KVARTERET ÄRLAN
– där nutid möter dåtid
– INBJUDAN TILL DIREKT MARKANVISNING I CENTRALA NÄSSJÖ –
Nässjö är något annat än det typiskt små- ländska, det pittoreska och idylliska. Nässjö är naturligt otämjt, urbant och jordnära. Här lever industriarvet kvar i spännande indu- striella miljöer fulla med historia, byggnader som idag rymmer innovativa framtidsföretag.
Här finns ett rikt kulturliv, från Kulturgatan i Bodafors med rötterna i möbeltillverkningens storhetstid till spektakulär street art på råa husväggar i Nässjö centrum.
Många beskriver själva Nässjö som den lilla storstaden och ibland hör man till och med människor berätta om likheter med New York eller Manchester. Troligtvis är det Nässjös industriella arv som inbjuder till att jämföra städerna. Eller också är det utbudet av buti- ker, restauranger och caféer som för tankarna till storstaden. I Nässjö kan man hitta i princip allt en familj kan behöva, såväl av matvaror och produkter som av upplevelser. Och skulle man trots allt ändå sakna något så finns det mesta inte mer än en tågresa bort.
Foto: Tina Hultman
Nässjö ligger på det som brukar benämnas småländska höglandet.
Den högsta punkten är Tomta- backen – högsta punkten i hela Götaland! Den sträcker sig
Svedberg
KVARTERET ÄRLAN
FÖR 150 ÅR SEDAN kom rallarna till plat- sen och järnvägen har varit en förutsätt- ning för Nässjös utveckling av industri, företag och handel. Att Nässjö är en järnvägsknut med sex olika ingående järnvägslinjer skapar även många möjlig- heter för de som bor och verkar här. I vardagen underlättar tågen pendlingen till och från flera olika närliggande orter och den som vill kan ta sig både till Sveri- ges större städer och till Köpenhamn på ett par timmar.
NÄRHETEN FINNS ÄVEN inom kommu- nen. Närhet till skolor, fritidsaktiviteter, kulturupplevelser och framförallt till na- turen. Att komma ut i naturen i Nässjö är som att kliva ut i de norrländska vidderna eller i de skotska högländerna. Här är luf- ten hög, vyerna storslagna och årstiderna tydliga. Här finns en unik möjlighet att kombinera adrenalinfyllda aktiviteter, som skidåkning och vandring, med lek och äventyr i naturens egen lekpark. Oexplo- aterat och lättillgängligt, välkomnande för alla.
I NÄSSJÖ FINNS ett starkt engagemang.
Det tar sig uttryck på flera sätt; till ex- empel i kultur- och idrottsföreningar som drivs ideellt av eldsjälar. Den stora variationen av föreningar gör att alla kan hitta sin grej. Här finns allt ifrån längd- skidåkning, bandy, hockey, fotboll och basket till bowling, ridning och kamp- sport! Engagerade människor som vill och vågar finns också i näringslivet där entreprenörsandan är stark. Här finns de som driver inrednings- och blomster- butik i en lada på landet och de som startar fine dining i en gammal kyrka mitt i stan.
UPPTÄCK NÄSSJÖ
– ETT ANNAT SMÅLAND!
Foto: Patrik Svedberg
Nässjö kommun bjuder in aktörer inom fastighets- och byggbranschen att lämna intresseanmälan för uppförande av bostadshus inom ett av de mest centrala kvarteren i Nässjö stad, kvarteret Ärlan. Kvarteret ska bli en trendsättare för modern arkitektur i kommunen.
Kommunen önskar att tillsammans med en eller flera exploatörer utforma ett nytt modernt bostadskvarter som enligt genomförd medborgardialog ska erbjuda bostäder med olika upplåtelseformer och i olika storlekar, mötesplatser i form av exempelvis café, restauranger, spa, lummiga gröna oaser, innegård och lekplats. Kommunens ambition är att säker- ställa att byggarbeten kan påbörjas hösten 2022/våren 2023.
Var med och utveckla
kvarteret Ärlan i centrala Nässjö
Kvarteret ligger centralt i Nässjö stad mellan Stortorget och Södra torget. Om- givande kvarter präglas av bostäder med verksamhetslokaler på bottenvåningar.
Markområdet som anvisas omfattar ca 3 500 kvm av fastigheten Nässjö Ärlan 6. Huvudbyggnaden, en före detta skolbyggnad som är uppförd i gult och rött tegel, ingår inte i markanvisningsområdet och ska bevaras och behållas i kommunens ägo.
Gällande detaljplan är den äldsta för Nässjö stad.
Nuvarande exploateringsgrad motsvarar inte dagens bostadsbehov och önskemål gällande markanvänd- ning. Ny detaljplan ska därför tas fram i samråd med exploatören för att ange framtida markanvändning och lämplig utformning av kvarteret.
Området och kommunens vision
ALLMÄN PARK GÅRDS-
YTA
3 vån min. 20 m Storgatan
Skolgatan
Södra Torget Nygatan
Rådhusgatan
HUS 1 10 m
min. 20 m
3-4 vån
3-6 (8) vån
PASSAGE
PASSAGE
3-4 vån
3 vån max. 24 m
10 m Byggnadshöjd (Nygatan):
Bebyggelsen i den nordvästra delen av kvarteret mot Nygatan får vara 3-6 våningar hög.
Byggnadshöjd får gärna variera inom kvartertet, men stora höjdskillnader som skapar stängda brandgavlar ska undvikas.
Det är möjligt att uppföra en bygg- nadskropp på 8 våningar i detta område. Fasadlängd får i det fallet maximalt uppgå till 24 meter för att undvika storskalig bebyggelse.
KVARTERET ÄRLAN: BEBYGGELSENS OMFATTNING
Denna skiss anger tänka byggnadshöjder, maximalt byggnadsdjup samt utformning av passager i Kvarteret Ärlan som ett underlag för byggherrar i en markanvisningsprocess.
Passage mellan Storgatan och allmän park:
En passage för allmän gångtrafik mellan Storgatan och allmän park ska finnas. Bredd ska vara minst 5 meter och höjd minst motsvarande 2 byggnadsvåningar. Placering är flexibel och kan anpassas till omgi- vande byggnader men ska präglas av genomsiktlighet och tillgänglighet.
Avstånd till Centralskolan (hus 1):
Bebyggelsen ska ha ett avstånd på minst 10 meter till fasaden på hus 1 för att ge möjlighet till allmän gångpassage.
Passage mellan Rådhusgatan och allmän park:
En passage för allmän gångtrafik mellan Rådhusgatan och allmän park ska finnas. Bredd ska vara minst 8 meter och passagen får inte överbyg- gas. Placering är flexibel och kan anpassas till omgivande byggnader men ska präglas av genomsiktlighet och tillgänglighet.
Balkonger mot omgivande gator:
Över allmän plats får balkonger kraga ut maximalt 0,8 meter på våning 1 med en fri höjd på minst 3,2 meter till marknivå. På våning 2 och övre våningar får balkonger kraga ut maximalt 1,5 meter.
Byggnadshöjd
(Rådhusgatan, Storgatan):
Bebyggelsen närmast hus 1 bör underordna sig i byggnadshöjd och därmed uppgå till max 3 våningar och ha en byggnadshöjd på maximalt 10 meter. Takkupor ovan byggnads- höjden får inte utföras. Fasadlängden på 3-våningsbebyggelsen bör vara minst 20 meter för att angränsande högre bebyggelse inte ska dominera hus 1.
Byggnadshöjd
(Rådhusgatan, Storgatan):
Bebyggelsen som angränsar till 3 våningsbebyggelsen mot hus 1 ska vara mellan 3-4 våningar för att hänga samman med den lägre skalan.
Byggnadsdjup (Nygatan):
Djupet på parkering under mark får max uppgå till 30 meter. Den del av parkeringen som inte täcks av byggnad ovan mark får utgöra gårdsmiljö och ska förses med
planteringsbart terrassbjälklag. Byggnadsdjup
(Rådhusgatan, Storgatan):
Djupet på parkering under mark får max uppgå till 20 meter. Den del av parkeringen som inte täcks av byggnad ovan mark får utgöra gårdsmiljö och ska förses med planteringsbart terrassbjälklag.
KVARTERET ÄRLAN
– KOMMUNENS MÅL OCH FÖRSLAG
Denna skiss anger tänkta byggnadshöjder, maxi- malt byggnadsdjup samt utformning av passager i Kvarteret Ärlan som ett förslag för byggherrar i en markanvisningsprocess. Ny detaljplan ska tas fram parallellt med projekterings- och mark- tilldelningsfasen för att skapa flexibiltet för nya tankar och förslag.
Medborgardialog i planeringsprocessen Genom medborgardialog är kommuninvånarna med- skapare av utvecklingsprogrammet för kvarteret Ärlan. Den fortsatta planeringspocessen ska också präglas av öppenhet, transparens och medborgar- medverkan. Det innebär att detaljplanprocessen kom- mer att innefatta medborgardialog som ger kommun- invånarna ytterligare möjlighet att vara delaktiga.
KVARTERET ÄRLAN
ARKITEKTUR OCH GESTALTNING
Den varierade kvartersstaden
Nässjö stadskärna är en kvartersstad som byggts upp under många år och genom detta skapat en stor variationsrikedom i byggnaders form och uttryck.
Ambitionen är att kvarteret Ärlan också ska fortsätta denna variationsrika bebyggelsestruktur genom att dela upp kvarteret i mindre delar där varje byggnad har ett unikt uttryck. Smala och varierade fasad- längder eftersträvas, förslagsvis mellan 18-24 meter.
Byggnadshöjder samt takvinklar får också gärna varieras inom kvarteret, dock ska större stängda brandgavlar undvikas.
Stadsmässigt, detaljrikt och rustikt
En stor del av Nässjös stadskärna byggdes i början på 1900-talet och bebyggelsen från den tiden visar på en hög ambition och framtidstro för Nässjö. För kvarteret Ärlan är det önskvärt att bebyggelsen återspeglar samma ambition vad gäller stadsmässighet och detaljrikedom men i en modern tappning. Fasadmaterial bör harmo- niera med den övriga stadskärnan och kan exempel- vis bestå av tegel, betong, puts, metall, keramiska plattor eller natursten. Rustika och rena material eftersträvas som åldras med värdighet och som i sina detaljer kan skapa intressanta och varierade fasader.
Kommunen kan överväga eventuella inslag av trä i fasad, men detta ska då inte påverka den övergripan- de karraktären för Nässjös stadskärna som stenstad.
Passager genom kvarter
Genom kvarteret ska det finnas passager som tillåter att man genar genom kvarteret och skapar tillträde till den allmänna parken som finns i kvarterets mitt.
Passagerna ska vara allmänna, trygga, tillgängliga och genomsiktliga. Generellt ska ny bebyggelse ligga gräns mot gatan, men i anslutning till passagerna kan bebyggelsen förskjutas något för att skapa luftiga och genomsiktliga passager genom kvarteret.
Aktiva bottenvåningar
Med tanke på kvarteret Ärlans centrala läge är botten- våningarnas användning och utseende viktiga. Som utvecklingsprogrammet anger är det önskvärt att verksamheter i första hand placeras i kvarterets bottenvåningar. På bottenvåningarna finns också utökade önskemål vad gäller detaljering och trans- parens för att bidra till omgivande gaturum. Det är också önskvärt att entréer till bostäder görs genom- gående för att aktivera båda insidan och utsidan av kvarteret.
Vyer från Storgatan samt Rådhusgatan som visar exempel på Nässjös varierade kvartersstruktur. Exempel på kvartersbebyggelse från tidigt 1900-tal i Nässjö samt fasadmaterial från Nässjö stadskärna.
BOENDEFORM OCH SOCIAL HÅLLBARHET Enligt Nässjö kommuns strategi för boendeplanering ska nya bostadsområden vara varierade när det kommer till upplåtelseform, storlek och priser. Det är därför önskvärt att det finns en variation inom kvar- teret Ärlan när det kommer till hyresrätt/ bostadsrätt samt en blandning av storlek på lägenheter.
I strategin anges också att boendemiljöer ska utformas så att de främjar jämställdhet, blandade hushållsstruk- turer, social sammanhållning och trygghet. Förslag som innehåller kreativa lösningar för att stärka den sociala hållbarheten inom området kommer därför premieras.
GRÖNYTOR OCH VATTEN
In anslutning till bebyggelsen finns det i kvarteret plats för gårdsyta för bostäderna samt verksamheterna.
Gårdsytan kommer angränsa mot en allmän park mitt i kvarteret. Centralt för projektet är att denna plats, både park och gårdsyta, upplevs grön och tillgänglig.
Den delen av gården som ligger ovan parkeringsgarage behöver särskild omsorg för att uppnå detta.
I kvarteret kommer mängden hårdgjorda ytor öka av- sevärt med den tilltänkta exploateringen. Gröna dag- vattenlösningar kan utöver infiltration även bidra till
bättre mikroklimat, ekosystemtjänster samt rekreativa och estetiska värden. Förslag med kreativa dagvatten- lösningar exempelvis gröna tak och regnbäddar är föredragna.
ENERGIEFFEKTIVITET
I Nässjö kommuns strategi för boendeplanering anges att det inom bostadsbyggandet ska eftersträvas en miljömässig hållbarhet. Den intressent som gör det troligt att denne kommer beakta klimateffektivt och ekologiskt byggande, exempelvis Miljöbyggnad enligt SGBC, kommer att premieras.
PARKERING OCH MOBILITETSLÖSNINGAR Kvarterets bilparkeringsbehov behöver lösas under mark. In- och utfart till parkeringen görs företrädes- vis från Nygatan. Antal parkeringsplatser som krävs enligt Nässjö kommuns gällande p-norm är 0,9 per lägenhet. Mobilitetslösningar där boende uppmunt- ras att cykla, använda kollektivtrafik samt bil-pool kan sänka kravet på parkeringsplatser. Det kan även noteras att det i dagsläget sker ett revideringsarbete med kommunens parkeringsstrategi som kan komma att förändra kravet på antal parkeringsplatser i den fortsatta processen.
VOLYMSTUDIER
Volymstudie 1: Bebyggelse i 3-8 våningar
Volymstudierna anger ett exempel på hur bebyggels- en skulle kunna utföras med hänsyn till begränsning- arna i byggnadshöjd, djup samt allmänna passager.
Volymstudie 1 visar exempel på hur kvarteret skulle kunna se ut med bebyggelse i 3-8 våningar.
Volymstudie 2: Bebyggelse i 3-6 våningar
Volymstudierna anger ett exempel på hur bebyggels- en skulle kunna utföras med hänsyn till begränsning- arna i byggnadshöjd, djup samt allmänna passager.
Volymstudie 2 visar exempel på hur kvarteret skulle kunna se ut med bebyggelse i 3-6 våningar.
Fågelperspektiv från söder med byggnadsvolymerna illustre- rade. Platser där vyer är tagna är markerade med gult.
1
2
3 4
1 2
3 4
1. Vy från Storgatan: Exempel på byggnadsvolymer i 3 våningar samt ett avstånd till hus 1 på 10 meter.
2. Vy från Storgatan: Exempel på byggnadsvolymer längs Storgatan i 3, 4 och 6 våningar.
3. Vy från Rådhusgatan: Exempel på byggnadsvolymer längs Storgatan i 3, 4 och 8 våningar.
4. Vy från Nygatan: Exempel på byggnadsvolymer längs Nygatan i 8, 5 och 6 våningar.
Fågelperspektiv från söder med byggnadsvolymerna illustre- rade. Platser där vyer är tagna är markerade med gult.
1
2
3 4
1 2
3 4
1. Vy från Storgatan: Exempel på byggnadsvolymer i 3 våningar samt ett avstånd till hus 1 på 10 meter.
2. Vy från Storgatan: Exempel på byggnadsvolymer längs Storgatan i 3, 4 och 6 våningar.
3. Vy från Rådhusgatan: Exempel på byggnadsvolymer längs Storgatan i 3, 4 och 6 våningar.
4. Vy från Nygatan: Exempel på byggnadsvolymer längs Nygatan i 6 och 5 våningar.
Kvartersmark delas in i enskilda fastigheter i takt med utbyggnaden och beroende på om en eller flera exploatörer ska bebygga kvarteret. Storleken på tomterna anpassas till avsedd byggnation och lagakraftvunnen detaljplan. Exploatörer bekostar lantmäteriförrättningar.
Geoteknisk och markmiljöundersökning har inte gjorts i detta skede. Inom markanvisningsområdet finns två byggnader: en så kallad matsalsbyggnad (som även inrymmer två skyddsrum, en transformatorstation och en fibernod) och en annexbyggnad. Ombyggnation eller rivning av dessa två hus sker på exploatörens bekostnad.
Nässjö kommun har erhållit beslut från MSB enligt vilket skyddsrummen inte får avvecklas. Skyddsrums- funktionen får tidsbegränsas under byggnationen, rummen får omplaceras inom kvarteret. Enligt en
förhandsbedömning av en kvalificerad skyddsrums- sakkunnig påverkar kostnader, som är förenliga med ombyggnation av skyddsrummen, inte den totala byggkostnaden avsevärt. Exploatören bör anlita en kvalificerad skyddsrumssakkunnig i projekterings- skede. En tänkbar lösning, som bör utredas vidare, kan vara att bygga tre nya skyddsrum för 120 platser var.
Transformatorstationen ska med fördel behållas inom blivande kvartersbebyggelsen. Alternativ placering av transformatorstationen är inte utredd i detta skede.
Allmänna huvudledningar för VA och dagvatten ligger i omgivande gator varifrån serviceledningar avsluter till befintlig bebyggelse och hårdgjorda ytor i kvarte- ret. Det återstår dock att utreda dragning av led- ningsinfrastruktur inom kvarteret.
Fastighetsbildning, markförhållande och tekniska förutsättningar
KVARTERET ÄRLAN
Markanvisning ges via direktanvisning, som innebär att ett antal byggherrar erbjuds att skissa på bygg- nadsvolymer, gestaltningsidéer och andra förutsätt- ningar som krävs för projektet. Referensprojekt ska ingå i redovisningen. Formen är inte att betrakta som ett tävlingsförfarande, utan byggherren kan själv avgöra sin ambitionsnivå att utveckla sitt förslag.
Allt skissande sker på egen bekostnad och ger ingen rätt till markanvisning.
Aktörer kan välja att lämna intresseanmälan av- seende bebyggelse av hela markanvisningsområdet eller delar av det. Kommunen bedömer intresse- anmälningarna utifrån inlämnade förslag, byggherrens ekonomiska stabilitet, referensobjekt. Inför val av byggherre gör kommunen en bedömning av kredit- värdigheten hos byggherren (organisationsstruktur, betalningsförmåga, verksamhetshistoria, finansiella situation och genomförande kraft).
När tekniska servicenämnden har medgivit mark- anvisning tecknas ett markanvisningsavtal som ger byggherren ensamrätt att under ett år och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse av markområdet för bebyggelse. Byggherren förväntas att svara för kostnader i samband med eventuell flytt av ledningsinfrastruktur och ombyggnation av omgivande gator. Om förutsättningarna i markanvis- ningsavtalet uppfylls tecknas ett köpeavtal.
I övrigt gäller Nässjö kommuns riktlinjer för markanvis- ning och exploateringsavtal, antagna 2015-11-12 § 121.
Fastighetens försäljningspris beräknas utifrån tänkt exploateringsgrad, officialvärdering och med hänsyn till exploateringsutgifter i samband med rivning, om- byggnation av skyddsrummen, ledningsinfrastruktur och allmänna platser.
Bygglovskostnader inklusive planavgift, anslutnings- och brukningsavgifter tillkommer.
Markanvisning
och markprissättning
8
INTRESSEANMÄLNINGAR
Intresseanmälningar lämnas in till Tekniska service- förvaltningen, 571 80 Nässjö eller via e-post till:
tekniska@nassjo.se senast den 30 april 2021.
Intresseanmälan ska innehålla:
• Exploatörens namn, adress och kontaktperson.
• En översiktlig beskrivning av exploatörens orga- nisation.
• Undertecknande personers fullmakt att före- träda exploatörens bolag i förhandlingar med kommunen.
• Beskrivning av genomförandekapacitet: finan- siering av projektet genom fördelning i procent mellan eget kapital, lånat kapital, organisations- nummer av bolag som avser finansiera, garantera eller på annat sätt delta i projektet.
• Illustrationer över fasadutformning från omgivan- de gator och innegården.
• Situationsplan som visar utformning av kvarteret med förbindelsestråk mellan omgivande gator och innegård.
• Beskrivning avseende arkitektur ska behandla byggnadens fasad, sockel, tak, fönster, hörn och balkonger samt övriga detaljer som konstnärlig utsmyckning. Färgsättning och material ska även beskrivas. Referensbilder kan användas men bilder ska väljas utifrån den standard som avses genomföras.
• Antal lägenheter, våningar, parkeringsplatser, mobilitetslösningar, verksamhetslokaler.
• En beskrivning av liknande projekt som exploa- tören har uppfört och/eller referenser som exploatören vill åberopa.
• Exploatörens beskrivning av genomförandet av aktuellt projekt, miljömässig hållbarhet, och tidplan.
Tidplan och intresseanmälan
JANUARI–APRIL 2021: Intresseanmälningar
JANUARI–JUNI 2021: Tjänstemannaberedning, förhandlingar, planbesked JUNI–AUGUSTI 2021: Beslut om markanvisning, Tekniska servicenämnden SEPTEMBER–DECEMBER 2021: Samråd detaljplan, projektering, ansökan om begränsning
av skyddsrumsfunktion
VÅREN–SOMMAREN 2022: Antagen detaljplan, rivningslov, bygglov, fastighetsöverlåtelse, fastighetsbildning
SOMMAREN 2022: Verksamheter flyttar ut från matsalsbyggnaden och Annexbyggnaden HÖSTEN 2022–VÅREN 2023: Byggstart
9
NÄSSJÖ VÄXER
Nässjö är en kommun som växer. Nya bostadsområden och stadsdelar utvecklas, nya företagsetableringar sker, ett stort antal kommunala byggprojekt pågår och antalet invånare ökar.
Anneberg, Bodafors, Flisby, Forserum, Fredriksdal, Grimstorp, Malmbäck, Nässjö, Ormaryd, Sandsjöfors, Solberga, Stensjön och Äng
13 TÄTorter
Nässjö kommun ligger i Jönköpings län och omfattar 900 kvadratkilometer
1914 NÄSSJÖ FICK SINA STADSPRIVILEGIER VILL DU VETA MER?
För frågor om markanvisningen, kontakta:
Albina Petrosyan, mark- och exploateringsingenjör e-post: albina.petrosyan@nassjo.se
Telefon: 0380-51 81 99
