1 JANUARI 30 JUNI 2018

(1)

Q2 1 JANUARI – 30 JUNI 2018

(2)

JANUARI – JUNI 2018

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 884,3 (1 135,0) Mkr och rörelseresultatet till 105,6 (179,6) Mkr. Resultat efter skatt 71,7 (145,4) Mkr motsvarande 3,69 (11,82) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 240 (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie.

• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 325,6 (916,6) Mkr och rörelseresultatet till 150,2 (164,8) Mkr. Resultat efter skatt 119,2 (156,7) Mkr motsvarande 5,23 (8,13) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 980 (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie.

• Under perioden byggstartades 38 (530) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (330) bostäder.

• Under perioden såldes totalt 446 (399) bostäder, varav ALM Equitys andel var 228 (253) bostäder.

APRIL – JUNI 2018

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 476,0 (497,9) Mkr och rörelseresultatet till 53,8 (87,9) Mkr. Resultat efter skatt 34,8 (74,2) Mkr motsvarande 1,74 (6,05) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 240 (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie.

• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 685,9 (284,7) Mkr och rörelseresultatet till 85,4 (61,2) Mkr. Resultat efter skatt 65,1 (62,1) Mkr motsvarande 2,74 (4,92) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 980 (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie.

• Under perioden byggstartades 0 (392) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (225) bostäder.

• Under perioden såldes totalt 422 (66) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 206 (60) bostäder.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN

• ALM Equity har sålt 36,25 procent av Archimedes i Bromma till investerare. Projektet tillträddes under första kvartalet 2018.

• Avyttrat 5 377 kvm kommersiell yta i Uppsala för 136 Mkr. ALM Equitys ägarandel uppgår till 25 procent.

• 50 procent av ALM Equitys innehav i tre projekt har sålts till investerare. Projekten, som är belägna i Stockholm, Järfälla och Salem, omfattar totalt 411 bostäder.

ALM EQUITY AB (publ)

DELÅRSRAPPORT

1 JANUARI – 30 JUNI 2018

(3)

Läget på bostadsmarknaden är fortfarande utmanande, men långt ifrån omöjlig. För ALM Equitys del ser vi möjligheter redan i den befi ntliga marknaden, men konstaterar också att det kommer ljusare tider fram- över.

SYSTEMET ATT KÖPA PÅ RITNING HAR DÖTT Kreditregleringarna har lagt en våt fi lt över bostads- rättsmarknaden som den hittills har sett ut. Kraven på köparna för att få låna har snabbt ändrat vilka lägenheter som efterfrågas. Medan produktionen har varit inriktad på större objekt har kreditrestriktionerna eff ektivt bantat vad som är möjligt att köpa.

De tunnare plånböckerna har också resulterat i pris- nedgång. Och med fallande priser har få velat binda sig för en bostad som man inte sett och som man inte kan fl ytta in i förrän om 1-2 år. I dagsläget verkar systemet med att köpa ”på ritning” vara i det närmaste dött. I de löpande bostadsrättsprojekten har mer- parten av lägenheterna sålts med bindande kontrakt innan byggstart. Resterande säljs löpande men en- staka lägenheter övertar ALM Equity i enlighet med avtal som träff ats med den bostadsrättsförening som är den formella beställaren. Dessa bokas till produk- tionsvärdet och vinsten redovisas först när dessa säljs. Under perioden har nettot av lagerbostäder ökat, vilket delvis är en eff ekt av att fl era projekt har slutavräknats.

Ett positivt tecken är att marknaden för befi ntliga lägenheter fungerar, speciellt för mindre objekt. En stor skillnad mot projektförsäljningen är att objekten kan upplevas och tillträdas mer eller mindre direkt.

Från ett läge när säljare och köpare hade alltför olika uppfattning om priset förefaller det ha skett en jämkning och antalet avslut ökar stadigt. Att antalet lägenheter

till salu fortfarande är högt antyder dock att det fortfarande inte råder balans. Låneregleringen har ändrat spelplanen och sänkt den väntade nyproduktionen.

Antalet byggstarter av bostadsrätter kan bli lågt fram- över om inte prisbilden stabiliseras.

BYGGSTART AV HYRESRÄTTER UNDER HÖSTEN ALM Equity hade en topp under 2017 när antalet bostäder i produktion nådde 2 100 stycken. Den siff - ran kan jämföras med de 1 400 bostäder som vi hade i produktion vid halvårsskiftet; en nedgång med en tredjedel.

Vi identifi erade tidigt att marknaden för bostadsrätter skulle förändras till följd av de nya lånekraven. Därför har halva byggrättsportföljen konverterats till att även kunna producera hyresrätter. Under kvartalet har det resulterat i att hälften av två projekt, Barkarby i Järfälla och Rönninge i Salem, med totalt 364 hyres- lägenheter har sålts till investerare. I villkoren fi nns även att den framtida förvaltningen kommer skötas inom ALM Equitys aff ärsområde Förvaltning, som kommer att hyra ut lägenheterna på hyresmarknaden.

Projekten vinstavräknas under produktion på samma sätt som bostadsrättsprojekten genom succesiv vinst- avräkning. När projektet når förvaltningsstadiet kommer en marknadsvärdering att göras varvid ett eventuellt övervärde minus skatteskuld kommer att bokas upp som eget kapital. Det kan också nämnas att vi räknar med samma vinstmarginaler vid en försälj- ning av ett projekt som hyresrätter som om det skulle handla om bostadsrätter. Under kvartalet sålde ALM Equity även 47 bostadsrätter i Rinkeby, Stockholm som en blockaff är till investerare.

forts...

VD HAR ORDET

PROJEKTPORTFÖLJ

Totalt ALM Equitys andel

apr-jun 2018 apr-jun 2017 apr-jun 2018 apr-jun 2017

Byggrätter 10 573 10 248 7 527 7 769

Startad produktion 0 392 0 225

Sålda bostadsrätter 58 66 24 60

Sålda hyresrätter till förvaltningsbolag 364 0 182 0

Bostäder i produktion vid periodens slut 1 431 2 064 959 1 515

Försäljningsgrad i produktion 84% 82% 82% 79%

Bostäder levererade till marknaden 90 61 81 43

(4)

För dessa projekt räknar vi med byggstart under hösten och att ytterligare liknande affärer ska kunna genom- föras. I den närmaste framtiden kan det handla om totalt 1 050 bostäder i Häggvik i Sollentuna, Telefon- plan i Stockholm och Telegrafberget i Nacka.

FÖRFRÅGNINGAR FRÅN BRANSCHEN

Marknaden för byggrätter har efter inbromsningen närmast kollapsat. ALM Equity har fått en hel del förfrågningar om att köpa eller gå in i olika projekt.

En del tittar vi närmare på och helt klart finns det möjligheter. Ännu har dock inga avslut skett inom detta område.

BOSTASBRISTEN GER STORA MÖJLIGHETER

Vi lär aldrig få reda på om de införda kreditregleringarna har räddat oss från en ny hemmagjord lågkonjunktur eller inte. Vad vi redan nu kan se så har regleringarna åstadkommit en kraftig inbromsning av bostadsbyg- gandet. Framför allt i Stockholmsregionen, den del av Sverige som torde ha den värsta bostadsbristen. För ALM Equity innebär bristen på bostäder givetvis stora möjligheter. Ryckigheten på marknaden hade med en bättre planering från myndigheterna också kunnat undvikas. För en trögrörlig bransch innebär snabbt ändrade förutsättningar stora kostnader.

En positiv effekt av det minskade byggandet är att entreprenadpriserna har kommit ned från en upp- trissad nivå. Uppskattningsvis handlar det om en minskning på 20 procent. Den ungefärliga kostnaden per kvadratmeter bostad ligger nu på 30 000 kronor +/- 5 000, beroende på hur komplicerade objekten är.

För ALM Equity kan såväl sänkta priser som tillgänglig kapacitet innebära att ett projekt snabbare lotsas fram till byggstart.

MED SIKTE PÅ NYA REKORD

Det nya marknadsläget har skapat nya möjligheter att växa vidare med stora volymer billiga hyresrätter som har blivit möjliga att leverera genom de lägre bygg- och markkostnaderna.

När man analyserar bolaget kommer det i en över- gångsfas bli en viss ryckighet i resultaten över tid när antalet bostadsrätter i produktion minskar och antalet hyresrätter ökar. Den ökade produktionen av hyresrätter torde leda till att vi kanske redan i början av 2019 når rekordnivåer för antalet bostäder i produktion.

Stockholm, 23 augusti 2018 Joakim Alm, VD

(5)

PROJEKTPORTFÖLJEN

PROJEKT UNDER PRODUKTION

–

FASTIGHETER UNDER BYGGNATION OCH FÄRDIGSTÄLLANDE

Per 30 juni 2018 var 16 (23) projekt under produktion om totalt cirka 77 000 (126 000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 55 600 (97 800) kvm. Detta motsvarar 1 431 (2 064) bostäder varav ALM Equitys andel är 959 (1 515). Av dessa är 1 086 bostäder nyproduktion medan 345 skapas genom om- byggnation av befintliga byggnader. Den totala försälj-

ningsgraden i produktion uppgick vid periodens slut till 84 (82) procent.

Under andra kvartalet levererades totalt 90 (61) bostäder till kunder varav ALM Equitys andel är 81 (43) bostäder.

Per den 30 juni fanns 105 (15) enheter i lager till ett värde av 263,3 (39,2) Mkr, vilket motsvarar produktions- kostnaderna. ALM Equitys andel uppgår till 70 (5) enheter i eget lager till ett värde av 152,6 (16,1) Mkr. Under andra kvartalet såldes totalt 5 (2) bostäder för 24,3 (3,0) Mkr. ALM Equitys andel uppgår till 3 (1) bostäder som såldes för 11,7 (1,5) Mkr. Antalet enheter i lager har under 2018 ökat som ett resultat av antalet frånträd- da projekt som är högt. ALM Equity ser ingen stor risk i detta utan tror att marknaden välkomnar färdigställda enheter som inte ligger flera år fram i tiden för slutkunden.

Vid utgången av andra kvartalet under 2014 - 2018 var projekt under produktion:

120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0

Projektportfölj i produktion (kvm) ALM Equitys andel projektportfölj i produktion (kvm)

PROJEKT I PRODUKTION 5 ÅR

2014-06-30 2015-06-30 2016-06-30 2017-06-30 2018-06-30

En stor del av de pågående projekten avslutas under 2018, se tabell över planerade frånträden närmsta tre åren:

Sålda bostäder (kvm) Osålda bostäder (kvm)

PLANERADE FRÅNTRÄDEN (KVM) I PRODUKTIONSSTARTADE PROJEKT KOMMANDE TREÅRSPERIOD

Q3 2018

Q4 2018

Q1 2019

Q2 2019

Q3 2019

Q4 2019

Q1 2020

Q2 2020

Q3 2020

Q4 2020

Q1 2021

Q2 2021 25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

0

(6)

Per den 30 juni 2018 var 57 (57) projekt under utveckling om totalt 623 800 (589 000) kvm varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 446 700 (445 600) kvm. I portföljen ingår 225 867 kvm, varav ALM Equitys andel är 205 065 kvm, som antingen är mark- anvisningar eller förvärv som ännu inte tillträtts. Totalt omfattar det 3 979 (3 190) bostäder färdig byggrätt och 5 155 (4 994) planerade bostäder under detalj- planeprocess.

Under andra kvartalet sålde ALM Equity 36,25 procent av detaljplaneprojektet Archimedes i Bromma till investerare för ett underliggande fastighetsvärde på 477 Mkr. Projektet tillträddes under första kvartalet 2018. Uthyrbar area är idag 18 202 kvadratmeter och tomtarealen är 13 663 kvadratmeter. Archimedes kommer huvudsakligen omfatta bostadsbyggelse, men även lokaler och garage planeras. Den nya detalj- planen beräknas att antas under 2018. Försäljningen av projektandelarna har hanterats av ALM Equitys dotterbolag Nordisk Fastighetskredit.

Avyttring av 5 377 kvm kommersiell yta i Kvarnen- gallerian, Uppsala för 136 MKR. ALM Equitys ägar- andel uppgick till 25 procent. Kvarnengallerian avyttrades i bolagsform och bolaget med tillhörande fast- ighet såldes för 136 Mkr. Kvarnengallerian var den sista delen som avyttrades av den ursprungliga fastigheten.

ALM Equity har sålt 50 procent i tre projekt till investerare; Kronan i Barkarbystaden, Esplanaden i Rinkebyterrassen och Torghuset i Rönninge Centrum.

Detta motsvarar 411 lägenheter som kommer att förvaltas av ALM Equitys dotterbolag Svenska Nyttobostäder. Värdet på de färdiga fastigheterna som förvaltningsobjekt är beräknat till 670 Mkr. För- säljningen av projektandelarna har hanterats av ALM Equitys dotterbolag Nordisk Fastighetskredit. Projekt Kronan har ritats om och tillfört ytterligare bostäder efter tillträdet.

Under 2014 avtalade ALM Equity om förvärv av kontorsfastigheten Jakob Mindre 5 med AMF Fastig- heter. Under andra kvartalet 2018 har parterna kommit överens om att aktieköpet återgår och att fastigheten nu sälj till Axfast. Frånträde skedde 15 juni 2018 och ger en positiv resultateffekt för ALM Equity på 55 Mkr.

PROJEKT UNDER UTVECKLING

–

FASTIGHETER UNDER UTVECKLING GENOM KONCEPTUALISERING OCH/ELLER DETALJPLANEÄNDRING.

Vid utgången av andra kvartalet 2014 - 2018 fördelades projekt under utveckling:

700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0

Estimerade byggrätter (kvm) ALM Equitys andel estimerade byggrätter (kvm)

PROJEKT UNDER UTVECKLING 5 ÅR

2014-06-30 2015-06-30 2016-06-30 2017-06-30 2018-06-30

(7)

EKONOMI

BALANSRÄKNINGEN ENLIGT IFRS PER DEN 30 JUNI 2018 Balansomslutningen uppgick till 5 597 (5 230) Mkr.

Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på 3 276 (3 569) Mkr. På skuldsidan uppgick långfristiga obligations- lån till 1 076 (1 076) Mkr, räntebärande lån till kreditinstitut till 741 (1 529) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 377 (299) Mkr.

Det egna kapitalet uppgick till 2 980 (2 160) Mkr.

Soliditeten uppgår vid kvartalets slut till 53 (41) procent och enligt segmentsredovisningen till 48 (40) procent.

Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut totalt uppgick till 1 800 Mkr, återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott.

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rappor- tering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 884,3 (1 135,0) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 105,6 (179,6) Mkr, rörelsemarginalen till 11,9 (15,8) procent och periodens resultat efter skatt till 71,7 (145,4) Mkr.

ENLIGT IFRS

Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1 325,6 (916,6) Mkr, rörelseresultatet till 150,2 (164,8) Mkr, rörelsemarginalen till 11,3 (18,0) procent och resultatet efter skatt till 119,2 (156,7) Mkr.

RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI – JUNI 2018 (6 MÅNADER)

ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet.

Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 585,1 (445,6) Mkr. Kassaflödet för andra kvartalet var 70,8 (-72,1) Mkr. Finansiering av projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa aktieägartillskott och preferens-

kapital baserade på framtagna förvärvs- och projekt- kalkyler. All projektfinansiering är idag i huvudsak kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 30 juni i spannet 1,45 – 4,54 procent med en genom- snittsränta på 2,31 procent.

LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING

ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING

Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rappor- tering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 476,0 (497,9) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 53,8 (87,9) Mkr, rörelsemarginalen till 11,3 (17,7) procent och periodens resultat efter skatt till 34,8 (74,2) Mkr.

ENLIGT IFRS

Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 685,9 (284,7) Mkr, rörelseresultatet till 85,4 (61,2) Mkr, rörelsemarginalen till 12,4 (21,5) procent och resultatet efter skatt till 65,1 (62,1) Mkr.

RESULTAT FÖR PERIODEN APRIL – JUNI 2018 (3 MÅNADER)

(8)

Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för kvartalet uppgick till 0,6 (202,0) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 52 (228) Mkr i likvida medel.

Borgensförbindelser upptagna för projektbolag upp-

gick vid periodens slut till 478 (604) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 1 031 (906) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 48 (42) procent.

MODERBOLAGET

Under 2016 och 2017 har moderbolaget emitterat 600 Mkr + 600 Mkr i obligationslån (varav 124 Mkr är återköpt) till en rörlig ränta om STIBOR 3m (ränte-

golv på 0 procent om STIBOR är negativ) + 6,75 procent respektive STIBOR 3m + 7,5 procent, vilket ökar finansierings/likviditetsrisken i bolaget.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Transaktioner med närstående är under perioden i

linje med föregående år. För ytterligare information hänvisas till ALM Equitys årsredovisning för 2017, not 28.

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.

ORGANISATION

I början av 2018 sjösatte ALM Equity en ny organi- sationsstruktur som ska ta tillvara på koncernens synergier och styrkor efter förvärvet av bostads- utvecklaren Småa AB. Verksamheten delas in i fem

affärsområden; Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster.

(9)

KONCERNEN –

SEGMENTSREDOVISNING

ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER RESULTATET ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN

Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017

Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec 2

Nettoomsättning 476 021 497 860 884 271 1 135 027 2 692 060

Produktions- och driftskostnader -395 462 -380 142 -721 899 -884 575 -2 251 256

Bruttoresultat 80 559 117 718 162 372 250 452 440 804

Försäljnings- & administrationskostnader -26 763 -29 821 -56 816 -70 847 -124 865

Resultat från andelar i intresseföretag 0 0 0 0 0

Rörelseresultat 53 796 87 897 105 556 179 605 315 939

Finansiella intäkter 2 562 4 779 5 003 3 718 15 597

Finansiella kostnader -21 825 -22 983 -38 810 -36 127 -103 811

Värdeförändring derivatinstrument 0 0 0 0 0

Resultat före skatt 34 533 69 693 71 749 147 196 227 725

Skatt 284 4 475 -75 -1 773 -2 480

Periodens resultat 34 817 74 168 71 674 145 423 225 245

Årets resultat hänförligt till

Moderbolagets aktieägare 34 917 74 263 71 827 145 575 225 571

Innehav utan bestämmande inflytande -100 -95 -153 -152 -326

Resultat per aktie

Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 1,74 6,05 3,69 11,82 16,76 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 1,74 6,04 3,69 11,81 16,74 Antal utstående stamaktier vid periodens

slut (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155

Antal utstående preferensaktier vid

periodens slut (tusental) 8 224 6 122 8 224 6 122 8 122

Genomsnittligt antal stamaktier före

utspädning (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155

Genomsnittligt antal stamaktier efter

(10)

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN

Belopp i tkr Not 2018-06-30 2017-12-31

TILLGÅNGAR 2

Anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier 8 525 13 525

Andelar enligt kapitalandelsmetoden 0 0

Uppskjuten skattefordran 2 907 5 023

Summa anläggningstillgångar 11 432 18 548

Omsättningstillgångar

Projektfastigheter 57 879 90 358

Exploateringsfastigheter* 3 358 744 3 159 578

Lagerandelar i bostads- och äganderätter 165 918 63 030

Övriga kortfristiga fordringar 547 654 626 556

Likvida medel 529 675 531 850

Summa omsättningstillgångar 4 659 870 4 471 372

Summa tillgångar 4 671 302 4 489 920

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital inkl. minoritets andel 2 240 283 2 070 551

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande lån 1 082 193 1 086 614

Uppskjuten skatteskuld* 154 833 154 644

Övriga avsättningar 24 850 25 822

Summa långfristiga skulder 1 261 876 1 267 080

Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 657 684 707 961

Efterställda räntebärande reverslån 160 144 121 876

Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 351 315 322 452

Summa kortfristiga skulder 1 169 143 1 152 289

Summa skulder och eget kapital 4 671 302 4 489 920

Minoritets andel av eget kapital uppgår till -6 653 -6 500

* Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om.

(11)

KONCERNEN – IFRS

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017

Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec 1,2

Nettoomsättning 685 943 284 656 1 325 644 916 565 3 351 391

Produktions- och driftskostnader -572 383 -253 828 -1 116 714 -741 941 -2 771 074

Bruttoresultat 113 560 30 828 208 930 174 624 580 317

Försäljnings- & administrationskostnader -26 763 -28 521 -56 816 -68 542 -124 864 Resultat från andelar i intresseföretag -1 436 58 876 -1 866 58 680 50 012

Rörelseresultat 85 361 61 183 150 248 164 762 505 465

Finansiella intäkter 1 510 2 881 2 080 4 805 3 395

Finansiella kostnader -19 886 -14 566 -33 888 -28 806 -69 476

Värdeförändring derivatinstrument -3 284 3 439 -1 112 6 485 11 436

Resultat före skatt 63 701 52 937 117 328 147 246 450 820

Skatt 1 405 9 117 1 868 9 441 4 857

Periodens resultat 65 106 62 054 119 196 156 687 455 677 Periodens övriga totalresultat

Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0

Periodens övriga totalresultat 0 0 0 0 0

Periodens totalresultat 65 106 62 054 119 196 156 687 455 677

Årets resultat hänförligt till

Innehav utan bestämmande inflytande 19 972 -733 31 728 48 660 162 164 Årets totalresultat hänförligt till

Innehav utan bestämmande inflytande 19 972 -733 31 728 48 660 162 164

Resultat per aktie

Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 2,74 4,92 5,23 8,13 23,45 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 2,74 4,91 5,23 8,11 23,43

Resultat per preferensaktie (kr) 2,10 2,10 4,20 4,20 8,40

Antal utstående stamaktier vid

periodens slut (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155

Antal utstående preferensaktier vid peri-

odens slut (tusental) 8 224 6 122 8 224 6 122 8 122

Genomsnittligt antal stamaktier före

Genomsnittligt antal stamaktier efter

(12)

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Belopp i tkr Not 2018-06-30 2017-12-31

TILLGÅNGAR 1,2

Anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier 8 525 13 525

Andelar enligt kapitalandelsmetoden 24 773 34 128

Uppskjuten skattefordran 4 626 5 023

Summa anläggningstillgångar 37 924 52 676

Omsättningstillgångar

Exploateringsfastigheter* 1 073 470 718 382

Pågående bostadsprojekt* 3 276 096 3 345 127

Lagerandelar i bostads- och äganderätter 263 582 87 444

Övriga kortfristiga fordringar 360 731 590 072

Summa omsättningstillgångar 5 558 973 5 309 965

Eget kapital inkl. minoritets andel 2 979 627 2 667 488

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande lån 3,4 1 082 193 1 086 614

Derivatinstrument 3 7 078 6 580

Uppskjuten skatteskuld* 163 526 165 239

Övriga avsättningar 24 850 25 822

Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 4 740 743 865 611

Efterställda räntebärande reverslån 4 222 252 146 822

Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 376 628 398 465

Summa kortfristiga skulder 1 339 623 1 410 898

Minoritets andel av eget kapital uppgår till 1 048 047 891 529

* Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om.

(13)

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017

apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec

Rörelseresultat 85 361 61 183 150 248 164 762 505 465

Finansiella poster -18 376 -11 685 -31 808 -24 001 -57 485

Ej kassapåverkande poster 573 276 1 025 553 -21 493

Kassaflöde före förändring i

rörelsekapital 67 558 49 774 119 465 141 314 426 487

Investering/försäljning exploaterings-

fastigheter -112 574 6 160 -355 088 -487 850 -416 912

Investering/försäljning pågående bostads-

projekt 157 029 -220 921 67 715 -1 462 755 181 688

Investering/försäljning lagerandelar Brf -78 108 2 500 -176 138 5 051 -52 406 Övrig förändring i rörelsekapital -25 477 68 632 209 537 -265 479 -483 778 Kassaflöde från löpande verksamhet 8 428 -93 855 -134 509 -2 069 719 -344 921 Investeringar/försäljningar av materiella

och finansiella anläggningstillgångar 10 894 -124 620 14 728 -90 701 -824 015 Kassaflöde från investerings-

verksamhet 10 894 -124 620 14 728 -90 701 -824 015

Obligation 0 600 000 0 600 000 600 000

Utdelning -9 770 -12 856 -26 826 -25 499 -3 055

Aktieägartillskott 140 436 140 134 264 680 726 657 811 366

Upptagna/Amorterade lån -79 180 -546 434 -53 859 547 949 -608 242

Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader 0 -1 473 -60 246 027 461 673 Transaktioner Innehav utan bestämmande

inflytande 0 -33 005 -48 000 -6 823 -41 550

Kassaflöde från finansierings-

verksamhet 51 486 146 366 135 935 2 088 311 1 220 192

Periodens kassaflöde 70 808 -72 109 16 154 -72 109 51 256 Likvida medel vid periodens början 514 286 517 684 568 940 517 684 517 684 Likvida medel vid periodens slut 585 094 445 575 585 094 445 575 568 940

(14)

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

Belopp i tkr 2018 2017

jan-jun jan-dec

Eget kaptal vid periodens början 2 667 488 1 045 788

Resultat för perioden (moderbolagets aktieägare) 87 468 293 510

Övrigt totalresultat 0 0

Årets totalresultat 87 468 293 510

Transaktioner med ägare:

Lämnad utdelning -34 326 -55 411

Optionspremier -60 1 361

Nyemissioner 0 464 199

Emissionkostnader 0 -3 887

Ovillkorade aktieägartillskott 140 436 811 366

Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 118 621 110 562

Summa transaktioner med ägare 224 671 1 328 190

Eget kapital vid periodens slut 2 979 627 2 667 488

(15)

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017

apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec

Nettoomsättning - 162 0 169 281

Försäljnings- & administrationskostnader -3 110 -5 429 -7 997 -21 926 -35 744

Rörelseresultat -3 110 -5 267 -7 997 -21 757 -35 463

Resultat koncernföretag 20 360 218 601 68 360 219 576 237 479

Finansnetto -16 652 -11 293 -27 087 -21 631 -60 086

Resultat efter finansiella poster 598 202 041 33 276 176 188 141 930

Bokslutsdispositioner - - - - -24 863

Resultat före skatt 598 202 041 33 276 176 188 117 067

Skatt - - - - -

Periodens resultat 598 202 041 33 276 176 188 117 067

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Belopp i tkr 2018-06-30 2017-12-31

TILLGÅNGAR

Maskiner och inventarier - -

Andelar i intressebolag 162 162

Andelar i koncernbolag 1 248 146 1 138 413

Summa anläggningstillgångar 1 248 308 1 138 575

Kortfristiga fordringar m.m. 836 767 721 491

Summa omsättningstillgångar 889 141 1 020 579

Eget kapital 1 031 158 1 032 268

Obligationslån 1 076 000 1 076 000

Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut - -

Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 30 291 50 886

Summa kortfristiga skulder 30 291 50 886

(16)

Om inget annat anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. Vissa nyckeltal presenteras även beräkna- de på segmentsredovisningen då bolaget anser att den ger den mest rättvisande bild då vinstavräkning sker successivt i samtliga projekt. Soliditet enligt segmentsredovisningen beräknas då covenanterna från obliga- tionsemissionerna under 2016 och 2017 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas.

DEFINITIONER

Eget kapital per stamaktie

Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet.

Resultat per stamaktie

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ak- tieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minori- DEFINITIONER OCH NYCKELTAL

NYCKELTAL OCH AKTIEDATA

2018 2017 2018 2017 2017

Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec

IFRS

Rörelsemarginal 12,4% 21,5% 11,3% 18,0% 15,1%

Resultat per stamaktie före utspädning 2,74 4,92 5,23 8,13 23,45

Eget kapital per stamaktie 87,93 60,83 87,93 60,83 77,23

Avkastning på eget kapital 13% 34% 11% 35% 43%

Soliditet 53% 41% 53% 41% 50%

SEGMENTSREDOVISNING

Rörelsemarginal 11,3% 17,7% 11,9% 15,8% 11,7%

Resultat per stamaktie före utspädning 1,74 6,05 3,69 11,82 16,76

Eget kapital per stamaktie 118,99 98,87 118,99 98,87 106,88

Avkastning på eget kapital 6% 26% 6% 18% 20%

Soliditet 48% 40% 48% 40% 46%

PROJEKTPORTFÖLJEN

Försäljningsgrad i produktion 84% 82% 84% 82% 82%

Antal sålda bostadsrätter (brutto) 58 66 82 399 545

Antal sålda hyresrätter till förvaltning (brutto) 364 0 364 0 0

Antal produktionsstartade bostäder (brutto) 0 392 38 530 546

Antal bostäder i produktion (brutto) 1 431 2 064 1 431 2 064 1 707

Färdiga byggrätter under utveckling* (brutto, kvm) 216 358 221 578 216 358 221 578 215 236 Estimerade byggrätter under utveckling (brutto, kvm) 407 476 366 697 407 476 366 697 396 500

*Färdiga men inte produktionstartade byggrätter.

(17)

NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN

ALM Equity tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Delårs- rapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen.

De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i års- redovisningen för räkenskapsåret 2017, sidorna 92–101.

Standarden IFRS 15 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms ha en begränsad påverkan på redovisningen inom koncernen, men kan komma att leda till ökade upplysningskrav. Utvärderingen kommer fortlöpa.

Reglerna om nedskrivningar i IFRS 9 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms inte leda till väsentliga ändringar av nedskrivningar med ALM Equitys nuvarande affärsmodell. Historiskt har nedskrivningar av finansiella till- gångar varit begränsade.

Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter.

NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER

ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, fastighetsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tilllämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i samband med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrätts- föreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart.

Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en lagakraftvunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnads- kalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos.

STEG 1:

(Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst

Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden.

I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln:

STEG 2:

(Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser.

I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas del- ägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen.

NOT 2 – SEGMENTSREDOVISNING

(18)

FORTS. NOT 2

Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen ”Avstämning mot IFRS”.

Resultaträkning apr-jun 2018

Bostads- utveckling

Segment Avstämning mot IFRS

Bostads- utveckling enligt IFRS

Nettoomsättning 476 021 209 922 685 943

Rörelsekostnader -422 225 -178 357 -600 582

Rörelseresultat 53 796 31 565 85 361

Finansnetto -19 263 887 -18 376

Värdeförändring derivatinstrument 0 -3 284 -3 284

Resultat före skatt 34 533 29 168 63 701

Skatt 284 1 121 1 405

Periodens resultat 34 817 30 289 65 106

Resultaträkning jan-jun 2018

Nettoomsättning 884 271 441 373 1 325 644

Rörelsekostnader -778 715 -396 681 -1 175 396

Rörelseresultat 105 556 44 692 150 248

Finansnetto -33 807 1 999 -31 808

Värdeförändring derivatinstrument 0 -1 112 -1 112

Resultat före skatt 71 749 45 579 117 328

Skatt -75 1 943 1 868

Balansutdrag 2018-06-30

Exploateringsfastigheter 3 358 744 -2 285 274 1 073 470

Pågående bostadsprojekt 0 3 276 096 3 276 096

Eget kapital 2 240 283 739 344 2 979 627

Balansomslutning 4 671 302 925 595 5 596 897

Soliditet 48% 53%

(19)

FORTS. NOT 2

Resultaträkning apr-jun 2017

Bostads- utveckling

Segment Avstämning mot IFRS

Bostads- utveckling enligt IFRS

Nettoomsättning 497 860 -213 204 284 656

Rörelsekostnader -409 963 186 490 -223 473

Rörelseresultat 87 897 -26 714 61 183

Finansnetto -18 204 6 519 -11 685

Resultat före skatt 69 693 -16 756 52 937

Skatt 4 475 4 642 9 117

Periodens resultat 74 168 -12 114 62 054

Resultaträkning jan-jun 2017

Nettoomsättning 1 135 027 -218 462 916 565

Rörelsekostnader -955 422 203 619 -751 803

Rörelseresultat 179 605 -14 843 164 762

Finansnetto -32 409 8 408 -24 001

Resultat före skatt 147 196 50 147 246

Skatt -1 773 11 214 9 441

Balansutdrag 2017-06-30

Exploateringsfastigheter 3 527 797 -2 738 477 789 320

Pågående bostadsprojekt 0 3 568 591 3 568 591

Eget kapital 1 777 239 382 516 2 159 755

Balansomslutning 4 493 556 736 018 5 229 574

Soliditet 40% 41%

(20)

NOT 3 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE

Redovisat värde Verkligt värde

Belopp i tkr 2018-06-30 2017-06-30 2018-06-30 2017-06-30

Räntederivat 7 078 8 225 7 078 8 225

Obligationslån 1 076 000 1 076 000 1 076 000 1 076 000

1 083 078 1 084 225 1 083 078 1 084 225

VÄRDERINGSHIERARKIN

Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:

• Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder.

• Nivå 2: Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar).

• Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).

ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av räntederivat och långfristiga räntebärande skulder (obligationslån). De har värderats till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshieraki.

RÄNTEDERIVAT

Verkligt värde för ränteswapar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden per balansdagen framtagen av Swedbank.

OBLIGATIONSLÅN

För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när obligationslånet utgavs, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motsvaras av det redovisade värdet.

NOT 4 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Koncernen Moderbolaget

Ställda Säkerheter 2018-06-30 2017-06-30 2018-06-30 2017-06-30

Fastighetsinteckningar 394 132 561 244 - -

Andelar i bostadsrättsföreningar 11 904 17 212 - -

Nettotillgångar i koncernföretag - 868 821 - 870 000

Likvida medel på spärrkonto 414 8 203 - -

406 450 1 455 480 - 870 000

(21)

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.

Stockholm den 23 augusti 2018 ALM Equity AB (publ)

Joakim Alm, VD För mer information Joakim Alm, tel. 073-396 97 27

Om ALM Equity

Mer information finns på www.almequity.se

Rapportdatum

22 november 2018 – Delårsrapport januari - september 2018 27 februari 2019 – Bokslutskommuniké 2018

Offentliggörande

Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde- pappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons

försorg, för offentliggörande klockan 08:00 den 23 augusti 2018.

(22)

OM ALM EQUITY AB

GRUNDAT

2006

VÄRDEORD

SCHYSSTHET UTVECKLING RESULTATFOKUS

ENGAGEMANG

UTVECKLAR

BOSTADSPROJEKT &

KOMMERSIELLA PROJEKT

VERKSAMMA

I STOCKHOLM, UPPSALA, MÄLARDALEN

& KOMMUNIKATIONS- NÄRA LÄGEN

10 600

BOSTÄDER I TOTAL PROJEKTPORTFÖLJ

1 400

BOSTÄDER I PRODUKTION