YTTRANDE GRANNHÖRANDE 2018-04-23
Dnr: 2018.338 och 2018.339 ELDGAFFELN 9 och 10 Fastighetsägare till ELDGAFFELN 1
Nimbe Aparicio Pizarro Ledungsvägen 23 19248 Sollentuna
Då jag har fått möjlighet att lämna synpunkter på sökt bygglov gällande ärende 2018.339, Eldgaffeln 10 och ärende 2018.338, Eldgaffeln 9, inkommer jag härmed i egenskap av fastighetsägare av Eldgaffeln 1, med mitt yttrande.
Jag håller inte med det här projektet eftersom det inte uppfyller någon av de specifikationer som antas i detaljplan.
Södersätra är enligt detaljplanens planbeskrivning (Planbeskrivning för Södersätra och Kastellgården, Dnr. 2008/715 KS.203 sid 16) definierat som ett område med "småhusbebyggelse" och inte
flerbostadsbebyggelse:
Småhus definieras enligt kommunens egen informationssida om bygglov som ett bostadshus med högst 2 bostadslägenheter (här har varje hus 6 lägenheter).
Under rubriken ”Småhusbebyggelse" anges att inom huvuddelen av småhuskvarteren i Södersätra och Norrsätra är minsta tomtstorlek 700 kvm. Dessa fastigheter får bebyggas med en huvudbyggnad med en byggnadsarea om högst 120 kvm i två våningar. Därutöver får ett eller flera uthus med en sammanlagd yta om 40 kvm finnas inom varje fastighet. Högsta byggnadshöjd är 7,0 m för
huvudbyggnad och 2,7 m för uthus. Minsta avstånd till fastighetsgräns är 4,5 m för huvudbyggnad utom då byggnaden placeras i förgårdsmarksgräns. Uthus eller garage placeras minst 6,0 m från gata och minst 2,5 m från övriga fastighetsgränser. (Se Planbeskrivningen s. 16.)
Jag som köpt fastigheter i syfte att bygga och bosätta oss i Södersätra har gjort det i övertygelsen om att få bo i ett småhusområde så som det beskrivs i planen. Om flerbostadshus skulle godkännas inom hela Södersätraområdet anser jag att områdets attraktivitet minskar. Jag anser mig därför lurade av kommunen om området istället bebyggs med flerbostadshus vilket ändrar hela områdets karaktär.
Många har sett detta som ett lugnt villaområde nära naturen med lite biltrafik. Jag hoppas att man vid beslutsfattandet tar hänsyn till de synpunkter som inkommit från mig och andra berörda fastighetsägare.
Sollentuna 2018-04-23 Nimbe Aparicio
Fastighetsägare till Eldgaffeln 1, Ledungsvägen 23
1 YTTRANDE GRANNHÖRANDE
2018-04-20
Dnr: 2018.338 och 2018.339 ELDGAFFELN 9 och 10 Fastighetsägare till ELDGAFFELN 2
Ulf och Hilda Färnsveden Väringevägen 10
19248 Sollentuna
Då vi har fått möjlighet att lämna synpunkter på sökt bygglov gällande ärende 2018.339, Eldgaffeln 10 och ärende 2018.338, Eldgaffeln 9, inkommer vi härmed i egenskap av fastighetsägare av Eldgaffeln 2, med vårt yttrande. Vi utvecklar våra synpunkter under avsnitt 1-10.
Sammanfattande synpunkter
Detta projekt har redan blivit avslagit en gång i Byggnadsnämnden och Länsrätten. Ytterst små förändringar har skett och inget för att förbättra förslaget.
De sökta byggloven på Eldgaffeln 9 och 10 strider mot detaljplanen. Södersätra definieras enligt detaljplanens planbeskrivning som ett område med ”småhusbebyggelse” och inte
”flerbostadsbebyggelse”, vilket framgår av gestaltningsprogrammet inklusive kartor över området.
Bebyggelse av flerbostadshus är således begränsad till området norr och nordost om sjön.
Detaljplanen måste även läsas och tolkas mot bakgrund av hur dimensioneringen av vägnätet och de kommunala V/A-ledningarna inom Södersätra utformats, enligt SEOMs konsult Mikael S. är vatten och avlopp dimensionerad för enfamiljshus, och att ha två flerfamiljshus skulle kunna orsaka
allvarliga problem i området som trafik, avlopp, miljöföroreniningar. Byggrätten i aktuellt område är begränsat till 120 kvm för huvudbyggnad och 40 kvm för komplementbyggnad (garage) samt att antalet våningsplan angetts till 2. På Sollentuna kommuns hemsida står för övrigt att ”Södersätras detaljplan skapar förutsättningar att bygga upp till ca 200 småhus och nya flerbostadshus nordost om sjön Väsjön.” De sökta byggloven avser flerbostadshus, vilket således inte är förenligt med
detaljplanen.
Byggrätten överskrids dessutom med 5 kvm per fastighet. De planerade flerbostadshusen är 12,4 m höga (tillåten höjd 7 m). Detta kommer att medföra att vårt och andra grannars hus får ett försämrat läge bland annat med avseende på solläge, beskuggning och insyn gällande både hus och uteplatser.
Varje kvadratmeter som överskrider den tillåtna byggrätten kommer därför att medföra ytterligare stor negativ påverkan för vår del. Det visuella intrycket sett från vårt hus och från Väringevägen gör dessutom att byggnaderna kommer att upplevas som två stora fyravåningshus och således markant avvika från områdets övriga bebyggelse. Under dessa förutsättningar kan en avvikelse från
byggrätten om 5 kvm per byggnad inte anses vara en mindre avvikelse från detaljplanen som kan tillåtas.
Sammanfattningsvis anser vi att bygglovsansökningarna ska avslås alternativt att ärendena återremitteras för vidare handläggning och utredning med avseende bl.a. på vilka byggnadstypet som är förenlig med detaljplanen, lämplig lösning för dagvatten/spillvatten, antalet tillåtna våningsplan, tillgänglighet enligt BBR samt vilken miljöpåverkan det skulle innebära om flerbostadshus tillåts i ett område som utformat för småhusbebyggelse.
2 1. Lite respekt för skattepengar och grannars tid.
Detta projekt har redan blivit avslagit en gång i Byggnadsnämnden och Länsstyrelsen. Ytterst små förändringar har skett och inget för att förbättra förslaget. Någon annan anledning till att presentera bygglovshandlingarna igen finns inte. Eftersom inga förbättringar har skett skulle vi vilja föreslå att någon annan på Miljö och Byggnadsenheten granskar detta ärende som en kvalitetssäkring.
2. Gömd och förvrängd information
a) Grannhörande: Vi har erhållet grannhörande för Eldgaffeln 10. Sen står att eventuella synpunkter skall skickas till bygglovsenheten. Hänvisa till ärende 2018.338 Eldgaffeln 9.
Vad betyder det? Nu har vi begärt ut Eldgaffeln 9 också. Vi måste ju besvara båda byggnadslovsansökningarna eftersom det gäller samma flerfamiljsbyggnader på två tomter. Varför skriver man på detta sätt? Varför får vi inte dokumenten till både Eldgaffeln 9 och Eldgaffeln 10, som vi bör få.
b) Källarfönster: Vi ber er notera ritning A-40.3-22 Fasad mot Nordost. Samma ritning med samma nummer finns i två utförande en med stora källarfönster och en med små källarfönster. Vilken av dessa ritningar gäller? Är det upp till byggherren att välja vilken av ritningarna som passar bäst? Är det små fönster som gör att det kallas källare?
c) Beboliga källare och Vindsutrymmen: Även om källarens rumsnamn har ändrats från sovrum till gillestuga så måste det vara sovrum, det finns även en toalett i källaren, då inget sovrum finns på planet ovanför, s.k. plan 2. Det samma gäller vinden som numera bara heter vind, men det finns inget somrum på planet under, som kallas plan 3.
3. Sökt bygglov strider mot detaljplanen m.m. då det är fråga om flerbostadshus i ett område avsett för en- och tvåfamiljshus (småhus).
Södersätra är enligt detaljplanens planbeskrivning (Planbeskrivning för Södersätra och Kastellgården, Dnr. 2008/715 KS.203 sid 16) definierat som ett område med "småhusbebyggelse" och inte
flerbostadsbebyggelse:
"Småhusbebyggelse. Inom huvuddelen av småhuskvarteren i Södersätra och Norrsätra är minsta tomtstorlek 700 m2. Dessa fastigheter får bebyggas med en huvudbyggnad med en byggnadsarea om högst 120 m2 i två våningar ... ".
Småhus definieras enligt kommunens egen informationssida om bygglov som ett bostadshus med högst 2 bostadslägenheter (här har varje hus 6 lägenheter). Enligt Boverket definieras flerbostadshus som bostadshus med minst två våningar och minst 3 lägenheter där lägenheterna ligger ovanpå varandra. Detta överensstämmer med hur bostadshusen på Ledungsvägen är planerade. De är alltså inte småhus utan flerbostadshus , vilket strider mot planbeskrivningen för området. De områden som är tänkt för flerbostadshus är även de formulerade (Planbeskrivning sid 18): "Flerbostadshus, Norr och nordost om Väsjön möjliggör detaljplanen flerbostadshus."
Vidare, i bilaga "VÄSJÖOMRÅDET - KVALITETSPROGRAM FÖR GESTALTNING" står följande på sida 8 under rubriken ”Småhus”:
”Detaljplaneområde 1 omfattar Södersätra, delar av Norrsätra och området kring Kastellgården. Målsättning för Södersätra såväl som för kvartersbebyggelsen är att möjliggöra en tätare bebyggelsestruktur. För Södersätra innebär detta en tätare
3 villabebyggelse som en villastad med stor variationsrikedom. Flerbostadsområdenas
kvartersformer trappas ner och ges en mjuk övergångmot de rena villaområdena.
Övergångarna utgörs av trevåningshus och parhus.”
Här separeras noga vilka delar som avses vara småhusområden/villaområden samt flerbostadsområden, samt att fastigheterna ELDGAFFELN 9 samt 10 tillhör villaområdet.
I Planbeskrivningen (2011-02-07 Dnr. 2008/715 KS.203, s. 18-19) anges att vissa delar av Väsjön genom fastighetsplaner har pekats ut som lämpliga för exempelvis flerbostadshusbebyggelse. Detta gäller bland annat områdena närmast Frestavägen och början av Södersätravägen (kvarteren Elddopet, Eldsflamman, Eldprovet, Eldslågan, Eldstungan och Eldsjälen). Vidare anges att norr och nordost om Väsjön möjliggör detaljplanen flerbostadshus. Dessa hus utgör en direkt fortsättning på bebyggelsen väster om Väsjön.
Medan norra och nordöstra delarna av Väsjön lämpar sig för flerbostadshus, definieras Södersätra enligt detaljplanens planbeskrivning istället som ett område med "småhusbebyggelse" och inte flerbostadsbebyggelse:
Under rubriken ”Småhusbebyggelse" anges att inom huvuddelen av småhuskvarteren i Södersätra och Norrsätra är minsta tomtstorlek 700 kvm. Dessa fastigheter får bebyggas med en huvudbyggnad med en byggnadsarea om högst 120 kvm i två våningar. Därutöver får ett eller flera uthus med en sammanlagd yta om 40 kvm finnas inom varje fastighet. Högsta byggnadshöjd är 7,0 m för
huvudbyggnad och 2,7 m för uthus. Minsta avstånd till fastighetsgräns är 4,5 m för huvudbyggnad utom då byggnaden placeras i förgårdsmarksgräns. Uthus eller garage placeras minst 6,0 m från gata och minst 2,5 m från övriga fastighetsgränser. (Se Planbeskrivningen s. 16.)
Småhus definieras enligt kommunens egen informationssida om bygglov som ett bostadshus med högst 2 bostadslägenheter. Enligt Boverket definieras flerbostadshus som: "Bostadshus med minst två våningar och minst 3 lägenheter där lägenheterna ligger ovanpå varandra" vilket
överensstämmer med hur Bostadshusen på Ledungsvägen är planerade. De är alltså inte småhus utan flerbostadshus , vilket strider mot planbeskrivningen för området!
Enligt vår mening är det mot bakgrund av det ovanstående uppenbart att de södra och sydvästra delarna av Väsjön/Södersätra aldrig varit avsedda att bebyggas med flerbostadshus. Enbart
förhållandet att högsta byggnadsyta anges till endast 120 kvm visar på att man vid utformningen av detaljplanen inte haft en tanke på att någon skulle komma på idén att söka bygglov för
flerbostadshus. Om flerbostadshus blir tillåtna i ett område som ursprungligen planlagts under förutsättning att det endast är småhusbebyggelse som kommer att uppföras får det stora konsekvenser för hela området som man inte tagit hänsyn till vid utformandet av exempelvis vägnätet, V/A, miljöpåverkan, etc.
4. Överskridande av byggrätten med 5 kvm innebär betydande negativa konsekvenser för vår fastighet och området
Baksidan av vårt hus där vi kommer att ha vår uteplats (sydvästläge vetter mot fastigheterna 9 och 10. Byggnadernas totalhöjd på Eldgaffeln 9 och 10 anges till ca 12,43 meter, vilket på grund av markens beskaffenhet innebär en höjdskillnad om nästan 15 respektive 18 meter jämfört med marknivån av vårt hus. Eftersom vår fastighet ligger vid foten av Väsjöbacken är ljusinsläppet redan
4 av den anledningen förhållandevis dåligt jämfört med andra fastigheter som ligger längre ifrån backen. De föreslagna byggnadernas större byggyta skulle ytterligare radikalt försämra ljusinsläppet.
Vi anser att ett överskridande av den högsta tillåtna byggytan med 5 kvm skulle innebära en betydande negativ påverkan på vår fastighet det skulle innebär ytterligare minskning av ljusinsläpp, minskat solläge samt ökad beskuggning av vår fastighet i allmänhet samt uteplatserna i synnerhet.
Detta kan inte ses som en mindre avvikelse från detaljplanen som kan tillåtas.
5. Antalet våningsplan upplevs visuellt som 4 jämfört med i detaljplanen tillåtna 2 och avviker därmed från detaljplanen. Parhus i suterräng torde lämpa sig bäst för fastigheterna.
På ritningarna syns tydligt att man använder källarplan och vindsplan som sovarea, på de boboliga våningsplanen finns bara plats för badrum, kök och vardagsrum. I detaljplanen anges antalet tillåtna våningsplan till 2. Sett från oss och Väringevägen kommer de aktuella byggnaderna att visuellt upplevas som två stora fyravåningshus och ”sticka ut” på ett för området negativt sätt. Vi anser att markförhållandena istället gör det lämplig för uppförande av exempelvis parhus av den modell som det beviljats bygglov för på fastigheterna Eldgallret 3, Eldgaffeln 13 och Eldgaffeln 14, fast i
suterrängmodell.
6. Negativ inverkan på marknadsvärdet
Ovan nämnda nackdelar med avseende på minskat ljusinsläpp/solläge, beskuggning samt insyn och visuell påverkan i övrigt får antas få en negativ inverkan på marknadsvärdet på vår fastighet, med tanke på att Södersätra är tänkt att vara ett villaområde. Många skulle se det som negativt att ha ett stort flerbostadshus med smålägenheter precis bakom huset när området i övrigt består av villor och parhus. Framtida eventuella problem med avlopp skulle inte heller underlätta denna situation.
7. Problem med tillvaratagande av spillvatten från Eldgaffeln 9 och 10 i och med att stora ytor asfalteras
En bestämmelse i planen anger att dagvatten från kvartersmarken inom planområdet ska
omhändertas lokalt genom fördröjning, eller infiltration där det är möjlig. Förorenat dagvatten, t ex från markparkeringsytor, får inte infiltreras utan att först renas. Det anges också att spillvattennätet ska byggas som konventionellt självfallssystem, men att vissa fastigheter kommer att behöva pumpa spillvatten från huset upp till den allmänna självfallsledningen. Vi anser att så är fallet på de aktuella fastigheterna. Vi kan emellertid inte se att någon utredning om det har gjorts i de aktuella
bygglovsärendena.
Enligt antagandehandlingarna anges att det vid större hårdgjorda parkeringsytor där läckage av oljeprodukter kan ske finns ett behov av oljeavskiljare innan dagvattnet leds vidare till recipienten.
Oljeavskiljare eller annan rening som uppfyller minst samma krav ska därför installeras på parkeringsytor som överskrider 10 platser. Eldgaffeln 9 och 10 kommer sammanlagt att ha 12 p- platser precis bredvid vår tomt, men i de inkomna handlingarna har detta förhållandet inte berörts, utan en enkel stenkista har märkts ut på vardera fastigheten. Vi kan inte se att någon utredning eller geoteknisk undersökning har utförts för att vidare utreda om stenkistor är tillräckligt för att
spillvattnet ska kunna tillvaratas lokalt eller om oljeavskiljare ska anges som ett krav för bygglov. Med tanke på att minst 75 % av markytan enligt situationsplanen kommer att täckas av byggnad eller asfalt torde det bli nödvändigt att pumpa upp spillvatten från byggnaderna upp till den kommunala avloppsledningen på Ledungsvägen.
5 Den geotekniska undersökningen vi själva låtit utföra på vår fastighet Eldgaffeln 2 resulterade i ett utlåtande om att markens beskaffenhet inte var lämplig för stenkista då vattnet inte rinner undan. Vi anser att det är troligt att markförhållandena är liknande, om inte sämre, på Eldgaffeln 9 och 10 som ligger högre upp där marken torde bestå av mestandels berg. Vi befarar därför att de tilltänkta stenkistorna, som i stort sett ligger på tomtgränsen snett ovanför oss, inte kommer att räcka till då höjdskillnaderna gör att spillvattnet samt eventuella föroreningar från de stora parkeringsytorna kommer att rinna ner på fastigheterna nedanför och orsaka stora problem för oss.
Enligt vår mening måste det göras ytterligare utredningar med geoteknisk undersökning angående markens beskaffenhet, spillvattnets omhändertagande samt de möjliga konsekvenserna av att så stor yta kommer att bebyggd respektive asfalterad. Detta torde resultera i att bygglov som minst villkoras med t.ex. installation av oljeavskiljare för att omhänderta föroreningar från parkeringsytorna, men troligare att spillvattnet måste pumpas upp och kopplas till den kommunala avloppsledningen. Vi har också noterat att stenkistorna från början av ärendenas handläggning ritats ut på situationsplanen under förutsättningen att fastigheterna skulle bebyggas med parhus. Att nu större delarna av
fastigheterna täcks med icke-dränerande markbeläggning får helt andra konsekvenser än om marken skulle bebyggas med parhus.
8. Synpunkter gällande trafik och dimensionering av vägnät
Vägnätet i Södersätra är anpassat för småhus, dvs. en- och tvåfamiljshus. I antagen detaljplan för Väsjön anges antalet bilar till 2 st per villafastighet samt 1,2 st per lägenhet. Skulle den förtätning som sökt lov innebär vinna laga kraft skulle det betyda att varje fastighet kan komma att gå från 2 bilar upp till 9,6 bilar. Det ger en femdubbling jämfört vad områdets vägnät är dimensionerat för, vilket torde kräva en ny vägnätsutredning för hela Södersätra.
Det kan även tänkas uppstå problem med vattenförsörjning och slitage på gatorna om flerbostadshus tillåts inom ett område som är tänkt för småhus, dvs. en- och tvåfamiljshus. Ledungsvägen närmast fastigheterna Eldgaffeln 9 och 10 sam samt Väringevägen som ligger alldeles nedanför är dessutom båda klassade till gata av modell GT7, den smalaste av modeller i hela området med endast 4,5 meters bredd utan trottoar eller separata gångstråk, detta eftersom området är avsett för småhus.
Om flerbostadshus skall byggas så bör vägnätet behöver anpassas till detta och byggas ut till minst modell GT6 (5 meters gata med 2,25 meter enkelsidig trottoar). Detta borde även avse Väsjövägen samt Hövdingevägen som matargator till Ledungsvägen/Väringevägen.
9. Byggrätt samt tillgänglighet enligt BBR avsnitt 3.1, alla 4 plan används för allrum och sovrum som boendeyta.
Planlösningarna visar att lägenheterna är omkring 35 kvm med en ansenlig del biyta som inte belastar byggrätten. Det är vindsvåningen och sutterängplanen främst som är biytan. Enligt planlösningen kommer alla våningsplanen att inredas och utnyttjas som bostadsyta t.ex. för allrum och sovrum. Därav borde även sutterängplan och vindsvåning räknas som boendeyta och alltså ska de också belasta byggrätten. Med andra ord så är dessa hus nästa dubbelt så stora som byggrätten medger.
Enligt vår mening kan ett flerbostadshus med sex separata smålägenheter i etage med fyra inredda våningsplan inte falla in under definitionen ”radhus” och inte heller som någon annan typ av småhus.
Av kommunens handling ”Möjlighet att lämna synpunkter på sökt bygglov” framgår dessutom att ansökan avser bygglov för nybyggnad av flerbostadshus. Vi anser därför att sakkunnigutlåtandet
6 måste göras om med utgångspunkten att det rör sig om flerbostadshus eftersom det inte går att avgöras om tillgänglighetskraven följts då den sakkunnige tycks utgått från felaktiga förutsättningar.
Det finns även andra oklarheter gällande tillgängligheten till fastigheten. Ett exempel är att entré till lägenheterna på markplan ligger ca 1m under gatunivån. För att utjämna denna höjdskillnad behövs en ramp (Avsnitt 3.122)på minst (lutning 1:12) ca 12 m längd med ett viloplan på minst 2m längd (Avsnitt 3.1222). Det framgår inte av bygglovsritningarna hur detta behov kan tillgodoses. Vi kan heller inte se hur en avskild sängplats skulle kunna anordnas i entréplanet när samma yta används till vardagsrum och kök/matlagning/matplats.
10. Avslutande synpunkter
Vi som köpt fastigheter i syfte att bygga och bosätta oss i Södersätra har gjort det i övertygelsen om att få bo i ett småhusområde så som det beskrivs i planen. Om flerbostadshus skulle godkännas inom hela Södersätraområdet anser vi att områdets attraktivitet minskar. Vi anser oss därför lurade av kommunen om området istället bebyggs med flerbostadshus vilket ändrar hela områdets karaktär.
Många har sett detta som ett lugnt villaområde nära naturen med lite biltrafik. Vi hoppas att man vid beslutsfattandet tar hänsyn till de synpunkter som inkommit från oss och andra berörda
fastighetsägare.
Sollentuna 2018-04-20 Ulf och Hilda Färnsveden
Fastighetsägare till Eldgaffeln 2, Väringevägen 10
1
Reynolds, Jessica
Från: Miljö och byggnadsnämnden
Skickat: den 16 april 2018 08:08
Till: Admbygglov
Ämne: VB: Synpunkter bygglov
Kategorier: Grön kategori
Från: Katrin Karlsson [mailto:karlssonkatrin@gmail.com]
Skickat: den 14 april 2018 21:28 Till: Miljö och byggnadsnämnden Ämne: Synpunkter bygglov
Hej,
Jag Katrin Karlsson och Niklas Jansson ägare av Eldskriften 1 lämnar synpunkter på bygglovsansökan för flerbostads på eldgaffeln 9, ledungsvägen 15, ärende 2018.338.
Vi motsätter oss bebyggelse av flerbostadshus. Vi har köpt fastighet och byggt med förväntningar att Södersätra ska bli ett område med varsam förtätning, ett område för villor. Förväntan är helt enligt den information/reklam som kommunen sedan flera år haft kring väsjöprojektet. Flerfamiljshus skulle byggas i andra delar av väsjön, inte här.
Då hade Södersätra inte varit ett alternativ för oss!
Mvh Katrin Karlsson
Hejsan!
Vi är boende på Väringevägen 18 (Södersättra 2:43) och tillskriver härmed Miljö- och byggnadskontoret och nämnden angående bygglovsansökan 2018.338 för Eldgaffeln 9 och 2018.339 Eldgaffeln 10 önskar härmed att framföra våra synpunkter i samband med s.k.
grannhörande.
Vi lämnade även 2017-06-11 in synpunkter avseende 2016.983 Eldgaffeln 10 och 2016.984 Eldgaffeln 9 och så vitt vi kan se så är förändringarna minimala i de sökta byggloven förutom en del dribblande med planritningen. I stort så är våra synpunkter desamma som för de tidigare bygglovsansökningarna.
Denna gång tillskriver vi både Miljö- och byggnadskontoret och nämnden eftersom våra synpunkter filtrerades bort i handläggningen och inte var med i utskickade nämndhandlingarna förra gången. Detta trots att våra synpunkter skickats in inom utfäst remisstid. Det var först efter att vi uppmärksammat nämndordförande Strömmer om saken som våra synpunkter kom med.
Vi vill också framföra vår förbistring över att vi behövde begära ut handlingarna för Eldgaffeln 10 tre gånger (!!!) innan kommunen lyckades hitta dem och skicka rätt handlingar. Första gången var 2018-04-11 och vi fick handlingarna först under måndag 2018-04-23. Knappast acceptabelt och tre veckors remisstid är i ljuset av detta väldigt kort om tid.
Sammanfattningsvis så gäller våra synpunkter följande:
· Att det är solklart att det är två flerbostadshus skall byggas, vilket framgår av bygglovshandlingarna och korrespondens från av ansvarig bygglovshandläggare.
Åtgärderna skall inte tolkas som radhus och det framgår bland annat enligt boverkets definitioner. Flerbostadshus i vad som är ett småhusområde är oförenligt med
detaljplanen och planbeskrivningen.
· Om man tillåter flerbostadshus i denna del av området så förfelas tidigare gjorda
utredningar som låg till grund för ställningstaganden angående dimensionering av vägnät (trafikmängd, trafiksäkerhet), elnät, VA, parkanläggningar etc.
· Bygglovet bryter mot planbestämmelserna eftersom lägenheterna i övre plan saknar tillgång till balkong eller uteplats.
Detta är ett krav enligt planbestämmelse: ”-Varje bostad ska ha tillgång till uteplats eller balkong med högst 55dB(A) ekvivalent ljudnivå och 70dB(A) maximal ljudnivå.”
Det går även att ifrågasätta om lägenheterna i nedre plan har tillgång till uteplatser ur ett tillgänglighetsperspektiv.
· En positiv konsekvens blir att gatukostnadsersättningen inte kommer att kunna utgå enligt den av fullmäktige fastslagna gatukostnadsutredning (2008/235 KS.328), eftersom den inte längre kommer att stämma gällande utredningar, antaganden och
ställningstaganden gjorda i hur andelstalen fördelas ut på olika bebyggelsetyper på skälig och rättvis grund. Om den genomförs i sin nuvarande form så kommer fastighetsägare
som oss, boende i enfamiljshus att kraftigt missgynnas och mer eller mindre få subventionera gatukostnaderna för parhus och flerbostadshus som byggts på det som Gatukostnadsutredningen antog skulle vara uteslutande enfamiljshus.
Detta eftersom antalet bilar per fastighet var ett av de antaganden som låg till grund för fördelningen av andelstalen jämte den framtida tillåtna imaginära nyttan av tillkommande byggrätter. Detta stämmer inte alls med verkligheten eftersom det redan nu uppförs ett stort antal parhus med Attefallshus och om dessa bygglov för flerfamiljshus antas så kommer situationen att bli än mer absurd.
Om kommunen inte rättar till dessa orättvisor i Gatukostnadsutredningen så överväger vi och andra att vidta rättsliga åtgärder i samband med att gatukostnaderna debiteras och bestrida gatukostnadernas belopp och laglighet i domstol genom s.k. jämkning.
· De bygglovssökta åtgärderna uppfyller inte Svensk Standard och BBR krav som ställs på innehåll och tillgänglighetskrav för flerbostadshus. Dessa skall bedömas i samband bygglovsprövningen och vi saknar ett fackmannamässigt tillgänglighetsutlåtande gällande flerbostadshus i bygglovshandlingarna.
Vi önskar därför att bygglovsansökan för bygglov 2018.338 Eldgaffeln 9 och 2018.339 Eldgaffeln 10 därmed avslås.
Nedan följer mer i detalj synpunkter med resonemang avseenden nio (9) olika områden med bäring på dessa bygglovsansökningar och vi önskar att Mark- och miljökontoret och nämnden beaktar dessa under beslutsprocessen.
1) Ansökan avser 5kvm utöver vad byggrätten medger
Avseende 2018.338, så vill sökande bygga 5 kvm utöver vad byggrätten medger.
Vi hittar ingen förklaring till skäl eller omständigheter som ligger till grund för det yrkade avsteget i utlämnade ansökningshandlingar.
Vi antar därför att sökande har anfört samma skäl som i tidigare ansökningar 2016.983/2016.984.
I all väsentlighet så anser vi att alla planförutsättningar redan var kända i och med antagandet av detaljplanen, såsom markens lämplighet och beskaffenhet. Att marken är kuperad utgör i sig ingen som helst ny omständighet som skulle medge att en avvikelse skall få göras från detaljplanen avseende byggrättens storlek.
Vi anser att ingen avvikelse avseende byggrättens storlek därför skall medges. I synnerhet eftersom andra grannar har fått kategoriska avslag på liknande förfrågningar om att få bygga utöver byggrätten. Bygglovssökanden borde behandlas lika och kommunen måste enligt kommunallagen likabehandlingsprincip i stort sett behandla alla lika oavsett om man är enskild egnahemsbyggare eller bostadsutvecklare.
Dessutom så anser vi att vindsplan och sutterängplan skall räknas som våningsplan varvid planbestämmelserna inte följs med avseende på antalet våningsplan och byggrättens storlek, detta utvecklas vidare under 7) nedan.
2) Detaljplanen och dess intentioner
Vi anser att dessa två bygglovsansökningar inte är förenliga med gällande detaljplan, då det som avses att byggas är två flerbostadshus med totalt 12 små lägenheter.
I detaljplanen, planbeskrivning och kvalitetsprogram för gestaltning så är denna del av
Södersättra beskriven som ett småhusområde bestående av enbart enfamiljshus och parhus. Det kan man läsa om i planbeskrivningen sid 16 och 17 (avsnittet Småhusbebyggelse). Även i gestaltningsprogrammet beskrivs området så här:
"-Flerbostadsområdenas kvartersformer trappas ner och ges en mjuk övergång mot de rena villaområdena. Övergångarna utgörs av trevåningshus och parhus." (sid8, Småhus)
Vi anser också att två stycken fyravåningshus i egenskap av flerbostadshus med i stort sett bara parkeringsplatser och hårdgjorda ytor på tomten inte att hör hemma i denna del av
bostadsområdet. Vi tycker inte att detta följer detaljplanens intentioner vars själva essens och credo varit en "mjuk och varsam förtätning" av det som en gång var ett lummigt
sommarhusområde med mycket höga kvalitéer i form av natur- och rekreationsvärden. Just detta var något som ytterst ansvariga politiker Douglas Lithborn, Lennart Gabrielsson och Tomas Ardenfors talade sig varma om genom åren under detaljplanens framtagande, utställning och samråd.
Dessa två bygglovsbeslut går på ett avgörande sätt på tvärs med vad som var de utlovade intentionerna och nu är det upp till bevis vad dessa intentioner nu är värda? För principiellt så kan dessa två bygglovsansökningar om de antas, "öppna slussportarna" för något som
fullständigt kan komma att förstöra den utlovade karaktären på hela området. I vidare bemärkelse så är detta egentligen i sak exakt samma skeende som vi har kunnat följa i Tureberg och Viby där opportunistiska bostadsutvecklare försöker bygga flerbostadshus mitt i villaområden i strid med översiktsplan och detaljplaner.
Vi tillskriver det faktum att detaljplanen är så otydligt i det avseendet att det inte finns några begränsningar för antalet lägenheter i planbestämmelserna som både ett politiskt och byråkratiskt haveri. Det är helt obegripligt hur en detaljplan som harvats och idisslats av kommunen i över sju år (2004-2011) av en armé av konsulter som kostat miljontals kronor kan vara så usel så man av missar att införa begränsningar i planbestämmelserna för flerbostadshus där endast småhus skall vara tillåtna?
3) Gatukostnadsutredningen (2008/235 KS.328)
Under 2011 antog kommunfullmäktige en s.k. gatukostnadsutredning (2008/235 KS.328) som ligger till grund för debitering av gatukostnadsersättning för fastighetsägare inom planområdet.
Sollentuna kommun avser börja debitera under hösten 2018. Fördelningen av kostnaderna sker enligt andelstal som är fastslagna i Gatukostnadsutredningen (GK) och dessa är till viss del baserade på antalet byggrätter för småhus resp. flerbostadshus och ett bedömt bilinnehav för boende inom respektive bebyggelseform.
Eftersom GK som småhus endast avsåg enfamiljshus och där bilinnehav uppskattades till 1,8 bil per hushåll, så hävdar vi att i och med att Sollentuna kommun inte i detaljplanen begränsar antalet lägenheter per fastighet, kraftigt missgynnat oss som bor i enfamiljshus och i synnerhet oss som inte valt att stycka eller att utnyttja byggrätterna ännu.
Verkligheten har redan nu blivit så att det är ett långt större bilinnehav för vissa fastighet än det GK förutsåg. Tittar vi på våra grannfastigheter där parhus + atterfallshus i bostadsrättsform redan uppförts så är det snarare fem bilar per fastighet. Två (2) bilar per parhuslägenhet + en (1) bil per Attefallshus. Alltså på en fastighet där Sollentuna kommun i utredningarna förutsåg behovet till 1,8 bilar per fastighet så är det verkliga utnyttjandet snarare (5) bilar per fastighet.
Byggande av flerbostadshus i småhusbebyggelsen skulle göra saken ännu värre och det finns anledning att tro att ett sådant beslut kommer att bli vägledande och att det öppnar upp för att området på sikt förvandlas till flerbostadsbebyggelse.
Detta tillsammans med att det redan nu uppförs ett stort antal parhus med Atterfallare så hävdar vi att vi är kraftigt missgynnade och att vi de facto subventionerar en stor del av dessa
lägenheters gatukostnadsersättning vilket är djupt orättvist.
Plan- och bygglagen (PBL 2010:900 6 kap 24, 33 §§) är mycket tydlig på att gatukostnadsuttag bara kan göras om det sker på en skälig och rättvis grund och det är även så att det är den som har nytta av en förbättring som kan komma att bekosta densamma. Eftersom det inte enbart är byggrätterna som är den tillkommande nyttan, utan även upprustningen av vägar och
infrastruktur så är det de som nyttjar denna standardhöjning som kan få komma att betala.
Vi överväger att ta till rättsliga åtgärder i samband med att gatukostnadsdebiteringen sker och bestrida Sollentuna kommuns fakturor med hänvisning till att debiteringen bryter mot
kommunallagens likabehandlingsprincip och att andelstalen inte är fördelade på skälig och rättvis grund enligt PBL, samt att gatukostnadsutredningen är inaktuell med avseende på andelstal, vägnätets utbyggnad och utredningar. Ansvaret för dessa brister faller enkom tillbaka på Sollentuna kommun som har detaljplanemonopolet och rimligtvis borde ha förutsett
situationen och förhindrat att den uppkom.
4) Infrastruktur och trafik
Lokalgator i denna del av området följer typen GT7 vilket är 4,5m gatubredd utan trottoar.
Denna gatutyp lämpar sig knappt för enfamiljs- och parhusbebyggelse och den är att betrakta som direkt olämplig för flerbostadshusbebyggelse där fastighetsägare inte åläggs att lösa parkeringsbehovet på den egna tomtmarken fullt ut (se punkt 5 nedan). Det kommer helt enkelt att bli både trångt och farligt att ha bilar tillhörande dessa två fastigheter och dess besökare parkerade längs med Ledungsvägen.
Dessutom så kommer oundvikligen två flerbostadshus som byggs utanför kollektivtrafikförsett område att generera långt mycket mer trafik på Ledungsvägen, Hövdingevägen och
Väringevägen än som hade varit fallet om enfamiljs- eller parhus uppförs. Dessa gator är även dom av typen GT7.
Vi tycker i synnerhet att den ökade trafiken Ledungsvägen, Hövdingevägen och Väringevägen kommer att störa oss väldigt mycket och vi uppmanar Sollentuna kommun att i så fall se över och utreda om det är möjligt att leda trafiken via Ledungsvägen/Södersättravägen istället?
Redan under vinter och våren har vi haft en kaotisk parkeringsituation på Ledungsvägen pga. av att många av Väsjöbackens besökare valde att parkera där istället för på Väsjöbackens parkering.
När det var som värst under helgdagar under februari månad så hade inte brandkår eller annan räddningstjänst kunnat komma fram längs gatan. Det var knappt att vanliga personbilar kunde passera.
Med tanke på kvantiteten hårdgjorda ytor som dessa två fastigheter kommer att föra med sig så ifrågasätter vi även om adekvat infrastruktur för dagvattenhanteringen verkligen har tillgodosetts (se 6 nedan). Vi har även synpunkter på att VA anläggningen inte är dimensionerad för varesig parhus och flerbostadshus. Detta kommer att leda till framtida slitage och problem utöver det vanliga.
5) Parkering
En avsevärd del av Eldgaffeln 9 och 10 planeras att uppföras såsom fordonsparkering. Vi får det till att det för tolv (12) lägenheter kommer att finnas tolv (12) parkeringar. I huvudsak så
kommer åtta (8) parkeringsplatser att anordnas längs med Ledungsvägen och fyra (4) stycken på Eldgaffeln 9 tomtmark.
· Det verkar som att parkeringar planeras längs med Ledungsvägen kommer att uppföras på sk "prickad kvartersmark". Vi ifrågasätter lämpligheten i detta? Är detta förenligt med detaljplanens begränsning att prickad kvartersmark inte får bebyggas?
· De parkeringsplatser som uppförs längs med Ledungsvägen kommer att omöjliggöra för andra att tillfälligt parkera längs med detta avsnitt av Ledungsvägen utan att
dubbelparkera in bilar som således blir blockerade. Är detta förenligt med regler riktlinjer gällande parkering och trafiksäkerhet?
· Eldgaffeln 9 och 10 har i tidigare bygglovsansökningar ålagts att lösa detaljplanens och planbeskrivningens krav på att parkeringsbehoven skall lösas på den egna tomtmarken genom ett inbördes servitut. Vi ifrågasätter om det är tillåtet att genom
servitutsinstrument kringgå planbestämmelser där parkering skall lösas på den egna tomtmarken?
· Planbeskrivningen ställer som krav att flerbostadshus bör tillgodose 1,2 parkeringsplatser per lägenhet inklusive platser för besökande. Vi anser inte att detta kommer att uppfyllas då antalet parkeringsplatser för tolv (12) lägenheter då borde vara 14,4 st. Vi ser framför oss en framtida situation där Ledungsvägen kommer att bli belamrad med parkerade bilar tillhörande boende i dessa fastigheter samt dess besökare vilket kommer att påverka framkomlighet och trafiksäkerhet negativ speciellt med tanke på att gatutypen GT7 är speciellt olämplig att ha parkerade bilar längs med.
· För flerbostadshus med tio (10) eller fler parkeringsplatser så ställer detaljplanen som krav att:
"-Dagvattenanläggningar för parkeringsytor för 10 bilar eller fler förses med oljeavskiljare eller annan rening som uppfyller minst samma krav".
Eldgaffeln 9 har tio (10) parkeringsplatser och skall således uppfylla detta krav. Vi kan inte se att detta lösts på adekvat sätt och det framgår inte av ansökningshandlingarna var denna oljeavskiljare har placerats på Eldgaffeln 9. Vi kan inte hitta den på
situationsplanen.
6) Dagvatten
Planbestämmelserna gällande dagvattenhantering för flerbostadshus säger att "-Dagvatten ska omhändertas lokalt genom infiltration där det är möjligt. Dagvatten från kvartersmark med flerbostadshus skall regleras så att uppkomna flöden begränsas till 50 % av dimensionerade flöden vid 10-års regn, eller genom anläggande av fördröjningsmagasin med en effektiv volym på 3 m3 per 100m2 reducerad area.
Dagvattenanläggningar för parkeringsytor för 10 bilar eller fler förses med oljeavskiljare eller annan rening som uppfyller minst samma krav"
Med tanke på mängden hårdgjorda ytor och antalet parkeringsplatser så ifrågasätter vi om ovan uppfylls? Tomtmarken är väldigt kuperad och man kan ha anledning att tro att en
underdimensionerad dagvattenhantering på dessa fastigheter kan ställa till problem för andra fastighetsägare.
7) Byggrätternas storlek och planlösning
Vi noterar att både Eldgaffeln 9 och 10 kommer att uppföras i fyra plan inklusive sutterängplan och vindsplan. Detaljplanen medger två plan om 120 kvm.
Hur stor är bostadsytan per lägenhet? Det redovisas ingenstans och det är därför svårt att göra en bedömning huruvida man följer Svensk Standard och BBR i utformningen? Vi misstänker starkt att man inte följer standarden och/eller BBR. Detta är av betydelse eftersom det är något som skall prövas och bedömas i samband med bygglovsprövningen.
Hur följer man kraven på dagsljus? Framförallt i ’mitten bostäderna’?
Genom att titta på planlösningens utformning, så har vi konstaterat att lägenheterna planeras som små lägenheter kring 28 alt 57 m2 med väldigt mycket biyta i förhållande till boendeyta. Denna biyta utgörs i huvudsak av yta på antingen sutteräng- eller vindsplan som inte får inredas eller användas som en del av bostaden.
Vi har noterat att Eldgaffeln 9 och 10 lägenheter på plan 1 och 0 (sutterängplan) inte har någon sovplats eller plats för arbete utmarkerat. Samma sak gäller Eldgaffeln 9 och 10 lägenheter på plan 2 och 3 (vindsvåning). Det finns dock anledning att tro att även sutteräng- och vindsplan kommer att säljas av exploatören för att brukas såsom inredd del av lägenheten för t.ex. sovrum och utrymme för stadigvarande uppehälle. Av den anledningen anser vi att sutterängplanet och vindsvåningen inte skall betraktas som biyta, utan skall räknas vånningsplan och alltså skall belasta den verkliga BOAn varpå byggrätten som medges enligt detaljplanen vida överskrids.
Gällande Eldgaffeln 9 och 10 så är sutterängplanen 2,40 m i våningsplanshöjd och skall därför räknas som ett våningsplan och i och med det så överstiger man vida byggrätten. Detta var även både kommunens och Länstyrelsens synpunkt vid avslaget på de tidigare
bygglovsansökningarna.
Vidare gäller att samtliga bostadskomplement skall redovisas i bygglovet. Vi finner till exempel inte rum för vila. En lägenhetsförteckning vore mycket intressant att ta del av, där lägenheternas bostadsyta redovisas?
8) Planbestämmelse gällande uteplats och balkong
Dessa två bygglovsansökningar avser flerbostadshus och detaljplanen finns en bestämmelse som lyder:
” Varje bostad ska ha tillgång till uteplats eller balkong med högst 55dB(A) ekvivalent ljudnivå och 70dB(A) maximal ljudnivå.”
Bostäderna på övre plan i båda husen har inte tillgång till varesig uteplats eller balkong.
Bostäderna på nedre plan; om man skall tolka bostäderna som 28 kvm så måste man passera ett förråd (biytan) för att komma till uteplatsen; om bostäderna är 57 kvm uppfyller man inte tillgänglighetskraven eftersom man måste ta trappa ner till uteplatsen.
9) Tillgänglighet
Gällande tillgänglighet finns olika krav gällande småhus respektive flerfamiljshus. Exploatören avser i detta fall uppenbart att bygga flerbostadshus. Ett tillgänglighetsutlåtande saknas i bygglovshandlingarna vilket är märkligt eftersom tillgängligheten skall bedömas i
bygglovsprövningen. Således bör ett tillgänglighetsutlåtande för flerbostadshus efterfrågats.
PBL om tillgänglighet:
”PBL (2010:900) 8 kap 1§
1 § En byggnad ska
1. vara lämplig för sitt ändamål,
2. ha en god form-, färg- och materialverkan, och
3. vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.”
Lite mer PBL:
”PBL (2011:338)
4 § Om det behövs för att en byggnad enligt 8 kap. 1 § 3 plan- och bygglagen (2010:900) ska vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller
orienteringsförmåga, ska byggnaden vara försedd med en eller flera hissar eller andra lyftanordningar.
Trots första stycket behöver en bostad inte vara tillgänglig genom en hiss eller annan lyftanordning, om byggnaden har färre än tre våningar. Om bostaden inte kan nås från
marken, ska byggnaden dock vara projekterad och utförd på ett sådant sätt att en hiss eller annan lyftanordning kan installeras utan svårighet. Vid tillämpningen av detta stycke ska med våning jämställas vind där det finns en bostad eller huvuddelen av en bostad.”
Eftersom de sökta åtgärderna avser flerbostadshus i fyra plan så skall hissanordning vara
tillgänglig. Dessa åtgärder skall belasta byggrätten eftersom om man installerar en utvändig hiss i efterhand, kommer man ytterligare öka byggnadsarean, något som inte är förenligt med
detaljplanebestämmelserna och således kan inte bygglov medges vid senare tillfälle för hiss eller lyftanordning. Ytan som är markerad som plats för hiss, bör medräknas i byggnadsarean redan idag.
För övrigt så finner vi en lång lista med punkter där de sökta åtgärderna strider emot BBR Se BBR 3:1 och 3:2 till exempel:
"3:132 Allmänt
Huvudentréer till publika lokaler, arbetslokaler och bostadshus ska placeras och utformas så att de är tillgängliga och användbara. Även övriga entréer till publika lokaler, arbetslokaler och bostadshus ska vara tillgängliga och användbara om det behövs för att uppfylla kraven på tillgänglighet och användbarhet. Tillgängliga entréer ska vara lätta att upptäcka.
För småhus är tillgängligheten till byggnaden tillgodosedd, om det med enkla åtgärder i efterhand går att på tomten ordna en ramp till entrén."
BBR ställer som krav att ett flerbostadshus redan vid uppförande skall tillgänglighetsanpassas.
Här följer en hel lista angående tillgänglighetskrav enligt BBR som inte uppfylls
· Det saknas ramper till entréer
· Väldigt många utvändiga trappor som inte kan anses vara tillgänglighetsanpassade.
· Det saknas utrymme för förvaring av barnvagn, rullator och rullstolar.
· Dörrar till förrådsutrymmen är för smala för att anses vara tillgängliga. Borde vara K9 och inte K8 som angivits på bygglovshandlingarna.
· De "rymliga" gräsytorna för avkoppling och lek kan knappas anses som tillgängliga med tanke på lutning. På Eldgaffeln 9 så är nivåskillnaden 5m!
· Inga uteplatser uppfyller tillgänglighetskraven
