Uppsala universitets logotyp
UTH-INGUTB-EX-B-2021/008-SE Examensarbete 15 hp
Juni 2021
Naked Flat
Ett bostadskoncept som ger kunden möjligheten att färdigställa delar av en nyproducerad bostadsrätt Simon Rosén och Markus Eriksson
Högskoleingenjör i byggteknik
NAKED FLAT
Ett bostadskoncept som ger kunden möjlighet att färdigställa delar av en
nyproducerad bostadsrätt
Simon Rosén och Markus Eriksson
Uppsala universitets logotyp
Naked Flat
A housing concept that gives the customer the opportunity to complete parts of a newly produced flat
Simon Rosén & Markus Eriksson
Abstract
The regulations that form the basis of the construction sector not only hamper productivity, but also quality, innovation and customer focus. They counteract change by being too regulated and the result is similar in that everyone must relate to the same industry standard and the same framework in the form of rules.
Apartments have had a steady rise in prices over recent decades, statistics suggest that the price of apartments in recent years was higher than ever before. The majority of Sweden's residents living in apartment buildings today live in rental apartments, which is because of the simple reason that purchasing an apartment is expensive and a large sum of money is required to be able to afford a down payment. Many of the homes that are built today are produced on market terms with limited options. This results in newly produced homes being targeted at those with a good income and low-income earners being given lower priority. Apartments with a lower standard are produced in Russia, among other places, where the customer completes the apartment according to taste.
This degree project has been carried out in collaboration with Bonava AB with the aim of investigating how much can be waived from completing in a newly produced flat before the approved final decision. Furthermore, it has been investigated how the time required and the final cost of the project are affected, as well as the customer's benefits through the introduction of the Naked Flat concept. Eleven respondents were interviewed in the study and calculations were performed on a cost estimate and schedule.
With the introduction of Naked Flat, the construction cost was reduced by 7,76 percent and the project time was reduced by 38 days. The lower price is justified by the fact that the apartment is delivered in a simpler design where the customers can complete it themselves according to their own wishes and needs. Naked Flat gives the customer more options about design and the chance to put their own personal touch through color and material choices. Furthermore, the reduced project time means that the customer gets access to the apartment earlier. The completion of the apartments can be regulated in such a way that it relates to sustainable housing through agreements and partners as well as the potentially reduced use of materials.
Teknisk-naturvetenskapliga fakulteten, Uppsala universitet. Utgivningsort Uppsala/Visby. Handledare: Sonny Karlsson, Ämnesgranskare: Per Roald, Examinator: Petra Pertoft
SAMMANFATTNING
Strukturerna som ligger till grund för byggsektorn hämmar inte bara produktiviteten, utan också kvalitet, innovation och kundfokus. De motverkar förändring genom att vara för reglerade och resultatet blir likartat genom att alla måste förhålla sig till samma branschstandard och ramverk i form av regler.
Bostadsrätter har haft en stadig prisökning över de senaste decennierna, statistiken antyder att priset på bostadsrätter de senaste åren varit högre än någonsin förut. Majoriteten av Sveriges invånare bosatta i flerbostadshus bor i dag i hyresrätter, vilket är av den enkla anledningen att bostadsrätter är dyra och det krävs en synnerligen stor summa pengar för att ha råd med en kontantinsats. Många av de bostäder som byggs i dag produceras på marknadens villkor med begränsade valmöjligheter.
Det resulterar i att nyproducerade bostäder riktas till de med en god inkomst och låginkomsttagare bortprioriteras. Lägenheter med en lägre standard produceras bland annat i Ryssland, där kunden färdigställer bostaden efter tycke och smak.
Detta examensarbete har utförts i samarbete med Bonava AB med syfte att undersöka hur mycket som går att avstå från att färdigställa i en nyproducerad bostadsrätt innan godkänt slutbesked. Vidare har det undersökts hur tidsåtgången och slutkostnaden för projektet påverkas samt kundens fördelar genom införandet av konceptet Naked Flat. I studien har elva respondenter intervjuats och beräkningar utförts på kostnadskalkyl samt tidplan.
Vid införandet av Naked Flat sänktes entreprenadkostnaden med 7,76 procent och projekttiden reducerades med 38 dagar. Det lägre priset är motiverat genom att lägenheten levereras i ett enklare utförande där kunden får färdigställa den själv efter eget behov. Naked Flat ger kunden fler valmöjligheter kring utformning och chansen att sätta sin egen personliga prägel genom färg- och materialval. Vidare medför den reducerade projekttiden att kunden får tillträde till bostadsrätten tidigare. Färdigställandet av lägenheterna kan regleras på ett sådant sätt att det förhåller sig till hållbart byggande genom avtal och samarbetspartners samt den potentiellt förminskade materialanvändningen.
Nyckelord: Nyproduktion, BBR, Kundanpassning, Bostadskoncept, Slutbesked, Kundnytta, Enkel bostadsrätt, Bostadsrätt med lägre
FÖRORD
Detta examensarbete på kandidatnivå har genomförts av Simon Rosén och Markus Eriksson i samarbete med Bonava AB under vårterminen 2021. Arbetet omfattar 15 högskolepoäng och är det slutliga momentet på utbildningen högskoleingenjör i byggteknik vid Uppsala universitet.
Vi vill tacka vår handledare Sonny Karlsson och Mattias Östling samt alla på Bonava AB som varit till stor hjälp under arbetets gång och visat engagemang. Ett speciellt tack riktat till Kim Hulten som föreslog ämnesidén och Nicklas Hägg som hjälpt till med tidplanen.
Vi vill även tacka vår ämnesgranskare Per Roald för vägledning genom arbetets gång och avslutningsvis ett stort tack till alla respondenter för den tid de avsatt för intervjuerna och den viktiga kunskap de bidragit med till arbetet.
Arbetsfördelning av texten:
Simon Rosén har skrivit: 1, 1.1.1, 1.1.3, 1.1.4, 1.2, 2, 3.3, 4, 5.2.
Markus Eriksson har skrivit: 1.1.2, 3.2, 5.1.
Tillsammans har vi skrivit Abstract, Sammanfattning, Förord, Resultat och Analys, Slutsats, Diskussion, Referenser, Bilagor och 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 3, 3.1.
Uppsala i Juni 2021
Simon Rosén och Markus Eriksson
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
INLEDNING ... 1
Bakgrund ... 1
Lösningen till bostadskrisen tidigare - Miljonprogrammet ... 1
Dagens boendesituation i Sverige ... 2
Inkomstskillnader påverkar boendet ... 3
Enklare bostadskoncept i Ryssland ... 4
Problem ... 5
Frågeställningar ... 5
Syfte och mål ... 5
Avgränsningar ... 6
Förväntat resultat ... 6
TEORI ... 7
Avtalslagen ... 7
Kundvärde ... 7
IKEA-effekten ... 8
Lönsamhet - Internräntemetoden (IRR) ... 8
METOD ... 9
Litteraturstudie samt studerande av lagrum ... 9
Intervjustudie ... 10
Urval av intervjuobjekt ... 10
Respondentöversikt ... 11
Genomförande ... 13
Etiska aspekter ... 13
Analysmetod ... 13
Beräkningar ... 14
Projektdata ... 14
Beräkningsguide ... 14
LITTERATURSTUDIE OCH LAGRUM ... 16
Litteraturstudie ... 16
Flexibilitet ... 16
Bostadsanpassning ... 17
Individens behov av personlig prägel och flexibilitet ... 18
Massanpassning ... 19
Lagrum - Boverkets byggregler ... 20
Regler för bostadsutformning ... 20
Avskiljbar del av rum ... 21
Matlagning ... 22
Förvaring, förråd och säkerhet ... 22
GENOMFÖRANDE ... 23
Intervjustudie ... 23
Beräkningar ... 34
Byggkostnader ... 34
Tidplan, tjänstemanna- och platsomkostnader ... 35
Entreprenadkostnader ... 37
Prisjustering per lägenhet ... 37
RESULTAT OCH ANALYS ... 38
Intervjustudie och litteraturstudie ... 38
Lagrum ... 38
Installationer EL och VVS ... 39
Flexibilitet och kundperspektiv ... 39
Hållbart byggande ... 41
Beräkningar och tidplan ... 42
SLUTSATS ... 44
DISKUSSION ... 46
Konceptet i Sverige ... 46
Kundbehov ... 47
Bostadsanpassning och flexibilitet ... 47
Massanpassning av Naked Flat ... 48
Hållbart byggande ... 48
Beräkningar ... 49
Felkällor ... 50
Förslag på fortsatta studier ... 51
REFERENSER ... 52
BILAGOR ... 55
BILAGA 10.1 ... 55
BILAGA 10.2 ... 57
BILAGA 10.3 ... 59
BEGREPPSLISTA
BBR – Boverkets byggregler BOA – Boarea
BTA – Bruttoarea
IRR – Internal Rate of Return IV – Innervägg
Kalkylränta – En investerings avkastningskrav
Naked Flat – Ett bostadskoncept vilket avser att producera bostadsrätter med låg standard där lägenheterna uppfyller minimumkrav och kunden får färdigställa till önskad grad
Optional finish – En valbar grad av färdigställande för lägenheter i Ryssland
OVK – Obligatorisk ventilationskontroll PBL – Plan- och bygglagen
Schablonavdrag – En generalisering för att förenkla kostnadsavdrag SCB – Statistiska centralbyrån. Statistikmyndigheten SCB är en svensk statlig förvaltningsmyndighet, som sorterar under Finansdepartementet och ansvarar för officiell statistik och för annan statlig statistik
Snöbollsurval – En urvalsmetod där man via redan valda personer letar sig fram till andra personer som man tar med i urvalet
SEK – Svenska kronor TD – Troaxdörr
YV – Yttervägg
INLEDNING
Dagens byggbransch ses i stor utsträckning som en bransch med många brister och problem vilket till betydande del utgörs av bostads- utvecklarna i storstadsområdena. Patrik Anjou (2019) förklarar i inledningen till sin bok Den ineffektiva byggbranschen: En förändrings- agenda vilka områden problemen omfattar:
”Diskussioner berör allt från kvalitetsbrister, ökande antal konkurser för entreprenadföretag, lönsamhetsproblem för bostadsutvecklarna och osålda lägenheter till den vanliga kritiken av att det byggs för lite.” (Anjou, 2019, s. 14)
Fortsättningsvis förklarar Anjou (2019) hur branschens produktivitets- utveckling ligger ordentligt efter i jämförelse med andra branscher. Den årliga procentuella produktivitetsutvecklingen mellan 1994–2013 visar på att byggbranschen låg sist medan tillverkningsindustrin låg i toppen.
De strukturer som direkt förhindrar byggsektorns produktivitets- utveckling hämmar inte bara produktiviteten, utan också kvalitet, innovation och kundfokus. Strukturerna ligger till grund för byggsektorn och motverkar därmed förändring genom att vara för reglerande. Resultatet blir likartat genom att alla måste förhålla sig till samma branschstandard och ramverk i form av regler som BBR och PBL.
Strukturerna påverkar även byggsektorn indirekt genom externa ramverk som lagen om offentlig upphandling, olika tolkningar av BBR samt branschramverk som entreprenadjuridiken (Anjou, 2019).
Bakgrund
I detta avsnitt behandlas delar av boendesituationen i Sverige som är relevant för studien. Kapitlet visar på hur den svenska bostadsmarknaden ser ut i dagsläget. Källorna har inte granskats ur ett vetenskapligt perspektiv och är därför inte lika tillförlitliga som källorna i litteraturstudien, de är dock nödvändiga för att få ett perspektiv över boendesituationen i Sverige.
Lösningen till bostadskrisen tidigare - Miljonprogrammet Miljonprogrammet infördes på 1960-talet i syfte att lösa bostadskrisen i Sverige. Målet med programmet var att bygga en miljon bostäder över tio år mellan 1965–1975. Inom tidsramen byggdes det fler småhus än det
bostäder utan att använda sig av mer markarea. Men att bara bygga på höjden räckte inte för att få stopp på bostadskrisen, för att nå en miljon bostäder krävdes det att byggprocessen industrialiserades vilket gjorde att dagens standard av prefabricerade byggnadselement växte fram (Allmännyttan, 2021).
Industrialiseringens effekt gjorde att bostadspriserna pressades samtidigt som byggtiden minskade. De prefabricerade byggelementen som kom att prägla miljonprogrammets byggnader var något som förändrade husens utseende, vilket gav ett helt annat uttryck än folkhemmets arkitektur. Men inte bara byggnadernas utseende förändrades på grund av industrialiseringsprocessen, även byggnadernas rumsutformning. Storleken på rummen bestämdes av måtten på byggelementen, vilket ofta resulterade i oproportionerligt djupa rum. Byggnaderna placerades endast med syftet att underlätta byggandet, utan hänsyn till varken orientering och utsikt (Allmännyttan, 2021). Den standardiserade produktionen begränsade kundernas möjlighet att uttrycka sin livsstil då miljonprogrammets massproduktion av bostäder var riktad åt en oidentifierad massa. I samband med industrisamhällets avveckling har behovet av flexibilitet och att kunna uttrycka sig genom sin bostad ökat (Söderberg, 2011).
Dagens boendesituation i Sverige
Bostadsrätter har haft en stadig prisökning över de senaste decennierna.
Statistiken antyder att priset på bostadsrätter de senaste åren var högre än någonsin förut vilket visas av Figur 1.1, där prisutvecklingen presenteras i tusen kronor per kvadratmeter mellan åren 1996–2020 (Svensk Mäklarstatistik, 2021).
Figur 1.1, Prisutveckling för bostadsrätter år 1996–2020 (Svensk Mäklarstatistik, 2021).
Kap 1.INLEDNING
Samtidigt som bostadspriserna ser nya höjder står många fortfarande utan bostad. För att gottgöra bostadsbehovet är nya bostäder inte alltid lösningen, bostäderna måste anpassas till de sökande. Anpassningen omfattar pris, läge, storlek och planlösning. Att bygga konkurrens- kraftiga lägenheter med avseende på slutpris till kund är en utmaning för byggföretagen. Det som styr slutpriset för nybyggda lägenheter är en rad olika kostnader under projektets gång. Produktionskostnaderna är i dag den största begränsande faktorn för bostadsbyggandet följt av privatpersoners svårigheter med att få lån beviljade (Boverket, 2021).
Inkomstskillnader påverkar boendet
De flesta som bodde i flerbostadshus år 2020 bodde i hyresrätt och det finns ett tydligt samband mellan ålder och boendeform, upp till 70 års ålder är hyresrätt vanligare än bostadsrätt enligt Figur 1.2 (SCB, 2021).
Figur 1.2, Statistik över skillnader av boendeform år 2020 (SCB, 2020).
Boendeformen påverkas av flera olika faktorer, de två största faktorerna är hushållets inkomst och var i landet man bor. Bland hushåll med en hög inkomst bor 65 procent i ägt småhus, 23 procent i bostadsrätt och 12 procent i hyresrätt. I hushåll med en låg inkomst bor 30 procent i ägt småhus, 50 procent i hyresrätt och 16 procent i bostadsrätt (SCB, 2017).
En av de stora orsakerna till varför låginkomsttagare söker sig till hyresrätter är av den enkla anledningen att bostadsrätter är dyra och kräver en synnerligen stor summa pengar för att ha råd med en kontantinsats. Tröskeln till att köpa en bostad är hög, i jämförelse med en hyresrätt (Forsell, 2017).
Många av de bostäder som byggs i dag produceras på marknadens villkor vilket resulterar i att de nyproducerade bostäderna riktas till de med en högre inkomst och låginkomsttagare bortprioriteras. Speciellt unga och nyanlända har det svårt att etablera sig på bostadsmarknaden på grund av de höga priserna vilket skapar en kedjeeffekt av problem.
De höga bostadspriserna gör att lågt betalade yrkesgrupper som arbetar med samhällsnödvändiga uppgifter inte kan byta bostad, vilket gör det svårare att rekrytera personal till dessa jobb (Boverket, 2021).
Enklare bostadskoncept i Ryssland
I Ryssland produceras lägenheter med fler till- och frånval än vad den svenska byggbranschen kan erbjuda i dagsläget. Via dessa val får kunden avgöra vilken standard lägenheten ska levereras i. Ett av alternativen med en lägre standard illustreras av Figur 1.3 där innerväggar och golvet lämnats obehandlat och badrummet har försetts med tätskikt (Bonava RU, 2021).
Figur 1.3, En nyproducerad lägenhet med lägre standard i Ryssland (Bonava RU, 2021).
Den lägre bostadsstandarden marknadsförs som enkla lägenheter där
Kap 1.INLEDNING
Problem
Vilket framgår av bakgrunden har bostadsbristen vart ett problem i Sverige sedan 1960. Bostadspriserna drivs av de ständigt ökande produktionskostnaderna. Allt fler har inte råd med bostadsrätter vilket gör att låginkomsttagare drivs mot hyresrätter. Något som växt fram på senare år är individens behov av att uttrycka sig och identifiera sig via sin bostad och kunna anpassa den efter hushållets sammansättning.
Problemet som denna studie har behandlat är hur billigare bostadsrätter med en lägre standard kan produceras genom att erbjuda konceptet Naked Flat. Naked Flat möjliggör för bostadskunden att kunna göra egna val och utforma bostaden efter sig själv och sina förutsättningar.
Frågeställningar
Frågeställningarna har utformats för att ge svar på problem- formuleringen. De sex frågor som formulerats ska ge svar på vilka fördelar konceptet kan medföra företaget och dess potentiella kunder.
1. Hur mycket går att avstå från att färdigställa i en nyproducerad bostadsrätt innan den blir godkänd för slutbesked?
2. Hur mycket kan projektets tidsåtgång minska?
3. Hur högt värderas det kvarstående arbetet efter försäljning?
4. Vilka fördelar gäller för kunden vid köp av den här lägenhetstypen?
5. Finns det ett behov på marknaden för den här typen av lägenhet?
6. Hur förhåller sig konceptet till hållbart byggande?
Syfte och mål
Syftet med studien är att undersöka hur mycket som går att avstå från att färdigställa i en nyproducerad bostadsrätt innan den blir godkänd för slutbesked. Genom studien undersöks det hur projektets tidsåtgång och slutkostnad påverkas. Vidare analyseras det vilka fördelar som gäller för slutkunden genom att kunna erbjuda den här typen av lägenhet och hur konceptet förhåller sig till hållbart byggande.
Avgränsningar
o Underlag för beräkningar har begränsats till ett projekt med hänsyn till tidplan och kostnadskalkyl.
o Konceptet har enbart applicerats på bostadsrätter.
o Endast de statliga lagrummen gällande bostadsrätter har undersökts, kommunspecifika regler och råd har inte beaktats.
o Konceptets förhållande till miljöcertifiering och allmänna regler gällande inomhusmiljö har inte undersökts.
o Konceptet har applicerats på systemhandlingar där exempelvis kraven på tillgänglighet förväntas redan vara uppfyllda.
Förväntat resultat
Studien förväntas resultera i tydliga svar av frågeställningarna, där intervjuerna förhoppningsvis ger en bättre uppfattning av hur någon erfaren ser på konceptet och kan belysa de svårigheter konceptet kan komma att medföra.
Resultatmässigt förväntas tidsaspekten vara den stora fördelen med att införa konceptet, detta då tid är i direkt korrelation till kostnaden för ett byggprojekt. Det som utgör kopplingen är främst platsomkostnader där varje dag sparad i ett byggprojekt är mycket pengar.
TEORI
Detta kapitel behandlar de teorier som ligger till grund för styrkande av resultatet. Teorierna refereras till i senare delar av studien.
Avtalslagen
Avtalslagen är den standardlag som alla avtal i Sverige skrivs efter om det inte finns annan lagstiftning som är mer specifik. Ett avtal formas genom tre steg:
o anbud o ett svar
o exakt samma innehåll ska förekomma i anbudet och svaret.
Genom uppfyllande av de tre kraven har ett avtal formats (Molin, 2012).
Ett anbud blir bindande när det når mottagaren, därav är det viktigt att de villkor som anbudet medför är tydliga och igenomtänkta. För mottagaren av anbudet är det lika viktigt att läsa igenom och uppfatta de villkor som anbudet gäller då svaret blir bindande när det når tillbaka till avsändaren (Molin, 2012).
Kundvärde
De varor och tjänster ett företag producerar eller erbjuder skall uppfylla ett behov på marknaden. Det behov kunden har av varan eller tjänsten värdesätter den. Ingående faktorer som påverkar kundvärdet är pris, kvalitet, leveransförmåga och flexibilitet. Kundvärdet kan därav kalkyleras genom en konceptuell formel innehållande de ingående faktorerna enligt följande:
𝐾𝑢𝑛𝑑𝑣ä𝑟𝑑𝑒 =!"#$%&'& × *'"'+#,-.ö+0å2# × 3$'4%5%$%&'&
6+%- (2.1)
Tolkning av ekvationen ger att kundvärdet höjs när kvaliteten, leveransförmågan och flexibiliteten är hög i kombination med lågt pris.
Formeln visar även på att företaget inte kan fokusera på enbart en av de ingående faktorerna. Kombinationen av alla fyra konkurrensmedel är vad som kommer ge högst kundvärde (Olhager, 2018).
IKEA-effekten
Grundaren till IKEA - Ingvar Kamprad, lyckades göra enorma besparingar via logistik och montering genom att lägga över arbetet på slutkunden. Ett arbete som dessutom undermedvetet gjorde kunden nöjdare med slutprodukten och värderade den högre efter hen själv åsatt sin arbetskraft för att slutföra montagearbetet (Norton m fl, 2011).
I en studie utförd på Universitet Harvard analyserades resultatet av fyra experiment i syftet att se vilka specifika gränsvillkor som gäller för teorin. Resultatet pekade på att kundens uppskattande av slutprodukten steg, endast om produkten blev helt färdigställd. Det vill säga om kunden misslyckades med att montera produkten upplöstes IKEA- effekten. Vidare visade studiens resultat på att kundens värdering av slutprodukten ökade, inte bara för individer med ett intresse för ”gör- det-själv-projekt”, men även för individer som är relativt ointresserade (Norton m fl, 2011).
Lönsamhet - Internräntemetoden (IRR)
Internräntemetoden är en investeringskalkyl som används för att beräkna den årliga förräntningen en investering ger, det vill säga den årliga avkastningen. Internräntan beräknas genom att räkna ut vilken ränta som ger nuvärdet noll, resultatet ställs sedan mot kalkylräntan för att avgöra om investeringen är lönsam. Formeln för beräkningen skrivs enligt:
𝑁𝑢𝑣ä𝑟𝑑𝑒 = ∑?&@9(9:;<<)7! !− 𝐶> (2.2) Där (𝑡) betecknar tidsperioden, (𝐶&) är det positiva kassaflödet under tidsperioden (𝑡), (𝐶>) är investeringskostnaden och (𝐼𝑅𝑅) är det som ska beräknas – internräntan.
Om kalkylräntan < IRR, ses investeringen som ej lönsam.
Om kalkylräntan > IRR, ses investeringen som lönsam.
Vid jämförelse av internräntor medför den högsta internräntan högst lönsamhet (Engwall m fl, 2014).
METOD
Studien inleddes med insamling av kvalitativa data genom en litteraturstudie i syfte att belysa tidigare forskning kopplat till konceptet.
I litteraturstudien har även relevanta lagrum studerats för att analysera de begränsningar som finns.
Kunskap från litteraturstudien har vidare använts i kvalitativa intervjuer med branschaktiva för att skapa en bild av hur de ställer sig till konceptet, problem som kan tänkas uppstå och potentiellt resultat från genomförandet av Naked Flat.
Följt av litteraturstudien och intervjustudien har beräkningar utförts på en kostnadskalkyl för ett pågående byggprojekt där tillhörande tidplan omarbetades med hänsyn till den editerade kostnadskalkylen.
Litteraturstudie samt studerande av lagrum
Studien inleddes med en litteraturstudie där tidigare forskning inom området studerades. Litteraturstudien baseras främst på internationella vetenskapliga artiklar via Scopus och examensarbeten från DiVA portal.
All litteratur hämtad från Scopus är referentgranskade vilket säkerställer en viss validitet. Vidare har även svenska rapporter inom ämnet granskats för att utforska tidigare studier i Sverige kopplat till frågeställningen.
Lagrummen som undersökts och ligger till grund för arbetet är främst Boverkets byggregler, BBR. Boverkets byggregler är en tolkning av Plan- och bygglagen, PBL. Reglerna i Plan- och bygglagen är omfattande och svårgenomträngliga, därav har skriften Boverkets byggregler använts för att preciseras samhällets tekniska egenskapskrav på byggnader. De regler som undersökts har behandlats och analyserats för att ta reda på vad som måste färdigställas i en nyproducerad bostadsrätt enligt lag innan slutbesked ges.
Boverkets byggregler har legat till grund för studien där lagar begränsat applicering av konceptet. Somliga lagrum har innefattat tolkningssvårigheter, där korrekt tolkning validerades med hjälp av intervjustudien och lämplig litteratur. De lagar som inte berör applicering av konceptet Naked Flat har inte behandlats.
Intervjustudie
Den kvalitativa intervjustudien utfördes genom intervjuer med personer av betydande kunskaper och erfarenheter inom området. Intervjuernas syfte var att få en djupare förståelse av vad som skulle vara möjligt och få insikt i hur olika roller inom byggbranschen ställer sig till konceptet.
Intervjuerna har utförts av semistrukturerad karaktär (Brinkmann och Kvale, 2014), där samtliga intervjuer var formade kring teman där relevanta frågor har ställts i samband med det aktuella samtalsämnet och den intervjuades bakgrund. Intervjufrågorna utformades i syfte att ge respondenterna möjlighet att svara så neutralt som möjligt.
För att uppnå syftet med intervjun och få den eftersökta kunskapen inom ämnet valdes metoden tematisering (Brinkmann och Kvale, 2014).
Metoden används för att formulera forskningsfrågor och ge ett teoretiskt klargörande av temat som undersöks. Tematiseringens nyckelfrågor vid planeringsstadiet av en intervjustudie är följande:
o varför: klargöra studiens syfte
o vad: skaffa kunskap om det ämnet som undersöks
o hur: välja vilket tillvägagångssätt som är lämpligast för studiens syfte.
Med tematisering definierades studiens syfte, därefter utformades intervjufrågorna med hjälp av litteraturstudien.
Urval av intervjuobjekt
Urvalet av intervjuobjekten utfördes i syfte att ge underlag för besvarande av frågeställningen från olika perspektiv. För att få de olika perspektiven intervjuades personer från olika områden i byggbranschen (Sörensen, 2011). De områden som behandlats delades upp enligt:
o projektering
o produktion och besiktning
o kundperspektiv och eftermarknad.
Antalet intervjupersoner valdes löpande under projektet tills författarna gjorde bedömningen att intervjumättnad var uppnådd. De personer som tillfrågades att delta i intervjun valdes genom olika tillvägagångssätt.
Fyra av intervjuobjekten valdes genom bekvämlighetsurval i samverkan
Kap 3.METOD
urval och resterande två intervjuobjekt valdes genom snöbollsurval (Denscombe, 2018).
Det sista intervjuobjektet benämnd som Respondent 11 tillfrågades att delta i intervju efter de andra intervjuerna då författarna ansåg att informationen kring konceptets utbredning i andra länder var bristande.
Samtliga intervjuobjekt är aktiva inom byggbranschen och kan komma i kontakt med ett potentiellt tillämpat Naked Flat i framtiden. Det är viktigt vid urvalet att välja personer som antas ha mycket information om det önskade området. Intervjuobjekten antogs genom urvalet besitta rikligt med kunskap om ämnet då detta kan öka informationsinnehållet.
Kriterier vid urval var att intervjuobjektet i fråga skulle ha erfarenhet och kunskap inom byggbranschen för att de sökta svaren skulle kunna besvaras utförligt och informationskorrekt (Holme och Solvang, 1997).
Respondentöversikt Respondent 1
Intervju 6/4–21 10:00 via telefonsamtal
Respondent 1 jobbar som besiktningsman, entreprenadbesiktningsman och KA.
Respondent 2
Intervju 8/4–21 08:00 via telefonsamtal
Respondent 2 jobbar som byggledare, projekteringsledare, KA och teamledare på projektavdelningar.
Respondent 3
Intervju 7/4–21 13:00 via telefonsamtal
Respondent 3 jobbar som besiktningsman och har tidigare
arbetserfarenheter som råvindsprojektör, husbyggare samt badrum- och våtrumsexpert.
Respondent 4
Intervju 12/4–21 09:00 via Microsoft Teams
Respondent 4 jobbar som platschef och har tidigare arbetserfarenheter som projektledare och drivit eget byggföretag.
Respondent 5
Intervju 8/4–21 10:00 via Microsoft Teams
Respondent 5 jobbar som projekteringsledare och har tidigare erfarenheter som konstruktör inom flerbostadshus.
Respondent 6
Intervju 22/4–21 08:00 via Microsoft Teams
Respondent 6 jobbar som projektledare och har tidigare jobbat som projekteringsledare samt på produktionssidan.
Respondent 7
Intervju 6/4–21 13:00 via Microsoft Teams
Respondent 7 jobbar som elprojektör och har tidigare jobbat som uppdragsledare.
Respondent 8
Intervju 7/4–21 10:00 via Microsoft Teams
Respondent 8 jobbar med VVS-projektering, utveckling av byggsystem gällande installationer och har tidigare arbetat som VVS-konsult.
Respondent 9
Intervju 12/4–21 11:00 via Microsoft Teams
Respondent 9 består av två personer som deltog tillsammans under intervjun med enhetliga åsikter. Person A jobbar som marknadsstrateg och kundinsiktsansvarig. Person B jobbar som marknadsanalytiker och marknadsstrateg inom tidigare skeden.
Respondent 10
Intervju 14/4–21 08:00 via telefonsamtal Respondent 10 jobbar som fastighetsmäklare.
Respondent 11
Intervju 4/5–21 14:00 via Microsoft Teams
Respondent 11 jobbar i Sankt Petersburg Ryssland som utvecklingschef och projektledare.
Kap 3.METOD
Genomförande
Innan varje möte fick respektive respondent ett informationsbrev där det framgick syftet med intervjun, vilka områden det berör samt vilka författarna är. Med informationsbrevet gavs det tid för respondenten att hinna tänka igenom ämnet och förbereda sig på eventuella frågor utan att ta del av de aktuella frågorna som ställdes vid intervjun (Hedin, 1996).
Intervjuerna genomfördes med videosamtal via Teams och med röstsamtal via telefon. Samtliga intervjuer inleddes med en beskrivning om examensarbetets syfte och omfattning, därefter fick respondenten berätta kort om sig själv och sin arbetslivserfarenhet, sedan ställdes intervjufrågorna.
Etiska aspekter
Etiska aspekter bör tas hänsyn till vid en intervjustudie samt i planeringsstadiet. Innan intervjuerna påbörjades delgavs respondenterna information enligt informerat samtycke, vilket betyder att studiens allmänna syfte, publicitet och frivilligt deltagande förklaras (Brinkmann och Kvale, 2014). Intervjuerna spelades in efter respondenternas samtycke.
Analysmetod
Efter varje utförd intervju skrevs hela intervjun ned och sammanställdes.
Intervjuerna lämnades sedan under några dagar för att skapa distans och låta dem mogna. Intervjuerna lästes och lyssnades igenom igen där nyckelord valdes ut för att hitta vad som var särskilt relevant för studien.
Relevant information från intervjuerna strukturerades efter frågeställningarna för att få en sammanhängande röd tråd mellan de olika intervjutexterna (Hedin, 1996).
Beräkningar
Litteraturstudien med avseende på lagrum tillsammans med intervjustudien låg till grund för de beräkningar som utfördes. Genom undersökning av lagrum togs underlag fram för vad som går att avstå från att färdigställa i lägenheterna, vilket validerades och säkerställdes via intervjustudien.
Projektdata
Beräkningarna utfördes på systemhandlingar för projektet Bofinken i Uppsala. Bofinken består av två huskroppar, hus 5 och hus 6 som omfattar totalt 36 lägenheter. Bofinken är en del av ett större projekt vid namn Nästet. Bofinkens två hus har en sammanlagd BTA om 3368 kvm och BOA om 2232 kvm. Projektets ursprungliga tidplan hade en planerad projekttid om 18 månader, vilket beräknas vara från beredning av mark till första inflyttning.
Beräkningsguide
Med hjälp av de beslut som fastställdes vid studerande av Boverkets byggregler och intervjustudien anpassades kostnadskalkylens byggkostnader för projektet med avseende på de bortval och prisjusteringar som gjorts. Somliga prisjusteringar har uppskattats då antingen material behövt bytas ut alternativt reduceras från ursprunglig mängd.
Vidare anpassades tidplanen i Power Projects efter de reviderade byggkostnaderna för att fastställa hur mycket platsomkostnaderna tillhörande projektet reducerades via revidering av tidplanen. Likt uppskattande av materialåtgång för en del av arbeten har tidsåtgången behövt uppskattas med hjälp av kunnig personal.
Slutligen gjordes avdrag från den totala entreprenadkostnaden med avseende på tjänstemannakostnader och platsomkostnader via ett procentuellt schablonavdrag. Schablonavdraget kombinerades med avdraget för byggkostnader i syfte att vidare beräkna den slutliga prisreduktionen för projektet. Via den totala kostnadsreduktionen kunde prisreduktionen per lägenhet och slutpriset till kund fastställas.
Tillvägagångssättet illustreras av Figur 3.1.
Kap 3.METOD
Figur 3.1, Illustration av beräkningsprocessen.
Bestämma bortval
Justera byggkostnader
Justera tidplan
Avdrag på kostnadskalkyl
Fastställa slutpris
LITTERATURSTUDIE OCH LAGRUM
I detta kapitel återfinns litteraturstudien och relevanta lagrum som delats upp i respektive avsnitt för att lätt kunna avskilja dessa.
Litteraturstudie
Nedan följer den litteraturstudie som belyser kundens krav gällande flexibilitet och bostadsanpassning. Vidare har massanpassning och individens behov av personlig prägel undersökts.
Flexibilitet
En flexibel bostad definierar Schneider och Till (2005) som en bostad anpassad för valmöjligheter beroende på bruk och konstruktion, alternativt utformad för förändring över tid. Begreppet grundar sig väl i den modernistiska ideologin, då flexibilitet har en bra ställning i förhållande till den industriella prefabriceringen samt modernismens intresse för nya typer av bostäder (Schneider och Till, 2005).
Arkitekter ifrågasatte tidigt olika levnadsmönster, de såg bostaden som något som kunde förändras över tid och anpassas efter de boende. 1927 utforskade Ludwig Mies van der Rohe, tillsammans med andra arkitekter flera olika planlösningar för hans flerfamiljshus enligt Figur 4.1.
Kap 4. LITTERATURSTUDIE OCH LAGRUM
För att möjliggöra de flexibla planlösningarna ritade van der Rohe enbart in köket och badrummet som fasta rum, där resterande yta fick disponeras efter de boendes behov för att göra det så fritt som möjligt.
Van der Rohe menade på att ett av de viktigaste arkitektoniska elementen för en bostad var flexibilitet. Flexibiliteten möjliggör användaren att själv bestämma hur bostaden ska vara utformad efter sina egna behov, i stället för att de ska leva sina liv efter en arkitektoniskt förutspådd framtid (Schneider och Till, 2005).
1942 föreslog Walter F. Bogner ett helt prefabricerat hus indelat i ett rutnät om 8x8 fot stora kvadrater uppdelat på tre sektioner. En sektion skulle bestå av en installationsenhet om badrum och kök, där resterande sektioner delas upp beroende på användningsområde vilket visas enlig Figur 4.2. Meningen med konceptet var att skapa ett flexibelt boende som kunde anpassas efter antalet familjemedlemmar (Schneider och Till, 2005).
Figur 4.2, Arkitekten Walter F. Bogners förslag av en prefabricerad flexibel bostadslösning år 1942 (Schneider och Till, 2005).
Bostadsanpassning
Olikheten mellan bostaden och kundens förväntningar på bostaden menar Griz m fl (2017) utgår från definitionen av vad en bostad ska vara, vilket har utformats efter universella parametrar. Dessa parametrar styrs av befolkningens livsstil och vanor. Utvecklare av marknadsförings- strategier använder sig av dessa parametrar tillsammans med massmedia för att främja deras produkters egenskaper och garantera
I artikeln vill Griz m fl (2017) förmedla hur ett hem beskriver personen som bor där. Inredningsval och bostadsutformning menar författarna förknippas med en socioekonomisk status, som många anser vara en viktig del av deras identitet. Förutom socioekonomiskt status skapar valfriheten möjligheter för den boende att särskilja sitt hem från sina grannar (Griz m fl, 2017).
Ett exempel på att ”leva bra” förklarar Griz m fl (2017) speglar specifika bostadsegenskaper, men även kringliggande resurser som exempelvis fritidsanläggningar och lekplatser. Bostadsegenskaperna kan vara exempelvis badrum i direkt anknytning till sovrummet eller ett hemmakontor vilket möjliggör att jobba hemifrån (Griz m fl, 2017).
Bostadsutvecklarna har skapat ett samband mellan handlingen att köpa en lägenhet med avseende på smak och att ”leva bra”, trots likheterna mellan lägenhetsdesign som erbjuds på marknaden. Likheterna hävdar Griz m fl (2017) är viktiga för att kunna jämföra bostadskvalitéerna medan det främjar att fler vill göra förändringar på sin lägenhet innan och under produktionsskedet. Detta innebär att lägenheternas utformning är irrelevant för kunden som egentligen tänkt anställa utomstående byggfirmor för att utforma lägenheten efter eget behov.
Förändringarna varierar från att göra om sovrum till att riva ner väggar för att skapa en mer öppen planlösning (Griz m fl, 2017).
Individens behov av personlig prägel och flexibilitet
I ett examensarbete av Söderberg (2011) beskrivs det hur människan har utvecklat ett behov att vilja definiera sig själv och sin livsstil mer och mer med tiden, bland annat via sin bostad. Denna utveckling ställer mer krav på byggföretagens slutprodukt och anpassning till kund. Samtliga byggföretag erbjuder i dag någon form av tillval där kunden själv får vara med och utforma sin bostad, sätta sin egen personliga prägel.
Genom att ge rum för kunden att sätta sin personliga prägel på sitt boende ger det upphov till individen att kunna definiera sig själv och sin livsstil genom sin bostad. Den yngre generationen ser det som extra viktigt att kunna göra sin bostad till något personligt, att bostaden ska säga något om personen som bor där. Det Söderberg (2011) menar på är att ju längre samhället strävar från det traditionella sättet att bo och leva, desto viktigare blir de fria valmöjligheterna som identifierar oss.
Kap 4. LITTERATURSTUDIE OCH LAGRUM
Vid en enkätundersökning utförd av Jonsdotter m fl (2016) hade 50 procent av de tillfrågade någon gång målat, tapetserat eller kaklat om i delar av sin bostad. Drivkraften bakom utförandet förklaras påverkas av flera faktorer, varav en faktor benämns som ”personifiering av lägenheten”. Begreppet förklaras genom att de boende byter ytskikt eller utrustning på grund av personlig smak (Jonsdotter m fl, 2016).
Att kunna göra förändringar på sin bostad ser flera som en kvalitet, om inte en avgörande faktor för ett bostadsköp. I rapporten Att bygga och bo - Intervjuer med 11 hushåll om kvalitet och bostadsanpassning av bostadsrättslägenheter skriven av Jonsdotter m fl (2016) har flera av de intervjuade förklarat möjligheten att göra förändringar som positivt och avgörande. Intervjupersonerna utrycker hur de uppskattar möjligheterna att kunna bygga om, där de främst syftar till lägenhets- utformningen och rumsindelningen. Flera av de drivande anledningarna till förändring av planlösning är att göra det möjligt att byta funktion mellan ytor, ta bort outnyttjad yta eller skapa fler rum (Jonsdotter m fl, 2016).
Massanpassning
Begreppet massanpassning förklarar Griz m fl (2017) hur det innefattar möjligheten att skapa anpassade produkter i stor skala till förhållandevis samma kostnad som dagens standardiserade industritillverkning möjliggör. Massanpassning används i dag inom fordonsindustrin, flygteknik och den marina industrin, men författarna menar att det kan tillämpas på byggindustrin för att gynna både konsumenter och byggföretagen (ibid.). Massanpassning kan implementeras i byggindustrin utan att behöva kompromissa med arkitektoniska och byggtekniska kvalitéer, samtidigt som andelen nöjda kunder kan öka (Griz m fl, 2017).
I artikeln Have it your way: consumer attitudes toward personalized marketing av Goldsmith och Freiden (2004) beskrivs fyra olika tillvägagångssätt för att uppnå massanpassning. Det första kallar de för collaborative customizers, vilket går ut på att samarbeta med kunden och skapa en anpassad produkt utifrån vad kunden efterfrågar. Det andra tillvägagångssättet beskrivs genom benämningen adaptive customizers.
Detta innefattar att produkten skapas i ett standardutförande för att sedan ge kunden möjligheter att modifiera produkten i efterhand. Vidare förklarar Goldsmith och Freiden (2004) hur det tredje tillvägagångssättet
tillverkas, men marknadsförs olika beroende på vilken målgrupp den ska riktas mot. Slutligen kan personliga produkter tillverkas och marknadsföras mot en specifik målgrupp utan att målgruppen i fråga vet om det. Detta kallas för transparent customizers (Goldsmith och Freiden, 2004).
Lagrum - Boverkets byggregler
Här presenteras de lagar och bestämmelser som är relevanta för studien utifrån Boverkets byggregler.
Regler för bostadsutformning Rums- och utrymmeskrav
I huvudsak ska bostäder utformas, inredas och utrustas med hänsyn till sin långsiktiga användning (Boverket, 2020).
I bostaden ska det finnas:
o minst ett komplett badrum
o rum för daglig samvaro eller avskiljbar del av rum o rum för sömn och vila eller avskiljbar del av rum
o rum med inredning och utrustning för matlagning, eller avskiljbar del av rum
o utrymme för måltider i rummet för matlagning eller i närheten o entré med utrymme för ytterkläder
o utrymme för att tvätta och torka kläder maskinellt om gemensam tvättstuga saknas
o utrymme och inredning för förvaring
• inredningslängden för matlagning bör vara minst 1,80 m
• inredningslängden för förvaring bör vara minst 1,20 m
• platsen för ytterkläder bör vara minst 0,40 m bred.
Bostäder om högst 35 m2
En bostad med en bostadsyta på högst 35 m2 måste utformas efter sin storlek. Funktionerna för daglig kontakt, sömn och vila samt matlagning kan vara i samma rum och behöver inte vara avskiljbara (Boverket, 2020).
Kap 4. LITTERATURSTUDIE OCH LAGRUM
Bostäder större än 35 m2 och högst 55 m2
För bostäder med en bostadsarea mellan 35 m2 och 55 m2 ska bostaden utformas med hänsyn till sin storlek. Det krävs enbart att rummet för sömn och vila eller rummet för matlagning är en avskiljbar del av ett rum. Den avskiljbara delen ska ha fönster mot det fria och utformning ska vara sådan att den kan avskiljas från resten av rummet samtidigt som den behåller sin funktion. Rummet eller den avskiljbara delen av rummet behöver inte ha plats för en parsäng (Boverket, 2020).
Bostäder större än 55 m2
För bostäder med en bostadsarea större än 55 m2 ska bostaden utformas med hänsyn till antalet personer den är ämnad för. Bostaden bör ha plats för parsäng i minst ett rum alternativt i en avskiljbar del av ett rum avsett för sömn och vila (Boverket, 2020).
Avskiljbar del av rum
Avskiljbar del av rum ska ha fönster mot det fria och utformas så att det uppfyller kraven på bibehållen funktion vid avskiljning från resten av rummet. Kravet på avskiljbarhet innefattar inte att bostaden från början måste vara avskilt med väggar, men att det ska finnas möjlighet att sätta upp väggar i efterhand. Bostaden måste då utformas på ett sådant sätt att de rumsavskiljande väggarna kan sättas upp så att kravet på fönster uppfylls. Rummet för personlig hygien är det enda rummet som kräver ett eget rum enligt byggreglerna (Boverket, 2020).
Badrum
Grundkravet för badrumsutformning är att det ska finnas ett avskilt rum för personlig hygien. Badrummet ska vara utrustat med tvättställ, toalettstol och dusch samt förses med minst en golvbrunn. För att uppfylla kravet utrymme för att tvätta och torka kläder maskinellt krävs utrymme om 0,6 x 0,6 m för kombinerad tvättmaskin och torktumlare, således behöver inga fysiska maskiner vara installerade (Boverket, 2020).
Matlagning
Köket ska vara utrustat med köksinredning som krävs för tillagning och förvaring av mat samt uppfylla säkerhetskrav. Det allmänna minsta utrustningsalternativet för ett kök bör omfatta:
o en beredningsyta om minst 0,60 m och ett diskbänkskåp med beslag om minst 0,60 m
o en spis med minst 2 plattor o ett kylskåp om 150 L
o förvaringsutrymme i ovanstående bänk- och möjliga väggskåp.
Förvaring, förråd och säkerhet
För bostadskomplement finns krav på låsbart utrymme för förvaring av säsongsutrustning i anslutning till- eller i bostaden. I bostadens närhet ska det även finnas förvaring av barnvagnar, cyklar, utomhusrullstolar, rollatorer samt utrymme för postboxar (Boverket, 2020).
Förvaringsutrymmen för förvaring av kemisk-tekniska preparat, medicin och dylikt ska kunna anordnas. Förvaringsutrymmena bör vara svåråtkomliga för barn, alternativt förses med säkerhetsbeslag. En enkel lösning är ett medicinskåp som placeras minst 1,40 m över golvet, förslagsvis i ett högskåp (Boverket, 2020).
GENOMFÖRANDE
Nedan följer genomförandet av den intervjustudie och beräkningsavsnitt studiens resultat grundar sig i. Frågorna som diskuterats i intervjuavsnittet redovisas i BILAGA 10.1.
Intervjustudie Respondent 1
Respondent 1 inleder med att förklara hur hen hört talas om liknande koncept utomlands, specifikt i Tyskland där hen vet att det funnits i flera år. I Tyskland tar de boende med sig sina vitvaror när dem flyttar eftersom man kan flytta in i en tom lägenhet förklarar Respondent 1.
Tysklands lagar är inte lika reglerande som den svenska lagstiftningen när det kommer till nybyggnation menar Respondent 1. Vidare förklarar Respondent 1 hur Naked Flat går att genomföra och hur man kan producera en bostadsrätt med lägre standard som uppfyller kraven i BBR.
För förvaring är det vanligt med linneskåp eller garderob men det finns inget krav som säger att det fysiskt måste finnas i lägenheten, det räcker med en yta som avsedd för förvaring menar Respondent 1. Vidare förklarar Respondent 1 att det inte finns någon regel som säger att man måste ha överskåp i köket, det räcker med underskåp.
Badrummet måste vara komplett för att godkännas, däremot menar Respondent 1 att man kan vidta åtgärder för att göra badrummet billigare i stället för att det levereras komplett med kakel och klinker.
Respondent 1 nämnde att man kan använda sig av en plastmatta som tätskikt vilket sedan går att lägga kakel och klinker på i efterhand av kunden.
Respondent 1 antyder att en del byggnadsnämnder gör fel när det gäller tvättmaskiner i badrum. Det står i BBR att det bara ska finnas plats för att tvätta och torka maskinellt i lägenheten om det inte finns någon gemensam tvättstuga. Det räcker alltså med framdragna rör och tillräckligt med yta i badrummet som är redo att användas för kombinerad tvättmaskin och torktumlare menar Respondent 1.
För sovrummet berättar Respondent 1 att det som krävs är ett fönster, tilluft och att det syns på ritningen att sovrummet går att skilja av i efterhand. Det finns inget som förhindrar en från att ha en lägenhet med öppet sovrum.
Vidare förklarar Respondent 1 hur det inte finns krav på ytskikt förutom i badrummet och att det blir allt vanligare med kunder som vill ha slipat betonggolv. Ett rått utförande förminskar den totala material- användningen som är en stor del av miljöfrågan och just hållbart byggande menar Respondent 1.
Respondent 1 säger att tanken är god och att det är en smart lösning på att möjliggöra bostäder för flera som har svårt att ta sig över kontantinsatsen eller som vill kunna styra mer av lägenhetens utseende.
Regelverket som är i Sverige gör det svårt att genomföra liknande koncept som i exempelvis Tyskland och att det skulle behöva ses över.
En hel del av reglerna är knepiga och specifikt byggreglerna skulle behöva ses över då många av dem handlar om att kommunerna ska spara pengar, inte att lägenheterna i sig ska vara korrekt utförda menar Respondent 1.
Respondent 2
Respondent 2 inleder med att säga att hen hört talas liknande koncept en gång tidigare här i Sverige samt white och grey finish i Ryssland och de baltiska länderna. Någon personlig koppling till liknande koncept har Respondent 2 inte haft då det inte finns i samma utsträckning på den svenska marknaden. Det förklarar hen har att göra med de begränsningar och standarder som finns inom den svenska byggbranschen.
Respondent 2 förtydligar att de krav som ställs på förvaring går att uppfylla via utdragbara lådor under bänkskivan som ska vara 1,20 m.
Annan förvaring i lägenheten ska det endast finnas plats för, inga fysiska möbler krävs bortsett från hatthylla och medicinskåp.
Vidare nämner Respondent 2 hur det kan understrykas med hjälp av föreningsstadgar och upplåtelseavtal där det framgår tydligt vad kunden får göra i lägenheten och hur arbetet ska göras ordentligt för att ställa krav på hållbart byggande. Det är viktigt att ta hänsyn till vilken kommun man bygger i eftersom det skiljer sig en del mellan
Kap 5.GENOMFÖRANDE
byggnationer är något föråldrade tycker Respondent 2, särskilt med hänsyn till tillgänglighet och bostadsutformning när man försöker bygga effektiva bostäder. Kommunerna och BBR försvårar byggnation av flexiblare bostäder som Respondent 2 önskar.
Det finns många kundtyper med olika krav och preferenser vid köp av bostäder påpekar Respondent 2. En del kunder vill ha allt färdigt i lägenheten inför inflyttning medan andra kunder anser att det är kul att kunna bestämma mer kring sin bostads utseende. I helhet antyder Respondent 2 att de flesta kunder tycker det är positivt att kunna styra sin lägenhet efter sin önskan med hänsyn till budget och valmöjligheter.
Idén har en bra grundtanke, att fler ska ha möjligheten att köpa en bostad med enklare standard antyder Respondent 2. Ett problem som kan uppstå är svårigheten att få lån på en bostad som man inte vet hur standarden kommer utvecklas och detta eventuellt skulle innebära problem med banken menar Respondent 2. De restriktioner BBR medför anser Respondent 2 förhindrar Naked Flats enkelhetsdrag, men förklarar det ändå som möjligt att producera lägenheter med en lägre standard så länge kraven i BBR uppfylls.
Respondent 3
Respondent 3 inleder med att berätta att hen hört talas om liknande koncept tidigare, främst utomlands där det byggs med en enklare standard. Respondent 3 menar på att Sverige har en väldigt hög standard när det gäller just bostäder, där liknande koncept undermedvetet applicerats utomlands på grund av en lägre bostadsstandard.
I badrummet ska det finnas avsedd plats för kombimaskin eller separat tvättmaskin och torktumlare säger Respondent 3. Med avsedd plats menas att det ska finnas plats och framdragna ledningar för nyttjande av maskinell tvätt- och torkning. Om det finns en tvättstuga i fastigheten behöver det inte finnas avsedd plats i lägenheten säger Respondent 3.
Att bostaden inte skulle vara försedd med innerväggar utöver badrummet ser Respondent 3 inget problem med. Gällande ventilation är det inga problem rent lagmässigt förutsatt att en obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförts som är ett myndighetskrav.
Respondent 3 menar att så länge det byggs efter kraven är det upp till köparen hur hen väljer att göra efter inflyttning, precis som vid köp av bostadsrätt i dag och således ingen begränsning för byggherren.
Vidare säger Respondent 3 att föreningen kan skriva i stadgarna och förtydliga vad som gäller vid rumsindelning med hjälp av innerväggar och betona att det måste vara korrekt utfört för långsiktig användning av bostaden. Detta gör att ett mycket större ansvar hamnar på bostadsköparen. Dock måste all typ av dokumentering som bostadsköparen kan tänkas behöva vid förändring av sin bostad som skulle kunna orsaka missöde förses innan köpet och vid inflytt eftersom det är allmän avtalsrätt. Entreprenören förser köparen med en produkt, vilket i det här fallet är en lägenhet där köparen skriver under vad hen köper och vilka villkor som gäller säger Respondent 3.
Respondent 3 förtydligar att mycket av arbetet som tänkt utföras av köparen bör utföras korrekt för att förhålla sig till hållbart byggande. En annan lösning till att reglera färdigställandet kan vara ett regelverk som gäller för konceptet säger Respondent 3. Vidare kan det tänkas finnas kunder som inte vill färdigställa lägenheten och ha exempelvis betonggolv eller betongväggar, det leder till minskad användning av material och materialsvinn i allmänhet.
Respondent 3 har en positiv inställning till Naked Flat och tror att det skulle finnas en efterfrågan, dock är Sverige fega när det kommer till att testa nya saker på bostadsmarknaden. Sverige är ett av de mest innovativa länderna, men att vi har svårt att bryta metoder och trender som används, vilket till stor del beror på det klimat vi lever i. Respondent 3 säger att Naked Flat och liknande koncept är mycket möjligt i dag och att vägen till att det implementeras inte är allt för långt bort.
Beroende på stadgarna i föreningen kan det bli problem, exempelvis måste det understrykas hur de boende inte har rätt att göra några klagomål om kunden har färdigställt sin lägenhet själv säger Respondent 3. Genom stadgarna ligger det inget ansvar på föreningen i sig och inte heller förvaltaren. Respondent 3 ser hur det kan bli problematiskt, men inte omöjligt så länge hänsyn tas till alla problemområden.
Respondent 3 säger att hen tror att ett större byggföretag skulle kunna ta lite risker och testa på Naked Flat i ett mindre projekt för att se hur den svenska marknaden svarar på konceptet.
Kap 5.GENOMFÖRANDE
Respondent 4
Respondent 4 har hört talas om liknande koncept i Tyskland och Baltikum samt här i Sverige. Det finns alltid en marknad för kunder som vill bygga själv på sitt boende oavsett bostadstyp säger Respondent 4.
Anledningen till liknande koncepts framgång i Tyskland är deras lägre krav på bostäder jämfört med Sverige säger Respondent 4. Skulle det bara byggas i Sverige som de bygger i Tyskland hade det inte sålt lika bra här eftersom skillnaderna på efterfrågan, regelverk och klimat skiljer sig mellan landen. Kundbasen i Baltikum och Tyskland vill ha billiga och nyproducerade bostäder, detta möjliggörs genom att utrustning och standarden sänks säger Respondent 4.
Respondent 4 ställer sig kritiskt till reglerna som gäller för bostadsbyggande i Sverige. Reglerna är för strikta, vilket leder till problem när det byggs. Den största begränsningen för nyproduktion som påverkas av reglerna är kraven på tillgängligheten menar Respondent 4.
Kundens efterfrågan på Naked Flat i Sverige beror helt på vart företaget köper marken och ämnar bygga säger Respondent 4. Kundernas behov varierar stort beroende på plats. Det är oerhört viktigt att ta tänka igenom vart ett sådant koncept skulle byggas för att säkerhetsställa att den kundtypen som eftertraktar det ska vilja bo där det byggs.
Respondent 4 säger hur det finns kunder som vill skaffa ett nytt fräscht boende till ett billigare pris där lägenheten kan färdigställas själv med möjligheten att välja materialval utifrån kundens budget. Fördelen är att kunden i princip har full kontroll över lägenhetens utseende då ett steg tas bort i jämförelse med att köpa en fullständig bostadsrätt, vilket är rivning och borttagning av det befintliga. På så sätt ser Respondent 4 att Naked Flat ställer sig väl till hållbart byggande då rivning eller förändring bidrar till materialsvinn, vilket skulle förminskas genom konceptet. Vidare förklarar Respondent 4 hur en billigare lägenhet möjliggör att fler kan köpa och sedan färdigställa den över en längre tid om grundkapitalet inte finns.
Respondent 5
Respondent 5 inleder intervjun med att förklara hur hen hört talas om liknande koncept tidigare, men inte i någon större utsträckning.
Liknande koncept har setts i annonser för radhus där inga innerväggar funnits, men det gäller för det mesta äganderätt vilket inte är lika reglerat som bostadsrätter menar Respondent 5. Hen har även hört talas om att flera flyttar tillsammans med sina vitvaror i andra länder vilket kan ses som märkligt i Sverige där det inte är tillåtet i bostadsrätter. Naked Flat är intresseväckande men det krävs nog att fler utforskar vad det finns för möjligheter menar Respondent 5.
Ur ett kundperspektiv tror Respondent 5 att Naked Flat uppskattas av många, särskilt när det gäller möjligheten att måla väggar och lägga golv själv. Att kunden får välja kakel och klinker själv ser Respondent 5 som positivt eftersom det är omöjligt att kunna erbjuda hela sortimentet på marknaden.
Kundbasen skulle kunna vidgas med Naked Flat säger Respondent 5, främst med hänsyn till en lägre kontantinsats och fler möjligheter för kundanpassning. När det görs åtgärder på egen hand i en lägenhet byggs det upp en starkare personlig koppling till lägenheten som kan vara en framgångsfaktor för konceptet säger Respondent 5.
Utöver kundens egen påverkan på lägenheten är det positivt att kunden kan få tillgång till en fullt beboelig lägenhet tidigare än vid standardiserade byggprojekt säger Respondent 5. Oftast köper kunder in sig på en lägenhet innan markarbetet påbörjas, långt innan det går att flytta in och kan den tiden kortas ner kan det locka fler kunder hävdar Respondent 5.
Anledningen till att liknande koncept inte är tillämpat i bredare utsträckning i dag förklarar Respondent 5 beror på tradition och de regler som finns. Kraven på tillgängligheten leder till att projekteringen av bostäder försvåras, Respondent 5 nämner problematiken som kan uppstå vid byte av leverantörer med olika mått eftersom man arbetar med millimetrar vid projektering och planlösningsutformning.
Kap 5.GENOMFÖRANDE
Respondent 6
Respondent 6 inleder med att förklara hur hen enbart hört talas om liknande koncept tidigare i Sverige. Fortsättningsvis nämner hen att Naked Flat är ett intressant koncept och tycker det skulle vara spännande att se företag våga testa nya saker.
Vid färdigställande av lägenheten ser Respondent 6 hur det kan bli problematiskt, hen menar främst på hur det kan vara svårt att göra det smidigt om alla i bostadsrätten ska utföra arbeten samtidigt. Vidare förklarar Respondent 6 hur de hållbara aspekterna gällande Naked Flat blir svåra att förhålla sig till eftersom det kommer leda till att kunderna regleras. Hen menar främst hur grundtanken – flexibelt boende, direkt blir mindre flexibelt om det ska regleras. Det kan bli svårt att hitta en balans, men givetvis är det möjligt säger Respondent 6.
En lösning för att se till så att arbeten utförs korrekt och hållbart med bra och miljövänliga material säger Respondent 6 att en samarbetspartner kan införas. Hen menar att det skulle göra slutarbetet mer rationellt i jämförelse med att kunden helt och hållet ska färdigställa sina lägenheter på egen hand, vilket kan föreställas bli en väldigt irrationell arbetsgång.
Fortsättningsvis säger Respondent 6 att det återigen tar bort lite från grundtanken i Naked Flat, men att det skulle kunna göra det mer kontrollerbart.
För att ta ställning till hållbart byggande säger Respondent 6 att hen har svårt att se hur det kan bli mer hållbart än dagens standardiserade byggnader. Vidare berättar Respondent 6 att mindre användning av material och materialspill är ett faktum som kan ses miljövänligt, men det är inget som går att räkna på eftersom man i förhand inte vet vem som kommer göra vad i lägenheterna.
Anledningen till att liknande koncept inte finns i på den svenska marknaden i någon större utsträckning tror Respondent 6 har att göra med den enkla anledningen att vi är väldigt bekväma i Sverige. Vi svenskar är väldigt vana med att få det ”upplagt och färdigt”.
Byggbranschen i Sverige har väldigt många standarder som följs och därav är det svårt att implementera säger Respondent 6.
Respondent 7
Respondent 7 har inte hört talas om liknande koncept tidigare men påpekar hur det alltid är fokus på att förminska användningen av material för att spara in pengar, speciellt när det gäller installationer som hen främst arbetar med. Genom att förminska materialåtgången blir mängden materialsvinn indirekt mindre vilket kan ses som positivt ur ett miljöperspektiv säger Respondent 7.
El projekteras efter en standardmöblering för planlösningen där uttag placeras i syfte att skapa en bra installation anpassat efter lägenhetsutformningen säger Respondent 7. Möjligheten för kunden att placera innerväggar ser Respondent 7 inte som någon begränsning och förklarar hur det är förekommande att kunder flyttar om väggar, liknande situation hanteras vid projektering av tillvalsväggar.
Respondent 7 förtydligar lagkraven som säger att en behörig elektriker krävs för dragning av el då det är en säkerhetsrisk, vilket man måste ta hänsyn till för att det ska vara hållbart.
Respondent 8
Respondent 8 har hört talas om liknande koncept tidigare i Sverige men vet inte hur det har gått för dessa projekt i slutändan. Det diskuteras om en möjlig tidsbesparing alternativt kostnadsbesparing via projektering och installation av VVS, men Respondent 8 är osäker och förklarar hur det skulle behövas genomgående kalkyler för just det arbetsmomentet.
Om man skulle utgå från befintliga ritningar för att sedan applicera Naked Flat utifrån dessa förklarar Respondent 8 hur några förändringar med hänsyn till placering av tilluftsdon inte behövs. Detta medför att köparen inte avviker helt och hållet från den tänkta rumsutformningen menar Respondent 8.
Gällande kundernas möjlighet att ändra rumsutformningen ser hen ingen begränsning. Respondent 8 menar att det inte skiljer sig från dagens bostadsrätter där folk måste ta i beaktning till- och frånluftsflöden vid förändring av planlösning och rumsutformning.
