ÅRS- REDOVISNING 2010

(1)

ÅRS- REDOVISNING

2010

(2)

Sverige

Norge Finland

Danmark

Belgien

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER, %, 2010 (2009)

Stockholm Övriga Sverige Utland

56 (59) 28 (26)

16 (15) VERKSAMHET

1 året i korthet 2 koNcerNcheFeNS

kommeNtar 4 aFFärSiDé, mål och

Strategier 6 aFFäreN Jm 8 markNaDSöverSikt 17 kUNDer

20 BoStaDSByggrätter 22 proJektFaStigheter 23 aFFärSSegmeNt

28 hållBart SamhällS ByggaNDe 34 meDarBetare

38 riSker och riSkhaNteriNg

FINANSIEllA RAppORTER 43 FörvaltNiNgSBerättelSe

KONcERNEN:

47 reSUltaträkNiNg 48 BalaNSräkNiNg 50 kaSSaFlöDeSaNalyS 52 FöräNDriNgar i

eget kapital 53 koNcerNeNS Noter MODERbOlAGET:

71 reSUltaträkNiNg och kaSSaFlöDeSaNalyS 72 BalaNSräkNiNg 73 FöräNDriNgar i

eget kapital

73 moDerBolagetS Noter 76 FemårSöverSikt

– koNcerNeN 78 kvartalSöverSikt

– koNcerNeN 79 kvartalSöverSikt

– aFFärSSegmeNt 80 iFric 15

82 FörSlag till viNSt

DiSpoSitioN 83 reviSioNSBerättelSe 84 DeFiNitioNer och

orDliSta

AKTIEäGARINFORMATION 85 BolagSStyrNiNgSrapport 92 StyrelSe och reviSorer 93 koNcerNleDNiNg 94 JmaktieN

96 kallelSe till årSStämma och FiNaNSiell kaleNDer 97 Jms FaStigheter

100 aDreSSer

INNEHÅll

omslagsbilden: Jms erbjudande sammanfattas under begreppet ”Smarta kvadrat” och inne

bär klimatsmart tänkande, ekonomisk trygg

het och utrymme för olika personligheter.

JM äR EN AV NORDENS lEDANDE pROJEKTuTVEcKlARE av bostäder och bostads områden. verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitets

orter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entre prenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.

Jm ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets och miljö arbete.

vi omsätter cirka 9 miljarder kronor och har cirka 2 100 medarbetare.

Jm aB är ett publikt bolag noterat på NaSDaQ omX Stockholm, segmentet mid cap.

AFFäRSIDé

att utveckla attraktiva boende och arbetsmiljöer som upp fyller individuella behov idag och i framtiden.

VISION

Jm skapar hus att trivas i.

ÖVERGRIpANDE AKTIEäGARMÅl

målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning

än aktieägare i företag med liknande verksamhet

och riskprofil.

(3)

JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland

JM Fastighetsutveckling JM Produktion INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr

1) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

2009 2010

2008¹⁾

JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland

JM Fastighetsutveckling JM Produktion RÖRELSERESULTAT PER

AFFÄRSSEGMENT, mkr

–200 0 200 400 600 800 1000

2009 2010

2008¹⁾

1) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15

GOD FÖRSälJNING OcH

HÖG NIVÅ AV pRODuKTIONSSTARTADE bOSTäDER

• intäkterna uppgick till 9 136 mkr (9 620) varav omräkning enligt iFric 15 har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). intäkterna enligt segmentsredovisningen, som baseras på successiv vinstavräkning, uppvisar en ökning om 496 mkr (– 3 451)

• antal sålda bostäder uppgick till 3 276 (3 291) och produk

tionsstarterna ökade till 3 404 (2 150)

• resultatet före skatt ökade till 840 mkr (529) varav omräkning enligt iFric 15 har inneburit en resultateffekt om – 62 mkr (–18). resultat efter skatt ökade till 594 mkr (365). rörelse

marginalen ökade till 9,9 procent (6,7)

• räntabiliteten på eget kapital för året ökade till 15,7 procent (10,6). resultatet per aktie ökade till 7,10 kronor (4,40)

• koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 42 mkr (1 124) varav erlagd likvid för Dalénum

förvärvet, Stockholm, – 719 mkr

• Styrelsen föreslår 4,50 kronor (2,50) i utdelning för 2010.

Mkr 2010 2009 ¹⁾ 2008 ²⁾

intäkter 9 136 9 620 12 229

rörelseresultat 907 646 1 083

resultat före skatt 840 529 1 052

kassaflöde från den löpande

verksamheten 42 1 124 101

rörelsemarginal (%) 9,9 6,7 8,9

räntabilitet på eget kapital (%) 15,7 10,6 22,9

Soliditet (%) 40 37 32

resultat per aktie (kr) 7,10 4,40 9,50

antal sålda bostäder 3 276 3 291 1 871

antal produktionsstartade bostäder 3 404 2 150 1 829

1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts och resultat

redovisning avseende Jm Utland. Segmentsredovisningen och projekt styrningen av Jms utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån iaS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om iFric 15, se redo vis ningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.

2) räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt iFric 15.

För definitioner, se sidan 84.

J m å r S r e D o v i S N i N g 2 0 1 0

1 året i korthet

(4)

VI ÖKAR

KApAcITETEN FÖR ATT MÖTA

HÖGRE EFTER- FRÅGAN

pÅ JMs bOSTäDER

under 2010 har vi sett en förstärkning av konjunkturen på våra marknader från en svag nivå de senaste två åren.

För JM betyder det att vi har varit nere och vänt på lägre produktionsvolymer och att vi nu ser positivt på utveck- lingen.

vi har idag en god efterfrågan och försäljning i våra bostads

projekt såväl i Stockholm som i övriga Sverige och i Norge.

i Danmark har vi sett en viss förbättring av efterfrågan liksom i Finland och Belgien.

totalt produktionsstartade Jm 3 400 bostäder under 2010 och förutsatt att marknaden fortsätter att utvecklas positivt vill vi växa tillbaka till nivån om drygt 4 000 produktionsstarter per år.

vi ökar gradvis kapaciteten och den stora utmaningen i framför allt Stockholmsregionen är att rekrytera medarbetare för att kunna starta fler projekt.

vi har sett en rekordhög befolkningstillväxt i storstadsregio

nerna i Sverige, hushåll som har fått en allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga ränte

nivåer. även i osloregionen ökade befolkningen mycket starkt liksom efterfrågan på bostäder. Storstadsregionerna står för en stor del av Sveriges och Norges befolkningstillväxt och Jms pro

duktionsstarter är koncentrerade till dessa marknader.

Det är ännu för tidigt att avgöra i vilken utsträckning bolåne

taket i Sverige, som infördes under slutet av 2010, har påverkat bostadsmarknaden. viktigast är det allmänna konjunkturläget som påverkar efterfrågan, priser och därmed indirekt Jms nivå på produktionsstarter.

Jm har haft en stark resultatutveckling under 2010 vilket beror på högre försäljnings och produktionsstartsnivå och en mer positiv marknad. vi har en stark balansräkning och under året delade vi ut 208 mkr till aktieägarna.

ÖKAD TAKT AV MARKFÖRVäRV

portföljen av byggrätter är en av Jms viktigaste tillgångar och avgö

rande för att vi ska ha bra projekt att jobba med framöver. vi för

värvar mark i princip i samma takt som vi tar mark till produktion.

vid årsskiftet disponerade vi 27 500 byggrätter, med tyngdpunkt i Stockholm, Uppsala, malmö, göteborg och oslo med närområ

den. Förvärv har gjorts i samtliga av dessa områden under året.

två stora projekt har produktionsstartats under 2010 – båda med utsikt över Stockholms hamninlopp, populära projekt med

hög bokningsgrad. Det största projektet är kvarnholmen, Nacka, där Jm planerar för cirka 1 200 bostäder i det tidigare industri

området. på lidingö har vi startat projekt i Dalénumområdet som kommer att vara ett av Jms flaggskepp under många år fram

över. här planerar vi för cirka 1 000 bostäder samt ett stort antal arbetsplatser. Första inflyttning blir 2012.

i slutet av året förvärvade vi fastigheter vid Brommaplan i Stock

holm för att delta i utveckling av en helhetslösning för området med bostäder, arbetsplatser och nya kommunikationslösningar.

även i Norge har vi förvärvat byggrätter och jag ser gärna att vi ökar volymen ytterligare. ett område i oslo som kommer att produktionsstartas i början av 2011 är grefsen Stasjon där vi planerar för cirka 500 bostäder.

bOSTäDER I ATTRAKTIVA läGEN

vår ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad. När det gäller en av Jms stora kundgrupper, unga barn

familjer, ser vi att många idag i större utsträckning väljer att bo kvar i city eller närförort. De önskar välplanerade, miljövänliga bostäder men också närheten till kommunikationer och bra infra

struktur. vi arbetar nära slutkunden och genomför regelmässigt undersökningar för att se hur våra kunder vill leva och bo.

Bostadsutvecklingsbranschen i Sverige har sedan två år tillbaka ett branschindex som mäter Nöjd kund index och Jm har enligt detta index branschens mest nöjda kunder för andra året i rad.

vi är stolta över att hamna i topp och får bekräftat att kund

fokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer för Jm.

EN SäKER bOENDEMIlJÖ

Det ska vara tryggt att köpa sin bostad av Jm och kunden ska trivas i sitt nya hus, men själva området är också viktigt. För cirka tio år sedan intensifierades arbetet med trygghets frågor och resulterade bland annat i Botryggt05, ett samarbete mel

lan ett antal större byggföretag och Stockholmspolisen. vi har fortsatt detta arbete och inledde under året ett sam arbete med stiftelsen tryggare Sverige som verkar genom sina medlemsföre

tag i näringslivet. tillsammans har vi arbetat fram ett trygghets

program som ska säkerställa att Jm alltid beaktar trygghets frågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning.

ENHETlIGT ARbETSSäTT I pRODuKTIONEN

Jm arbetar sedan flera år tillbaka med industriella arbetssätt och produktionsmetoder och vi har en konkurrensfördel genom att projektutvecklingen i huvudsak görs i egen regi och att vi på det sättet kan styra över produkten.

För drygt ett år sedan inledde vi ett av de mest genom

gripande förändringsarbetena i Jm på många år, benämnt Struk

turerad produktion. Syftet är att vi ska jobba enhetligt på Jm så att vi får en bättre arbetsmiljö samtidigt som vi förbättrar kvaliteten i våra bostäder och sänker produktionskostnaderna.

målsättningen är att identifiera den bästa metoden att utföra de olika arbetsmomenten ute på arbetsplatserna. Därefter tar vi fram rutinbeskrivningar och monteringsanvisningar så att vi arbetar på ett enhetligt sätt, och vi tittar parallellt på produktions tidsplaneringen.

2 koNcerNcheFeNS kommeNtar

(5)

Stockholm i mars 2011

Johan Skoglund Under 2010 har vi påbörjat arbetet med att införa ett enhetligt

arbetssätt i produktionen i Sverige, ett arbete som kommer att pågå under flera år. Det är en stor och spännande utmaning trots all Jms kunskap om nyproduktion av bostäder. Jag är övertygad om att vi kommer att lyckas, även om det till en början tar tid och kraft av Jms organisation.

lOGISTIK FORTSATT pRIORITERAT

vi ser att ju mer vi utvecklar våra produktionsprocesser desto viktigare blir logistikfrågan. kraven ökar på att leveranserna till våra arbetsplatser ska ske så att vi får rätt mängd och rätt kvalitet i rätt tid. Detta är ett ständigt pågående utvecklingsarbete på inköpssidan men kraven har blivit tydligare och förutsättningarna blir nu ännu bättre tack vare projektet som pågår kring enhetligt arbetssätt i produktionen.

Jm kan fortsätta att styra inköpsvolymerna mot ett färre antal och mer standardiserade komponenter och vi har ambi

tionen att vara en enhetlig kund gentemot leverantörerna. våra med arbetare är också med och påverkar med sin erfarenhet, till exempel genom det utvecklingssamarbete vi har med våra utvalda strate giska leverantörer.

SAMARbETE MED ARKITEKTER

att bygga bostäder med industrialiserade processer förutsätter att också arkitekterna är uppdaterade om hur vi arbetar vad avser projektering och produktion. Jm har ett gott samarbete med arkitektkontor kring bostadsutformning och under året har vi tagit ytterligare ett steg och knutit ett antal arkitektkontor närmare Jm. Syftet är att bli en tydligare samarbetspartner och skapa ännu bättre förutsättningar för framtidens bostäder.

ENERGIANVäNDNING I FOKuS

Som ledande projektutvecklare av bostäder har Jm ett ansvar även inom miljöområdet. arbetet med att minska bostädernas energianvändning och energibehov under såväl produktion som drift är i fokus och pågår kontinuerligt. vi fortsätter utveck

lingsarbetet med att göra husen allt mer energieffektiva och testar nya lösningar för att skaffa oss mer kunskap för att kunna utveckla Jms lågenergihuskoncept. andra viktiga områden är val av byggmaterial, hantering av byggavfall, användning av transpor

ter och arbetsmaskiner och hantering av förorenad mark. Under året tog vi beslut om att klimatkompensera för Jms flygresor men vi försöker generellt minska resandet och använder till exempel videokonferenser för många möten.

MÅNGA NyA MEDARbETARE

Branschen står inför stora pensionsavgångar på produktionssidan och brist på erfaren personal – både tjänstemän och hantver

kare. Jm har ambitionen att vara en attraktiv arbetsgivare för att kunna attrahera nya medarbetare, men det är också viktigt att kunna behålla de medarbetare vi har idag. i Jmakademin har vi samlat utbildningar som tagits fram särskilt för att utveckla våra medarbetare och vi startar nu också ett pilotprojekt med en platschefsutbildning. vi samverkar sedan många år tillbaka med Sveriges största högskolor och universitet samt med rönninge gymnasium och Nackademin, en eftergymnasial ingenjörsutbild

ning i husbyggnad och anläggning i Stockholm.

Under 2010 har Jm anställt totalt 350 nya medarbetare, både tjänstemän och hantverkare. av tjänstemännen kommer cirka hälften direkt från högskola eller universitet.

FORTSATT GODA FÖRuTSäTTNINGAR

efterfrågan är god för Jms bostäder på våra huvudmarknader och framöver gäller fortsatt goda förutsättningar för vår affär, bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Det största hotet mot en avmattning i pris och efterfrågan på Jms produkter är ett försämrat konjunkturläge.

vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj och har nu också ökat takten av mark

förvärv.

3 koNcerNcheFeNS kommeNtar

(6)

lEDANDE pROJEKT- uTVEcKlARE

I NORDEN

AFFäRSIDé

Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller indi- viduella behov idag och i framtiden.

affärsidén innebär att Jm är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. Jm prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende och arbetsmiljö

erna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt.

VISION

JM skapar hus att trivas i.

visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i Jms hus långt in i framtiden som idag.

ÖVERGRIpANDE AKTIEäGARMÅl

Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.

STRATEGI

För att inom ramen för affärsidén nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi:

Jm ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. med ledande avses såväl marknadsposition på de markna

der som Jm verkar som kvalitet i produkten. Utveckling av bostä

der ska ske på tillväxtorter med goda demografiska och socioeko

nomiska förutsättningar på lång sikt. en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i Jms affär.

Jm ska strategiskt vara tydligt inriktat mot kvalitativa och miljö

anpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Detta förutsätter en kontinuerligt god kunskap om våra kunders behov och prioriteringar. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder.

projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja Jms bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförut sättning.

Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet på att stärka koncernens position på befintliga marknader. tillväxt ska ske med krav på god lönsam

het och marknadsledande position. internationell tillväxt ska ske med försiktighet beaktat vikten av god kontroll av den operativa risken i Jms kapitalkrävande affär.

produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktion.

Följsamhet till Jms så kallade beslutsgrindar är ett centralt krav.

Detta inkluderar tillräcklig nivå på bokning och kontrakts

skrivning av bostäder före produktionsstart. Jm ska långsiktigt

FINANSIEllA MÅl

uTDElNINGSMÅl – aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt.

MARGINAlMÅl – rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1–2 procentenheter.

SOlIDITETSMÅl – Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 pro cent över en konjunkturcykel. till den del synlig soliditet och räntetäck

ning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form.

Jm är marknadsledare på nyproduktion av bostads

rätter i Storstockholm. i Frösunda, Solna, har vi hittills produktionsstartat cirka 600 bostäder.

här ligger också Jms nybyggda huvudkontor.

NycKElTAl

% Mål 2010 2009 2008¹⁾

Utdelning, andel av resultat

efter skatt 50 63 ²⁾ 57 0

rörelsemarginal 10 9,9 6,7 8,9

Soliditet 35 40 37 32

1) räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt iFric 15.

2) enligt styrelsens förslag.

4 aFFärSiDé, mål och Str ategier

(7)

säkra produktionskostnaderna och därför upprätthålla en begrän

sad men effektiv egen produktionskapacitet, vilket dock alltid ska ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser.

Jm ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balans

räkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genom

förande och försäljning av fastighetsprojekten.

TIllGÅNGS- OcH KApITAlSTRuKTuR

Jms ambition är att upprätthålla en över tiden väl avvägd tillgångs

och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projekt utvecklings

verksamhet.

Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avse

ende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning.

Balans räkningen ska normalt innehålla exploateringsfastigheter motsvarande cirka fyra års produktion uttryckt i antal bygg rätter.

Balansposten projektfastigheter ska främst bestå av bostadsfas

tigheter för projekt utveckling, i form av ombildning till bostads

rätt eller förtätning. Jms ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdig ställande.

posten projektfastigheter kan variera i storlek med hänsyn till den cykliska karaktären på kontorsutveckling samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning.

Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgå

ende analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk.

Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelse

risker och tillgångsslag kan variera över tiden vilket därmed påverkar nivån för optimerad skuldsättningsgrad för koncernen.

Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av lämplig kapitalstruktur.

AVKASTNINGSKRAV

För att generera störst värde för aktieägarna måste Jm ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når kon

cernens avkastningskrav. varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad.

investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav som uppgår till 6,5 till 7,5 procent.

GENOMSNITTlIG KApITAlKOSTNAD EGET KApITAl

• riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på tio

åriga statsobligationer är 4,5 till 5,5 procent

• riskpremie – för den risk investeraren tar vid en investering i Jmaktier uppskattas riskpremien till 5,0 till 5,5 procent

• avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus risk

premie) är således 9,5 till 11,0 procent.

GENOMSNITTlIG KApITAlKOSTNAD lÅNAT KApITAl

• riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om två år, motsvarande en genomsnittlig projektlöptid, uppgår till 3,5 till 4,5 procent

• riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1,0 procent

• avdragsrätt – eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre.

med en bolagsskatt på 26,3 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 26,3 procent till 3,2 till 4,0 procent.

KApITAlSTRuKTuR

• Skuldsättningsgrad – Jm har som mål att skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt ska uppgå till 1,0.

Nya projekts vägda kapitalkostnad (Wacc) uppgår därmed till 6,5 till 7,5 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga inves

teringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på 6,5 till 7,5 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma.

5

aFFärSiDé , mål och Str ategier

(8)

0 1 2 3 4 5 6 Värde

PROCESSER¹⁾ OCH VÄRDEKEDJA²⁾ I PROJEKTUTVECKLINGEN

KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT

Marknadsprocess Produktionsprocess Värdekedja År

1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.

2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

Marknadsundersökning

Idéarbete Planarbete/Detaljplan/Bygglov Produktion Förvaltning åt bostadsrättsförening Pris-

sätt- ning

Projektering

BokningFörsäljning/Kundanpassning Inflyttning/Boende

INBETALNINGAR

UTBETALNINGAR

JM säljer evenutellt förvärvade bostäder

JM förvärvar eventuellt osålda bostäder JM förvärvar mark

Förvärvsbeslut Beslut produktionsstart

Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och bostadsrättsföreningen

Slutfaktura JM fakturerar bostads-

rättsföreningen Bostadsrätts-

föreningen betalar mark

Produktionskostnader

0 1 2 3 4 5 6

Värde

PROCESSER¹⁾ OCH VÄRDEKEDJA²⁾ I PROJEKTUTVECKLINGEN

KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT

Marknadsprocess Produktionsprocess Värdekedja År

1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.

2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

Marknadsundersökning

Idéarbete Planarbete/Detaljplan/Bygglov Produktion Förvaltning åt bostadsrättsförening Pris-

sätt- ning

Projektering

Bokning Inflyttning/Boende

Försäljning/Kundanpassning

INBETALNINGAR

UTBETALNINGAR

JM säljer evenutellt förvärvade bostäder

JM förvärvar eventuellt osålda bostäder JM förvärvar mark

Förvärvsbeslut Beslut produktionsstart

Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och bostadsrättsföreningen

Slutfaktura JM fakturerar bostads-

rättsföreningen Bostadsrätts-

föreningen betalar mark

Produktionskostnader

VäRDESKApANDE GENOM pROJEKT - uTVEcKlING

projektutveckling innebär att förvärva obebyggd eller bebyggd mark som genom ny- eller ombyggnation för- ädlas till attraktiva bostäder, och i vissa fall nya stads- delar, eller kommersiella lokaler.

bOSTäDER

Jm är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder.

verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Jms projekt

utveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bo sta den. i många fall innebär Jms projekt att nya bostadsområden skapas.

JMs KONKuRRENSFÖRDElAR

Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark och fastighetsförvärv, projektering och plan

processer till produktion, försäljning och förvaltning. Jm har lång erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom en nära kontakt med våra slutkunder.

eftersom vår verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostä

der kan vi utveckla våra processer och samtidigt öka boende

kvaliteten.

Jms projekt är ofta stora och komplexa, som kvarnholmen i Nacka. här satte Jm under 2010 spaden i jorden för de första av cirka 1 200 bostäder på ön vilket markerar slutpunkten för en nästan nittioårig industriepok. andra stora, pågående projekt är lilje holmen i Stockholm, Dalénum på lidingö, eriksbergsområ

det i göteborg och Dockanområdet i malmö som omvandlas till nya stadsdelar.

Jm har arbetat med projektutveckling av bostäder i 65 år och har en ledande position vad gäller kundorientering samt kvali

tets och miljöarbete.

GEMENSAMT lEDNINGSSySTEM

Jm arbetar med ett övergripande ledningssystem, det så kallade verksamhetssystemet, framtaget för att säkerställa ett gemen

samt arbetssätt i Jm som stödjer effektiv kontroll och styrning.

verksamhetssystemet dokumenterar Jms processer och fast

ställda affärskritiska krav och bygger på ständiga förbättringar och löpande erfarenhetsåterföring samt bidrar till ett struktu

rerat utvecklingsarbete.

Jms projekteringsanvisningar, som är en viktig del i verksam

hetssystemet, styr bostadsutvecklingen mot beprövade och kostnadseffektiva arbetsmetoder och materialval. projekterings

anvisningarna har utarbetats av Jms mest kvalificerade projekte

ringsledare, projektledare och hantverkare.

6 aFFäreN Jm

(9)

kvarnholmen i Nacka. industriområdet som funnits i nästan 90 år …

… omvandlas till bostäder och arbetsplatser vid Stockholms inlopp.

pROJEKTuTVEcKlINGENS FASER

Jms projekt startar vanligtvis med ett markförvärv. ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och läge.

processen från att marken förvärvats till att de nya bostä

derna är klara för inflyttning är alltid flerårig och inleds med en dialog och samarbete med berörd kommun för att slå fast hur marken kan användas. Därefter startar en projekteringsfas där arkitekter och andra konsulter kopplas in. Försäljning påbörjas och när en viss andel av de planerade bostäderna har bokats av kunder påbörjas byggandet. Jms åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning.

VäRDEuTVEcKlING

markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling.

att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris och att utveckla bostä

der och bostadsområden som tilltalar kunderna är centralt för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet.

värdeskapandet är som störst under planprocessen, då Jm i samarbete med berörd kommun definierar markanvänd

ningen. Det är i denna fas som bygg rätterna konkretiseras till sitt innehåll. värde utveckling sker stegvis i takt med att mark

användningen definieras. När detaljplanen fastställts och bygglov erhållits, vilket kan ta mellan ett och fem år, och projektet har sålts till kund så har det fulla markvärdet uppnåtts. en aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen men den är också beroende av den kommunala planprocessen och eventuella över

klaganden.

i tillägg till förvärv av obebyggd mark, förvärvar Jm även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. i dessa fall skapar Jm värdetill

växt genom förtätning, ombildning av hyresrätter till bostadsrät

ter, rivning samt om och tillbyggnad.

KOMMERSIEllA lOKAlER

merparten av Jms verksamhet avser bostäder, men Jm utvecklar även kommersiella lokaler. projektutveckling av kommersiella lokaler är i högre grad än projektutveckling av bostäder påver

kad av konjunkturutvecklingen och är därmed mer cyklisk till sin karaktär.

attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är fram gångsfaktorer i detta arbete.

projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska primärt stödja projektutveck

lingen av bostäder. inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett attraktivt område. äldre bostadsområden kan förtätas med bostäder och tillhörande centrum moderniseras.

i den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder. När projektutvecklingen är slutförd säljer Jm vanligtvis fastigheten eller använder den färdigutvecklade fastig

heten som byte till byggrätter eller nya projektfastigheter. Jm har ambitionen att del av utvecklade hyresbostäder behålls långsik

tigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning.

KASSAFlÖDESHANTERING

Det är för Jm speciellt viktigt att kassaflödeshanteringen är effek

tiv, då projekten löper över lång tid. Jms styrsystem och proces

ser är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimu

lera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktions

start är väsentliga affärsbeslut som har stor kassa flödespåverkan och de föregås av särskild analys och ut värdering.

mark som Jm förvärvar bokas inledningsvis upp som exploate

ringsfastighet i balansräkningen. vid produktionsstart för respek

tive projektetapp överförs fastigheten med bokfört värde till pro

jektet och inräknas i projektets produktionskostnader. Samtidigt överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrätts

förening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet.

7 aFFäreN Jm

(10)

Stockholms innerstad Stockholms närförort Göteborgs kommun Malmö kommun

Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling.

Sammanställt av Tyréns AB.

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000

2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 Kvartal

BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADS- OMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

SEK/m², löpande priser

Oslo kommun Köpenhamns kommun Huvudstadsregionen Helsingfors

Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000

2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 Kvartal

LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

NOK, DKK/m², löpande priser €/m² (Helsingfors), löpande priser

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

produktionsstart för projekt vid Sjövikstorget, liljeholmskajen.

STARK

ÅTERHäMTNING

under 2010 stärktes efterfrågan på nyproducerade bostäder på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge.

Detta medgav högre nivå produktionsstarter för JM.

även på JMs övriga marknader i Danmark, Finland och i belgien noterades en ljusning på bostadsmarknaden.

totalt startade Jm produktion av 3 404 bostäder under året, att jämföra med 2 150 bostäder året innan. i Sverige var siff

ran 2 834, varav 89 procent var lägenheter i flerbostadshus och 11 procent småhus. i Norge produktionsstartades 429 bostäder, varav 75 procent utgjordes av lägenheter och 25 procent av små

hus. i Danmark och Belgien produktionsstartades 62 respektive 48 lägenheter. ett småhusområde om 31 enheter produktions

startades i Finland. av de produktionsstartade bostäderna utgör 211 hyresrätter i Stockholm åt extern beställare.

MARKNADEN FÖR NypRODuKTION 2010

De nordiska ländernas ekonomier har återhämtat sig starkt under 2010. Bostadsefterfrågan i framför allt Sverige och Norge har ökat i takt med en historiskt hög befolkningstillväxt, en bättre arbetsmarknad och en ökad förmögenhet hos hushållen.

De historiskt låga räntenivåerna har också haft en positiv inver

kan på efterfrågan av bostäder.

SVERIGE

Den svenska ekonomin återhämtade sig starkt under 2010 och noterade en BNptillväxt om drygt 5 procent. antalet färdig

ställda bostäder minskade emellertid markant under 2010.

Detta var ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet produktionsstarter under hösten 2008 och våren 2009. antalet byggstartade bostäder ökade dock under 2010, detta som ett

resultat av en starkare efterfrågan. i samtliga storstadsregioner noterades under året en rekordhög befolkningstillväxt, hushåll med allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga räntenivåer.

De svenska bostadsinvesteringarna som andel av BNp fortsatte under 2010 att vara på en internationellt sett låg nivå. i Sverige upp

går bostadsinvesteringarna som andel av BNp till cirka 3 procent, vilket kan jämföras med exempelvis Danmark som noterar cirka 4 procent eller Norge som har en nivå om drygt 13 procent.

Jms största delmarknader i Sverige är storstadsområdena Stockholm, malmö/lund och göteborg. Jm är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas liljeholmskajen i Stockholm, kvarn

holmen i Nacka samt Dalénum på lidingö.

NORGE

Den norska ekonomin, exklusive olje och gassektorn, noterade en tillväxt på drygt 1 procent under 2010. antalet färdigställda bostäder minskade kraftigt under 2010. precis som i Sverige var det ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet bygg

starter främst under 2009. Befolkningen i osloregionen fortsatte

8 markNaDSöverSikt

(11)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 Kvartal

BOSTADSINVESTERINGAR I RELATION TILL BNP 2006 Q1–2010 Q3 GLIDANDE MEDELVÄRDE, LÖPANDE PRISER

Procentandel av BNP

Sverige Norge

Danmark Finland

Källa: Eurostat och Evidens.

JMs SÅlDA bOSTäDER

land 2010 2009 2008

Sverige 2 615 2 686 1 625

Norge 512 502 136

Danmark 84 63 64

Finland 30 12 10

Belgien 35 28 36

totalt 3 276 3 291 1 871

bOSTADSbyGGANDET – ANTAl pÅbÖRJADE bOSTäDER

land 2010 2009 2008

Sverige 25 000 16 700 21 600

Norge 21 200 19 600 25 800

Danmark * 15 000 14 400 14 100

Finland * 32 400 23 100 23 500

* avser perioden Q4 2009 till och med Q3 2010

källa: respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSp analys & Strategi.

under året att öka mycket starkt och stod för cirka 20 procent av den totala befolkningstillväxten i Norge.

Jm är en av Norges större bostadsbyggare avseende produk

tion av lägenheter, med verksamhet i osloregionen, vestfold, grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större projekten kan nämnas Waldemars hage i oslo, Stongafjellet utanför Bergen, lervik i Stavanger och marius Brygge i vestfold.

DANMARK

i Danmark återhämtade sig ekonomin och BNp växte med drygt 2 procent under 2010. antalet byggstartade bostäder fortsatte på en låg nivå. antalet färdigställda bostäder minskade för tredje året i rad och hamnade i nivå med de historiskt låga siffrorna från första delen av 1990talet. en ljusning på bostadsmarknaden är en högre efterfrågan vilket gav genomslag i stigande bostads priser under året.

Jms verksamhet är koncentrerad till köpenhamnsområdet där ett nytt projekt, kajkanten, produktionsstartades under året.

FINlAND

Under 2010 växte BNp med nästan 3 procent. antalet färdigställda bostäder ökade något jämfört med 2009, men fortsatt på en låg nivå. antalet påbörjade bostäder ökade kraftigt under året.

Jm etablerade sig i regionen under 2007 och bedriver verk

samhet inom helsingforsområdet. Under 2010 produktions

startades ett småhusprojekt.

bElGIEN

Den belgiska ekonomin återhämtade sig under 2010 och växte med drygt 3 procent vilket medförde stigande bostadspriser i främst Brysselregionen.

Jm utvecklar bostäder i Brysselregionen. kunderna är i huvud

sak privatpersoner men också nationella och internationella företag och institutioner. kundernas bostadsköp sker främst i syfte att bruka dem själva men också för uthyrning.

Under 2010 produktionsstartade Jm ett nytt projekt i Bryssel

regionen.

JMs pRODuKTIONSSTARTADE bOSTäDER

land 2010 2009 2008

Sverige 2 834 1 791 1 570

Norge 429 359 227

Danmark 62 0 0

Finland 31 0 0

Belgien 48 0 32

totalt 3 404 2 150 1 829

bEDÖMD MARKNADSpOSITION 2010, pRIVATA bOSTADS- MARKNADEN, pÅ ORTER DäR JM HAR VERKSAMHET

land JMs marknads-

position Större konkurrenter

Sverige 1 Ncc, peab, Skanska och hSB

Norge Bland de 5 främsta veidekke, Skanska, Block Watne och peab Danmark* Bland de 5 främsta Ncc, Sjaelsø och arkitekt gruppen Belgien** Bland de 10 främsta immobel, thomas & piron och Bouygues Finland *** yit, Skanska, Ncc och lemminkäinen talo

* köpenhamnsregionen

** Bryssel, Namur och Brabant Wallon

*** verksamhet startades under 2007 i huvudstadsregionen JMs bOSTäDER I pÅGÅENDE pRODuKTION

2010-12-31 2009-12-31 antal bostäder i pågående produktion ¹⁾ 5 431 3 744 andel sålda bostäder i pågående produktion, % ²⁾ 64 54 andel bokade bostäder i pågående produktion, % 18 25 andel sålda och bokade bostäder i pågående

produktion, % 82 79

1) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan

varav hyresrätter 690 562

2) andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

9 markNaDSöverSikt

(12)

0 10 20 30 40 50 60

< 1 mkr 1–2 mkr 2–3 mkr 3–4 mkr > 4 mkr

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA PRISINTERVALL 2006–2010, SVERIGE

2007 2008

2006 2009 2010

%

0 5 10 15 20 25 30 35 40

30–50 m² 51–70 m² 71–90 m² 91–110 m² 111–130 m² 131–150 m² > 150 m²

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2006–2010, SVERIGE

2007

2006 2008 2009 2010

%

500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

GENOMSNITTSPRIS¹⁾ FÖR JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER 1999–2010, SVERIGE

Stockholm Övriga Sverige Kr/bostad

1)Pris = insats

10 markNaDSöverSikt

(13)

11 markNaDSöverSikt

(14)

Järvastaden

Trädgårdsstad med stadskänsla nära city

Järvastaden är en ny stadsdel nära Igelbäckens naturreservat i Solna och Sundbyberg. JM erbjuder modernt boende i lägenhet eller småhus.

Kombinationen av vacker natur och centralt läge gör Järvastaden till en unik stadsdel.

Ort: Solna och Sundbyberg Utvecklingsperiod: 2007–2017 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder:

– Totalt: drygt 880 ¹⁾

– Påbörjade: 381 varav 90 småhus – Prod. startade under 2010: 67 Lägenhetsstorlekar: 38–114 m², 2–5 Rum och kök

Antal kvarvarande byggrätter:

cirka 550 ¹⁾

Läge: Natur- och storstadsnära Kommunikation: Buss, Pendeltåg, T-bana

Avstånd till Stockholm centrum:

8 km

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 500 byggrätter enligt optionsavtal.

12

J M å R S R e d o v I S N I N g 2 0 1 0

MARKNAdSöveRSIKT JMs 10 STöRSTA PRoJeKT 2010

(15)

Projektledare Rickard Johansson i blå hjälm i möte med Jonny åkesson och Marie öqvist.

JärvASTAden – en STAdSdeL närA nATUr Och STOrSTAd

JM är ett av flera företag som utvecklar bostäder i området som ligger vid kommun- gränsen mellan Solna och Sundbyberg. Bakom initiativet att utveckla och planlägga den gamla militär marken i västerjärva norr om Stockholm står Järvastaden AB.

– det är inspirerande att arbeta med ett så stort utvecklings- område som Järvastaden, säger Rickard Johansson, projektledare på JM i Järvastaden. vi bygger kvarter för kvarter och i vår är det dags för kunderna i projekt Löjtnanshjärtat att flytta in i sina lägenheter. vi har skickat ut information kvartalsvis till kunderna så att de har kunnat följa byggprocessen och jag vet att många kunder även har gått in på vår webbplats för att titta på bilder från arbetsplatsen.

Redan 2008 flyttade de första JM-kunderna in i sina bostäder och fram till idag har vi produktionsstartat cirka 400 bostäder i området – både småhus och flerbostadshus.

Många av JMs kunder i Järvastaden är barnfamiljer som köper en större lägenhet. det är närheten till natur och friluftsliv i kombination med ett bra läge och med närhet till föräldrarnas arbetsplatser som lockar. Från Järvastaden är det gångavstånd till Hallonbergens tunnelbanestation respektive Ulriksdals pendel- tågs station och med tåget har man bara 10 minuters resväg till Stockholms central. Kanske kan man säga att i Järvastaden skapar de sig möjligheter att få ihop ”livspusslet”.

När vi träffar Rickard ska han just avsluta ett möte med plats- chef Jonny åkesson och mätningstekniker Marie öqvist ute på arbetsplatsen. Han säger att det är viktigt att alla medarbetare får rätt förutsättningar för att göra ett bra jobb och att alla får till-

räckligt med tid för att både planera och genomföra sitt arbete.

det ger goda förutsättningar för att alla också kan ta ansvar och växa med uppgiften.

– Att få vara med från när första strecket dras på ritning tills att bostäderna är färdigställda och våra kunder flyttar in är stimulerande, säger Rickard.

13 MARKNAdSöveRSIKT JMs 10 STöRSTA PRoJeKT 2010

(16)

dalénum

Liljeholmskajen

Kvarnholmen

en del av Stockholms nya innerstad

Här är stadsmiljö och naturupplevelser i ovanligt fin balans. Söder och resten av innerstaden ligger på andra sidan Liljeholmsbron. årstaviken, sjön Trekanten och Mälarens vatten vid vinterviken ger fantastiska möjligheter till rekreation året runt.

Ort: Stockholm

Utvecklingsperiod: 2001–2018 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:

– Totalt: cirka 3 200 – Påbörjade: 1 801

– Prod. startade under 2010: 124 Lägenhetsstorlekar: 64–142 m², 2–5 Rum och kök

cirka 1 400 Läge: Centralt

Kommunikation: T-bana, buss Avstånd till Stockholm centrum:

5 km

Unikt läge vid Stockholms inlopp

efter nästan 90 år som industriområde får området moderna bostäder med ett unikt sjöläge. det stolta arvet från industrins glansdagar finns kvar på ön och ger karaktär till den levande stadsdelen som nu växer fram. de nya husen har fasad i tegel och puts som smälter in i övrig bebyggelse. Från Kvarnholmens norra kaj har man utsikt över Stockholms inlopp och djurgården.

Ort: Nacka

– Totalt: cirka 1 100 – Påbörjade: 54

cirka 1 050 Läge: Centralt Kommunikation: buss

Avstånd till Stockholm centrum:

6 km

På klassisk mark på Lidingö

I det tidigare AgA-området på Lidingö, kallat dalénum skapas ett helt nytt bostadsområde. de första husen ligger i direkt anslutning till strandkanten i ett parkområde. dalénum kommer att bli en levande stadsdel med bostäder och arbetsplatser. I den centrala delen av området skapar JM en stadsmässig karaktär med gator, torg och kajer. Industrikaraktären inom de historiska kvarteren kommer att renodlas och förädlas.

Ort: Lidingö

– Totalt: drygt 750 ¹⁾ – Påbörjade: 60

drygt 700 ¹⁾ Läge: Centralt

Kommunikation: Tåg, buss Avstånd till Stockholm centrum:

9 km

1) därutöver finns 225 byggrätter avseende hyresrätter.

14 MARKNAdSöveRSIKT JMs 10 STöRSTA PRoJeKT 2010

(17)

Kungsängen, Uppsala

dockanområdet

Lomma Strandstad

Uppsalas nya entré mot söder

Med Industristaden omvandlas traditionsrik industrimark till en helt ny stadsdel strax söder om Uppsalas gamla stadskärna. gemytliga inner gårdar och alléer skapar gröna rum med plats för möten och avkoppling. de natur- liga fördelar som finns i olika lägen tas till vara, exempelvis i form av tak- terrasser eller små trädgårdar.

Ort: Uppsala

Antal kvarvarande byggrätter: 470 Läge: Centrumnära

Kommunikation: Buss Avstånd till Uppsala centrum, Stora Torget: 0,7 km

dockan – där staden möter havet

Mitt i öresundsregionen ligger dockanområdet, det nya Malmö som anpas- sats för både europeiska företag och nordiskt boende. ett unikt läge, nära staden och med utsikt över öresund har gjort dockan till ett av de mest populära områdena att bo i.

Ort: Malmö

– Totalt: 870 – Påbörjade: 656

Antal kvarvarande byggrätter: 214 Läge: Centrumnära/intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Malmö centrum:

0,5 km

Småstaden vid havet

den nya småstaden växer fram med låga kvarter i en stimulerande miljö med smak av sol, sand och hav. en blandning av bostadsrätter med havs- eller parkutsikt och strandnära radhus med äganderätt.

Ort: Lomma

Utvecklingsperiod: 2003–2016 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder:

cirka 570 Läge: Intill havet Kommunikation: Buss

Avstånd till Lund/Malmö centrum:

8/10 km

15 MARKNAdSöveRSIKT JMs 10 STöRSTA PRoJeKT 2010

(18)

Norra Älvstranden

öster Mälarstrand, västerås

grefsen Stasjon

norra älvstranden fortsätter att växa

Sannegårdshamnen har blivit ett av göteborgs attraktivaste områden och ett stenkast från havet växer det nya området västra eriksberg fram med stadskänsla som kännetecken. Utmed kajerna finns gångstråk, butiker, ute- serveringar och evenemangsplatser som bidrar till en levande stadsmiljö.

Ort: göteborg

– Totalt: cirka 900 – Påbörjade: 587

drygt 300 Läge: vattennära Kommunikation: Buss, båt Avstånd till Göteborg centrum:

5 km

Första parkett till naturen

öster Mälarstrand är beläget i södra delen av västerås mellan natursköna Mälarparken och Mälarens strand. Här byggs bostadsrätter med närhet till vacker natur som uppmuntrar till friluftsaktiviteter.

Ort: västerås

– Totalt: cirka 178 ¹⁾ – Påbörjade: 89

Antal kvarvarande byggrätter: 89 ¹⁾ Läge: Centralt

Kommunikation: Buss Avstånd till västerås centrum:

2 km

nytt bostadsområde i Oslo

Med kombinationen centralt läge i staden och naturen inpå knuten erbjuder grefsen Stasjon ett unikt boende. Stasjonsparken är en naturlig mittpunkt med fina promenadstråk och med närhet till Torshosdalens grönområde.

Ort: oslo, Norge

– Totalt: 475 ¹⁾ – Påbörjade: 0

475 ¹⁾

Läge: Centralt och naturnära Kommunikation: Spårvagn, tåg och buss

Avstånd till Oslo centrum: cirka 5 km

1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 380 byggrätter enligt avtal.

1) Inga byggrätter i balansräkningen. Samtliga enligt avtal.

16 MARKNAdSöveRSIKT JMs 10 STöRSTA PRoJeKT 2010

(19)

JM FörSTA

hAndSvAL vid KöP Av nY BOSTAd

det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett JMhem som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer.

en mycket viktig del i JMs utvecklingsarbete handlar om att kontinuerligt skaffa djupare kunskap om vilka våra kunder är och vilka önskemål de har kring sitt boende.

vi genomför regelmässigt kundundersökningar i bostadspro- jekten både i planeringsstadiet (Tidig kundundersökning) och i utvärderande syfte (Nöjd Kund Index, NKI) både i samband med inflyttningen och i samband med garantibesiktningen 2 år efter inflyttning.

dessutom genomförs kundundersökningar kring specifika teman utifrån olika fokusområden. Under året har bland annat

SMArTA KvAdrAT

vi har valt att sammanfatta vårt erbjudande under begreppet ”Smarta Kvadrat”.

För JM är smarta kvadrat ett förhållningssätt med fokus på genomtänkta och välplanerade bostäder.

Från det att ett nytt bostadsområde bara finns i vår tanke- värld, till att kunden flyttar in och kan börja trivas. Med allt vad det innebär av klimatsmart tänkande, ekonomisk trygghet och utrymme för olika personligheter.

deT är SMArT ATT BYGGA där MänniSKOr viLL BO

Kunden ska ju inte bara trivas i sitt nya hus, själva området är också viktigt. därför bygger vi alla våra hus i attraktiva lägen nära kommunikationer och bra infrastruktur där gatumiljö, gräsmattor och lekparker med mera är klart när kunderna flyttar in.

deT är SMArT ATT erBJUdA GenOMTänKTA LöSninGAr

I JMs bostäder är allt nytt från början. I alla bostäder ingår JM original som är en noga utvald inredning, men här finns också rum för egna önskemål. våra inredningsguider, skräddarsydda för varje bostadsområde, gör det enkelt för den kund som vill vara med och påverka själv.

deT är SMArT ATT BYGGA MiLJöAnPASSAT

JM bygger bara lågenergihus med bland annat extra isolering i golv, väggar och tak. vårt klimatsmarta och energieffektiva byggande gäller naturligtvis även fönstren. de är bland annat belagda med ett speciellt ytskikt som minskar värmeförlus- terna och därmed också kundens energikostnader. Skönt att veta för våra kunder är dessutom att våra bostäder har

individuell varmvattenmätning, vilket gör att de bara betalar för sin egen förbrukning. över huvud taget är sunda och beprövade naturmaterial en självklarhet i JMs bostäder. där- för förekommer inga allergiframkallande material.

deT är SMArT ATT BYGGA in TrYGGheT i BOSTAdSAFFären

en mycket viktig komponent som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. ett arbete som intensifierades för cirka 10 år sedan och bland annat resulterade i Botryggt-05, ett samarbete mellan ett antal större bygg företag och Stockholmspolisen. I januari 2010 inledde JM ett samarbete med stiftelsen Tryggare Sverige. Tillsammans har stiftelsen och JM arbetat fram ett trygghetsprogram, som ska säkerställa att JM alltid beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning. I program- met ingår bland annat en trygghetsanalys som genomförs tidigt i projektet i samverkan med arkitekter och kommunens tjänstemän på plankontoren.

det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM.

vi erbjuder ett trygghetspaket med bland annat försäkring mot dubbel boendekostnad och tillträdesskydd där kunden kan skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum.

KUndOMBUdSMAn

JM eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Kundombudsmannen är anställd av JM och har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

en omfattande studie genomförts för att få aktuell information om ett hundratal olika kundvärden som finns i en JM-bostad.

I JMs årliga affärsutvecklingsrapport sammanställs insikter kring vad som sker i vår omvärld och på marknaden i stort. Att i god tid kunna se och förstå förändringar i samhället och vilken betydelse de har för hur människor lever, arbetar och bor är något vi tror är avgörande framgångsfaktorer för vår verksamhet.

17 KUNdeR

ÅRS- REDOVISNING 2010