EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNAD
FASTIGHETSEKONOMI OCH FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Geografisk inverkan på fastighetsinvesteringar
En jämförelse mellan små- och storstad
Ett arbete av Benjamin Gillberg och Ludwig Djursén
Bachelor of Science thesis
Title Author(s) Department TRITA number Supervisor Keywords
Geographic impact on Real Estate investment Benjamin Gillberg and Ludwig Djursén
Department of Real Estate and Construction Management TRITA-ABE-MBT-20505
Berndt Lundgren
Investment interest, profitability, growth, risk assessment
Abstract
Many real estate investments are made every day in Sweden, many of these investments lack a thorough market research prior to the investment. This creates problems in the real estate industry. On one hand, many of the investments are risky and not well thought out, on the other hand there are often many alternative investments that can generate a higher yield and thus an increased profitability. Sometimes these investments can be located in other places than the companies have their temporary property portfolio. Geographical diversification is about the fact that companies have real estate holdings in several places, which in theory increases
profitability, since the yield are generally higher in small towns.
The report's starting point is to report if the market is primarily interested in investments in large cities. As well as coming to the bottom with the difference between which risks that are mostly taken into account in both small towns and big cities. Finally, it is examined whether profitability differs in each sub-market.
Initially, a literature review is conducted, containing previous reports and annual reports that deal with various aspects of the study. These reports are mainly taken from KTH DIVA. Furthermore, a theory section is the basis for the arguments presented in the analysis and discussion,
whereupon a semi-structured interview helps to create a survey. Followed by a result, analysis,
discussion and conclusion chapter.
The result of the study is that the interest in investing in large cities is greater than investing in smaller cities, but profitability is greater in small towns. Finally, the difference in risk
management in the various sub-markets is relatively similar.
However, there are other incentives that affect the results of this survey, one of the reasons being that the report was written in spring 2020, which is during the period covid-19. As a result, especially smaller companies have not had time to respond to the survey presented in the report. Further answers are needed to be able to talk about a general result from the survey.
Examensarbete
Titel
Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord
Geografisk inverkan på fastighetsinvesteringar En jämförelse mellan små- och storstad Benjamin Gillberg och Ludwig Djursén Institutionen för fastigheter och byggande TRITA-ABE-MBT-20505
Berndt Lundgren
Investeringsvilja, lönsamhet, tillväxt, riskbedömning
Sammanfattning
Det sker dagligen många fastighetsinvesteringar runt omkring i sverige, många av dessa investeringar saknar en grundlig marknadsundersökning inför investeringen. Detta skapar problem inom fastighetsbranschen. Å ena sidan är många av investeringarna riskfyllda och inte väl genomtänkta, å andra sidan finns det ofta många alternativa investeringar som kan generera en högre direktavkastning och därmed en ökad lönsamhet. Ibland kan dessa investeringar ligga på andra orter än vad företagen har sitt tillfälliga fastighetsbestånd. Geografisk diversifiering handlar om att företagen har fastighetsbestånd på flertal platser vilket i teori ökar lönsamheten, eftersom direktavkastningen är generellt högre i småstäder.
Rapporten har som utgångspunkt att redogöra ifall marknaden framförallt är intresserade av investeringar i storstäder. Samt att komma underfund med skillnaden mellan vilka risker som tas högst hänsyn till i både småstad och storstad. Slutligen undersöks huruvida lönsamheten skiljer sig åt i respektive delmarknad.
Inledningsvis utreds tidigare rapporter och årsredovisningar som behandlar de olika aspekterna som klaras ut i rapporten i form utav en litteraturgenomgång, som främst är tagna från KTH DIVA. Vidare är en teoridel som står till grund för resonemangen som presenteras i analysen och diskussionen, varpå en semistrukturerad intervju har hjälp för att skapa en
enkätundersökning. Följt av ett resultat-, analys, diskussion och slutsatskapitel.
Resultatet från studien är att intresset för att investera i storstäder är större än att investera i mindre städer, dock är lönsamheten större i småstäder. Slutligen är skillnaden på riskhantering i de olika delmarknader är relativt lika.
Däremot finns det andra incitament som påverkar resultatet i denna undersökning, en av anledningarna är att rapporten är skriven under våren 2020, vilket är under den period som covid-19. Vilket resulterar i att framförallt mindre företag ej haft tid till att svara på
enkätundersökningen som presenteras i rapporten. För att tala om ett generellt resultat behöver vidare undersökningen kring intresse, lönsamhet och riskhantering.
Förord
Kandidatarbetet har skrivits under vårterminen 2020 inom samhällsbyggnad med inriktning fastighetsekonomi och fastighetsjuridik vid Kungliga Tekniska Högskolan.
Vi vill först och främst tacka Berndt Lundgren, som genom sin roll som handledare har bidragit med hjälp, synpunkter och tankar för att förbättra rapporten. Berndts
handledning har bidragit till det slutgiltiga resultatet. Vidare så vill vi tacka Tungel fastigheter AB för hjälpen med att utforma enkätfrågorna som ligger till grund för resultatet från detta arbete.
Innehållsförteckning
1.0 Inledning 10
1.1 Bakgrund 10
1.2 Syfte 10
1.2.1 Forskningsfråga 11
1.2.2 Avgränsningar 11
1.3 Disposition 12
2.0 Litteraturgenomgång 13
2.1 Investering 13
2.1.1 Investeringar i fastighetsmarknaden 13
2.2 Risk 14
2.2.1 Vad är risk? 14
2.2.2 Riskens inverkan på investeringsbeslutet 14
2.2.3 Vilka risker finns i ett fastighetsbolag? 15
2.2.4 Hur behandlar företag risker? 15
2.2.5 Diversifiering för att minska risken 16
2.3 Lönsamhet 16
2.3.1 Geografiska faktorer som påverkar lönsamheten 17
2.3.2 Internränta 17
2.3.3 Direktavkastning 18
2.4 Geografisk påverkan på efterfrågan 18
2.5 Hållbarhet 19
2.6 Marknadsanalys 19
3.0 Teoretisk ramverk 21
3.1 Värdeteori 21
3.2 Residual värdeteori 21
3.2.1 Utbud- efterfrågan och jämvikt 21
3.2.2 Residualt värde i en utbud- efterfrågeanalys 22
3.3 Lagen om ett pris 22
3.4 Prospektteori 23
4.0 Metod 25
4.1 Val av metod och teoretiska grundmallar 25
4.2 Undersökningsmaterial, upplägg och genomförande 25
4.2.1 Undersökningsmaterial 25
4.2.2 Semistrukturerad intervju 26
4.2.3 Enkätundersökning 27
4.2.4 Urvalsgrupp och insamlingsmetod 27
4.2.5 Reliabilitet och validitet 28
4.2.5.1 Reliabilitet 28
4.2.5.2 Validitet 29
5.0 Resultat 31
5.1 Frågeformulering utifrån teoretisk grund och litteraturundersökning 31
5.2 Intervju 32
5.2.1 Tungel Fastighets AB 32
5.2.2 Intervju sammanställning 32
5.2.3 Geografiskt fokusområde 32
5.2.4 Lönsamhet 32
5.2.5 Risk 33
5.3 Resultat från enkätundersökning 33
5.3.1 Geografiskt fokusområde för investeringar 34
5.3.2 Lönsamhet 35
5.3.3 Risk 35
6.0 Analys 41
6.1 Geografiskt fokusområde 41
6.2 Lönsamhet 41
6.3 Risker 42
7.0 Diskussion 44
7.1 Geografiskt fokusområde 44
7.2 Lönsamhet 45
7.3 Risk 45
7.4 Hållbarhet 46
7.5 Felkällor 47
8.0 Slutsats 48
9.0 Förslag till vidare studier 49
Referenser 50
Bilaga 53
Enkätundersökning 53
1.0 Inledning
1.1 Bakgrund
Många stora aktörer på den svenska fastighetsmarknaden fokuserar främst på att investera i fastigheter som är belägna i storstäder. Ett exempel på detta är fastighetsbolaget Akelius som har en affärsstrategi som går ut på att investera i storstäder (Akelius residential property AB, 2019).
Frågan är om det föreligger något generalitet hos de stora nationella företagen på den svenska fastighetsmarknaden att fokusera mer på investeringar i storstäder och i så fall varför?
Tidigare forskning visar på att det finns många mindre bolag som agerar irrationellt vid fastighetsinvesteringar. Som exempel finns ett tidigare arbete där en fastighet i småstaden Halmstad värderades till 23 miljoner kronor och sedan erhöll en köpeskilling på 52 miljoner kronor (Ivarsson och Pettersson, 2011). I denna rapport framgår det att bolagen som omfattas av undersökningen sällan genomför en fullständig marknadsanalys och istället förlitar sig på erfarenhet om området. Detta är intressant då marknadsanalysen ligger till grund för val av diskonteringsränta (Bengtsson, 2018). Frågan uppkommer då om det eventuellt är mer lönsamt ur ett långsiktigt perspektiv att fokusera fastighetsinvesteringar till storstäder på grund av mindre fastighetsbolags irrationalitet.
Enligt Akelius residential property AB (2019) väljer företaget att fokusera sina investeringar till storstäder eftersom befolkningstillväxt i området minskar risken i investeringen. Finns det andra risker som generellt skiljer sig åt vid nya fastighetsinvesteringar i respektive delmarknad?
Med bakgrund av att investerare sällan genomför en utarbetad marknadsanalys, samt att det finns tecken på att vissa fastighetsinvesterare agerar irrationellt på fastighetsmarknaden är det av vikt att undersöka hur intresset för fastighetsinvesteringar i olika geografiska områden ser ut, samt undersöka risk och lönsamhet ur ett kort- och långsiktigt perspektiv.
1.2 Syfte
Syftet med rapporten är att analysera och klargöra marknadens fokusområde inför
fastighetsinvesteringar i storstäder respektive småstäder i Sverige. Vidare undersöks ifall det finns någon generell skillnad i vilka risker investerare tar hänsyn till i respektive delmarknad, samt om detta påverkar lönsamheten i områden med skilda demografiska förutsättningar. Detta
är intressant för att få en inblick i vilka risker som är störst på respektive delmarknad, samt om det är mer lönsamt ur ett långsiktigt perspektiv att investera i storstäder.
Rapportens upplägg utgår från en litteraturstudie av tidigare forskning inom ämnet som ligger till grund för de teorier som används i arbetet, samt den genomförda enkätstudien.
1.2.1 Forskningsfråga
Funderingarna som uppenbart är kopplade till demografiska skillnader i fastighetsinvesteringar i småstäder och storstäder delas in i tre frågeställningar.
1. Är marknader framförallt intresserade av investeringar i storstäder och i så fall varför?
2. Vad finns det för riskfaktorer att ta hänsyn till i respektive område och finns det en generell skillnad mellan riskerna i stor- respektive småstäder?
3. Skiljer sig lönsamheten i respektive område?
1.2.2 Avgränsningar
Med avseende på frågeställningarna behandlar denna rapport i vilken delmarknad företag fokuserar sina nya fastighetsinvesteringar till, risker vid fastighetsinvesteringar samt hur
lönsamheten skiljer sig vid investeringar i små- respektive storstäder. Det finns många aspekter att ta hänsyn till inför en fastighetsinvestering. Detta arbete avgränsas dock till att analysera fokusområde, risk och lönsamhet. Inom ramen för detta arbete kommer inte företagens enskilda investeringsstrategier undersökas närmare. Undersökningen fokuserar istället på om det
föreligger någon generalitet på marknaden. Marknadsområdet begränsas till den svenska fastighetsmarknaden. Företagen som tillfrågats att svara på enkätundersökningen äger och förvaltar bostäder och lokaler runt om i Sverige.
1.3 Disposition
Kapitel 1. I detta kapitel återfinns en inledande beskrivning av inledning, syfte och
forskningsfrågor. Här ges en inledande beskrivning av problemet samt i vilket syfte frågorna ska undersökas.
Kapitel 2. Litteraturgenomgång. I detta avsnitt så har en litteraturundersökning genomförts för att undersöka tidigare arbeten inom ämnesområdet. Information har hittats på främst KTH Diva, men också från företag och andra källor.
Kapitel 3. Teori. I detta kapitel presenteras vilka teorier som ligger till grund för arbetet.
Kapitel 4. Metod. I detta avsnitt förklaras hur författarna av arbetet har genomfört studien för att ge läsaren en rättvisande bild av hur data har insamlats, samt bearbetats.
Kapitel 5. Resultat. I denna del presenteras och sammanställs de resultat som genererats från den genomförda enkätstudien. Detta för att ge läsaren en god överblick över indata inför analysen.
Kapitel 6. Analys. Här presenteras datan och ställs emot de teorier som ligger till grund för arbetet, samt vad som tidigare forskning i ämnet har kommit fram till i frågan.
Kapitel 7. Diskussion. I detta avsnitt diskuteras validiteten på resultaten och reliabiliteten för resultaten, samt hur undersökningen hade kunnat genomföras för att erhålla bättre resultat.
Kapitel 8. Slutsats. Presentation av resultatet samt slutord.
2.0 Litteraturgenomgång
Med hjälp av forskningsfrågorna och stödorden som nämndes i Thesis proposal har litteratur som är relevant för forskningsfrågan hittats. Sökning har gjorts framförallt på KTH Diva men information har även hittats från ett antal företags årsredovisningar samt andra litteraturkällor.
Begrepp som kommer belysas i detta avsnitt är begrepp som ligger till grund för studien.
2.1 Investering
En investering innebär att generera avkastning på kapital. En grundläggande definition av en investering är “Man avstår att konsumera något idag för att kunna konsumera mer i framtiden”.
Det finns flera olika typer av investeringsalternativ. Det finns bland annat investeringar i
finansiella tillgångar och investeringar i tillgångar med så kallad residualrisk. Till investeringar i finansiella tillgångar hör investering i till exempel obligationer medan investeringar i tillgångar med residualrisk räknas sådan investering som beror på verksamheten. Fastigheter hör till den senare av dessa två investeringsalternativ (Lekander och Gustavsson, 2018).
2.1.1 Investeringar i fastighetsmarknaden
Generell pristeori är tillämpbar på fastighetsmarknaden under förutsättningarna att hänsyn tas till marknadens unika särdrag. De unika särdragen som omnämns i litteraturen är följande:
● Varje investeringsobjekt är unikt
● Geografiskt lägesbestämda objekt
● Lång varaktighet
● Stor kapitalinsats vid investering
● Lånefinansierade köp
● Trögrörligt utbud
● Bristfällig marknadsinformation
● Utdragen överlåtelseprocess
● Många inblandade parter
● Samhällskontroll
De olika särdragen som präglar fastighetsmarknaden resulterar i att man inte utan hänsyn till dessa kan tillämpa generell pristeori såsom utbud, efterfrågan och jämvikt (Lind och Persson, 2018). Vidare finns det även andra karaktäristiska särdrag som definierar investeringar i fastigheten. Investerare investerar dels i en investeringsverksamhet och dels i en
rörelseverksamhet. Det finns även ett problem med asymmetrisk information på fastighetsmarknaden (Lekander och Gustavsson, 2018).
2.2 Risk
2.2.1 Vad är risk?
Det finns flera olika typer av risker och dessa är i sin tur knutna till olika verksamheter och händelser. Inom ekonomi avser begreppet risk att det ekonomiska resultatet beror på faktorer som inte är säkra. En definition av risk är “sannolikheten att en specificerad oönskad händelse leder till en specificerad oönskad händelse eller effekt under en angiven tidsperiod”
(Nationalencyklopedin, 2000).
Begreppet syftar vanligtvis till sannolikheten att något inträffar och konsekvensen av att det faktiskt inträffar. Dessa komponenter bildar en formel som beskriver riskens storlek.
Var !är sannolikheten och " är storleken. Genom att beräkna risken för olika alternativ kan man skaffa sig ett underlag för vilket beslutfattande som är mest lönsamt (Johansson, 2018).
2.2.2 Riskens inverkan på investeringsbeslutet
När det gäller investeringar inom fastighetsbranschen finns det rapporter som påpekar att riskaspekter är ytterst relevant att ta hänsyn till vid fastighetsinvesteringar. Risken i en fastighetsinvestering reflekteras på riskpremien investeraren tar ut vid en investering.
Riskpremier har en avgörande inverkan på ifall vissa köp skall gå igenom eller ej. Det finns många individuella egenskaper som spelar in på ett visst områdes inbördes risk. Det kan vara ifall det finns möjligheter för vidare investeringsmöjligheter i området, transaktionsvolymen samt det enskilda områdets skick (Sandblom och Stenius, 2013). Sandblom och Stenius har
undersökt skillnader i risk mellan olika områden. I deras enkätundersökning fick de en del kommentarer angående att deras frågor var allt för endimensionella jämfört med hur faktiskt komplicerat begreppet risk är. Slutsaten var att den huvudsakliga anledningen till skillnader i riskpremier var volatilitet i hyresintäkter, med andra ord innebär detta en rädsla för att hyresnivåer samt vakanser skall fluktuera för mycket (Sandblom och Stenius, 2013).
Till stöd för Oscar, S och Roine, S slutsats finns andra rapporter som pekar på samma sak. Det vill säga att riskhanteringen, geografiskt läge och förädlingsmöjligheter är tre av de viktigaste
faktorerna på direktavkastningen. Det påtalas också att hur stor inverkan risken har vid investeringsbeslutet och individuellt skiljer sig från investerare till investerare (Ahlstedt och Danås, 2008).
2.2.3 Vilka risker finns i ett fastighetsbolag?
En del av denna rapporten är riktad för att komma underfund med vilka risker företagen på marknaden värderar beroende på vilket geografiskt område de är verksamma på. Sveriges största fastighetsbolag, Vasakronan, delar in de mest förekommande riskerna under
kategorierna marknads- och affärsrisker, operativa risker, finansiella risker och hållbarhets- och anseenderisker. Detta jämfört med Fager och Felixsons indelning strategisk-, affärsmässig-, operationell- och finansiell risk (Fager och Felixson, 2000). Vidare värderar fastighetsbolaget Akelius att det finns två huvudsakliga fastighetsrelaterade finansiella risker vilka är sjunkande fastighetsvärden och lägre hyresintäkter. Det är således tydligt att olika företag värderar riskerna olika högt samt har sitt eget vis att hålla dessa på anstånd, det vill säga hur de hanterar dessa (Akelius residential property AB, 2019).
2.2.4 Hur behandlar företag risker?
Olika företag har givetvis olika metoder för att undgå risker i största möjliga mån, eftersom att riskbedömningen är högst personlig. Detta nyanseras ytterligare vid en genomgång av olika fastighetsföretags årsredovisningar.
Hufvudstaden skriver i årsredovisningen från 2019, “Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsad.” Detta eftersom att stor del av deras intäkter är uppbundna i långa hyresavtal och rörelsekostnaderna är således svåra att förändra i ett kort perspektiv. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i bolaget krävs det långsiktighet och tydliga strategier (Hufvudstaden, 2018).
Vasakronan skriver följande i sin årsredovisning från 2019, “All of the risks are ranked based on their financial impact on operations, the likelihood of the risk occurring after taking into account the company’s internal controls, preventive measures and level of priority in the company”
(Vasakronan, 2018). Där är det således tydligt att Vasakronan har ett kraftigt fokus på den finansiella aspekten kopplade till riskerna. De är även väldigt måna om att ta hand om de potentiella riskerna så tidigt som möjligt.
2.2.5 Diversifiering för att minska risken
Många aktörer investerar i fastighetsmarknaden för att diversifiera investeringsportföljen. Att diversifiera investeringsportföljen genom fastighetsinvesteringar har ökat de senaste åren.
Ökningen beror främst på ökat intresse från internationella investeringsbolag (Kaulich och Larsson, 2012). Som investeringsportfölj menas när en förvaltare har mer än en investering.
Genom en diversifierad investeringsportfölj vill förvaltaren uppnå ökad avkastning utan att öka risken med investeringen eller minska risken med investeringen och samtidigt bibehålla avkastning (Toll och Torselius, 2011). Livförsäkrings- och pensionsbolag är exempel på
kapitalförvaltare som gör detta. Det blir vanligare inom fastighetsmarknaden att inte diversifiera sitt innehav geografiskt utan att fokusera på ett enskilt fokusområde. Det har i tidigare studier visats att ett börsnoterat fastighetsbolag generellt värderas högre om de har sitt fokusområde till en specifik region. Utöver detta söker sig bolagen inom marknaden till orter med tillväxt och stor värdeutveckling (Hoffman och Lindquist, 2016).
2.3 Lönsamhet
Det finns flera sätt att mäta lönsamheten i en fastighetsinvestering. I många fall räcker det med att beräkna nettonuvärdet av en investering för att bedöma om investeringen är lönsam eller inte. Det finns dock flera andra sätt att mäta lönsamhet i relativa tal (Bengtsson, 2018). Ingemar Bengtsson tar i boken Fastighetsinvesteringar upp flera olika sätt att beräkna den relativa lönsamheten. Han påtalar dock att internräntan är den mest effektiva för att jämföra flera olika investeringsalternativ. Att mäta internränta lämpar sig också väl för att beräkna lönsamheten i investeringar med olika stor kapitalinsats. För att enkelt förklara internränta är det vilken kalkylränta som kan ansättas vid en investering för att erhålla nettonuvärdet noll. Vidare tar internräntan hänsyn till positiva och negativa poster över en investerings hela kalkylperiod. Enligt litteraturen är den engelska termen Yield ett begrepp som motsvarar internränta (Bengtsson, 2018). Även enligt Global Investment Performance Standards (GIPS) rekommenderar
avkastning måttet internränta vid beräkning av avkastningen för en investering (Lekander och Gustavsson, 2018).
Man kan även använda direktavkastning som ett mått på lönsamheten av en investering.
Direktavkastning mäter relationen mellan investeringen och avkastningen ett specifikt år (Bengtsson, 2018). Direktavkastning kan även mäta fastighetsbubblor. En alldeles för låg direktavkastning vid en investering kan vara en indikator på att det finns en fastighetsbubbla på marknaden. Det finns dock flera problem med att använda direktavkastning som ett mått för att undersöka om det faktiskt föreligger en bubbla. Bland annat tar han upp att det är svårt att
definiera vad som är en “rimlig nivå” på direktavkastningen. Direktavkastningen måste dock vara högre än den riskfria realräntan (Lind, 2012).
2.3.1 Geografiska faktorer som påverkar lönsamheten
Det föreligger en stor enighet på fastighetsmarknaden i Stockholm vid ansättning av
direktavkastningskravet enligt Sandblom och Stenius (2013). Tidigare forskning kring ämnet visar på att investerare kan erhålla en större direktavkastning i områden utanför CBD i Stockholm i jämförelse med CBD-områden. Vidare menar författarna att detta till stor del är påverkat av skillnaden i risk mellan de två områdena. Arbetet fokuserade på att mäta
direktavkastning (Sandblom och Stenius, 2013). Det finns dock fler mått där andra anses vara mer rättvisande. Hans Lind (2004) skriver i rapporten “Direktavkastning och
direktavkastningskrav för fastigheter” att de vanligaste teorierna som bestämmer direktavkastningen är sammankopplade med tre grundläggande faktorer;
● Avkastningen på alternativa placeringar
● Den mest sannolika driftnettoutvecklingen för det aktuella objektet
● Risken i det aktuella objektet, dvs sannolika svängningar i driftnettot
Dessa tre har följaktligen ett antal “konventionella sanningar". Det vill säga att dessa tre parametrar medför att avkastningen anses minska desto mer centralt fastigheten är belägen samt hur expansiv orten är (Lind, 2004).
2.3.2 Internränta
Internränta har förkortningen IRR (Internal Rate of Return) och är enligt Ingemar Bengtsson (2018) ett lönsamhetsmått för investeringar. Måttet är tillämpbart på alla typer av investeringar och ger till skillnad från kalkylräntan en bild av hur lönsam en investering verkligen är.
Internräntan kan användas på flera olika sätt, exempelvis. Internräntan kan internräntan
användas för att jämföra investeringar för att se vilken som är mest lönsam. Hög internränta talar för en god investering. Den kan även användas för att se vilken ränta som kan sättas för att erhålla nettonuvärdet noll för en viss investering.
Internräntan är väldigt användbar då den fungerar på investeringar med långa kalkylperioder.
Det diskuteras dock att den i många fall kan vara svår att tillämpa till följd av svåra beräkningar.
Det diskuteras dock vidare att med moderna datorprogram och andra beräkningsmetoder drastiskt förenklar denna process. Internräntan beräknas genom att sätta nuvärdet av det diskonterade kassaflödet till noll.
##$ = #&''()*+ä,-&
.// = .)'&,),ä)'0 1) = 1,"2')&''(
##$ = 0 = 1)/(1 + .//)^1. . . . 1)/(1 + .//)^! (Bengtsson, 2018)
2.3.3 Direktavkastning
Direktavkastning är ett annat lönsamhetsmått som omnämns i litteraturen. Denna avkastning är användbar då den är enklare att tillämpa än internräntan. Måttet ger dock inget svar på
lönsamhet som sträcker sig under längre perioder. Direktavkastning Koefficienten ges av att dividera driftnettot från fastigheten med grundinvesteringen.
1 = -",&9'0+90:')");
1 = 1,"2')&''(/")+&:'&,");
(Bengtsson, 2018)
2.4 Geografisk påverkan på efterfrågan
Det finns ett flertal faktorer som styr efterfrågan på fastighetsmarknaden som kan analyseras ur både ett makroekonomiskt och ett mikroekonomiskt perspektiv. På den makroekonomiska marknaden spelas nationella och regionala ekonomiska faktorer in, exempelvis
bruttonationalprodukt och inflation. På den mikroekonomiska marknaden räknas exempelvis hyresnivå, hyresgäster och underhållskostnader in. De olika aktörerna som befinner sig på marknaderna har olika investeringsstrategier, vilket påverkar vilka faktorer den enskilda investeraren tycker är viktiga att ta hänsyn till (Vass, 2012).
Vad som påverkar efterfrågan på fastigheter är omdebatterat och flera olika författare har delade meningar. Det är dock tydligt att det finns flera gemensamma beröringspunkter mellan
faktorerna (Vass, 2012).
Efterfrågan på fastigheter är direkt påverkade av vilken typ av fastighet som upplåts. Det kan vara frågan om hyresbostäder, lokaler eller industri. För hyresbostäder påverkas efterfrågan av:
● Population
● Hushållssammansättning
● Lokala priser för boende
● Näringslivsutveckling
För lokaler påverkas de av:
● Inkomstnivå i området
● Hushållens finansiella tillgångar i området
● Trafik av människor i området
(Geltner och Miller 2007, se Vass 2012, s 16)
Enligt Vass drivs efterfrågan på lokalmarknaden huvudsakligen av vilka hyresgäster som är verksamma i området och vilka konsumenter som vistas i området. Vidare är det viktigt för lokalmarknaden att analysera vilka de närliggande fastigheterna är och vad för typ av kunder som attraheras till området. Slutligen anser Vass att det är viktigt att se till befolkningstillväxten i området då detta är en bra indikator på framtida intäkter till fastigheten (Vass, 2012).
Enligt Geltner och Miller (2007) är fastighetsmarknadens efterfrågan påverkad av olika trender på marknaden (Geltner och Miller 2007, se Vass 2012, s 16). Detta får stöd även från andra arbeten. Även Hoffmann och Lindquist (2016) menar på att trenderna på fastighetsmarknaden skiftar över tid.
2.5 Hållbarhet
Hållbarhet kan delas upp i tre olika dimensioner. Dessa dimensioner är ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Hållbarhet är en dimension som finns inom alla marknader och därmed existerar begreppet även inom fastighetssektorn. Ekologisk hållbarhet inom fastigheter och fastighetsförvaltning inom den byggda miljön handlar bland annat om materialval vid
uppbyggnad, återvinning av material och föroreningar i marken. Den ekonomiska hållbarheten handlar om att bibehålla kapital och generera inkomst. Fastigheter kan därför ses som
ekonomiskt hållbara under förutsättningarna att de fortlöpande genererar avkastning som förhåller sig väl till risken i investeringen samt bibehåller sitt värde. Den sociala hållbarheten handlar bland annat om människors välmående, deltagande, förståelse och frihet. Inom fastighetsbranschen handlar det därmed om att inkludera de boende i förvaltningen, deras tillgång till social infrastruktur med mera (Högberg, 2018).
2.6 Marknadsanalys
Enligt litteraturen kan en marknadsanalys genomföras inför en investering. Analysen ligger sedan som underlag för investeringsbeslut. Marknadsanalys kan delas upp i fyra dimensioner;
objektsbeskrivning, omvärldsanalys, ortsanalys och objektsanalys. Grunden för
marknadsanalysen utgörs av information som återfinns i fastighetsregistret. Dessa uppgifter är dock inte uttömmande och det finns ett stort behov av att komplettera dessa uppgifter inför varje enskild investering. Behovet grundar sig i att fastighetsmarknaden präglas av brist på
marknadsinformation. Marknadsanalysen är därmed ett verktyg för att komplettera given information från fastighetsregistret inför en investering (Bengtsson 2018). Dock finns det litteratur som menar på att investeringar i fastighetsbranschen baseras mycket på individernas egna kunskap och kännedom kring det enskilda området (Ivarsson och Pettersson, 2011).
Fastighetsinvesteringar kräver en grund av kunskap som involverar bland annat kunskap inom regional ekonomi och lokala faktorer som påverkar fastigheten. Potentiella investerare behöver göra en utförlig analys kring området för att utreda ifall investeringen är lönsam eller inte. Många investerare utesluter denna typ av undersökning, och därmed sker inte en fulländad
marknadsundersökning, vilket kan skapar långsiktiga problem (Vass, 2012).
Då denna rapport fokuserar på vilka risker som finns på ortsnivå presenteras ortsanalysen närmare nedan.
I denna nivån undersöks vilka faktorer på orten som påverkar fastighetens värde. Det är viktigt att ta hänsyn till det aktuella fallet. Litteraturen tar upp att det är vanligt att man beskriver näringslivet i kommunen, vilken och hur stor infrastruktur som finns, befolkning och relevant natur och miljöbetingelser. Det är viktigt att undersöka efterfrågan på orten då det är efterfrågan som kan förändras ur ett kortsiktigt perspektiv. Ur ett långsiktigt perspektiv är det även av stor vikt att undersöka hur utbudet utvecklas på marknaden i den aktuella orten. Denna del av analysen är mycket viktigt och är en central del av marknadsanalysen. Detta då fastigheterna är geografiskt förankrade och kan inte förflyttas.
Utöver vad som redovisats ovan är det viktigt att man i denna nivån av marknadsanalysen undersöker och redovisar aktuella trender på marknaden för lokaler. Konkurrerande utbud på delmarknaden samt undersöka hur efterfrågan ser ut är en annan post att undersöka.
Ingemar tar även upp i litteraturen att det är av stor vikt att undersöka om och var det är planerat att bygga och därmed öka utbudet på marknaden. I undersökning av detta bör även utöver att undersöka planerat byggande, undersöka tillgång på byggrätter samt undersöka gällande detaljplaner och andra planer i området.
Sist men inte minst undersöks de lokala avkastningskraven på orten. Att undersöka
avkastningskravet ger en bra bild av risken i fastighetsinvesteringen samt tillväxten i kommunen och/eller orten.
3.0 Teoretisk ramverk
För att besvara frågeställningen ska inledningsvis de teorier som ligger till grund för arbetet förklaras. Till att börja med förklaras grundläggande värdeteori. Detta följer av en beskrivning av den residuala teorin och vad denna bygger på. Avsnittet avslutas med en förklaring av
prospektteorin.
3.1 Värdeteori
Värdeteori syftar till en produkts värde och vad som skapar detta värde. Teorin har sin grund i den mikroekonomiska analysen om hur beslut fattas på en perfekt marknad.
Fastighetsmarknaden är en marknad som inte kan betraktas som en perfekt marknad. Teorierna måste därför anpassas efter de aktuella förutsättningarna för att vara tillämpbar (Bengtsson, 2018).
3.2 Residual värdeteori
För att besvara frågeställningen gäller det först att inse att fastigheter för den kommersiella marknaden inte har något egenvärde. Värde i fastigheter uppstår ur det som produceras på fastigheten. De residuala värdet bygger alltså på att fastigheters värde kan härledas från vad fastigheten producerar och för hyresfastigheter motsvarar detta hyresinbetalningar från
hyresgäster. För att en fastighet ska ha ett värde på den öppna marknaden finns det tre kriterier.
Dels så måste fastigheten vara nödvändig för någon typ av produktion. Produktionen kan till exempel bestå av livsmedelsförsäljning för lokaler. För bostäder består produktionen av att upplåta bostad till hyresgäst. Vidare måste någon ha rätt att ur en rättslig synvinkel bedriva produktionen i fråga. Det sista kriteriet är att resultatet av de ovan nämnda kriterierna måste ha ett värde på den öppna marknaden. Det är dessa tre kriterier som utgör grunden för den
residuala teorin. Teorin innebär att det matematiskt går att härleda värdet på en fastighet utifrån intäkter och utgifter som utgår från investeringen (Bengtsson, 2018).
3.2.1 Utbud- efterfrågan och jämvikt
Ett vanligt verktyg inom mikroekonomi är utbud- efterfrågan analysen. Denna analys bygger på att varje individ och företag är rationella och strävar efter att nyttomaximera respektive
vinstmaximera. En enkel förklaring av modellen är att den består av en utbudskurva och en efterfrågekurva där analysens resultat presenteras i pris och kvantitet. Jämvikt sker i
skärningspunkten för kurvorna. I skärningspunkten kan den kvantitet av en vara som säljs samt det pris varan säljs för utläsas (Bengtsson, 2018).
3.2.2 Residualt värde i en utbud- efterfrågeanalys
Fastighetsmarknaden är på många sätt speciell i förhållande till andra typer av marknader. Ett sätt fastighetsmarknaden skiljer sig från många andra marknader är att ur ett kortsiktigt
perspektiv är utbudet konstant. Detta beror på flera faktorer såsom långa behandlingstider, stora initiala investeringar samt långa byggtider (Bengtsson, 2018).
Som presenterats ovan bygger fastigheters värde på vad som produceras på fastigheten.
Marknadsvärdet för investeringen påverkas av vilken diskonteringsränta som aktörerna på marknaden tillämpar i de ekonomiska kalkylerna. Ur ett mikroekonomiskt perspektiv kan
kalkylräntan för investeringar i avkastningsfastigheter analyseras i en utbud- efterfrågan analys.
Kalkylräntan består vanligtvis av flera delkomponenter och det finns flera sätt att härleda kalkylräntan. Några vanliga sätt att härleda kalkylräntan vid en fastighetsinvestering är:
, = 90<9=<,ä)'0/-":9()'&,");:,ä)'0
,"= .)2<0'"()
,# = /":92," 0+90:')"); ('. &?. :'0':(@<";0'"()&,) ,$ = 1",&9'0+90:')");:9,0+
, = ,% + ," + ,#
, = ,$ + % +ä,-&2ö,ä)-,");
(Bengtsson, 2018)
3.3 Lagen om ett pris
Lagen om ett pris kallas ibland Arbitrageprincipen och innebär att jämförbara varor måste
handlas till jämförbart pris. Om jämförbara varor säljs till olika pris uppstår ”arbitragemöjligheter”.
Arbitragemöjligheter är möjligheter för en aktör att köpa en vara på en marknad och sedan sälja samma vara till ett högre pris på en annan marknad. Enligt denna lag kan sådana
arbitragemöjligheter inte bestå på en marknad. Detta då individer eller företag kan välja att köpa varan på den andra marknaden. Därmed kan inte en riskfri vinst eller en vinst utan insats göras.
Det är enkelt att tillämpa denna princip på varor av homogen karaktär som säljs i många exemplar. Fastigheter är en inhomogen vara vilket gör det svårt att tillämpa denna princip i verkligheten (Bengtsson, 2018).
3.4 Prospektteori
Prospektteorin är en teori myntad av Daniel Kahneman och Amos Tversky (1979) som är en teori inom kognitiv psykologi. Teorin beskriver hur människor väljer mellan olika riskfyllda probabilistiska alternativ när sannolikheten för olika utfall är okända (Bard och Nordgren, 2015).
Syftet är att ge ett mer realistiskt synsätt på individers beslutsprocess under risk. Teorin fastställer att människor tar beslut utifrån potentiella värderingar av vinster och förluster med hjälp av heuristiska tillvägagångssätt. Skillnaden mellan normativa modeller och prospektteorin är således att Daniel, K och Amos, T har lagt till ett kognitivt inslag i teorin (Eriksson och Ullström, 2009), vilket gör teorin mer invecklad och användbar i sammanhanget.
Vid utveckling av prospektteorin används förväntad nytta-teorin, expected utility theory. Denna teori är baserad på att den förväntade nyttan vid alternativa investeringar räknas ut och därmed bör investerare välja det alternativ med högst nytta. Dock visar det sig att investerare tar mer hänsyn till en potentiell förlust snarare än förväntad vinst. Alltså, istället för att tänka rationellt väljer aktörer det alternativ med lägre nytta. Utifrån detta utvecklade Kahneman och Tversky ett diagram som speglar förmögenheten hos individen i förhållande till värdet på pengarna.
Diagrammet är generellt konkav för vinster och konvex för förluster. Prospektteorin förselår att individer agerar riskaversivt vid förväntade vinster och risksökande vid förväntade förluster (Kahneman & Tversky, 1979). Detta tydliggörs i figur 1.
Figur 1. Värdefunktionen i jämförelse med nyttofunktionen (Eriksson och Ullström, 2009)
Prospektteorin baseras på tre egenskaper hos värdefunktionen vilka typiskt sett återspeglar beslut för individer i situationer med enkla risk alternativ.
● Beroende av en referenspunkt
Människor väljer att referera sina uppfattade resultat som vinster och förluster hellre än deras faktiska rikedom eller välfärd. Vinster och förluster är självklart definierade relativt en
referenspunkt som oftast korresponderar till den aktuella tillgångens position. Därmed sammanfaller vinster och förluster med de faktiska beloppen som är erhållet eller betalat.
Referenspunkten kan dessutom manipuleras beroende på formuleringar av erbjudandet och förväntningar på beslutet (Tversky och Kahneman, 1979).
● Förlustaversion
Värdefunktionen är konkav för vinster och konvex för förluster och funktionen är brantare vid förlust än i fråga om vinster. Denna asymmetri betyder att individen har olika reaktioner i hantering av vinster och förluster, det vill säga förluster kan tyckas vara betydande större än motsvarande vinster (Shefrin och Statman, 2003).
● Minskad känslighet
Minskad känslighet innebär att marginalvärdet av en vinst eller en förlust minskar i förhållande till dess storlek (Tversky och Kahneman, 1979).
I samband med fastighetsinvesteringar kan detta analyseras med utgångspunkten i att
fastighetsbolagen riskminimerar snarare än att vinstmaximera. Enligt teorin är det vanligare att aktörer väljer det investeringsalternativ med mindre risk förutsatt att de förväntar positivt resultat.
I samband med fastighetsinvesteringar kan därmed teorin tillämpas på så vis att företag väljer att investera i ett mindre riskfyllt geografiskt område även om aktörerna är medvetna om att lönsamheten är lägre.
4.0 Metod
4.1 Val av metod och teoretiska grundmallar
För att besvara forskningsfrågorna har en litteratur- och en empirisk studie utförts.
Litteraturstudien genomfördes för att forma problemet på ett mer analytiskt vis och identifiera de relevanta koncepten kring problemställningen och på så vis skapa ett tydligt ramverk på
problemet. Litteraturstudien har främst utförts på tidigare kandidatarbeten och masterarbeten, rapporter samt böcker. Härifrån har ett antal risker relaterade till fastighetsinvesteringar identifierats. Dessutom har ett antal årsredovisningar från olika företag tagits till hänsyn. Detta för att bilda en god kunskapsgrund till arbetet och därmed skapa en optimerad enkätstudie. Från litteraturstudien har ett antal relevanta teorier upptäckts som legat till grund för vidare utförande av arbetet. Den kvalitativa undersökningen i form av en enkätundersökning utfördes för att beskriva, tolka och på djupet se ett sammanhang på de olika fenomen och koncept som beskrivs under rubrikerna litteraturgenomgång och teori.
Anledningen till att en enkätundersökning har valts som undersökningsmetod är baserat på att denna typ av undersökning genererar många svar vilket behövs för att kunna formulera en generalisering över svaren. Därav är en enkätundersökning ett bra alternativ. Detta till skillnad från semistrukturerade intervjuer som endast erhåller svar från få respondenter. Det finns således ingen möjlighet att utföra denna mängd av intervjuer som en enkätundersökning erhåller, eftersom att tidsåtgången för projektet inte är tillräcklig.
Vidare har denna rapport fokus på att reda ut frågorna kring avkastningskrav och riskanpassning hos olika företag med avseende på deras geografiska belägenhet. Därav har
enkätundersökningen utförts med fokus kring just detta. Syftet är att undersöka marknadens fokus på respektive delmarknad med avseende på investeringar, samt hur lönsamheten skiljer sig av att investera i fastigheter i storstäder respektive småstäder över tid.
4.2 Undersökningsmaterial, upplägg och genomförande
4.2.1 Undersökningsmaterial
Forskningsfrågorna som undersöks i rapporten är följande:
1. Är marknader framförallt intresserade av investeringar i storstäder och i så fall varför?
2. Vad finns det för riskfaktorer att ta hänsyn till i respektive område?
3. Skiljer det sig i lönsamhet i respektive område?
För att få svar på dessa frågor har litteraturstudien varit väl till pass på så vis att den hjälpt till att utforma en god enkätundersökning. För att få svar på den första frågan kring intresset att
investera i storstäder har en av frågorna i enkäten dedikerats till detta. Nämligen frågan kring vilket fokusområde företagen har. Detta i kombination med att vilket företag som svarat på frågan är känt, kan deras fokusområde kopplas med deras fastighetsbestånd och därmed kan en slutsats dras kring vilken delmarknad som är mest intressant. Vidare för nästa fråga kring risker kopplat till geografiskt område har Stenius och Sandbloms rapport kommit väl till pass eftersom de har tagit hänsyn till och specificerat ett antal risker i sitt examensarbete. De fick dock en del kommentarer angående att deras frågeställningar inte var tillräckligt detaljerade och ansågs som endimensionella. Med det i åtanke har fler risker identifierats från bland annat marknadsanalysen, mer specificerat ortsanalysen. Ytterligare har inspiration till risker tagits från årsredovisningar från Hufvudstaden och Vasakronan för att kunna titta närmare på aktuella risker hos etablerade företag. Frågorna i enkäten kring den sista forskningsfrågan som handlade om skillnaden i lönsamhet mellan de olika delområdena är uppdelad i tre frågor. Från resultatet kan en slutsats kring skillnader i lönsamheten i respektive delmarknad dras. Frågorna finner sin grund i Oscar, S och Roine, S uppsats och dels på Ingemar Bengtssons bok om
fastighetsvärdering. Oscar, S och Roine, S uppsats mynnar ut i att investerare kan erhålla en större direktavkastning i områden utanför CBD i Stockholm i jämförelse med CBD-områden.
Medan Ingemar Bengtsson menar att det finns fler sätt att beräkna lönsamhet. Dock påstår Bengtsson att räkna på internränta lämpar sig väl för att beräkna lönsamheten i investeringar med olika stor kapitalinsats, vilket är den principen som tillämpas i denna undersökning.
4.2.2 Semistrukturerad intervju
Baserat på de frågeställningar som tagits fram har en kvalitativ studie i form av en
semistrukturerad intervju med Lars Tungel, grundare och ägare av Tungels Fastighets AB, genomförts. En semistrukturerad intervju kännetecknas genom att använda sig av en förberedd inledning, följt av en öppen diskussion mellan intervjuerna och den som blivit intervjuad. Denna typ av intervju underlättar stämningen, vilket gör att intervjun inte känns som ett förhör utan snarare ett samarbete för att få ut som mycket som möjligt av mötet.
Genom att läsa på om individen som intervjuas på förhand, i form av bakgrund, kompetens och erfarenhet, underlättar det möjligheterna för följdfrågor under intervjuns gång. Inför intervjun med Tungel hade ett utkast av frågor till enkätundersökningen skapats. Bakgrunden till intervjun med
Tungel syftade till att utveckla de frågeställningar och identifierade risker som gjort utifrån litteraturstudien, samt att identifiera ytterligare problem och risker som är knutna till olika geografiska områden i Sverige. Med Lars Tungels godkännande så har intervjun spelats in, vilket underlättar processandet av intervjumaterialet i resultat och analyskapitlet.
4.2.3 Enkätundersökning
Enkäten inleds med en fråga om vilket företag respondenten jobbar för, följt av fyra frågor kring risk, direktavkastning, internränta och fokusområde, följt av tio potentiella risker i samband fastighetsinvesteringar. Samtliga av dessa frågor är utformade enligt en sju-punktlig Likertskala, där respondenten får svara hur väl påståendet stämmer överens med företagets värderingar, från stämmer inte alls till stämmer helt och hållet. Målet med utformningen av undersökningen är att öppna för möjlighet att beräkna ett medelvärde, forma statistik och testa om det finns
signifikanta skillnader mellan storstad eller mindre stad på ett enkelt sätt. Den primära avsikten med att använda en Likertskala är att samtliga frågor skall mäta samma sak. Rensis Likert skapade denna mätningsmetod för att på ett enklare sätt kunna sammanställa resultat från undersökningar. Respondenterna skall ha samma förutsättningar vid varje fråga vilket
underlättar svarandet på undersökningen. Detta görs genom att använda en kontinuerlig skala från “stämmer mycket väl”, “stämmer väl”, “stämmer varken bra eller dåligt”, “stämmer dåligt”
och “stämmer mycket dåligt”. Dessa fem positioner vägs från 5,4,3,2 och 1 av anledningen att det enklare skall mätas samman (MacRae, 1966).
4.2.4 Urvalsgrupp och insamlingsmetod
Fokuset i undersökningen har delvis legat hos företag som äger och förvaltar fastigheter i antingen stora eller små kommuner, samt företag som har en geografisk spridning på det befintliga fastighetsinnehavet, de är dessa som har bäst insikt på hur marknaden är ut och ger därmed bäst resultat på frågorna kring lönsamhet. Enkätundersökningen i sin tur är en digital undersökning genom Surveymonkey och har skickats via mail vid ett flertal tillfällen under april 2020. Enkäten har skickats ut till totalt 63 företag som har sitt säte i hela Sverige. På samtliga av de tillfrågade företagen har deras fastighetsbestånd, huruvida de har sitt fastighetsbestånd i småstäder eller storstäder samt ifall de är ett stort företag eller ett mindre företag analyserats.
Detta för att få ett brett antal respondenter som erhåller svar som representerat olika geografiska områden i Sverige vilket genererar ett bra resultat.
Enkätundersökningen har utformats på en Likertskala för att undersöka gruppernas attityd till olika risker. Att genomföra undersökningen på en Likertskala är fördelaktigt på sådant sätt att det ej krävs en adekvat grupp av domare som ska delta och utvärdera undersökningen
(MacRae, 1966). Sammanställningen av resultatet blir således mycket enklare och det går att tydligt jämföra de olika resultaten gentemot varandra. Till skillnad från Likert´s ursprungliga femgradiga skala används i denna undersökningen en sjugradig skala från “stämmer inte” till
“stämmer mycket väl”. Den sjugradiga skalan valdes då forskning har visat på att en mer komplex och invecklad skala inte ger mer fördelar (MacRae, 1966).
Tabell 1: Tabellen visar Likertskalan som används i enkäten under samtliga riskfrågor.
Stämmer inte alls
Stämmer mycket
dåligt
Stämmer Dåligt
Stämmer varken bra eller dåligt
Stämmer bra
Stämmer mycket bra
Stämmer helt och
hållet
1 2 3 4 5 6 7
Tabellen ovan visar hur Likertskalan i arbetet är uppbyggd. Varpå en respondent som svarar
“inte alls” på en fråga korresponderar det med en etta i sammanställningen. Detsamma gäller för samtliga svarsalternativ.
I undersökningen har enkäten skickats till respektive företag som sedan själva vidarebefordrat undersökningen till lämplig person inom företaget som arbetar med investeringsfrågor.
4.2.5 Reliabilitet och validitet
En framgångsrik undersökning av datainsamling är inte bara en uppsättning väl utformade frågor som skrivs ned och skickas till ett urval av respondenter. För att undersökningen skall räknas som högt kvalificerad och lämplig krävs det att denna är reliabel och valid. Mark S. Litwin (1995) har skrivit boken “How To Measure Survey Reliability and Validity”, i vilken han nämner ett antal egenskaper som krävs för att en undersökning skall erhålla en god reliabilitet och validitet.
4.2.5.1 Reliabilitet
Mark S. Litwin (1995) beskriver att de felaktigheter i reliabilitet som kan uppstå i en enkätundersökning innefattar två komponenter, dels slumpmässiga fel och dels mätfel.
Slumpmässiga fel är oförutsägbara fel som uppkommer i alla undersökningar. Dessa typer av fel kan ske på grund av olika faktorer men påverkas främst av insamlingstekniker. För att sänka risken för slumpmässiga fel kan ett större urval och mer representabla respondenter väljas.
Mätfel avser hur bra eller dålig enkäten är i förhållande till vilka respondenter den är ägnad åt.
För att undvika dessa typer av felaktigheter i denna studien har ett antal åtgärder utförts.
Enkäten är utformad för att kategorisera företagen efter vilket fokusområde de har på sina
investeringar. Åtgärden syftar till att dels kunna kategorisera svaren i resultatet men också till att undersöka marknadens generella fokusområde. I undersökningen av marknadens generella fokusområde används endast data från stora väletablerade företag som har en geografisk spridning på det befintliga innehavet. Detta görs för att undvika svar från företag som har
förvaltningshinder eller ekonomiska hinder att vara verksamma på båda delmarknaderna. Vidare kring valet av respondenter har företagets fastighetsbestånd tagit i beaktande vid utskick av enkätundersökningen, delvis för att åstadkomma goda resultat inom fokusområde och därav har många större företag fått möjligheten att svara på enkäten. Men också delvis till företag som haft en tydlig begränsning på sitt fastighetsbestånd, just för att få svar på den andra frågeställningen kring olika riskfaktorer i de olika marknaderna. Vidare i enkäten är majoriteten av frågorna utformade med Likertskala, vilket underlättar sammanställningen av resultatet, samt ger läsaren en god överblick och främjar sammankoppling mellan andra liknande studier.
4.2.5.2 Validitet
Validitet syftar rent krasst på att undersökningen är specificerad eller hur väl undersökningen mäter det den ska mäta. Mark S. Litwin (1995) beskriver olika typer av egenskaper som påverkar validiteten. Dessa egenskaper är face validity och innehållsgiltighet. Face validity innebär att undersökningen redovisas för personer som inte har någon särskild kunskap inom området. Undersökningen inspekteras av dessa för att se ifall undersökningen ser okej ut eller ej. Detta liknar innehållsgiltighet som innefattar att visa undersökningen för personer med
kunskap inom området för att granska innehållet i frågorna. Skillnaden är dock att face validity är en mer avslappnad bedömning av objektets lämplighet, medan en bedömning av innehållets giltighet vanligtvis innebär en organiserad granskning av undersökningens innehåll för att säkerställa att den inkluderar allt den borde och inte inkluderar något den inte borde.
In denna undersökning har Lars Tungel validerat frågeställningarna i enkäten, vilket ökar
innehållets giltighet. Dessutom har ett utkast av enkäten skickats till Handledare för att utvärdera enkätens utformning.
Utöver det som nämnts ovan finns det ytterligare åtgärder som Mark S. Litwin nämner som hade kunnat utföras för att undersökningens reliabilitet och validitet skall ökas. En sådan åtgärd är att skicka ut enkäten till samma företag under olika tidpunkter för att undersöka hur stabil
responsen är (Litwin, 1995). Detta bedöms dock vara svårt att uppnå i denna uppsatsen. Dels för att rapporten har en tidsbegränsning och dels för att rapporten skrivs våren 2020, vilket är perioden då covid-19 pandemin är högt utbredd och i stort fokus för företagen. Detta kan
resultera i att företagen inte väljer att lägga tid på att svara på enkätundersökningar som denna.
Vidare nämner Mark S. Litwin (1995) att en synonym i svarsalternativen mellan frågorna skulle
uppmana respondenterna att läsa igenom svarsalternativen noggrannare och på så vis minska risken för slumpmässiga fel. Slutligen skulle enkäten kunna visats för fler personer i branschen för evaluering av innehållet i enkäten. Denna enkätundersökning är endast verifierat av en person med ett fastighetsbestånd i en mindre stad, samt delgiven handledare. För att öka validiteten hade enkäten kunnat skickas till större företag med
ett mer spritt fastighetsbestånd så att de kunnat ta ställning till frågeställningarna.
5.0 Resultat
I detta avsnitt presenteras inledningsvis de enkätfrågor som användes i undersökningen utifrån vad som framgått från litteraturstudien och med hänsyn till de teorier som använts som grund för arbetet. Detta görs för att ge en tydlig bild till varför frågorna har använts. Därefter presenteras resultatet från den genomförda semistrukturerade intervjun. Avsnittet avslutas med resultatet från enkätundersökningen.
5.1 Frågeformulering utifrån teoretisk grund och litteraturundersökning
Frågorna som har sammanställts till enkätundersökningen har sin grund i den teoretiska
referensramen samt vad som framgått från litteraturstudien. Frågorna är utformade för att kunna besvara frågeställningen grundligt. Undersökningen genomfördes genom en enkätundersökning för att undersöka om det föreligger någon generalitet på den svenska fastighetsmarknaden.
Enligt litteraturstudien blir det vanligare att etablerade fastighetsbolag fokuserar sina
fastighetsinvesteringar till ett geografiskt område. Enkätundersökningen syftar till att undersöka om det föreligger någon generalitet på marknaden avseende vilket delområde bolagen fokuserar sina investeringar. Utformningen av denna frågeställning har sin grund i prospektteorin (Eriksson och Ullström, 2009). I enlighet med värdeteorin kan lönsamheten i en investering analyseras i en mikroekonomisk utbud- och efterfrågan analys. En ökad efterfrågan på en viss delmarknad leder till sjunkande diskonteringsräntor i investeringen då utbudet på fastighetsmarknaden kortsiktigt är konstant. Från litteraturstudien har det framgått att direktavkastning och internränta är två lönsamhetsmått som lämpar sig på kort och lång sikt. Därmed har två frågor i
enkätundersökningen utformats med hjälp av dessa lönsamhetsmått för att besvara
frågeställningen som behandlar lönsamhet. Vidare har frågor angående var företagen anser att risken är störst utformats. Detta har gjorts dels för att undersöka om lönsamheten korrelerar med risken vid investeringen enligt hur en diskonteringsränta härleds, men också för hur väl
prospektteorin stämmer överens med marknadens generella investeringsmönster.
Det finns många risker att ta hänsyn till inför en fastighetsinvestering. I tidigare studier har riskerna i geografiska delområden beskrivits som endimensionella av respondenterna. I denna studie har därför många frågor kring risker inkluderats i enkätundersökningen. I litteraturstudien beskrivs marknadsanalysen och hur denna kan genomföras vid en fastighetsinvestering. Ett antal risker har identifierats ur ortsanalysen. Det har även identifierats ett antal risker från
årsredovisningar från flera fastighetsbolag samt tidigare arbeten. Studien om risker genomfördes
med hjälp av en Likertskala för att se om uppfattningen om risk skiljer sig avsevärt mellan respondenter som fokuserar investeringarna till respektive delmarknad.
5.2 Intervju
Avsnittet inleds med en kort introduktion till Tungel Fastighets AB följt av resultatet från den semistrukturerade intervjun som utförts med delägaren och förvaltnings- och uthyrningschefen Lars Tungel.
5.2.1 Tungel Fastighets AB
Tungel Fastighets AB är ett familjeägt bolag som startade 1980 i Arninge, Täby. Under våren 2020 bestod deras fastighetsbestånd av 37 fastigheter i Täby och Vallentuna med en
uthyrningsbar yta på cirka 53 600 kvadratmeter.
Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med möjlighet till expansion. “En av hemligheterna bakom vårt resultat är personligt driv och engagemang, vi gillar det vi gör”
(Tungel, 2020).
5.2.2 Intervju sammanställning
Inledningsvis introduceras rapportens frågeställningar som handlar om geografiskt fokusområde för investeringar, lönsamhet och risker. Varpå Tungel tidigt påpekade det faktum att oavsett vem du frågar inom fastighetsbranschen kommer de svara att lönsamheten är störst i det område som just de har sitt fastighetsbestånd inom. Detta baseras på att de är saliga till sitt segment, att det alltid finns anledningar till att de valt det området.
5.2.3 Geografiskt fokusområde
Enligt Lars Tungel är fastighetsmarknaden under ständig förändring gällande var marknaden generellt är intresserad av att investera nytt fastighetsinnehav. Under Tungels 40 år i branschen har trenden skiftat ett antal gånger. Han menar på att fastighetsmarknaden är, likt alla andra branscher, konjunkturkänslig och att förorterna drabbas hårdare vid en lågkonjunktur. Dock menar Lars Tungel på att deras egen strategi alltid har varit att fokusera sitt innehav till Täby kommun för att underlätta förvaltningen samt att lönsamheten är högre i förortskommuner.
Vidare har bolaget dessutom stor kännedom om marknaden i kommunen vilket förenklar investeringsbeslutet.
5.2.4 Lönsamhet
Lars Tungel berättar att direktavkastningen är generellt sett högre i förortskommuner i
Stockholm vid en investering. Som lönsamhetsmått använder bolaget främst direktavkastning vid nya fastighetsinvesteringar men att beräkna internränta blir allt vanligare. Skillnader i lönsamhet mellan storstäder och småstäder beror främst på den ökade risknivån vid
investeringen. Vid en lågkonjunktur blir småstadsmarknaden påverkad i större utsträckning och vakansnivån i beståndet kan öka kraftigt. Lönsamheten i Täby och Vallentuna påverkas dock negativt av att mindre aktörer på marknaden som väljer att investera i fastigheter. Detta då de inte har tillräcklig kunskap inom området och tar i vissa fall irrationella investeringsbeslut.
5.2.5 Risk
Slutligen presenteras de potentiella riskerna som framtagits baserat på litteraturstudien och teorikapitlet. Tungel fick då besvara punkt för punkt vilka risker som ansågs relevanta att inkludera samt de risker som var mindre relevanta och därför uteslöts från enkäten. Generellt sett ansåg Tungel att riskerna var väldigt vida och därmed innefattar många av de risker som uppstår vid fastighetsinvesteringar. De risker som Tungel ansåg skulle uteslutas var frågor angående föroreningar på fastigheten och ränterisker vid banklån. Föroreningar räknas alltid in i priset för fastigheten och dessutom finns en skyldighet att besiktiga marken inför en investering.
Därav blir det ett nollsummespel. Gällande ränterisker vid banklån används samma ränta oavsett vilket fastighetsbolag det handlar om. Det som har inverkan på räntan är snarare den enskildas bankrelation. Samtliga risker som presenterades i den färdigställda enkäten ansåg Tungel generellt var större i småstäder.
5.3 Resultat från enkätundersökning
Resultatet från enkätundersökningen presenteras i underrubrikerna. Av de totalt 63 tillfrågade företagen har 31 svarat på enkäten, vilket resulterar i en svarsfrekvens på 49,2%. Figur 2 visar vilket fokusområde respondenterna har på marknaden. Av dessa företag som svarat har 18 stycken företag sitt fokusområde i storstäder, 7 stycken företag har sitt fokusområde i småstäder och 6 stycken företag sitt fokusområde på bägge delmarknaderna. Detta motsvarar 58,1%, 22,6% respektive 19,3%.
Figur 2: Figuren visar hur många av företagen som har sitt fokusområde i respektive kategori.
5.3.1 Geografiskt fokusområde för investeringar
Gällande frågan angående vilket geografiskt fokusområde investerare har, används endast de svar som genererats från stora fastighetsbolag med geografisk spridning på sitt innehav. Stora företag har större möjlighet att följa trender på marknaden som enligt litteraturstudien är en faktor som påverkar investeringen. Resultatet är således att det finns en överrepresentation av fastighetsbolag som har fokusområde i storstäder vilket kan ses i figur 3.
Figur 3: Figuren visar svarsfrekvensen på frågan: “Var fokuserar ni era fastighetsinvesteringar just nu?”, från de företagen som har en geografisk spridning på sitt innehav.
Resultatet talar för att trenden på marknaden är att fastighetsbolagen främst fokuserar på investeringar i storstäder. Av de 15 tillfrågade svarade hela 12 bolag att de fokuserar främst på investeringar i storstäder. Överrepresentationen är signifikant. Det är således 38,7% av samtliga respondenter som har fokusområde i storstäder och ligger under kategorin geografisk spridning.
Vidare är det 3,23% som har fokusområde i småstäder och slutligen 6,45% som har fokusområde i bägge delmarknaderna.
5.3.2 Lönsamhet
I undersökningen om marknadens uppfattning om lönsamheten i respektive område jämförs resultaten från alla respondenter samt de företag som har en geografisk spridning på sitt fastighetsbestånd. Detta för att jämföra skillnaden hos de företagen som har insyn i bägge delmarknaderna med samtliga respondenter. Lönsamheten undersöks genom att ställa frågor till respondenterna om skillnader i internränta, direktavkastning samt hur detta förhåller sig till risker i respektive delmarknad. Respondenternas svar visas i figur 4.
Figur 4: Figur en visar vad respondenterna svarar i förhållande till internränta, direktavkastning och risker. Figuren följer Likertskalan som nämnts ovan.
I figur 4 kan tydas att det inte finns någon väsentlig skillnad mellan de svar som genererats från samtliga respondenter och de som har spridning på sitt fastighetsinnehav. Under alla tre frågor ligger svaren mellan två och tre enligt Likertskalan, där två motsvarar “stämmer mycket dåligt”
och tre motsvarar “stämmer dåligt”. vilket innebär “stämmer mycket dåligt” och “stämmer dåligt”.
5.3.3 Risk
Vid sammanställning av svaren för frågorna som behandlar risker har samtliga undergrupper, det vill säga de som har fokusområde i storstäder, småstäder eller i båda delmarknaderna, värderat riskerna mellan tre och sex enligt Likertskalan. I figurerna 5, 6, 7 och 8 visas en redovisning på rangordningen hur de olika undergrupperna värderar de olika riskerna som frågas om i enkätundersökningen. Läst från vänster är den högst värderade risken.
Sammanställningen i de nedanstående tabellerna visar den genomsnittliga bedömningen på hur högt respektive risk värderas hos samtliga företag på de olika delmarknaderna. Bedömningen följer den sjuskaliga Likertskalan som presenterades i tabell 1.
Figur 5: Figuren visar samtliga respondenternas svar kopplade till risker. Figuren följer Likertskalan som nämnts ovan.
Figur 6: Figuren visar svaren på respektive svarsalternativ från de respondenter som fokuserar på investeringar i storstäder.
Figur 7: Figuren visar svaren på respektive svarsalternativ från de respondenter som fokuserar på investeringar i småstäder.
Figur 8: Figuren visar svaren på respektive svarsalternativ från de respondenter som fokuserar på investeringar i bägge del marknaderna.
Tabell 2: Figuren visar en sammanställning av de fem högst värderade riskerna från respektive delområde samt summerat för samtliga respondenter. Samtliga av dessa risker är värderade mellan 5 och 5,833 enligt Likertskalan. 5 innebär “stämmer bra” och 6 innebär “stämmer mycket bra”. Vilket innebär att respondenterna tar stor hänsyn till dessa risker vid investeringar.
5 viktigast
e risker
Fokusområde i storstäder
Fokusområde i småstäder
Fokusområde i båda delmarknaderna
Summerat för samtliga respondenter
1 Minskat restvärde för fastigheten
Uteblivna hyresinbetalningar
Ökad vakansgrad i fastigheten vid konjunktursvängningar
Uteblivna hyresinbetalningar
2
Risker kopplade till platsernas näringslivsutveckling
Risker kopplade till platsernas näringslivsutveckling
Felaktiga antaganden vid värdering av
fastigheten
Risker kopplade till platsernas näringslivsutveckling
3 Uteblivna
hyresinbetalningar
Förändringar i kostnader kopplade till
fastighetens drift
Minskad efterfråga på hyresmarknaden
Minskat restvärde för fastigheten
4 Befolkningsmängd i området
Felaktiga antaganden vid värdering av
fastigheten
Uteblivna hyresinbetalningar
Ökad vakansgrad i fastigheten vid konjunktursvängningar
5
Ökad vakansgrad i fastigheten vid konjunktursvängning
ar
Minskad efterfråga på hyresmarknaden
Förändringar i kostnader kopplade till
fastighetens drift
Minskad efterfråga på hyresmarknaden
delad 5
Ökad vakansgrad i fastigheten vid konjunktursvängningar
Tabell 2 visar att den högst värderade risken hos företag med fokusområde i storstäder är minskat restvärde på fastigheten. För företag med fokusområde i småstäder är uteblivna hyresinbetalningar den högst värderade risken. För företag med fokusområde i båda delmarknaderna högst värderade risken risk för ökad vakansgrad för fastigheten vid
konjunktursvängningar. Den sammanvägda högsta risken för samtliga respondenter är uteblivna hyresinbetalningar.
