2018-10-16 17:32 CEST
Fastighetsägare, känner ni till grannelagsrätten?
Fastighetsägare omfattas numera av åtaganden enligt ett stort antal
regelverk, såsom plan- och bygglagen, miljöbalken, ordningslagen, lagen om skydd mot olyckor, ellagen m.m. Dessa författningar innehåller såväl allmänt formulerade skyldigheter som relativt preciserade förpliktelser. Till följd av denna rika samling bestämmelser har de mer ålderdomliga
fastighetsägarförpliktelserna inom den så kallade grannelagsrätten förlorat mycket av sin betydelse.
Grannelagsrätten har emellertid inte helt tappat sin relevans, utan utgör ett komplement till dessa moderna regelverk. De flesta fastighetsägare är troligen omedvetna om att grannelagsrätten kan ligga till grund för
skadeståndsansvar, även i de fall någon vårdslöshet inte kan påvisas. I en artikel i SvJT 2018 s. 674 analyserar jag det grannelagsrättsliga
skadeståndsansvaret i detalj. Nedan följer en kortare, och mindre akademisk, sammanfattning av mina slutsatser.
Grannelagsrätten är ett i modern tid förhållandevis outforskat och sällan tillämpat rättsområde. De flesta jurister känner förmodligen inte ens till begreppet. Min första djupare kontakt med de grannelagsrättsliga
skadeståndsreglerna var i samband med en tvist där vi biträdde en skadelidande fastighetsägare. Under en stormig natt blåste ett cirka 750 kvadratmeter stort tak av en lagerbyggnad. Taket landade på vår klients fastighet och medförde stor materiell förödelse. Efter viss utredning kunde det konstateras att lagerbyggnadens tak inte uppfyllde gällande byggnormer för vindlast. Vår klient riktade krav mot grannfastighetsägaren avseende de skador som taket åsamkat. Grannfastighetsägaren bestred ansvar och tvisten kom sedermera att prövas av tingsrätt. Tingsrätten gav vår klient fullt bifall till sin talan. Då motparten valde att inte överklaga domen har högre
instanser inte prövat de mycket intressanta rättsfrågor som var aktuella i målet.
Vad är då grannelagsrätten för typ av regelverk? Till skillnad från miljörätten, som primärt utgår från det allmänna intresset av att skydda och bevara
människors hälsa och miljön i stort, hör grannelagsrätten hemma inom
civilrätten och syftar till att skydda enskilda mot skador orsakade av grannar.
Som företeelse är de grundläggande grannelagsrättliga principerna mer eller mindre lika gamla som privat jordägande. Det är lätt att förstå varför. Få fastighetsägare skulle acceptera att deras grannar gavs rätt att använda sina fastigheter helt utan begränsningar eller utan krav på hänsyn till
omgivningen. Att vara grannar är ju en i regel långvarig och ofta ofrivillig relation som ställer särskilda krav på hänsyn mellan ägare och nyttjare. Av dessa skäl karaktäriseras förhållandet grannar emellan ofta som kontraktslikt.
Synsättet har också avgörande betydelse för förutsättningarna för skadeståndsansvar.
Den kortfattade grannelagsrättsliga portalparagrafen anger att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till
omgivningen. Detta innebär att både fastighetsägare och
nyttjanderättshavare är skyldiga att vara hänsynsfulla mot sina grannar. Den som brister i sin hänsynsplikt kan bli skadeståndsskyldig. Inom
skadeståndsrätten krävs normalt att skadevållaren har varit vårdslös för att skadeståndsansvar ska uppkomma. Inom grannelagsrätten är den tröskeln
väsentligt lägre, i och med att det räcker att nyttjandet av en fastighet inte har ansetts hänsynsfullt.
Hur fastställer man då om ett agerande eller en underlåtenhet inte är
tillräckligt hänsynsfullt? Det finns stöd för att mer eller mindre alla typer av omständigheter principiellt bör kunna beaktas inom ramen för
hänsynsbedömningen. Att göra en samlad bedömning av om skälig hänsyn har iakttagits eller inte är därmed inte helt okomplicerat. De rättsliga framställningar som finns på området är inte heller tydliga i fråga om de moment som kan ligga till grund för tillämpning av bestämmelsen och hur de ska viktas. Något förenklat kan prövningen troligen ses som en
intresseavvägning i vid bemärkelse, där inslag som typiskt sett hör hemma i en vårdslöshetsbedömning också kan ha relevans. Det bör även vara så att i de fall intresseavvägningen klart utfaller till fördel för den skadelidande så påverkar det behovet av klandervärt agerande som ytterligare förutsättning för ansvar.
En omdiskuterad fråga är om det grannelagsrättsliga skadeståndsansvaret till och med kan vara strikt, dvs. helt oberoende av klandervärt beteende. Det rättsliga stödet för ett rent strikt ansvar inom grannelagsrätten är svagt. I den mån det alls existerar ett strikt grannelagsrättsligt ansvar är det troligtvis begränsat till de skadetyper som utifrån en orts- och
allmänvanlighetsbedömning får anses oacceptabla. Vad gäller ortsvanliga störningar bygger resonemanget rent allmänt på tanken att den skadelidande får anses ha tagit en risk genom att etablera sig i en omgivning där den
aktuella typen av störning förekommer. Den skadelidande får därmed också bära risken för att störningen inträffar, såvida inte störningen når upp till en orimlig nivå. När det gäller allmänvanliga olägenheter kan man inte på samma sätt se det som att den skadelidande har tagit en medveten risk för att drabbas av störningar av den aktuella typen. I den delen är tanken att det ska göras en intresseavvägning där nyttan, även från allmän synpunkt, av det handlande eller den underlåtenhet som orsakar störningen får vägas mot den skadelidandes intresse av att slippa störningen. Ytterst blir det en fråga om riskallokering, dvs. vem som ska bära risken för en plötslig och förhållandevis oförutsedd händelse.
Som i de flesta skadeståndsrättsliga sammanhang är skadans art av betydelse även inom grannelagsrätten. Att sakskador och personskador ersätts får anses självklart, om de generella förutsättningarna för ansvar föreligger. Det finns även visst stöd för att rena förmögenhetsskador skulle kunna vara
ersättningsgilla.
Den läsare som nått till slutet av den här artikeln inser troligen att
grannelagsrätten, även i förenklad form, är ett komplext och i många delar otydligt rättsområde. För en lekman, men även för de flesta jurister, är det svårt att avgöra i vilka situationer grannelagsrätten är tillämplig. Än svårare är det att avgöra hur den ska tillämpas. Även om rättsläget i många
avseenden är osäkert är det klart att det grannelagsrättsliga
skadeståndsansvaret är strängare än det allmänna skadeståndsansvaret enligt skadeståndslagen. Utan tvekan finns möjligheten att som granne hålla en fastighetsägare eller nyttjare skadeståndsansvarig på grannelagsrättslig grund. Den som på ett eller annat sätt drabbas av olägenheter hänförliga till en grannfastighet kan därför ha anledning att undersöka om grannelagsrätten kan vara ett sätt att hantera situationen.
Se min ursprungliga artikel i SvJT här.
Jonas Du Rietz
Senior Associate, Advokat
Morris Law är en advokatbyrå med ambitionen att modernisera upplevelsen av kvalificerad affärsjuridik. Gemensamt för alla som börjat på Morris är en vilja att utmana och förändra branschen och en sådan utveckling gynnar både våra kunder och våra medarbetare.
Morris Law är en fullservicebyrå och har idag drygt 80 medarbetare med kontor i Göteborg och Stockholm.
Kontaktpersoner
Julia Edman Presskontakt
Marketing Manager
julia.edman@morrislaw.se
