Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 310
Samhällsbyggnadsprogrammet Masternivå, 30 hp
Mark- och fastighetsjuridik
Författare: Handledare:
Jonas Gran
Stockholm 2014
Thomas Kalbro Rebecca Westring
Effektiviteten i markanvisningsprocessen
-
En undersökning av samtliga markanvisningar i Stockholm 2004-20082
Master of Science thesis
Title The effectiveness of the land allocation process
Author Jonas Gran
Department The Department of Real Estate and Construction
Management
Master Thesis number 310
Supervisor Thomas Kalbro, Rebecca Westring
Keywords Land allocation, time
Abstract
The lack of housing in the Swedish metropolitan areas is today a well-known fact. This is especially true for the region in and around Stockholm. Due to the large amount of municipality-owned land within Stockholm municipality the area for many new housing projects are acquired through land allocation. How much time this process of land allocation consumes for a typical project is today not really known. Equally unknown is the exact outcome of the process, i.e. the number of units constructed. A study that answers these questions is therefore interesting for many of the stakeholders involved in the industry.
This Master of Science thesis is intended to answer the question of how effective the process of land allocation is. This is done through finding answers to three core questions: how many apartments that really are constructed, how good the municipality is at estimating the number of units that is possible to construct and the time consumed by the process. A study of all land allocations from the years 2004 through 2008 has been done in order to find answers to these questions.
The study has been done through acquiring data about all the land allocation projects from the municipality and then investigating what happened with these in the end. This was compiled and analyzed for every year in the study in order to give a clear picture about how the typical process looked like and what the outcome was. Both the process in total and its different steps was examined in order to see if any of the parts of the process is more time-consuming. The number of constructed units has been compiled in a similar manner and the difference between the estimated number and the outcome has been calculated.
The result from the study indicates that approximately half of the allocated apartments have been constructed up to this point. The estimates of the municipality also deviated with as much as about 28 percent from the outcome. The study furthermore shows that it takes about
five years for a project to start construction when counting from the day of the land allocation.
3
Examensarbete
Titel Effektiveten i markanvisningsprocessen
Författare Jonas Gran
Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande
Examensarbete Masternivå nummer 310
Handledare Thomas Kalbro, Rebecca Westring
Nyckelord Markanvisning, tidsåtgång, effektivitet,
byggstartade lägenheter
Sammanfattning
Att det idag finns en bostadsbrist i Sveriges storstadsregioner råder det inget tvivel om, inte minst i Stockholm. Eftersom den största delen mark för nybyggnation inom Stockholms stad är kommunalt ägd sker markåtkomsten för de flesta bostadsprojekt genom markanvisningar. I dagsläget är det okänt hur lång tid denna markanvisningsprocess fram till byggstart egentligen tar och hur många lägenheter som markanvisningarna resulterar i. En studie i denna fråga är därför intressant för flertalet inblandade aktörer.
Detta examensarbete har som syfte att ta reda på hur effektiv markanvisningsprocessen är genom att besvara frågorna om hur många lägenheter som blir verklighet, hur exakt
kommunen lyckas uppskatta antalet möjliga lägenheter i en markanvisning samt hur lång tid processen tar. För att besvara dessa frågor har en studie genomförts där samtliga
markanvisningar för bostadsändamål från åren 2004-2008 har följts upp.
Studien har utförts genom att inhämta data om markanvisningarna från Stockholms stad och genom att följa upp dessa med hjälp av bland annat färdigställanderegistret och förteckningen över gällande detaljplaner. Detta sammanställdes och analyserades för varje år i tidsperioden för att ge en bild över hur den typiska processen såg ut och vad utfallet av denna blev. Både den totala processen och även delmomenten har undersökts och sammanställt för att få reda på om det är några specifika delar av processen som är mer tidskrävande. Antalet
byggstartade lägenheter har sammanställts på liknande sätt och differensen mellan de anvisade lägenheterna och utfallet beräknades.
Resultatet som undersökningen visar på är att i dagsläget har cirka hälften av de markanvisade lägenheterna blivit verklighet, och kommunens uppskattningar avvek som mest med 28
procent från utfallet. Studien visar dessutom på att det i genomsnitt tar fem år innan ett projekt kan byggstarta från det att markanvisningsavtalet undertecknas.
4
Förord
Jag skulle vilja tacka mina handledare Thomas Kalbro på KTH och Rebecca Westring på Stockholms stads Exploateringskontor för deras hjälp och goda råd. Jag vill även passa på att tacka alla projektledare på Exploateringskontoret för deras tålamod med mina frågor.
_______________________
Jonas Gran, Stockholm juli 2014
5
Innehållsförteckning
ABSTRACT ... 2
SAMMANFATTNING ... 3
FÖRORD ... 4
1. INLEDNING ... 6
1.1BAKGRUND... 6
1.2BEGREPP ... 7
Markanvisning ... 7
Program för detaljplan ... 7
Start-PM ... 7
1.3FRÅGESTÄLLNINGAR ... 8
1.4SYFTE ... 8
1.5AVGRÄNSNINGAR ... 8
1.6METOD ... 8
1.7DISPOSITION ... 8
2. FÖRDJUPAD BAKGRUND ... 9
2.1FÖRUTSÄTTNINGAR ... 9
2.2TIDIGARE PUBLICERAT MATERIAL INOM ÄMNESOMRÅDET... 10
2.3MARKANVISNINGSPROCESSEN I STOCKHOLMS STAD ... 11
3. MARKANVISNINGSSTUDIEN ... 13
3.1ÖVERSIKT AV METODEN ... 13
3.2 Analys av insamlat material ... 15
3.2.1 Beräkning av tidsåtgången ... 15
3.2.2 Beräkning av antalet lägenheter ... 17
3.4RESULTAT ... 18
3.4.1 Status för samtliga markanvisningar i april 2014 ... 18
3.4.2 Antalet byggstartade lägenheter ... 19
3.4.3 Träffsäkerheten hos kommunens uppskattningar ... 20
3.4.4 Tidsåtgång för markanvisningsprocessen ... 21
3.3FELKÄLLOR ... 23
4. DISKUSSION OCH SLUTSATSER ... 24
4.1DISKUSSION ... 24
4.2SLUTSATSER ... 25
4.3FÖRSLAG PÅ VIDARE STUDIER I ÄMNET ... 26
REFERENSER ... 27
BILAGA ... 29
6
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Byggandet av bostäder är en prioriterad fråga i Stockholm i dag. Den nuvarande majoriteten i Stadshuset har som målsättning att 140 000 bostäder ska byggas i Stockholms stad fram till 2030 (Stockholms stad 2014a). Oppositionspartierna har en liknande målsättning i
bostadsfrågan. Det finns dock en allmän uppfattning av att processen från idé till färdigt bostadshus ofta tar mycket lång tid. Förutom den tid som det tar att uppföra själva
byggnaderna utgörs processen främst av kommunens planarbete. Sedan tillkommer eventuell tid mellan markanvisningen och detaljplanearbetets påbörjande respektive mellan
detaljplanens ikraftträdande och byggstarten. Detta utgör själva markanvisningsprocessen.
Exakt hur lång tid som hela processen tar i genomsnitt i Stockholm är i dag emellertid okänt (Exploateringskontoret 2014). Det är därför intressant att undersöka tidsåtgången och därmed i någon mån effektiviteten i markanvisningsprocessen. Detta kommer genomföras genom att undersöka markanvisningar i Stockholms stad under ett antal år under 2000-talet. Tanken är att markanvisningarna följs upp och faktorer som tid från anvisning till färdigställande undersöks.
Grundmaterialet tillhandahålls av Stockholms stad, och har tidigare bearbetats av författaren inom ramen för ett tidigare projekt som genomförts för Stockholms stads
Exploateringskontors räkning. Detta utfördes i form av en markanvisningsuppföljning under sommaren 2013 där samtliga markanvisningar från 2004-2008 följdes upp för att utreda vad som hänt med projekten. Detta innefattade att undersöka om de var färdigställda, fortfarande pågick, ändrats eller utgått helt.
Tanken är att detta examensarbete ska besvara frågan om hur lång tid
markanvisningsprocessen tar i Stockholm, och hur tidsfördelningen mellan de olika delmomenten i processen såg ut de aktuella åren.
7
1.2 Begrepp
Markanvisning
En markanvisning är ett avtal mellan en kommun och en byggherre angående köp av kommunal mark. Avtalet innebär att byggherren under en begränsad tid och under vissa villkor får ensamrätt på att förhandla med kommunen om förutsättningarna för genomförande av bebyggelse på den aktuella kommunala marken. Avtalet innebär inte att byggherren är bunden till att genomföra projektet utan kan välja att överlåta rättigheten till en annan byggherre. Kommunen är inte heller bunden att sälja marken eller att genomföra detaljplaneläggningen.
Syftet med markanvisningar är att ge byggherren en viss grad av trygghet så att denne får incitament att lägga ner tid och kostnader för projektering och utredningar. Byggherren väljs antingen genom anbud, där den med det bästa (högsta) anbudet vinner, genom en
markanvisningstävling där det bästa förslaget ur andra aspekter (exempelvis arkitektonisk framtoning) vinner eller genom så kallad direktanvisning där marken anvisas direkt till en byggherre. Det sistnämnda är vanligt när det inte finns någon konkurrens om marken bland flera byggherrar (Kalbro & Lindgren, 2010).
Program för detaljplan
Om en föreslagen detaljplan inte har stöd i översiktsplanen kan en kommun inrätta ett så kallat program för området som tar upp mål och utgångspunkter för projektet. Program används oftast när kommunen vill få ett helhetsgrepp över ett helt område så att övergripande mål och syfte följs. Detta kan innefatta flera detaljplaner och täcka ett stort geografiskt område, exempelvis en stadsdel (Boverket 2012).
Start-PM
Stadsbyggnadsnämndens direktiv om att påbörja detaljplaneringen efter att det godkänts benämns vanligen som en detaljplans start-PM.
8
1.3 Frågeställningar
Hur effektiv är markanvisningsprocessen i Stockholm? För att besvara detta har tre mer specifika frågeställningar ställts upp:
Hur många av de lägenheter som markanvisas färdigställs?
Hur exakta är kommunens bedömningar med avseende på antalet lägenheter?
Hur lång tid tar processen och hur ser tidsfördelningen ut?
1.4 Syfte
Denna uppsats har som syfte att granska effektiviteten i Stockholms stads
markanvisningsprocess för bostadsbyggande. Genom att besvara detta kan eventuella problem i processen identifieras och åtgärdas i framtiden.
1.5 Avgränsningar
Studien kommer endast att avse markanvisningar i Stockholms stad anvisade till
kommersiella byggherrar med syftet att huvudsakligen uppföra bostäder. Detta utesluter markanvisningar för kommersiella ändamål som kontor och handel, samt markanvisningar till privatpersoner. Studien kommer även endast avse markanvisningar mellan 2004 och 2008, vilket gör studien tidsmässigt avgränsad. Anledningen till denna tidsmässiga avgränsning är att projekt som initierats efter 2008 i de flesta fall inte har hunnit färdigställas, vilket gör att data för dessa år inte är tillförlitlig. Inte heller eventuella brister i lagstiftningen eller andra systemfel kommer belysas i nämnvärd grad.
1.6 Metod
Metodiken som tillämpats är främst att undersöka och utvärdera Stockholms stads
markanvisningsregister samt färdigställanderegister. På detta sätt blir studien därför tämligen kvantitativ.
Studien har utförts genom att undersöka de markanvisningar för bostadsändamål som
Stockholms stads exploateringskontor utfärdat under en femårsperiod mellan 2004 och 2008.
Detta har genomförts med hjälp av Stockholms stads Exploateringskontor som har bidragit med grunddata för studien. En mer ingående beskrivning av metoden följer i avsnitt 2.1.
1.7 Disposition
Rapportens första kapitel har för avsikt att ge läsaren en förståelse för frågeställningarna och syftet med arbetet. Det andra kapitlet ger en inblick i bakgrunden till studien och tidigare publicerat material på området. I tredje kapitlet behandlas själva studien och resultatet från den presenteras. Rapporten avslutas slutligen med en diskussion och slutsats i fjärde kapitlet.
Sammanställningen av markanvisningsuppföljningen återfinns som bilaga till denna rapport.
9
2. Fördjupad bakgrund
2.1 Förutsättningar
Bostadsfrågan är, som tidigare nämnts i inledningen till detta arbete, en mycket aktuell fråga i dagens Stockholm. Trots att det råder en bostadsbrist väljer många människor att flytta till Stockholmsregionen. Det finns inte heller några indikatorer på att denna befolkningsökning ska minska de kommande åren, och år 2030 förväntas en fjärdedel av Sveriges befolkning bo i eller omkring Stockholm (SCB 2013). Även fast dessa siffror gäller hela länet är prognosen liknande för Stockholms stad. Kommunens invånarantal förutsägs överstiga en miljon människor redan år 2022. Detta motsvarar en befolkningsökning med 129 000 människor på tio år från 2012 (Sweco 2013).
En ökande kommunbefolkning innebär givetvis att fler bostäder behöver uppföras. Eftersom cirka 70 procent av marken inom Stockholm stad är kommunalt ägd sker flertalet av
nybyggnadsprojekten för bostäder genom markanvisningar (Stockholms stad 2013). Hur markanvisningsprocessen i Stockholms stad går till beskrivs närmare i avsnitt 2.3. Att det byggs för få bostäder är både politiker och näringslivet såväl som de flesta andra aktörer, inklusive stadens invånare överens om. En stor del av problematiken är enligt flera debattörer att processen att få bygga i Stockholms stad är lång och kräver stor uthållighet från
byggherrens sida. Detta framkommer i en artikel i Dagens Nyheter från april 2014 som är en sammanfattning av en rapport från en arbetsgrupp sammansatt av företrädare från näringslivet och byggbranschen (DN 2014).
Perioden 2004-2008 som detta arbete har inriktat sig på karaktäriserades till en början av ökat bostadsbyggande i Stockholm. Detta efter att produktionen nästan stått still under ett
decennium till följd av finanskrisen i början av nittiotalet. År 2004 påbörjades exempelvis 3594 lägenheter inom kommunen, vilket var de högsta siffrorna sedan mitten av 1970-talet (USK 2005). Denna ökning mattades dock av under de senare åren, 2007 och 2008 (USK 2008, 2009). Varför bostadsbyggandet minskade under slutet av perioden är inget som detta arbete undersöker närmare, men det kan ha flera orsaker, exempelvis det allmänna
konjunkturläget och efterfrågan på bostäder.
Under perioden markanvisades totalt 23 908 lägenheter för bostadsändamål fördelat på 319 anvisningar inom kommunen. Dessa fördelades mellan hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter i såväl flerfamiljshus som småhus (villor och radhus), se Bilaga. De två första åren, 2004 och 2005 skedde relativt många markanvisningar, 114 stycken respektive 77 stycken. Men de senare tre åren i perioden gick antalet markanvisningar ner kraftigt.
Att så pass många markanvisningar skedde de första två åren kan delvis förklaras med att det skedde många markanvisningar för stora stadsutvecklingsprojekt som exempelvis Annedal i Mariehäll och Norra Djurgårdsstaden i Hjorthagen. Dessa projekt innebar en mängd
10 lägenheter uppdelade på ett antal enskilda markanvisningar till många olika byggherrar. En annan förklaring kan hittas i arbetet för att uppfylla målen i det så kallade 20K-projektet.
20K-projektet innebar att Stockholms kommunfullmäktige ställde upp ett mål om att 20 000 nya lägenheter skulle påbörjas mellan åren 2003-2006. För att detta mål rimligtvis skulle ha kunnat uppfyllas behövde därför lägenheterna markanvisas senast cirka två år innan 2006 för att ha en chans att påbörjas, vilket förklarar det stora antalet markanvisningar år 2004
(Stockholms stad 2005).
2.2 Tidigare publicerat material inom ämnesområdet
Eftersom studien främst baseras på material från Stockholms stads markanvisningsregister, är detta den främsta källan för indata till arbetet. Det är emellertid även intressant att undersöka tidigare studier som genomförts på området för att kunna göra jämförelser med dem samt att dra lärdom av eventuella relevanta slutsatser.
Att hitta tillräckligt många högkvalitativa skrivna källor på området är inte helt enkelt därför att det för det första är relativt begränsat ämnesområde, och för det andra är avgränsat till Sverige vilket gör att det kan vara svårt att dra paralleller till studier genomförda i utlandet. I studien av tidigare forskning på området har inget funnits som behandlar exakt samma frågeställningar som denna studie är tänkt att göra. Detta är positivt eftersom det särskiljer detta arbete från tidigare genomförda studier, men är även en nackdel då inga direkta jämförelser kan göras mot dessa tidigare arbeten.
Det finns emellertid ett antal vetenskapliga rapporter och examensarbeten som skulle kunna vara intressanta för denna studie. En av dessa är en rapport som redogör för hur kommuner genomför sina markanvisningar. Rapporten ger även förslag på hur anvisningar bör göras.
Detta är av stort intresse då kommunernas markanvisningar är själva kärnan i detta examensarbete. Visserligen kommer examensarbetet endast beröra Stockholms stads
markanvisningar, men det är ändå av stort intresse eftersom Stockholms stad är den kommun i Sverige som anvisar mest mark och ses som något av ett föredöme på detta område bland landets övriga kommuner. Publikationen är skriven som en rapport till Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi (ESO) (Ceasar, C., Kalbro T. & Lind, H., 2013).
Den andra rapporten som är intressant för detta arbete är ett examensarbete (masteruppsats) från 2005 som undersöker varför detaljplaneprocessen tar så lång tid i Stockholm (Graner, O., 2005). Detta är intressant eftersom detaljplaneprocessen vanligen utgör en stor del av
tidsåtgången vid bostadsbyggande, och utgör därför en stor del av tidsåtgången mellan markanvisning och färdigställd bostad. Examensarbetet har som slutsats att
detaljplaneprocessen i genomsnitt tog mellan två och fyra år i Stockholm de aktuella åren (2002 och 2003). De långa processerna tycks bero på bland annat allt mer komplicerade projekt eftersom kommunen har som målsättning att ”bygga inåt” och förtäta. Även problem från byggherrarnas sida och de närboende som överklagar tas upp som bidragande faktorer för
11 de i många fall mycket utdragna processerna. Examensarbetet är därför av stort intresse att använda som referens även för denna studie eftersom detaljplaneprocessen är en stor del av den totala processen från markanvisning till färdiga bostäder.
Inte bara kommunen kan påverka hur effektiv en markanvisningsprocess är, även byggherrarna har stort inflytande över förloppet eftersom de är ena avtalsparten i
markanvisningsavtalet. Det är därför intressant att undersöka även denna aspekt på processen.
I ett examensarbete från 2011 undersöks vilka byggföretag som genomför stora
bostadsprojekt i Stockholm och hur markägandet såg ut när projekten startade (Savityté, I., 2011). Detta är intressant eftersom det kan användas för att få en inblick i vilka byggherrar som bygger i staden och vilket markägande som de föredrar. Detta skulle sedan kunna
användas som stöd i behandlingen av data från Stockholms stad markanvisningsregister för att identifiera om vissa byggherrar fördröjer markanvisningsprocessen avsiktligen. Detta
omfattas dock inte av detta arbete eftersom författaren valt att inte ”peka” ut enskilda byggherrar. Data om byggherrarna finns visserligen, men inkluderas inte i denna rapport.
Slutligen är även Stockholms stads Markanvisningspolicy av intresse för detta arbete. Den är framtagen av staden som en vägledning för stadens markanvisningar. Policyn är visserligen ingen akademisk studie men är ändå högintresant därför att det går att finna förklaringen till vissa faktorer i markanvisningsprocessen i detta material. Markanvisningspolicyn innehåller även beskrivningar om hur processen vanligen går till och hur en byggherre bör gå till väga för att erhålla en markanvisning i Stockholms stad. Den används därför som en viktig källa i den översiktliga beskrivningen av markanvisningsprocessen i kommunen som återfinns i avsnitt 2.3 nedan (Stockholms Stad, 2010).
2.3 Markanvisningsprocessen i Stockholms stad
I detta avsnitt beskrivs översiktligt hur markanvisningar fungerar och tillämpas i Stockholms stad. Uppgifterna har hämtats främst från kommunens hemsida och från stadens
markanvisningspolicy (Stockholms stad 2010).
Den definition av markanvisningsprocessen som används i denna studie innebär visserligen att processen inleds med att Exploateringsnämnden godkänner en markanvisning, men i en vidare mening påbörjas processen redan när kommunen eller en byggherre kommer med förslag på potentiella markanvisningar.
Förfarandet inleds vanligtvis med att en byggherre inkommer med ett förslag till
Exploateringskontoret (tidigare benämnt Gatu- och Fastighetskontoret och Markkontoret beroende på tidpunkt) på ett område som skulle vara möjligt att bebygga. I vissa fall tar emellertid kommunen självt initiativ till en markanvisningstävling eller ber byggherrar komma in med anbud. Det senare är vanligt vid större stadsutvecklingsprojekt som till exempel Norra Djurgårdsstaden. När det gäller mindre projekt sker tilldelningen vanligtvis
12 genom så kallad direktanvisning där byggherren blir tilldelad markanvisningen i ett enklare förfarande utan anbud eller tävling (Stockholms stad 2010).
Efter att byggherren inkommit med förslaget bereds det av Exploateringskontoret som
sammanställer ett tjänsteutlåtande. Tjänsteutlåtandet innehåller uppgifter så som bedömningar av byggherren och om projektet huvudtaget bedöms som genomförbart. Det är i detta steg i processen som Exploateringskontoret bedömer hur många lägenheter som potentiellt skulle kunna byggas i ett projekt (en markanvisning). Att undersöka hur exakta dessa bedömningar är som tidigare nämnts ett av syftena med detta arbete.
Vid ett sammanträde beslutar Exploateringsnämnden (tidigare Gatu- och fastighetsnämnden eller Marknämnden) om att anvisa marken enligt Exploateringskontorets tjänsteutlåtande eller att inte anvisa marken till byggherren. Markanvisningsärendet kan även bordläggas eller återremitteras till kontoret för ytterligare utredning. Om markanvisningen godkänns tecknas vanligen markanvisningsavtal. Byggherren har därmed ensamrätt att inom en begränsad tid förhandla med kommunen om att köpa marken eller få den upplåten med tomträtt
(Stockholms stad 2010).
Om byggherren väljer att fortsätta med projektet och Stadsbyggnadsnämnden bedömer att detaljplanearbetet kan inledas får Stadsbyggnadskontoret i uppdrag att påbörja arbetet med att ta fram en detaljplan. Detta beslut som Stadsbyggnadsnämnden fattar benämns start-PM.
Själva detaljplaneprocessen tar sedan åtskilliga månader, oftast över ett år.
När detaljplanen färdigställts och överklagandetiden tagit slut vinner planen laga kraft. Innan byggherren kan byggstarta projektet behöver dock en del tillstånd, exempelvis bygglov, inhämtas. Det kan även finnas arbeten som kommunen eller en tredje part behöver göra innan det går att påbörja bygget. Detta kan till exempel vara ledningsarbeten eller utbyggnad av annan infrastruktur så som vägar m.m. Nedan följer en översiktlig bild av hela processen så som den ser ut i Stockholms stad.
Figur 1, Översikt av markanvisningsprocessen i Stockholms stad.
13
3. Markanvisningsstudien
I detta kapitel presenteras själva markanvisningsuppföljningen och dess resultat. Först beskrivs metoden som tillämpats steg för steg. Därefter behandlas ett antal felkällor som potentiellt kan påverka resultatet från studien. Slutligen presenteras resultatet både för de enskilda åren och för hela perioden sammanlagt.
3.1 Översikt av metoden
Metoden som tillämpats för att få svar på frågeställningarna är en kvantitativ uppföljning av samtliga markanvisningar för bostadsändamål åren 2004-2008. Undersökningen har
genomförts i nära samarbete med Stockholms stads Exploateringskontor (fortsättningsvis benämnt Exploateringskontoret) som har bidragit med grunddata.
Markanvisningsuppföljningen påbörjades sommaren 2013 inom ramen för ett projekt som författaren deltog i. Uppföljningen har sedan kompletterats och slutförs under våren 2014.
Samtliga markanvisningar har följts upp för att se vad utfallet blev. Detta kan exempelvis vara att de resulterat i färdiga bostäder, har utgått eller att de ännu inte är färdigställda. Även uppgifter om vilken byggherre som fick markanvisningen och vem som slutligen genomförde projektet finns med i undersökningen. Dessa uppgifter har däremot inte tagits med i detta arbete då det pekar ut enskilda byggherrar, vilket inte är målsättningen med denna
undersökning.
Varje ursprunglig markanvisning har följts genom hela processen, vilket innebär att om en anvisning delats upp i flera projekt eller etapper har dessa behandlats som ett projekt. Antalet lägenheter har därför slagits ihop till ett totalt antal för anvisningen och de eventuellt olika tidpunkterna för exempelvis byggstart har noterats. Detta för att det lättare ska gå att följa en enskild markanvisning och följa upp dess utfall. Eftersom det oftast inte finns någon
korrelation mellan data i markanvisningsregistret och färdiga projekt i färdigställanderegistret kan förfarandet närmast beskrivas som en form av detektivarbete där kartor före och efter har jämförts för att identifiera resultat av anvisningen.
Själva uppföljningen har skett enligt följande steg:
1. Markanvisningarna för de aktuella åren överfördes från Exploateringskontorets markanvisningsregister till ett kalkylblad där de sorterats i kronologisk ordning efter datumen för godkännande i Exploateringsnämnden (tidigare Marknämnden eller Gatu- och Fastighetsnämnden), hädanefter benämnt nämnden. De tilldelades även ett
löpnummer enligt formatet År-Nummer i ordningen, exempelvis 2005-8).
14 2. Varje markanvisning letades sedan upp i nämndens protokoll för det aktuella datumet,
till exempel 2005-02-15 för markanvisning 2005-8. Om möjligt identifierades den aktuella platsen för markanvisningen med hjälp av fastighetsbeteckningar,
platsbeskrivningar och ortofoto (satellit- och flygbilder) i nämndeprotokollet
alternativt i Exploateringskontorets tjänsteutlåtande, se Figur 2 nedan. I vissa fall gick det inte att identifiera platsen med hjälp av dessa källor. I dessa fall har de identifierats med hjälp av projektledare på Exploateringskontoret eller uppgifter från byggherren.
3. Platsen kontrollerades mot förteckningen över gällande planer. Detaljplanen och de ingående fastigheterna identifierades. Även datumen för detaljplanens laga kraft och Start-PM identifierades och fördes in i sammanställningen. Dessa datum inhämtades från den s.k. plantjänsten som tillhandahålls av Stockholms stad och är tillgänglig för allmänheten (Stockholms stad 2014b).
4. De ingående fastighetsbeteckningarna samkördes med Exploateringskontorets färdigställanderegister som sammanställts av Sweco (tidigare USK-Utrednings och statistikkontoret). Antalet färdigställda bostäder per markanvisning fanns och fördes in i sammanställningen (se bilaga).
5. Uppgifterna analyserades slutligen och den eftersökta tidsåtgången och antalet
lägenheter räknades ut med hjälp av ett kalkylprogram. Alla uppgifter sammanställdes i ett kalkylblad för varje år, se Bilaga. En beskrivning av analysen återfinns i avsnitt 3.2 nedan.
Figur 2 Ortofoto över kvarter Firman i Råcksta, källa: Stockholms stad.
15 3.2 Analys av insamlat material
Analysen av markanvisningsuppföljningen utfördes genom att de data som insamlats tolkades och användes till vidare beräkningar. Dessa beräkningar utfördes för att få svar på
tidsåtgången samt utfallet av antalet lägenheter.
3.2.1 Beräkning av tidsåtgången
Den tid som hela processen tog från markanvisning till byggstart räknades ut från de datum för de olika milstolparna som erhölls i uppföljningsstudien. De milstolpar som är intressanta är som tidigare nämnts datum för markanvisning, start-PM, detaljplanens lagakraftvinnande samt byggstart. Hela processen illustreras av Figur 3 nedan.
Tidsåtgången i månader beräknades från markanvisningsdatumet fram till de olika tidpunkterna för varje enskild markanvisning. Beräkningarna utfördes med hjälp av kalkylprogrammet och ett urval kontrollerades manuellt för att säkerställa att beräkningsmetoden var tillförlitlig. Exempelvis beräknades hela tidsåtgången från
markanvisning till laga kraft för sig och inte som en period som adderades till tidsåtgången mellan markanvisning och start-PM. De enskilda tidsåtgångarna mellan till exempel start-PM och laga kraft erhölls sedan genom att dra av de tidigare tidsåtgångarna (i exemplet tiden mellan markanvisning och start-PM).
Anledningen till att varje tidrymd räknades med utgångspunkt i det ursprungliga
markanvisningsdatumet och inte efter varandra följande är att eventuella avrundningsfel i varje steg annars skulle fortplantas i varje steg och leda till större fel i det slutgiltiga resultatet.
Felet skulle därmed bli större för de senare tidpunkterna än för den första. Om varje period räknas för sig blir i stället felet lika stort för varje uträknad period och det totala resultatet för hela tidsåtgången blir mer exakt.
Tid från markanvisning till start-PM
Markanvisning Start-PM Detaljplan LK Byggstart
Planprocessen
Tid från laga kraft till byggstart
Figur 3, Det kronologiska flödet i markanvisningsprocessen.
16 Urval
Ett flertal markanvisningar har utgått eller var vilande vid tidpunkten för sammanställningen av studien, vilket har fått till följd att dessa har uteslutits eftersom de inte lett till att några data har kunnat insamlas.
Endast markanvisningar som medfört att bostäder byggts eller påbörjats inkluderades i beräkningen av tidsåtgången. Detta eftersom det var önskvärt att resultatet var så statistiskt säkerställt som möjligt genom att samma urval användes vid beräkningen av alla tidpunkter i processen. Exempelvis var urvalet genomgående större för de tidigare tidpunkterna eftersom flera projekt ännu inte byggstartats eller ännu inte har lett till lagakraftvunna detaljplaner. För att pröva hur detta utökade urval påverkar resultatet gjordes en alternativ uträkning där både tidsåtgången för de ej byggstartade projekten och tidsåtgången för samtliga projekt
beräknades. Denna alternativa uträkning medförde att tidsåtgången för de olika momenten avvek stort från det resultat som erhölls genom att endast inkludera byggstartade projekt.
Detta var speciellt tydligt för de senare åren i studien, år 2007 och 2008. Både tiden från markanvisning till start-PM och tiden från markanvisning till laga kraft ökade markant. Tiden från markanvisning till byggstart för de ej byggstartade projekten gick av förklarliga skäl inte att räkna ut. Avvikelsen illustreras av tabellen nedan (Figur 4) som visar tidsåtgången år 2008 räknat på byggstartade, på ej byggstartade samt på samtliga projekt, d.v.s. hela materialet.
Tid från markanvisning till start-PM
Tid från markanvisning till laga kraft
Tid från markanvisning till byggstart
Byggstartade projekt 10 31 48
Ej byggstartade projekt 16 61 -
Hela materialet 13 48 -
Figur 4, Genomsnittlig tidsåtgång i månader för projekt markanvisade 2008 uppdelat på byggstartade, ej byggstartade och samtliga projekt (d.v.s. hela materialet).
I de fall där en markanvisning har delats upp i flera etapper som byggstartats vid olika tidpunkter har tidpunkten för den första etappens byggstart valts som datum för
markanvisningens byggstart. För att beräkningarna skulle kunna genomföras var det viktigt med endast en tidpunkt för byggstart, varför första ettappens tidpunkt valdes. Detta urval gjordes eftersom det första datumet i de flesta fall ger en indikation på när det var möjligt att byggstarta projektet. I många fall skulle säkerligen byggherren ha kunnat påbörja flera etapper samtidigt men valde att inte göra så på grund av andra faktorer.
Även markanvisningar på befintlig plan exkluderades från beräkningen av tidsåtgången. Detta är mark som planlagts innan markanvisningsdatumet och vars detaljplan kan användas för att genomföra det aktuella projektet utan att en ny plan behöver utarbetas. Eftersom datumet för
17
Figur 5, Skillnaden mellan antalet markanvisade lägenheter och det faktiska utfallet (benämns i detta arbete över- respektive underlägenheter).
detaljplanens lagakraftvinnande för dessa blir innan markanvisningsdatumet leder detta till att tidsåtgången för detaljplaneprocessen för dessa blir noll (egentligen negativ). Om dessa markanvisningar inkluderades i beräkningen skulle detta påverka den totala tidsåtgången för detaljplaneprocessen i synnerhet och markanvisningsprocessen i allmänhet. Den
genomsnittliga tiden skulle därmed bli kortare och inte på ett korrekt sätt avspegla hur lång tid det tar i verkligheten för ett ”normalt” projekt, som målet med denna studie är att får ett mått på.
3.2.2 Beräkning av antalet lägenheter
Det antal lägenheter som ursprungligen markanvisades jämfördes med hur många lägenheter som har byggstartats. Denna jämförelse gjordes för varje enskild markanvisning för att erhålla både hur många lägenheter som blivit verklighet, men även för att beräkna hur bra
bedömningar kommunen har gjort gällande antalet lägenheter (d.v.s. byggrättens storlek).
Över- och underlägenheter
Skillnaden mellan det bedömda antalet lägenheter och utfallet har beräknats för varje markanvisning för att erhålla ett mått på hur bra kommunen (Exploateringskontoret i detta fall) är på att bedöma hur många lägenheter som potentiellt skulle kunna uppföras. Denna eventuella differens mellan bedömt antal och utfallet kallar Stockholms stad för över- eller underlägenheter. Överlägenheter innebär att utfallet blivit större än vad som ursprungligen bedömdes som möjligt att uppföra. Underlägenheter medför enligt samma definition att antalet lägenheter som uppförts är lägre än antalet bedömda.
Hur över- och underlägenheter har beräknats framgår av Figur 5 nedan. Denna tabell är ett urklipp från sammanställningen för år 2005 och visar antalet lägenheter som ursprungligen markanvisats samt hur utfallet blev. Varje rad representerar en markanvisning. De gula och gråa fälten innebär att inga lägenheter har byggstartats än (gul) eller att de utgått (grå).
Överlägenheter och underlägenheter representeras här av positiva respektive negativa värden i kolumnen längst till höger.
18 Urval
Endast markanvisningar som har byggstartats har använts för att få ett värde på antalet byggstartade eller färdigställda lägenheter. Detta beror självfallet på att det annars inte finns säker data på hur många lägenheter som en markanvisning verkligen leder till. För de
anvisningar som kommit långt i processen men ännu inte byggstartat finns visserligen i många fall uppskattningar från byggherren, men dessa uppskattningar är inte lika säkra som rapporter från byggstartade projekt varför dessa inte använts som underlag för denna studie.
3.4 Resultat
Totalt 23 908 lägenheter markanvisade under perioden fördelat på 319 markanvisningar. I april 2014 hade totalt 12 438 av dessa färdigställts eller påbörjats.
3.4.1 Status för samtliga markanvisningar i april 2014
Majoriteten av de anvisningar som än så länge lett till att lägenheter byggstartat förekommer i de två första åren i studien (2004-2005). De sista två åren har i skrivande stund ett stort antal markanvisningar som ännu inte har byggstartat. Bland dessa har ett antal anvisningar utgått eller återanvisats vid senare tillfällen, men majoriteten är fortfarande osäkra, berörs av
pågående planarbete eller har lett till lagakraftvunna detaljplaner som ännu inte har byggts på.
Sammanfattningsvis minskar alltså mängden byggstartade markanvisningar kraftigt i den senare delen av perioden och antalet osäkra anvisningar ökar samtidigt. Hur läget såg ut i april 2014 inklusive fördelningen mellan de olika kategorierna kan utläsas av Figur 6 nedan.
Figur 6, Nulägesbild (april 2014) av genomförda markanvisningar med avseende på byggstart och planarbete.
2004 2005 2006 2007 2008
Byggstartade/ färdigställda 77 67 14 14 8
Ej byggstartade men laga kraft 2 0 4 6 11
Ej avslutat planarbete/ osäkra 17 1 8 16 23
Utgått/ återanvisats 18 9 4 6 14
0 20 40 60 80 100
120 Totalt 114
Laga kraft Osäkra
Utgått Byggstartade
Totalt 77
Totalt 30
Totalt 42
Totalt 56
Osäkra Osäkra
19 Värt att notera här är att en mycket stor andel av markanvisningarna år 2005 har lett till
byggstartade eller färdigställda projekt. Av totalt 77 markanvisningar har 67 byggstartats i april 2014. Detta är inte långt från 2004 där 77 av 114 markanvisningar byggstartats i skrivande stund. Denna avvikelse blir ännu tydligare när antalet påbörjade lägenheter presenteras i nästkommande avsnitt 3.4.2.
3.4.2 Antalet byggstartade lägenheter
I april 2014 hade 12 438 lägenheter färdigställts av de totalt 23 908 lägenheter som
markanvisades under perioden 2004-2005, d.v.s. drygt hälften. Exakt hur många lägenheter som byggstartats och hur fördelningen mellan antalet färdigställda eller byggstartade samt antalet markanvisade lägenheter såg ut framgår av Figur 7 nedan.
För att ytterligare åskådliggöra antalet byggstartade lägenheter samt skillnaden mellan de olika åren presenteras även resultatet i ett diagram. Detta diagram (Figur 8) återfinns nedan.
Figur 8, Antalet byggstartade lägenheter i april 2014, fördelat på år för markanvisning.
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000
2004 2005 2006 2007 2008 Totalt 2004-
2008 Antal uppförda eller påbörjade 2014-04 Antal markanvisade totalt
År 2004 2005 2006 2007 2008 Totalt
Antal uppförda eller påbörjade lgh 5035 5028 1214 694 467 12 438 Antal markanvisade lgh totalt 10 349 4847 2707 3017 2988 23 908 Andel uppförda eller påbörjade lgh 49 % 104 % 45 % 23 % 16 % 52 %
Figur 7, Antalet byggstartade lägenheter i april 2014 i relation till antalet markanvisade lägenheter, fördelat på år för markanvisning.
20 Även räknat per lägenhet minskar antalet byggstartade lägenheter kraftigt i den senare delen av den undersökta tidsperioden. Av de lägenheter som markanvisades 2008 har i dag (april 2014) endast 16 procent påbörjats eller färdigställts, vilket kan jämföras med genomsnittet för hela perioden som ligger på 52 procent.
Räknat på antalet lägenheter står resultatet för år 2005 ut ännu mer från de andra åren i studien. Markanvisningarna det året har resulterat i 5028 lägenheter, detta även fast det bara anvisades 4847 lägenheter år 2005. Som jämförelse har markanvisningarna år 2004 resulterat i nästan lika många lägenheter, 5035 st. men det året markanvisades mer än det dubbla jämfört med 2005. Vad detta ”bra” resultat skulle kunna bero på diskuteras närmare i avsnitt 4.1.
3.4.3 Träffsäkerheten hos kommunens uppskattningar
I detta avsnitt presenteras resultatet från undersökningen av hur bra kommunen var på att bedöma antalet potentiella lägenheter i markanvisningarna för varje år. En sammanställning av resultatet presenteras i tabellen nedan. En sammanställning finns även för varje individuell markanvisning. Dessa återfinns i bilagan för respektive års sammanställning av antalet
lägenheter.
Det bedömda antalet lägenheter till vänster i tabellen nedan (Figur 9) inkluderar endast markanvisningar som har byggstartat. Detta eftersom de som inte byggstartat ännu inte har något utfall, d.v.s. noll vilket skulle ge en skev bild av hur exakta bedömningarna verkligen är. Till höger återfinns utfallet, d.v.s. det antal lägenheter som blev verklighet på de
byggstartade anvisningarna. Den genomsnittliga avvikelsen är den procentuella skillnaden mellan bedömningen och utfallet. Ett större procentuellt värde på avvikelsen indikerar därför att utfallet blev längre från bedömningarna än vad ett lägre värde gör.
År Kommunens bedömning (Antal lgh)
Faktiskt utfall
(Antal lgh) Avvikelse
2004 5 929 5 035 -15%
2005 4 165 5 028 +21%
2006 1 001 1 214 +21%
2007 967 694 -28%
2008 541 467 -14%
Totalt 12 603 12 438 -1%
Figur 9, Avvikelse i antalet lägenheter mellan kommunens bedömning och faktiskt utfall för markanvisningar som byggstartat.
Från resultatet som presenteras i tabellen ovan kan slutsatsen dras att kommunens
uppskattningar avviker med som mest 28 procent från utfallet när det gäller antalet lägenheter.
21 Utslaget över hela perioden 2004 till 2008 är emellertid bedömningarna desto mer exakta med en avvikelse på endast en procent från utfallet.
3.4.4 Tidsåtgång för markanvisningsprocessen
I detta avsnitt presenteras resultatet från beräkningarna av tidsåtgången för
markanvisningsprocessen. Både tidsåtgången för hela processen och för delmomenten redovisas i detta avsnitt. De tre delmomenten som utgör den totala markanvisningsprocessen är, som nämnts i tidigare avsnitt, tiden från markanvisningsdatumet till start-PM, tiden från start-PM till detaljplanens lagakraftvinnande (d.v.s. planprocessen) samt tiden som går från laga kraft till byggstart. Den genomsnittliga tidsåtgången för varje år och för hela perioden har beräknats i hela månader. För alla värden har även medianen beräknats. I Figur 10 nedan återfinns resultatet från studien där den första siffran är det genomsnittliga värdet följt av medianvärdet inom parantes.
Tidsåtgång för markanvisningsprocessen
År
Från markanvisning till start-PM
Planprocessen Laga kraft till byggstart
Totalt
2004 13 (9) 32 (30) 17 (18) 62 (57)
2005 13 (10) 27 (22) 20 (28) 60 (60)
2006 9 (9) 38 (35) 16 (17) 63 (61)
2007 11 (12) 34 (41) 23 (18) 68 (71)
2008 10 (6) 21 (24) 17 (12) 48 (42)
Hela perioden 11 (9) 30 (30) 19 (18) 60 (60)
Figur 10, Genomsnittlig tidsåtgång i månader för markanvisningsprocessen. Värdet inom parantes anger medianvärdet för motsvarande tidsperiod.
Från resultatet av studien kan slutsatsen dras att det är detaljplaneprocessen som är den enskilt störst bidragande faktorn i den totala tidsåtgången. Den utgör för de flesta åren hälften eller mer än hälften av den totala tiden från markanvisning till byggstart. Värt att notera är även den relativt långa tiden som förflyter från detaljplanens lagakraftvinnande fram tills byggstart.
Vad denna tidsåtgång beror på är inget som detta examensarbete besvarar, men förklaringen kan återfinnas från kommunens sida såväl som från byggherresidan.
Tidsåtgången för samtliga år är relativt lika förutom för år 2008 som utmärker sig genom att planprocessen tar markant kortare tid än för merparten av de andra åren i studien. Vad
anledningen till denna avvikelse skulle kunna vara avhandlas närmare i diskussionen i avsnitt 4.1.
För att få tydligare bild av resultatet och för att kunna jämföra de olika åren i studien med varandra på ett mer grafiskt och överskådligt sätt presenteras samtliga genomsnittliga värden
22 även i form av ett diagram. Tidsrymderna i diagrammet är även omräknade från månader till år för att ytterligare ge läsaren ett begrepp om dessa. Detta diagram (Figur 11) återfinns nedan.
Från diagrammet kan utläsas att hela markanvisningsprocessen i genomsnitt tar cirka fem år från det att en anvisning klubbas av Exploateringsnämnden till det att projektet kan
byggstarta. Av dessa fem år är som tidigare nämnts detaljplaneprocessen den enskilt största delen av hela tidsåtgången med ett genomsnitt på två och ett halvt år för den undersökta perioden. Även avvikelsen 2008 åskådliggörs ännu tydligare här.
0,9 0,8
0,9 0,8
1,1 1,1
2,5 1,8
2,8 3,2 2,3
2,7
1,6 1,4
1,9 1,3 1,7
1,4
5,0 4,0
5,7 5,3 5,0
5,2
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0
Genomsnitt 2008 2007 2006 2005 2004 År för markanvisning
Från Markanvisning till Start-PM Detaljplaneprocessen Från LK till byggstart Totalt
Figur 11, Tidsåtgång i år för de olika momenten från markanvisning till byggstart.
23
3.3 Felkällor
De felkällor som kan ha en inverkan på resultatet beror främst av osäkerheter i data som insamlats (indata) samt fel i analysen av denna.
Indata
Den främsta felkällan för indata är datumet för start-PM som för många markanvisningar är osäkert eftersom detta inte dokumenterats på ett tillfredsställande sätt. Datumet har i dessa fall erhållits genom att granska andra dokument relaterade till detaljplanen för att undersöka om datumet för start-PM nämns i dessa. Den eventuella avvikelsen i detta fall bedöms emellertid endast som en eller några fåtal månader.
Även andra fel i indata kan förekomma då samtliga värden har erhållits från en mängd olika källor med varierande tillförlitlighet. Förutom eventuella fel i källorna är det även sannolikt att rena inmatningsfel kan förekomma eftersom allt förts in manuellt genom att kopiera data från källmaterial till rätt cell i kalkylarken för sammanställningarna.
Fel i analysen
De olika tidpunkterna beräknades som tidigare nämnts utifrån markanvisningsdatumet och inte efter varandra följande. Detta gjordes för att minimera eventuella fel i de första
tidsberäkningarna som annars skulle riskera att multipliceras för de efterföljande. Felet i varje enskild beräkning av tidsåtgången (exempelvis mellan markanvisning och start-PM) bedöms som +/- 1 månad och beror på valet av beräkningsmetod. Metoden som användes innebär att tiden avrundades uppåt till den närmast hela efterföljande månad. Det medför att felet maximalt kan bli en månad i extremfallen när bara en dag gått på den ”nya” månaden.
Eftersom varje tidsåtgång räknades för sig är även felet för hela tiden från markanvisning till byggstart +/- 1 månad, d.v.s. totalt två månader.
24
4. Diskussion och slutsatser
4.1 Diskussion
Markanvisningsuppföljningen har resulterat i flera intressanta resultat om hur det som anvisas blir i verkligheten. Både antalet lägenheter som börjat byggas och tiden som processen och dess delmoment tar har identifierats. Detta är något som i sin helhet inte har undersökts i större utsträckning tidigare, åtminstone inte för den aktuella tidsperioden.
De markanvisningar som gjordes de aktuella åren är högaktuella även i dag, eftersom processen tar så pass lång tid att de projekt som påbörjades under perioden först börjar bli färdigställda i skrivande stund (2014). Att hela markanvisningsprocessen tar lång tid är känt sedan tidigare, men att det i genomsnitt tar över fem år innan lägenheterna ens påbörjas är, om än inte förvånande, ändå värt att notera.
Även fast uppföljningen som bekant endast fokuserar på tidsperioden mellan 2004-2008 bör den ändå ge en bild av hur markanvisningsprocessen ser ut även över en större tid.
Tidsåtgången både för hela processen samt för de olika delmomenten har enligt studien visat sig vara relativt konstant med undantag för år 2008 som avviker i flera avseenden. Därför bör den aktuella tidsperioden vara tillräcklig för att ge en tydlig bild av hur tidsåtgången i
processen ser ut. När det gäller utfallet av processen, det vill säga antalet färdigställda lägenheter, varierar resultatet däremot kraftigt mellan åren i studien. Alltså kan ingen trend påvisas när det gäller antalet lägenheter. Det skulle kunna tänkas att processen i sig inte påverkas i samma grad av yttre faktorer som politik eller den allmänekonomiska situationen så som utfallet gör. På grund av detta är det troligt att även en studie som omfattar en längre tidsperiod inte heller skulle visa på någon trend. De faktorer som inverkar på resultatet varierar helt enkelt för mycket.
Genom hela studien har år 2008 avvikit från resten av perioden på flera vis. Detta gäller framför allt tidsåtgången som är markant lägre. Anledningen till detta skulle kunna vara att andelen lägenheter som har byggstartats ännu är mycket låg. Det är möjligt att de
markanvisningar som har gått vidare tillhör enklare projekt som snabbt passerat genom de olika delarna av processen och därigenom sänker den genomsnittliga tidsåtgången. Det är därför troligt att även detta år kommer att likna de övriga när fler anvisningar nått byggstart.
Att utfallet av antalet lägenheter år 2004 blev ungefär lika som år 2005 även fast det
ursprungligen markanvisades dubbelt så många lägenheter det året är intressant på flera sätt.
Vad detta beror är inte helt klart men en del rimliga förklaringar finns. För det första var det ett antal markanvisningar som klubbades 2004 och sedan utgick och därefter återanvisades år 2005. Dessa ingick i stora projekt så som Norra Djurgårdsstaden och har idag resulterat i ett relativt stort antal lägenheter, vilket har påverkat resultatet för år 2004 negativt samtidigt som
25 det haft en positiv påverkan för utfallet år 2005. Flera markanvisningar kan även ha utgått men återanvisats flera år senare, efter denna studies tidsrymd.
Flera markanvisningar som gjordes år 2004 har av även utgått av olika anledningar,
exempelvis att platsen inte gick att bebygga eller att det inte fanns ekonomi i projektet. Det är möjligt att både byggherrarna och kommunen bedömde flera projekt som gångbara men att de sedan inte gick att genomföras. Anledningen till detta skulle kunna förklaras med att det s.k.
20K-projektet (se avsnitt 2.1) krävde att många bostadsprojekt behövde anvisas senast år 2004 för att ha en chans att vara påbörjade innan tiden för projektet löpte ut.
4.2 Slutsatser
Syftet med detta examensarbete var att granska effektiviteten i markanvisningsprocessen för bostadsbyggande i Stockholms stad. För att detta skulle kunna besvaras på ett mer konkret sätt formulerades tre specifika frågeställningar. Dessa löd enligt följande:
Hur många av de lägenheter som markanvisas färdigställs?
Hur exakta är kommunens bedömningar med avseende på antalet lägenheter?
Hur lång tid tar processen och hur ser tidsfördelningen ut?
Dessa frågeställningar besvarades genom att göra en markanvisningsuppföljning för alla markanvisningar från perioden 2004-2008. Med hjälp av resultatet av denna uppföljning kan följande slutsatser dras:
Det antal lägenheter som färdigställs varierar år för år, men för hela perioden har 12 438 st. färdigställts (eller byggstartats) av totalt 23 908, d.v.s. cirka 52 procent.
Kommunens bedömningar avviker med så som mest med cirka +/- 28 %, men utslaget över hela perioden är bedömningarna mer exakta med endast en marginell avvikelse om cirka +/- 1 %.
Under perioden 2004-2008 tog hela markanvisningsprocessen från markanvisning till byggstart i genomsnitt 60 månader, d.v.s. fem år. Den största delen utgjordes av detaljplaneprocessen som uppgick till hälften av den totala tiden. Resten utgjordes av tiden från markanvisning till start-PM som var cirka ett år samt tiden från laga kraft till byggstart som var cirka ett och ett halvt år.
26
4.3 Förslag på vidare studier i ämnet
Detta examensarbete har som bekant besvarat hur lång tid som gick åt för
markanvisningsprocessen under perioden 2004-2008, både i sin helhet och för de enskilda delmomenten. Det sista av dessa delmoment utgörs av den tid som förflöt mellan
detaljplanernas lagakraftvinnande och projektens byggstart. Denna tidsåtgång har bestämts genom att jämföra tidpunkterna för laga kraft respektive byggstart för att på så sätt erhålla en total tidsåtgång för momentet. Studien tar emellertid inte hänsyn till hur fördelningen såg ut inom delmomentet. En del av tiden inom byggstart beror vanligtvis på att kommunen ska genomföra arbeten såsom flytt av ledningar, gator m.m. En annan del beror på byggherrarnas egna tidsplaner med etappindelningar och dylikt. Ett intressant område för vidare studier skulle därför vara att undersöka hur stor andel av tidsåtgången innan byggstart som beror på kommunen och hur stor del som beror på byggherren eller andra faktorer.
Det skulle även vara intressant att följa upp de senare åren i studien vid ett senare tillfälle för att undersöka hur många av de markanvisningar som i dagsläget är osäkra eller fortfarande befinner sig i planarbetesfasen som blivit byggstartade.
27
Referenser
Boverket 2012, PBL Kunskapsbanken, Boverket 2012.
http://www.boverket.se/Vagledningar/PBL-
kunskapsbanken/Detaljplanering/Detaljplaneprocessen/Program-till-detaljplan/ (2013-12-16)
Ceasar, C., Kalbro T. & Lind, H., 2013, Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar, Rapport till Expertgruppen för studier i offentlig ekonomi 2013:1. http://www.eso.expertgrupp.se/Uploads/Documents/5-februari- 2013/ESO2013_1_webb.pdf (2013-12-17)
DN 2014, ”För svårt att få bygga i Stockholm” Artikel i Dagens Nyheter 2014-04-17.
http://www.dn.se/sthlm/for-svart-fa-bygga-i-stockholm/ (2014-05-20)
Graner, O., 2005, Vad tar tid i detaljplaneprocessen i Stockholm?, Skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad, KTH 2005.
https://www.kth.se/polopoly_fs/1.158678!/Menu/general/column-content/attachment/05- 144.pdf (2013-12-03)
Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar, Markexploatering, Norstedts Juridik AB, 2010.
Savityté, I., 2011, Bostadsbyggande i Stockholmsregionen: Vilka bygger? Vem äger marken?
Hur mycket byggs?, Skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad, KTH 2011 http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-82023 (2013-12-03)
SCB 2013, Stockholmarna trivs trots bostadsbrist, Statistiska centralbyrån, 2013.
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Stockholmarna-trivs-trots-bostadsbrist/ (2014- 05-02)
Sweco 2013, Statistik om Stockholm – Befolkningsprognos 2013, Sweco Eurofutures, 2013.
http://www.statistikomstockholm.se/attachments/article/118/Befolkningsprognos%202013.pd f (2014-05-02)
Stockholms stad 2004, Ortofoto över kvarter Firman i Råcksta, Bild från tjänsteutlåtande, http://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=49682 (2014-05-20)
Stockholms stad 2005, Genomförandeplan för byggande av 20 000 nya lägenheter under perioden 2003-2006,
http://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=46493 (2014-05-10)
28 Stockholms stad, 2010 Markanvisningspolicy 2010, Stockholms stad 2010
http://www.stockholm.se/TrafikStadsplanering/Stadsutveckling/Bostadsbyggande/Mark- inom-kommungransen/Markanvisningar/ (2013-12-04)
Stockholms stad 2013, Stadens mark och egendomar, Stockholms stad 2013,
http://www.stockholm.se/OmStockholm/Stadens-mark-och-egendomar/ (2014-05-20)
Stockholms stad 2014a, Så ska Stockholm fortsätta växa, Stockholms stad 2014.
http://www.stockholm.se/OmStockholm/stockholmare/Sa-ska-Stockholm-fortsatta-vaxa/
(2014-04-02)
Stockholms stad 2014b, Bygg- och plantjänsten, Stockholms stad 2014,
http://insynsbk.stockholm.se/Byggochplantjansten/GallandePlan/ (2013-05-20)
USK 2005, Bostadsbyggandet 2004, Bo Karlsson, Utrednings- och Statistikkontoret Stockholms stad, 2005
USK 2008, Bostadsbyggandet 2007, Bo Karlsson, Utrednings- och Statistikkontoret Stockholms stad, 2008
USK 2009, Bostadsbyggandet 2008, Lina Sjölin, Utrednings- och Statistikkontoret Stockholms stad, 2009
29
Bilaga
I denna bilaga återfinns sammanställningar av all data för samtliga år i studien. Åren följer i kronologisk ordning med sammanställningen av tidsåtgången först och därefter antalet lägenheter. En förklaring över de olika färgkoderna i tabellerna finns i figuren nedan.
Gröna fält: Färdigställda/byggstartade
Blåa fält: DP laga kraft
Gula fält: Planarbete pågår/osäker status
Gråa fält: Utgått
