marKnad
efterfrågan på bostäder är fortsatt god. Intresset för JMs pro
jekt är stort liksom kundernas benägenhet att teckna kontrakt vilket inneburit en fortsatt god försäljning. Faktorer bakom den starka återhämtningen på bostadsmarknaden var en fortsatt god befolkningstillväxt, hushåll med en starkare ekonomi och en för
bättrad arbetsmarknad.
JMs största delmarknader inom JM Bostad riks är göteborg, Malmö/Lund och Uppsala.
Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra älvstranden och i Kviberg i göteborg, i Kungsbacka, i Dockan
området i Malmö, i Lomma Strandstad i Lomma kommun samt i sockerbruksområdet i centrala Lund.
De största projekten i Uppsala är Kungsängen och Luthagen nära centrum.
resuLtatutVecKLing
affärssegmentets intäkter uppgick till 2 749 mkr (2 296) och rörelseresultatet ökade till 219 mkr (166). rörelsemarginalen ökade till 8,0 procent (7,2). Ökningen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. årets starka kassa flöde förklaras främst av minskat rörelsekapital.
Byggrätter
Under året har byggrätter motsvarande cirka 950 (400) bostä
der förvärvats i göteborg, Helsingborg, Linköping, Lund, Malmö, Uppsala och Örebro.
ProduKtionsstarter
Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 230 (689) bostäder; 966 (570) var bostäder i flerbostadshus, varav 392 i Skåne (179 i Malmö, 145 i Lomma samt 68 i Lund), 112 i göte
borg, 29 i Jönköping, 59 i Linköping, 32 i Örebro, 82 i Västerås, 200 i Uppsala samt 60 i Vallentuna.
264 (119) var småhus, varav 169 i Skåne (39 i Malmö, 45 i Staffanstorp, 39 i Lomma, 32 i Lund samt 14 i Helsingborg), 38 i Kungsbacka, 23 i Jönköping samt 34 i Sigtuna.
Jm Bostad riKs
Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksam
heten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, plan
arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entrepre
nadverksamhet.
Januari–december
mkr 2010 2009
Intäkter 2 749 2 296
rörelseresultat 1) 219 166
rörelsemarginal (%) 8,0 7,2
genomsnittligt operativt kapital 1 471 1 597
avkastning operativt kapital (%) 14,9 10,4
operativt kassaflöde 312 70
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 497 1 451
antal disponibla byggrätter 9 600 10 200
– varav byggrätter i balansräkningen 6 100 6 500
antal sålda bostäder 1 207 973
antal produktionsstartade bostäder 1 230 689
antal anställda 578 459
1) Varav fastighetsförsäljningar 0 0
J M å r S r e D o V I S N I N g 2 0 1 0
24 aFFärSSegMeNt JM BoStaD rIKS
Intäkter Rörelseresultat Antal anställda
Waldemars Hage i oslo, Norge.
Jm utLand
Jm utLand
Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.
Januari–december
mkr 2010 2009
Intäkter 1 570 1 353
rörelseresultat 1) 48 – 192
rörelsemarginal (%) 3,1 – 14,2
genomsnittligt operativt kapital 1 838 1 936
avkastning operativt kapital (%) 2,6 – 9,9
operativt kassaflöde 236 – 174
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 255 1 320
Bokfört värde projektfastigheter 34 32
antal disponibla byggrätter 6 800 7 000
– varav byggrätter i balansräkningen 4 400 4 400
antal sålda bostäder 2) 661 605
antal produktionsstartade bostäder 3) 570 359
antal anställda 250 240
1) Varav – fastighetsförsäljningar 12
– nedskrivning av fastigheter – 87
2) Varav hyresrätter 48
3) Varav hyresrätter 48
resuLtatutVecKLing
affärssegmentets intäkter ökade med 16 procent till 1 570 mkr (1 353). rörelseresultatet ökade till 48 mkr (–192) och rörelse
marginalen till 3,1 procent (–14,2). Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad.
Det positiva kassaflödet förklaras främst av minskat rörelse
kapital i form av färre osålda bostäder i balansräkningen.
norge
efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andra
handsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserat sig på en relativt hög nivå. Prisökningstakten på andrahandsmarknaden har dämpats under andra halvåret 2010.
Under året har 512 bostäder (502) sålts och 429 bostäder (359) produktionsstartats. Byggrätter motsvarande cirka 550 (0) bostäder har förvärvats under året. Disponibla byggrätter motsvarar 5 000 bostäder (4 800).
danmarK
Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av låg aktivitetsnivå men en viss förbättring av efterfrågan. Fortsatt restriktiv kredit
givning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå.
Under året har 84 bostäder (63) sålts och 62 bostäder (0) produktionsstartats. Produktionen i ett större projekt (egholm) i centrala Köpenhamn om 165 bostäder som avslutades under första halvåret 2009 såldes slut under fjärde kvartalet 2010.
Inga förvärv har gjorts under året. Disponibla byggrätter mot
svarar 750 bostäder (900).
finLand
aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsområdet har stegvis ökat under året och förbättring har även skett på de delmarknader där JM verkar. Intresset är stort för nyproduce
rade bostäder och priserna på andrahandsmarknaden visar en stigande trend.
Under året har 30 bostäder (12) sålts och 31 bostäder (0) pro
duktionsstartats. Byggrätter motsvarande cirka 50 (0) bostäder har förvärvats under året. Disponibla byggrätter motsvarar 150 bostäder (300).
BeLgien
I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten på bostadsmarknaden stabiliserats på en högre nivå.
Under året har 35 bostäder (28) sålts och 48 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under året. Dispo
nibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (1 000).
J M å r S r e D o V I S N I N g 2 0 1 0
25 aFFärSSegMeNt JM UtL aND
Intäkter Rörelseresultat Antal anställda
Solbacka – särskilt boende för äldre i Norrtälje.
Jm fastigHetsutVecKLing
Jm fastigHetsutVecKLing
Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastig
heter i Storstockholm. Affärs segmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastig heter avsedda för projekt
utveckling.
Januari–december
mkr 2010 2009
Intäkter 72 309
rörelseresultat 1) 12 110
genomsnittligt operativt kapital 708 1 021
avkastning operativt kapital (%) 1,7 10,8
operativt kassaflöde –118 620
Bokfört värde exploateringsfastigheter 60 108
Bokfört värde projektfastigheter 625 564
antal anställda 17 16
1) Varav fastighetsförsäljningar 26 75
resuLtatutVecKLing
affärssegmentets intäkter minskade till 72 mkr (309) varav hyresintäkter 60 mkr (60) och entreprenadintäkter 12 mkr (249). rörelseresultatet minskade till 12 mkr (110). Minskningen beror på en lägre verksamhetsvolym då kontorsprojektet i Frö
sunda åt Vasakronan avslutades i början på året.
entreprenadresultat från produktion uppgick till 5 mkr (63).
Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 10 mkr (–6). För
bättringen av driftnettot beror bland annat på ökade hyresintäk
ter i Dalénumområdet på Lidingö.
resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 26 mkr (75) varav 17 mkr (28) utgör upplösning av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar.
fastigHetstransaKtioner
exploateringsfastigheten Signalen i Solna har avyttrats för 35 mkr.
resultatet uppgår till 7 mkr. Därutöver har några mindre fastig
hetsförsäljningar gett ett resultat om 2 mkr.
ProJeKtutVecKLing
I Norrtälje kommun färdigställdes i september det särskilda boendet för äldre, Solbacka, om 64 bostäder med kommunen som hyresgäst.
I Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt.
Uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 89 procent.
Inom Dalénumområdet på Lidingö fortsätter hyresgäst anpass
ningar i det befintliga beståndet. Uthyrningsgraden för de bygg
nader som ska behållas uppgår till 87 procent. Projektering av särskilt boende för äldre om 54 bostäder pågår och i ett senare skede planeras 225 hyreslägenheter att uppföras.
Under slutet av året projekterades ett gruppboende i Sjöviks
höjden, Liljeholmen. Byggstart beräknas ske våren 2011. Hyres
avtal har tecknats med Stockholms kommun.
Byggrätter
JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till 60 000 kvadratmeter, varav kontorsbyggrätter utgör 40 000 kvadrat meter. Bostadsbyggrätter utgör 16 000 kvadratmeter och byggrätter för särskilt boende för äldre utgör 4 000 kvadrat
meter. Det bokförda värdet uppgår till 60 mkr.
Under 2010 erhölls markanvisning om cirka 100 lägenheter för hyresrätter i Stureby.
J M å r S r e D o V I S N I N g 2 0 1 0
26 aFFärSSegMeNt JM FaStIgHetSUt VeCKLINg
Intäkter Rörelseresultat Antal anställda
ombyggnation av gamla riksarkivet på riddarholmen i Stockholm.
Jm ProduKtion
Jm ProduKtion
Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholms
området.
Januari–december
mkr 2010 2009
Intäkter 1) 1 496 2 008
rörelseresultat 91 130
rörelsemarginal (%) 6,1 6,5
operativt kassaflöde 36 173
antal anställda 399 406
1) Varav internt 437 518
marKnad
efterfrågan på entreprenadmarknaden uppvisar fortsatt åter
hämtning med ökad investeringsvilja. Marknaden för anläggnings
byggandet är fortsatt på en hög nivå. återhämtningen av bostads
byggandet bidrar till att konkurrenter med egen projektutveck
ling fördelar mindre resurser till entreprenadverksamheten.
resuLtatutVecKLing
affärssegmentets intäkter minskade till 1 496 mkr (2 008) och rörelseresultatet minskade till 91 mkr (130). rörelsemarginalen uppgick till 6,1 procent (6,5).
ProJeKt
JM har under året erhållit flera stora uppdrag. två deletapper av nya motorvägen e18 Hjulsta–Kista, åt trafikverket. Nybygg
nad av hyreslägenheter i åkersberga åt extern beställare. åt Nacka och Sollentuna kommuner om och nybyggnad av skolor.
I Hammarby Sjöstad har vi fått i uppdrag att bygga gator och ledningar åt Stockholms stad. Påbyggnad av befintlig bostads
fastighet i Stockholm åt extern beställare. Nyproduktion av fler
bostadshus åt JM Bostad Stockholm i Bromma och på Värmdö.
Större pågående projekt är ombyggnad av gamla riks arkivet på riddarholmen åt Statens Fastighetsverk. På Lidingö pågår exploateringsarbeten åt JM Bostad Stockholm. I Värmdö kom
mun inom området ekobacken pågår grovplanering av kom
mande verksamhetsområde. Inom Ulvsundaområdet i Bromma pågår förberedande markarbeten för planerad depåverksamhet åt Storstockholms Lokaltrafik. I gubbängen i södra Stockholm nyproduceras energieffektiva, så kallade passivhus, i form av hyreslägenheter åt aB Stockholmshem.
Större projekt som pågått under året men nu är avslutade, har varit färdigställandet av ett kraftvärmeverk i Södertälje åt Söderenergi aB. Utbyggnad av spårväg i centrala Stockholm samt nybyggnad av broar för roslagsbanan i åkersberga, båda projekten åt Storstockholms Lokaltrafik. Inom Karolinska sjukhus området omvandlades befintligt kontorshus till bostäder åt Locum. åt Stockholms stad genomfördes mark och exploa
teringsarbeten i Henriksdalshamnen och i Hjorthagen mark
saneringsarbeten samt nyproduktion av en skola i Sollentuna kommun. ett större internt projekt har varit nyproduktion av hyresrätter i täby åt JM Fastighets utveckling.
J M å r S r e D o V I S N I N g 2 0 1 0
27 aFFärSSegMeNt JM ProDUKtIoN
JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhäl
len för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande pro
jektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.
Med hållbart samhällsbyggande avser vi såväl ett ekonomiskt, socialt, etiskt och miljömässigt ansvarstagande, vilket brukar sammanfattas inom begreppet CSR, Corporate Social Responsi
bility. Rapporteringen av JMs hållbarhetsarbete går i Årsredo
visningen att finna under avsnitten ”förvaltningsberättelse”, ”håll
bart samhällsbyggande” samt ”medarbetare”.
PRIORITERAT MILJÖARBETE
Det viktigaste hållbarhetsarbetet för JM är miljöarbetet eftersom det är här företaget har störst samhällspåverkan i sin roll som projektutvecklare av bostäder på de marknader där JM är verk
samt. JM har koncernövegripande policyer och mål, exempelvis JMs kvalitets – och miljöpolicy som gäller samtliga verksamheter.
I detta avsnitt beskriver vi miljöarbetet inom JMs projektutveck
ling samt entreprenadverksamhet i Sverige.
Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi
och materialanvändning, vilket har stor påverkan på miljön. Vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande gene
rationers miljö. Självklara ambitioner är att skapa attraktiva och funktionella bostäder, använda etiska affärsmetoder och att ställa motsvarande krav på leverantörerna.
JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM på verkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är:
• Energianvändning
• Val av byggmaterial
• Hantering av byggavfall
• Användning av transporter och arbetsmaskiner
• Hantering av förorenad mark.
PROJEkTuTvEckLIng I SvERIgE
EnERgI
Husens energianvändning står i fortsatt fokus eftersom klimat
förändringarna är en av vår tids stora utmaningar. JM fokuserar därför på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktion som drift.
För JM har det länge varit viktigt att minska bostädernas och fastigheternas energianvändning och därmed dess påverkan på växthuseffekten. JM har därmed blivit ledande i Europa på att bygga energisnåla bostäder – sett på hela produktionen och inte bara i enstaka pilotprojekt. All projektering av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Med lågenergihus menar vi hus som väsent
ligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet.
TRETTIO PROcEnT undER gäLLAndE nORM
Ambitionen är att företagets bostäder, i all byggproduktion, ska ha branschens energieffektivaste klimatskal (med klimatskal menas husets ytterhölje – väggar, fönster, tak och golv). Kra
vet i Boverkets Byggregler, 110 kWh uppmätt energianvändning per kvadratmeter och år exklusive hushållsel, kommer med god marginal att uppfyllas i JMs bostäder, vars genomsnittliga energi
användning nu, när all produktion uppfyller JMs lågenergihus
koncept, beräknas bli 75 kWh.
JM fortsätter sitt utvecklingsarbete med att göra husen allt mer energieffektiva och testar därför kontinuerligt nya lösningar för