Detaljplan för fastigheterna
Tor 1 m.fl.
i Nybro, Nybro kommun
Samrådshandling 2017-11-21 Standardförfarande
Planbeskrivning
Handlingar
Till planförslaget har följande handlingar upprättats:
▪ plankarta med bestämmelser
▪ planbeskrivning
▪ behovsbedömning
▪ fastighetsförteckning
Planens syfte
Detaljplanens syfte är att möjliggöra förtätning med ny bebyggelse för bostäder, vård och restaurang/café i centrala Nybro stad.
Plandata
Läge och areal
Planområdet är beläget i nära anslutning till Nybro centrum, direkt norr om Kulturhuset Kristallen och cirka 400 meter från järnvägsstationen och resecentrum. Det avgränsas av Långgatan i norr, Stora och Lilla Trädgårdsgatan i väster respektive öster samt av fastigheterna Tor 7, 8 och 9 i söder.
Planområdet omfattar en areal om cirka 4400 m2.
Markägoförhållanden
Samtliga fastigheter inom planområdet ägs av Nybro kommun.
Tidigare ställningstaganden
Översiktsplan 2007
I den kommuntäckande översiktsplanen från 2007 är området utpekat för framtida verksamheter och bostäder.
Fördjupad översiktsplan för Nybro stad
I den fördjupade översiktsplanen för Nybro stad från 2013 är området utpekat för bostäder.
Detaljplaner
Planområdet omfattas idag av två detaljplaner.
Detaljplan S026, laga kraft 1957-06-15. Planen anger att området i berörd del får användas för bostadsändamål med sammanbyggd bebyggelse i tre våningar.
Detaljplan D147, laga kraft 2006-06-08. Planen anger att marken i berörd del får användas för centrum- och skoländamål i två våningar.
Gång– och cykelplan
Planområdet omfattas av kommunens gång- och cykelplan från 2015. Gång- och cykelvägarna längs Stora Trädgårdsgatan och
Långgatan är i denna klassade som huvudstråk (klass 1).
Riksintresse
Planområdet omfattas inte av något riksintresse.
Förutsättningar och förändringar
Natur
Mark och vegetation
Marken inom planområdet har sin höjdpunkt i det nordvästra hörnet. Härifrån sluttar marken ner mot öster och söder med en höjdskillnad på cirka 3 meter.
Större delen av planområdet utgörs av en grusbelagd yta som idag används som parkering. I väster och norr omges parkeringsytan av en smal remsa med blandade träd och buskar, bland annat lönn och tall. I väster finns även inslag av ask och alm. I planområdets nordvästra hörn, invid korsningen Stora Trädgårdsgatan/Långgatan, finns en mindre gräsyta. En något större grönyta finns i den östligaste delen av planområdet. Ytan är täckt av gräs och här finns också ett stort träd i form av en pil. I norr och öster omges grönytan av en mindre häck.
Delar av planområdets vegetation, sett från norr (överst) och från söder mot nordost (nederst)
Geoteknik
Enligt SGU:s jordartskarta består marken inom planområdet till största delen av sandig morän med medelhög till hög genomsläpplighet.
Till denna detaljplan har Tyréns AB genomfört en markteknisk undersökning för att undersöka de geotekniska förutsättningarna närmare.
Undersökningen visar att jordlagren utgörs av fyllnadsmassor på sandig morän där påträffad fyllning generellt utgörs av grusig sand med varierande inslag av mulljord, tegel, slagg, metall och sten. På grund av fyllnadsmassornas täta lagring avslutades skruvprovtagningen på 1,0-1,3 meters djup, det vill säga relativt ytlig nivå. Därför har inga grundvattenrör kunnat installeras och områdets grundvattennivå är därmed okänd. I utförda skruvprovtagningshål har inga fria vattenytor på träffats.
Generellt bedöms marken inom planområdet vara mycket stabil att bygga på, men fyllnadsmassorna bör schaktas bort i samband med genomförandet av planen.
Förorenad mark
Den markundersökning som har tagits fram till detaljplanen visar att det förekommer markföroreningar inom planområdet. De markprover som har tagits visar på förhöjda halter av PAH-M, PAH-H och ett flertal metaller. Det förekommer även kraftigt förhöjda halter av zink. I vissa provpunkter överskrider föroreningarna riktvärdet för känslig markanvändning (KM) och i vissa punkter riktvärdena för mindre känslig markanvändning (MKM). Föroreningarna bedöms inte vara spridningsbenägna och har sannolikt kommit till platsen genom att fyllnadsmassor från andra platser har använts vid markarbeten. I samband med planens genomförande ska markföroreningar avhjälpas innan startbesked ges.
Planförslag
Den administrativa bestämmelsen a1 reglerar att startbesked för ny bebyggelse inte får ges förrän markföroreningar inom planområdet har avhjälpts.
Radon
Planområdet ligger på sandig morän vilket enligt SGU:s planeringsunderlag inte bedöms vara högriskjordart för markradon.
Fornlämningar
Inom planområdet finns inga kända fornlämningar.
Bebyggelseområden
Planområdet har tidigare varit bebyggt med bl.a. biografen Röda kvarn i hörnet Stora Trädgårdsgatan/Långgatan och med en större villa öster om den. Biografen brann ner på 1970-talet och villan har rivits sedan dess.
Fastigheterna inom planområdet har sedan dess varit obebyggda.
Bostäder
Väster om planområdet finns bostäder i flerbostadshus med två våningar och varierande karaktär. I nordost finns ett äldre lägenhetshus från tidigt 1900-tal som har putsad grå fasad. Rakt österut ligger ett slutet kvarter med flerbostadshus byggt på 1970-talet med orange tegelfasad. I sydväst, inom samma kvarter som planområdet, finns ett nyare flerbostadshus från 1990-talet med putsad gul fasad. Samtliga dessa byggnader följer en tydlig kvartersstruktur där de är placerade längs gatorna med fasaden i fastighetsgräns.
Äldre lägenhetshus nordost om planområdet.
Arbetsplatser och service
Planområdet är beläget i centrala Nybro. I närområdet finns många arbetsplatser och tillgängligheten till offentlig och kommersiell service är god. I direkt anslutning till
planområdet ligger Kulturhuset Kristallen och väster om Stora Trädgårdsgatan ligger kommunhuset. Nordväst om planområdet finns ett antal affärsverksamheter samt Kährs fabrik.
Tillgänglighet
Planområdet är lättillgängligt med såväl bil- som gång- och cykeltrafik tack vare ett väl fungerande omkringliggande gatunät. Närheten till järnvägsstationen och resecentrum ger även god tillgänglighet till kollektiva förbindelser.
Byggnadskultur och gestaltning
Runt planområdet finns ett antal byggnader med högt kulturhistoriskt värde, bland annat kommunhuset, Kulturhuset Kristallen och det mindre lägenhetshuset nordost om planområdet. Dessa byggnader har dock varierande ålder och karaktär vilket gör att det saknas ett tydligt kulturhistoriskt sammanhang som påverkar eller begränsar framtida exploatering inom planområdet.
Planförslag
Planområdet får användas för bostäder, vård och centrumändamål i form av restaurang eller café (BDC1). Högsta tillåtna byggnadsarea är 2000 m2 (e2000) och högsta tillåtna byggnadshöjd är 9 meter (9,0) i den östra delen av planområdet och 15 meter (15,0) i den västra delen. Tillåten byggnadshöjd innebär att ny bebyggelse inom planområdet anpassas till omkringliggande byggnadsvolymer, som är mer storskaliga väster om planområdet än öster därom.
Egenskapsbestämmelse p1 reglerar att huvudbyggnader inom planområdet ska placeras i fastighetsgräns parallellt med angränsade gator, vilket överensstämmer med omgivande kvartersstruktur och hur omkringliggande bebyggelse är placerad. Det skapar också förutsättning för en skyddad innergård inom kvarteret Tor.
I planområdets södra del regleras genom prickmark att marken inte får bebyggas.
Friytor
Lek och rekreation
Närmaste större rekreationsområden är dels parken runt Svartgöl och Bolanders bäck, cirka 500 meter väster om planområdet, och dels Badhusparken, cirka 400 meter söder om planområdet.
Gator och trafik
Gatunät, utfarter
Planområdet innehåller ingen gatumark men omges av gator i väster, norr och öster. Längs den västra sidan går Stora Trädgårdsgatan som är en huvudgata genom Nybros centrala delar.
Här förekommer viss genomfartstrafik och trafikmängden ligger på cirka 3700 fordon/
dygn (ÅDT). Långgatan längs planområdets norra sida, samt lilla Trädgårdsgatan i öster, är lokalgator med mer begränsad trafik.
Trafikmängden på Långgatan ligger på cirka 900 fordon/dygn (ÅDT).
Den parkering som idag finns inom planområdet har sin in- och utfart åt väster, mot Stora Trädgårdsgatan. Denna angöring används även för gods- och varutransporter till Kulturhuset Kristallen.
Planförslag
Då Stora Trädgårdsgatan är en huvudgata med genomfartstrafik och korsningen vid Långgatan är vältrafikerad reglerar planen att körbar utfart inte får anordnas i planområdets nordvästra del.
Genom den administrativa bestämmelsen g1
regleras att den sydligaste delen av planområdet ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning för in- och utfart.
Syftet med detta är att Kristallen fortsatt ska kunna ta emot gods- och varutransporter denna vägen.
Gång– och cykeltrafik
Gång- och cykelvägar finns förlagda längs Stora Trädgårdsgatan och Långgatan. Båda dessa gång- och cykelvägar är klassade som
huvudstråk (klass 1) i kommunens gång- och cykelplan.
Kollektivtrafik
Avståndet till järnvägsstationen och resecentrum är cirka 400 meter. Härifrån finns tågförbindelser mot bland annat Kalmar, Växjö, Göteborg och Malmö/Köpenhamn, samt busstrafik mot Kalmar och andra omkringliggande orter.
Parkering
Den grusbelagda ytan inom Tor 2 och 3 beräknas rymma cirka 100 parkeringsplatser.
Därutöver finns ett antal större parkeringsytor i planområdets närhet, i synnerhet på andra sidan Stora Trädgårdsgatan där den stora parkeringen vid kommunhuset rymmer cirka 90 platser.
En exploatering enligt den byggnadsarea och det våningsantal som föreslås i denna plan innebär en maximal bruttoarea på cirka 8900 m2. Kommunens riktlinjer för parkering ger rekommendationer om hur många parkeringsplatser som bör anläggas i förhållande till bruttoarea för olika ändamål. I det fall området används för vårdboende bedöms det behövas 0,5 parkeringsplatser per anställd, samt ytterligare 20 % för besökare.
Skulle området exploateras med bostadshus bedöms parkeringsbehovet vara cirka 90 platser. Enligt riktlinjerna ska boendeparkering eller parkering för anställda anordnas av fastighetsägaren inom den egna fastigheten i första hand, men i de fall det inte är möjligt kan samordning ske med omkringliggande parkeringsplatser. I detta fallet bedöms det som svårt att åstadkomma tillräckligt med parkeringsplatser inom planområdet och parkeringsbehovet bör därför lösas genom avtal med huvudmän för omkringliggande parkeringar.
Teknisk försörjning
Vatten, spillvatten och dagvatten
Kvarteret Tor är anslutet till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Ledningar finns
förlagda längs Långgatan och Lilla Trädgårdsgatan.
En exploatering av området innebär att mängden hårdgjorda ytor kommer att öka i form av hustak och markbeläggning. Detta medför ökade dagvattenflöden som behöver hanteras. Marken inom planområdet bedöms ha goda förutsättningar för infiltration. Det bör i genomförandeskedet utredas om det inom planområdet finns förutsättningar för kompletterande fördröjning och rening av dagvatten, i form av exempelvis mindre diken, dammar, växtbäddar och gröna tak.
Ledningar för vatten (blå), spillvatten (röd) och dagvatten (grön) i anslutning till planområdet.
Planförslag
Egenskapsbestämmelse n1 reglerar att 50 % av fastighetsarean inte får hårdgöras och ska vara genomsläpplig för naturlig infiltration av dagvatten. Därmed säkerställs att en del av det tillkommande dagvattenflödet kan omhändertas lokalt.
Värme
Planområdet har goda förutsättningar för att anslutas till fjärrvärmenätet då ledningar finns förlagda längs Långgatan.
El
Planområdet är beläget inom Nybro Elnät AB:s nätområde. Elledningar finns förlagda i direkt anslutning till planområdet.
Avfall
Närmaste återvinningsstation finns vid korsningen Algatan/Norra Esplanaden, cirka 400 meter nordväst om planområdet. Efter nybyggnation inom planområdet ansvarar exploatör och fastighetsägare för tillgänglighet till och utformning av miljörum, uppställningsplatser för avfallskärl och dylikt i enlighet med gällande renhållningsföreskrifter och byggregler.
Inverkan på miljön
Störningar
Luft
Regeringen har utfärdat miljökvalitetsnormer som omfattar förekomst av bl.a. kvävedioxid, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, ozon, och partiklar PM10 i utomhusluft.
De förändringar som ett genomförande av denna plan innebär bedöms inte medföra att några miljökvalitetsnormer för luft överskrids.
Miljökvalitetsnormer för vattenförekomster
Miljökvalitetsnormerna för vatten anger vilken vattenstatus som ska uppnås vid en viss tidpunkt. Statusklassningen är i vattenförvaltningen ett sätt att beskriva vattnets kvalitet. Målet i vattenförvaltningen är att vattnet ska uppnå god status samt att inte försämra vattnets status. Utgångspunkten har varit god status till år 2015.
Planområdet är beläget inom huvudavrinningsområde Ljungbyån och delavrinningsområdet som mynnar i Smedstorpsån. Recipient för dagvatten från planområdet är Bolanders Bäck som därmed indirekt berörs av en exploatering av området.
Bolanders bäck har idag en måttlig ekologisk status och uppnår ej god kemisk status.
Föreslagna planbestämmelser säkerställer att
en del av dagvattenflödet från området ska kunna omhändertas lokalt genom infiltration.
Det övriga dagvattenflödet leds till befintligt ledningsnät och de volymer som genereras bedöms inte medföra att recipientens vattenstatus försämras. Därmed påverkas inte miljökvalitetsnormerna negativt.
Buller
Då planområdet påverkas av såväl trafik– som industribuller har Tyréns AB tagit fram bullerutredningar för detta.
Trafikbullerutredningen visar att de ekvivalenta bullernivåerna vid fasad i fastighetsgräns ligger på omkring 60 dB(A) längs planområdets norra och västra sida. Detta är precis på gränsen till att överskrida Boverkets riktvärden för lägenheter större än 35m2 . För lägenheter mindre än så är riktvärdet 65 dB(A). För att få göra avsteg från bullerriktvärdena krävs att lägenheter större än 35 m2 är genomgående och har minst hälften av bostadsrummen vända mot en ljuddämpad sida. Det krävs också att en lägenheterna kan ha egen eller gemensam uteplats på den ljuddämpade sidan. Trafikbullerutredningens slutsats är att det finns goda förutsättningar för detta inom planområdet.
När det gäller industribuller anger Boverkets vägledning att området runt en industri delas in i olika zoner (A-C) där bullernivåerna ger olika förutsättningar för bostadsbebyggelse.
Planområdet inom kvarteret Tor utsätts för ekvivalenta bullernivåer som medför att området placeras inom zon B. Förutsättningen för bostadsbebyggelse inom zon B är att en ljuddämpad sida kan skapas där de ekvivalenta bullernivåerna understiger 45 dB(A) dag– och kvällstid, samt 40 dB(A) nattetid.
Planförslag
Egenskapsbestämmelse m1 reglerar att lägenheter större än 35 m2 ska vara genomgående och ha minst hälften av bostadsrummen vända mot en ljuddämpad sida, samt att en uteplats där bullernivåerna underskrider riktvärdena ska anordnas.
Administrativa frågor
Genomförandetid
Genomförandetiden slutar 5 år efter det att planen vunnit laga kraft.
Organisatoriska frågor
Tidplan
planärendet enligt reglerna för standardförfarande och efter följande preliminära tidplan:
Samråd December 2017
Granskning Mars 2018
Antagande Juni 2018
Laga kraft Juli 2018
Detaljplanen vinner laga kraft i juli 2018 om inget oförutsett inträffar och ingen överklagar planen.
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Detaljplanen innehåller ingen allmän platsmark.
Exploatören ansvarar för planens genomförande och erforderliga tekniska utredningar i samband med det.
Fastighetsrättsliga och ekonomiska frågor
Fastighetsbildning
Detaljplanen föranleder en
lantmäteriförrättning med fastighetsreglering där Tor 1, 2 och 3 slås ihop till en fastighet.
Gemensamhetsanläggning
Genom lantmäteriförrättningen ska en gemensamhetsanläggning bildas som möjliggör angöring till Tor 9 över nuvarande Tor 2 och 3 inom planområdet.
Ekonomiska konsekvenser
Exploatören står för kostnaden för lantmäteriförrättning och lagfart.
Planekonomi
Kommunens samlade kostnader för att ta fram detaljplanen beräknas till cirka 340 000 kronor.
Tekniska frågor
Tekniska utredningar
Industribullerutredning, Tyréns AB, 2017-11- 01.
Trafikbullerutredning, Tyréns AB, 2017-10-31.
Markteknisk undersökningsrapport Geoteknik och miljöteknik, Tyréns AB, 2017-10-19.
Medverkande tjänstemän
Malin Ekstedt Exploateringschef Elin Hausenkamp Planarkitekt Emmy Fransson Planarkitekt Morgan Olsson Trafikingenjör Per Breidfors Byggnadsinspektör Magnus Sjögren Miljöinspektör
Planhandläggare
Johan Gustavsson Planarkitekt, Tyréns AB
