Foyen Advokatfirma Kommanditbolag Att: Henrik Ståhlberg
Box 7229
103 89 Stockholm
20 maj 2020
Skatterättsligt memo avseende förvärvsstruktur
Vi avger härmed vårt memo avseende de skatterättsliga effekterna till följd av vald förvärvs- och ägarstruktur. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB:s (”nedan PwC”) ansvar gentemot er regleras i uppdragsavtalet mellan oss (nedan ”Avtalet”).
Promemorian och våra kommentarer har baserats på PwC:s uppfattning om den riktiga tolkningen av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen som var kända för oss vid tidpunkten för upprättandet av denna promemoria. Därefter genomförda förändringar av lagar, föreskrifter, rättspraxis och andra uttalanden till vägledning för rättstillämpningen har inte beaktats.
Promemorian är skriven för att tillgodose ert specifika behov och ändamål. Andra eventuella läsare av promemorian än företrädare för er kan därför inte förlita sig på innehållet i promemorian för sina ändamål och ska vara införstådd med att PwC inte accepterar någon form av ansvar eller
skadeståndsskyldighet gentemot utomstående som tar del av promemorian.
PwC, 113 97 Stockholm, Besöksadress: Torsgatan 21 T: 010-2124000, F: 010-2143000, www.pwc.se
Bakgrund och uppdrag
Sollentuna kommun (“Kommunen”) planerar att förvärva bolaget Centria Städet Invest AB (“Bolaget”) som äger fastigheten Städet 2 Sollentuna (“Fastigheten”) av Centria Holding AB (Säljaren).
Mot bakgrund av att Kommunen kommer att förvärva Fastigheten genom ett bolagsförvärv, har frågor avseende den fortsatta strukturen av ägandet av Fastigheten uppkommit. PwC har därmed fått i uppdrag att från ett skatterättsligt perspektiv kommentera den planerade förvärvsstrukturen. De skatterättsliga frågeställningar som har uppkommit avseende strukturen av ägandet är:
● Är det ur ett skatterättsligt perspektiv mest lämpligt för Kommunen att fortsätta äga Fastigheten via det förvärvade Bolaget eller bör innehavet struktureras om på så vis att Kommunen äger Fastigheten direkt
● Om Fastigheten ska ägas via det förvärvade bolaget, ska Kommunen eller kommunkoncernen äga Bolaget
● Vad som är viktigt att tänka på ur ett skatterättsligt perspektiv när Kommunen är hyresgäst Nuvarande bolagsstruktur i Kommunen
Slutsats
Det mest fördelaktiga ur ett skatterättsligt perspektiv för Kommunen är att behålla ägandet av Fastigheten via det förvärvade Bolaget. Om Fastigheten ska ägas direkt av Kommunen behöver en överlåtelse av Fastigheten ske från Bolaget till Kommunen vilket skulle innebära
beskattningskonsekvenser. Lämpligast är att placera det förvärvade Bolaget så att det ingår i Sollentuna Stadshus AB:s koncern.
Viktigt att tänka på när Kommunen är hyresgäst är att Bolaget tar ut en marknadsmässig hyra för att undvika uttagsbeskattning i inkomstskattehänseende och omvärdering av beskattningsunderlaget för moms.
Analys
Placering av Bolaget
Fastigheten överlåts från Bolaget till Kommunen
Om Kommunen efter förvärvet av Bolaget beslutar att äga Fastigheten direkt måste Fastigheten överlåtas från Bolaget till Kommunen vilket skulle innebära beskattningskonsekvenser.
Det normala vid en intern försäljning av en fastighet är att göra en underprisöverlåtelse vilket inte utlöser någon inkomstskatt. En grundförutsättning för att kunna genomföra en underprisöverlåtelse utan skattekonsekvenser är dock att mottagaren av tillgången är skattskyldig. Eftersom Kommunen inte är skattskyldig till inkomstskatt kommer en överlåtelse av Fastigheten i stället att uttagsbeskattas.
Uttagsbeskattning innebär en beskattning som om Fastigheten hade sålts till dess marknadsvärde. Det innebär att Centria Städet Invest AB kommer att beskattas med 21,4 % för den latenta vinsten,
beräknad som skillnaden mellan Fastighetens marknadsvärde och dess skattemässiga värde.
Därutöver uppkommer en skyldighet för Kommunen att erlägga stämpelskatt om 1,5 % på det högsta värdet av ersättningen och taxeringsvärdet, vilket normalt innebär att stämpelskatten utgår på ersättningen som antas vara högre och överensstämma med marknadsvärdet.
En fördel för Kommunen att äga Fastigheten direkt är dock att den - i Kommunens hand - kommer att taxeras som en specialenhet vilket innebär att ingen fastighetsskatt kommer att utgå. Om Fastigheten ligger kvar i Bolaget utgår fastighetsskatt.
Om Kommunen förvärvar Fastigheten från Bolaget, kan Kommunen i samband med förvärvet välja om Kommunen vill ha kvar frivillig skattskyldighet för moms för de lokaler som hyrs ut till externa företag eller om den frivilliga skattskyldigheten ska upphöra i samband med förvärvet. Om Kommunen väljer att överta den frivilliga skattskyldigheten, ska Kommunen debitera moms på hyran till de externa hyresgästerna på motsvarande sätt som Bolaget tidigare har gjort. Kommunen får i så fall också dra av ingående moms på kostnader avseende de uthyrda lokalerna i affärsmomssystemet, medan
Kommunen i fråga om de lokaler som Kommunen ska använda i sin egen momsfria verksamhet får söka ersättning för ingående moms från kommunkontosystemet.
Om Kommunen inte vill överta den frivilliga skattskyldigheten, ska Kommunen och Bolaget reglera i fastighetsöverlåtelseavtalet att den frivilliga skattskyldigheten ska upphöra i samband med
överlåtelsen. Kommunen ska i så fall hyra ut lokalerna till externa hyresgäster utan moms och får då i stället söka ersättning för den ingående momsen avseende de uthyrda lokalerna via
kommunkontosystemet. Om Kommunen föredrar detta alternativ bör det även granskas ur ett hyresrättsligt perspektiv.
Om Kommunen förvärvar Fastigheten är det i normalfallet mest fördelaktigt om Kommunen övertar jämkningsskyldigheten för eventuella investeringar på Fastigheten. Kommunen kan då bli skyldig att jämka (återbetala) ingående moms i affärsmomssystemet men ersätts i motsvarande grad i
kommunmomssystemet, varför jämkningen i normalfallet inte medför någon kostnad för Kommunen.
Värt att notera är att om Fastigheten säljs av Kommunen till ett bolag i ett senare led, är det möjligt att Kommunen blir skyldig att justera återbetald moms i kommunkontosystemet, något som bör
utvärderas noggrannare i ett senare led.
Bolaget förblir fortsatt ägare till Fastigheten Allmänt
Om Kommunen väljer att fortsätta äga Fastigheten via det förvärvade Bolaget kommer det inte innebära några beskattningskonsekvenser till skillnad från om ägandet skulle struktureras om till ett direktägande av Kommunen.
För bolag inom samma koncern finns en möjlighet att lämna koncernbidrag till varandra och på så viss utjämna resultaten i koncernbolagen. Uppkommer ett underskott i ett bolag kan det täckas med ett koncernbidrag från ett vinstgivande bolag i koncernen. Koncernbidragsrätt föreligger mellan ett dotterbolag och dess moderbolag under förutsättning att moderbolaget äger minst 90 % av aktierna i dotterbolaget. För att reglerna ska vara tillämpliga krävs att bolagen är företag. Eftersom Kommunen inte är ett företag kan inte koncernbidrag utväxlas mellan Kommunen och något av dess dotterbolag.
Om Bolaget placeras direkt under Kommunen förloras därför möjligheten att använda sig av koncernutjämning med resten av Sollentuna Stadshus AB-koncernen.
Om Bolaget placeras under Sollentuna Stadshus AB eller under något av Sollentuna Stadshus AB:s dotterbolag kommer det att föreligga koncernbidragsrätt mellan Bolaget och de övriga bolagen i Sollentuna Stadshus AB-koncernen. För att koncernbidrag ska kunna utväxlas måste dotterbolaget ha varit helägt av moderbolaget under hela beskattningsåret varför någon koncernbidragsrätt inte kommer att föreligga under förvärvsåret.
Vad gäller avdrag för räntekostnader har ny lagstiftning införts från och med 1 januari 2019.
Reglerna innebär i korthet att det har införts en generell ränteavdragsbegränsningsregel innebärande att avdrag för räntekostnader på såväl interna som externa lån begränsas.
Reglerna innebär att en EBITDA-regel eller en förenklingsregel kan tillämpas för att räkna fram avdragsutrymmet.
● Som utgångspunkt används EBITDA-regeln och avdrag medges då för negativa räntenetton upp till 30 % av ett skattemässigt beräknat EBITDA. Avdragsutrymmet beräknas för varje bolag för sig inom en koncern och kan endast utnyttjas av det enskilda bolaget. Negativa räntenetton som inte får dras av enligt EBITDA-regeln återläggs och ökar bolagets skattemässiga resultat för året. Bolaget kan under en period om maximalt 6 år rulla vidare kvarvarande negativa räntenetton och dra av dessa om det efter att årets negativa räntenetto dragits av, finns ett återstående avdragsutrymme.
● Förenklingsregeln innebär att avdrag för negativa räntenetton medges med maximalt 5 miljoner för hela bolagets intressegemenskap.
Om Kommunen äger Bolaget direkt kan förenklingsregeln eventuellt kunna komma att bli tillämplig, beroende av hur stort negativt räntenetto som kommer att finnas i Bolaget. Bolaget ingår då inte i Sollentuna Stadshus AB-koncernen och behöver inte ta hänsyn till vad några andra bolag kan komma att ha för negativa räntenetton. Sollentuna Stadshus AB-koncernen kommer antagligen inte kunna tillämpa förenklingsregeln då deras sammanlagda negativa räntenetto sannolikt överstiger 5 miljoner kronor. Alla bolag i Sollentuna Stadshus
AB-koncernen kommer då att behöva beräkna sitt avdragsutrymme enligt EBITDA-regeln. För
en beräkning enligt EBITDA-regeln får koncernen sannolikt bättre förutsättningar för avdrag om även Bolaget är inkluderat i Sollentuna Stadshus AB-koncernen och kan vara med och koncernutjämna hela koncernens resultat.
Om Fastigheten ägs via bolag kommer Fastigheten, till skillnad mot om den ägs direkt av Kommunen, att vara taxerad som hyreshusenhet vilket innebär att fastighetsskatt kommer att utlösas. Denna kostnaden bör dock ställas mot de inkomstskattekonsekvenser som utlöses av att överlåta Fastigheten till Kommunen som skulle krävas för att Kommunen skulle få ett direktägande av Fastigheten.
Ur ett momsperspektiv kvarligger Fastigheten i detta scenario i affärsmomssystemet, vilket innebär att Bolaget måste fortsätta hyra ut Fastigheten med frivillig skattskyldighet för att Bolaget ska ha
avdragsrätt för ingående moms på kostnaderna avseende fastigheten.
Bolaget ägs av Sollentuna Stadshus AB-koncernen
Om Kommunen väljer att placera det förvärvade Bolaget under Sollentuna Stadshus AB eller något av dess dotterbolag kommer Bolaget att kunna utväxla koncernbidrag med de andra bolagen i Sollentuna Stadshus AB-koncernen. Om Bolaget ingår i Sollentuna Stadshus AB-koncernen kommer denna också få bättre förutsättningar vid beräkningen av årets avdragsgilla räntor enligt EBITDA-regeln då det finns möjlighet att koncernutjämna även med det förvärvade Bolaget. Vår bedömning är att Bolaget bör placeras under Sollentuna Stadshus AB eller något av dess dotterbolag.
Bolaget ägs direkt av Kommunen
Om Kommunen väljer att äga det förvärvade Bolaget direkt kommer Bolaget inte att ingå i Sollentuna Stadshus AB-koncernen vilket innebär att Bolaget inte kommer kunna utväxla koncernbidrag med de andra bolagen. Bolaget kommer dock att till skillnad mot om de ingår i nämnda koncern kunna använda sig av förenklingsregeln om deras negativa räntenetto inte överstiger 5 miljoner kronor.
Att tänka på när kommunen är hyresgäst
Marknadsmässig hyra
Om en hyra understiger vad som är att anse som en marknadsmässig hyra utan att det kan anses vara affärsmässigt motiverat ska den som tar ut hyran vid beskattningen beskattas som om en
marknadsmässig hyra har tagits ut. Det föreligger därför en risk för inkomstskattemässig
uttagsbeskattning för Bolaget i det fall en för låg hyra tas ut av Kommunen. I momshänseende finns en motsvarande risk för omvärdering av beskattningsunderlaget för moms. Att en för låg hyra tas ut av Kommunen innebär att Bolaget, som mottagare av hyran, får en lägre intäkt och därmed ett lägre beskattningsbart resultat jämfört med om en marknadsmässig hyra hade tagits ut. Huvudregeln är att om inte en marknadsmässig hyra tas ut mellan oberoende parter - dvs. det pris som överlåtaren kan antas få om tillgången eller tjänsten bjuds ut på marknaden under villkor som framstår som naturliga med hänsyn till överlåtarens affärsmässiga situation - ska hyresintäkten vid beskattningen tas upp till ett belopp som anses motsvara marknadsvärdet. Reglerna om uttagsbeskattning förutsätter därför att ett marknadsvärde kan bestämmas.
Enligt vår bedömning är det dock tillåtet i och för sig för en kommun eller ett kommunalt bolag att till övervägande del tillämpa självkostnadsprincipen vid uthyrning till kommunen. Hyressättningen måste dock vara affärsmässig, dvs det kommunala bolaget erhåller en rimlig avkastning på eget kapital i förhållande till bolagets riskexponering.
Självkostnadsbaserad hyra
En självkostnadsbaserad hyra skulle möjligen kunna argumenteras för att vara affärsmässig, förutsatt att hyran följer kostnaderna med en mindre avkastning för eget kapital. En utgångspunkt är dock att Bolaget inte bär någon annan risk kopplad till fastighetsägandet. Detta innebär att om kostnaderna höjs så höjs även hyran och om kostnaderna sjunker så sjunker även hyran. Om hyresgästen i stället bär risken, t.ex. genom att betala värme och stå för underhåll själv, så behöver inte Bolaget i sin hyressättning ta höjd för den risken. På så vis kan hyran anses vara affärsmässig, även om den tycks vara lägre i jämförelse mot motsvarande lokaler, då hyresgästen står risken vilket leder till en lägre men ändå affärsmässig hyra. Vidare bör en mindre marginal erhållas för den förvaltningstjänst som fastighetsägaren tillhandahåller.
Noteras ska dock att ju fler fastigheter med kommunal verksamhet som ägs av tredje part ute på marknaden, desto större risk att självkostnadsprincipen inte anses vara affärsmässig då andra aktörer erhåller högre ersättning för hyror. Om det dock saknas en fungerande hyresmarknad, skulle det eventuellt gå att motivera att självkostnadsprincipen är marknadsmässig.
Att framgångsrikt argumentera för att självkostnadsprincipen är affärsmässig skulle därför innebära att Bolaget behöver redovisa ett mindre överskott som beaktar både avkastning på eget kapital och marginal för utförda tjänster. Erhåller Bolaget en lägre ersättning föreligger risk att prissättningen inte bedöms som affärsmässig. Bolaget ska då uttagsbeskattas vilket innebär att som underlag för
beskattningen måste Bolaget ta upp en ersättning som är i linje med marknadsmässig ersättning oaktat att någon sådan ersättning inte har erhållits.
En prissättning där ersättningen följer kostnaderna ska inte tära på det egna kapitalet. Om
prissättningen trots allt inte medför full täckning med den effekten att Bolagets egna kapital påverkas negativt och behöver återställas med exempelvis ägartillskott, kan även detta medföra negativa skattekonsekvenser.
Med vänlig hälsning
Katarina Menzel Emma Asp
Partner Manager
katarina.menzel@pwc.com emma.asp@pwc.com T: +46 (0) 10 212 47 92 T: +46 (0) 10 212 79 12 M:+46 (0) 709 29 40 75 M: +46 (0) 725 84 99 12
