2018-02-15
Utredningen om bostadsbyggande på statens fastigheter (N 2017:03)
Slutredovisning av Utredningen om bostadsbyggande på statens fastigheter
Regeringen beslutade den 26 januari 2017 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att verka för att få till stånd bostadsbyggande på statens fastigheter (dir. 2017:7). Till särskild utredare förordnades samma dag landshövdingen Elisabeth Nilsson.
Som sakkunniga att biträda utredningen förordnades från och med den 4 april 2017 kanslirådet Sophie Ahlstrand och departementssekreteraren Johan Tejpar.
Som sekreterare i utredningen anställdes från och med den 12 februari 2017 lantmätaren Lars Jansson, samt från och med den 20 februari 2017
samhällsbyggnadsdirektören Jan Persson och samhällsplaneraren Per-Olof Remmare. Som huvudsekreterare anställdes från och med den 7 mars 2017 juristen Sofie Sveningsson.
Enligt direktiven ska uppdraget delredovisas senast den 30 juni 2017 och slutredovisas senast den 15 februari 2018. Tidpunkten för delredovisning av uppdraget har därefter ändrats till den 15 september 2017. Den 18
september 2017 överlämnades delbetänkandet Bostäder på statens mark – en möjlighet? (SOU 2017:71).
Regeringen beslutade den 13 december 2017 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att underlätta samordningen mellan berörda parter i
samhällsbyggnadsprocessen i kommuner med särskilt komplexa planeringsförutsättningar (dir. 2017:126). Syftet med uppdraget är att underlätta planeringsprocesser för att få till stånd ett ökat och hållbart
bostadsbyggande. Utredaren har bl.a. i uppdrag att fortsätta vårt uppdrag om bostadsbyggande på statens fastigheter. Till särskild utredare har Johan Edstav förordnats. Det uppdraget ska – i de delar som berör en fortsättning av vårt arbete - delredovisas senast den 15 december 2018 och den 15 december 2019, genom att utredaren redovisar den verksamhet som
bedrivits och planerna för det fortsatta arbetet. Uppdraget ska slutredovisas senast den 31 december 2020.
Vi överlämnar härmed vår slutredovisning.
Linköping februari 2018
Elisabeth Nilsson
/Lars Jansson Jan Persson
Per-Olof Remmare Sofie Sveningsson
Innehåll
Sammanfattning ... 5
Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande ... 9
Negativa ekonomiska konsekvenser för myndigheternas verksamheter och bristande incitament ... 9
Övriga negativa effekter för myndigheternas verksamhet ... 11
Kulturhistoriska värden, kungsgårdar och målkonflikter ... 12
Berörda kommuner och fastigheter ... 14
Bodens kommun... 14
Del av Bodens garnison 1:3 och del av Boden 57:23 ... 14
Del av Bodens garnison 2:1 ... 14
Botkyrka kommun ... 15
Riksten 9:4 ... 15
Falkenbergs kommun ... 15
Innerstaden 2:1 ... 15
Gävle kommun ... 17
Valbo-Backa 14:1 och del av Kungsbäck 2:5 ... 17
Göteborgs kommun ... 17
Del av Björlanda 2:92 ... 17
Änggården 718:138 och Johanneberg 31:9 ... 19
Helsingborgs stad ... 19
Delar av Gamla staden 2:1, Gamla staden 2:4 och Planteringen 1:54 ... 19
Härjedalens kommun ... 19
Del av Ljusnedal 1:1 ... 19
Järfälla kommun ... 20
Barkaby 4:1 ... 20
Kristianstads kommun ... 20
Kristianstad 4:1 och Kristianstad 5:41 ... 20
Bangårdsområdet ... 21
Horna 5:10 ... 21
Del av Ravlunda skjutfält 1:1 ... 21
Del av Lillö 50:2... 22
Kungälvs kommun ... 23
Del av Kastellegården 1:1 ... 23
Landskrona stad ... 25
Lundåkra 3:1-7, Örja 35:1-35:6 och Örja 20:5-20:6 ... 25
Linköpings kommun ... 26
Rystad-Tuna 1:1 ... 26
Intellektet 1 ... 27
Lomma kommun ... 27
Del av Alnarp 1:1 och del av Alnarp 1:60 ... 27
Lunds kommun ... 27
Helgonagården 6:16, Studentkåren 4, Eskil 21 och Hyphoff 5 ... 27
Del av Revinge 1:12 och del av Hällestad 35:2 ... 28
Studentkåren 3 ... 29
Malmö stad ... 29
Innerstaden 31:11 ... 29
Två delområden av Järnvägen 1:1 ... 29
Innerstaden 30:40 och Järnvägen 1:5 ... 29
Del av Husie 173:153 ... 30
Norrköpings kommun ... 30
Fiskeby 1:1 ... 30
Nässjö kommun ... 31
Åker 1:6 ... 31
Sigtuna kommun ... 31
Del av Rosersbergs militärövningsfält 1:1 ... 31
Sjöbo kommun ... 32
Del av Björka 20:1 ... 32
Skövde kommun ... 33
Fastigheter utmed gamla Karlsborgsbanan ... 33
Södertälje kommun ... 33
Fastighet/fastigheter i närheten av Hall ... 33
Trosa kommun ... 33
Områden inom fastigheterna Åby 2:1, Libbetomta 1:1 och Strössla 1:1 .. 33
Umeå kommun ... 34
Regementet 2:1 ... 35
Uppsala kommun ... 38
Valsätra 1:12 och 1:15 ... 38
Vaxholms stad ... 38
Del av Bogesund 1:1 ... 38
Rindö 2:256 ... 39
Växjö kommun ... 40
Hollstorp 7:16 samt Dänningelanda 2:6, 3:3, 6:2 och S:3 ... 40
Kvälleberg 2:1 och Öjaby 6:121 ... 41
Del av Kronoberg 2:1 ... 42
Örebro kommun ... 42
Olaus Petri 3:119 ... 42
Universitetet 1 ... 42
Östersunds kommun ... 43
Del av Söder 1:17 ... 43
Sammanfattning
I delbetänkandet Bostäder på statens mark – en möjlighet? (SOU 2017:71)
identifierades cirka 65 fastigheter som skulle kunna vara lämpliga att överlåta från staten till kommunerna i syfte att bygga fler bostäder. Enligt en grov uppskattning skulle cirka 21 000 bostäder kunna byggas på fastigheterna.
Efter överlämnandet av vårt delbetänkande har vi arbetat vidare för att verka för överlåtelser av de cirka 65 fastigheterna.
Vi har redan tidigare påtalat att det är fråga om komplexa
planeringssituationer och processer, samt att ytterligare information kan komma att leda till att det saknas förutsättningar för överlåtelser av ett antal av fastigheterna. Under den inledande delen av vårt arbete valde vi att arbeta utifrån att se möjligheter och inte utesluta exploateringsområden alltför snabbt.
Vi kan nu konstatera att det finns ett antal fastigheter som inte längre
framstår som lämpliga att exploatera för bostäder, och som istället – av olika skäl - bör vara kvar i statens ägo. Det gäller framför allt fastigheter som används i Försvarsmaktens verksamhet. I det här sammanhanget vill vi också peka på hur kommittédirektiven för Samordning för ökat och hållbart
bostadsbyggande (dir. 2017:126), som alltså är den utredning som ska fortsätta vårt arbete, är formulerade. I direktiven nämns att flera av de statliga aktörer som förvaltar eller äger fastigheter har verksamheter som klassas som riksintressen, vilket ska beaktas i det fortsatta arbetet. Vidare påtalas att områden som är av riksintresse på grund av att de behövs för totalförsvarets anläggningar ska ges företräde. Mot bakgrund av
formuleringarna i kommittédirektiven för Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande bedömer vi att de fastigheter som Fortifikationsverket vill fortsätta förvalta för Försvarsmaktens verksamhet är olämpliga att överlåta för bostadsbyggnadsändamål.
Med detta sagt vill vi lite kort summera hur vi ser på möjligheterna till bostadsbyggande på de aktuella fastigheterna.
Vi bedömer att antalet bostäder som kan byggas på de fastigheter som Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande bör arbeta vidare med, är ungefär detsamma som vi redovisade i delbetänkandet, dvs. cirka 21 000 bostäder.
Redan i urvalet i delbetänkandet försökte vi att bedöma möjligheterna att nå fram till en överenskommelse mellan berörda parter (bl.a. utifrån den
fastighetsförvaltande myndighetens eller fastighetsägande bolagets inställning till en överlåtelse, samt skälen till detta). Utifrån den information som vi har nu visar det sig att våra tidigare bedömningar var förhållandevis realistiska.
Det kan visserligen byggas fler bostäder på ett par fastigheter än vad vi tidigare har räknat med. Samtidigt har vi kommit fram till att andra fastigheter kan bebyggas i mindre omfattning än vad vi tidigare har trott, eller kanske inte kan överlåtas över huvud taget. Växjö och Umeå
kommuner har tagit kontakt med oss under hösten, och följaktligen har ett antal fastigheter tillkommit. Även om det kan finnas förutsättningar för bostadsbyggande på vissa av fastigheterna som dessa två kommuner har visat intresse för, är det för närvarande osäkert när och om sådant bostadsbyggande kan realiseras. Sammantaget innebär detta att vår
uppskattning av antal bostäder som kan byggas på de berörda fastigheterna är ungefär densamma som i delbetänkandet.
I nästan alla fall där vi har undersökt möjligheterna till bostadsbyggande, är det en lång process fram till en överlåtelse av fastigheterna, och därmed ännu längre tid till att bostäderna kan vara klara. I vårt delbetänkande redovisade vi ett antal anledningar till detta, som exempelvis svåra intresseavvägningar eller målkonflikter, tidskrävande processer för nedläggning av järnvägsspår, svårigheter att hantera markföroreningar och utdragna diskussioner om priset.
Det finns en annan orsak till att överlåtelserna kommer att ta tid.
Kommunerna har oftast inte kommit så långt i sin planeringsprocess när de har kommit i kontakt med oss. Det är t.ex. inte vanligt att kommunerna har en översiktsplan som anger bostadsbebyggelse som lämplig framtida
markanvändning för de aktuella fastigheterna. Anledningarna till detta är i huvudsak två. Den ena är att kommunerna tidigare har haft en dialog med den fastighetsförvaltande myndigheten eller bolaget som äger fastigheten, och att kommunen i samband med det har fått veta att det inte finns någon möjlighet att få förvärva fastigheten. Kommunerna har då inte sett det som meningsfullt att lägga ned tid och resurser på planarbete, utan har istället prioriterat att arbeta med andra markområden i den mån sådana alternativ har funnits. Den andra anledningen är att kommunerna, utifrån sin egen kunskap, har utgått från att den berörda myndigheten eller bolaget har ett
fortsatt behov av marken i sin verksamhet och därför inte ens har frågat om en marköverlåtelse skulle vara möjlig. I dessa fall har det inte heller varit aktuellt för kommunerna att planera för framtida bostadsbebyggelse på marken. När vi sedan inledde vårt arbete och kom i kontakt med berörda kommuner har de varit positiva till regeringens initiativ med utredningen, och velat ta chansen att med vår hjälp undersöka möjligheterna till markförvärv av de statligt ägda fastigheterna. Vidare bedriver många kommuner ett arbete med att se över sina översiktsplaner, inte sällan betingat av att det finns ett ökat behov av fler bostäder. Mot denna
bakgrund är det förståeligt att kommunernas planer på bostadsbyggande och därmed sammanhängande önskemål om markförvärv kräver en fortsatt planeringsmässig förankring i bl.a. översiktsplanen. Det innebär dock en längre process fram till en överlåtelse, eftersom förordningen (1996:1190) om överlåtelse av statens fasta egendom m.m., den s.k.
försäljningsförordningen, ger myndigheterna rätt att kräva att en kommun, t.ex. genom en översiktsplan eller på annat sätt, ska styrka sitt behov av fastigheten för samhällsbyggnadsändamål.
Även om det onekligen återstår en hel del arbete innan bostäder kan vara byggda på många av fastigheterna, är det ändå med glädje som vi noterar att det har skett framsteg under vår utredningstid. Vi har lyckats få igång vissa överlåtelsediskussioner som har legat i träda av olika anledningar, och startat upp helt nya dialoger i andra fall. Några exempel tycker vi är värda att uppmärksamma.
Det första exemplet som bör nämnas, är en undertecknad överlåtelse av marken som behövs för flytten av centrum i Kiruna. Redan 2012 beslutade regeringen att Kiruna kommun skulle få förvärva marken som krävdes och uppdrog åt Statens fastighetsverk (SFV) att bestämma köpeskilling och övriga villkor. I våra inledande kontakter med Kiruna kommun och SFV fick vi veta att någon marköverlåtelse ännu inte hade genomförts, bl.a. på grund av krav i det intentionsavtal som parterna hade träffat. Efter dialog med Kiruna kommun och SFV kring de krav som tidigare hade avtalats, arbetade SFV fram ett köpekontrakt som kommunen accepterade. Med tanke på det arbete som parterna, och kanske framför allt kommunen, har lagt ned på marköverlåtelsen och den stora stadsomvandling som Kiruna stad
genomgår, är det tillfredsställande att de sista hindren har kunnat övervinnas och överlåtelsen realiseras.
Göteborgs stad och Fortifikationsverket har tidigare haft kontakt angående ett eventuellt förvärv av Björlanda 2:92, men av olika anledningar har det inte funnits förutsättningar för en överenskommelse. Under möten som vi har bjudit in till har staden och Fortifikationsverket visat stort intresse för en marköverlåtelse, och vi konstaterar att de nu arbetar i samförstånd för att möjliggöra en överlåtelse och uppförande av mellan 800 och 1 000 bostäder.
Vi har också goda förhoppningar att överlåtelsen av exploateringsmark på Rystad-Tuna 1:1 i Linköpings kommun – en överlåtelse som tidigare har kantats av diverse svårigheter – ska kunna gå att genomföra sedan SFV, Riksantikvarieämbetet (RAÄ) och kommunen numera har återupptagit diskussionerna och sagt sig vilja hitta en lösning.
Lomma kommun är angelägen om att utveckla marken i närheten av den nya pågatågstationen som ska byggas i Alnarp. Kommunen vill i första hand bygga bostäder i stationens närområde. Lomma kommun, Akademiska hus AB och Sveriges lantbruksuniversitet (SLU) har numera undertecknat en avsiktsförklaring. Den innebär bl.a. att parterna är överens om att göra en översiktlig studie för utvecklingen av området kring den nya tågstationen.
Det finns därmed goda utsikter om att hitta bra lösningar för att göra de intresseavvägningar som krävs och möjliggöra bostadsbyggande.
Nässjö kommun har under en tid bedrivit ett utvecklingsarbete i syfte att tydligare knyta samman stadsdelarna väster om stationsområdet och bangården med den övriga staden. Projektet, som går under benämningen Den digitala trästaden, innebär bl.a. att kommunen vill förvärva mark väster om stationen för bostadsbyggande, vilket också har stöd i kommunens gällande översiktsplan. Nässjö kommun har tidigare haft en dialog med företrädare för Trafikverket, men parterna har haft svårt att komma framåt i de samtalen. Kommunen har numera påbörjat framtagandet av ett
planprogram i syfte att möjliggöra utvecklingen för bl.a. bostadsbyggande.
Efter våra möten och samtal med Nässjö kommun och Trafikverket har processen gått framåt. Trafikverket kommer under året att genomföra ett par utredningar, vilka bl.a. syftar till att identifiera vilka funktioner som finns inom området och om de kan flyttas för att därmed frigöra marken som kommunen vill förvärva.
Skövde kommun har förvärvat två fastigheter av Fortifikationsverket respektive Specialfastigheter AB. Vi har haft kontakt med parterna kring
dessa överlåtelser, vilket kan ha påskyndat överlåtelserna, men har utöver det inte medverkat aktivt. Skövde kommun kommer därtill sannolikt att kunna förvärva ett antal fastigheter utmed gamla Karlsborgsbanan, sedan
Trafikverket i slutet av 2017 beslutat om nedläggning av spåren.
Uppsala kommun och SFV förhandlar numera om överlåtelse av Valsätra 1:12 och 1:15, på vilka cirka 2 500 bostäder skulle kunna byggas enligt kommunen. Parterna har tidigare fört vissa diskussioner, men har vid de tillfällena inte kommit så långt. Vi bedömer att det nu finns förutsättningar för parterna att ingå ett köpekontrakt.
Vaxholms stad har från Fortifikationsverket och SFV fått positiva besked om möjligheterna att förvärva fastigheter där det totalt kan byggas cirka 750 bostäder. Staden har haft kontakt med båda myndigheterna tidigare. Efter våra möten med företrädare för Vaxholms stad och myndigheterna är vår uppfattning att det idag finns bättre förutsättningar för en markaffär. På mötena har staden fått positiva besked från Fortifikationsverket och SFV, vilket gör att staden numera kan arbeta med aktualisering av översiktsplanen respektive ett detaljplaneprogram med vetskapen om att myndigheterna är beredda att ta ställning till försäljning av marken.
Slutligen vill vi gärna nämna fastigheten Söder 1:17 i Östersunds kommun.
Parterna har tidigare haft svårt att föra en konstruktiv dialog kring ett förvärv för angeläget bostadsbyggande i ett attraktivt läge i Östersund.
Under våra kontakter med parterna tycker vi att de har ansträngt sig för att komma framåt i processen på ett sätt som inte har gjorts tidigare. Det är för tidigt att konstatera att en överlåtelse kommer att kunna ske, men
förutsättningarna för det är i vart fall under utredning nu, vilket är ett bra första steg.
Svårigheter och hinder för ett ökat bostadsbyggande
Negativa ekonomiska konsekvenser för myndigheternas verksamheter och bristande incitament
I vårt delbetänkande framhöll vi att det finns exempel på bristande incitament för myndigheter att genomföra fastighetsöverlåtelser.1 Ett exempel är att SLU som huvudregel måste återföra ett överskott efter en
1 Se SOU 2017:71 Bostäder på statens mark – en möjlighet?, avsnitt 5.2.
försäljning till statskassan, istället för att behålla överskottet för
återinvesteringar i den egna verksamheten. Den typen av finansiell struktur bidrar inte till att en myndighet aktivt försöker medverka till en optimal markanvändning för att uppnå den bästa samhällsnyttan.
Vi kan nu konstatera att det finns fler exempel på hur beslut kring
myndigheternas finansiering och möjlighet att disponera medel hindrar eller försvårar markaffärer. Fortifikationsverket förvaltar fastigheter som bl.a.
Försvarsmakten använder i sin verksamhet. Försvarsmakten och Fortifikationsverkets mellanhavanden regleras i ett hyreskontrakt. När Fortifikationsverket överlåter en fastighet måste eventuellt överskott betalas in till statskassan.2 Om det senare behövs investeringar i form av en ny fastighet, för Försvarsmakten eller annan hyresgästs behov, kommer Fortifikationsverket att behöva finansiera ett sådant köp genom lån från Riksgälden. Fastigheter som har varit länge i statlig ägo har normalt låga bokförda värden jämfört med nyanskaffade fastigheter. De bokförda
värdena och kostnaderna för nyanskaffningen blir då högre jämfört med om överskottet från en tidigare försäljning hade kunnat användas för en
återinvestering. Fortifikationsverket har för egen del påtalat att myndigheten ser detta som en stor nackdel. Eftersom den högre lånekostnaden medför en högre hyra ser även Försvarsmakten positivt på en ändring av regelverket kring finansiering.
SFV är ytterligare ett exempel på en myndighet som också måste återföra eventuell vinst från en marköverlåtelse till statskassan.
För att gynna stadsutveckling borde medel från försäljning av mark för samhällsbyggnadsändamål istället kunna fonderas och användas för
investeringar i ersättningsmark och -anläggningar. Ett alternativ till fondering skulle kunna vara att myndigheterna regelmässigt får ett tilläggsanslag
motsvarande köpeskillingen för investering i ersättningsmark och -
anläggningar när sådana krävs. Vi bedömer att det annars finns en risk att Fortifikationsverket, SLU, SFV eller andra myndigheter med samma
finansieringsstruktur avstår från att avyttra mark som skulle kunna användas på ett bättre sätt för exempelvis bostäder. Finansieringsmodellen för ett antal myndigheter skulle alltså behöva ses över för att ge dem incitament till att
2 I samband med försvarsbesluten har undantag gjorts från detta.
medverka till en optimerad markanvändning och största möjliga samhällsnytta.
Bland de fastigheter som vi har hanterat inom utredningen finns ett konkret exempel där just finansieringsfrågan är ett av två större, tydliga hinder för en överlåtelse: den potentiella flytten av regementet i Umeå. För Umeå
kommun handlar det om ett stort antal bostäder i ett centralt läge i staden.3 Verksamheten på fastigheten är dock viktig, både för Försvarsmakten men också för kommunen som ser Försvarsmakten som en viktig arbetsgivare.
Det är därför nödvändigt att Försvarsmakten kan flytta sin verksamhet till en annan lämplig fastighet i kommunen. För att en sådan mycket kostsam flytt ska kunna genomföras krävs dock en finansiering, vilket saknas idag.4 Om Fortifikationsverket får använda överskottet vid överlåtelsen av fastigheten till kommunen, skulle det betyda ett ekonomiskt bidrag till finansiering av flytten.
Övriga negativa effekter för myndigheternas verksamhet
En annan omständighet som påverkar myndigheternas vilja att avyttra fastigheter, är risken för att en överlåtelse ska innebära att den egna verksamheten ska lida skada.
Det kan exempelvis handla om att myndighetens verksamhet kräver ett miljötillstånd på grund av bullerstörningar, och att myndigheten befarar att nya bostäder i närheten kommer innebära inskränkningar i möjligheterna att bedriva verksamheten. Så har Fortifikationsverket och Försvarsmakten resonerat i ett antal fall, vilket för deras del innebär att de inte anser att Fortifikationsverket kan avyttra någon del av de berörda fastigheterna.
SFV har betonat att statens jordbruk måste vara ekonomiskt bärkraftiga enheter som helst kan utgöra heltidsjordbruk för en arrendator. Om driftsekonomin inte är god riskerar SFV att få för stora kostnader för
fastigheterna, och att därmed inte ha tillräckliga resurser för att kunna bevara och underhålla de kulturmiljövärden som finns på egendomarna. Enligt SFV krävs det därför oftast att myndigheten får ersättningsmark i samband med en försäljning för att kunna fullgöra sitt uppdrag att bevara och vårda
3 På fastigheten bedömer kommunen att ca 10 000 bostäder kan uppföras. Ett förvärv av fastigheten skulle dock också innebära att intilliggande fastigheter kan bebyggas med bostäder, varför det totalt kan innebära mellan 20 000 och 25 000 nya bostäder enligt kommunens beräkningar. För en mer detaljerad redogörelse om Umeå kommuns önskemål om förvärv och planer för bostäder, se s. 3 4 ff.
4 Ett annat bekymmer är miljötillstånd för Försvarsmaktens verksamhet på en ny plats.
kulturhistoriska miljöer. Möjligheterna att förvärva ersättningsmark är till viss del begränsade av SFV:s investeringsplan, vilket utvecklas nedan i avsnittet Kulturhistoriska värden, kungsgårdar och målkonflikter.
SFV har också pekat på de svårigheter som det kan innebära för en
arrendator att bedriva ett jordbruk om bostadsbyggelse uppförs i närheten. I många fall är de boendes acceptans för störningar låg, och det kan inkomma klagomål från de närboende när arrendatorn måste sprida gödsel eller arbeta med maskiner på sena kvällar. SFV menar sammantaget att möjligheterna att bedriva den egna verksamheten kan lida skada på flera sätt av en försäljning av ett markområde.
Utredningens bedömning är att ovanstående frågor om störningsrisker m.m.
i första hand är en fråga som ska redas ut i samband med den fysiska planeringen, när översikts- och detaljplaner tas fram. Länsstyrelsen har då ansvar för att verka för och bevaka att statliga intresseanspråk beaktas av kommunen.
Kulturhistoriska värden, kungsgårdar och målkonflikter
Bland de fastigheter som kommunerna vill förvärva finns ett antal som förvaltas av SFV. Några av dem är dessutom kungsgårdar. SFV har uppgett att just kungsgårdarna är särskilt skyddsvärda med en unik kulturhistorisk bakgrund. Byggnaderna på samtliga kungsgårdar är byggnadsminnen enligt förordningen (2013:558) om statliga byggnadsminnen. Sedan 2014 har Riksantikvarieämbetet, RAÄ, haft ett pågående arbete med utredningar för att utöka befintligt skyddsområde till att omfatta större delen av fastigheterna där kungsgårdarna finns, dvs. även intilliggande jordbruks- och skogsmark.
Utredning är dock endast färdigställd beträffande en av kungsgårdarna.
Marken runt byggnaderna på övriga kungsgårdar har ännu inte något sådant formellt skydd. Inför RAÄ:s prövning om att utöka skyddsområdena har SFV i uppdrag att ta fram ett kunskapsunderlag om kungsgårdarna.
Kunskapsunderlagen för samtliga kungsgårdar ska överlämnas till RAÄ under 2018. Utifrån kungsgårdarnas kulturhistoriska betydelse och med hänsyn till pågående utredningar, har SFV varit tveksamt till att avyttra delar av kungsgårdarna.
Diskussionerna med SFV har också till stor del kommit att kretsa kring jordbruksmarken på myndighetens egendomar. Med hänvisning till globala hållbarhetsmål (Agenda 2030) och nationella miljökvalitetsmål har SFV
uppgett att myndigheten vill värna om odlingsmarken och verka för en god bebyggd miljö. För att kunna bevara och underhålla de viktiga
kulturhistoriska miljöerna krävs ekonomiskt bärkraftiga jordbruksenheter.
Om SFV avyttrar odlingsmark behöver myndigheten ersättningsmark som kan användas för odling. Det är inte helt enkelt att förvärva
jordbruksegendomar, eftersom förvärv som överstiger tio miljoner kronor måste finnas upptagna i myndighetens investeringsplan som beslutas i maj varje år. Förvärv mellan 10 och 40 miljoner kronor kräver beslut av regeringen. Om förvärv av fastigheter värda tio miljoner kronor eller mer uppkommer efter att investeringsplanen för kommande år har beslutats, är det alltså en fråga som SFV inte råder över på egen hand. Denna brist på flexibilitet komplicerar förvärv av ersättningsmark.
För SFV:s del handlar det sammantaget om att väga viktiga värden för kulturmiljövården, ekonomiskt bärkraftiga jordbruksenheter och
miljökvalitetsmål mot regeringens uttalade ambition att komma till rätta med bristen på bostäder. Intresseavvägningen är inte alldeles enkel, men SFV har förståelse för att det i egenskap av statlig myndighet, där så är lämpligt, måste bidra till regeringens mål om att fler bostäder ska byggas.
Vi är väl medvetna om att det är vanligt att det uppstår olika mål- och intressekonflikter vid exploatering för bostadsbyggande. Bostadsbyggandet kan – som i SFV:s fall – exempelvis stå i strid med frågor om bevarande av kulturmiljö eller behovet av att värna om produktiv jordbruksmark. Det kan också vara andra intressen, t.ex. behovet av viss infrastruktur eller
kommunikationer, som inte kan samexistera med nya bostäder. Med hänsyn till att myndigheterna inte alltid tycks vara beredda att ta ställning till
målkonflikterna inom ramen för sina respektive uppdrag, menar vi att dessa politiska frågor om prioriteringar lämpligen bör vara frågor att avgöras av regeringen genom dess styrning av myndigheterna.5
5 Se SOU 2017:71 Bostäder på statens mark – en möjlighet?, avsnitt 5.1.
Berörda kommuner och fastigheter Bodens kommun
Del av Bodens garnison 1:3 och del av Boden 57:23 Dialog pågår om ett eventuellt förvärv av dessa områden.
Fortifikationsverket har beställt en värdering. Den är i huvudsak färdigställd.
Så snart värderingen är klar kommer kommunen att få ta del av den.
Försvarsmakten har inget att invända mot en försäljning. Fastigheterna är dock en del av riksintresset för totalförsvaret, och av den anledningen bör en ny fastighetsgräns stämmas av mellan Fortifikationsverket och
Försvarsmakten innan en överlåtelse och avstyckning sker.
Efter samråd med Försvarsmakten och Fortifikationsverket står det klart att kommunen kommer att få ett erbjudande om att förvärva dessa områden när värderingen är klar. Vi räknar därmed att kommunen inom en inte alltför avlägsen framtid ska kunna köpa områdena och realisera planerna på exploatering.
Del av Bodens garnison 2:1
Fortifikationsverket har uppgett att hyreskontraktet inte är uppsagt av Försvarsmakten, samt att det är fråga om övningsmark som behövs för den fortsatta verksamheten.
Försvarsmakten har påpekat att området är bullerutsatt från Bodens södra skjutfält. En överlåtelse och uppförande av bostadsbebyggelse skulle kunna få konsekvenser för möjligheterna att bedriva verksamheten och för
miljötillståndet på skjutfältet
Sammanfattningsvis anser varken Försvarsmakten eller Fortifikationsverket att en överlåtelse är möjlig. Utifrån de uppgifter som har framkommit delar vi deras bedömning. Vi anser därmed att fastigheten bör vara kvar i statlig ägo och fortsatt användas för försvarsändamål.
Botkyrka kommun
Riksten 9:4
Detaljplanearbete pågår och Fortifikationsverket medverkar i det, bl.a. för att säkerställa att en tredimensionell fastighet bildas. Planprocessen löper på bra och detaljplanen är delvis klar.
Försvarsmakten har upplyst oss om att det finns en äldre miljöbelastning på fastigheten, men frågor kring den bör kunna lösas under fortsatta
diskussioner med kommunen.
Försvarsmakten och Fortifikationsverket bedömer att fastigheten kan överlåtas när detaljplan och fastighetsbildning är klara. Kommunen kommer då att få möjlighet att förvärva fastigheten för samhällsbyggnadsändamål.
Falkenbergs kommun
Innerstaden 2:1
Den tekniska utredningen som finns omnämnd i vårt delbetänkande är numera slutförd. Enligt utredningen är det tekniskt möjligt att genomföra en ombyggnad av den gamla bangården, vilket innebär att en viss sträcka med järnvägsspår kan tas bort. Trafikverket skulle då kunna överlåta en areal om cirka 1,2 hektar.
Antalet bostäder som kan byggas på den del av fastigheten som kommunen önskar förvärva och på omkringliggande fastigheter beräknas till cirka 400.
En överlåtelse av området skulle också medföra att en barriär i de centrala delarna av Falkenberg kan byggas bort. Kommunen anser att det är en stor fördel om olika delar av staden kan knytas ihop på ett bättre sätt än idag. En ombyggnad av järnvägsanläggningen skulle också innebära att bolaget SCA, som har en fabrik intill järnvägsanläggningen, skulle kunna få tillgång till en utökad produktionsyta, vilket bolaget är intresserat av. Troligen skulle belastningen på Västkustbanan också minska i någon mån om
godsanläggningen moderniserades.
Den utredning som har genomförts har endast tagit sikte på de tekniska åtgärderna och kostnaderna för att bygga om järnvägsanläggningen.
Kostnaden beräknas uppgå till cirka 67 miljoner kronor. Rivningen av den gamla anläggningen ingår i den kostnaden. Tillkommande kostnader är bl.a.
kostnader för kommunala åtgärder av olika slag (som justering av väg m.m.) och efterbehandlingsåtgärder för att hantera föroreningarna i marken. Det finns ingen beräkning för den totala kostnaden, men kommunen har uppskattat den till mellan 90 och 100 miljoner kronor. Hur stor del av kostnaderna som Trafikverket bör ansvara för ännu inte klarlagt.
För närvarande finns en stor osäkerhet avseende beräknad kostnad för efterbehandlingsåtgärder. Eftersom inga markundersökningar har gjorts saknas uppgift om omfattningen av förekomsten av föroreningar. Det är nödvändigt att ta ett antal markprover och även gå igenom hur anläggningen historiskt har använts, för att bedöma behovet av efterbehandlingsåtgärder och kostnader förknippade med dessa.
Trafikverket förstår kommunens behov och är positivt till en ny anläggning och att avyttra den mark som kan avstås. När det gäller fördelning av kostnaderna för ombyggnaden anser Trafikverket att den ska fördelas efter nytta. Trafikverket har inga egna planer på att vidta åtgärder med den nuvarande anläggningen, men myndigheten kommer ändå att få nytta av en moderniserad anläggning. Trafikverket har dock hittills inte gjort något åtagande beträffande del av kostnaderna. Kommunen har ännu inte
diskuterat med SCA huruvida bolaget kan finansiera en del av kostnaden för ombyggnaden.
Trafikverket har upplyst om att det finns ett pågående nationellt arbete med att se över riksintressen för järnvägen. Anledningen till att spåren är
riksintresseförklarade är att de utgör förbindelse till Falkenbergs hamn, som är riksintresse för sjöfart. Trafikverket har uppgett att det är rimligt att anta att riksintresset som berör Falkenberg kan tas bort. En formell
samrådsprocess krävs dock innan beslut.
Kommunen har uttryckt att den gärna vill ha Trafikverkets hjälp med att identifiera risker med projektet, men även med att hitta lösningar. Parterna har arbetat vidare med frågorna kring marksanering, och om hur
kostnaderna kan fördelas. De har även påbörjat dialog om framtida planläggning med fastighetsägare i närområdet.
Falkenbergs kommun och Trafikverket har för avsikt att fortsätta det gemensamma utredningsarbetet. Bedömningen är att sanering, ombyggnad av befintlig anläggning och överlåtelse av en del av fastigheten kommer att
kunna genomföras. Det som sannolikt blir avgörande för ett positivt beslut om att realisera planerna är kostnadsfördelningen.
Vi anser att det är värdefullt att parterna gemensamt arbetar vidare för att komma fram till ett beslut om planerna på bostäder ska genomföras eller inte. Kostnadsfördelningen är helt avgörande för projektets genomförande. I sammanhanget bör dock noteras att Trafikverket kommer att få stå för delar av saneringskostnaderna i egenskap av tidigare verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
Gävle kommun
Valbo-Backa 14:1 och del av Kungsbäck 2:5
Kammarrätten har meddelat prövningstillstånd avseende den överklagade upphandlingen av entreprenör för kartläggning av oexploderad ammunition (OXA). Domstolen har meddelat att det finns ett prejudikatintresse i målet och att ett avgörande därmed kan komma att ta tid.
Gävle kommun och Fortifikationsverket har vid möte i början av februari 2018 diskuterat den fortsatta processen, omfattningen av de
saneringsåtgärder som krävs och kostnaderna. De berörde även frågan om Fortifikationsverkets åtaganden i samband med tidigare överlåtelser.6 Göteborgs kommun
Del av Björlanda 2:92
Fortifikationsverket och Försvarsmakten anser att fastigheten kan överlåtas.
Fortifikationsverket vill avyttra hela fastigheten till staden, som också är intresserad av att köpa hela fastigheten. Staden bedömer dock att endast en mindre del, ungefär tio hektar, kan bebyggas med mellan 800 och 1 000 bostäder. Resterande del av fastigheten vill kommunen använda som rekreationsmark och strövområde. Staden har exempelvis uttryckt att det möjligen kan komma att anläggas en ny badplats inom området och staden är inte främmande för att inrätta ett kommunalt naturreservat.
6 Under vårt arbete har vi fått information från Gävle kommun om att det finns markområden från två tidigare förvärv där Fortifikationsverket har åtagit sig att utföra riskreducerande åtgärder, men där åtgärderna har blivit försenade eller uteblivit. Fortifikationsverkets representanter har fått ta del av köpekontrakten från de tidigare förvärven.
En exploatering har inte stöd i kommunens gällande översiktsplan. Från stadens sida krävs därmed ett beslut om att uppdatera översiktsplanen och att ett sådant planarbete kan starta relativt omgående. Fortifikationsverket vill att det ska finnas en fördjupad översiktsplan för området innan myndigheten avyttrar fastigheten till kommunen.
En del av fastigheten utgör Natura 2000-område. Av den anledningen måste Naturvårdsverket tillfrågas om det finns intresse av förvärv för att inrätta ett statligt naturreservat innan en försäljning kan ske till kommunen. Det kan också noteras att förekomsten av den rödlistade hasselsnoken inom området sannolikt måste kartläggas.
Inom området finns ytlig OXA. Det bör därmed inte vara särskilt komplicerat att ta bort markföroreningarna enligt Fortifikationsverket.
En viktig fråga att lösa för kommande exploatering är
infrastrukturförbindelser i området. Bra sådana saknas idag, och eftersom området inte har funnits med som ett utbyggnadsområde i gällande översiktsplan har Trafikverket inte heller prioriterat en utbyggnad av infrastruktur i sin planering.
Intill Björlanda finns Säve flygplats. Flygplatsen är klassad som riksintresse för kommunikationer. Inför en kommande exploatering behöver staden få information om vilken status flygplatsen kommer att ha i framtiden. I dag förekommer endast flygtrafik i mindre omfattning. Bullerfrågan är
naturligtvis också relevant att undersöka närmare inför framtida bostadsbyggande. Staden skulle parallellt med dialogen med
Fortifikationsverket också behöva inleda en dialog med andra statliga företrädare för att diskutera flygplatsens framtida status och användning för att kunna gå vidare med planerna på exploatering.
Vid möten mellan representanter för Göteborgs stad, Fortifikationsverket och utredningen har parterna enats om att under våren 2018 upprätta en avsiktsförklaring beträffande framtida förvärv. Parterna är också överens om att gemensamt anlita en oberoende värderingsfirma inför kommande
förhandlingar om priset.
Änggården 718:138 och Johanneberg 31:9
Göteborgs kommun har uppgett att förvärv av Johanneberg 31:9 kan hanteras inom pågående planprocess. Vidare för kommunen en pågående dialog om förvärv av Änggården 718:138.
Kommunen bedömer att den i nuläget inte behöver något stöd i de fortsatta processerna, eftersom dialogen med Akademiska hus AB går bra.
Helsingborgs stad
Delar av Gamla staden 2:1, Gamla staden 2:4 och Planteringen 1:54
Utredningen har tidigare noterat att vi kan sammanföra parterna så att de på egen hand kan inleda en dialog kring förutsättningar för en överlåtelse. Vi har således förmedlat information om kontaktpersoner på Trafikverket som staden kan föra vidare diskussioner med.
Helsingborgs stad har enligt egen uppgift ännu inte fört någon dialog med Trafikverket eller Jernhusen7 avseende fastigheterna på godsbangården.
Staden planerar att under våren 2018 föra sådana samtal.
Vi noterar att Jernhusen har påtalat att de utpekade fastigheterna i sig inte är lämpliga för bostadsbyggande. Anledningen till det är att de ingår i
Jernhusens riksomfattande nät av kombiterminaler som är en viktig del i arbetet med hållbara transporter.
Härjedalens kommun
Del av Ljusnedal 1:1
Härjedalens kommun har lämnat in en formell ansökan till SFV om att få förvärva berört markområde. Ärendet är under handläggning hos SFV. För närvarande är kommunens ansökan ute på remiss till Jordbruksverket och länsstyrelsen. Länsstyrelsens yttrande ska avse bl.a. inverkan på rennäringen och kulturmiljön vid en eventuell avyttring. SFV kommer också att avge ett eget yttrande till regeringen, vilket främst kommer att ta sikte på hur
skogsdriften påverkas av en avyttring.
7 Vi har valt att använda Jernhusen som en samlande benämning för bolagen i Jernhusen AB:s koncern.
Järfälla kommun
Barkaby 4:1
Den här processen har varit och är komplicerad. Staten har i samband med Stockholmsförhandlingen åtagit sig att överlåta fastigheten till kommunen.
Det finns dock några olika tänkbara alternativ angående fastighetens framtida markanvändning. Kommunen och Fortifikationsverket för diskussioner kring de olika alternativen.
Kristianstads kommun
Kristianstad 4:1 och Kristianstad 5:41
Trafikverket förvaltar fastigheterna men har en hyresgäst, Infranord, som använder byggnader och spår. Verkstaden används och måste följaktligen ersättas på annan plats. Kommunen önskar att fastigheterna kan utvecklas i två steg.
I första steget önskar kommunen bygga en trafikled från området till
Herslövs ängar. Det skulle innebära att en väg för biltrafik och snabbare led för kollektivtrafik behöver anläggas genom området.
I andra steget önskar kommunen få den järnvägsrelaterade verksamheten förlagd till annan plats, för att området ska kunna utvecklas med nya bostäder m.m. Kommunen har i sin uppskattning av antalet bostäder, cirka 400, även tagit hänsyn till behovet av utrymme för vägen som ska anläggas.
En dialog om ändrad markanvändning och eventuell framtida överlåtelse har nyligen inletts mellan Trafikverket, Infranord och kommunen. Parterna har enats om att ta fram en mer detaljerad konsultutredning för att se vilka ytor som skulle kunna utvecklas med bibehållen verksamhet för Infranord.
Bolaget behöver endast en mindre del av området för sin fortsatta verksamhet.
Trafikverket har tidigare uppgett att myndigheten vill sälja lokstallarna och ett vattentorn, samt någon mindre del av spårområdet till kommunen.
Byggnaderna används av järnvägsmuséet. I övrigt har Trafikverket tidigare inte varit intresserat av att sälja fastigheten. Kommunen vill inte förvärva byggnaderna och del av spårområdet om den inte får förvärva även resterade delar av fastigheten.
Bangårdsområdet
Jernhusen är fastighetsägare och Trafikverket har servitut för spåren.
Bangårdsområdet används inte.
Det finns en pågående dialog kring ändrad markanvändning. Kristianstads kommun har på Jernhusens begäran påbörjat detaljplaneläggning av Jernhusens fastighet, Kristianstad 4:47. Kommande markanvändning kommer i första hand vara kontor inklusive ett nytt rättscentrum, men i planuppdraget ingår även att utreda möjligheterna till bostäder inom del av fastigheten. Rättscentrum kan troligen vara på plats till slutet av år 2020 eller 2021. Tidplanen påverkas till stor del av Trafikverkets processer för
nedläggning av spår. Jernhusen och kommunen önskar en snabbare process för avveckling av spåren, och tycker att det borde vara möjligt då de inte trafikeras.
Frågan om nedläggning av spår är således central för att markanvändningen ska kunna ändras och bostäder ska kunna byggas. Trafikverkets styrelse har fattat beslut om upphörande av underhåll för cirka en tredjedel av spåren.
Horna 5:10
Fastigheten utgör ett utvecklingsområde i Åhus. Trafikverket vill avyttra fastigheten.
För närvarande har kommunen gjort bedömningen att parterna inte behöver stöd av utredningen eftersom de har en god dialog och samsyn vad gäller en överlåtelse av fastigheten.
Del av Ravlunda skjutfält 1:1
Försvarsmakten uppger att en överlåtelse av mark för ett avloppsreningsverk skulle kunna komma att medföra skada på riksintresset, skjutfältet, eftersom det i förlängningen kan medföra en ökad permanentbebyggelse i området som kan påverka på möjligheterna att bedriva verksamheten på plats.
Ravlunda skjutfält har en stor betydelse för Försvarsmaktens verksamhet och en hög beläggning.
Försvarsmakten förstår kommunens önskemål, men ett nytt
avloppsreningsverk skulle sannolikt innebära att nya bostäder uppförs på intilliggande områden, t.ex. i Maglehem. Det är också rimligt att anta att bättre avloppsförsörjning skulle kunna innebära att områden med
fritidsbostäder utmed kusten i hög grad omvandlas till permanentbostäder.
En utökning med fler permanentbostäder i närheten av skjutfältet är
olämplig, och går dessutom emot en överenskommelse som Försvarsmakten och kommunen har om att inte fler bostäder ska uppföras i närheten av skjutfältet.
Om fler permanentbostäder tillkommer i närområdet skulle Försvarsmakten inte kunna fortsätta bedriva nuvarande verksamhet på grund av
bullerrestriktioner.
Försvarsmakten och Fortifikationsverket vill således inte aktivt medverka till en marköverlåtelse eftersom Försvarsmakten i ett senare skede ändå skulle behöva motsätta sig kommunens planer på ytterligare bebyggelse. Det skulle med andra ord sända fel signaler att överlåta ett markområde till kommunen i ena stunden, för att i nästa stund motsätta sig den ändrade
markanvändningen. Det är således inte själva avloppsreningsverket som är det största problemet, utan olämpligheten av den möjlighet att kunna uppföra fler bostäder, genom ökad kapacitet i reningsverket, som det kan medföra.
Med hänsyn till vad Försvarsmakten och Fortifikationsverket har anfört finner vi det olämpligt att överlåta en del av fastigheten till kommunen för att anlägga ett nytt avloppsreningsverk.
Del av Lillö 50:2
SFV har uttryckt oro för att uppförandet av en skyddsvall skulle innebära att vattnet stängs in och stannar på myndighetens fastighet, och därmed
försämrar situationen på fastigheten.
Kristianstads kommun har lämnat kompletterande material. En
miljökonsekvensbeskrivning gjordes 2009, kommunen anser inte att det finns behov av att göra en ny sådan.
Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, MSB, har påtalat att konsekvenserna av översvämningar kan bli särskilt allvarliga i Kristianstad.
Vid en omfattande översvämning kommer samhällsviktiga funktioner att slås ut och många människor kommer att stå utan bostad. Den planerade vallen längs Lillövägen utgör en väsentlig del i stadens översvämningsskydd.
Kommunen har idag beredskap att lägga ut en temporär vall av lera för att
förebygga en översvämning. MSB har understrukit att det inte är en hållbar lösning, och att en permanent vall har en avgörande roll för Kristianstads översvämningsskydd.
Mot bakgrund av vad MSB har anfört har SFV uppgett att det är villigt att ta frågan om avyttring till prövning och fortsatt utredning.
Vi tycker att behovet av vallen tydliggörs av MSB:s argumentation. Vår rekommendation blir därmed att Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande följer den fortsatta processen och bistår parterna vid behov.
Kungälvs kommun
Del av Kastellegården 1:1
En konsult har på uppdrag av kommunen utfört en kulturhistorisk utredning av kulturmiljö och landskap vid Kastellegården. Utredningen färdigställdes i december 2017.
Den kulturhistoriska utredningen kan sammanfattas i huvudsak enligt följande.
Riksintresset, som främst motiveras av det gamla nedbrända Kungahälla, staden och tidigare gränsposten mot Norge, ligger nere vid Nordre älv och nuvarande Kastellegårdens tomt med omgivande öppna fält och åkrar. De områden som kommunen vill exploatera berör inte just dessa områden.
Av de områden som kommunen vill exploatera är det känsligast - sett ur agrarhistorisk och landskapsbildssynpunkt – att bebygga de sydvästra delarna av den vidsträckta dalgången som sträcker sig i nord-sydlig riktning på båda sidor om Kyrkebäcken. Områdena längst i norr, vilket är de områden som kommunen vill exploatera i första respektive andra hand8, bör gå att exploatera även om både kulturhistoriska värden och landskapsbilden beaktas. Det område som kommunen helst vill förvärva gränsar till befintlig bebyggelse som småindustrier och villor, och därför är en exploatering mindre känslig där. Enligt utredningen kan en exploatering av det andra området vara möjlig, men då under förutsättning att det tillskapas en särskilt god anpassning av bebyggelsens utformning. Vidare bör även lämpliga
8 Områdena benämns i kommunens material som område 1 och 2.
övergångar med exempelvis planteringar och avgränsningar göras mot dalgångens natur- och kulturmiljövärden. Det område som kommunen har visat intresse för i tredje rummet är – sett ur främst rent
landskapsbildsmässiga värden - något mer tveksamt för exploatering. Den kulturhistoriska utredningen konstaterar att det bör råda viss restriktivitet mot exploatering där av hänsyn till både agrarhistoriska och
landskapsbildsmässiga värden.9
Utifrån utredningens slutsatser kan vi alltså notera att de kulturhistoriska värdena och landskapsbilden inte utgör hinder att bygga nya bostäder inom två av tre områden som kommunen finner mest intressanta för exploatering.
Det tredje område som kommunen anser vara av intresse är mer
problematiskt, eftersom det bör råda viss restriktivitet mot exploatering där.
Länsstyrelsen har tagit del av kommunens planer och även av
konsultutredningen. Länsstyrelsen har inga invändningar mot en överlåtelse av marken, under förutsättning att kommunen beaktar de lagkrav som finns för exploatering av jordbruksmark och för mark där det finns fornlämningar.
Annars riskerar det att uppstå problem i kommande detaljplaneprocess.
SFV:s experter har också tagit del av konsultutredningen. De delar inte konsultens uppfattning och menar bl.a. att denne inte har beaktat det
kulturhistoriska värdet av det långvariga statliga ägandet. SFV är tveksamt till en exploatering med hänsyn till den levande kulturmiljön på platsen, behovet av en ekonomiskt bärkraftig jordbruksfastighet och de nationella
miljökvalitetsmålen. Kommunen vill förvärva 21 % av egendomens
inägomark, vilket enligt SFV innebär att den kvarvarande jordbruksenheten inte blir ekonomiskt bärkraftig. Det innebär i sin tur att det kan bli svårt för myndigheten att bevara och underhålla den unika kulturmiljön på
Kastellegården. Kungälvs kommun har visserligen erbjudit ersättningsmark till SFV, men arealen på den motsvarar ungefär två av de tre markområdena som kommunen önskar förvärva. Inom ersättningsmarken är det möjligt att bedriva betesdrift men gården har enligt SFV behov av odlingsmark.
Vår uppfattning är att det är länsstyrelsens och kommunens uppgift att beakta att odlingsmark ska tas i anspråk restriktivt, och säkerställa att det inte finns annan mark som kan exploateras istället för den som kommunen vill förvärva av SFV. Det är alltså kommunen som måste visa varför det är
9 Området benämns i kommunens material som område 3.
nödvändigt att ta jordbruksmarken i anspråk. När det gäller frågan om de kulturhistoriska värdena noterar vi att samtliga tre områden ligger utanför riksintresset för kulturmiljövården. De ligger också utanför riksintresset för naturvård och friluftsliv samt Natura 2000-området. Ett av delområdena är redan idag omgärdat av småindustrier och småhus. Utifrån de
kulturhistoriska värdena och landskapsbilden bör i vart fall två av tre delområden vara möjliga att exploatera. Beträffande SFV:s farhågor om driftsekonomin för gården är vi tveksamma till vilken betydelse den bör tillmätas i sammanhanget. Enligt vår uppfattning kan det inte vara skäligt att den begränsade inverkan en markförsäljning på Kastellegården får på SFV:s ekonomi ska få vara ett hinder för en angelägen bostadsbebyggelse.
Vid vårt senaste möte har SFV uppgett att myndigheten kommer att se över kommunens önskemål om förvärv en gång till, för att därefter återkomma i frågan till den nya utredningen.
Landskrona stad
Lundåkra 3:1-7, Örja 35:1-35:6 och Örja 20:5-20:6
Staden har en pågående dialog med Jernhusen och Trafikverket. Parterna har bl.a. diskuterat ansvarsfördelning för de föroreningar som finns i marken och hur det ska beaktas vid prissättningen av fastigheterna. Provtagningar har gjorts och de visar att marken är förorenad över i stort sett hela ytan som staden vill förvärva. Staden bedömer att vem som ska bekosta
efterbehandlingsåtgärder för att hantera markföroreningarna kan bli en avgörande fråga i fortsatta förhandlingar, eftersom ansvarsfrågan är förenad med en stor risk.
Fastigheterna Lundåkra 3:6-7 ägs av Jernhusen, och det är de som är mest intressanta för exploatering för bostäder. Trafikverket förvaltar spårområdet på de fastigheterna. Övriga fastigheter förvaltas av Trafikverket.
Jernhusen och Trafikverket är positiva till en flytt av bangården och en överlåtelse av sina respektive fastigheter. Trafikverket har påpekat att den nuvarande bangården har ett spår ut till hamnen och att den förbindelsen på något sätt måste säkras i anslutning till arbetet med en framtida flytt av bangården.
Staden har även diskuterat processen för borttagande av spår med Trafikverket och Jernhusen.
Jernhusen har uppgett att Trafikverkets hantering av nedläggning av spåren och hantering av miljögarantin är avgörande för hur processen för en överlåtelse kan bedrivas.
Trafikverket kommer under 2018 att starta en utredning för att utreda frågan om flytt av bangården. Staden har önskemål om att Trafikverkets
saneringsfonder kan användas i större utsträckning för genomförande av efterbehandlingsåtgärder. Trafikverket har uppgett att det eventuellt är möjligt. Från utredningens sida har vi uppmanat Trafikverket att undersöka den frågan i det fortsatta arbetet.
Linköpings kommun
Rystad-Tuna 1:1
En förhandling om marköverlåtelse pågår. Endast mark som behövs för exploatering är aktuell att överlåta. Skogsmark med kulturmiljövärden som enligt kommunens planering ska bevaras för rekreationsändamål avser SFV att behålla. På fastigheten finns cirka 150 hektar åkermark. I det område som kommunen vill förvärva ingår tolv hektar jordbruksmark. SFV vill inte avstå produktiv odlingsmark om inte kommunen lämnar annan jordbruksmark som ersättningsmark.
Förutsatt att parterna kommer överens om markförvärv har RAÄ sagt sig vara villigt att göra de justeringar i byggnadsminnesföreskrifterna som behövs för att kommunens planer ska kunna genomföras.
SFV undersöker för närvarande möjligheterna att köpa en annan fastighet som kan kompensera en avyttring av jordbruksmarken. Med all sannolikhet kommer ett sådant förvärv att kräva ett regeringsbeslut eftersom förvärvet inte var aktuellt när SFV:s investeringsplan beslutades förra året, och kostnaden för förvärvet därmed inte finns med i den. SFV har
förhoppningar om att få ett regeringsbeslut som ger myndigheten möjlighet att genomföra förvärvet. Om det av någon anledning inte skulle bli så, kommer SFV tvingas att ta ställning till om en försäljning av hela området är lämplig trots att ersättningsmark inte finns för jordbruket på gården.
Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande bör följa den fortsatta processen och bistå vid behov. Vår förhoppning är dock att SFV och kommunen kan realisera överlåtelsen under våren.
Intellektet 1
Vi har hänvisat kommunen till lämplig kontaktperson på Akademiska hus AB för att initiera en dialog. Kommunen har etablerat kontakt men någon diskussion om markförvärv har inte påbörjats. Ett tänkbart alternativ för kommunen är att marken säljs direkt till en exploatör i samband med en kommande planläggning.
Linköpings kommun har uppgett att parterna med stor sannolikhet kommer att kunna genomföra överlåtelsen i samförstånd.
Lomma kommun
Del av Alnarp 1:1 och del av Alnarp 1:60
Lomma kommun, Akademiska hus AB och SLU har ett kontinuerligt samarbete kring Alnarpsområdets utveckling. För några månader sedan skrev alla parter under en avsiktsförklaring. Den innebär framför allt att de är överens om att göra en översiktlig studie av utvecklingen av området kring den nya tågstationen i Alnarp. Exploateringen avser till största delen ny bostadsbebyggelse. Processen kommer sannolikt att ta tid, eftersom marken är högvärdig jordbruksmark, av riksintresse för kustzonen och av riksintresse för kulturmiljövården.
Parterna har ett bra samarbete och goda förhoppningar om att hitta
lösningar för att möjliggöra en exploatering, samtidigt som rimlig hänsyn tas till jordbruksmarken och riksintressena.
Vi anser att den kommande studien och det fortsatta arbetet bör följas av Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande.
Lunds kommun
Helgonagården 6:16, Studentkåren 4, Eskil 21 och Hyphoff 5
I samband med framtagandet av ny campusplan har kommunen en dialog med Akademiska Hus om bostadsbyggande och hur parterna kan samverka kring det. Kommunen har understrukit behovet av bostäder, man har också
uppgett att det inte nödvändigtvis behöver innebära att just kommunen köper marken för att möjliggöra det.
Vi har inte uppfattat att parterna behöver stöd i dialogen just nu. Skulle sådant behov uppstå kan parterna kontakta Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande.
Del av Revinge 1:1210 och del av Hällestad 35:2
Delar av fastigheten Revinge 1:12 är enligt Försvarsmakten utsatt för buller från skjutbanor.
Bostäder på det området av Hällestad 35:2 som kommunen har visat intresse för skulle också vara utsatta för buller enligt Försvarsmakten. Det finns visserligen inget beviljat miljötillstånd för verksamheten, men
Försvarsmakten bedömer ändå att bostäder är olämpligt med hänsyn till buller.
Det kan tilläggas att Försvarsmakten snarare har önskemål om att köpa lite mark utmed skjutfältet än sälja den, eftersom fastighetsgränsen inte är optimalt utformad där.
Fortifikationsverket vill se över hela området vid Revingehed, och då även det samlade beståndet med kulturhistoriskt intressanta byggnader.
Myndigheten har utfört en större kartläggning av de kulturhistoriska byggnaderna. Med den kulturhistoriska kartläggningen som grund ska en underhållsbesiktning på i första hand de q-märkta byggnaderna påbörjas. Det är en komplex situation med många berörda parter. Det är för närvarande svårt att specificera tidpunkten när underhållsbesiktningen kan förväntas vara klar, men det blir sannolikt under den senare halvan av 2018.
Försvarsmakten och Fortifikationsverket uppger att kommunen kommer att bjudas in till en dialog när underhållsbesiktningen är klar. Fram till dess har Försvarsmakten och Fortifikationsverket svårt att lämna någon ytterligare information.
10 I vårt delbetänkande står fastighetsbeteckningen Revinge 1:8, vilket är felaktigt. Rätt fastighetsbeteckning ska vara Revinge 1:12.
När Fortifikationsverkets arbete är klart bör Samordning för ökat och hållbart byggande ta del av resultaten, för att överväga behovet av fortsatt medverkan från utredningen.
Studentkåren 3
Lunds kommun har uppgett att den inte längre är intresserad av att förvärva fastigheten för bostadsändamål.
Malmö stad
Innerstaden 31:11
Vid Malmö central kommer det i framtiden att behövas mer utrymme för trafik med höghastighetståg samt en depå och verkstad som är avsedda endast för dessa tåg. Trafikverket vill även kunna ta in långa person- och godståg i Malmö och därefter rangera om dem.
Trafikverket har beslutat att utreda frågorna kring Malmö bangård och framtida markbehov. Utredningen kommer sannolikt att påbörjas under 2018 och avser åtgärder som kan genomföras under perioden 2022-2033.
Malmö stads markanspråk hanteras för närvarande genom den detaljplan som är under framtagande och Trafikverket ser inga större problem vad gäller markfrågorna. Framtida markanspråk från Malmö stad beträffande fortsatt exploatering längs med Carlsgatan, som idag är ett område för styckegodshantering, kommer att hanteras inom ramen för ovan nämnda utredning.
Två delområden av Järnvägen 1:1
Trafikverket anser att kommunens intresse för den del av marken inom centralstationsområdet som berör delar av det gamla pågastationsområdet är svårare att tillgodose. Detta område avser Trafikverket att utveckla för andra järnvägsändamål.
Innerstaden 30:40 och Järnvägen 1:5
Trafikverket har anfört att myndigheten kan ta ställning till kommunens markanspråk först sedan den nationella infrastrukturplanen har beslutats.
Del av Husie 173:153
Malmö stad och Fortifikationsverket har olika uppfattningar om priset vid en överlåtelse. Staden har därför vänt sig till Lantmäteriet för att med stöd av den nyligen införda möjligheten i 18 § försäljningsförordningen begära en oberoende värdering. Ärendet är under handläggning på Lantmäteriet.
Försvarsmakten har inga invändningar mot en överlåtelse av markområdet.
Norrköpings kommun
Fiskeby 1:1
Processen fortlöper enligt plan. Att området ska exploateras för tätortsutveckling är förankrat i en nyligen antagen översiktsplan.
Detaljplaneläggning har ännu inte påbörjats.
Planläggningen inväntar för närvarande genomförandet av en ny trafikplats på E4 i direkt anslutning till området. Trafikplatsens utformning är reglerad i en vägplan som har fastställts av Trafikverket. Enligt avtal ska den bekostas av kommunen.
Kommunen önskar nu påbörja en markförhandling med sikte på att marken ska kunna förvärvas så snart som möjligt. Fortifikationsverket har dock framfört att myndigheten hellre inväntar de färdiga detaljplanerna innan försäljning sker. Vår uppfattning är att kommunen ska ges möjlighet att förvärva fastigheten när det bäst passar den kommande planläggningen och exploateringen. Således bör markförhandlingar påbörjas så snart som möjligt.
Försvarsmakten upplyser om att den kommer att lämna synpunkter på utformning av vägar i området, med hänsyn till att viss verksamhet ska vara kvar. Kommunen är medveten om dessa villkor.
Vi har samrått med den särskilde utredaren för Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande. Representanter från den utredningen kommer att initiera markförhandlingar mellan parterna under våren 2018.
Nässjö kommun
Åker 1:6
Fastigheten används huvudsakligen som uppställningsområde för lok och vagnar. Kommunen har haft möte med Jernhusen och Green cargo. Green cargo kan tänka sig att flytta sin uppställningsplats. Jernhusen är inte heller främmande för att flytta sin verksamhet.
Trafikverket kommer att göra en funktionsutredning respektive en
åtgärdsvalsstudie för hela området. Funktionsutredningen kommer att startas i januari 2018 och beräknas vara slutförd i augusti 2018. Åtgärdsvalsstudien ska inledas i februari 2018 och ska vara färdigställd i december 2018.
Utredningarna kommer bl.a. att identifiera vilka funktioner som finns och om de kan flyttas. Det finns också vissa kvarstående frågor kring om länstrafiken vill förlägga en ny depå och verkstad i Nässjö.
Kommunen, Trafikverket och andra berörda aktörer planerar att träffas den 1 juni respektive 16 november 2018 för att diskutera de preliminära
slutsatserna i funktionsutredningen respektive åtgärdsvalsstudien.
Vi förordar att Samordning för ökat och hållbart byggande följer upp resultaten av utredningarna och deltar i den fortsatta dialogen.
Sigtuna kommun
Del av Rosersbergs militärövningsfält 1:1
I samband med färdigställandet av vårt delbetänkande saknade vi information om hur Fortifikationsverket såg på möjligheterna till en
överlåtelse. Vi har därefter fått veta att Fortifikationsverket tillsammans med Försvarsmakten motsätter sig en minskning av fastigheten.
Fortifikationsverket har anfört att markområdet är en del av riksintresset för totalförsvarets militära del Riksintresset Kungsängens övnings- och skjutfält samt Rosersbergs övningsfält. Rosersbergs skjutfält är idag ett aktivt
övningsfält som används av Försvarsmakten för att öva och träna
förband. Att minska området skulle innebära begränsning av möjligheterna att använda området för verksamheten och därmed skada riksintresset.
Fortifikationsverket har också påpekat att en stor del av området är utsatt för buller över gränsvärden för bostadsbebyggelse från den miljöprövade
verksamheten på Kungsängens skjutfält. Skulle bostäder uppföras inom det området medför det en stor risk att Kungsängens skjutfält i kommande miljöprövningar skulle få verksamhetsinskränkningar.
Rosenbergs övningsfält var tidigare ett skjutfält vilket medför en stor risk för att den marken innehåller OXA. Försvarsmakten har i samband med
ledningsdragningar gjort sökningar även utanför målområdena på
övningsfältet, och då funnit betydande mängder OXA. Fortifikationsverket har påpekat att kostnaderna för att utföra riskreducerande åtgärder skulle bli mycket höga.
Vi bedömer inte att utförande av riskreducerande åtgärder för att hantera OXA är ett problem. Kostnaderna för det kommer visserligen att bli höga, vilket möjligen kan bli föremål för diskussion kring priset vid en överlåtelse, men Fortifikationsverket har avsatta medel för att utföra sådana åtgärder.
Vad som däremot är problematiskt är att bostadsbebyggelse inom området skulle begränsa möjligheterna för Försvarsmakten att utöva sin verksamhet, och påverka riksintresset negativt. Vi anser därför inte att det är lämpligt med en överlåtelse av marken som kommunen är intresserad av att förvärva.
Från utredningens sida har vi meddelat kommunen att vi inte kommer medverka i diskussioner kring en överlåtelse.
Sjöbo kommun
Del av Björka 20:1
Hyreskontraktet är inte uppsagt av Försvarsmakten.
Försvarsmakten och Fortifikationsverket har uppgett att anläggningen även fortsättningsvis behövs för försvarsändamål. Fastigheten används även av polisen för övningsverksamhet. Ingen del av fastigheten kan avyttras eftersom bostäder inte kan uppföras på grund av bullerstörningar från framför allt Försvarsmaktens verksamhet.
Med hänsyn till vad Försvarsmakten och Fortifikationsverket har anfört om Försvarsmaktens behov av anläggningen, anser vi att hela fastigheten bör vara kvar i Fortifikationsverkets förvaltning. Vår uppfattning är därmed att Samordning för ökat och hållbart bostadsbyggande inte ska arbeta vidare med en överlåtelse.
Skövde kommun
Fastigheterna Bostället 23 och Skövde 5:104, som omnämndes i delbetänkandet, har nu förvärvats av kommunen.
Fastigheter utmed gamla Karlsborgsbanan
Trafikverket har i december 2017 fattat beslut om nedläggning av spåren, vilket innebär att det är klart att myndigheten kan gå vidare med överlåtelser av markområdena till kommunen.
Det finns sedan tidigare en pågående överlåtelseprocess mellan Trafikverket och Tibro kommun för de tidigare nedlagda delarna av Karlsborgsbanan.
Trafikverkets avsikt är att följa en liknande process vid överlåtelser till Skövde kommun.
Kommunen ser med tillförsikt fram emot fortsatta diskussioner men är införstådd med att mycket arbete återstår. Kommunen avser att ta kontakt med Trafikverket för inledande diskussioner kring markaffären.
Vi konstaterar att överlåtelser av fastigheterna sannolikt kommer att ske, men de ligger troligen en bit framåt i tiden. Samordning för ökat och hållbart byggande bör lämpligen bistå parterna vid behov framöver.
Södertälje kommun
Fastighet/fastigheter i närheten av Hall
Under hösten har Specialfastigheter AB och Södertälje kommun haft en kontinuerlig kontakt. Kommunen har arbetat internt med ärendet under denna tid. Senast den sista februari kommer kommunen att ta ställning till om den vill gå vidare med ett markförvärv. Specialfastigheter AB har uppgett att bolaget kommer att påbörja en försäljningsprocess med andra
intressenter om kommunen skulle välja att avstå.
Trosa kommun
Områden inom fastigheterna Åby 2:1, Libbetomta 1:1 och Strössla 1:1 Kommunen har vid förhandlingar kring Ostlänken åtagit sig att bygga bostäder, men har ont om egen mark i Vagnhärad där den nya stationen ska byggas. För att kunna uppfylla sitt åtagande behöver kommunen alltså förvärva mark.
