D E L Å R S R A P P O R T
1 j a n u a r i - 3 0 j u n i 2 0 0 3
Växtkraft
I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten.
■
Resultat efter skatt ökar till 326 Mkr (159), motsvarande en vinst om 22 kr per aktie.
■
Förvaltningsresultatet förbättrades med 47 % till 56 Mkr (38).
■
Under perioden har fastigheter sålts för 125 Mkr (402) med ett resultat om 64 Mkr.
(Jämförelser angivna inom parentes avser mot- svarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.)
■Verksamhet
Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i Sveriges mest expan- siva orter Göteborg, Stockholm och Helsingborg.
■Resultat
Resultat efter skatt uppgår till 325,8 Mkr (158,6).
Resultatsförbättringen uppnås tack vare ett bättre förvaltningsresultat och ett tidigare bolagsförvärv.
Bolagsförvärvet har medfört en skatteintäkt om 239,2 Mkr.
Resultatet motsvarar ett resultat per aktie på 21,72 kronor (9,86).
■Rörelseresultat fastighetsförvaltning Rörelseresultatet i fastighetsförvaltningen (exkl.
finansiella poster) uppgick till 210,9 Mkr (195,9) vilket är en ökning om ca 8 %. Ökningen är i första hand hänförlig till ökade hyresintäkter.
Hyresintäkterna uppgår för perioden till 470,1 Mkr (449,4), en ökning med ca 5 %.
Hyresintäkterna har påverkats positivt av om- förhandlingar och indexuppräkning av befintliga kontrakt samt effekter av färdigställda ombygg- nadsprojekt. Uthyrningsgraden är oförändrad, 98 %.
Periodens kostnader för el och bränsle har ökat med 14 % jämfört med motsvarande period före- gående år. Kostnadsökningen beror dels på taxe- och avgiftshöjningar avseende fjärrvärme men har även påverkats av det höga elkostnadsläget under första kvartalet.
Wallenstams avskrivningar uppgår till 22,5 Mkr (20,8). Avskrivningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader. Wallenstams bostads- fastigheter skrivs av med 0,5 % och kommersiella fastigheter med 1 %.
■Rörelseresultat fastighetsrörelsen Under perioden har Wallenstam sålt fastigheter för 124,6 Mkr (401,8).
Resultatet av fastighetsrörelsen uppgår till 64 Mkr (175). Fastigheterna såldes till, av hyres- gästerna bildade, bostadsrättsföreningar. Försälj- ningspriserna ligger 5 % över de värderingar som gjordes vid föregående årsskifte. Det lägre resultatet beror på att ett färre antal fastigheter sålts under perioden än motsvarande period föregående år.
■Finansnetto
Räntekostnaderna uppgår under perioden till 159,5 Mkr (161,9). Den genomsnittliga räntenivån har under perioden varit 5,22 %. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 5,12 % (5,44).
■Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet (resultat exkl vinster från fastighetsrörelsen och skatt) uppgår till 55,6 Mkr (37,9). Vilket är en ökning med 47 %. Förvalt- ningsresultatet per aktie har ökat med 57 % till 3,71 kr (2,36). Det förbättrade resultatet har upp-
nåtts genom högre hyresintäkter, effekter av ge- nomförda investeringar samt lägre räntekostnader.
■Skatt
Wallenstam har tidigare förvärvat ett bolag som innehåller ett betydande skattemässigt underskott.
Underskottet kunde tidigare utnyttjas endast mot vinster från avyttring av aktier. Genom ny lagstift- ning tagen av Riksdagen i juni år kan underskottet utnyttjas även mot andra vinster. Detta har med- fört att Wallenstamkoncernen kan redovisa en uppskjuten skatteintäkt på 239,2 Mkr efter diskon- tering. Efter avdrag för uppskjuten skatt för perio- dens vinst uppgår den redovisade skatteintäkten till 206,2 Mkr.
■Investeringar
Under perioden har Wallenstam investerat 11 Mkr (484) i en projektfastighet. Fastigheten angränsar till Sahlgrenska sjukhuset i Göteborg.
Byggnadsinvesteringarna uppgår under perio- den till 95 Mkr (173) varav hälften utgör förädling av kommersiella fastigheter och hälften investe- ringar i bostadsfastigheter.
■Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet totala yta uppgick på bokslut- sdagen till 1 115 602 kvm (1 122 618), varav 58 % är bostäder. Av fastigheternas värde är cirka 2/3 hänförligt till Wallenstams bostadsfastigheter. Fas- tigheternas bokförda värde uppgår till 7 254 Mkr (7 224).
Marknadsvärdet på bokslutsdagen bedöms till 10 483 Mkr (10 596). En fullständig värdering av fastigheterna under löpande år görs ej. Ett bedömt marknadsvärde per 30 juni utgår från värdering vid senaste årsskifte, justerat för under perioden genomförda köp- och försäljningar. Erhållna för- säljningspriser stämmer väl överens med Wallen- stams beräknade marknadsvärden vid senaste års- skifte.
Fastighetsvärdet per aktie uppgår till 717 kr (679).
■Finansiell ställning
Koncernens lån uppgick per 30 juni till 6 120 Mkr (6 145), varav de långfristiga lånen utgjorde 3 566 Mkr eller 58 %. Den genomsnittliga låneräntan uppgick på bokslutsdagen till 5,12 % (5,44). Lånen löper utan valutarisk. Snittbindningstiden uppgår till 30 månader (29).
Den disponibla likviditeten, inkl outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick på bokslutsdagen till 98,7 Mkr (230).
Det egna kapitalet uppgår vid periodens slut till 1 021 Mkr (844), vilket motsvarar 69,80 kr per aktie (54,09). Den synliga soliditeten uppgår till 13,7 % (11,2). Den justerade soliditeten, efter uppskjuten skatt, beräknas till 31,3 % (29,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens vinst samt ut- delning med 59 Mkr och återköp av aktier om 90 Mkr.
■Avsättning för skatt/skattefordran I koncernen redovisas en avsättning för uppskju- ten skatt om 16 Mkr netto. Avsättningen är en kvittning av uppskjuten skatteskuld på 295 Mkr och diskonterad uppskjuten skattefordran om 279 Mkr. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mel- lan bokförda värden respektive skattemässiga rest- värden på koncernens fastigheter. En mindre del av den uppskjutna skatteskulden avser så kallade substansförvärv där skatteskulden har diskonte-
rats. Den uppskjutna skattefordran utgörs av det diskonterade värdet på förlustavdrag.
■Substansvärde
Substansvärdet efter uppskjuten skatt har beräk- nats till 234 kr/aktie (210). Substansvärdet per aktie utgår från det ingående egna kapitalet inklusive periodens resultat samt det beräknade övervärdet efter avdrag med full skatt om 28 %. Under perio- den gjorda försäljningar har påverkat substans- värdet positivt då de skett till priser överstigande värderingen. Periodens investeringar har värderats till anskaffningskostnad och har därmed ej påver- kat substansvärdet.
■Wallenstamaktien
Kursen på bolagets aktie var på bokslutsdagen 115 kronor (95). Aktiekursen indikerar en rabatt om ca 50 % i förhållande till bolagets substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt. Börsvärdet uppgick till 1 682 Mkr (1 481).
Wallenstamaktiens börskurs har under perio- den ökat med 21 %. Under motsvarande period har fastighetsindex ökat med 2,78 %.
Per den 30 juni uppgick antalet återköpta aktier till 1 493 400. Efter bokslutsdagen har ytterligare aktier återköpts. Sedan starten i augusti 2000 har ca 18,7 % av ursprungligt antal återköpts. Wallen- stam har under perioden köpt tillbaka 970 600 ak- tier till en genomsnittskurs om 100,14 kr.
Bolagsstämman beslutade att genom indrag- ning av 1 311 500 B-aktier nedsätta det egna kapi- talet. Därefter kommer antalet aktier att uppgå till 14 805 143 aktier, fördelat på 1 150 000 A-aktier och 13 655 143 st B-aktier. Bolagsstämman beslu- tade också att ge styrelsen ett förnyat bemyndi- gande att återköpa högst 10 % av utestående aktier intill tiden för nästa ordinarie bolagsstämma.
■Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster. Därut- över äger moderbolaget ett mindre antal fastighe- ter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 67,8 Mkr varav hyresintäkterna utgör 5,9 Mkr (6,8) och intäkter från en fastighetsförsäljning 61,8 Mkr. Moderbolaget har under perioden sålt en fastighet med ett resultat om 46,5 Mkr (0). Re- sultatet efter skatt uppgick till 23,3 Mkr (-13,3).
Investeringarna under perioden uppgår till 1,7 Mkr (3,1). Moderbolagets lån uppgick på bokslut- sdagen till 50,1 Mkr (59,2).
■Efter rapportperiodens utgång Wallenstam har efter rapportperiodens utgång av- talat om förvärv av ca 32 000 kvm på Kungsports- avenyn i Göteborg. Cirka en tredjedel av ytan ut- gör bostäder och resterande kontor och butiks- lokaler. Köpeskillingen uppgår till 637,5 Mkr.
Wallenstam har också avtalat om köp om tre bostadsfastigheter om 5 865 kvm på Södermalm och Lilla Essingen i Stockholm. Köpeskillingen uppgår till 50 Mkr.
Därutöver har Wallenstam avtalat om försälj- ning av 21 143 kvm bostäder i Solna till ett pris om 210 Mkr. Affären ger Wallenstam ett resultat i fastighetsrörelsen om cirka 100 Mkr.
Göteborg den 13 augusti 2003
Hans Wallenstam Verkställande Direktör
Delårsrapport för perioden 1 januari - 30 juni 2003
VD, Hans Wallenstam
Koncernens resultaträkning
2003 2002 2003 2002 2002/2003 2002
Mkr jan-juni jan-juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Hyresintäkter 470,1 449,4 235,9 228,1 929,8 909,0
Driftkostnader -209,5 -208,6 -89,9 -97,1 -418,1 -417,2
Driftöverskott 260,6 240,8 145,9 130,9 511,7 491,8
Avskrivningar fastigheter -22,5 -20,8 -11,3 -10,7 -45,0 -43,3
Förvaltnings- och administrationskostnader -27,3 -24,1 -15,7 -10,1 -44,8 -41,7
Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 210,9 195,9 119,0 110,1 421,9 406,8
FASTIGHETSRÖRELSE
Försäljningsintäkter 124,6 401,8 63,6 302,0 244,4 521,6
Kostnad sålda fastigheter -60,6 -226,8 -44,9 -165,6 -165,3 -331,5
Jämförelsestörande poster 0,0 - 0,0 0,0 101,2 101,2
Värdejustering fastigheter 0,0 - 0,0 0,0 1,3 1,3
Resultat fastighetsrörelsen 64,0 175.0 18,6 136,5 181,6 292,6
Övriga finansiella poster 0,0 0 0,0 0,0 1,9 1,9
Ränteintäkter 3,2 3,1 2,0 0,9 5,1 5,0
Räntebidrag 1,0 0,8 0,7 0,4 1,7 1,4
Räntekostnader -159,5 -161,9 -79,1 -83,6 -326,6 -329,0
Finansnetto -155,2 -158,0 -76,4 -82,3 -317,9 -320,6
Resultat före skatt 119,6 212,9 61,2 164,3 285,5 378,7
Skatt 206,2 -54,3 222,7 -42,2 188,3 -72,2
Resultat efter skatt 325,8 158,6 283,9 122,1 473,8 306,5
Förvaltningsresultat, Mkr 55,6 37,9 42,6 27,8 104 86,2
Resultat/aktie, kr 21,72 9,86 19,10 7,62 30,94 19,25
Antal aktier, tusental 14 623 15 927 14 623 15 927 14 623 15 594
Antal aktier genomsnitt, tusental 14 999 16 092 14 659 16 026 15 314 15 924
Koncernens balansräkning
2003 2002 2002
Mkr 30 juni 30 juni 31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 7 254 7 240 7 224
Övriga anläggningstillgångar 47 60 49
Omsättningstillgångar 151 150 287
Summa tillgångar 7 453 7 450 7 559
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 021 726 844
Minoritetsintresse 8 0 8
Avsättningar 16 290 330
Räntebärande skulder 6 120 6 044 6 145
Ej räntebärande skulder 288 390 232
Summa eget kapital och skulder 7 453 7 450 7 559
Förändring eget kapital
2003 2002 2002
Mkr 30 juni 30 juni 31 dec
Ingående eget kapital 844 628 628
Inlösen
Utdelning -59 -32 -32
Återköp egna aktier -90 -29 -59
Periodens resultat 326 159 306
Vid periodens utgång 1 021 726 844
Redovisning av segment
2003 2003 2002
jan-juni april-juni jan-dec NETTOOMSÄTTNING
Hyresintäkter Bostäder 317,5 158,6 627,8 Hyresintäkter Lokaler 154,5 78,3 284,7 Försäljningsintäkter
fastighetsrörelsen 124,6 63,6 521,6 Övrigt
Koncerneliminering -1,9 -1,0 -3,5
Summa nettoomsättning 594,7 299,5 1430,6 RÖRELSERESULTAT
Bostäder 134,6 79,1 257,9
Lokaler 76,8 41,9 149,3
Fastighetsrörelsen 64,0 18,7 293,5
Övrigt 0,3 -1,2 -0,8
Koncerneliminering -0,8 -0,8 -0,5
Summa rörelseresultat 274,8 137,6 699,4 FÖRVALTNINGSRESULTAT
Bostäder 40,5 31,9 57,6
Lokaler 8,2 7,1 20,4
Fastighetsrörelsen 0,0 0,0 0,0
Övrigt 7,6 4,3 7,1
Koncerneliminering -0,8 -0,8 1,1
Summa förvaltningsresultat 55,6 42,6 86,2
Redovisningsprinciper
Wallenstams redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommenda- tioner. Denna delårsrapport har ej blivit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Koncernens kassaflödesanalys
2003 2002 2003 2002 2002/2003 2002
Mkr jan-juni jan-juni april-juni april-juni juli/juni jan-dec
Fastighetsförvaltningens driftöverskott 243 227 128 114 508 491
Förvaltnings- och administrations-
kostnader exkl avskrivningar -38 -32 -26 -23 -33 -31
Räntebidrag 1 1 1 0 2 1
Finansnetto exkl räntebidrag -159 -158 -75 -85 -336 -330
Kassaflöde före förändring
av rörelsekapital och investeringar 47 38 28 7 140 131
Förändring av rörelsekapital 93 29 58 -32 85 21
Kassaflöde före investeringar/
försäljningar och finansiering 140 67 86 -25 225 153
Investeringar/Försäljningar
Investering i fastigheter -107 -555 -51 -93 -270 -719
Försäljning av fastigheter 130 395 69 282 224 489
Nettoinvestering inventarier -2 -3 -1 -1 -6 -7
Summa investeringar 22 -163 5 188 -52 -236
Finansiering -261 132 -111 -167 -185 208
Förändring av likvida medel -100 37 -9 -4 -12 125
Kassa, bank vid årets början 136 12 74 12
Årets förändring -100 37 -8 125
Kassa, bank vid årets slut 37 49 66 136
Outnyttjad checkkredit vid årets slut 62 92 92 93
Disponibel likviditet 99 141 159 230
Nyckeltal
2003 2002 2002
30 juni 30 juni 31 dec
Resultat efter skatt, mkr 325,8 158,6 306,5
Förvaltningsresultat 55,6 37,9 86,2
Överskottsgrad, % 55,4 53,6 54,1
Räntabilitet på synligt eget kapital, % 56,4 26,0 41,8
Räntabilitet på totalt kapital, % 8,2 7,5 9,5
Fastigheternas bokförda värde, mkr 7 254 7 240 7 224
Fastigheternas marknadsvärde, mkr 10 483 10 707 10 596
Fastigheternas direktavkastning, % 7,1 6,7 6,9
Belåningsgrad, % 58,4 56,4 58,0
Genomsnittlig räntebindningstid, månad 30 25 29
Synlig soliditet, % 13,7 9,7 11,2
Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, % 31,3 29,5 29,9
Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 5,12 5,44 5,47
Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98
Börsvärde 1 682 1 529 1 481
Data per aktie (kr)
Förvaltningsresultat 3,71 2,36 5,41
Resultat efter skatt 21,72 9,86 19,25
P/E-tal, ggr *3,7 9 5
Fastighetsvärde enligt värdering 717 672 679
Synligt eget kapital 69,80 45,60 54,09
Substansvärde efter uppskjuten skatt 234 202 210
Börskurs / substansvärde efter uppskjuten skatt, % 50 48 45
Börskurs 115,00 96,00 95,00
Antal aktier i tusental vid periodens utgång 14 623 15 927 15 594
Antal aktier i tusental, genomsnitt 14 999 16 092 15 924
Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. *Beräknat på resultat rullande helår 2002/2003.
Aktieägarinnehav 2003-06-30
A-aktier B-aktier Kapital Andel röster
Hans Wallenstam med bolag 1 150 000 970 000 13,15% 47,12%
Familjen Sjögren med bolag 1 186 264 7,36% 4,48%
Familjen Berntsson 1 126 985 6,99% 4,26%
SEB fonder 1 029 250 6,39% 3,89%
Livförsäkrings AB Skandia 846 200 5,25% 3,20%
Familjen Eskil Johannesson 658 000 4,08% 2,49%
Odin 591 780 3,67% 2,24%
Robur 366 000 2,27% 1,38%
Familjen Brandström med bolag 327 859 2,03% 1,24%
Wallenstam, Ulla 322 638 2,00% 1,22%
Norman, Bengt 200 000 1,24% 0,76%
Svenska Kyrkan 196 900 1,22% 0,74%
Wiman, Henric 149 050 0,92% 0,56%
Länsförsäkringar fonder 146 450 0,91% 0,55%
Summa övriga cirka 5 000 ägare 5 355 867 27,42% 16,69%
Totalt 1 150 000 13 473 243 100,00% 100,00%
Återköpta egna aktier 1 493 400
Registerade aktier 1 150 000 14 966 643
Totalt registrerade aktier 16 116 643
Summa utestående aktier 14 623 243
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 39 % av innehavet och cirka 28 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 7 % av kapitalet och cirka 4 % av rösterna.
Bindningstider/medelräntor per 2003-06-30
Mkr Skuld Snittränta Andel
Rörliga lån 2 435 114 4,19% 40%
Långfristiga lån 2003 118 858 6,41% 2%
Långfristiga lån 2004 377 693 5,88% 6%
Långfristiga lån 2005 610 573 5,38% 10%
Långfristiga lån 2006 600 317 5,64% 10%
Långfristiga lån 2007- 600 000 5,96% 10%
Långfristiga lån 2008- 1 377 004 5,80% 22%
Summa 6 119 559 5,12% 100%
I lånestocken finns endast lån i SEK.
Försäljning -1 000
-800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 1 000
Byggnadsinvesteringar Förvärv
2003 (6 mån) 2002 2001 2000 1999 1998
0 45 90 135 180 225
Resultat från fastighetsförsäljningar Mkr
Affärsvolym/resultat
Mkr
Affärsvolym Resultat
-10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
2003 2002 2001 2000 1999
Kvartalsvis
Rullande 12-månaders resultat Mkr
Förvaltningsresultat per kvartal
0 30 60 90 120 150
0 30 60 90 120 150 Carnegie Real Estate index Affärsvärldens Generalindex Wallenstam B
I I I I I I AUG 2000 I
Kr Kr
Källa: SIX/Hallvarsson&Halvarsson JAN
2001 JUNI
2001 JAN
2002 JUNI
2002 JAN
2003 JUNI
2003 Kursutveckling 31 augusti 2000 - 5 augusti 2003
Koncentration fastighetsbestånd
Geografisk fördelning
Fördelning av lokaltyp Fastighetsförvärv under 2003
Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg
Änggården 18:2 Apotekareg 17 1934 508 508
Totalt 508 0 0 0 0 0 508
Fastighetsförsäljningar under 2003
Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg
Kommendants- Nordenskiöldsg 7/
ängen 4:8-9 Sveagatan 23 1929/1992 3 641 80 116 70 3 907
Masthugget 2:5* Plantageg 3 1985 3 081 10 526 3 617
Totalt 6 722 90 642 0 0 70 7 524
Fastighetsbeståndets förändring
Bokfört värde, Mkr Kvm
Fastighetsbestånd 1 Januari 2003 7,224 1,122,618
+ Förvärv 11 508
+ Byggnationer 95
- Försäljning -53 -7,524
- Avskrivningar -22
- Nedskrivning/Återföring nedskrivning fastigheter 0
Fastighetsbestånd 30 juni 2003 7,254 1,115,602
Fastighetsinnehavets struktur per 2003-06-30
Uthyrnings- Industri/ Utbild-
bar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Lager ning Övrigt Totalt Wallenstam Stockholm 316,017 13,621 5,366 6,124 8,059 16,986 366,173 33%
Wallenstam Göteborg 206,950 18,767 13,097 3,944 - 23,366 266,124 24%
Wallenstam Helsingborg 117,669 6,153 9,029 2,824 - 3,864 139,539 13%
Wallenstam Lokaler 4,963 176,102 17,098 81,839 17,263 46,501 343,766 31%
Totalt 645,599 214,643 44,590 94,731 25,322 90,717 1,115,602
58% 19% 4% 9% 2% 8% 100%
Huddinge 10%
Övriga
Storstockholm 20%
Vällingby/
Råcksta 23% Nacka 30%
Solna 6%
Innerstad 11%
Wallenstam Stockholm
Mölndal 10%
Hisingen 4%
Öster 6%
Innerstad 80%
Wallenstam Göteborg
0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000
Försäljningspris Värdering
Kr
100%
126%
Samtliga sålda fastigheter 2002 i förhållande till fastighetsvärdering
Wallenstam Lokaler 31%
Wallenstam Helsingborg 12%
Wallenstam Göteborg 24%
Wallenstam Stockholm 33%
Övrigt 8%
Utbildning 2%
Industri/lager 9%
Butik 4%
Kontor 19%
Bostäder 58%
Närområde 53%
Innerstad 47%
0 30 000 60 000 90 000 120 000 150 000
Pris Värdering Kr
100% 105%
Samtliga sålda fastigheter 2003 i förhållande till fastighetsvärdering
Innerstad 100%
Wallenstam Helsingborg
Mölndal 3%
Innerstad 39%
Söder 3%
Väster 4% Öster 38%
Hisingen 13%
Wallenstam Lokaler
Lönsam f
örvaltning och förädling
Värdetillväxt
Förvärv Försäljning
MODERBOLAG FÖRVALTNING
EKONOMI • FINANS AFFÄRER • JURIDIK MARKNAD • INFO
FASTIGHETSUT- VECKLING • PROJEKT
PERSONAL
WALLENSTAM STOCKHOLM WALLENSTAM GÖTEBORG WALLENSTAM HELSINGBORG WALLENSTAM
LOKALER
■Affärsidé
“Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och för- sälja fastigheter. Allt i syfte att förse en förän- derlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner.”
■Finansiella mål
År 2000 formulerades finansiella mål som väg- ledning för verksamheten den kommande fem- årsperioden. Fokus under denna period är sub- stansvärdetillväxt, god utveckling av förvalt- ningsresultatet samt en årlig avkastning som överstiger 10 %. Tack vare en bättre värdeut- veckling av Wallenstams bostadshus har substans- värdesmålet redan uppnåtts.
■Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt skall minst uppgå till 200 kr år 2005
■Förvaltningsresultat skall vara minst 140 Mkr år 2005
■Räntabiliteten på synligt eget kapital skall år- ligen vara mer än 10 %
■Affärsprocess
Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och pro- duktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigut- vecklade fastigheter säljs i rätt tid.
■Operativ organisation
Wallenstams verksamhet ska drivas i en mark- nadsnära struktur där förvaltningsbolagen är specialiserade både geografiskt och per affärs- område. Staber stödjer förvaltningsbolagens verksamhet med centraliserade funktioner så- som ekonomi, finans, juridik, marknad, personal och projektutveckling.
Wallenstams operativa organisation
Wallenstams affärskoncept
■Koncentration
Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva städer Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Av Wallenstams fastighetsvärde ut- görs 2/3 av bostadsfastigheter och 1/3 av kom- mersiella fastigheter.
■Kapitalstruktur
Wallenstam har, mot bakgrund av fokuseringen på bostadsfastigheter i centrala storstadslägen, en låg rörelserisk, varför bästa avkastning för aktieägarna uppnås genom en förhållandevis låg synlig soliditet jämfört med andra börsnoterade fastighetsbolag med tonvikt på kommersiella fastigheter.
■Bostadsmarknad i förändring Ett större behov av att tillfredsställa individuella kundbehov ökar takten mot en mer marknads- orienterad bostadsmarknad. Detta märks dels ge- nom att marknadens parter tagit initiativ till en ny prissättningsmodell där kundernas preferenser värderas. Dels ökar den politiska insikten om be- hovet av fler bostäder och nödvändigheten av en annan prissättning. För Wallenstams del, med ett centralt beläget bostadsbestånd, medför en marknadsorienterad hyressättning en god hyres- potential.
■Göteborg, en stark lokalmarknad Göteborgsregionen har lokalhyresnivåer långt understigande jämförbara regioner. Wallenstam tillhandahåller främst kontor och uppvisar en genomsnittshyra om ca 1 000 kr/kvm. Samman- taget bedömmer Wallenstam att det finns en be- tydande potential i både hyrestillväxt och expan- sion.
■God värdetillväxt
Genom en aktiv förvärvsstrategi har Wallenstam ökat sitt innehav i Stockholm och i Göteborg.
Koncentrationsstrategin ger nu resultat genom ökade priser på bolagets fastigheter i dessa regi- oner. Detta förstärks ytterligare genom bostads- rättsmarknadens stora efterfrågan på bostadshus och den därmed efterföljande värdeökningen.
Värdetillväxten har tillvaratagits genom försälj- ningar till bostadsrättsföreningar, vilket Wallen- stam har för avsikt att fortsätta med.
I takt med att Wallenstams resultat förbättras och i den mån aktien även fortsättningsvis hand- las med stor substansrabatt kommer Wallenstam fortsätta återköpa aktier.
Wallenstams framgångsfaktorer
■Detta är Wallenstam
Wallenstam grundades 1944 och är idag ett ren- odlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostads- fastigheter samt i Göteborg även på kommer- siella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 900 miljoner kr i hyror och har ett fastighetsvärde om drygt 10 miljarder kr. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984.
■Kalendarium för ekonomisk rapportering Kvartalsrapport III
(9 mån) 12 november 2003
Bokslutskommuniké 17 februari 2004
Årsredovisning 2003 april 2004
Bolagsstämma hålls tisdag 20 april 2004.
Årsredovisning och delårsrapport utsänds direkt av VPC AB. Härutöver lämnas information lö- pande via pressreleaser.
Information kan också hämtas på Wallen- stams hemsida www.wallenstam.se
Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), 401 84 Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00
www.wallenstam.se Natvik o Williams information ab
