kOnTROLLERAT RISk TAgAndE
45FörvALtNINgSbErättELSE
FINANSIELLA poStEr
räNtEbärANdE SKuLdEr ocH MEdELräNtESAtS
Per den 31 december 2010 uppgick räntebärande nettofordran till 730 mkr (189). vid utgången av året uppgick ej ränte bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 453 mkr (228).
Av dessa skulder var 236 mkr (116) kortfristiga. den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2010 till 1 357 mkr (1 842) varav pensionsskulden utgjorde 585 mkr (565). vid årets utgång var medelräntesatsen för totala ränte-bärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,6 procent (4,0). den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade låneskuld exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3).
KASSAFLödE
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 42 mkr (1 124) under året, efter erlagd likvid under andra kvartalet om 719 mkr, varav jm Bostad stockholm 690 mkr och jm Fastighets-utveckling 29 mkr, avseende tidigare förvärv av dalénumområ-det, Lidingö, stockholm. nettoinvesteringarna i exploaterings-fastigheter, exklusive likvid för dalénum, innebar ett kassaflöde om – 277 mkr (427). minskat innehav av osålda bostäder i balans-räkningen bidrog med 270 mkr (–187). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till – 73 mkr (532).
LIKvIdItEt
Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 887 mkr (4 830).
Förutom likvida medel om 2 087 mkr (2 030) ingår ej utnytt-jade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 1,7 år.
EgEt KApItAL
Koncernens eget kapital per den 31 december 2010 uppgick till 3 923 mkr (3 637). Aktiekapitalet uppgick till 83 mkr (83), övrigt tillskjutet kapital 766 mkr (763) och reserver – 20 mkr (85). intjänade vinstmedel uppgick till 3 094 mkr (2 706) varav årets resultat 594 mkr (365). Under 2010 uppgick utdelningen till aktieägarna till 2,50 kronor (0) per aktie, totalt 208 mkr (0).
soliditeten uppgick till 40 procent (37).
pErSoNAL
Antalet anställda ökade under 2010 med 14 procent och uppgick vid årets utgång till 2 100 (1 850). Ökningen av antalet anställda sker planenligt i syfte att hantera den ökade produktionsvoly-men. Antalet hantverkare var 1 018 (877) och antalet tjänstemän 1 082 (973). medeltalet anställda under året uppgick till 2 043 (2 095) varav 246 (247) i jms utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1 392 mkr (1 427) varav de sociala kostna-derna utgjorde 468 mkr (458).
MILJöArbEtEt
Hur jm handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden.
miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre drifts-kostnader. jms miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhets system, mätbara mål och miljöutbildningar. Upp-följning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt intern revisioner. Prioriterade miljöfrågor är energisnåla bostä-der, miljögodkända byggmaterial, kretsloppsanpassad bygg-avfallshantering, miljöanpassad upphandling av transporter och maskinarbeten samt sanering av förorenad mark. se även avsnitt Hållbart samhällsbyggande sidan 28–33.
StyrELSEArbEtEt uNdEr 2010
vid årsstämman 2010 valdes sju ordinarie ledamöter. där utöver utsåg arbetstagarorganisationerna två ledamöter jämte två suppleanter. styrelsen har haft tolv sammanträden. därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättnings-utskottet sex sammanträden och investeringsersättnings-utskottet sju sam-manträden. de viktigaste ärendena för styrelsen under 2010 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastig heter, den strategiska pla-nen, förslag till långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibel- och optionsprogram för all personal i koncernen.
styrelsen har under året infört ett incident rapporteringssystem (”whistle blowing”) med syfte att omhänderta uppkomna inci-denter på ett systematiskt och professionellt sätt. styrelse-ledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 86.
styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resul-tatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidan 87.
utdELNINg
För 2010 föreslår styrelsen en utdelning om 4,50 kronor (2,50) per aktie, totalt 375 mkr (208). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 3 maj 2011.
Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas fredagen den 6 maj 2011.
AKtIEKApItAL
jms aktiekapital uppgick den 31 december 2010 till 83 mkr förde-lat på 83 401 883 aktier varav 164 825 är återköpta egna aktier.
Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. de utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begräns-ningar till följd av lag eller jms bolagsordning. jm känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.
j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0
46 FörvALtNINgSbErättELSE
ErSättNINg tILL KoNcErNLEdNINg
styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande.
rikt linjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2010. de nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2010 har följt de gällande riktlinjerna. För ett fåtal ledande befattningshavare finns äldre överenskommelser med rätt till pensionsålder från 60 år, se not 3, Anställda och personal-kostnader, sidan 60.
FörSLAg tILL bESLut 2011 AvSEENdE
rIKtLINJEr För LöN ocH ANNAN ErSättNINg tILL LEdANdE bEFAttNINgSHAvArE:
styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. ersätt-ning till koncernchefen och andra ledande befattersätt-ningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner.
med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen.
den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattnings havaren ver-kar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relate-rad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt nöjd Kund index. Långsiktiga rörliga
löneprogram kan vara aktie- och/eller kontant relaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. vid uppsägning av anställning bör i nor-malfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För det fall att uppsägningen initieras av jm bör även ett avgångs-vederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till vd och ledande befatt-ningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. styrelsen ska ha rätt att frångå rikt linjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
ModErboLAgEt
moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projekt-utveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. netto-omsättningen under 2010 uppgick för moderbolaget till 6 553 mkr (5 990). moderbolagets resultat före bokslutsdispositio-ner och skatt uppgick till 627 mkr (455). investeringar i fastig-heter uppgick till 612 mkr (237). medeltalet anställda var 1 349 (1 337) varav 1 110 män (1 073) och 239 kvinnor (264). Löner och sociala kostnader uppgick till 928 mkr (936). redogörelse för antal an ställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 73.
Under året har följande helägda koncernföretag fusionerats in i moderbolaget; Förvaltnings AB gnarpen, Kvarnexet 1 AB, Kvarnexet 5 AB, milud AB, Projektmäklarna AB, Tg Betong-arbeten Produktion AB.
Fusionerna har inte väsentligt påverkat moderbolagets resul-tat och ställning.
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
2008 2009 2010
INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT Mkr
JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion
j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0
47 KoNcErNENS rESuLtAträKNINg
INtäKtEr
(2010: 9 136 mkr, 2009: 9 620 mkr)
Koncernens intäkter under året minskade med 5 pro-cent till 9 136 mkr (9 620). omräkning enligt iFriC 15 avseende jm Utland har inneburit en intäktseffekt om –138 mkr (842). För koncernens resultaträkning tilläm-pas från och med 2010 iFriC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. iFriC 15 förändrar endast redovisningen av intäkter och resultat för jms verksamhet utanför sverige, jm Utland. intäkterna från den svenska verk-samheten består huvudsakligen av upparbetade intäkter i projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt princi-pen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäk-terna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljningen i respektive projekt.
rörELSErESuLtAt (2010: 907 mkr, 2009: 646 mkr)
rörelseresultatet ökade med 40 procent till 907 mkr.
det förbättrade resultatet beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under 2010 och en mer
posi-tiv marknadsbedömning. omräkning enligt iFriC 15 har inneburit en resultateffekt om – 62 mkr (–18).
FINANSIELLA INtäKtEr ocH KoStNAdEr (2010: – 67 mkr, 2009: –117 mkr)
Finansnettot förbättrades med 50 mkr jämfört med föregående år. de finansiella kostnaderna har minskat främst hänförligt till lägre räntebärande skulder och lägre räntenivå. i de finansiella intäkterna för året ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 5 mkr (0). omvärderingar och valutasäkringar av ford-ringar på jm Utland gav en nettoeffekt på finansnettot om –1 mkr (2).
SKAttEr
(2010: – 246 mkr, 2009: –164 mkr)
den redovisade skattekostnaden är 29 procent 2010 jämfört med 31 procent för 2009. skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2010 såväl som 2009 förklaras främst av omvärdering av upp-skjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom jm Utland.
KoNcErNENS rESuLtAträKNINg, Mkr Not 2010 20091)
intäkter 12 9136 9620
Produktions- och driftkostnader 3, 4 – 7608 – 8361
bruttoresultat 1 528 1259
Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 – 649 – 615
resultat av fastighetsförsäljning 6 28 89
nedskrivning av fastigheter 7 - – 87
rörelseresultat 2 907 646
Finansiella intäkter 8 51 41
Finansiella kostnader 8 –118 –158
resultat före skatt 840 529
skatter 9 – 246 –164
Årets resultat 594 365
övrigt totalresultat
omräkningsdifferenser –105 41
Årets totalresultat 489 406
Årets resultat hänförligt till:
moderbolagets aktieägare 594 365
Årets totalresultat hänförligt till:
moderbolagets aktieägare 489 406
resultat per aktie före och efter utspädning (kr)
hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 7,10 4,40
Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 4,50 2,50
1) jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende jm Utland. För mer infor-mation om iFriC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.
KoMMENtArEr
j m å r s r e d o v i s n i n g 2 0 1 0
48 KoNcErNENS bALANSräKNINg
KoNcErNENS bALANSräKNINg, Mkr Not 2010-12-31 2009-12-311) 2009-01-011)
tILLgÅNgAr 12
Anläggningstillgångar
goodwill 11 58 62 56
maskiner och inventarier 12 12 18 21
Andelar i intresseföretag 13, 14 9 12 6
räntebärande finansiella tillgångar 15 1 1 11
Övriga finansiella tillgångar 15, 16 63 70 10
Uppskjutna skattefordringar 27 76 96 83
Summa anläggningstillgångar 219 259 187
omsättningstillgångar
Projektfastigheter 17 661 596 614
exploateringsfastigheter 17 5374 4990 5620
Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 115 353 171
Kundfordringar 24 444 385 507
Övriga kortfristiga fordringar 19 413 347 874
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 3 15
Upparbetad men ej fakturerad intäkt 20 449 652 682
Pågående arbeten 21 117 272 243
Likvida medel 22 2087 2030 1111
Summa omsättningstillgångar 9 674 9 628 9 837
SuMMA tILLgÅNgAr 9 893 9 887 10 024
EgEt KApItAL ocH SKuLdEr 2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2)
Aktiekapital 83 83 83
Övrigt tillskjutet kapital 766 763 760
reserver – 20 85 44
intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) 3094 2706 2338
Summa eget kapital 3 923 3 637 3 225
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 23, 24 258 326 314
Övriga långfristiga skulder 23, 24 218 113 271
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 25 585 565 513
Övriga långfristiga avsättningar 26 207 185 166
Uppskjutna skatteskulder 27 1 041 932 897
Summa långfristiga skulder 2 309 2 121 2 161
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 23, 24 466 365 497
Kortfristiga räntebärande skulder 23, 24 514 951 1137
Övriga kortfristiga skulder 23, 24 473 471 414
Aktuella skatteskulder 123 77 17
Fakturerad men ej upparbetad intäkt 28 1 214 1314 1571
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 760 818 890
Kortfristiga avsättningar 26 111 133 112
Summa kortfristiga skulder 3 661 4 129 4 638
Summa skulder 5 970 6 250 6 799
SuMMA EgEt KApItAL ocH SKuLdEr 9 893 9 887 10 024
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 30
1) jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende jm Utland. För mer information om iFriC 15, se redovisningsprinciper sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.
2) se avsnittet Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 52.
KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR 2010-12-31
Eget kapital 40% (37) Övriga långfristiga skulder 2% (1) Avsättningar för pensioner 6% (6) Fakturerad men ej upparbetad intäkt/
pågående arbeten 12% (13) Räntebärande skulder 8% (13) Övriga skulder och avsättningar 32% (30) KONCERNENS TILLGÅNGAR
2010-12-31
Projektfastigheter 7% (6) Exploateringsfastigheter 54% (50) Övriga kortfristiga fordringar 4% (4) Upparbetad men ej fakturerad intäkt/
pågående arbeten 6% (10) Likvida medel 21% (20) Övriga tillgångar 8% (10)
Räntabilitet på eget kapital
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital
1) Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland.
För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper på sidorna 54–57 samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna 80–81.
2) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.
0
2006 2007 2008 20091) 2010
AVKASTNING PÅ EGET OCH SYSSELSATT KAPITAL2) (2010: 661 mkr, 2009: 596 mkr)
Beståndet av projektfastigheter är något högre jämfört med föregående år.
Under 2010 har inte några fastighetsförsäljningar genomförts. dock har upplösningar av reserveringar från tidigare fastighetsförsäljningar gjorts med en resul-tateffekt om 17 mkr.
EXpLoAtErINgSFAStIgHEtEr (2010: 5 374 mkr, 2009: 4 990 mkr)
Under 2010 har förvärvstakten i exploateringsfastig-heter varit högre jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1 655 mkr (428) förvär-vats och exploateringsfastigheter överfört till produk-tion har uppgått till 1 080 mkr (910). samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter ämnade för bostäder och avser framför allt fastigheter på Lidingö, vid Bromma-plan samt i göteborg. Försäljningar av exploaterings-fastigheter under året uppgår till 63 mkr med ett resul-tat om 11 mkr. den största är exploateringsfastigheten signalen i solna som såldes för 35 mkr med ett resultat om 7 mkr. Totalt har jm 17 600 byggrätter (18 400) i balansräkningen.
ANdELAr I boStAdSrättS-FörENINgAr M.M.
(2010: 115 mkr, 2009: 353 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräknings-dagen och är en följd av åtagandet i entreprenad-kontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 40 (110), varav 0 bostäder (56) avser projekt egholm i centrala Köpen-hamn.
uppArbEtAd MEd EJ FAKturErAd INtäKt
(2010: 449 mkr, 2009: 652 mkr)
Under året har förbättrade finansieringsmöjligheter möjliggjort att projektfinansieringen har förbättrats.
pÅgÅENdE ArbEtEN (2010: 117 mkr, 2009: 272 mkr)
På grund av ändrad redovisningsprincip avseende jms verksamhet utanför sverige, jm Utland, har redovisning av balansposten ”pågående arbeten” tillkommit. detta rubricerades tidigare inom posten ”upparbetad men ej fakturerad intäkt”. Pågående arbeten innebär att pro-jekt som ej är överlämnade till kund och där intäkter och kostnader inte får redovisas i resultaträkningen enligt iFriC 15 aktiveras i jm-koncernens balansräk-ning. Pågående arbeten minskar i omfattning på grund av förbättrade finansieringsmöjligheter.
LÅNgFrIStIgA räNtEbärANdE SKuLdEr (2010: 258 mkr, 2009: 326 mkr)
Långfristiga räntebärande skulder minskar något då konvertibellånet avseende 2007 års program om 142 mkr omklassificerats från långfristig till kortfristig skuld och det nya konvertibellånet avseende 2010 års pro-gram är upptaget till ett lägre belopp, 32 mkr. Lång-fristiga räntebärande reverser ökar i omfattning, från 15 mkr till 55 mkr.
KortFrIStIgA räNtEbärANdE SKuLdEr (2010: 514 mkr, 2009: 951 mkr)
Kortfristiga räntebärande reverser, avseende dalénum-området, har lösts under året med 719 mkr. Konverti-bellånet för 2007 års konvertibelprogram kommer att lösas under 2011, varför skulden har omklassificerats från lång till kort räntebärande skuld
övrIgA LÅNgFrIStIgA SKuLdEr (2010: 218 mkr, 2009: 113 mkr)
Övriga långfristiga skulder har ökat under året. det beror på att jm under året finansierat flera stora förvärv av exploateringsfastigheter med framskjuten betalning.
KoMMENtArEr