För Nyckelviksskolan Fastigheterna Björkskogen 10 och Bokskogen 4

(1)

2017-12-12 Dnr MSN/2011:1439

Detaljplan

För Nyckelviksskolan

Fastigheterna Björkskogen 10 och Bokskogen 4

Granskningsutlåtande

Innehåll

1. Bakgrund s. 1

2. Hur granskningen har gått till s. 2

3. Sammanfattning av inkomna yttranden s. 3

4. Sammanfattande bedömning och förslag till vidare handläggning s. 10

1. Bakgrund

Uppdrag

Kommunstyrelsens planutskott gav 2012-03-05 uppdrag åt miljö- och stadsbyggnadskontoret att utarbeta förslag till ny detaljplan för fastigheterna Björkskogen 10 och Bokskogen 4. Planens syfte är att möjliggöra en utbyggnad av Nyckelviksskolans lokaler inom fastigheten Björkskogen 10 samt att möjliggöra bostadsändamål på fastigheten Bokskogen 4, som tidigare var i Nyckelviksskolans ägo.

Detaljplanen ska skydda den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen inom fastigheterna Björkskogen 10 och Bokskogen 4. Planen har upprättats med normalt planförfarande i enlighet med plan- och bygglagen (2010:900).

Plansamråd

Inför plansamrådet utarbetades ett förslag till detaljplan. I enlighet med miljö- och stadsbyggnadsnämndens beslut den 22 februari 2017 § 32 hölls plansamråd om förslaget. Samrådet ägde rum under tiden 8 mars – 26 april 2017. För mer information om samrådet hänvisas till samrådsredogörelsen 2017-09-07 där inkomna yttranden finns sammanfattade och kommenterade av miljö- och stadsbyggnadskontoret.

(2)

2. Hur granskningen gått till

Inför granskningen hade ett förslag till detaljplan utarbetats. Förslaget granskades i enlighet med miljö- och stadsbyggnadsnämndens beslut den 20 september 2017 § 162.

Granskningen, som kungjordes på kommunens anslagstavla, i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet den 7 november 2017, genomfördes under tiden 8 november – 6 december 2017. Information om granskningen sändes till berörda sakägare enligt fastighetsförteckning och nedan angivna myndigheter med flera. Handlingarna visades under granskningstiden i stadshusets entréhall, på biblioteket i Lidingö centrum samt på Lidingö stads webbplats.

Totalt inkom åtta yttranden under granskningstiden. Nedan förtecknas inkomna synpunkter. Yttranden i sin helhet finns tillgängliga på miljö- och

stadsbyggnadskontoret.

Remissinstanser Avstår från yttrande

Yttrande utan erinran/

med tillstyrkan

Yttrande med synpunkter/

krav

Kvarstående synpunkter

Sakägare enligt

fastighetsförteckningen Bokskogen 5

I privat ägo X X

Granen 5

I privat ägo X X

Berget 13

I privat ägo X X

Myndigheter, organisationer

Länsstyrelsen X

Lantmäterimyndigheten i

Stockholms län X

Tillgänglighetsrådet X

Ellevio AB X

Lidingö församling X Lidingö Hembygdsförening X Naturskyddsföreningen X

Naturvårdsverket X

Riksantikvarieämbetet X

Storstockholm brandförsvar X Stockholms läns museum X

Svenska Kraftnät X

SÖRAB X

Vattenfall Eldistribution AB X

Lidingö stad

Kultur- och fritidsförvaltningen X Miljö- och hälsoskyddsenheten X Tekniska förvaltningen X

Utbildningsförvaltningen X

(3)

3. Sammanfattning av inkomna yttranden

Nedan följer en sammanfattning av inkomna skrivelser.

Bokskogen 5

I gällande stadsplan från 1973, som gäller för stadsdelarna Hersby, lslinge, Näset och Sticklinge, i vilken Björkskogen 4 är belägen, gäller för fastigheter för bostadsändamål egenskapsgräns på 6 meter. Vid 2012 års ändring av användandet av fastigheten

Bokskogen 4 från bostadsändamål till skola utgick egenskapsgränsen för fastigheten för att anpassas till den nya användningen. När nu fastigheten Bokskogen 4 ska återgå till bostadsändamål anser vi att samma förutsättningar som övriga fastigheter inom gällande stadsplan från 1973 ska gälla, dvs 6 meter, för att inte avvika från andra fastigheters skyldigheter och att den för Lidingö kulturhistoriskt viktiga villakaraktären ska bevaras.

Till vår förvåning har placeringen på komplementbyggnaden på Boksogen 4 förskjutits mot tomtgräns mot Bokskogen 5 efter beaktande av samrådssynpunkterna, det vill säga den tidigare olämpliga placeringen av komplementbyggnaden har gjorts än mer

olämplig. Vi vidhåller att komplementbyggnaden ska flyttas till huvudbyggnadens östra sida och att taknockshöjden sänks till +32 meter, det vill säga en envåningsbyggnad om 30 kvm BTA. Utöver det menar vi att egenskapsgränsen för fastigheten Bokskogen 4, i och med återgång till bostadsändamål i detaljplanen ska ha en egenskapsgräns som gäller för alla andra fastigheter för bostadsändamål inom stadsplanen, det vill säga 6 meter.

Solstudie avseende den föreslagna byggrätten på Bokskogen 4 och dess potentiella påverkan på omkringliggande fastigheter har över huvud taget inte presenterats mer än att det i ord har presenterats som att det inte påverkar omkringliggande fastigheter vilket gör det omöjligt att förstå dess påverkan. Efter samtal med en konsult fick vi del av solstudien som visar på att solstudien för komplementbyggnaden på fastigheten Bokskogen 4 har en del övrigt att önska. Endast vår- och höstdagjämning är

presenterade och då inte i volymstudie. Utöver det så har inte byggrättens fulla höjd beräknats i solstudien utan en lägre byggnadshöjd. Detta ger inte en korrekt bild av den tilltänkta byggnaden och dess påverkan på ljusförhållandena på grannfastigheterna, och då särskilt Bokskogen 5. Vi menar att en korrekt solstudie för full byggandshöjd med dubbelromb som presenteras i samrådshandlingarna ska göras för att rätt förutsättningar och påverkan ska presenteras. Solstudien ska kompletterats med kl. 9 kl. 12 samt kl.16, för månaderna mars juni, september och december. Den ovanliga synpunkten från miljö- och stadsbyggnadskontoret att kl. 12 inte ska vara med i solstudien pga. av att detta är ett bostadsområde med hänvisning till att de flesta inte är hemma mitt på dagen är inte ett helt korrekt påstående både med tanke på vedertagen praxis i branschen men även med hänsyn till att det både finns pensionärer, föräldralediga, de som har företaget hemma i bostaden samt boende som vistas hemma på helgerna.

En korrekt solstudie avseende komplementbyggnaden kommer, om solstudien i bilaga 1 är rättvisande, att visa att den skuggande effekten av byggnaden kommer att påverka Bokskogen 5 i stor utsträckning. Den solstudie för tillbyggnaden på Björkskogen 10 som presenteras i granskningshandlingarna har kompletterats med kl. 12 enligt krav men det hävdas att förändringarna gällande ljusförhållandena är begränsade.

Förändringarna är enligt följande:

(4)

• I september ingen skillnad

• I oktober är förändringen ca 30 minuter

• I november är förändringen ca 60-90 minuter

• I december är förändringen ca 30-45 minuter

• I januari är förändringen ca 30-45 minuter

• I februari är förändringen ca 60 minuter

• I mars ingen skillnad

Enligt SMHI statistik så har Stockholm antal soltimmar per dag (definierat som solskenstiden som den tid då den direkta solstrålningen överstiger 120 W/m2) enligt nedan:

• September 5, 1 timmar per dag i genomsnitt (1961-1990) och 6,8 timmar i september 2016

• Oktober 3, 1 timmar per dag i genomsnitt (1961-1990) och 2,8 timmar i oktober 2016 (1/3)

• November 1,8 timmar per dag i genomsnitt (1961-1990) och 1,4 timmar i november 2016

• December 1 timma per dag i genomsnitt (1961-1990) och 2 timmar i december 2016

• Januari 1,3 timmar per dag i genomsnitt (1961-1990) och 1,5 timmar i januari 2017

• Februari 2,6 timmar per dag i genomsnitt (1961-1990) och 3 timmar i februari 2017

• Mars 4,4 timmar per dag i genomsnitt (1961-1990) och 4,8 timmar i mars 2017

Detta visar tydligt på att förändringen av ljusförhållandena på fastigheter på norra sidan av Björkskogen 10 kommer vara betydande och inte begränsad som hävdas i

granskningshandlingarna. Solljusets antal timmar kommer, med den extra tillbyggnaden på Verkstadshuset halveras och under minst 2 månader under den mest mörka tiden att helt ta bort all form av solljus på fastigheten. Detta visar att den förslagna byggrätten trots i handlingarna uppgiven sänkning på en meter och indragning från 3,72 meter till 6 meter mot Granvägen innebär en påtaglig olägenhet för omkringliggande fastigheter och då framförallt för de fastigheter som ligger på den norra sluttingen, dvs på "baksidan"

av fastigheten.

Det framgår inte av planbeskrivningen om solstudierna har gjorts om efter samrådet och om dessa därmed verkligen avspeglar granskningsförslagets faktiska påverkan då de beaktade totalhöjderna, dvs taknockshöjd + 1,5 m teknikutrymmen, inte har

presenterats.

Detta föranleder att åter framföra att det i planförslaget presenterade och områdesfrämmande proportionerna på den nu föreslagna kompletteringen av bebyggelsen på Björkskogen 10 måste modifieras på sådant sätt att påverkan på omgivande fastigheter och områdets karaktär blir acceptabel.

Byggnadernas höjd måste sänkas och utifrån det presenterade materialet tycks en nockhöjd om ca +42 m vara lämplig och det ska inte tillåtas teknikutrymmen över den angivna högsta nockhöjden. Så som plankartan nu är skriven kommer samtliga

tillkommande byggander att mot Frejavägen, dvs mot norr, erhålla en höjd om+ 47 m vilket är högre än den kompletterande byggnaden uppförd 1986, dvs

verkstadsbygganden. Den resulterande fasaden mot norr blir en sammanhängande fasad som är ca 63 meter lång och till nock inkl teknikutrymmen ca 11 ,5 m hög vilket aldrig kan hävdas vara ett försök till att leva upp till skrivningen: " ... att utformningen och

(5)

placeringen av byggnadsvolymen i möjligaste mån anpassas till villaområdets skala och karaktär, .. . "

Det har framförts att de tillkommande byggnaderna "bara" är i två plan som högst men detta är missvisande då totalhöjden mot norr i princip motsvara en normal

bostadbyggnad i 4 våningar.

Sammanfattning

Det är bra att korrigering av byggnadernas maximala totalhöjd redovisas och begränsas med dubbelromb så att det inte föreligger några frågetecken kring den byggnadshöjd som faktiskt eftersträvas av byggherren inklusive teknikutrymmen. Detta är bra då det tydliggör att byggnadernas höjd måste sänkas och att illustrationerna i

planbeskrivningen är direkt vilseledande.

Detaljplanen för Bokskogen 4 ska återgå till bostadsändamål och därmed även återgå till att ha en egenskapsgräns på 6 meter som gäller för övriga grannfastigheter för

bostadsändamål inom stadsplanen. Detta så att den karaktäristiska villakaraktären som kännetecknar området kan bevaras. Den föreslagna byggrätten på Bokskogen 4 bör placeras öster om befintlig byggnad och att taknockshöjden (dubbelromb) sätts till +32 m, eller annan lämplig höjd för att endast medge en envåningsbyggnad.

Den i planhandlingarna förslagna utvecklingen av Björkskogen 10 visar tydligt på att fastigheten inte lämpar sig för de tillägg av volymer som skolan tydligen kräver för sin fortsatta verksamhet. Detta i och med att förslaget inte beaktar områdets karaktär, proportioner, kulturhistoriska värden och ljusförhållanden.

Vi vidhåller att det är av vikt att en kulturhistorisk konsekvensanalys ska genomföras för att belysa detaljplaneförslagets påverkan på det kulturhistorisk intressanta området.

Denna ska genomföras av en välrenommerad och yrkesaktiv oberoende byggnadsantikvarie.

Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar

I plankartan till stadsplanen för stadsdelarna Hersby, lslinge, Näset och Sticklinge som fastighetsägaren hänvisar till regleras endast avståndet mellan gata och byggnad.

Avståndet regleras med prickmark om 6 meter. I gräns mot grannfastighet finns ingen prickmark. I de tillhörande bestämmelserna till stadsplanen framgår att för områden betecknade med BF får hus endast uppföras fristående, dock får gårdsbyggnad förläggas i gräns mot granntomt. I aktuellt detaljplaneförslag har byggrätten för komplementbyggnaden lagts 4,5 meter från fastighetsgränsen. Avståndet har bedömts som lämpligt för fastigheten och är det avstånd som ofta används när det i stadsplaner saknas bestämmelser om avstånd mellan byggnad och gräns mot grannfastighet (39 § byggnadsstadgan (1959:612). Placeringen av komplementbyggnaden på fastighetens sydvästra del har utgått från det kulturhistoriskt mest fördelaktiga läget och

fastighetsägarnas behov. Byggnadens storlek får uppgå till max 30 kvm och byggnadens höjd regleras genom taknockshöjd i meter över nollplanet (+34 m). Efter samrådet sänktes taknockshöjden 1 meter efter yttrande från fastighetsägaren till Bokskogen 5.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att den solstudie som tagits fram för

(6)

finns i området har redan stor inverkan på solförhållandena och en tillkommande komplementbyggnad kommer endast att göra ytterst små förändringar. Solstudien som gjorts för komplementbyggnaden baseras på den höjd som fastighetsägaren tänker sig på komplementbyggnaden. Detaljplanens tillåtna höjd innehåller en liten marginal för att medge en viss flexibilitet. I solstudien finns detaljplanens tillåtna höjd inlagd som en markering och den lilla skillnaden som finns innebär ingen stor förändring i

ljusförhållanden för Bokskogen 5 (se bild nedan).

Solstudien för Bokskogen 5 och komplementbyggnaden på Bokskogen 4. Röd ruta och pil visar max taknock enligt detaljplanen.

Solstudierna för Björkskogen 10 har inte gjorts om efter samrådet när

höjdbestämmelsen ändrades från byggnadshöjd till taknockshöjd (efter önskemål från fastighetsägaren till Bokskogen 5). Ändringen innebar ingen förändring av den tänka byggnationen utan var bara en ändring av plankartans höjdbestämmelse. Siffrorna i bestämmelsen justerades för att motsvara taknockshöjden istället för byggnadshöjden.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret står fast vid sin tidigare bedömning om att

förändringarna gällande ljusförhållande är begränsade och att det allmänna intresset av utbyggnaden av Nyckelviksskolan väger tyngre än det enskilda intresset hos

fastighetsägarna som får en begränsad förändring av ljusförhållanden på sin fastighet.

Att Nyckelviksskolan kan finnas kvar och verkar på Lidingö är ett allmänt intresse.

Det som i yttrandet framförs om Nyckelviksskolans höjder mot Frejavägen stämmer inte. Plankartan har en varierande höjd där den befintliga Verkstadsbyggnaden

regleras med byggnadshöjden +46,7 meter. Nybyggnaden norr om denna regleras med taknockshöjden +42,1 meter och nybyggnaden söder om Verkstadsbyggnaden regleras med taknockshöjden +43,5 meter. Verkstadsbyggnadens byggnadshöjd är alltså högre än de nya byggnadernas taknockshöjder. Observera även att Verkstadshusets

byggnadshöjd är lägre än den faktiska taknockshöjden. Plankartans skrivning om att teknikutrymmen får sticka upp 1,5 meter över angiven nockhöjd innebär inte att hela byggnadslängden mot Frejavägen kommer att bli 1,5 meter högre. Teknikutrymmen är

(7)

mindre uppstickande utrymmen som är nödvändiga för till exempel husets ventilation med mera.

Granen 5

Undertecknande fastighetsägare till Granen 5 har tagit del av stadens

samrådsredogörelse avseende ny detaljplan för Nyckelviksskolan. De kvarstår vid sitt tidigare yttrande i saken och noterar att Nyckelviksskolan inte avhörts med

åtgärdsförslag avseende ljusstörningen.

Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar Yttrandet har vidarebefordrats till Nyckelviksskolan.

Berget 13

Förslaget till detaljplan för Nyckelviksskolan är gjord efter ett specifikt programkrav till en specifik fastighet, Björkskogen 10. Vi ställer oss negativa till detta förfarande då en plan borde vara mer demokratisk och likvärdig för fastigheterna i ett område. Önskan att bevara en verksamhet bör inte vara vägledande för planen som är ett dokument som styr fastigheternas värde och hela områdets karaktär. Denna plan är också helt styrande för husens utformning och vi anser inte att den har tillräcklig arkitektonisk kvalitet.

Intilliggande fastigheter kommer påverkas negativt av dess oformlighet och osäkra gestaltning. Exploateringen av fastigheten Björkskogen 10 är helt enkelt för stor. Planen utgångspunkt har varit ett för stort och ogestaltat program och inte områdets

förutsättningar.

I den gällande detaljplanen från 1985 är fastigheten Björkskogen 10 planlagd för undervisningsändamål. I markanvändningskartan till Översiktsplan Lidingö 2030 (från 2012) redovisas aktuellt område som ”Bostad, inklusive park, skola och andra

bostadskomplement”. Lidingö stad anser att skolverksamhet är en lämplig användning för fastigheten och att skolan ska ges möjlighet att växa och expandera. Processen att ta fram en detaljplan är demokratisk på så vis att berörda kommuninvånare ges möjlighet att lämna synpunkter på planförslaget. I och med det kommunala planmonopolet är det dock kommunen som i slutänden avgör hur marken ska användas och bebygga.

I samband med detaljplaneläggningen har ett bebyggelseförslag tagits fram som fastighetsägaren och miljö- och stadsbyggnadskontoret är överens om. Förslaget har anpassats efter fastighetens naturvärden, förutsättningar och skolans behov. Målet har varit att i möjligaste mån anpassa förslaget efter kulturmiljövärdena i området och på fastigheten. Till exempel har den största nya byggnadskroppen placerats mitt på tomten för att följa den bebyggelsestruktur som finns i området.

Ett gestaltningsprogram har tagits fram för att tydliggöra detaljplanen i text och illustrationer avseende byggnaders utformning, plantering och grönytor.

Gestaltningsprogrammet ska ge vägledning till utformning av tomten och dess byggnader, utöver detaljplanens bestämmelser och beskrivning. Vad som är god arkitektonisk kvalitet är alltid subjektivt.

(8)

Länsstyrelsen

Länsstyrelsen har inget att erinra mot planförslaget enligt 5 kap. 22 § PBL.

Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar Yttrandet föranleder ingen justering av planförslaget.

Lantmäterimyndigheten i Stockholms län Plankarta och bestämmelser

Bestämmelserna om minsta fastighetsstorlek är otydligt avgränsade. Det framgår inte om dessa bestämmelser avses gälla även utanför prickmarken, det vill säga i de områden där byggrätten finns.

Bokskogen 4 har enligt fastighetsregistret en areal om 2589 kvm. På fastigheten anges 2600 kvm som minsta fastighetsstorlek, trots att fastighetsbildning inte avses ske.

Plan- och genomförandebeskrivning

På sidan 5-6 i planbeskrivningen redogörs för befintliga planer inom området. Det beskrivs dock inte hur de befintliga planerna påverkas av planläggningen.

Planbestämmelsen inom Björkskogen 10 om en minsta fastighetsstorlek om 9000 kvm är tänkt att gälla för hela fastigheten. Eftersom fastigheten idag är cirka 9200 kvm medger bestämmelsen att mindre avstyckningar kan göras, till exempel om någon

grannfastighet skulle behöva köpa till en liten del av fastigheten Björkskogen 10.

Planbestämmelsen hindrar större avstyckningar, även om avstyckningen skulle gälla en del av området där byggrätten finns. Detta eftersom det krävs ett större område än 200 kvm för att åstadkomma en lämplig och rimlig avstyckning, och då blir återstående del av fastigheten mindre än 9000 kvm och avstyckningen därmed planstridig.

Plankartan justeras så att minsta fastighetsstorlek för Bokskogen 4 är 2500 kvm.

Detaljplanen ska inte möjliggöra avstyckning av fastigheten.

Berörda delar av de detaljplaner som listas i planbeskrivningen upphör att gälla när aktuellt planförslag vinner laga kraft. Planbeskrivningen kompletteras med denna information.

Tomtindelningen för Björkskogen 10 som nämns i planbeskrivningen upphör att gälla när aktuellt planförslag vinner laga kraft. Denna information framgår i

planbeskrivningens genomförandedel. Informationen läggs även till på sidan 6 under rubriken med de gällande detaljplanerna och fastighetsplanerna.

Naturvårdsverket

Naturvårdsverket avstår att yttra sig i ärendet.

(9)

Storstockholms brandförsvar

Detta yttrande behandlar hantering av olycksrisker samt möjlighet till räddningsinsatser.

Olycksrisker samt möjlighet till räddningsinsats ska beaktas i planprocessen för att tillgodose krav på hänsyn till människors hälsa och säkerhet samt risken för olyckor, enligt plan- och bygglagen (SFS 2010:808). Olycksrisker är dessutom att betrakta som en olägenhet enligt miljöbalken (SFS 1998:808) och ska beaktas i behovsbedömningar för planer och program samt eventuella miljökonsekvensbeskrivningar (MKB).

Hantering av olycksrisker

SSBF har inga egentliga synpunkter på planförslaget utöver vårt yttrande daterat 2017- 04-11.

SSBF har inte kännedom om några riskobjekt eller riskkällor med sådan påverkan på planområdet att de behöver utredas vidare i planarbetet.

Möjlighet till räddningsinsatser

Möjligheten till att utföra räddningsinsatser ska uppmärksammas i det fortsatta planarbetet.

Framkomlighet för brandförsvarets räddningsfordon beaktas.

Tillgång till vatten för brandsläckning i händelse av brand måste beaktas i det fortsatta planarbetet och i projekteringen.

Övrigt

SSBF rekommenderar fortsatt samverkan kring riskfrågor om det finns osäkerhet i hur ovanstående yttrande ska beaktas i resterande del av planprocessen.

Svenska Kraftnät Inget att erinra

(10)

4. Sammanfattande bedömning och förslag till vidare handläggning

Med anledning av bland annat de synpunkter, som framfördes under granskningen, har följande förändringar gjorts i förslaget till detaljplan.

Plankarta

 Plankartan justeras så att minsta fastighetsstorlek för Bokskogen 4 är 2500 kvm.

Planbeskrivning

 Planbeskrivningen kompletteras med information om att berörda delar av de gällande stads- och detaljplanerna för planområdet upphör att gälla när aktuellt planförslag vinner laga kraft.

Därutöver har planhandlingarna generellt setts över och redaktionella ändringar utförts.

Staden bedömer att planförslaget, med de revideringar som utförts, innebär en lämplig avvägning mellan olika intressen.

Nästa steg i planprocessen blir antagandeskede.

Sakägare som lämnat skriftliga synpunkter under samrådsskedet och granskningsskedet och inte fått dem (helt men delvis) tillgodosedda Ägarna till:

Bokskogen 4 Bokskogen 5 Bokskogen 10 Granen 5 Berget 12 Berget 13

Miljö- och stadsbyggnadskontoret

Per Wilhelmsson

Plan -och exploateringschef

Förfas Gransknings-

skede

Antagande- skede

Prövnings-

skede Laga kraft

Process för normalt planförfarande utan program

Samråds- skede



Här är vi nu