Bokslutskommuniké 2006
I Göteborg, på Eriksbergsområdet, har en kontorsfastighet förvärvats under slutet av december 2006. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 6 400 kvm.
Bokslutskommuniké 2006
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till drygt 24 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås och Kungsbacka), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Värnamo, Jönköping, Växjö, Linköping).
Castellumaktien är registrerad på OMX - Nordiska listan Large cap.
Hyresintäkterna 2006 uppgick till 2 014 Mkr (1 907 Mkr föregående år).
Årets resultat efter skatt uppgick till 1 674 Mkr (1 294), motsvarande 10,21 kronor (7,89) per aktie.
Förvaltningsresultatet förbättrades med 8% till 883 Mkr (820), motsvarande 5,38 kronor (5,00) per aktie.
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,85 kronor (2,62) per aktie, motsvarande en ökning om 9%.
DATA PER AKTIE
Kronor 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Förvaltningsresultat 5,38 5,00 4,52 4,07 3,77 3,30 2,65
Förändring +8% +11% +11% +8% +14% +24%
Resultat efter skatt 10,21 7,89 5,59 2,68 4,00 5,68 4,07
Förändring +29% +41% +108% -33% -30% +39%
Utdelning (för 2006 föreslagen) 2,85 2,62 2,38 2,13 1,88 1,63 1,38
Förändring +9% +11% +12% +13% +15% +18%
Sannegården 28:14 ”Sörhallen”, Göteborg
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbe- ståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värde- tillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyres- gästernas behov.
Mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassa- flöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdel- ning.
Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fas- tigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.
Strategi för fi nansiering
Kapitalstruktur
Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en soliditet om 35-45% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Återköp av egna aktier skall kunna användas som ett instru- ment att reglera bolagets kapitalstruktur. Försäljning av egna aktier i bolagets ägo skall endast ske i syfte att, om behov före- ligger, återställa kapitalstrukturen till fastställd nivå.
Utdelning
Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolider- ingsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en stabil och positiv kursutveckling med hög likviditet. Allt agerande skall dock utgå från ett långsiktigt perspektiv.
Castellum skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redo- visning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börs- noterade fastighetsbolagen i Sverige.
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se
Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värdeför- ändringar och skatt, uppgick till 883 Mkr (820), motsvarande 5,38 kr (5,00) per aktie. Förbättringen uppgår till 8% och är främst en effekt av genomförda investeringar och lägre räntekostnader.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter och derivat till 1 145 Mkr (932) respektive 178 Mkr (–40). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 674 Mkr (1 294), motsva- rande 10,21 kr (7,89) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 014 Mkr (1 907).
Ökningen är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd.
Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att mer- parten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor. För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån till 1 091 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 624 kr/kvm.
Hyresnivåerna har jämfört med föregående år ökat med 2%.
Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kon- traktsportföljen, som består av ca 3 900 kommersiella kontrakt med spridning på ett fl ertal olika branscher och löptider. Det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontors- och butiks- fastigheter uppgick till 87,6% och för lager- och industri- fastigheter till 86,0%. Uthyrningsgraden är något lägre än 2005, men jämfört med halvårsskiftet är den, justerad för förvärv och försäljningar, ca 0,5%-enheter högre. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 317 Mkr.
Under året tecknades 737 nya hyreskontrakt med ett totalt års- värde om 287 Mkr (208), medan uppsägningar uppgick till 167 Mkr (162). Nettouthyrningen under året uppgick således till 120 Mkr (46). Nettouthyrningen under sista kvartalet var 43 Mkr (–8), vilket är den bästa nettouthyrningen under ett kvartal någonsin.
Av de nytecknade kontrakten kommer ca 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder ut- ökar, medan ca 15% kommer från hemsidan och annonse- ringar samt 10% från mäklare.
NETTOUTHYRNING
Hyresmarknaden är fortsatt mycket stark, vilket bekräftas av den positiva nettouthyrningen. Efterfrågan och nyuthyrningen är bra vad gäller såväl befi ntliga som potentiella hyresgäster på samtliga marknader där Castellum verkar och gäller både lager/industri- och kontors/butikslokaler. Trots den gynn- samma marknaden och sjunkande vakanser bedöms dock hyresnivåerna vara oförändrade.
Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av en historisk hög omsättning med fortsatt förvärvsintresse från såväl utländska som inhemska investerare. Fastigheternas marknadsvärde har generellt ökat i hela Sverige och inom samtliga kategorier, vilket främst beror på den stora efter- frågan med sjunkande avkastningsnivåer som följd.
Löptid
Antal kontrakt
Kontrakts- värde, Mkr
Andel av värdet Kommersiellt
2007 1 051 260 13%
2008 1 126 461 23%
2009 938 464 23%
2010 511 349 17%
2011 146 191 10%
2012+ 128 283 14%
Summa 3 900 2 008 100%
Bostäder 349 24
P-platser m m 2 034 42
Totalt 6 283 2 074
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 700 Mkr (637) mot- svarande 259 kr/kvm (247). Kostnadsökningen per kvm upp- gick till 5% vilket främst förklaras av högre kostnader för uppvärmning. Fördelningen på kostnad och fastighetskate- gori framgår av följande tabell.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 67 Mkr (68). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 9 Mkr (12).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –364 Mkr (–382). Den genomsnitt- liga räntenivån under året var 3,7% (4,3%).
Castellums ränteförfallostruktur innebär en låg expo- nering vid en förändring av marknadsräntan. Med antagan- de om oförändrad lånevolym och bibehållen genomsnittlig räntebindning innebär en omedelbar förändring av mark- nadsräntan med en procentenhet en förändring av ränte- nettot det närmaste året med 63 Mkr, vilket motsvarar 7% av förvaltningsresultatet.
Värdeförändringar
Under året har 12 fastigheter (25) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 460 Mkr (468), vilket gav 83 Mkr (71) i realiserat resultat. Merparten av försäljningarna avser bostadsfastigheter sålda till bostadsrättsföreningar.
Utifrån årsvisa affärsplaner görs per årsskiftet en intern värdering av alla fastigheter baserat på en 10-årig kassa- fl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Avkastningskravet, efter avdrag för antagen tillväxt motsvarande infl ation, ligger i intervallet 5,4-8,0% för kontor/butik samt 6,6-9,7% för lager/industri.
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadrat- meter. Någon hänsyn har ej tagits till eventuella portfölj- premier.
Under 2006 har fastighetspriserna fortsatt att stiga. Detta är till allra största delen en effekt av att marknadens avkast- ningskrav sjunkit ytterligare och till mindre del av att fastighe- ternas driftsöverskott ökat. Bedömningen är att avkastnings- kravet sjunkit med 0,4%-enheter sedan årsskiftet. Värdering- arna visar ett värde om 24 238 Mkr, vilket innebär en orea- liserade värdeuppgång om 1 062 Mkr motsvarande ca 5%.
Värdeuppgången har för Castellum varit relativt likartad vad avser såväl geografi som kategori.
För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastig- heter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastig- heterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 12 499 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 12 314 Mkr, motsvarande 1,5% lägre än Svefa.
Castellum använder fi nansiella instrument, t ex ränte- swappar, för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I takt med att den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de fi nansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultat- räkningen.
Undervärdet har under året minskat med 178 Mkr (–40), främst på grund av stigande marknadsräntor, och uppgick vid periodens utgång till 55 Mkr.
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 28%. Den aktuella betalda skatten kan dock vara betydligt lägre på grund av möjligheten att dels skjuta upp beskattningen genom skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar, dels nyttja befi ntliga underskottsavdrag. Detta ökar den ej kassafl ödespåverkande uppskjutna skattekostnaden lika mycket som den aktuella betalda skatten minskar.
Den totala skatten i Castellums resultaträkning är dock lägre än 28%. Detta beror dels på att vissa fastighetsför- säljningar skett genom ej skattepliktiga bolagsförsäljningar, dels på skattemässigt avdragsgilla nedskrivningar på aktier i dotterbolag. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 337 Mkr, medan fastigheternas verkliga värde över- stiger dess skattemässiga värde med 10 061 Mkr. Som upp- skjuten skatteskuld har redovisats 28% av nettot däremellan, 2 723 Mkr.
FASTIGHETSKOSTNADER Kronor per kvm
Kontor/
butik Lager/
industri Totalt
Driftskostnader 187 101 145
Underhåll 48 26 37
Tomträttsavgäld 9 5 7
Fastighetsskatt 44 9 28
Direkta fastighetskostnader 288 141 217 Uthyrning och fast.adm. (indirekta) – – 42
Totalt 288 141 259
Föregående år 273 135 247
Jämförelse mot föregående år +5,5% +4,4% +5,2%
SKATTEBERÄKNING Mkr
Underlag aktuell skatt
Underlag upp- skjuten skatt
Förvaltningsresultat 883 –
Skattepliktig vinst sålda fastigheter 46 – 148 Ej skattepliktig värdeförändring på
fastigheter – 1 062
Skattepliktig värdeförändring på
derivat 178 –
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 434 434
investeringar – 274 274
Övriga skattemässiga justeringar – 2 4
Löpande skattepliktigt resultat 397 1 626
Underskottsavdrag, ingående balans – 581 581 Skattemässigt avdragsgilla
nedskrivning aktier – 114 –
övrigt – 2 – 6
Underskottsavdrag, utgående balans 337 – 337
Skattepliktigt resultat 37 1 864
Därav 28% aktuell/uppskjuten skatt – 10 – 522
Redovisningsprinciper
Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna bokslutskommuniké är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisnings- principer och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
Idétorget 1, Linköping
Centrala och norra Göteborg
Södra Göteborg, Mölndal och Borås
Malmö, Lund och Helsingborg
Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping,
Växjö och Linköping Örebro, Uppsala
och Västerås Malmö
Helsingborg
Jönköping Göteborg
Stockholm Uppsala
Västerås Örebro
Värnamo Växjö
Lund Borås Mölndal
Linköping
Organisation
Castellums strategi är att förvalta fastigheterna via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Genom att vara lokalt förankrade får dotterbolagen närhet till kunderna och därmed kunskap om deras verksamhet och behov. Bolagen får även en god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden och dess förändringar och affärsmöjligheter.
Dotterbolag
Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 30-tal medarbetare vardera. På varje bolag fi nns VD, fastighetschef och fastighetsansvarig vilket gör beslutsvägarna korta och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.
Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilket förstärker den lokala identiteten.
Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.
Upphandling av externa tjänster
I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnad fi nns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har ingen egen organisation för entreprenader.
Mäta, jämföra och styra
Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen och speciella kompetenser kan därmed göras tillgängliga i hela organisationen.
Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policys och instruktioner. Policy fi nns för fi nans och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal vilken inkluderar jämställdhets- och arbetsmiljöpolicy.
Castellum AB
Moderbolaget ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (exempelvis koncernrapportering och aktiemarknadsinforma- tion) och kreditmarknaden (exempelvis upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktig i beslut om investeringar, förvärv och avyttringar.
Systemstöd
Användningen av systemstöd i form av IT/IS inom koncernen skall möjliggöra en säker och effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten.
Den tekniska plattformen bygger på lokala nätverk som är integrerade i ett koncerngemensamt nätverk och bygger på standardprodukter vilket i längden borgar för hög säkerhet och låga underhållskostnader.
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastig- heter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunk- ten i beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter huvudsak- ligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. I och med försäljningen av fastigheten Munken i Helsingborg i december, fi nns inga renodlade bostadsfastigheter i beståndet.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2006 21 270 494
+ Förvärv 1 292 33
+ Investeringar i befi ntliga fastigheter 991 –
– Försäljningar – 377 – 12
+ Orealiserade värdeförändringar 1 062 – Fastighetsbestånd 31 december 2006 24 238 515
Investeringar
Under året har investerats för totalt 2 283 Mkr (1 357), varav 1 292 Mkr (760) avser förvärv och 991 Mkr (597) investeringar i befi ntliga fastigheter. Av de totala investering- arna avser 913 Mkr Storgöteborg, 663 Mkr Storstockholm, 390 Mkr Mälardalen, 182 Mkr Öresundsområdet samt 135 Mkr Östra Götaland.
INVESTERINGAR
Castellum har i början av januari 2007 förvärvat fyra fastig- heter i Linköping för 373 Mkr. Fastigheterna ligger i området Mjärdevi Science Park och omfattar 35 000 kvm uthyrningsbar yta varav cirka 26 000 kvm utgörs av kontorslokaler. Förutom den befi ntliga uthyrningsbara ytan fi nns ytterligare cirka 6 000 kvm i outnyttjade byggrätter. Vakansen uppgår till drygt 35%.
Linköping kommer att utgöra ett nytt marknadsområde i dotterbolaget Corallen.
Idémannen 2 ”Collegium”, Linköping
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2006-12-31
2006 jan-dec
2005 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 864 851
Ekonomisk uthyrningsgrad 87,1% 88,1%
Fastighetskostnader, kr/kvm 259 247
Driftsöverskott, kr/kvm 494 502
Verkligt värde, kr/kvm 8 466 7 930
Antal fastigheter 515 494
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 787 2 651
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
VERKLIGT VÄRDE PER REGION VERKLIGT VÄRDE PER KATEGORI
SEGMENTINFORMATION
Hyresintäkter
Driftsöverskott inkl. värde- förändring fastighet Mkr
2006 jan-dec
2005 jan-dec
2006 jan-dec
2005 jan-dec
Storgöteborg 650 612 823 781
Öresundsområdet 487 478 670 634
Storstockholm 387 359 458 374
Mälardalen 263 239 290 234
Östra Götaland 227 219 218 179
Totalt 2 014 1 907 2 459 2 202
2006-12-31 januari-december 2006
Antal fastig-
heter Yta tkvm
Verkligt värde
Mkr
Verkligt värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter
Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 70 364 4 491 12 336 413 1 134 90,6% 374 100 275 274
Öresundsområdet 47 307 4 537 14 795 375 1 222 89,3% 335 89 289 246
Storstockholm 43 300 3 286 10 951 366 1 219 79,0% 289 103 345 186
Mälardalen 49 237 1 889 7 971 212 895 89,4% 189 57 241 132
Östra Götaland 40 211 1 668 7 887 183 868 92,4% 170 60 283 110
Summa kontor/butik 249 1 419 15 871 11 183 1 549 1 091 87,6% 1 357 409 288 948 Lager/industri
Storgöteborg 90 545 3 339 6 122 345 633 88,0% 304 68 125 236
Öresundsområdet 39 280 1 633 5 834 172 614 81,4% 140 38 135 102
Storstockholm 33 201 1 231 6 141 154 767 87,0% 134 43 215 91
Mälardalen 38 154 709 4 601 92 598 85,9% 79 24 156 55
Östra Götaland 31 164 609 3 720 75 457 86,0% 64 17 102 47
Summa lager/industri 231 1 344 7 521 5 597 838 624 86,0% 721 190 141 531
Summa 480 2 763 23 392 8 466 2 387 864 87,1% 2 078 599 217 1 479
Uthyrning och fastighetsadministration 115 42 – 115
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 714 259 1 364
Projekt 7 24 469 – 13 – – 5 4 – 1
Obebyggd mark 28 – 377 – – – – – – – –
Totalt 515 2 787 24 238 – 2 400 – – 2 083 718 – 1 365
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 365 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 314 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 15 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 66 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
Finansiering
FINANSIERING 2006-12-31
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår till 10 184 Mkr (8 940), motsva- rande en soliditet om 42% (42%).
I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget för- värva 9,2 miljoner egna aktier utöver de åtta miljoner som förvärvats tidigare.
Räntebärande skulder
Under året har Castellum ingått nya kort- och långfristiga låneavtal om 1 450 Mkr samt emitterat långfristiga obligatio- ner för 350 Mkr.
Den 31 december 2006 hade Castellum långfristiga bindan- de låneavtal i bank om 11 050 Mkr (10 956), långfristiga obli- gationslån om 350 Mkr (0), kortfristiga bindande låneavtal i bank om 1 776 Mkr (422) och ett företagscertifi katprogram om 3 000 Mkr (3 000). För utestående företagscertifi kat om 2 975 Mkr fi nns full täckning av outnyttjat utrymme i lång- fristiga låneavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 8 Mkr (5) uppgick till 10 829 Mkr (9 391).
Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums lång- fristiga låneavtal uppgick per den 31 december 2006 till 5,8 år (6,1).
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2006 var 4,0% (3,5%). Den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 2,3 år (2,7), vilken uppnåtts genom att utestående lån med kort räntebindning förlängts via ränteswapavtal. Andelen ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 60% (57%).
Den genomsnittliga räntebindningen skall, enligt fi nans- policyn vara 0,5-3 år medan andelen förfall inom 6 månader skall vara högst 50%. Vid årsskiftet var andelen förfall inom 6 månader 48%.
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2006-12-31 Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränteförfall
Mkr
Medelränta Låneavtal Mkr
Utnyttjat Mkr
0-1 år 6 479 3,7% 4 751 3 179
1-2 år 800 4,0% – –
2-3 år 650 4,6% 1 150 450
3-4 år 150 4,9% 1 050 500
4-5 år 350 4,7% 1 700 1 500
5-10 år 2 400 4,5% 7 500 5 200
Totalt 10 829 4,0% 16 151 10 829
Idétorget 1, Linköping
Förslag till utdelning
Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 2,85 kr (2,62) per aktie, vilket innebär en höjning med 9%
mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 73%
(73%) av förvaltningsresultatet efter avdrag för 28% skatt.
Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 27 mars 2007.
Styrelsen kommer dessutom att föreslå årsstämman ett nytt mandat för återköp av egna aktier.
Valberedningens förslag
Valberedningens förslag till styrelseledamöter är omval av Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson och Göran Lindén samt nyval av Mats Wäppling och Per Berggren. Till styrelsens ordförande föreslås Jan Kvarnström. De nuvarande styrelseledamöterna Mats Israelsson och Stig-Arne Larsson har avböjt omval.
Arvodet till styrelsen föreslås vara oförändrat mot före- gående år, 1 600 000 kronor, varav 400 000 kronor till ord- föranden och 200 000 kronor till envar av de övriga styrelse- ledamöterna.
Val av revisorer skall ske i samband med årsstämman 2007.
Valberedningen föreslår omval av Ingemar Rindstig samt Conny Lysér, revisorssuppleant. Till ny revisor föreslås Carl Lindgren. De till omval respektive nyval föreslagna reviso- rerna är samtliga auktoriserade revisorer. Caj Nackstad som varit revisor i bolaget sedan 1994 har avböjt omval.
Inför 2008 års årsstämma föreslås att en ny valberedning inrättas. Valberedningen föreslås tillsättas på likartat sätt som tidigare genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största registrerade ägarna vid utgången av det tredje kvar- talet 2007. Valberedningen utser inom sig ordförande.
Göteborg den 24 januari 2007
Håkan Hellström Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer.
Substansvärde
Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till det värdeintervall om +/– 5-10% som anges vid fastighetsvärderingar för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. Vidare bedöms den effektiva skatten vara lägre än den redovisade nominella skattesatsen om 28%
på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.
Sammantaget ger detta, med antagande om dels ett värdeintervall om +/– 5% på fastighetsnivå, dels ett antagande om en beräknad effektiv skatt om 10%, ett substansvärde och ett osäkerhetsintervall enligt nedan.
SUBSTANSVÄRDE
Mkr (osäkerhetsintervall)
Eget kapital enligt balansräkning 10 184 Återläggning 28% uppskjuten skatt 2 723
Substansvärde exklusive skatt 12 907 (+/– 9%)
D:o kr/aktie 79 (86 – 71 kr)
Kalkylmässig uppskjuten skatt 10% – 972
Substansvärde efter 10% skatt 11 935 (+/– 9%)
D:o kr/aktie 73 (79 – 66 kr)
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 671 Mkr (444), varav 563 Mkr (481) avsåg erhållet koncernbidrag samt anteciperad utdelning från dotterbolag och 178 Mkr (–40) avsåg värdeförändring i derivatportföljen. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 10 Mkr (9).
Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (0), i huvudsak av fi nansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag redo- visade till anskaffningsvärde om 4 087 Mkr (3 727) och räntebärande internfi nansiering om 10 830 Mkr (9 925). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 4 273 Mkr (4 026), varav 4 167 Mkr (3 920) utgör fritt eget kapital, och externa skulder om 10 531 Mkr (9 387).
RESULTATRÄKNING Mkr
2006 okt-dec
2005 okt-dec
2006 jan-dec
2005 jan-dec
Hyresintäkter 526 485 2 014 1 907
Driftskostnader – 101 – 99 – 393 – 353
Underhåll – 27 – 24 – 100 – 93
Tomträttsavgäld – 5 – 4 – 18 – 16
Fastighetsskatt – 16 – 16 – 74 – 69
Uthyrning och fastighetsadministration – 36 – 29 – 115 – 106
Driftsöverskott 341 313 1 314 1 270
Centrala administrationskostnader – 19 – 20 – 67 – 68
Finansnetto – 101 – 83 – 364 – 382
Förvaltningsresultat 221 210 883 820
Värdeförändringar
Fastigheter, realiserade 44 0 83 71
Fastigheter, orealiserade 745 389 1 062 861
Derivat, realiserade – 5 – 14
Derivat, orealiserade 59 80 178 – 54
Resultat före skatt 1 069 684 2 206 1 712
Aktuell skatt – 5 – 4 – 10 – 1
Uppskjuten skatt – 226 – 129 – 522 – 417
Periodens/Årets resultat 838 551 1 674 1 294
Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
DATA PER AKTIE
2006 okt-dec
2005 okt-dec
2006 jan-dec
2005 jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000
Resultat efter skatt, kr 5,11 3,36 10,21 7,89
Förvaltningsresultat, kr 1,35 1,28 5,38 5,00
Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000
Fastigheter verkligt värde, kr 148 130 148 130
Eget kapital, kr 62 55 62 55
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer. Samtliga aktierelaterade nyckeltal har omräknats utifrån den under april 2006 genomförda aktiespliten 4:1.
FINANSIELLA NYCKELTAL
2006 okt-dec
2005 okt-dec
2006 jan-dec
2005 jan-dec
Överskottsgrad 65% 65% 65% 67%
Räntetäckningsgrad 319% 353% 343% 315%
Avkastning eget kapital 13,5% 11,6% 17,5% 15,2%
Avkastning totalt kapital 8,7% 7,4% 10,4% 10,4%
Investering, Mkr 738 446 2 283 1 357
Försäljning, Mkr 281 0 460 468
Soliditet 42% 42% 42% 42%
Belåningsgrad 45% 45% 45% 45%
BALANSRÄKNING
Mkr 31 dec 2006 31 dec 2005
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 24 238 21 270
Övriga anläggningstillgångar 13 14
Kortfristiga fordringar 187 89
Kassa och bank 8 5
Summa tillgångar 24 446 21 378
Eget kapital och skulder
Eget kapital 10 184 8 940
Uppskjuten skatteskuld 2 723 2 126
Långfristiga räntebärande skulder 10 837 9 396
Derivat 55 233
Ej räntebärande skulder 647 683
Summa eget kapital och skulder 24 446 21 378
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL
Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Reserver Balanserad vinst
Totalt eget kapital
Eget kapital 2004-12-31 41 000 86 20 7 929 8 035
Utdelning, mars 2005 – – – – 389 – 389
Resultat januari-december 2005 – – – 1 294 1 294
Eget kapital 2005-12-31 41 000 86 20 8 834 8 940
Utdelning, mars 2006 – – – – 430 – 430
Aktiesplit 4:1, april 2006 123 000 – – – –
Resultat januari-december 2006 – – – 1 674 1 674
Eget kapital 2006-12-31 164 000 86 20 10 078 10 184
KASSAFLÖDESANALYS
Mkr jan-dec 2006 jan-dec 2005
Driftsöverskott 1 314 1 270
Centrala administrationskostnader – 67 – 68
Återläggning av avskrivningar 5 5
Betalt fi nansnetto – 365 – 446
Betald skatt förvaltningsresultat – – 1
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 887 760
Förändring kortfristiga fordringar – 88 – 32
Förändring kortfristiga skulder 29 42
Kassafl öde från den löpande verksamheten 828 770
Investeringar i befi ntliga fastigheter – 991 – 597
Förvärv av fastigheter – 1 213 – 710
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter – 74 74
Försäljning av fastigheter 457 468
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter – 10 30
Investeringar i övrigt, netto – 5 – 12
Kassafl öde från investeringsverksamheten – 1 836 – 747
Förändring långfristiga skulder 1 441 562
Lösen derivat – – 198
Utbetald utdelning – 430 – 389
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 1 011 – 25
Årets kassafl öde 3 – 2
Kassa och bank ingående balans 5 7
Kassa och bank utgående balans 8 5
Castellumaktien
Castellum, vars aktier är registrerade på OMX - Nordiska listan Large cap, hade vid årets utgång ca 7 700 aktieägare.
Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad av- ser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.
AKTIEÄGARE 2006-12-31 Aktieägare
Antal aktier tusental
Andel röster och kapital
László Szombatfalvy 11 000 6,7%
AFA Sjukförsäkrings AB 7 325 4,5%
AMF Pensionsförsäkrings AB 3 443 2,1%
Kåpan Pensioner Försäkringsförening 2 794 1,7%
Tredje AP-fonden 2 345 1,4%
Realinvest, Roburs Aktiefond 2 119 1,3%
AFA TFA Försäkrings AB 2 068 1,3%
Societe Generale Dep Des Services 1 602 1,0%
Bengt Norman 1 300 0,8%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 1 182 0,7%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige 42 420 25,8%
Aktieägare registrerade i utlandet 86 402 52,7%
Totalt utestående aktier 164 000 100,0%
Återköpta egna aktier 8 007
Totalt registrerade aktier 172 007 Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.
AKTIEÄGARE FÖRDELADE PER LAND 2006-12-31
CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN NOTERINGEN 23 MAJ 1997 T O M 19 JANUARI 2007
Kursen på Castellumaktien den 31 december 2006 var 91,25 kronor motsvarande ett börsvärde om 15,0 mdr, beräknat på antalet utestående aktier.
Under året har totalt 107,7 miljoner aktier omsatts mot- svarande i genomsnitt 429 000 aktier per dag, vilket på års- basis motsvarar en omsättningshastighet om 66%.
Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellum- aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 2,62 kronor, varit 31,3%. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning varit i genomsnitt 24,8%
per år.
TOTALAVKASTNING (INKLUSIVE UTDELNING) 2006
Genomsnitt per år maj 1997-dec 2006
Castellumaktien 31,3% 24,8%
OMX Stockholm (SIX Return) 28,1% 11,1%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 35,8% 21,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 49,4% 17,5%
2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter 2 014 1 907 1 856 1 758 1 684 1 571 1 435 1 256 1 200 1 131
Fastighetskostnader –700 –637 –628 –595 –560 –549 –518 –499 –518 –534
Driftsöverskott 1 314 1 270 1 228 1 163 1 124 1 022 917 757 682 597
Centrala admin.kostnader –67 –68 –69 –67 –63 –67 –62 –56 –58 –53
Finansnetto –364 –382 –418 –428 –442 –414 –360 –271 –271 –234
Förvaltningsresultat 883 820 741 668 619 541 495 430 353 310
Värdeförändringar
Fastigheter 1 145 932 660 –43 251 686 668 109* 89* 64*
Derivat 178 –40 –146 –13 –168 42 –114 –* –* –*
Avskrivningar, jmfr.störande m m – – – – – – –12 –84* –78* –83*
Aktuell skatt –10 –1 –5 –1 –2 – –1 – –1 –
Uppskjuten skatt –522 –417 –334 –171 –44 –338 –276 –127* –101* –81*
Årets resultat 1 674 1 294 916 440 656 931 760 328* 262* 210*
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter 24 238 21 270 19 449 18 015 17 348 16 551 14 759 13 337 8 695* 8 586*
Övriga tillgångar 200 103 94 167 172 394 118 184 767 710
Kassa och bank 8 5 7 33 20 20 11 96 100 116
Summa tillgångar 24 446 21 378 19 550 18 215 17 540 16 965 14 888 13 617 9 562 9 412
Eget kapital 10 184 8 940 8 035 7 467 7 334 6 946 6 240 6 604 4 263* 4 182*
Räntebärande skulder 10 837 9 396 8 834 8 598 8 264 8 254 7 245 5 670 4 765 4 795
Uppskjuten skatteskuld 2 723 2 126 1 659 1 294 1 124 1 081 743 468 –* –*
Derivat 55 233 391 245 232 64 106 – –* –*
Ej räntebärande skulder 647 683 631 611 586 620 554 875 534 435
Summa eget kapital och skulder
24 446 21 378 19 550 18 215 17 540 16 965 14 888 13 617 9 562 9 412
Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad 65% 67% 66% 66% 67% 65% 64% 60% 57% 53%
Räntenivå, genomsnitt 3,7% 4,3% 4,9% 5,4% 5,7% 5,8% 5,9% 5,8% 6,3% 6,2%
Räntetäckningsgrad 343% 315% 277% 256% 240% 231% 238% 259% 230% 232%
Avkastning eget kapital 17,5% 15,2% 11,8% 5,9% 9,2% 14,1% 11,8% 7,6%* 6,2%* 5,1%*
Avkastning totalt kapital 10,4% 10,4% 9,6% 5,9% 7,6% 10,3% 10,6% 7,1%* 6,7%* 5,7%*
Investeringar i fastigheter, Mkr 2 283 1 357 1 268 1 108 1 050 1 741 1 352 1 993 712 867
Försäljningar, Mkr 460 468 494 397 503 635 598 425 571 389
Soliditet 42% 42% 41% 41% 42% 41% 42% 48% 45%* 44%*
Belåningsgrad 45% 45% 45% 48% 48% 50% 49% 43% 55%* 56%*
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 186 512 200 000 200 000 200 000
Resultat efter skatt, kr 10,21 7,89 5,59 2,68 4,00 5,68 4,07 1,64* 1,31* 1,05*
Förvaltningsresultat, kr 5,38 5,00 4,52 4,07 3,77 3,30 2,65 2,15 1,76 1,55
Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 200 000 200 000 200 000
Utdelning, kr (2006 föreslagen) 2,85 2,62 2,38 2,13 1,88 1,63 1,38 1,12 0,87 0,69
Utdelningsandel 73% 73% 73% 72% 69% 68% 72% 73% 69% 62%
Fastigheter verkligt värde, kr 148 130 119 110 106 101 90 67 43* 43*
Eget kapital, kr 62 55 49 46 45 42 38 33 21* 21*
* I ovanstånde fl erårsöversikt har justeringar gjorts retroaktivt för nya redovisningsprinciper (IFRS) förutom för 1997-1998 då fastighetsvärde- ringar ej har offentliggjorts.
FLERÅRSÖVERSIKT
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Org nr 556475-5550 Aspholmen Fastigheter AB
Elementvägen 14, 702 27 Örebro
Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50 orebro@aspholmenfastigheter.se
www.aspholmenfastigheter.se
Fastighets AB Briggen
Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se
www.briggen.se
Fastighets AB Brostaden
Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se
www.brostaden.se
Fastighets AB Corallen
Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se
www.corallen.se
Eklandia Fastighets AB
Ringögatan 12, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se
www.eklandia.se
Harry Sjögren AB
Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal
Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se
www.harrysjogren.se DOTTERBOLAG
Årsredovisningen för 2006 beräknas fi nnas tillgänglig på Castellums kontor och på bolagets webbplats från den 7 februari 2007.
Distribution till aktieägarna sker per post i slutet av februari 2007.
Årsstämma 22 mars 2007 kl. 17:00
(Årsstämman hålls i Stenhammarsalen, Göteborgs konserthus vid Götaplatsen, Göteborg. Entrén öppnar kl 16:00)
Delårsrapport januari-mars 2007 18 april 2007 Halvårsrapport januari-juni 2007 18 juli 2007 Delårsrapport januari-september 2007 17 oktober 2007 Bokslutskommuniké 2007 23 januari 2008
Årsstämma 27 mars 2008
Omslagsbilden och bilden på sidan 3 visar den under slutet av december förvärvade fastigheten Sannegården 28:14 i Göteborg. Bilderna på sidorna 6, 8 och 10 visar två av de fastigheter som förvärvades i Linköping under början av 2007.
www.castellum.se
På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
KALENDARIUM
Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats.
