Bingman Gustavsberg AB
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Bingman Gustavsberg AB Företaget innehar F-skattebevis
Källviksvägen 6 Tfn 0156-40191 Pg 46 23 76-5 Mail: erik.bingman@gmail.com 610 75 Västerljung Fax 0156-40191 Bg 5218-1039 Fax 08-779 8080 VAT: SE556524-191501
Besiktningsutlåtande
Byggnadsbeskrivning
Byggnadstyp 1 plans villa typ Dalahus med krypgrund, vidbyggt pannrum och våtdel, uppförd 1982
Mark Berg
Grundläggning Uteluftventilerad krypgrund för bodelen och betongplatta för pannrum och våtdel Golv Träbjälklag
Grundmurar Betonghålsten
Fuktisolering Finns inte på denna typ av grundläggning
Dränering Finns ingen dränering då husgrunden står på berg Dagvatten Stuprör med utkastare
Ytterväggar Trästomme
Vindsbjälklag Träbjälklag med mineralullsisolering
Yttertak Bodelen Takpannor på läkt och underlagstak av board/Masonite Pannrummet Takpapp utförd 2006
Fasad Träpanel senast målad 2005
Fönster Fönster Isolerglaskassetter med en ytterruta
Ventilation I dag saknas ventilation pga Minimastern i köket är borttagen, säljaren uppger att han skall sätta in en kanalfläckt för frånluften.
Uppvärmning Vattenburen värme från en vedpanna Vatten /avlopp Eget vatten och avlopp
Österåker Ingmarsö 1-196 Nybyggsv 40 130 25 Ingmarsö
Besiktning utförd 2012-05-24
Bingman Gustavsberg AB 2 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Besiktningsobjektet
Fastighet: Österåker Ingmarsö 1-196 Nybyggsv 40
Ordernummer: 120524
Uppdraget: Att utföra överlåtelsebesiktning enligt överenskomna och bifogade
besiktningsförutsättningar (enligt branschpraxis har besiktningsförutsättningarna delgivits uppdragsgivare före besiktningen). Besiktningsförutsättningarna finns sist i dokumentet efter avsnittet ”Några förklaringar” (saknas dessa kontakta
besiktningsföretaget).
Uppdragsgivare: Tomas Renner Britt Sallander Närvarande: Tomas Renner
Väderlek Klart väder och ca 20º C.
Besiktningsutlåtandet får inte överlåtas.
Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen via genomgång på plats eller att köpare beställer en helt ny
besiktning. Köpare debiteras för en genomgång med 3500 kr inkl moms och för ny besiktning enligt gällande prislista.
Om annan än uppdragsgivaren, enligt ovan, vill ha en muntlig genomgång per telefon tas inget konsultansvar från besiktningsföretagets sida för eventuella fel i utlåtandet, såvida inget särskilt skriftligt avtal upprättats. Det tas heller inget ansvar som kan härledas till missuppfattningar om uppdragets innehåll och omfattning.
För att ansvar ska kunna gälla mot tredje man krävs att den muntliga genomgången föregås av att ny uppdragsgivare undertecknar en skriftlig uppdragsbekräftelse, före genomgången, som därmed bekräftar att bifogade besiktningsförutsättningar accepterats.
Besiktningsförrättare Dalle Saxdahl Erik Bingman
SBR- och SITAC certifierad
Bingman Gustavsberg AB
Bingman Gustavsberg AB 3 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Tillhandahållna handlingar
Inga handlingar fanns tillgängliga vid besiktningstillfället.
Säljarens/nuvarande ägares muntliga upplysningar
Om förvärv, bygglov, förelägganden etc Fastigheten förvärvades år 2004.
Inför förvärvet utfördes ingen överlåtelsebesiktning med anlitad byggnadstekniker.
Om man märkt avvikande lukter, ev. sättningar etc
Det har aldrig förmärkts någon avvikande lukt typ "mögellukt" i huset och inte heller påpekanden från utomstående om att det skulle finnas en avvikande lukt.
Det har inte noterats eller märkts av några sättningar i byggnaden. Inga lutande golv, självstängande dörrar, onormala sprickbildningar etc. förekommer.
Om torpargrunden.
Det finns en kännedom om den sk ”torpargrundsproblematiken”.
Om tak, vind, fasad och fönster
Vid skorstenens anslutning mot takpappen finns ett lite hål som skapar dropp vid skorstenens genomföring i pannrummet, har inte hitta läckaget.
Det har inte noterats några tecken på att det förekommer kondens på vinden.
Fasaden inga kända problem
Finns ensynlig isolerruta i det vänstra sovrummet sett från entren som det finns luftläckage i Om våtrum, brand, försäkringsfrågor etc.
Våtrum Inga kända problem.
I pannrummet har det brunnit i, detta hände före nuvarande ägare köpte huset och det var åtgärdat vid köpet.
Har inte noterat några problem av detta.
Vid besiktningen saknas det brandskydd i del av taket ovanför vedpannan, gipsen var bortagen för att kunna se där en takbalk fått rötskador.
Det finns ett takläckage som visar sig i innertaket vid pannrummet.
Bingman Gustavsberg AB 4 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Om ventilation, el, va, skorsten etc.
Ventilationen skall bli en frånluftsfläkt, tidigare inga kända problem Elen fungerar i huset utan att säkringar etc frekvent utlöser.
Inga problem med vatten och avlopp som t.ex dåligt vatten, ojämn vattenvärme, regelbundna stopp i avloppet, rörläckage etc.
Uppvärmningen fungerar normalt. Inga allvarliga problem med tryckfall, golvdrag, ojämn värme etc
Skorsten/rökkanaler är regelbundet sotade.
Bingman Gustavsberg AB 5 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Besiktningsresultat
30 år - ett nyckeltal vad gäller underhåll:
För en förvaltare av en fastighet är 30 år ett vanligt intervall vad gäller underhåll av olika byggnadsdelar som t.ex. tak och grund. 30 år är, enkelt uttryckt, ett nyckeltal för underhåll.
Vissa äldre konstruktioner uppförda efter dåtidens byggpraxis och kunnande har i efterhand visat sig fungera mindre bra. Konstruktioner som inredda källare, betongplattor på mark, torpargrunder etc. kan utgöra sådana exempel. I byggbranschen kallas de riskkonstruktioner vilka kan behöva åtgärdas just för att det visat sig att de inte håller i det långa loppet. Om detta ska betraktas som fel eller förväntade underhåll tvistas det om. Det är däremot viktigt att sätta sig in i och förstå problematiken både säljare och köpare för att undvika framtida tjafs och tvister.
Glöm inte att du köpt eller ska köpa ett begagnat hus!
De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Ett hus kräver
kontinuerligt underhåll. Alla byggnadsdelar utsätts för slitage. Lättast att upptäcka är skador i synliga delar som golv- och väggbeklädnader. Även de delar av byggnaden som man inte ser utsätts för slitage, exempelvis fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning. Dessa delar utsätts dagligen för slitage utan att du märker det. Olika typer av fuktpåverkan är det vanligaste problemet.
En fuktisolering och en dräneringsledning har en genomsnittlig livslängd på ca 20 år. Är en dräneringsledning eller fuktisolering äldre än ca 20 år har den normalt utsatts för sådant slitage att man kan förvänta sig att skador kan uppstå. En råkällare klarar sig normalt även om det är en hårt fuktbelastad grund.
En krypgrund eller en vind utsätts för olika stora fuktbelastningar beroende på årstid, användning och geografi. Fuktbelastningen är oftast återkommande vilket till slut kan leda till mikrobiella skador/tillväxt (”i dagligt tal mögel”) på och i konstruktionsdelar. Detsamma gäller träkonstruktioner på betongplatta,
exempelvis golv i gillestugor.
Det finns inga täta tak. Ring inte oss om det vid något enstaka tillfälle börjar läcka. Man får alltid räkna med att det t.ex. i samband regn och blåst eller yrsnö tränger in vatten på känsliga ställen som t.ex.
genomföringar, takfönster, takkupor och luftspalter, även om taket är nytt och fackmannamässigt utfört.
Takpannor går sönder efterhand och ska bytas ut mot hela, takpappen behöver regelbundet påföras tätande takmassa på skarvar och vid genomföringar etc. Takunderhåll är viktigt för husets goda bestånd. 100-årsregnet kan komma imorgon.
Tätskiktet i ett våtrum kan vara utformat på olika sätt.
Plastmattor på väggar och golv fungerar både som ytskikt och tätskikt. På plastmattor är det relativt enkelt att se om skador eller brister finns. Kakel och klinker fungerar som ytskikt i våtrum och tätskiktet finns under plattorna. Det går därför inte att göra en bedömning av skicket och tätheten hos materialet eller om det saknas tätskikt. Det är viktigt att tätskiktet är rätt monterat. Utföranden som inte är fackmässigt utfört ersätts normalt inte av en villa- eller fritidshusförsäkring. Fråga efter våtrumsintyget som utfärdas när kaklingen utförts av branschorganisationerna utbildade och godkända plattsättare.
Inomhusventilationen (från- och tilluft) är viktig, speciellt för moderna hus. Om byggnaden är
självdragsventilerad uppfyller den inte dagens krav på en fungerande inomhusventilation. Vi duschar och badar oftare och i längre perioder än förr, tvättmaskiner/torktumlare är normal standard, högre
inomhustemperaturer ökar luftfuktigheten, Skorstensstocken som värmde kalla vindar och torpargrunder saknas m.m. Det ökade fukttillskottet (gäller även vid ökad personbelastning) kan orsaka kondens- och fuktskador i konstruktionsdelar som vind och tak. En mekanisk (frånlufts-)ventilation (fläktyrd) skapar ett undertryck i byggnaden som förhindrar att varm, fuktig inomhusluft leds upp på t.ex. vinden och kyls av på kalla vindstak/underlagstak.
Byggnaden var möblerad
Byggnaden var möblerad vid besiktningstillfället,. Undertecknad rekommenderar att man besiktigar
byggnaden när den är tömd från bohag som bokhyllor, tavlor, mattor soffor etc så man ges möjlighet att syna
ytor som var dolda vid besiktningstillfället.
Bingman Gustavsberg AB 6 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Iakttagelser
Mark närmast byggnaden/Grund utvändigt
Mark: Delar av berget närmast huset lutar mot grunden.
Grund utvändigt: Inget särskilt att notera.
Krypgrunden
Finns lite indikationer på att det kan komma in lite vatten vid grundmurar där berget lutar mot husgrunden.
Det saknas plastfolie på berget som fuktplomb.
Stomme – Väggar och mellanbjälklag Väggar: Inget särskilt att notera.
Mellanbjälklag: Inget särskilt att notera.
Fönster
Fönster uppvisar normala ålders- och förslitningsskador. Normalt underhåll föreligger.
Fasad
Träpanelen uppvisar överlag normala ålders- och förslitningsskador Vind
Bodelen är tillgänglig. Inga kondensindikationer. Finns någon liten fläck vid takgenomföringara.
Garage/duschtaket över pannrummet och duschen är parallellisolerat, förekommer röta i underkant balk vid skorstenen i pannrummet går att se vid ett upptaget hål i taket.
Det finns behov av att riva ner del av undertaket i pannrummet för att lokalisera var läckaget är i yttertaket Tak
Bodelen Taket måste rensas från tallbarr och mossa
Pannrummet/våtdelen med takpapp, Inget särskilt att notera.
Se till att leda bort takavvattningen nedanför husgrunden Kök
Dropp skydd under kyl/frys saknas (rekommenderas).
Badrum
Inrett med plastmatta på golv och väggar. Ytskikten är från 1982
Finns lite mattsläpp vid golvbrunnen dock inga fuktindikationer.. Ytskikten är teoretiskt åldersavskrivna.
Duschrum
Inrett med plastmatta på golv och väggar. Ytskikten är från 1982
Finns mattskarvar som har krymt. Ytskikten är teoretiskt åldersavskrivna.
Tvättstuga
Inrett med plastmatta på golv målad väv på väggar. Ytskikten är från 1982 Lös klämring, och lite mattsläpp. Ytskikten är teoretiskt avskrivna
Installationer såsom mekanisk ventilation (fläktstyrt), system för uppvärmning, va-installationer och skorsten/rökkanaler ingår ej i besiktningsuppdraget då de kräver fackmän med speciell behörighet.
Trots att kontroll inte ingår i uppdraget omfattas de av köparens undersökningsplikt.
Bingman Gustavsberg AB 7 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Riskanalys
Den uteluftventilerade krypgrunden är en riskkonstruktion som ofta drabbas av ”mögelskador”
Den uteluftventilerade grunden som byggnaden grundlagts med är sk riskkonstruktion för mikrobiell aktivitet (”i dagligt tal mögel”). Fuktkällorna är flera se skissen nedan. När de varma vår- och sommarluften tränger in i det kalla utrymmet höjs den relativa luftfuktigheten och mark, träreglar, isolering och annat organiskt material hamnar i fuktig miljö. Denna process upprepas varje år och risk föreligger att fukt-/ mögel-/ rötskador och unken lukt kan ha uppstått eller uppstår.
Fuktkällorna är flera och redovisas i principskissen nedan(källa AK-konsult)
Duschrum-tvättstuga-badrum med plastmatta som tätskikt
Plastmatta som Tätskikt går praktiskt att leva med förbi den teoretiska ålderförbrukningen, kolla alltid
mattskarvar om de krympt och vid genomföringar typ golvbrunnar. Har detta uppstått får man komplettera med kemsvets och någon typ av mjukfog t ex typ Sika-flex 12 A, detta besiktar/egenkntroll man minst en gång per år.
Behov av fortsatt teknisk utredning
Det är troligt någonstans vid skorstensgenomföringen som inte håller tätt, detta kräver att man tar upp ett större genomföring i pannrumstaket för att kunna se vart vatten tar sig ner.
Källvik 2012-05-29
Erik Bingman
Bingman Gustavsberg AB
**************************************************************************************
Bingman Gustavsberg AB 8 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Några förklaringar
Vad menas med fukt?
Fukt finns i fast form, flytande form och i form av ånga. Redan i grundskolan fick vi lära oss att i naturen strävar det fuktiga att fukta upp det torra. Vi som var med minns hur den fuktiga bläckdroppen sögs upp och blev en jättefläck på läskpappret. När du öppnar diskmaskinen eller bastudörren tränger den fuktiga luften alltid ut till omgivande och torrare luft (aldrig tvärtom). Det är viktigt att veta när man besiktigar t.ex. vindar och husgrunder
All luft innehåller mer eller mindre fukt, vi kan dock inte se den med blotta ögat förrän den fälls ut i form av små
vattendroppar/kondens mot t ex en yta av metall eller glas. Är vinden kall kan kondensen fällas ut på underlagstaket. Redan innan man kan se fukten kan den ställa till med problem genom att den påverkar material i form av t.ex. korrosion/rost, mikrobiell aktivitet och lukt.
Ett trämaterials fuktighet, t.ex. en regel eller underlagstak på vinden, mäts oftast i fuktkvot (FK). FK är ett mått på förhållandet mellan fuktinnehåll i kg och mängden torrt material i kg. Vid fuktkvoter överstigande ca 15-17% i trä finns det risk för mikrobiell tillväxt.
Fukthalten är ett mått på hur mycket vatten (kg )som finns per volym (m³) av materialet (kg/m³) dvs hur mycket fukt som finns i materialet.
Man bör veta vad som menas med relativ fuktighet (RF)
Luftens fuktighet mäts i relativ fuktighet (% RF). RF är, enkelt uttryckt, ett mått på hur mycket vatten som luften innehåller vid en viss temperatur. Vid 100 % RF är luften mättad och fukten fälls ut i form av små vattendroppar – det regnar. Men redan vid 60 % RF korroderar stål och vid ca 70 %-75 % RF finns det risk för mikrobiell tillväxt. I Sverige ligger medelvärdet för utomhusluften över året runt 80% RF
Ett trämaterials fuktighet, t.ex. en regel eller underlagstak på vinden, mäts oftast i fuktkvot (FK). FK är ett mått på förhållandet mellan fuktinnehåll i kg och mängden torrt material i kg. Vid fuktkvoter överstigande ca 15-17% i trä finns det risk för mikrobiell tillväxt.
Ventilation av vindar
Ventilation av vindar är föremål för diskussion och forskning inom branschen. Vissa anser att konstruktionerna skall vara
ventilerade med luftspalter medan bl.a. Statens Provningsanstalts undersökningar visat att ventilationen är av mindre betydelse än vi tidigare trott och att ventilationen (luftspalter) i vissa fall till och med fuktar upp takkonstruktioner/vindar. Detta gäller i synnerhet moderna välisolerade byggnader.
Med avseende på att skador kan inträffa i vind-/takkonstruktioner till följd av läckage och annan uppfuktning enligt ovan, är det väsentligt att vinden, om möjligt, regelbundet kontrolleras (några gånger per år) för att i tid kunna upptäcka och begränsa omfattningen av eventuella skador.
Mikrobiell aktivitet/tillväxt
När organiskt material som t.ex. trä, spånskivor, jord, damm, byggspill och även bullar och bröd stängs inne fuktig miljö föreligger risk för sk mikrobiell aktivitet/tillväxt. Det är när man knyter in det färska brödet i en plastpåse som det möglar. I brödfatet torkar det och kanske kan användas som ströbröd vid senare tillfälle.
Efter viss tid med tillräcklig fuktbelastning kan t.ex. bakterier frodas, mögel och, röta utvecklas, lukt bildas. Det sker en naturlig nedbrytning av organiska material. Ute i naturen blir trädstammen till slut jord.
Vad gäller trämaterial i byggnader (t.ex. vind) så kan en periodvis/återkommande uppfuktning förekomma. Det innebär att
nedbrytningen bara tar en paus och vid nästa period av uppfuktning fortsätter processen. ”En bulle är dock inte möglig dagen innan den möglar”. Genom att stoppa den i frysen upphör processen. Genom att stoppa pågående kondens på t.ex. en vind eller krypgrund kan man förhindra mikrobiell aktivitet/tillväxt.
Information till blivande köpare
Köparen har kvarstående undersökningsplikt beträffande de delar av fastigheten som inte omfattas av besiktningen. De viktigaste undantagen är:
• Det som finns utanför bostadsbyggnaden såsom avloppsanläggning, altan, uterum mm.
• El-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer.
• Skorsten, eldstäder och värmepanna.
• Hushållsmaskiner och annan maskinell utrustning.
• Radon och asbest.
• Vattnets kvantitet och kvalitet.
• De byggnadsdelar eller ytor som inte besiktigats. Exempel på detta är ytor som täckts av snö möbler, mattor, tavlor samt utrymmen och byggnadsdelar som saknar inspektionsluckor eller är belamrade med exempelvis lösöre
Bingman Gustavsberg AB 9 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
Besiktningsförutsättningar
Ändamålet med besiktningen
Det avtalade ändamålet med att genomföra en överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen är att vid en fastighetsöverlåtelse med hjälp av en byggteknisk besiktning samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information om besiktigad del av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av denna byggtekniska besiktning redovisas på så sätt att
besiktningsförrättaren upprättar ett besiktningsutlåtande som sänds till den som beställt besiktningen. Med hjälp av den information som förmedlas i ett besiktningsutlåtande ges en köpare ett säkrare underlag för att bedöma fastighetens befintliga skick och den förväntan en köpare med fog kan ha på fastigheten.
Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen är en del av köparens undersökningsplikt.
Även sådana delar av fastigheten som inte besiktigas ingår i köparens undersökningsplikt.
Förklaringar
Vid besiktningen genomför besiktningsförrättaren en okulär byggnadsteknisk undersökning av fastighetens fysiska skick vid
besiktningstillfället. Överlåtelsebesiktningen är en byggnadsteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaderna faller utanför besiktningen.
I besiktningen ingår inte miljöinventering eller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Sådana åtgärder kan ske efter särskild överenskommelse. Tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll, fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte i en överlåtelsebesiktning. Även dessa åtgärder kräver särskild överenskommelse. För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i denna uppdragsbekräftelse.
Överlåtelsebesiktningens omfattning
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet.
Överlåtelsebesiktningen är en byggteknisk besiktning av fastighetens byggnad, garage eller carport och andra byggnader som enligt uppdragsbekräftelsen ska besiktigas och även den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Mark som inte har omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen. Om inte annat uttryckligen avtalats omfattar inte heller
överlåtelsebesiktningen installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation samt rökgångar och eldstäder. I överlåtelsebesiktningen ingår inte miljöinventering och inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Särskilt skriftligt avtal om besiktning även av undantagen del kan dock träffas. Sådan besiktning utförs då i form av fortsatt teknisk utredning. Fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte inom ramen för en överlåtelsebesiktning. För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i uppdragsbekräftelsen.
Överlåtelsebesiktningen omfattar inte hela fastigheten utan endast de delar som uttryckligen anges i uppdragsbekräftelsen.
Besiktningens praktiska och juridiska betydelse
Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar köpares kunskap om fastighetens befintliga skick i besiktigad del.
Informationen i besiktningsutlåtandet redovisar vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare.
Förhållanden som antecknas vid den okulära besiktningen och sådana befarade fel som antecknas i riskanalys är redovisade på ett sätt som innebär att köparen före köpets fullbordan fått kunskap om förhållandena. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden
om säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet.
Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.
Överlåtelsebesiktningens genomförande
Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelse-besiktningen. Av uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning. Före överlåtelsebesiktningen går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med beställaren så att några oklarheter om överlåtelsebesiktningens omfattning inte föreligger.
Överlåtelsebesiktningen innehåller fyra moment och avslutas med att besiktningsförrättaren redovisar resultatet i ett besiktningsutlåtande.
I besiktningsutlåtandet redovisas information om besiktigad del av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Beställaren skall förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen. Skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar antecknas inte i besiktningsutlåtandet.
För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall beställaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga.
Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege skall finnas tillgänglig.
Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av beställaren.
1) Handlingar
Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet.Som grund för överlåtelsebesiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren om handlingarna och upplysningarna är av den beskaffenheten att de kan
Bingman Gustavsberg AB 10 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306
användas. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren får del av och som används antecknas i besiktningsutlåtandet.
Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera handlingarnas och uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga.
2) Okulär besiktning nivå1 och nivå 2
I överlåtelsebesiktningen nivå 1ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet.
Sådan yta eller utrymme ingår normalt i köparens undersökningsplikt även om ytan eller utrymmet inte besiktigas. Om ytor och utrymmen som inte besiktigas får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen t ex genom att säljaren ombeds lämna garanti eller annan specificerad information om den del som inte besiktigas.
Nivå 2 innehåller en utökad besiktning av husets riskkonstruktioner. De flesta hus har någon form av riskkonstruktion och därför är det bra för både köpare och säljare att känna till i vilket skick riskkonstruktionen är. Nivå 2 innehåller alla moment från nivå 1 samt:kontroll av riskkonstruktioner med bland annat provhålstagning och fuktmätning. Kontrollen görs i exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv inredda källare, krypgrund och yttertak
3) Riskanalys
Vid sidan av de förhållanden som antecknats vid en omsorgsfullt gjord okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för
väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering.
4) Fortsatt teknisk utredning
Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulära besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i
överlåtelsebesiktningen. För påtaglig risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen föreslår besiktningsförrättaren inte fortsatt teknisk utredning. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som
besiktningsförrättaren antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
5) Underhållsplan tips och råd
Om det vid besiktningen framkommer sådant fel och brister som man förväntar uppkomma av normalt ålderslitage kan det i vissa fall noteras under denna rubrik. Här kan det även ges tips och råd som i sig inte har med uppdraget att göra, men som kan utgöra kundnytta.
Detta ingår inte i förutsättningarna i uppdraget men utgör sådant som besiktningsförrättaren kan anse vara till nytta för kund.
Besiktningsutlåtandet
Besiktningsutlåtandet innehåller all den samlade informationen från överlåtelsebesiktningen om den besiktigade fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället.
Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsberäkningar som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning.
Instruktion för läsning av besiktningsutlåtandet
Efter det att beställaren fått besiktningsutlåtandet skall beställaren noga läsa besiktningsutlåtandet. Anser beställaren att det saknas någon uppgift eller påpekande i besiktningsutlåtandet som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen skall beställaren omgående sända besiktningsutlåtandet till besiktningsförrättaren för eventuell komplettering. Vid läsning av
besiktningsutlåtandet skall beställaren normalt räkna med att ju äldre en fastighet är desto större anledning finns det att tro att fel finns och att slitaget är större än i en nyare fastighet.
Sedan beställaren läst besiktningsutlåtandet skall beställaren därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ:
• antingen att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit
• eller att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten
• eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtande inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp
• eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger
• eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentliga fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte.
Försäkring
Besiktningsförrättare som utför avtalad överlåtelsebesiktning har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.
Bingman Gustavsberg AB 11 (11)
Fastighetsekonomi Byggnadsteknik
Besiktningsmodell MasterBingman 090306 Begränsningar i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet
I det fall det i besiktningsutlåtandet lämnas otillräcklig eller felaktig information om den besiktigade fastigheten kan beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren kan förvänta sig när beställaren läst besiktningsutlåtandet.
Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre än vad som är motiverat eller så blir reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig. Besiktningsförrättare är skyldig ersätta beställarens skada som besiktningsförrättaren orsakar genom vårdslöshet
eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller nedan angivna begränsningar.
Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av köpeskillingen beställaren skulle ha fått om felet påtalats vid köpetillfället. Den sammanlagda skadestånds-skyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.
Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20 % av ett prisbasbelopp ersätts inte. Detta belopp utgör också självrisken för det fall skadan överstiger detta belopp eller det större belopp som kan finnas intaget i köpekontrakts hävningsklausul eller motsvarande, ersätts inte.
Detta belopp utgör också självrisken för det fall skadan överstiger detta belopp Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör alternativt att lämna ekonomisk ersättning. Utgångspunkt för ersättning av skada är att Återställande skall ske till lika befintligt skick (dvs. ej standardhöjande konstruktion eller utförande).
Med anledning av försäkringsbolagens ändrade policy vad gäller ersättning för vattenskador kan inte fel hävdas som gör att besiktningsföretaget hamnar i sämre ställning i sina åtagande mot kund än vad som avtalats i hem- villaförsäkringen.
Utför besiktningsförrättaren tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll (nivå 2), fortsatt teknisk utredning eller annat
tilläggsuppdrag, anses dessa uppdrag och överlåtelsebesiktningen, vad gäller ansvarsbegränsningen om 15 basbelopp, vara ett och samma uppdrag. Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om beställaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada och inte heller för skavanker, slitageskador och andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet. Utför besiktningsförrättaren fortsatt teknisk utredning anses överlåtelsebesiktningen och utredningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag.
Krav mot besiktningsförrättaren skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas.
Reklamation får dock inte ske senare än två år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen.Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket.
Förbud mot att överlåta besiktningsutlåtandet
Besiktningsförrättaren har upphovsrätt till besiktningsutlåtandet. Beställaren har rätt att nyttja besiktningsutlåtandet för avtalat ändamål.
Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt medgivande från besiktningsförrättaren av beställaren överlåtas på annan och får inte användas i annat syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och
besiktningsutlåtandet. Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren.
Övrigt
Med besiktningsförrättare respektive beställare i uppdragsbekräftelsen och i besiktningsutlåtandet avses i tillämpliga delar även besiktningsföretaget respektive köpare av den besiktigade fastigheten. Förutsättningarna och villkoren under avsnittet ”Ändamålet med överlåtelsebesiktningen” med underrubriker är detsamma i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Besiktningsförrättaren skall arkivera ett besiktningsutlåtande eller kopieringsbar kopia under den tvååriga ansvarstiden.
Ansvarsbegränsningar
Besiktningsförrättaren/besiktningsföretaget är ansvarig för skada som besiktningsförrättaren orsakar genom vårdslöshet eller
försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Med besiktningsförrättare avses i tillämpliga delar även besiktningsföretaget.
För detta ansvar gäller nedan angivna begränsningar. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är
begränsad till ett belopp motsvarande 15 basbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.
Besiktningsförrättaren/besiktningsföretaget är inte ersättningsskyldig för skavanker och andra obetydliga brister som inte antecknats i besiktningsutlåtandet. Enskild skada understigande belopp motsvarande ett halvt basbelopp, eller det större belopp som kan finnas intaget i köpekontrakts hävningsklausul eller motsvarande, ersätts inte. Detta belopp utgör också självrisken för det fall skadan överstiger detta belopp. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör alternativt att lämna ekonomisk ersättning. Utgångspunkt för ersättning av skada är att återställande skall ske till lika befintligt skick (dvs. ej standardhöjande konstruktion eller utförande).
Krav mot besiktningsförrättaren/besiktningsföretaget skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalt för besiktningen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. Besiktningsutlåtandet får inte utan skriftligt medgivande från besiktningsförrättaren av beställaren överlåtas på annan och får inte användas i annat syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsföretaget eller besiktningsförrättaren.
****************************************************************SLUT*****************************************************************
