Ekonomisk plan
Älvdalen Idre 80:307
Bostadsrättsföreningen Idre Dähliehöjden, org.nr 769640-4727
Ekonomisk plan enligt bostadsrättslagen 1991:614 för Bostadsrättsföreningen Idre Dähliehöjden Denna ekonomiska plan har upprättats med följande rubriker:
A Allmänna förutsättningar B Beskrivning av fastigheten
C Slutlig kostnad och preliminär finansieringsplan
D Beräkningar av föreningens årliga inkomster och utgifter E Redovisning av Bostadsrätter
F Ekonomisk prognos
G Känslighetsanalys
H Nyckeltal
I Underhållsbehov
J Försäkring
K Särskilda förhållande
Ekonomisk plan upprättad 2021-10-31
A. Allmänna förutsättningar
Bostadsrättsföreningen Idre Dähliehöjden som 2021-10-20 registrerats hos bolagsverket med org.nr.769640-4727 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta lägenheter med nyttjande utan begränsning i tiden åt medlemmar.
Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske så snart den ekonomiska planen registrerats hos bolagsverket vilket beräknas ske i november 2021.
Beräkningar av föreningens årliga kapitalkostnad och driftskostnader grundar sig på bedömningar gjorda i oktober månad 2021. Uppgifterna i planen om fastighetens förvärv avser den slutliga
anskaffningskostnaden samt att beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig i vid tiden för planens upprättade kända förhållanden.
Inflyttning beräknas ske i november 2021.
Föreningen ska köpa fastigheten Älvdalen Idre 80:307.
Energideklaration samt OVK är utförd.
Statusbesiktning utfördes på fastigheten 2021-10-13 av Dala Fastighetskontroll.
Tillvägagångssätt vid förvärv av fastighet
Brf Idre Dähliehöjden org.nr. 769640-4727 (”Föreningen”) förvärvar aktierna i Skidre Fjäll 5 AB, org.nr.559336-1073 (”Bolaget”).
Överenskommet värde för aktier och fastighet 24 993 785
Justerat eget kapital 25 000
Bokfört värde på fastigheten -2 746 123
Värde på aktier 22 272 662
Sedan föreningen förvärvat aktierna i bolaget överlåts fastigheten Älvdalen Idre 80:307.
Föreningen köper fastigheten för en köpeskilling motsvarande fastighetens bokförda värde.
Aktierna i bolaget, vars bokförda värde uppgår till 25 000kr, säljs till utomstående part som därefter likviderar bolaget.
Genom aktieaffären uppstår en latent skatteskuld. Eftersom det bara blir aktuellt för den händelse föreningen säljer fastigheten värderas skatten i bokföringen till 0kr. Den beräknade latenta skatten vid nuvarande skatteregler blir 4 766 350kr.
B. Beskrivning av fastigheten
Fastighetsbeteckning Älvdalen Idre 80:307, Brf kommer att äga fastigheten.
Adress Bergänget 1A, 1B, 2A, 2B, 3A, 3B 790 91 Idre Fjäll
Tomtareal 1085kvm
Taxeringsvärde 5.626.000kr (varav mark 820.000kr och byggnad 4.806.000kr).
Byggår 2006
Antal bostadsrätter 6 st
Total kvm yta 614kvm varav 614kvm är bostadsrättslägenheter. Ytor enligt teknisk besiktning.
Byggnadernas antal 1st byggnad.
Antal plan Flerbostadshus – 3 plans hus i souterräng med ett loftplan.
Uppvärmning Bergvärme. Kostnaden debiteras individuellt till bostadsrättsinnehavarna
Ventilation Frånluft.
V/A Kommunalt (via Idre Fjäll).
Biluppställningsplatser 6st p-platser. Vid p-platserna finns motorvärmaruttag.
Övrigt Bostadsrätterna är möblerade och befintligt lösöre ingår vid upplåtelsen.
Bostadsrättsföreningen svarar inte för fortsatt underhåll eller utbyte av lösöre.
Kortfattad byggnadsbeskrivning Stomme: Trä
Fasad: Trä
Grundläggning: Platta på mark.
Yttertak: Betongtegel Fönster: 3-glas fönster i Trä
Kortfattad beskrivning bostadsrätter 1 A och B
- 8st bäddplatser.
- 2st WC och dusch.
- Sovrum 1 och 2 har dubbelsäng, sovrum 3 och 4 har våningssäng.
- Allrum med soffa, TV och matplats.
2 A och B
- 10st bäddplatser.
- 2st WC och dusch.
- Sovrum 1 och 2 har dubbelsäng, sovrum 3, 4 och 5 har våningssäng.
- Allrum med soffa, TV och matplats.
3 A och B
- Fördelade på två våningar - 14st bäddplatser.
- 2st WC och dusch.
- Sovrum 1, 2 och 3 har dubbelsäng, sovrum 4, 5, 6 och 7 har våningssäng.
- Allrum med soffa, TV och matplats på första våningen och ett TV-rum på andra våningen.
Kök/Allrum – Golv/vägg: Klinkers / Tapet.
Sovrum – Golv/Vägg: Trägolv laminat / Tapet och målad.
Entré/Hall - Golv/Vägg: Klinker / Panel och målad.
Bastu – Golv/Vägg: Klinker / Trä.
D/WC - Golv/Vägg: Klinkers / Kakel
Utrustning: Spis med ugn, micro, kyl/Frys, diskmaskin, TV, bastu, torkskåp.
Övrigt:
- Finns ett skidförråd till varje bostadsrätt.
- Alla bostadsrätter är möblerade och befintligt lösöre ingår i upplåtelsen av bostadsrätt.
- Alla bostadsrätter har egen ingång samt balkong alt.uteplats.
- Bostadsrättsinnehavare tecknar eget abonnemang för data och TV. Fiber kommer att dras in till varje bostadsrätt våren 2022, installationen bekostas av säljarna. Wi-Fi finns tillsvidare i gemensamt nät.
- Vid P-plats finns uttag för motorvärmare.
- Då ingen avsättning till inre underhåll sker skall bostadsrättshavare på egen bekostnad svara för skötsel och underhåll av det inre i lägenheterna, jämte tillhörande utrymmen.
- Automatiskt brandlarm finns installerat och är kopplat till SOS Alarm.
C. Beräknade kostnader och finansieringsplan
Kostnader
Köpeskilling aktier och fastighet 24 993 785
Inköp Inventarier 360 000
Lagfartskostnad 84 390 Not.1
Bank och Expeditionsavgift 1 825
Pantbrev 0 Not.2
Intygsgivning 45 000
Kassa 15 000
Summa total anskaffningskostnad 25 500 000 Not.1 Lagfartskostnaden baserar sig på taxeringsvärdet. 5 626 000
Not. 2 Pantbrev finns inom ramen. 6 750 000
Preliminär finansieringsplan
Lån Belopp Säkerhet Räntesats Ränta / år Amortering 1 3 500 000 Pantbrev 1,9% 66 500 35 000 Not.3 Totalt 3 500 000 (bunden 1 år) 66 500 35 000
Summa lån 3 500 000
Insatser 22 000 000
Summa finansiering 25 500 000
Amorteringsplan: År 1-3 35 000kr/år
Not.3 Räntan är uppräknad med 0,68% i förhållande till erhållen offert med bindningstid 1 år.
D. Inkomster och utgifter år 1
Årsavgift
Årsavgift bostadsrätter 256 920
Övriga Inkomster
Värme och p-plats 87 000 Not 1
Summa inkomster 343 920
Kapital utgifter
Räntor 66 500
Amortering 35 000
Drift
Ekonomisk förvaltning, administration 30 000
Värme och el 61 800
V/A och Avfall 70 000
Snöröjning 5 310
Samfällighetsavgift väg 17 076
Löpande yttre underhåll, innefattar underhåll 10 000
enligt statusbesiktningen
Fastighetsavgift 8 754 Not 2
Försäkring 12 637
Automatiskt brandlarm – SOS Alarm 5 232
Driftsreserv 11
Avsättningar
Avsättning yttre underhåll 21 600
Summa utgifter och avsättning 343 920
Not 1: Föreningen debiterar värme och elkostnad 815kr/månad till lägenhet 1A, 1B, 2A, 2B (84-93kvm) och 945kr/månad till lägenhet 3A,3B (130kvm) samt 350kr/månad per p-plats med uttag för motorvärmare. Det debiterade beloppet för värme och el är ett
schablonbelopp, den faktiska kostnaden regleras enligt samma viktning mellan lägenheterna vid avstämning som sker efter årsskiftet.
Not.2: Kommunal fastighetsavgift för flerbostadshus år 2021 är 1459kr per bostadslägenhet för inkomståret 2021 (deklaration 2022)
Avskrivningar och amorteringar
Avskrivningar beräknas utifrån en byggnads bedömda ekonomiska livslängd. Avskrivningarna påverkar resultatet men inte likviditeten och amorteringen påverkar likviditeten men inte resultatet.
Föreningen tillämpar regelverk K2, linjär avskrivning (BFNAR 2016:10), längd 100år. Avskrivningarna baseras på byggnadens del av anskaffningskostnaden proportionerad enligt taxeringsvärdet vilket innebär att de årliga avskrivningarna blir på 213 509kr.
E. Redovisning bostadsrätter
Andelstalen är beräknade som yta/totalyta. Insatserna är satta med beaktande av läge och standard.
Avgifterna är andelsberäknade.
Avvikelse på mindre än 5% av bostadsrätternas area föranleder ej ändring av insats, andelstal eller årsavgift.
Antal bostadsrätter 6
Bostadsrätter yta kvm 614 Total yta kvm 614
Total insats 22 000 000
Totalt årsavgifter 256 920
Beteckning BOA Andelstal Årsavgift Avgift/mån Insats Vån Övrigt
1A 84 13,681% 35 149 2 929 3 200 000 0 4 rum och kök/allrum 1B 84 13,681% 35 149 2 929 3 200 000 0 4 rum och kök/allrum 2A 93 15,147% 38 915 3 243 3 600 000 1 5 rum och kök/allrum 2B 93 15,147% 38 915 3 243 3 600 000 1 5 rum och kök/allrum 3A 130 21,173% 54 397 4 533 4 200 000 2 7 rum och kök/allrum 3B 130 21,173% 54 397 4 533 4 200 000 2 7 rum och kök/allrum
614 1 256 920 21 410 22 000 000
Föreningen debiterar ett schablonbelopp för värme och elkostnad till lägenhet 1A,1B, 2A, 2B på 815kr/månad och till lägenhet 3A, 3B 945kr/månad.
För p-plats med motorvärmaruttag debiteras 350kr/månad till varje lägenhet.
Summorna i tabellen ovan är avrundade.
F. Ekonomisk prognos
Inflationsnivå 2%
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
Inkomster
Årsavgift bostadsrätter 256 920 262 058 267 300 272 646 278 098 283 660 313 184 345 780 El/värme och p-plats 87 000 88 740 90 515 92 325 94 172 96 055 106 053 117 091 Summa inkomster 343 920 350 798 357 814 364 971 372 270 379 715 419 237 462 871
Utgifter
Ränta 66 500 65 835 65 170 64 505 63 840 63 175 59 850 56 525 Amortering 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 Drift 220 820 225 236 229 741 234 336 239 023 243 803 269 178 297 195 Summa utgifter 322 320 326 071 329 911 333 841 337 863 341 978 364 028 388 720
Kassa 15 000
Betalnetto 21 600 24 727 27 903 31 130 34 407 37 737 74 151 55 208 Ackumulerat betalnetto 36 600 61 327 89 230 120 360 154 767 192 505 433 044 765 296 Varav avsätt till yttre UH 21 600 43 632 66 105 89 027 112 407 136 255 165 061 12 844 152 609
Resultatprognos
Betalnetto 36 600 24 727 27 903 31 130 34 407 37 737 55 208 74 151 Amortering 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 Avsättning yttre UH -21 600 -22 032 -22 473 -22 922 -23 381 -23 848 -26 330 -29 071 Avskrivningar -213 509 -213 509 -213 509 -213 509 -213 509 -213 509 -213 509 -213 509 Resultat -163 509 -175 814 -173 078 -170 301 -167 482 -164 620 -149 631 -133 428 Ackumulerat resultat -163 509 -339 323 -512 401 -682 703 -850 185 -1 014 804 -1 793 399 -2 493 456 Not: posten ”varav avsättning till yttre underhåll” är beräknad med ett uttag år11 för diverse yttre underhåll på 250.000kr.
G. Känslighetsanalys
Dagens årsavgifts förändring vid:
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
Ränteförändring
Dagens räntenivå 256 920 262 058 267 300 272 646 278 098 283 660 313 184 345 780 Dagens räntenivå +1% 291 920 290 905 289 890 288 875 287 860 286 845 281 770 276 695
Årsavgiften höjs med 13,6% 13,2% 12,8% 12,4% 12,0% 11,6% 9,7% 7,5%
Dagens räntenivå 256 920 262 058 267 300 272 646 278 098 283 660 313 184 345 780 Dagens räntenivå +2% 326 920 330 693 334 570 338 551 342 638 346 835 374 994 306 445 Årsavgiften höjs med 27,2% 26,7% 26,2% 25,7% 25,1% 24,6% 21,9% 18,9%
Dagens räntenivå 256 920 262 058 267 300 272 646 278 098 283 660 313 184 345 780 Dagens räntenivå +3% 361 920 365 343 368 870 372 501 376 238 380 085 407 894 336 195
Årsavgiften höjs med 40,9% 40,2% 39,5% 38,9% 38,2% 37,5% 34,2% 30,3%
Driftkostnader
Dagens driftskostnader 256 920 262 058 267 300 272 646 278 098 283 660 313 184 345 780 Kostnader ökar med 1% 259 128 270 280 281 989 294 283 307 192 320 747 399 389 499 760
Årsavgiften höjs med 0,9% 5,2% 9,8% 14,5% 19,6% 24,8% 55,5% 94,5%
Driftkostnader
Dagens driftskostnader 256 920 262 058 267 300 272 646 278 098 283 660 313 184 345 780 Kostnader ökar med 2% 261 336 272 598 284 423 296 839 309 876 323 565 402 986 504 350
Årsavgiften höjs med 1,7% 6,1% 10,7% 15,5% 20,6% 25,9% 56,9% 96,3%
Beräkningarna bygger på jämförelse med dagens avgiftsnivå och den förändrade avgiften
H. Nyckeltal
Anskaffningskostnad per kvm boarea 41 531 kr
Lån per kvm upplåten boarea under första verksamhetsåret 5 700kr
Insats per kvm boarea 35 831 kr
Driftskostnad per kvm upplåten boarea 360 kr
Avsättning till yttre underhåll och avskrivningar per kvm boarea 383 kr
Årsavgifter per kvm upplåten boarea 418 kr
Förbrukningsavgift/schablonbelopp per kvm upplåten boarea 142kr
Yta kvm bostadsrätter 614,0 kvm
Total Insats 22 000 000 kr
Totalt årsavgifter 256 920 kr
I. Underhållsbehov
Teknisk statusbesiktning av fastigheten utfördes 2021-10-14 av Dala Fastighetskontroll med huvudsakligt syfte att bedöma underhållsbehovet på byggnaden inom fastigheten.
Kostnaden för förestående yttre underhållsbehov inom de närmsta elva åren täcks in i det belopp som avsatts till fastighetsfond samt genom avsättning till yttre underhåll.
Då ingen avsättning till inre underhåll sker skall bostadsrättshavare på egen bekostnad svara för skötsel och underhåll av det inre i lägenheterna jämte tillhörande utrymmen och hålla dessa i gott skick allt enligt stadgarna §21.
J. Försäkring
Bostadsrättsföreningen kommer att inneha fullvärdesförsäkring avseende fastigheten samt en styrelseansvarsförsäkring.
K. Särskilda förhållanden
Bostadsrättshavaren skall inbetala insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som bestämts av styrelsen, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som kan kräva höjning av föreningens årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras.
Föreningens löpande utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen med avdrag för kostnadstäckning som erhålls på annat sätt såsom kostnader p-platser och värmeförbrukning som debiteras varje bostadsrätt i förskott per månad.
Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad teckna bostadsrättstillägg till sina hemförsäkringar.
Årsavgiften fördelas på bostadsrätterna i förhållande till andelstalen.
Inom föreningen skall bildas en fond för yttre underhåll och en dispositionsfond.
Göteborg 2021-10-31
Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Idre Dähliehöjden
……… ………. ……….
Daniel Möller Sara Jansson Anders Neck
