AB Familjebostäder Box 92100 120 07 Stockholm 08-737 20 00 växel 0770-814 814 kundservice kontakt@familjebostader.com www.familjebostader.com
2
2020 i siffror ... 3
Vd har ordet ... 4
Vår strategi för en hållbar utveckling ... 6
Vi bidrar till ett hållbart Stockholm ... 9
Hyresgästerna är vårt självklara fokus ... 11
Familjebostäder bygger för stockholmarna ... 14
En god ekonomi säkrar allmännyttans ställning ... 19
Skärpt arbete mot korruption och fusk ... 22
Tryggare bostadsområden – tryggare hem ... 25
Hälsosamma hem och klimatsmart vardag ... 29
Minskad klimatpåverkan genom smartare energianvändning... 31
Våra medarbetare ... 34
Vår organisation och styrning ... 36
GRI-index ... 39
Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Stockholms stad genom koncernbolaget Stockholms Stadshus AB. Familjebostäder äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och lokaler inom Stockholms stad. Bolaget har tre helägda dotterbolag av administrativ karaktär utan anställda; Hemmahamnen Kontor AB, Familjebostäder Fastighetsnät AB samt Gyllene Ratten Ny AB. Om inget annat anges avses hela koncernen AB Familjebostäder. Familjebostäders huvudkontor finns i Hammarby Sjöstad,
Stockholm.
Denna hållbarhetsredovisning utgör Familjebostäders lagstadgade hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen och omfattar räkenskapsår 2020. Rapporten omfattar AB Familjebostäder och dess dotterbolag.
3
Fastigheternas marknadsvärde 44 747 mnkr 41 642 mnkr
Antal fastigheter 399 392
Antal lägenheter 20 082 19 846
Antal lokaler 2 338 2 337
Hyresintäkter bostäder 1 771 mnkr 1 682 mnkr
Hyresintäkter lokaler 228 mnkr 223 mnkr
Investeringar 1 679 mnkr 1 687 mnkr
Antal påbörjade lägenheter 464 579
Energianvändning kWh/m2 (Atemp*) 119,5 kWh/m2 121 kWh/m2
Utsläpp av växthusgaser, ton kWh/m2 17 486 ton CO2e 18 848 ton CO2e
Fastighetsintäkter 2 083 mnkr 1 985 mnkr
Driftnetto 722 kr/m2 634 kr/m2
Resultat efter finansiella poster 403 mnkr 342 mnkr
Balansomslutning 18 250 mnkr 17 226 mnkr
Soliditet, synlig 55,8 % 57,2 %
Soliditet, justerad 69 % 69,5 %
Avkastning totalt kapital 2,6 % 2,4 %
Serviceindex 81,3 81
Produktindex 76,6 75,7
Antal anställda i medeltal 344 331
*korrigering genom energiindex, uppvärmning och varmvatten
4
När Familjebostäder grundades 1936 hade vi högt uppsatta mål. Det var en tid då utedass på gården ersattes med toaletter i lägenheterna och trångboddhet möttes med en kraftfull nyproduktion av bostäder. Någon sade att vi i ett jämförande perspektiv kanske aldrig varit så moderna som då.
Jag vill hävda motsatsen. Vårt allmännyttiga uppdrag på 2000-talet är minst lika spännande som på 30-talet. Familjebostäder ska ligga i framkant för att bidra till ett hållbart Stockholm, med minskad klimatpåverkan och ökad sammanhållning. Vi ska bidra till att hyresrätten är en fortsatt attraktiv boendeform för alla hushållsinkomster. Du ska inte behöva vara miljonär för att flytta hemifrån. Vi visar vägen för framtidens hem, tillgängliga för alla.
Jag ser vårt allmännyttiga uppdrag som en förutsättning för att på riktigt skapa ett hållbart Stockholm. Därför har vi under året tagit fram en ny hållbarhetsstrategi och tillsatt ett hållbarhetsråd för att driva på arbetet ytterligare.
Vi fortsätter resan mot framtidens hem. Vårt mål är att möta de förväntningar som finns hos våra hyresgäster med energisnåla och uppkopplade hem. Arbetet pågår för att installera smarta lås i alla våra bostäder. Lösningar för cyklar och bilpool planeras i våra nyproduktioner. Solceller finns på allt fler tak och med hjälp av batterilager kan vi återföra än mer solel direkt till fastigheterna. Genom att nyttja AI vill vi optimera driften i våra fastigheter för att undvika effekttoppar. En jämnare temperatur leder ofta till en minskad förbrukning, vilket är win-win både för klimatet och hyresgästerna.
5
Familjebostäder utvecklar sedan ett par år tillbaka två helt nya stadsdelar – Älvsjöstaden och Drevvikshöjden – som under 2020 var inne i en intensiv produktionsfas. Utöver dessa har vi ytterligare 3 pågående byggen runt om i Stockholm. Nyproduktionstakten låg i slutet av året på över 1 200 lägenheter. Ytterligare två stockholmshusprojekt
byggstartades och under de kommande åren planerar Familjebostäder för ytterligare 600 hyresrätter i nya Stockholmshus.
Våra hyresgästers hem och bostadsområden ska vara trygga. Under 2020 installerade vi ett flertal trygghetspaket med fokus på Rinkeby, Tensta, Farsta och Rågsved.
Trygghetsbesiktningar genomfördes i flera områden och vi satsade mer på utemiljöer och allmänna utrymmen när pandemin begränsade möjligheterna att utföra åtgärder inne i lägenheter. Resultatet är att både service-, produkt och trygghetsindex ökade för andra året i rad.
Men trygghet kan aldrig skapas enbart med mer lås, kameror och bättre belysning.
Trygghet skapas i grunden i samarbetet mellan oss som hyresvärd, våra hyresgäster och andra samhällsaktörer. Jag är stolt över att vi har ett bra samarbete med såväl
stadsdelsförvaltningar, myndigheter, idrottsföreningar, Läxhjälpen, lokala konstnärer och många andra föreningar.
Familjebostäder ska gå före i miljö- och klimatarbetet. De senaste 10 åren har vi reducerat vår energianvändning med drygt 20 procent. Vi fortsätter att öka användningen av solel och växlar upp arbetet för att minska klimatpåverkan också i vår nyproduktion. Totalt har vår klimatpåverkan sjunkit med drygt 40 procent på tio år och utsläppen fortsatte nedåt även 2020.
Jag vill rikta ett varmt tack till samtliga medarbetare som under året gjort något av en hjälteinsats att hålla servicenivå och byggproduktion igång trots pandemin. Vi har ett viktigt uppdrag. Vi bygger inte bara hus. Vi bygger hem för dagens och morgondagens stockholmare.
Jonas Schneider, VD
Familjebostäder bidrar till att Stockholm ska vara en hållbar stad och på så sätt bidra till att nå FN:s globala mål, formulerade i Agenda 2030. I den här hållbarhetsrapporten kan du se vilka globala mål som är aktuella för bolagets verksamhet.
6
Vår affärsplan sträcker sig till 2023 och har nio övergripande mål inom fyra strategiska målområden; Stadsutveckling och förvaltningskvalitet, social hållbarhet och trygghet, klimat och miljö samt ledarskap och medarbetarskap. Bolaget har sedan 2018 arbetat utifrån en målstyrning som bygger på ett fåtal bolagsgemensamma och övergripande mål och gemensamma strategier för att nå målen. Affärsplanen har ett integrerat
hållbarhetsperspektiv och alla bolagsmål har kopplingar till såväl Agenda 2030 som till bolagets egna väsentliga hållbarhetsfrågor.
Antal färdigställda nya lägenheter 253 260
Serviceindex 82 81,3
Överskottsgrad 48 % 50 %
En av våra väsentliga hållbarhetsfrågor är samhällsnytta och vårt viktigaste bidrag är att fortsätta ta ett stort ansvar för bostadsförsörjningen. Vi bygger och förvaltar hyresrätter vilket gör bostäderna tillgängliga för fler och alla våra bostäder förmedlas rättvist. Genom att arbeta för ekologiskt och socialt hållbara boendemiljöer skapar vi förutsättningar för minskade driftskostnader och växande fastighetsvärden. För Familjebostäder går hållbarhet och affärsnytta därför alltid hand i hand.
Trygghetsindex 78,5 78,8
För oss är trygghet ett särskilt fokus, en av våra väsentliga hållbarhetsfrågor och ett av våra fyra strategiska målområden. När våra hyresgäster upplever trygghet bidrar det till en ökad tillit människor emellan. Det skapar en ökad sammanhållning som stärker det
gemensamma ansvarstagandet för bostadsområdenas utveckling.
På fastighetsnivå har vi ett starkt fokus på säkerhetsåtgärder för att minska risken att utsättas för brott och öka tryggheten i gemensamma utrymmen i och omkring husen. Vi arbetar också på individnivå för att öka tryggheten grannar emellan. Vi tar ett särskilt ansvar i områden med en högre upplevd otrygghet än genomsnittet för Stockholms stad.
Här arbetar vi brett i samverkan med andra offentliga aktörer, näringsliv och civilsamhälle för att vända utvecklingen och öka tryggheten och den sociala hållbarheten.
7
Under 2020 antog kommunfullmäktige ett nytt miljöprogram och Familjebostäders mål är att minska energianvändningen med 5 procent per år till 2023 och samtidigt minska våra utsläpp med 10 procent. Under året tog Familjebostäder fram en ny miljöpolicy som visar vägen framåt för vårt miljöarbete. För att nå målsättningen om ett 100 procent giftfritt och hälsosamt boende ställer vi krav på miljögodkända byggvaror i alla våra inköp. Det gäller både i förvaltningen av befintliga hus och i vår produktion av nya bostäder.
En viktig del av vårt arbete är att engagera våra hyresgäster för att minska
klimatpåverkan. En förutsättning för detta är ett fortsatt fokus på insamling av matavfall som rötas och genererar biogas. Målet är att 90 procent av våra hyresgäster ska kunna återvinna sitt matavfall 2023.
En hållbar framtid byggs på kunskap och genom modigt och tydligt ledarskap. Genom satsningar på ledarskap och medarbetarskap lägger vi grunden för en organisation som har kompetensen att hantera de komplexa utmaningar vi ställs inför. Omvärldens förändringstryck och konkurrens om kompetens ställer krav på ett starkt
arbetsgivarvarumärke och ett attraktivt anställningserbjudande, en god arbetsmiljö och en ständig utveckling av våra arbetssätt.
Ett hållbarhetsråd bildades våren 2020. Rådet består av medarbetare från samtliga av bolagets verksamheter och är ett öppet forum där den som vill får delta.
Hållbarhetsarbetet förutsätter ett samarbete mellan enheter och avdelningar. Det finns också behov av att skapa strukturer för erfarenhetsåterföring och analys eftersom hållbara lösningar ofta innebär att verksamheter och medarbetare behöver tänka nytt och följa upp sitt arbete. Syftet med rådet är att vara ett forum för samverkan och kunskapsuppbyggnad i hållbarhetsfrågor.
Energianvändning kWh/kvm (Atemp) 119,5 119,5
Utsläpp koldioxid (ton CO2e) 18 400 17 486
Andel hushåll med tillgång till matavfall 70 % 70 %
Medarbetarskapsindex 85 83
Ledarskapsindex 86 86
8 Familjebostäder är ett
allmännyttigt bostadsbolag med ett viktigt samhällsuppdrag – att bidra till en hållbar och affärsmässig utveckling av bostadsmarknaden i Stockholm.
Ansvarstagande, transparens, trygghet och inkludering är ledord i utvecklingsarbetet.
Antal färdigställda lägenheter
Serviceindex Överskottsgrad Trygghetsindex
Utföra trygghetsskapande åtgärder i förvaltningen och genom samarbeten och samverkan med andra parter.
Genomföra säkerhetslösningar som kameror och lås.
Trygghetsindex
Minska bolagets klimat- och miljöpåverkan i projektutveckling och förvaltning av våra
fastigheter. Tydliggöra klimat- och miljöarbetet för att öka medvetenhet och skapa delaktighet.
Energianvändning Utsläpp koldioxid Andel hushåll med tillgång till
matavfallsinsamling
Arbeta med strategisk kompetensförsörjning för att profilera/attrahera, rekrytera, introducera och
motivera/utveckla befintliga och nya medarbetare.
Medarbetar- upplevelse Ledarskapsindex
9
Familjebostäder erbjuder stockholmarna hem att trivas i. Över 100 anställda husvärdar, drifttekniker och förvaltare i tio förvaltningsteam sköter om våra fastigheter. De finns i våra bostadsområden för att hjälpa till med stort och smått, så att både fastigheter, allmänna utrymmen och utemiljöer är trivsamma och trygga. Vi finns nära.
Miljöstugor, cykelrum och bra kommunikationer ger våra hyresgäster möjlighet att göra miljömedvetna val. En ny strategi för mobilitet som inkluderar både cykel- och bilpool ska underlätta för våra hyresgäster att resa klimatsmart.
Staden fortsätter att växa och bristen på bostäder är stor. Därför bygger vi rekordmycket de kommande åren. I slutet av 2020 var produktionstakten uppe i över 1 200 nya
hyresrätter och i april passerade vi 20 000 hyresrätter i vårt bestånd. Våra bostäder förmedlas rättvist. De hyrs ut via den gemensamma bostadskön i Stockholm. Under 2020 lämnades 1 768 hyresrätter till Bostadsförmedlingen.
När vi bygger nya hus är ambitionen att påverka klimat och miljö så lite som möjligt. Alla material ska vara giftfria, byggavfallet ska vara så litet som möjligt och återvinnas.
I förvaltningen av fastigheterna tar vi vår del av ansvaret för att minska våra klimatutsläpp, bland annat genom att kontinuerligt sträva efter minskad
energianvändning. Ett bra underhåll av lägenheter och fastigheter är viktigt för att våra hyresgäster ska trivas och för att de ska hålla också för framtida hyresgäster.
10
Under 2020 har vi ökat insatser i våra tyngdpunktsområden för säkrare lås, bättre
belysning och tryggare utemiljöer. Det ger resultat. Trygghetsindex i vår årliga kundenkät ökade för andra året i rad.
När staden växer med nya bostäder, utvecklas också områden och platser. Familjebostäder samarbetar med stadsdelsförvaltningar, föreningsliv, andra fastighetsägare, polisen och inte minst med hyresgästerna för att utveckla en stad där människor trivs och är trygga.
Coronapandemin har påverkat många av våra lokalhyresgäster. Under året har vi erbjudit stöd och hyresrabatter för att ett levande stadsliv med handel, service och mötesplatser ska hållas vid liv.
11
Hur hyresgästerna upplever sina hem, bostadsområden och oss som hyresvärd är en viktig utgångspunkt när vi utvecklar verksamheten. Medarbetarnas upplevelser av
Familjebostäder som attraktiv arbetsgivare är grunden för att vår verksamhet ska kunna fungera.
Under 2020 genomfördes en väsentlighets- och intressentanalys med hjälp av
hållbarhetsrådet. Vi utgick från både tidigare analyser, synpunkter från Familjebostäders intressenter och bolagets prioriterade hållbarhetsfrågor. I tabellen redogör vi kortfattat för några av våra intressenter, hur vi för dialog och vilka fokusområden vi haft under 2020.
Våra hyresgäster når oss med synpunkter, felanmälan, önskemål och frågor via telefon, e-post, sociala medier, digitala tjänster eller besök på våra kontor. Vi har dialoger kring särskilda frågor och är aktiva på sociala medier.
Digitala tjänster för ökad
självservice, t.ex. digital hyresavi, hyra parkering, boka tvättstuga, göra felanmälan mm.
Tillgänglighetsanpassad webbplats och ökat engagemang
i sociala medier.
Årets hyresgästenkät hade rekordhög svarsfrekvens. Bolagets resultat ligger över branschens medelvärden.
Utveckla den digitala kundresan, från inflytt till utflytt.
Målgrupps- och marknadsanalyser för nyproduktion. Nya former för hyresgästdialoger.
Löpande dialog och avstämning under hyresperioden. Dialogen startar redan när vi får till oss en intresseanmälan.
Digitala avstämningar och administration av det statliga stöd som riktats till näringsidkare med anledning av pandemin.
Via ledarskap och linje-
kommunikation, standardiserade mötesformer, medarbetar-
undersökning, medarbetarsamtal, intranät, sociala medier och medarbetardag.
Medarbetarnas hälsa, säkerhet och arbetsmiljö kopplat till pågående pandemi
12 Via sociala medier, mässor,
kompetenbaserad rekrytering, praktikplats och sommarjobb.
Arbete med företagskulturen inom bolaget. Processutveckling för att skapa enhetliga arbetssätt och tydliggöra roller och
ansvarsområden.
Samråd och boendemöten med lokala hyresgästföreningar, årlig hyresförhandling med
Hyresgästföreningen Region Stockholm.
Ökat boendeinflytande,
hyresförhandling, Stockholmshyra och ta fram gemensamma principer för hyressättningen. Syftet med Stockholmshyra är att nå en enhetlig hyressättning i Stockholm.
Upphandlingar och
avtalsuppföljningar. Fördjupade dialoger och ökad samverkan med potentiella leverantörer
i upphandlingsprocessen.
Särskilt fokus på giftfritt och avfallshantering i upphandling av byggprojekt.
Löpande dialoger och samarbeten om specifika områden, t.ex.
trygghet, upphandlingar, Stockholmshyra och
dataskyddsförordningen. Deltar i projekt med Boverket och Energimyndigheten
Trygghet är ett av våra
fokusområden. Vi har haft löpande kontakt med aktörer som Polisen och Skatteverket.
Utveckling av Rättvist byggande.
Löpande dialoger, uppföljning av ägardirektiv och andra styrande dokument. Nära samarbete med stadsbyggnadskontoret och exploateringskontoret i nyproduktionsprojekt.
Fortsatt arbete med
Stockholmshusen, som får ökat fokus kommande år utifrån budget 2021.
Dialogmöten med närboende där vi bygger nytt, bygger om eller utför underhåll. Samarbeten med lokala föreningar som bidrar till en positiv utveckling i våra bostadsområden.
Riktlinjer för föreningssamarbeten och annan samverkan för social hållbarhet.
13
Familjebostäder har totalt 42 330 hyresgäster. De flesta bor i följande områden:
45 procent är ensamstående 36 procent är barnfamiljer
19 procent är sambo/gifta/utan barn 25 procent är under 18 år
51 procent är kvinnor
Hälften är födda utomlands eller har två föräldrar som är födda utomlands.
Medelinkomsten är 378 000 kronor/år Medelåldern är 38 år
Vårt mål är att förenkla vardagen för våra hyresgäster. De ska enkelt kunna nå oss och utföra e-tjänster på bolagets webbplats när det passar dem. Under året hade webbplatsen nära en miljon besök och de flesta besökarna använder även Mina sidor. Alltfler besöker webbplatsen via mobilen. Nära 90 procent av dem som besöker Mina sidor gör det idag via mobilen.
De mest använda tjänsterna är bokning av tvättstuga och göra felanmälan – mer än 30 procent av alla felanmälningar görs idag digitalt via Mina sidor. Andra tjänster gör det möjligt för hyresgästen att se sina hyresavier och status på sitt lägenhetsunderhåll.
Ett kontinuerligt utvecklingsarbete görs för att skapa nya tjänster. Under året infördes digital signering och som ett första steg kan hyresgästerna signera avtal för till exempel parkeringsplatser direkt på webbplatsen. Hittills har Mina sidor i första hand varit tillgängliga för bostadshyresgäster. Under året blev det även möjligt för företag och organisationer som hyr lokal av Familjebostäder att logga in och utföra tjänster på Mina sidor.
Under året har funktioner och design på webbplatsen tillgänglighetsanpassats för att möta kraven i det webbdirektiv som trädde ikraft i september 2020.
Rinkeby 4 400 Farsta
4 000
Tensta 2 900
Farsta strand 2 700
Högdalen 2 500
Rågsved 2 100
Bandhagen 1 800
Fagersjö 1 800
Tallkrogen 1 500
Södermalm 1 500
14
Mål i Agenda 2030: 11 Hållbara städer och samhällen Hållbarhetsfråga: Samhällsnytta
Strategiskt målområde: Stadsutveckling och förvaltningskvalitet
Stockholm växer mer än någonsin och har en bostadskö på drygt 10 år. Familjebostäder håller en hög byggtakt för att möta bostadsbristen och nå Stockholms stads höga mål för nya bostäder. Det sker främst i anslutning till våra befintliga fastigheter och via
markanvisningar i stadsutvecklingsområden. Vid årets slut hade Familjebostäder över 1 200 hyresrätter i produktion och 2021 ser vi fram emot en rekordhög inflyttning när nya hyresgäster flyttar in i 813 nybyggda hyresrätter. Den höga produktionstakten ger
Familjebostäder flera tusen nya kunder kommande år med nya behov och förväntningar på sitt boende.
Under 2020 ansökte bolaget om nya markanvisningar för att bygga 1 600 hyresrätter. En anvisning beviljades motsvarande 100 hyresrätter. För att kunna nå stadens byggmål för de kommunala bostadsbolagen krävs fler markanvisningar kommande år.
I Älvsjöstaden och Drevvikshöjden växer två nya stadsdelar fram. Älvsjöstaden är
Familjebostäders största stadsutvecklingsområde. Tillsammans med JM bygger bolaget en helt ny stadsdel med 1 600 nya hyresrätter. I Drevvikshöjden, mellan Farsta och Sköndal, planerar Familjebostäder omkring 600 hyreslägenheter, ungdomslägenheter, förskola och lokaler. Under året flyttade de första hyresgästerna in i Drevvikshöjdens första etapp.
Byggnaderna projekteras och produceras för att uppfylla Miljöbyggnad Silver.
Stockholmshusen är ett av Stockholms stads största utvecklingsprojekt. Projektet sker i samarbete mellan de allmännyttiga bostadsbolagen, privata entreprenörer och stadens tekniska förvaltningar för att bygga kostnadseffektiva hyresrätter i hög takt. Tusentals nya hyresrätter kommer att byggas inom ramen för satsningen och det motsvarar en helt ny årsring i Stockholms byggnadshistoria. Familjebostäder påbörjade två projekt för Stockholmshusen under 2020. Totalt pågick bygget av sex Stockholmshus runtom i staden. Ytterligare 600 lägenheter planeras under de kommande tre åren.
Våra nybyggda bostäder ska vara attraktiva för såväl dagens som morgondagens hyresgäster. Hög kvalitet i projekten, från ritning till färdig lägenhet, är avgörande.
Bolaget tillämpar ett arbetssätt med egna systematiska kontroller och har egna specialister för bland annat VVS, el och bygg för att ytterligare förstärka kvalitetskontrollen.
15
Familjebostäder ska bygga med en låg miljö- och klimatpåverkan och samtidigt erbjuda hälsosamma och trygga boendemiljöer. Det gör vi på flera sätt, bland annat genom:
Gröna gårdar som tar hand om dagvatten och skyfall, skyddar mot hetta, bidrar till biologisk mångfald och är en plats för rekreation
Mobilitetslösningar som gör det enkelt för våra hyresgäster att bo hos oss utan bil.
Att beräkna klimatpåverkan från all nyproduktion.
Att ställa krav på att använda miljögodkända byggvaror och produkter enligt Byggvarubedömningen, vid alla upphandlingar och inköp.
Att sträva efter att minska byggavfallet.
Att våra bostäder ska ha en låg energianvändning. Vi arbetar för att öka andelen förnybar energi bland annat genom solceller på taken.
Under 2020 tog Familjebostäder ytterligare steg för att synliggöra hållbarhetsarbetet inom bolaget. En ny roll infördes med uppgift att samordna hållbarhetsfrågorna i bolagets projektutveckling.
Exempel på utredningar som görs i början av ett byggprojekt. De säkerställer att vi uppfyller de krav som ställs på de bostäder vi bygger.
För att fortsätta hålla en hög produktionstakt arbetar vi intensivt med att digitalisera verksamheten. Genom att ta fram en digital kopia av byggnaden kan vi optimera arbetet från första idé till byggnadens slutskede. Under 2020 startades ett pilotprojekt
tillsammans med bland annat ByggVesta och Stockholmshem där vi i tidiga skeden ska testa med digitala modeller för att se hur bland annat energi- och klimatberäkningar påverkas av olika lösningar. Genom att göra medvetna val tidigt i projekten kan vi göra störst skillnad.
16
När vi bygger om och bygger nytt låter vi även konsten ta plats genom olika uttryck. Det kan bland annat handla om muralmålningar på fasader, mosaikkonst, skulpturer eller som i kvarteret Rösträknaren där de gröna belysningsstolparna med uranglas sprider ett
neonfärgat sken på kvällen. En överenskommelse mellan Familjebostäder och Stockholm konst tar sikte på konstens betydelse i framtida byggprojekt. Familjebostäder strävar efter att investera minst en procent av produktionskostnaden i konstnärlig gestaltning.
Ambitionen är att det konstnärliga uttrycket ska vara inkluderande och bidra till ökad trygghet och jämlikhet och att materialen följer miljökraven.
Familjebostäder hade totalt 20 082 lägenheter vid årets slut och de flesta ligger i södra Stockholm, men den enskilda stadsdel där de flesta av våra hyresgäster bor är Rinkeby.
De flesta fastigheterna är uppförda åren 1945 - 1959. Andelen nyproducerade lägenheter ökar och vår projektportfölj omfattar närmare 5 000 byggrätter.
5% 7%
24% 40%
2%1%
21%
Totalt 20 082 lägenheter
-1929 1930 - 1944 1945 - 1959 1960 - 1974 1975 - 1989 1990 - 2004 2005 -
17
Farsta Järflotta/Väddö* 125
Rågsved Fäboden* 108
Älvsjö Jordkabeln 144
Farsta Källvreten 87
*Stockholmshus, 3 projekt
Årsta Rösträknaren 27
Bandhagen Filmen 84
Vasastan Algoritmen 136
Farsta Åbro 13
Tensta Hämringe 1* 152 2024 7
Kungsholmen Väktaren 37 61 2023 84
Södermalm Draget 1* 178 i.u 4
*Planering pågår för ombyggnation i Fastigheten Hämringe 1 och Draget 1.
Familjebostäder strävar efter ett lokalutbud där vi kan ge närservice till de boende, bidra till arbetstillfällen och en levande stadsdel. Våra lokaler möjliggör ett aktivt förenings- och kulturliv. I dag rymmer våra kommersiella lokaler allt från butiker och kontor till
verksamheter inom vård, omsorg och skola.
Vi äger också centrumanläggningar, bland annat i Gubbängen och Årsta. I Gubbängens centrum pågår ett utvecklingsarbete för att skapa en attraktiv mötesplats för de
kringboende. Sommaren 2020 avslutades ett stort konstprojekt för att rusta upp utemiljön i anslutning till centrum. Tillsammans med Gubbängsborna skapades 36 kvadratmeter konst i mosaik. Motivet gör nedslag i Gubbängens historia och är mycket uppskattat.
Verket pryder nu en tidigare nedklottrad vägg vid T-banan. I Rinkeby har Familjebostäder tidigare utvecklat Rinkebystråket. Under 2020 fortsatte arbetet med att bättre anpassa konceptet till förutsättningarna. Vår ambition är att hitta långsiktigt hållbara
verksamheter som bidrar till att skapa arbetstillfällen och erbjuder service till rinkebyborna. Vid årets slut hade Familjebostäder totalt 2 338 lokaler varav 1 009 kommersiella lokaler.
18
Våra hus och lägenheter ska vara trivsamma att bo i både för dem som hyr i dag och för dem som flyttar in efteråt. Inventeringar prioriteras för att bland annat efterleva
myndighets- och miljökrav. Underhållsåtgärderna genomförs för att behålla eller helst öka fastighetens kvalitet. När renovering pågår vill vi minimera de störningar i boendemiljön som underhållsprojekt kan innebära. God kontroll av underhållsbehovet och kontinuerliga åtgärder borgar för en generellt god lägenhetsstandard i beståndet.
Bolaget har avtal med Hyresgästföreningen om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU).
Avtalet ger hyresgästerna rätt till underhåll med bestämda tidsintervaller, till exempel målning och nya vitvaror. Under 2020 tapetserades 3 766 rum, 1 482 vitvaror byttes och 1 117 rum fick nya golv.
Våra hyresgästers inflytande över sitt boende är en viktig utgångspunkt när vi renoverar och bygger om i deras hem. För att stärka kontakten med våra hyresgäster och öka deras boendeinflytande har vi tagit fram en ny modell för hyresgästdialog. Den testas i
kommande ombyggnadsprojekt. En ny projektledarroll infördes för att samordna hyresgästdialogen och samrådsprocessen i ombyggnadsprojekten.
Över 42 000 stockholmare bor i våra hyresrätter. Genomsnittsytan på våra hyresrätter är 65 kvm. Det vanligaste är tvårums- (7 400 st.) och trerumslägenheter (6 200 st.).
I planeringen av nya bostäder kartläggs efterfrågan av olika lägenhetsstorlekar, så att nyproduktionen kompletterar det befintliga bostadsutbudet. Bostäder för unga och studenter är prioriterade, men även alternativa boendeformer som kollektivhus. Bolaget tar ett bostadssocialt ansvar genom att tillhandahålla försöks- och träningslägenheter och lägenheter inom Stockholms stads projekt Bostad Först för att hjälpa människor i
hemlöshet. Vi tillhandahåller också genomgångsbostäder till stockholmare som av ekonomiska eller sociala skäl har hamnat utanför den ordinarie bostadsmarknaden.
Antal färdigställda lägenheter (st) 260 484 276
Antal påbörjade lägenheter (st) 464 579 252
Antal färdigställda studentbostäder (st) 0 0 0
Antal lägenheter i produktion (st) 1 259 1 249 987
Investering i nyproduktion (mnkr) 1 359 1 315 945
Investering i underhåll och ombyggnad (exkl. inre
underhåll, tillval och resultatfört underhåll) (mnkr) 316 358 565 Resultatfört underhåll inkl. HLU och tillval (mnkr) 100 101 102 Totalt antal lägenheter lämnade till
Bostadsförmedlingen för förmedling (st) 1 768 1 521 1 482
19
Mål i Agenda 2030: 8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Hållbarhetsfrågor: Samhällsnytta
Strategiskt målområde: Stadsutveckling och förvaltningskvalitet
Familjebostäders fastigheter är en del av stadens och stockholmarnas samlade
förmögenhet. Med en lönsam utveckling av våra fastigheter, en stark balansräkning samt goda relationer till våra hyresgäster skapas förutsättningar att fortsätta bygga och förvalta attraktiva hyresrätter och ge god service till våra hyresgäster.
Den övergripande ambitionen är att ha en långsiktigt hållbar fastighetsportfölj där
utveckling av befintligt bestånd kompletteras med lönsamma investeringar i nyproduktion som skapar värdetillväxt. Att utveckla fastighetsportföljen genom att investera i ny- och ombyggnation är en del av bolagets uppdrag och strategi för att bidra till
bostadsförsörjningen i Stockholm. Investeringsvolymen är fortsatt hög och uppgår 2020 till 1 359 mnkr i nyproduktionen och 316 mnkr i om- och tillbyggnad samt underhåll.
Investeringar i nyproduktion samt om- och tillbyggnad sker med marknadsmässiga avkastningskrav via eget och upplånat kapital. Investeringar görs även löpande i befintligt fastighetsbestånd utifrån en långsiktig plan för underhåll. Prioriteringar görs i planerat underhåll utifrån främst myndighetskrav, energibesparingsåtgärder och trygghetsåtgärder för att bidra till minskad klimatpåverkan och ökad trygghet.
Bolagets positiva kassaflöde från löpande verksamhet bidrar till investeringskraften och finansierar större delen av investeringar i befintligt bestånd. All extern finansiering sker via Stockholms stads internbank.
Verksamhetens och enskilda fastigheters ekonomiska utveckling följs upp årligen utifrån totalavkastning. Bolagets målsättning är en god och långsiktigt hållbar totalavkastning i nivå med andra liknande fastighetsägare. Bolagets totalavkastning uppgick 2020 till 6,1 (6,4) procent. Direktavkastningen uppgår till 2,3 (2,2) procent och avkastning på det totala kapitalet uppgår till 2,6 (2,4) procent, vilket är i linje med bolagets strategiskt långsiktiga mål. En god lönsamhet är en förutsättning för att upprätthålla och utveckla vår förvaltningskvalitet, underhålla befintligt fastighetsbestånd och genomföra planerad ny- och ombyggnation. Utdelning till ägaren sker i enlighet med Allbolagstiftningen 3§ och under 2020 stannade i princip hela bolagets resultat i bolaget för investeringar i nya och befintliga bostäder.
20
Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet där bolaget ska uppfylla ägarnas förväntan på en god avkastning tillsammans med en finansiellt stabil verksamhet. Bolaget har en stark balansräkning och en för branschen hög soliditet vilket tillsammans med en låg skuldsättningsgrad och betydande övervärden skapar möjlighet för investeringar i både befintligt bestånd samt nya bostäder med bibehållen god finansiell ställning.
En del av det ekonomiska värde som bolaget skapar avser värdeförändring i
fastighetsbeståndet. Fastighetsbeståndet värderas varje år genom en så kallad samordnad värdering enligt kassaflödesmetod. Under 2020 ökade marknadsvärdet till 44,7 miljoner kronor vilket är en ökning med 7,46 procent jämfört med 2019, inklusive investeringar i pågående ny- och ombyggnation. Värdeökningen i befintligt bestånd uppgår till 3,46 procent. Årets ökning av det bedömda marknadsvärdet kan förklaras av åtgärder som förbättrar de befintliga fastigheternas ekonomiska prestation och investeringar i nybyggda fastigheter med bra ekonomisk prestation samt något sänkta direktavkastningskrav för bostäder. Inga köp eller försäljningar har påverkat marknadsvärdet under året. Över en femårsperiod har marknadsvärdet ökat från 22 111 kr/kvm till 28 679 kr/kvm.
Mnkr
Köp 0 85 0
Försäljning 0 -377 0
Investeringar i nyproduktion 1 148 1 230 945
Investeringar i befintligt bestånd 316 358 567
Orealiserade värdeförändringar 1 641 1 417 1 917
Hyresutvecklingen för bostäder förhandlas årligen centralt med hyresgästföreningen. Den generella hyreshöjningen för bostäder uppgick till i snitt 1,95 procent 2020 vilket
motsvarar en hyreshöjning på 140 kronor per månad för en medelstor lägenhet på 64 kvm.
Driftnetto per kvadratmeter är ett vanligt mått på en kostnadseffektiv förvaltning inom fastighetsbranschen. Driftnettot, som tar hänsyn till direkta fastighetsrelaterade intäkter och kostnader exklusive avskrivningar och räntekostnader, ökade 2020. Driftnetto-
förbättringen är främst en följd av tillkommande nyproducerade och effektivare bostäder.
21
Årets resultat efter skatt (mnkr) 403 267 238
Direktavkastning (%) 2,3 2,2 2,2
Avkastning på totalt kapital (%) 2,6 2,4 2,3
Synlig soliditet (%) 58,8 57,2 58,7
Justerad soliditet (%) 69 69,5 70,0
Marknadsvärde (mnkr) 44 747 41 642 38 929
Driftnetto (kr/m2) 772* 634 608
* Inkluderar en försäkringsersättning för brand i en tvättstuga i Rinkeby 2019.
22
Mål i Agenda 2030: 12 Hållbar konsumtion och produktion Hållbarhetsfråga: Trygghet
Strategiskt målområde: Social hållbarhet och trygghet
Familjebostäders hyresrätter förmedlas av Bostadsförmedlingen i Stockholm. Bostäderna förmedlas efter kötid genom ett transparent och rättvist system. Utöver det behöver hyresgästen uppfylla ett antal kriterier för att kunna teckna ett hyreskontrakt. För att vara säker på att alla kontroller har skett i uthyrningsprocessen är det alltid två uthyrare som skriver på hyresavtalet, varav den ena intygar att rutinerna följts. Därtill görs det årligen en kvalitetskontroll av ett antal hyreskontrakt.
Familjebostäder bedriver ett aktivt arbete för att upptäcka och minimera oriktiga hyresförhållanden, det vill säga svarthandel med hyresavtal, skenbyten, olovliga
andrahandsupplåtelser med mera. Två medarbetare arbetar heltid med detta, men från maj 2020 till april 2021 har vi en extra resurs på plats.
Vid ansökningar om lägenhetsbyten görs fördjupade kontroller för att motverka handel med kontrakt och så kallade skenbyten. Vårt arbete resulterade i att totalt 72 lägenheter frigjordes för uthyrning via Bostadsförmedlingen under 2020.
Oriktiga hyresförhållanden i kombination med dagens bostadsbrist bidrar till såväl en skev bostadsmarknad som ockerhyror, men det skapar också otrygghet för både andrahandshyresgäster och omkringboende som inte känner igen sina grannar.
Under året granskade bolaget processen för uthyrning av bostäder för att säkerställa att våra rutiner efterlevs och att kontroller genomförs. Granskningen omfattade
studentlägenheter, genomförda byten, evakuering, överlåtelse samt nyteckning för perioden januari-augusti 2019. Granskningen visar att bolaget har en tillräcklig intern kontroll, men att de skriftliga rutinerna kan utvecklas. Detta sker i samband med att vi utvecklar våra processer.
Familjebostäder köper varje år produkter och tjänster för över två miljarder och hållbarhet är en viktig del i vår inköpsprocess. Bolaget arbetar efter en så kallad kategoristyrd
inköpsprocess, som skapar goda förutsättningar för hållbara inköp och effektiva avtalsuppföljningar genom nära samarbete mellan bolagets avdelningar och enheter.
23
Upphandlingar sker enligt lagen om offentlig upphandling (LOU). I samtliga
upphandlingar ställer bolaget krav för att minska negativa effekter på bland annat miljö och social hållbarhet. Det ställs exempelvis krav på ett aktivt miljöarbete i enlighet med ISO 14001:2015 eller motsvarande genom byggvarubedömningen, på socialt
ansvarstagande som att leverantören ska erbjuda goda arbets- och anställningsvillkor fria från diskriminering samt tillhandahålla praktikplatser och tillfälliga anställningar. Vi kan dock bli bättre på att ställa krav inom ramen för våra upphandlingar och vi arbetar med att få till avtal som genererar hållbara val för våra kunder.
Alla som företräder våra leverantörer, såväl medarbetare som entreprenörer, är med och påverkar hur vårt bolag uppfattas. För att säkerställa ett förtroendefullt och enhetligt bemötande har bolaget tagit fram riktlinjer för uppträdande hos kund, som ska följas av samtliga entreprenörer.
Familjebostäder är en stor inköpare av varor och tjänster, främst inom byggentreprenad, drift och underhåll. Bolaget gör regelbundet seriositetskontroller och är även anslutet till en automatiserad bevakningstjänst där våra aktiva leverantörer kontrolleras regelbundet mot bland annat Skatteverket, Bolagsverket och Svensk Handel. Avvikelser flaggas upp internt och hanteras.
Familjebostäder kräver att byggentreprenörer under avtalsperioden genomför regelbundna seriositetskontroller av sina underleverantörer och bevakar även att kontrollerna genomförs.
Bolaget har valt att arbeta utifrån modellen Rättvist Byggande, en gemensam satsning med Stockholms stads bostadsbolag, för att motverka ekonomisk brottslighet, svartarbete och oegentligheter på byggarbetsplatser. Det handlar om sund konkurrens på lika villkor och schyssta villkor i hela kedjan av byggentreprenörer.
Arbetet för Rättvist byggande har fått brett genomslag under året, vilket bidrar till att stävja ekonomisk brottslighet i hela branschen. Under 2020 har berörda på
Familjebostäder fått utbildning i Rättvist byggande och skyltar har satts upp på våra byggarbetsplatser. Därtill har bolagen tillsammans under sitt första år genomfört ca 30 arbetsplatskontroller med varierande resultat. Vid arbetsplatskontrollerna så
uppmärksammas allt ifrån avtalsbrott till lagbrott som samtliga kräver åtgärder som vi tillsammans med vår entreprenör behöver vidta.
Risken för mutor finns med i bolagets väsentlighets- och riskanalys. Stockholms stads riktlinjer om mutor och representation förtydligades i bolagets riktlinjer för intern- och extern representation och finns att läsa på intranätet. Bolagets chefer uppdateras årligen om gällande regler i samband med ledarforum.
I slutet av året skickade VD ut en julhälsning till bolagets leverantörer för att informera om att vi inte tar emot gåvor. Informationen kommunicerades även på intranätet.
24
Under året har avtalsuppföljning skett inom områdena byggarbeten, avfallshantering och städ. Miljöenheten har genomfört riktade uppföljningar av ställda miljökrav. Avvikelser resulterar i åtgärder som rapporteras till leverantören. I årets uppföljning identifierades avvikelser kopplat till kvalitet på utförd tjänst och till behov av tydligare rutiner.
Familjebostäder kan utveckla den ekonomiska uppföljningen för att med säkerhet veta hur mycket vi köper för från respektive avtal. Därutöver behöver utbildning och information till medarbetare runt om i bolaget bli bättre för att öka och sprida kunskap om arbetssätt.
2020 har särskilt fokus riktats mot konsultkostnader och under året har stickprovsvisa uppföljningar av fakturor genomförts.
Bolaget har en automatiserad funktion som innebär att fakturor överstigande 500 000 kronor passerar en kontroll för att säkerställa att summan är korrekt, innan fakturan skickas för attest. Samma kontroll utförs av fakturor som avser kostnader som är svåra att bedöma om de är avdragsgilla, exempelvis representation, medlemsavgifter, konferenser och liknande. Syftet är att säkra att regelverk och lagstiftning efterlevs. Samtliga
betalningar passerar dessutom en automatiserad bevakningstjänst för kontroll av att leverantören sköter sig och sina åtaganden samt för att förhindra felaktiga betalningar, dubbelbetalningar och bluffakturor.
Under året har vi haft ett ökat fokus på konsulter varför ett urval fakturor har kontrollerats extra. Syftet har varit att säkerställa att gällande avtal följs vad gäller exempelvis pris.
Familjebostäder har ett aktivt arbete för jämställdhet, icke- diskriminering och mångfald.
Vi ska motverka kränkande särbehandling och sexuella trakasserier på arbetsplatsen, i kontakten med våra kunder och i samarbeten med externa aktörer. Bolagets riktlinjer mot kränkande särbehandling har uppdaterats under året. De beskriver hur anmälan och hantering av avvikelser på arbetsplatsen ska hanteras. Riktlinjerna finns tillgängliga för alla medarbetare på intranätet.
I hyresgästundersökningen frågar vi våra hyresgäster om de upplevt att vi tagit dem på allvar i kontakten med oss och vi är stolta över det positiva resultat som året enkät visade.
9 av 10 anser att de blivit väl bemötta. För att säkerställa ett gott bemötande har vi riktlinjer för hur vi ska bete oss såväl i telefon som i möten med hyresgäster.
*Nytt mätetal från 2020.
Andel medarbetare utbildade i anti-korruption (%) 100 100 100 Andel kontrollerade kontrakt vid bostadsuthyrning (%) 5 i.u* 5 Påbörjade utredningar av olaga andrahand (st.) 257 200 147
Avslutade utredningar av olaga andrahand (st.) 76 101 109
Friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand
(st.) 72 72 66
Uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som
hänskjutits till hyresnämnden (st.) 26*
Total inköpsvolym (mdkr) 2,61 2,59 2,36
25
Mål i Agenda 2030: 3 God hälsa och välbefinnande, 10 Minskad ojämlikhet, 11 Hållbara städer och samhällen 16 Fredliga och inkluderande samhällen.
Hållbarhetsfråga: Trygghet
Strategiskt målområde: Social hållbarhet och trygghet
Stockholms stad arbetar för att det inte ska finnas några särskilt utsatta områden 2025.
Som fastighetsägare tar vi ett stort ansvar för att bidra till en positiv utveckling. Våra hyresgäster ska känna sig trygga där de bor, med sina grannar och i sina bostadsområden.
Tillsammans med boende och i samverkan med andra fokuserar vi på att stärka tryggheten och skapa gemenskap i våra bostadsområden. I våra prioriterade områden Rinkeby, Tensta, Farsta/Fagersjö och Rågsved finns särskilt stora sociala utmaningar. Där ökade vi trygghetsinsatserna med bättre belysning, säkrare lås, trygghetspaket i
källarutrymmen och välkomnande utemiljöer. Kombinerat med sociala aktiviteter i samarbete med lokala aktörer gav arbetet resultat. Trygghetsindex i den årliga
kundenkäten ökade i hela bolaget för andra året i rad. Det märktes särskilt tydligt i våra prioriterade områden där Rinkeby ökade trygghetsindex från omkring 64 till 68.
Familjebostäder arbetar förebyggande för att minska brott och skadegörelse och öka tryggheten. I Farsta och Rinkeby fokuserade bolaget på brottsförebyggande insatser med trygghetsronderingar på utvalda adresser. Flera fastigheter utrustades med trygghetspaket i källaren, där vi satsade på bättre belysning, ljusa ytor och säkra lås, dörrar och förråd. Vi genomförde även trygghetsbesiktningar för att upptäcka och åtgärda brister i god tid. Våra medarbetare fortsatte att utbildas i brottsförebyggande förvaltning.
Bolaget arbetar systematiskt och förebyggande med brandskydd. Vi gör regelbundna kontroller för att se till att brandskyddet fungerar i bolagets fastigheter. Arbetet förstärktes med en resurs för att se till att våra hyresgäster bor tryggt och säkert.
Tillsammans med Storstockholms Brandförsvar ingick Familjebostäder, Stockholmhem och Svenska Bostäder ett samarbete kring brandförebyggande information. Alla nybyggda och ombyggda lägenheter utrustas enligt Brandskyddsföreningens koncept Brandsäkert hem.
Familjebostäder bygger och förvaltar hem där våra hyresgäster bor och lever i många år.
Vi vill skapa goda förutsättningar att leva ett gott liv och bidra till gemenskap och trivsel,
26
både i och mellan husen. Vi samarbetar också med flera lokala aktörer för att skapa trygga områden, framför allt i våra prioriterade områden. Familjebostäder förebygger och
hanterar även olovlig andrahandsuthyrning och de konflikter eller störningar som kan uppstå.
Familjebostäder vill motverka att människor riskerar att hamna i hemlöshet och
utanförskap. Vi arbetar systematiskt för att uppfatta tidiga signaler om social problematik, störningar eller hyresskulder. Genom att kontakta berörda hyresgäster tidigt är
möjligheten större att de kan bo kvar i sina hem och får det stöd de behöver.
Ett gott samarbete med flera aktörer är en betydande del av Familjebostäders
trygghetsarbete. Det handlar både om interna samarbeten och samarbeten via exempelvis fastighetsägarföreningarna i våra prioriterade områden, stadsdelsförvaltningar och lokala ideella föreningar.
Farstalyftet är ett samarbete mellan stadsdelsförvaltningen, Familjebostäder och Stiftelsen På Rätt Väg. En trygghetsskapande kraftsamling med bland annat ronderingar i Farsta Centrum och Farsta Strand. Stiftelsen består av brandmän som jobbar med ungdomar vid sidan av sitt jobb inom räddningstjänsten. De utbildar unga Farstabor till områdesvärdar, så att de kan hjälpa till att skapa trygghet och trivsel i sitt eget område. Satsningen innebär ökad trygghet för våra hyresgäster och minskad skadegörelse. Antalet akuta utryckningar från störningsjouren har minskat i området.
Medborgarvärdarna arbetar i bland annat Rinkeby med att kontrollera utvalda fastigheter utvändigt och i trapphus och portar. Familjebostäder följer sedan upp och åtgärdar de brister som rapporterats. En av de större vinsterna är den synlighet och vuxennärvaro verksamheten för med sig.
Familjebostäder arbetar förebyggande för att minska antalet bostadsbränder. Det gör vi tillsammans med våra systerbolag och Storstockholms brandförsvar (SSBF).
Brandinstruktörer bidrog till att öka kunskapen om brandskydd i hemmet vid
trygghetsdagar, höstlovsaktiviteter och digitalt, med tanke på att fler har vistats hemma under pandemin.
Stadsdelsförvaltningen, Rågsveds Fastighetsägare och Polisen anordnade fyra digitala trygghetsdagar i september för boende i Rågsved. Temat var trygghet och gemenskap med ämnen som krisberedskap i hemmet, hjärt-lungräddning, brandsäkerhet och trygg
utemiljö.
27
Under sommaren tog Familjebostäder emot 101 sommarjobbare på uppdrag av
Stockholms stad. De flesta arbetade i något av bolagets förvaltningsområden och några fick uppgifter inom bolagets övriga enheter. För att minska trycket på
förvaltningsområdena arbetade några med konstnärlig utsmyckning av stadsodlingarna.
Nära 600 barn och ungdomar deltog i årets sommarlovsaktiviteter, som arrangerades i samarbete mellan Familjebostäder och systerbolagen. Aktiviteterna är ett sätt att bidra till varje barns rätt till lek, fritid, kultur och vila, i linje med barnkonventionen.
Det fanns ett behov av aktiviteter för barn och ungdomar även under höstlovet.
I samarbete med lokala föreningar kunde vi snabbt erbjuda flera aktiviteter.
Brandinstruktörerna deltog vid några tillfällen genom att lära ut hur man släcker bränder.
Sjundeklassarna på Rinkebyskolan fick i uppdrag att skapa konst till nya ljusprojektioner på Rinkebystråket. Temat var Kropp, rörelse och färg och de nya konstverken invigdes i januari. I mars ersattes konstprojektionerna tillfälligt med flerspråkig information om covid -19, som ett komplement till annan samhällsinformation.
Utifrån hyresgästernas önskemål har Familjebostäder rustat upp fyra gårdar i Rågsved.
Med ekonomiskt stöd från Boverket gavs gårdarna ett lyft och invigdes under september.
Resultatet har lett till tryggare och mer välkomnande mötesplatser där områdets barn kan få utlopp för lek på ett säkert sätt.
Familjebostäder har flera stadsodlingar med totalt 108 odlingslådor, de flesta i söderort och en i Rinkeby. Under 2020 tillkom två nya odlingsplatser. Odlingarna har blivit populära och aktiva mötesplatser med bänkar, bord och ofta en grillplats. Hyresgästerna kan ta del av fruktträd och bärbuskar och varje plats har ett eller flera insektshotell.
Under sommaren invigdes konstprojektet Dåtid-Nutid-Framtid i Gubbängen. En tidigare nedklottrad fasad pryds nu av 36 kvadratmeter mosaik som berättar delar av Gubbängens historia. Konsten skapades tillsammans med gubbängsborna och är ett resultat av tidigare dialoger, trygghetsvandringar och inventeringar.
28
Trygghetsindex 78,8 78,2 77,7
Attraktivitet* 85,3 86 87,1
Antal medverkande i sommarlovsaktiviteter 573 532 576
Antal ferieungdomar som arbetat hos oss 101 100 100
* Hur väl våra hyresgäster trivs i sina bostadsområden och om de kan rekommendera andra att bo där.
Djurskötsel Akalla 4H Spånga by 4H Fotboll
Brommapojkarna Enskede IK Rågsveds IF IFK Stockholm
Spårvägen FF Skarpnäck Samban FF
Vasalund
Simning SK Neptun
Spårvägen Simförening Friidrott
Hässelby Friidrott Hammarby Friidrott Bromma IF Friidrottsskola Basket
Akropol
Boxning
Boxningsklubb Rågsved Konst och kreativt skapande Teaterkollo
Husby Art Camp Tensta Konsthall
Akropol Basket Atletico Rinkeby Boxningsklubb Rågsved Enskede-Årsta-Vantör stadsdelsförvaltning Ett förenat Fagersjö Farsta stadsdelsförvaltning Fastighetsägare i Järva Hässelby-Vällingby Fastighetsägare Hello World!
Lokala hyresgästföreningar Mittiprickteatern
Musketörerna i Rågsved Nya Rågsveds Folkets Hus Projekt Rågsved
Rinkeby-Kista stadsdelsförvaltning Rågsveds Fastighetsägare Rågsveds IF
Rågsveds Samhällsförening Shanta IF
Som United Spånga Tensta stadsdelsförvaltning Stiftelsen Läxhjälpen Stiftelsen Tensta Konsthall Svensk-Grekiska Föreningen i Norra Stockholm
Taekwondo Föreningen Black Lions
29
Mål i Agenda 2030:13 Bekämpa klimatförändringarna Hållbarhetsfråga: Minskad klimat- och miljöpåverkan Strategiskt målområde: Klimat och miljö
En sund inomhusmiljö är viktig för människors hälsa och välmående. Familjebostäder gör regelbundna kontroller för att se till att våra hyresgäster har en god luftkvalitet, att deras hem är fria från gifter och att temperaturer och ljud håller sig inom tillåtna gränser.
Bolaget undersöker hur hyresgäster som flyttat in i nyproducerade hem upplever
temperatur, buller, dagsljus och luftkvalitet hemma. Resultaten används för att förbättra kommande nybyggnationsprojekt.
Familjebostäder följer Strålsäkerhetsmyndighetens metod för radonmätning. Bolaget mäter radonhalten i alla lägenheter med direkt markkontakt och 20 procent av övriga lägenheter i en byggnad. Alla fastigheter mäts om vart tionde år. Om resultatet visar att radonhalterna är över 200 Bq/m³ luft i årsmedelvärde, kommer det att åtgärdas enligt bolagets program för radonåtgärder. Bolaget mätte 200 lägenheter under 2019-2020. Tre fastigheter som uppvisade förhöjda radonhalter har åtgärdats. Vid efterföljande
radonmätning 2020 visade de godkända radonhalter.
Våra hyresgäster ska ha möjlighet till en hållbar livsstil och goda boenden. Under sommaren 2020 gjorde bolaget en enkätundersökning för att ta reda på hur Familjebostäders hyresgäster upplevde möjligheten till källsortering, sortering av matavfall och om de hade intresse för cykel- eller bilpool. Samtidigt inventerades
miljöstugor, utemiljöer och Familjebostäders kontor för att se om vi kunde underlätta för våra hyresgäster. Resultatet visade att informationen om källsortering behövde förbättras.
Hyresgästerna önskade också bättre utrymmen för källsortering i lägenheterna. Många var positiva till att prova olika mobilitetstjänster till en rimlig kostnad.
En viktig del av vårt arbete är att engagera våra hyresgäster i att minska sin
klimatpåverkan, bland annat genom att sortera matavfall. Familjebostäder har kommit längst i staden med att erbjuda separat matavfallssortering. Nära 70 procent av våra hyresgäster kan sortera ut sitt matavfall. Vår ambition är att alla ska kunna sortera och bidra till miljövänlig biogas och biogödsel till 2023. Vi har nu undersökt vilka områden som återstår och vilka praktiska lösningar som behövs för att erbjuda matavfallssortering.
Genom att göra det enkelt för våra hyresgäster kan fler komma igång med en ny vana. Ett sätt är att dela ut startpaket till våra hyresgäster, med en korg att ha matavfallspåsen i, nya
30
påsar och information om hur det fungerar. Alla hyresgäster i de områden där vi inför matavfall får ett startpaket direkt hem till dörren.
Under året gjordes en satsning på de hushåll i innerstan som har tillgång till
matavfallssortering med den gröna påsen. Satsningen gjordes i samråd med Stockholm Vatten och Avfall, som märkt att mängden matavfall minskat i dessa områden. Drygt 400 hushåll fick ett startpaket för att kunna börja sortera sitt matavfall.
Det ska vara enkelt för våra hyresgäster att bo utan egen bil. Familjebostäder vill erbjuda bra möjligheter att resa klimatsmart inom staden och ta emot leveranser. Idag har Familjebostäder 3 bilpooler, i Farsta Strand, Rågsved och på Årstastråket. Under året tog bolaget flera viktiga steg. Bilpooler är på gång i flera nyproduktionsprojekt och vårt Stockholmshus i Farsta Strand blir först ut med cykelpool. Nästa steg framåt är att se till att cykelpooler och bilpooler också kan erbjudas våra hyresgäster i befintligt bestånd. För att få fler att välja cykel i staden erbjuder vi bra cykelparkeringar i anslutning till våra nybyggda hus. Enbart i fastigheten Rösträknaren i Årsta finns fler än 200 cykelplatser inomhus och 70 utomhus.
Träden i våra bostadsområden fyller flera viktiga funktioner. De ger skugga när det är varmt och samlar upp vatten vid skyfall. Träden bidrar till biologisk mångfald och ger gårdarna liv. Därför tar vi inte ned friska träd, istället beskär vi dem så att de hålls i gott skick och inte skapar problem i utemiljön.
Under 2020 provade vi att plantera ängsmattor för att ytterligare främja biologisk
mångfald. Genom att låta gräset växa på de ytor som ligger lite avskilt, kan ängsblommor, insekter och fjärilar trivas. Paradrabatter ersatte plantering i krukor, för att minska
klimatavtrycket vid planteringar. Rabatterna kan skötas genom automatbevattning medan krukorna behöver bevattnas manuellt. Vi planterar främst perenner istället för
säsongsblommor, eftersom perenner blommar år efter år. Där det inte finns möjlighet att plantera i rabatter behåller vi krukplanteringarna, men med växter som håller längre än en säsong och även bidrar till vintergrönska.
Andel fastigheter som klarar radonkravet (%) 89 89 89 Andel godkända Obligatorisk ventilationskontroll
(%)* 77,8 82,5 84,8
Nöjdhet i inomhusmiljöenkät (%)** 72 i.u i.u
* From 2018 anges nyckeltalet som Antalet ventilationssystem med godkända OVK/totala antalet ventilationssystem
** Mätning görs två år efter att fastigheten är färdigställd. From 2020 har enkäten utökats med fler utvärderingsparametrar än tidigare år.
31
Mål i Agenda 2030: 7 Hållbar energi för alla, 13 Bekämpa klimatförändringarna
Hållbarhetsfråga: Minskad klimat- och miljöpåverkan Strategiskt målområde: Klimat och miljö
Familjebostäder har ett högt klimatmål, att minska klimatpåverkande utsläpp med 10 procent. För bolaget innebär det främst två stora satsningar fram till 2023 - att minska vår energianvändning med 5 procent och producera mer förnybar energi med hjälp av fler solceller. Vi siktar på att öka antalet våra solceller med 50 procent, och 3 000 kvm till 2023. För att klara utsläppsmålet utreder även vi hur vi kan utöka vår egenproduktion av förnybar el.
Att bygga nya bostäder påverkar klimatet i större omfattning än att förvalta samma bostäder under femtio år. Därför tar Familjebostäder nya steg för att minska
klimatpåverkan även från vår byggproduktion. Det gör vi med hjälp av klimatberäkningar.
Vi beräknar hur mycket utsläpp olika byggmaterial orsakar när vi bygger. Då kan vi också göra förändringar som minskar vårt klimatavtryck. Familjebostäder har gjort
klimatberäkningar i 12 nyproduktionsprojekt sedan 2018. I början av 2022 kommer en ny lag om klimatdeklaration för nya byggnader. Familjebostäder har tagit fram en metod för hur beräkningarna ska gå till. Nu kartlägger vi vilka material som har störst
klimatpåverkan för att se hur vi kan minska utsläppen.
Fastigheten Rösträknaren i Årsta färdigställdes i början av året. Med 550 kvm solceller på taket kommer 10 procent av fastighetens energibehov komma från solen. Ett batterilager lagrar elen när solcellerna producerar mer än vad fastigheten behöver. Det gör det möjligt att använda all producerad solel, fast vid ett senare tillfälle. Solelen gör att fastigheten når upp till Stockholms energikrav för nya byggnader på max 55 kWh/kvm köpt energi.
Vi vill erbjuda våra hyresgäster ett hälsosamt och giftfritt boende. De byggmaterial vi använder ska vara miljöbedömda och godkända enligt Byggvarubedömningen. Det är krav vi ställer i alla upphandlingar och ramavtal. Under året nådde vi målet att minst 97
procent av våra byggvaror ska vara godkända. Det finns ännu inte miljögodkända alternativ för vissa kemikalier som används vid betonggjutning utomhus under vintern.
32
I alla Familjebostäders nyproduktionsprojekt planeras det i tidigt skede för att uppnå Stockholm Stads krav om grönytefaktor för kvartersmark. Grönytefaktor är ett
beräkningsverktyg som visar hur mycket grönska som finns i ett kvarter. På så sätt kan vi garantera att grönytor skapas i staden med en viss mängd vegetation eller vatten.
I byggprojekten planeras bland annat för hur mycket träd och planteringar som ska finnas på ett område för att bidra till en god biologisk mångfald.
Familjebostäder har en långsiktig plan för att anpassa våra fastigheter till ett förändrat klimat. Bolaget har därför inventerat fastigheternas förutsättningar att stå emot skyfall och övertemperaturer. Under året togs en klimathandlingsplan fram med förslag på hur vi kan förebygga skador orsakade av skyfall och värmeböljor.
Stockholms kommunala bostadsbolag gick samman under 2020 för att ställa
gemensamma avfallskrav i våra byggprojekt. Genom att minska mängden byggavfall och återanvända avfallet som ändå uppstår kan vi minska vår klimatpåverkan. I ett pågående nybyggnadsprojekt i Älvsjö undersöker Familjebostäder hur vi kan förebygga, hantera och återvinna det byggmaterial som används.
Att ge möbler och byggmaterial nytt liv är ett sätt att bidra till ett lägre klimatavtryck. Det som inte längre används inom bolaget ska återbrukas via stadens gemensamma hemsida för återbruk, Stocket. 2020 lämnades möbler, vitvaror, köksstommar, sopcontainrar och armaturer till återbruk. Familjebostäder införde även nya rutiner vid ombyggnationer och rivningar, för hitta mer hållbara sätt att hantera byggavfall, återvinning och återbruk och säkerställa att kulturvärden behålls i fastigheten. Det ligger i linje med stadens planer för cirkulärt byggande.
Familjebostäder har under en längre tid projekterat alla nybyggnationer för att uppnå silvernivå i certifieringen Miljöbyggnad. Det innebär att vi bygger bättre än vad Boverkets byggregler (BBR) kräver. Det finns tre olika betyg för Miljöbyggnad där Brons betyder att vi uppnår grundläggande lagkrav. Silver innebär krav på bättre prestanda, som solskydd, fukt och ljud. Guld ställer mycket höga krav på prestanda och att den boende tycker att huset uppfyller förväntningarna. Kvarteret Banken i Hägerstensåsen blir det första huset vi certifierar till Miljöbyggnad silver, för att kontrollera att de hus vi bygger klarar kraven.
Certifieringen beräknas vara klar under vintern 2020/2021.
Energianvändning, totalt köpt energi (MWh) 225 293 240 500 241 100
Energianvändning (kWh/m2, Atemp) 119,5 121 i.u*
Direkt utsläpp växthusgaser (ton CO2e/år ) 47,4 44** 85,3 Indirekt utsläpp av växthusgaser kopplat till
energianvändning (ton CO2e/år) 17 438 18 804 20 190
Insamlat matavfall (ton/år) i.u.*** i.u.*** 117
Andel hushåll med tillgång till matavfallsinsamling 70 % 68 % i.u
33
* Energiprestanda för 2018 redovisades med BOA, LOA och genom korrigering med graddagar. Från 2019 redovisas energiprestanda relaterat till Atemp och korrigeras genom energiindex.
**Familjebostäder bytte till fordonsbränsle med mindre klimatpåverkan än exempelvis diesel och bensin. Under 2019 tankades bolagets bilar med 94 % miljöbränsle, främst etanol och fordonsgas.
*** Ingen uppgift på grund av reviderat mål 2019. Tills vidare följs insamlat matavfall (ton/år) genom nyckeltal. Från 2019 mäts andel hushåll som har tillgång till matavfallsinsamling av totalt antal hushåll.
