Styrelsen för Brf Solvändan Solna får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret den 1 januari 2016 t.o.m. den 31 december 2016, vilket är föreningens tredje verksamhetsår.
Om inte särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgift inom parentes avser föregående år.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten
Allmänt om verksamheten
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan
tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal.
Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Styrelsen är skyldig att snarast, normalt inom en månad från det att skriftlig ansökan om medlemskap kom in till föreningen avgöra frågan om medlemskap.
Styrelsen har sitt säte i Solna kommun.
Föreningens fastighet
Föreningen är ägare till fastigheten Solvändan 1 i Solna kommun.
På föreningens fastighet finns det ett flerbostadshus i fem våningar samt källarvåning med totalt 109 bostadsrättslägenheter, total boarea ca. 9 301 m2 och fyra lokaler med en total lokalarea om ca. 713 m2. Föreningen disponerar över 47 enkelplatser och tio dubbelplatser i källargarage.
Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa.
Gemensamma utrymmen
I fastigheten finns barnvagns-/rullstolsrum, städrum och fastighetsförråd. Lägenhetsförråd finns i källarplan.
Föreningens lokaler
Kontrakten på föreningens lokaler löper enligt följande:
Hyresgäst Lokaltyp Moms Yta m2/platser Löptid t.o.m.
Puls & träning AB Gym ja 147 2022-12-31
Solna Församling Öppen förskola,
församlingsverksamhet nej 251 2025-12-31
Talin’s Cafe HB Restaurang/café ja 234 2022-03-31
Life Dent Clinic AB Tandläkare nej 81 2023-03-31
Föreningen är redovisningsskyldig för mervärdesskatt för parkeringsplatser som hyrs ut till andra än medlemmar i föreningen samt är redovisningsskyldig för mervärdesskatt för uthyrning av lokaler.
Entreprenören garanterar hyresintäkten t.o.m. den 26 maj 2017 i sådan omfattning att den sammanlagda intäkten för lokaler enligt ekonomisk plan garanteras.
Fastighetens underhållsbehov
Eftersom fastigheten är nybyggd finns inget underhåll planerat inom de närmaste fem till tio åren.
Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll är i enlighet med ekonomisk plan beräknad till ett årligt belopp motsvarande 25 kr/m2 boarea och lokalarea för föreningens hus. Detta ska i enlighet med föreningens stadgar ske senast från och med det verksamhetsår som infaller närmast efter det slutfinansiering för föreningens fastighet har skett.
Årsavgifter
Verksamheten i föreningen bedrivs enligt självkostnadsprincipen och inte i vinstsyfte. Årsavgiften ska täcka utgifter för föreningens löpande verksamhet samt amorteringar och avsättning till yttre fond.
Under år 2016 har årsavgifterna inklusive Triple Play men exklusive varmvatten (som debiteras efter förbrukning) varit oförändrade, genomsnittlig årsavgift inklusive Triple Play men exklusive
varmvatten (som debiteras efter förbrukning) var 647 kr/m2. Föreningens skattemässiga status
Den skattemässiga statusen för föreningen är att den är en äkta förening.
Latent skatt kan uppkomma i de fall föreningen förvärvar fastigheten till ett pris som understiger tillgångens marknadsvärde t.ex. genom s.k. paketering. Föreningen har förvärvat fastigheten direkt från Entreprenören till marknadsvärde. Detta innebär att fastigheten inte har varit föremål för någon underprisöverlåtelse. Därmed finns det inte någon latent skatteskuld i föreningen.
Fastighetsavgift/fastighetsskatt
Byggnaden färdigställdes 2015 och har deklarerats som färdigställd. Byggnadsenheten har åsatts värdeår 2015.
Bostadslägenheterna är från och med värdeåret helt befriade från fastighetsavgift i 15 år. Från och med år 16 utgår full fastighetsavgift. Fastighetsskatt för lokaler utgår från och med fastställt värdeår.
Förvaltning Teknisk förvaltning
Föreningen har tecknat avtal med JM AB om teknisk förvaltning. Avtalet omfattar fastighetsskötsel, fastighetsjour, trädgårdsskötsel, trappstädning, snöröjning, hisservice, hissbesiktning och
källsortering. Avtalet gäller till den 30 juni 2017.
Hisservice och hissbesiktning ingår under garantitiden. Kostnaden från år 6 beräknas till 96 000 kronor per år.
Ekonomisk förvaltning
Föreningen har tecknat avtal med JM AB om ekonomisk förvaltning. Avtalet gällde till den 31 december 2016. Ny ekonomisk förvaltare fr.o.m. den 1 januari 2017 är SBC Sveriges
BostadsrättsCentrum AB.
Föreningens ekonomi Föreningens långfristiga lån
Under året har föreningen amorterat 1 914 200 kronor (478 550 kr) i enlighet med överenskommen amorteringsplan, vilket är mer än i den ekonomiska planen. Föreningens fastighetslån är placerade till villkor som framgår av not nummer 12.
Under året har 22 (14) bostadsrätter överlåtits. Styrelsen har under året medgivit att en (två) lägenheter upplåtits i andrahand.
Nya väsentliga avtal
Föreningen har tecknat nytt avtal med SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB avseende ekonomisk förvaltning.
Medlemsinformation
Antalet medlemmar vid räkenskapsårets slut är 182 (185).
Styrelse
Styrelsen har efter föreningsstämman den 28 april 2016 haft följande sammansättning:
Bengt Lidbäck Ledamot Ordförande
Karolina Lansman Ledamot
Hans Perbjörs Ledamot
Madeleine Tidehorn Ledamot avgått december 2016
Kristina Yacoub Larsson Ledamot avgått december 2016 Thomas Ferdinandsson Suppleant tjänstgör som ledamot
Naveed Moula Suppleant tjänstgör som ledamot
Mattias Almeflo Suppleant
Nicklas Andersson Suppleant avgått
Vid föreningsstämman avgick Anders Willner, Erik Barkman och Gerhard Makowski ur styrelsen.
Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen, av två styrelseledamöter i förening.
Styrelsen har under året hållit elva (nio) protokollförda sammanträden.
För styrelsens ledamöter finns ansvarsförsäkring tecknad hos Trygg Hansa.
Revisorer
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Ordinarie Huvudansvarig Matz Ekman
Hans Norman Suppleant
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Valberedning
Henric Karlström Sammankallande
Henrik Fahlquist Lise Lidbäck
Föreningens stadgar
Föreningens stadgar registrerades hos Bolagsverket den 18 oktober 2013.
Flerårsöversikt
2016 2015
Resultat enligt resultaträkningen tkr 416 584
Årets bokförda avskrivningar på byggnad, tkr 2 503 1 251
Resultat exkl. avskrivningar tkr 2 919 1 835
Årets amorteringar tkr -1 914 -479
Årets likvidöverskott tkr 1 005 1 356
2016 2015
Nettoomsättning tkr 8 061 4 841
Resultat efter finansiella poster tkr 416 584
Soliditet % 74 74
Bokfört värde på fastigheten per m2 boarea kr 45 128 45 397
Lån per m2 boarea kr 11 569 11 775
Lån per m2 boarea och lokalarea kr 10 746 10 936
Genomsnittlig skuldränta % 2,00 2,2
Fastighetens belåningsgrad % 25,64 25,94
Soliditet definieras som eget kapital i % av balansomslutningen.
Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittlig låneskuld. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört värde på fastigheten.
Förändringar i eget kapital
Medlemsinsatser
Inbetalda Upplåtelse- Fond för Balanserat Årets insatser avgifter yttre underhåll resultat resultat Belopp vid årets
ingång 183 587 000 130 003 000 0 0 583 690
Disposition av föregående
års resultat 0 0 232 525 351 165 -583 690
Årets resultat 0 0 0 0 430 245
Belopp vid årets
utgång 183 587 000 130 003 000 232 525 351 165 430 245
Resultatdisposition
Till föreningsstämmans förfogande står följande medel:
Balanserat resultat 351 165
Årets resultat 415 595
Totalt 766 760
Styrelsen föreslår att medlen disponeras enligt följande
Reservering till yttre fond, stadgeenlig reservering (minimum) 250 350
Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 0
Balanseras i ny räkning 516 410
Totalt 766 760
Föreningens ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning, samt tilläggsupplysningar.
Resultaträkning
1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015
RÖRELSEINTÄKTER
Nettoomsättning Not 2 8 060 765 4 558 148
Övriga rörelseintäkter Not 3 0 283 073
Summa rörelseintäkter 8 060 765 4 841 221
RÖRELSEKOSTNADER
Driftkostnader Not 4 -2 713 745 -1 594 269
Övriga externa kostnader Not 5 -165 513 -82 008
Personalkostnader Not 6 -108 531 -51 170
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar
Not 7 -2 502 755 -1 251 381
Summa rörelsekostnader -5 490 545 -2 978 828
RÖRELSERESULTAT 2 570 220 1 862 393
FINANSIELLA POSTER
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 1 230 2 356 Räntekostnader och liknande resultatposter -2 155 855 -1 281 058
Summa finansiella poster -2 154 625 -1 278 702
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 415 595 583 690
ÅRETS RESULTAT 415 595 583 690
Resultaträkningen för 2015 speglar perioden från den 1 juni till den 31 december.
Balansräkning
TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark Not 8, 13 419 735 863 422 238 619
Summa materiella anläggningstillgångar 419 735 863 422 238 619
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 419 735 863 422 238 619
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kortfristiga fordringar
Avgifts- och hyresfordringar 0 20 949
Övriga fordringar Not 9 4 051 490 2 866 163
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter Not 10 287 819 103 514
Summa kortfristiga fordringar 4 339 309 2 990 626
KASSA OCH BANK
Kassa och bank 17 753 15 303
Summa kassa och bank 17 753 15 303
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 4 357 062 3 005 929
SUMMA TILLGÅNGAR 424 092 925 425 244 547
Balansräkning
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31
EGET KAPITAL
Bundet eget kapital
Medlemsinsatser 313 590 000 313 590 000
Fond för yttre underhåll Not 11 232 525 0
Summa bundet eget kapital 313 822 525 313 590 000
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 351 165 0
Årets resultat 415 595 583 690
Summa fritt eget kapital 766 760 583 690
SUMMA EGET KAPITAL 314 589 285 314 173 690
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Övriga skulder till kreditinstitut Not 12, 13 105 693 050 107 607 250 Summa långfristiga skulder 105 693 050 107 607 250
KORTFRISTIGA SKULDER
Övriga skulder till kreditinstitut Not 12, 13 1 914 200 1 914 200
Leverantörsskulder 185 167 68 246
Skatteskulder 654 020 520 480
Övriga skulder 50 008 45 673
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter Not 14 1 007 194 915 008
Summa kortfristiga skulder 3 810 589 3 463 607
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 424 092 925 425 244 547
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR
Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag.
Principerna är oförändrade jämfört med föregående år.
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader.
Föreningens byggnad har åsatts värdeår 2015 och fastigheten har erhållit nytt taxeringsvärde.
Detta taxeringsvärde har legat till grund för den slutliga fördelningen av den totala anskaffningskostnaden mellan byggnad och mark.
Avskrivningsprinciper
Byggnader skrivs av över den beräknade nyttjandeperioden varvid en linjär (rak) avskrivningsplan tillämpas. Avskrivningarna påbörjas efter avräkningsdagen.
Markvärdet är inte föremål för avskrivning, bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Byggnad 120 år
Övrigt
Föreningens fond för yttre underhåll
Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition.
Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll.
Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015
Årsavgifter 5 726 117 3 340 232
Hyror lokaler momspliktiga 625 381 326 725
Hyror lokaler 588 910 314 183
Hyror garage 691 767 402 424
Bredbandsintäkter 287 760 167 860
Hyresrabatt -24 960 -94 318
Varmvattenintäkter 165 791 101 042
Öresutjämning 0 -1
8 060 765 4 558 148
Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015
Övriga intäkter 0 283 073
0 283 073
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015
Fastighetskostnader
Fastighetsskötsel entreprenad 481 314 280 766
Mattvätt/Hyrmattor 58 193 14 372
Gemensamma utrymmen 5 439 0
Serviceavtal 5 731 8 244
Förbrukningsmateriel 45 038 0
Störningsjour och larm 0 6 030
595 715 309 412
Reparationer
Lås 417 2 690
Elinstallationer 0 3 038
Garage/parkering 42 841 0
Skador/klotter/skadegörelse 6 238 0
49 496 5 728
Periodiskt underhåll
Entré/trapphus 63 017 0
63 017 0
Taxebundna kostnader
El 506 464 226 657
Värme 753 476 232 031
Vatten 178 082 64 356
Sophämtning/renhållning 114 694 49 401
1 552 716 572 445
Övriga driftkostnader
Försäkring 38 103 21 497
Kabel-TV 281 158 164 708
319 261 186 205
Fastighetsskatt/Kommunal avgift 133 540 520 480
TOTALT DRIFTKOSTNADER 2 713 745 1 594 269
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015
Tele- och datakommunikation 2 471 0
Hyresförluster 0 1
Revisionsarvode extern revisor 29 108 18 608
Föreningskostnader 1 000 0
Styrelseomkostnader 181 0
Fritids- och trivselkostnader 771 0
Förvaltningsarvode 107 179 62 521
Administration 10 790 878
Konsultarvode 14 014 0
165 513 82 008
Not 6 PERSONALKOSTNADER 2016 2015
Anställda och personalkostnader
Följande ersättningar har utgått
Styrelse 82 734 38 937
Sociala kostnader 25 797 12 233
108 531 51 170
Not 7 AVSKRIVNINGAR 2016 2015
Byggnad 2 502 755 1 251 381
2 502 755 1 251 381
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 423 490 000 320 000 000
Nyanskaffningar 0 103 490 000
Utgående anskaffningsvärde 423 490 000 423 490 000
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början -1 251 381 0
Årets avskrivningar enligt plan -2 502 755 -1 251 381 Utgående avskrivning enligt plan -3 754 137 -1 251 381
Planenligt restvärde vid årets slut 419 735 863 422 238 619 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 123 159 620 123 159 620
Taxeringsvärde
Taxeringsvärde byggnad 174 000 000 125 248 000
Taxeringsvärde mark 71 354 000 0
245 354 000 125 248 000
Uppdelning av taxeringsvärde
Bostäder 232 000 000 122 000 000
Lokaler 13 354 000 3 248 000
245 354 000 125 248 000
Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31
Skattekonto 1 988 5 491
Klientmedel hos SBC 4 049 502 2 860 672
4 051 490 2 866 163
Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
2016-12-31 2015-12-31
Försäkring 31 091 27 639
Kabel-TV 70 291 0
Varmvattenintäkter 66 437 75 875
Fastighetsskatt 120 000 0
287 819 103 514
Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31
Vid årets början 0 0
Reservering enligt stadgar 0 0
Reservering enligt stämmobeslut 232 525 0
Ianspråktagande enligt stadgar 0 0
Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0
Vid årets slut 232 525 0
Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Räntesats
2016-12-31
Belopp 2016-12-31
Belopp 2015-12-31
Villkors- ändringsdag Handelsbanken 1,100 % 16 187 500 18 037 500 2017-06-01 Handelsbanken 1,380 % 18 483 750 18 496 750 2018-06-01 Handelsbanken 1,660 % 18 483 750 18 496 750 2019-06-01 Handelsbanken 1,940 % 18 483 750 18 496 750 2020-06-01 Handelsbanken 3,060 % 17 484 750 17 496 950 2025-06-01 Handelsbanken 2,720 % 18 483 750 18 496 750 2023-06-01 Summa skulder till kreditinstitut 107 607 250 109 521 450
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -1 914 200 -1 914 200 105 693 050 107 607 250
Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 98 036 250 kr.
Not 13 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31
Fastighetsinteckningar 110 000 000 110 000 000
Not 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
2016-12-31 2015-12-31
El 43 799 52 789
Värme 104 524 64 942
Sophämtning 5 928 10 259
Extern revisor 30 000 38 108
Arvoden 73 833 44 499
Sociala avgifter 23 000 13 980
Förutbetalda avgifter o hyror 726 110 690 431
1 007 194 915 007
Stockholm den / 2017 Brf Solvändan Solna
Bengt Lidbäck Karolina Lansman Hans Perbjörs
Ordförande Ledamot Ledamot
Naveed Moula Thomas Ferdinandsson
Tjänstgörande ledamot Tjänstgörande ledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats / 2017 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Matz Ekman Auktoriserad revisor
