POSTADRESS
Lidingö stad BESÖKSADRESS
Lejonvägen 15 TELEFON
08-731 30 00 vx E-POST
miljo.stadsbyggnad@lidingo.se
Antagandehandling
PLANBESKRIVNING TILLHÖRANDE DETALJPLAN FÖR
Del av fastigheten Söderåsen 4
i stadsdelen Elfvik
Planområdet markerad med röd streckad linje.
Vad är en detaljplan och hur går det till?
En detaljplan är ett juridiskt dokument som bestämmer hur marken får användas. Processen att ta fram en detaljplan är reglerad i plan- och bygglagen.
1. Samråd
Staden tar fram ett samrådsförslag med översiktsplanen som underlag. Samrådshandlingarna skickas på remiss till berörda. I handlingarna beskrivs vad planen är tänkt att innehålla. Inom angiven tid finns möjlighet att yttra sig och tala om hur man som fastighetsägare eller övrig berörd anser att planen ska utformas. Efter att samrådet avslutats görs en samrådsredogörelse där samtliga yttranden besvaras.
2. Granskning
Staden gör en bearbetning av planen efter synpunkter och annat som kommit fram under samrådet och planen tas upp i miljö- och stadsbyggnadsnämnden för beslut om granskning.
Därefter skickas den till berörda fastighetsägare med flera. Nu finns ytterligare ett tillfälle att yttra sig över planförslaget. Även efter granskningen görs en sammanställning av inkomna yttranden med svar från staden. Efter granskningen kan smärre justeringar av planen göras.
3. Antagande och genomförande
Kommunstyrelsen ska godkänna planen och efter det ska kommunfullmäktige besluta att planen antas. Det finns möjlighet för den som fortfarande är missnöjd med förslaget att överklaga beslutet till mark- och miljödomstolen och i sista hand till mark- och
miljööverdomstolen. Om ingen överklagar vinner planen laga kraft tre veckor efter att kommunfullmäktiges protokoll har justerats. Efter att detaljplanen har vunnit laga kraft påbörjas genomförandet av planen.
Innehållsförteckning
Vad är en detaljplan och hur går det till? ... 2
Om detaljplanen ... 4
Detaljplanens handlingar ... 4
Plan- och bygglagen ... 4
Förfarande och planprocess ... 4
Tidplan ... 4
Bakgrund ... 4
Syfte och huvuddrag ... 5
Uppdrag ... 6
Undersökning av betydande miljöpåverkan ... 6
Plandata ... 6
Lägesbestämning ... 6
Areal ... 7
Markägoförhållanden ... 7
Riksintressen ... 7
Översiktsplan ... 7
Planprogram ... 8
Gällande detaljplaner, stadsplaner och fastighetsplaner... 8
Miljömål ... 10
Miljökvalitetsnormer (MKN) ... 10
Strandskydd ... 11
Planförslag och konsekvenser ... 13
Natur och landskapsbild ... 13
Bebyggelse ... 18
Gator, trafik och parkering ... 21
Gång- och cykelväg ... 21
Kollektivtrafik ... 21
Geotekniska förhållanden ... 22
Tekniska frågor ... 22
Risker, miljö, hälsa och säkerhet ... 23
Tillgänglighet ... 26
Planbestämmelser ... 27
Genomförandendefrågor ... 28
Medverkande tjänstemän ... 32
Om detaljplanen
Detaljplanens handlingar
Till detta detaljplaneförslag hör följande handlingar:
Planbeskrivning (detta dokument)
Plankarta i storlek A1 i skala 1:1000
Plan- och bygglagen
Detaljplanen har tagits fram enligt plan- och bygglagen, PBL (2010:900) i dess lydelse efter den 1 januari 2015.
Förfarande och planprocess
Detaljplanen tas fram med standardförfarande. Se mer om processen på sid 2.
Tidplan
Beslut om planuppdrag 2020-03-25
Samråd 12 oktober – 2 november 2020
Granskning 22 april – 13 maj 2021
Antagande kvartal 3-4 2021
Laga kraft cirka 3 veckor efter antagande, om antagandebeslutet inte överklagas.
Bakgrund
Fastigheten Söderåsen 4 ligger på Elfvikslandet och innehåller en konferensanläggning från 1950-talet. Fastigheten innehåller även obebyggda skogsområden. Delar av skogsområdena har ett påtagligt naturvärde enligt den naturinventering som gjorts till Lidingö stads grönplan (2014). I grönplanen ingår hela fastigheten i ett ESKO-område (ekologiskt särskilt känsligt område). Fastigheten gränsar till Stockholms inlopp som är av riksintresse för
kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 § miljöbalken. Kulturmiljön omfattar landskapsbilden sedd från vattnet.
Nu aktuell detaljplan har aktualiserats av en bygglovsansökan (inkom 2019-12-23) med önskemål om byggnation i fastighetens norra och västra del. Den sökta åtgärden är förenlig med gällande detaljplan från 2008 som medger byggrätt norr och väster om befintlig
anläggning. Med stöd av stadens grönplan, framtagen efter nu gällande detaljplan vann laga kraft, bedöms byggrätten i detaljplanen från 2008 inte längre vara lämplig. Byggnation enligt bygglovsansökan skulle orsaka stor negativ påverkan på det värdefulla skogsområdet samt ha negativ påverkan på landskapsbilden. I ansökan föreslås även rivning av befintliga byggnader.
Här är vi nu
Bild från bygglovsansökan med nybyggnation i fastighetens västra och norra del.
Genomförandetiden för den gällande detaljplanen gick ut 2013-05-06. Bygglovsansökan inkom således efter det att genomförandetiden gått ut. Enligt 4 kap. 40 § PBL gäller att en kommun har möjlighet att ändra förutsättningarna inom ett planområde efter att planens genomförandetid har gått ut. Innebörden av 40 § är att rättigheter som har uppkommit till följd av detaljplanen inte behöver beaktas vid den intresseavvägning som ska göras när frågan om ändring eller upphävande av planen prövas. En planändring ska dock beakta den pågående markanvändningen. Planen ska utformas med skälig hänsyn till befintliga bebyggelse-,
äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande (4 kap. 36
§ PBL).
En planändring under genomförandetiden kan leda till ersättning medan en planändring efter genomförandetidens utgång kan ske utan hänsyn till de rättigheter som uppkom genom detaljplanen. Ändringen kan innebära att byggrätten minskas eller helt försvinner.
Vid upprättande av ny detaljplan ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen (2 kap. 1§ PBL). I aktuellt fall utgörs det allmänna intresset av att bevara värdefull natur, möjliggöra för rekreation och friluftsliv samt värna om den riksintresseskyddade landskapsbilden. Det enskilda intresset utgörs av fastighetsägarens vilja att bygga ut konferensanläggningen. I avvägningen mellan det allmänna och det enskilda intresset har staden gjort bedömningen att det allmänna intresset väger tyngre och att gällande detaljplan ska ersättas med en ny som tar bättre hänsyn till det allmänna intresset och är förenlig med stadens översiktsplan och grönplan. Den nya detaljplanen hindrar inte att
konferensverksamheten kan fortsätta bedrivas i dess nuvarande omfattning. Detaljplanen möjliggör en mindre utbyggnadsmöjlighet för konferensanläggningen.
Syfte och huvuddrag
Syftet med detaljplanen är att justera byggrätten på fastigheten för att skydda naturvärden samt möjliggöra rekreation och friluftsliv. Planens syfte är även att säkerställa att ingen skada uppkommer på landskapsbilden och riksintresset för kulturmiljövården. Detaljplanen
upphäver byggrätt inom en del av fastigheten som i dag är obebyggd och medger en mindre
utbyggnadsmöjlighet av några av de befintliga byggnaderna. Utbyggnaden får inte ha negativ påverkan på den riksintresseskyddade landskapsbilden sedd från vattnet.
Strandskyddet kommer att återinträda inom delar av planområdet. Där det finns särskilda skäl kommer strandskyddet att upphävas. Detaljplanen ska möjliggöra en fastighetsreglering mellan Söderåsen 4 och Söderåsen 8.
Uppdrag
Kommunstyrelsens planutskott beslutade 2020-03-25 att upprätta förslag till detaljplan för fastigheten Söderåsen 4 i huvudsaklig överensstämmelse med start-PM daterat 2020-02-24.
Undersökning av betydande miljöpåverkan
Miljö- och stadsbyggnadskontoret har bedömt att detaljplanen inte medför en sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbedömning och upprättande av
miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. 11 § miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån kriterierna i bilaga 2 och 4 i MKB-förordningen. Till hjälp har kontoret använt en checklista med de miljöaspekter som anges i 6 kap. 12 § punkt 6 miljöbalken.
Staden bedömer att detaljplanens genomförande kommer ha positiva konsekvenser för miljön jämfört med den i dag gällande planen då syftet med aktuell plan är att bevara den naturmiljö och de naturvärden som finns på platsen. Planen säkerställer att ingen skada uppkommer på landskapsbilden och riksintresset för kulturmiljövården. Strandskydd
återinträder inom vissa delar av fastigheten vilket är positivt för växt- och djurlivet. Planens genomförande bedöms inte medföra risker för människors hälsa, säkerhet eller för miljön.
Staden bedömer att planens genomförande inte motverkar miljökvalitetsnormerna för luft och vatten eller möjligheten att uppnå nationella, regionala eller kommunala miljömål.
Plandata
Lägesbestämning
Planområdet är beläget vid Elfvikslandets södra strand i stadsdelen Elfvik och utgörs av del av fastigheten Söderåsen 4.
Fastigheten Söderåsen 4 markerat med röd cirkel.
Areal
Fastigheten Söderåsen 4 har en areal om 88 026 kvm. Planområdet omfattar en del av fastigheten och har en areal om 79 864 kvm.
Markägoförhållanden
Fastigheten Söderåsen 4 ägs av Brf Elfvik Strand.
Riksintressen
Fastigheten gränsar till Stockholms inlopp som är av riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 § MB. Kulturmiljön omfattar landskapsbilden sedd från vattnet. Enligt miljöbalken ska mark- och vattenområden som har betydelse från allmän synpunkt på grund av deras natur- eller kulturvärden så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som kan påtagligt skada natur- eller kulturmiljön. Behovet av grönområden i tätorter och i närheten av tätorter ska särskilt beaktas. Norr om fastigheten finns det öppna landskapet vid Elfviks gård som också är av riksintresse för kulturmiljövården. Lidingö ingår i de kustområden och skärgårdar i
Södermanland och Uppland som är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i områdena (4 kap. 1 – 2 § miljöbalken).
Översiktsplan
I Lidingös översiktsplan från 2012 finns olika utvecklingsområden kallade
Utvecklingsområde samt Utvecklingsområde för besöksnäring och rekreation. Aktuellt
planområde redovisas som Utvecklingsområde för besöksnäring och rekreation samt med den pågående markanvändningen Verksamheter/kontor. I översiktsplanen förklaras att med
utveckling menas inte alltid ny bebyggelse, utan det kan exempelvis handla om att gröna värden ska tillföras ett område eller att befintlig bebyggelse ska ges ändrad användning.
Planområdet redovisas som Utvecklingsområde för besöksnäring och rekreation och med den pågående markanvändningen Verksamheter/kontor. Lokaliseringen av fastigheten Söderåsen 4 markerad med röd cirkel.
I översiktsplanen beskrivs att Elfvikslandet, tillsammans med konferensanläggningarna, är ett viktigt besöksmål för rekreation. Området har stor betydelse för besökare som söker
rekreation i form av friluftsliv men också för kulturell och hälsorelaterad rekreation.
Översiktsplanen anger följande för Elfvikslandet:
Förslag till utveckling
Elfvikslandet ska bevaras som attraktiv målpunkt för rekreation och friluftsliv.
Konferensanläggningarna är betydelsefulla för besökare från hela regionen. De kommersiella verksamheterna i kombination med naturområdet kan bidra till att göra området mer publikt. De ges därför möjlighet att utveckla sina verksamheter utifrån de förutsättningar som natur- och kulturvärdena ger.
Möjligheten till en eventuell förbindelse för gång- och cykeltrafik mellan norra och södra Lidingö ska utredas. Utvecklingen av området ska därför inte förhindra en förbindelse mellan Elfvik och Gåshaga.
Ett tydligt gång- och cykelstråk, med början i Ropsten och vidare genom Lidingö centrum, utvecklas längs med Kyrkvikens norra strand ut till Elfviks udde.
Att uppmärksamma/möjliga konflikter
Området berörs av riksintresse för kulturmiljövård genom inloppet till Stockholm.
Bevarandet av området som besöksmål ska ske med stort beaktande av natur- och kulturvärden.
Avvikelse från översiktsplanen
Detaljplanen är till övervägande del förenlig med stadens översiktsplan. Detaljplanen avviker till viss del från översiktsplanen eftersom ett mindre markområde planläggs som
bostadsändamål och inte verksamheter/kontor som anges för området i översiktsplanen.
Området planläggs som bostadsmark för att möjliggöra en fastighetsreglering mellan Söderåsen 4 och Söderåsen 8. Avvikelsen från översiktsplanen bedöms vara liten och sakna betydelse för allmänheten. Även om besökare till konferensanläggningen i dag har tillgång till området så bedöms privatisering till bostadsmark inte innebära någon stor negativ påverkan för allmänheten. Området som planläggs för bostadsmark ligger utanför område där
strandskydd återinträder vid planändringen.
Planprogram
Staden har bedömt att planen inte innebär sådana förändringar att planen behöver föregås av ett programskede.
Gällande detaljplaner, stadsplaner och fastighetsplaner
Detaljplaner
För fastigheten Söderåsen 4 finns två gällande detaljplaner:
Detaljplan Skogshem del av kvarteret Söderåsen (0186-P09/3-1)
Detaljplanen vann laga kraft 2008-05-06. Fastigheten Söderåsen 4 är planlagd för konferens- och samlingslokaler, hotell samt kontor (K). Tre delområden får bebyggas med högst 900, 3 200 respektive 1 900 kvm byggnadsarea. Runt dessa tre områden är marken prickmarkerad (byggnad eller plank får inte uppföras). Den befintliga konferensanläggningen ligger i det mittersta området (område med 3 200 byggnadsarea). Byggnadshöjden är reglerad till högst två våningar (II) med högsta taknockshöjd 1,2 meter över översta bjälklaget (f1). För
befintliga huvudbyggnader gäller varsamhetsbestämmelse (k1). Genomförandetiden gick ut 2013-05-06.
Gällande detaljplan för delar av Söderåsen 4. Laga kraft 2008-05-06 Detaljplan för Söderåsen 4 (0186-P2019/4-3)
För fastighetens östra del gäller detaljplan som vann laga kraft 2019-04-08. Planområdet omfattar det delområde som i den tidigare gällande detaljplanen medger en byggrätt om 1900 kvm. Syftet med planen var att justera byggrätten så att en bättre hänsyn tas till naturvärde och landskapsbild. Planens syfte var även att skydda vegetation som är avgörande för platsens karaktär för att bättre överensstämma med översiktsplanen. I detaljplanen prickas en del av marken och träd med en stamdiameter större än 40 cm skyddas med fällningsförbud.
Gällande detaljplan för den östra delen av fastigheten.
Utsnitt ur gällande detaljplan från 2008. Fastigheten Söderåsen 4 är markerad med röd streckad linje.
Delen inom den vita streckade linjen är upphävd i och med detaljplanen från 2019. Nu aktuell detaljplan omfattar hela fastigheten bortsett från området med vit streckad linje. Här kommer detaljplanen från 2019 fortsätta gälla.
Fastighetsplan/tomtindelning
Området omfattas inte av någon fastighetsplan.
Miljömål
En bedömning har gjorts av hur detaljplanen överensstämmer med de nationella miljömålen.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret har bedömt att aktuell detaljplan bidrar positivt till att följande nationella miljömål kan uppfyllas: Begränsad klimatpåverkan, God bebyggd miljö, Ett rikt växt- och djurliv, Levande skogar, Ingen övergödning och Hav i balans samt levande kust och skärgård.
Syftet med detaljplanen är att justera byggrätten på fastigheten för att skydda värdefull naturmiljö på fastigheten. Detaljplanen upphäver byggrätt inom en del av fastigheten som i dag är obebyggd och medger i stället en mindre utbyggnadsmöjlighet av några av de befintliga byggnaderna. Planens syfte är även att säkerställa att ingen skada uppkommer på landskapsbilden och riksintresset för kulturmiljövården. Strandskyddet kommer att återinträda inom delar av planområdet. Genom att marken bevaras obebyggd kan dagvatten infiltrera i naturmarken och därmed undviks ökad avrinning till recipient.
Miljökvalitetsnormer (MKN)
Miljökvalitetsnormer är ett juridiskt bindande styrmedel som är inskrivet i miljöbalkens femte kapitel. Regeringen har utfärdat en förordning med miljökvalitetsnormer (MKN) för
utomhusluft, buller och vattenkvalitet. Vid planläggning enligt PBL ska miljökvalitetsnormerna i 5 kap. miljöbalken följas.
Miljökvalitetsnormer för luft
Detaljplanen bedöms inte påverka möjligheten att uppnå miljökvalitetsnormerna för luft.
Miljökvalitetsnormer för buller
Detaljplanen bedöms inte påverka möjligheten att uppnå miljökvalitetsnormerna för buller.
Miljökvalitetsnormer för vattenförekomst
Miljökvalitetsnormer för vatten är bestämmelser om kvaliteten på miljön i en
vattenförekomst. Vattenförekomsten som planområdet avvattnas till är Askrikefjärden (via Hustegafjärden). Askrikefjärden har enligt Vatteninformationssystem Sverige (VISS, 2021) statusklassning och miljökvalitetsnormer enligt nedan.
Vattenförekomst
Askrikefjärden Ekologisk status Kemisk status Befintlig status Otillfredsställande Uppnår ej god
Miljökvalitetsnormer God ekologisk status 2027 God kemisk ytvattenstatus. Tidsfrist för
tributyltennföreningar och antracen till 2027 och med helt undantag för bromerade difenyleter, kvicksilver och kvicksilverföreningar.
Detaljplanen innebär att en byggrätt om 900 kvm i fastighetens västra del tas bort. Planen hindrar därmed byggnation som skulle inneburit fällning av träd och att mark ianspråktagits med bebyggelse. Genom att marken bevaras obebyggd kan dagvatten infiltrera i naturmarken och därmed undviks ökad avrinning till recipient. I detaljplanen skyddas träd på fastigheten.
Planförslaget medger en viss utbyggnadsmöjlighet i anslutning till befintliga byggnader i fastighetens centrala del. Byggrätten finns på ytor som till viss del redan är hårdgjorda och ianspråktagna. Jämfört med den i dag gällande detaljplanen innebär planförslaget cirka 130 kvm mer byggrätt i den centrala delen av fastigheten. Sammanvägt med den borttagna
byggrätten bedöms detaljplanens genomförande ha positiv påverkan på möjligheten att uppnå miljökvalitetsnormerna för vatten.
Strandskydd
Planområdet omfattas idag inte av strandskydd eftersom det tidigare ingått i en stadsplan fastställd före 1975 samt detaljplan från 2008. När det generella strandskyddet infördes 1975 undantogs sådana områden som dessförinnan hade fastställd stadsplan. Enligt Miljöbalken 7 kap. 18 g § återinträder strandskyddet när en detaljplan ersätts med en ny detaljplan. Den nya detaljplanen måste då ta ställning till inom vilka områden som strandskyddet ska upphävas. I en detaljplan får kommunen upphäva strandskyddet om det finns särskilda skäl för det och om intresset som avses med planen väger tyngre än strandskyddsintresset. De särskilda skälen som finns för att upphäva strandskyddet anges i miljöbalken.
Inom en del av fastigheten Söderåsen 4, utanför planområdet, gäller strandskydd. Denna del ingick i detaljplanen som vann laga kraft 2019-04-08. Eftersom det saknades särskilda skäl att upphäva strandskyddet inom denna del så återinträdde strandskyddet när detaljplanen vann laga kraft.
Bilden visar var strandskydd gäller på fastigheten Söderåsen 4 (blått område i sydöstra delen av fastigheten).
I aktuell detaljplan föreslås strandskyddet hanteras på följande sätt:
- Strandskyddet upphävs där befintliga byggnader finns.
- Strandskyddet återinträder inom områden som inte är ianspråktagna med byggnader.
Det särskilda skäl som åberopas är att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften (MB kap 7, 18 c § p 1). I kartan nedan redovisas var strandskyddet upphävs och återinträder inom planområdet.
Kartan visar var strandskyddet upphävs och återinträder inom planområdet.
Planförslag och konsekvenser Natur och landskapsbild
Nulägesbeskrivning
Planområdet utgör en del av Elfvikslandet, ett stort sammanhängande rekreationsområde med levande jordbruk. Odlingsmarken norr om planområdet ligger i en dalbotten i östvästlig riktning omgiven av skog på höjdpartier. Detta ger en tydlig och värdefull landskapsbild.
Elfvikslandets södra kustremsa ligger högt placerad på en höjd med utsikt över
Hustegafjärden och Höggarnsfjärden. Denna del av Elfvik har under en lång tid utgjort plats för kursgårdar och andra institutioner.
Inom planområdet finns stora höjdskillnader. Från de högsta bergspartierna i norr sluttar marken ned mot Hustegafjärden. Bebyggelsen i området ligger med skogen i ryggen och inom området har skogspartier sparats vilket ger en karaktär av hus i park med flera utblickar mot vattnet.
Vänster bild: vy från norr mot konferensanläggningen. Höger bild: skogsområdet i fastighetens västra del.
Vänster bild: Skogshems konferensanläggning sedd från sydost. Höger bild: Konferensanläggningen sedd från norr.
Stora delar av planområdet täcks av en talldominerad skog med glest buskskikt vilket ger god genomsiktlighet och gör skogen strövvänlig. Mellan byggnaderna och i två stråk ner mot vattnet finns kortklippta gräsytor och i sydöstra delen av planområdet finns ett värdefullt ekbestånd, med både gamla grova ekar och något yngre ekar som kan bli kraftiga på sikt och efterträda dagens kraftiga ekar. Även i nordöstra hörnet av planområdet finns ett skogsbryn med ek.
I den västra delen av planområdet är den talldominerade skogen extra värdefull med många gamla träd. På några av de gamla tallarna växer den rödlistade svampen tallticka. Mellan de höga gamla tallarna finns ett ungt relativt glest lägre trädskikt av bok, björk, ek och rönn.
Marken täcks till största del av blåbärsris och smalbladiga gräs. I höjdpartierna i nordväst finns relativt mycket död ved, vilket är till nytta för både svampar och insekter och gynnar den biologiska mångfalden i området.
Bilderna visar vyn mot skogsområdet i fastighetens västra del.
Skogsområdet i planområdets västra del.
Skogsområde med liggande döda träd i planområdets nordvästra del samt skogsområdet i planområdet nordöstra del.
Planområdets bevarandevärde
Staden antog under 2014 en grönplan. Grönplanen utgör ett komplement till översiktsplanen och ska fungera som ett verktyg för planering och förvaltning av stadens grönstruktur.
Elfvikslandet är ett av tre värdeområden som utpekas i grönplanens strategiska karta. Av grönplanen framgår bland annat att områdena runt Elfvik är känsliga för bebyggelse då karaktären bygger på en känsla av frånvaro av staden. Planområdet ligger i sin helhet inom ett värdeområde med grönt samband, inom ett ekologiskt särskilt känsligt område (ESKO) samt på gränsen till Långängen-Elfviks naturreservat. Sådana områden ska enligt miljöbalken skyddas så långt som möjligt mot åtgärder som kan skada naturmiljön. Naturen inom delar av planområdet har påtagligt naturvärde enligt naturvärdesklassningen i grönplanen.
Det är på grund av det som anges i grönplanen och översiktsplanen som staden bedömer att den obebyggda delen av fastigheten bör behållas opåverkad från ytterligare bebyggelse till skydd för naturvärden, landskapsbild, rekreation och friluftsliv.
Grönplanen – ESKO-område
I Lidingö stads grönplan ingår fastigheten i ett ESKO-område (ekologiskt särskilt känsligt område). Enligt miljöbalken ska mark- och vattenområden som är särskilt känsliga ur ekologisk synpunkt så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som kan skada naturmiljön.
Bild från Lidingö stads Grönplan som visar områden som är ekologiskt särskilt känsliga. Fastigheten Söderåsen 4 ligger inom ESKO-område som är markerad med röd cirkel i bilden.
Grönplanen – naturvärdesklassning
Enligt Lidingö stads grönplan är naturen på fastighetens västra del klassad som ”påtagligt naturvärde”. Alla naturvärdesklassade områden har sådana värden att de i möjligaste mån bör undantas från exploatering och vårdas för att naturvärdena ska bestå och utvecklas. Många av de naturvärdesklassade områdena är även värdefulla ur rekreationssynpunkt.
Bilden visar naturvärdesklassning från Lidingö stads Grönplan. Svart linje visar planområdet.
Grönplanen –värdeområde och grönt samband
I grönplanen finns en strategisk karta som redovisar utvecklingsområden från översiktsplan 2012 tillsammans med grönplanens värdeområden och gröna samband. I denna karta är planområdet utpekat som ett värdeområde och inte ett utvecklingsområde. Planområdet ligger även inom ett grönt samband. Värdeområdena ska bevaras och vårdas för att bibehålla och utveckla sina ekologiska och rekreativa värden. Exploateringsåtgärder får ske under
förutsättning att de inte påverkar möjligheten att bibehålla och utveckla områdenas specifika ekologiska och rekreativa värden.
Hänsyn till ekologiska och rekreativa värden ska alltid tas, även utanför värdeområdena, men inom värdeområden är kraven på undvikande eller anpassning av ingrepp och åtgärder större än i grönstrukturen i stort i och med att värdeområdena bedöms vara kärnan i Lidingös
grönstruktur. De gröna sambanden som redovisas i grönplanen är befintliga kopplingar mellan grönområden. De befintliga sambanden ska bevaras.
Bild från Lidingö stads grönplan. Planområdets lokalisering visas med röd cirkel. Bilden visar att fastigheten ligger inom ett värdeområde och inom ett grönt samband.
Skogens betydelse för den regionala grönstrukturen
Skogsområdet är viktigt även på regionalnivå. I en regional nätverksanalys klassades skogen som ett av de 5% allra viktigaste områdena för spridning av arter knutna till gamla barr- och
blandskogar. Området är en viktig del i det primära regionala spridningssambandet mellan skogarna i Nacka och skogarna på Bogesundslandet. Planområdet ingår också i en regional värdetrakt för ekmiljöer, vilket gör att även ekarna i området är betydelsefulla för den regionala grönstrukturen.
Naturreservat
Planområdet gränsar till Långängen-Elfviks naturreservat som till stor del består av ett kulturlandskap med höga värden, såväl kulturhistoriskt som för friluftslivet. Både inom jordbrukslandskapet och i skogspartierna i reservatet finns flera nyckelbiotoper och andra områden av betydelse för den biologiska mångfalden. Till exempel gamla ädellövträd,
våtmarker och äldre barrskog. Syftet med reservatet är att säkerställa tillgång till områden för friluftsliv samt att vårda, bevara och vid behov återställa och berika värdefulla natur-, kultur- och vattenmiljöer. Den lantliga karaktären utgör en betydande del av Lidingös naturområden och reservatet är ett av de viktigaste områdena för friluftslivet på Lidingö. Det värdefulla kulturlandskapet ska bevaras genom fortsatt åkerbruk och bete kompletterat med
landskapsvårdsåtgärder. Det äldre kulturlandskapet med sina gårdar har en känslig
landskapsbild som ska skyddas från främmande eller störande anläggningar. Områdena är känsliga för bebyggelse då karaktären bygger på en känsla av frånvaro från staden.
Långängen-Elfviks naturreservat med grön markering och planområdets lokalisering med röd cirkel.
Rekreation och friluftsliv
Elfvikslandet är ett känt besöksmål. Området har stor betydelse för besökare som söker rekreation i form av friluftsliv men också för kulturell och hälsorelaterad rekreation. En del av området utgörs av Långängen-Elfviks naturreservat som, förutom biologiska värden, även har stora kulturhistoriska värden. Kulturlandskapet norr om planområdet är i översiktsplanen utmärkt som ett större obebyggt område av särskilt socialt värde med sammanhängande skogsområden och äldre odlingsmarker. Ett av syftena med att inrätta Långängen-Elfviks naturreservat var att bevara området för friluftslivet. Från Lidingö centrum finns en nio kilometers lång promenadled längs stranden, Elfviksleden, med allt från stad och lantbruk till skärgård. Längs promenadleden finns grillplatser, vindskydd flera bryggor och sittbänkar.
Tillgängligheten till stråket är begränsad norrifrån då flera konferensanläggningar ligger på rad efter varandra längs hela sträckan. I Lidingös sociotopkarta (kartläggning av
grönområdenas vistelsevärden) som gjordes 2014 framgår att promenadstråket till Elfvik är ett av de mest populära på Lidingö.
Planförslag och konsekvenser
Syftet med detaljplanen är att skydda naturvärden och möjliggöra rekreation och friluftsliv.
Planens syfte är även att säkerställa att ingen skada uppkommer på landskapsbilden och riksintresset för kulturmiljövården. I plankartan prickmarkeras stor del av den obebyggda marken och byggrätten på fastigheten justeras. På fastigheten införs bestämmelse om
trädfällningsförbud för träd med en stamdiameter större än 30 cm mätt 1,3 meter över marken.
Inom planområdet införs marklovplikt för fällning av träd.
n1 – träd med en stamdiameter större än 30 cm mätt 1,3 meter över marken får inte fällas. Träd ska skyddas från skador i form av jordkompaktering samt skador på stam, rötter och grenverk. Efter lovprövning kan träd som är sjukt eller utgör en säkerhetsrisk få fällas.
Marklov krävs för fällning av träd med en stamdiameter större än 30 cm mätt 1,3 meter över marken.
Genom en justering av byggrätten lämnas naturlandskapet runt konferensanläggningen opåverkat och den värdefulla riksintresseskyddade landskapsbilden bevaras. Staden anser att den aktuella planen är motiverad för att bevara naturmiljö, landskapsbild och
rekreationsmöjligheter. Det allmänna intresset av att behålla området obebyggt överväger fastighetsägarnas enskilda intresse av att ta området i anspråk för bebyggelse.
Genomförandetiden för den gällande detaljplanen gick ut 2013-05-06. Enligt 4 kap. 40 § PBL gäller att en kommun har möjlighet att ändra förutsättningarna inom ett planområde efter att planens genomförandetid har gått ut. Innebörden av 40 § är att rättigheter som har uppkommit till följd av detaljplanen inte behöver beaktas vid den intresseavvägning som ska göras när frågan om ändring eller upphävande av planen prövas.
Bebyggelse
Nulägesbeskrivning
Bebyggelsen inom fastigheten Söderåsen 4 uppfördes i 1958 som kurs- och
konferensanläggning för Svenska arbetsgivareföreningen, SAF. Anläggningen kallades då för Skogshem. Skogshem planerades och formades av några av tidens mest omtalade arkitekter inom respektive område: Anders Tengbom (byggnader), Sven Kai-Larsen (inredning) och Walter Bauer (trädgård). Kontorsbyggnaden som sluter anläggningen mot norr ingick i de ursprungliga planerna men uppfördes som en andra etapp 1964. Under perioden 1982-2002 har ett flertal bygglov beviljats för renovering och modernisering av byggnaderna.
Konferensanläggningen har moderniserats och restaurangdelen har byggts till på norra sidan.
Konferensanläggningen omfattar cirka 100 hotellrum och anläggningen rymmer cirka 200 konferensgäster.
I närområdet finns ett flertal andra konferensanläggningar. Kursgårdarna ligger nära men är tydligt avgränsade från varandra. Samtliga ligger i sluttningen mot viken och präglas av en god terränganpassning till sluttningens skärgårdslandskap och strandlinje. Kursgårdarna är modernistiska, med en stark horisontalitet i de långsträckta ganska låga byggnadskropparnas utformning och placering.
Skogshem (fastigheten Söderåsen 4) är den näst äldsta kursgårdsanläggningen efter Loviks kursgård (fastigheten Söderåsen 7). Skogshem har mycket gemensamt med den något yngre kursgården Wijk (fastigheten Söderåsen 3), också ritad av Tengbom, framför allt i skalan, den
mycket goda terränganpassningen, fasadernas röda smaltegel, avtäckningarna i kopparplåt samt de platta taken. Skogshem är dock något lägre och har en nättare utformning i sen 1950- talsmodernism, jämfört med det mer 1960-talspräglade Wijk.
Skogshem innefattar både fristående och sammanbyggda huskroppar, ofta kubiska men ibland med en lätt vinklad fasad och med karaktärsfulla sågtandsfasader. Detta skapar både
sammanhang och variation samt sätter i hög grad gestaltningen av rumslighet i fokus.
Passager med trappor mellan huskroppar och uppbyggda tegelmurar ger också motsvarande karaktär och variation. Fasadens röda smaltegel varvas med mörka bröstningar till exempel på fasaden mot vattnet. Bröstningar i kopparplåt förekommer i övre byggnadskroppars
fasadpartier kring entréer. Fönster är utformade i ek eller annat ädelträ och många är fortfarande ursprungliga. Merparten av dörrarna i de karaktäristiska skärmtaksförsedda entrépartierna är ursprungliga, utförda i ek och glas med slät plåtskoning. Koppar täcker entrétak, vissa bröstningar och är ett genomgående tema i taklisterna. De mycket flacka pulpettaken täcks av ståndfalsad skivplåt. De två byggnaderna innehållande konferens samt wellnes har tak helt i koppar. Byggnaderna innehållande hotell och klubbhus har mindre partier koppardetaljer. Sågtandsfasaden är ett utpräglat karaktärsdrag och sätter inte minst stark prägel på sjöfasaden. Utmärkande mot sjön är dels långa fönsterrader, dels partier av mycket smala vertikala ljusinsläpp. Vid entrésidan av Skogshem ligger en låg kubisk byggnad i rött tegel under plant tak. Byggnaden som inrymmer värmecentral och har en hög röd
tegelskorsten, är en ursprunglig och karaktärsfull del av anläggningen.
Anläggningen inramas av strikta trädgårdspartier från sent 1950-tal. Förgårdspartier är
stensatta och har inslag av skulpturer. I sjösluttningen omges anläggningen av parkpartier med gångsystem, öppna gräsmattor och uppvuxna höga lövträd. I övrigt dominerar
skärgårdsnaturen på tomten. Det sätt på vilket tegelfasaderna möter de kuperade
gräslandskapet är centralt för det arkitektoniska greppet. Med grupperingen av byggnaderna kring en kvadratisk gård får anläggningen ett tydligt centrum. Ursprungligen gick gräs- och grusytor ända fram till tegelfasaderna.
Konferensanläggningen sedd från söder.
Skogshem konferensanläggning. I bilden till höger syns värmecentralen med skorsten.
Byggrätten i den i dag gällande detaljplanen är inte fullt utnyttjad. I fastighetens västra del finns ett område med en byggrätt om 900 kvm bruttoarea i två våningar. Byggrätten om 3200 kvm i fastighetens centrala del är till största del utnyttjad, men cirka 400 kvm återstår.
Byggrätter i den nu gällande detaljplanen.
Planförslag och konsekvenser
En detaljplan ska vara utformad med skälig hänsyn till befintliga bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden som kan inverka på planens genomförande (4 kap. 36 § PBL).
Befintlig bebyggelse påverkas inte av aktuellt planförslag. I planen fastställs byggrätter för alla befintliga byggnader. Planförslagets syfte är att ta bort byggrätten för obebyggd mark i fastighetens västra del som bör bevaras obebyggd.
Plankartan anger markanvändningen O1 (konferensanläggning och hotell). I användningen ingår tillfällig vistelse samt konferenslokaler. Med tillfällig vistelse avses tillfällig
övernattning på hotell, vandrarhem, pensionat, campingstugor eller liknande. I användningen ingår sådan verksamhet som kompletterar hotell- och konferensverksamheten, exempelvis parkering, kontor, butiker, restaurang, spa och gym. Även de personalutrymmen som behövs ingår.
Plankarta anger även markanvändningen K (kontor). I användningen kontor ingår kontor och tjänsteverksamhet med liten eller ingen varuhantering. Verksamheten får inte medföra störning av betydelse för omgivningen.
Den outnyttjade byggrätten om 900 kvm i fastighetens västra del tas bort och marken
prickmarkeras. Byggrätten inom planområdet är totalt 3330 kvm. Fastighetens östra del ingår i en annan detaljplan med en byggrätt om 250 kvm. Den totala byggrätten på fastigheten Söderåsen 4 blir därmed 3580 kvm byggnadsarea. Fastigheten har i dag utnyttjat totalt cirka 3080 kvm av byggrätten. Det innebär att planen ger möjlighet till utbyggnader om cirka 500 kvm. Utbyggnaderna eller ombyggnaderna får göras i anslutning till några av de befintliga byggnaderna och får inte ha negativ påverkan på den riksintresseskyddade landskapsbilden.
Detaljplanen från 2008 anger byggrätten 3200 kvm i fastighetens centrala del. Det innebär att nu aktuell detaljplan utökar byggrätten med 130 kvm i fastighetens centrala del.
De planbestämmelser om utformning som finns för de befintliga byggnaderna i den i dag gällande detaljplanen överförs till aktuell detaljplan. I plankartan finns följande
planbestämmelser gällande byggnadernas och fastighetens utnyttjandegrad, utformning och utförande:
e1 Största tillåtna byggnadsarea i kvm.
e2 Största tillåtna totala byggnadsarea i kvm inom egenskapsområdena.
Högsta nockhöjd i meter över nollplanet.
d Minsta fastighetsstorlek i kvm.
Ny bebyggelse ska placeras och utformas med anpassning till områdets parkkaraktär och med hänsyn till de värden som finns i området. Ny bebyggelse får inte förses med
koppartak.
f1 Högsta taknockshöjd 1,2 meter över översta bjälklaget. Taknock ska placeras i fasadliv.
Plankarta innehåller även ett mindre område planlagt med markanvändningen B (bostäder).
Området ligger i fastighetens östra del och gränsar till fastigheten Söderåsen 8.
Fastighetsägaren till Söderåsen 8 önskar förvärva mark av Söderåsen 4 för att få mer tomtyta runt huvudbyggnaden. Detaljplanen möjliggör denna reglering. Endast mark utanför
strandskyddat område planläggs med bostadsändamål. Endast marken planlagd med bostadsändamål bör regleras till fastigheten Söderåsen 8. Läs mer om fastighetsregleringen under rubriken Fastighetskonsekvenser.
Gator, trafik och parkering
Nulägesbeskrivning
Planområdet trafikförsörjs via Skogshemsvägen som nås från Elfviksvägen. För
konferensanläggningens gäster finns en parkeringsplats norr om anläggningen rymmande cirka 82 parkeringsplatser och inom konferensområdet finns ytterligare cirka 14 platser.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på gator, trafik och parkering.
Gång- och cykelväg
Nulägesbeskrivning
Ett sammanhängande cykelstråk finns från centrum till planområdet. Vid kursgårdarna på Elfvikslandet går cykelvägen längs med vattnet.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på gång- och cykelvägar.
Kollektivtrafik
Nulägesbeskrivning
Cirka 200 meter norr om planområdet finns busshållplatsen Skogshem med busslinje som trafikerar Ropsten – Elfvik med cirka två turer/timme under dagtid.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på kollektivtrafik.
Geotekniska förhållanden
Nulägesbeskrivning
Marken inom planområdet består av sandig morän, urberg och postglacial lera.
Jordartskarta. Planområdets lokalisering markerat med svart streckad linje. Källa: SGU.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget ger viss utbyggnadsmöjlighet vid några av de befintliga byggnaderna.
Grundläggningsförhållandena inom området bedöms vara goda. Vald grundläggningsmetod ska redovisas i bygglovsskedet.
Tekniska frågor
Vatten och avlopp Nulägesbeskrivning
Fastigheten Söderåsen 4 är ansluten till kommunalt vatten och avlopp.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på vatten och avlopp.
Värme
Nulägesbeskrivning
Fastigheten värms med bergvärme.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på värme.
Avfall
Nulägesbeskrivning
I området finns kommunal avfallshämtning.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på avfall.
El
Nulägesbeskrivning
Ellevio har en nätstation inom planområdets sydöstra hörn. Tillgänglig effekt är begränsad till befintliga lågspänningsanslutningar inom konferensanläggningen.
Planförslag och konsekvenser
I plankartan finns ett E-område (teknisk anläggning) för den befintliga nätstationen i fastighetens sydöstra hörn. Ökning av bebyggelse inom planområdet kan innebära att
kapaciteten i nätstationen behöver utökas. Fastighetsägaren ansvarar för kontakt med Ellevio om detta behov uppstår.
Dagvatten
Nulägesbeskrivning
Dagvatten tas i första hand omhand lokalt på fastigheten. Vatten som inte omhändertas avrinner till Hustegafjärden.
Planförslag och konsekvenser
Dagvatten ska även fortsättningsvis omhändertas lokalt på fastigheten. Detaljplanen innebär att en byggrätt om 900 kvm i fastighetens västra del tas bort. Planen hindrar därmed
byggnation som skulle inneburit fällning av träd och att mark ianspråktagits med bebyggelse.
Genom att marken bevaras obebyggd kan dagvatten infiltrera i naturmarken och därmed undviks ökad avrinning till recipient. Planförslaget medger en viss utbyggnads-möjlighet i anslutning till befintliga byggnader i fastighetens centrala del. Byggrätten finns på ytor som till viss del redan är hårdgjorda och ianspråktagna. Jämfört med den i dag gällande
detaljplanen innebär planförslaget cirka 130 kvm mer byggrätt i den centrala delen av
fastigheten. Sammanvägt med den borttagna byggrätten bedöms detaljplanens genomförande ha positiv påverkan på möjligheten att uppnå miljökvalitetsnormerna för vatten.
Risker, miljö, hälsa och säkerhet
Förorenad mark Nulägesbeskrivning
Fastigheten är utpekad som potentiellt förorenad då det tidigare har funnits en handelsträdgård på en del av fastigheten, Skogshems Villaträdgård. Handelsträdgården var belägen i
fastighetens sydöstra del. I dag är växthus och ekonomibyggnader rivna och området har en parkliknande karaktär. Handelsträdgården är MIFO-inventerad och har tilldelats riskklass 4, liten risk, i en fas 1-inventering. Från MIFO-inventeringen är det oklart hur länge
handelsträdgården var i drift, i rapporten finns uppgifter om 7 år och 25–30 år. Information kring bekämpningsmedelsanvändning på objektet saknas och föroreningsnivån är därför okänd.
Under början av år 2020 har Geosigma AB på uppdrag av Ellevio AB utfört en miljöteknisk markundersökning längs ett planerat ledningsschakt på fastigheten Lidingö 6:105 och del av Söderåsen 4. Handelsträdgården var belägen inom delar av detta område. Syftet med
undersökningen var att bedöma om området är påverkat av markföroreningar samt ge förslag till hantering av eventuella förorenade massor i samband med schaktarbete i området.
Resultatet av markundersökningen visar på förhöjda halter av metaller. Föroreningar som har påvisats i halter överstigande Naturvårdsverkets generella riktvärden är bly, kvicksilver, zink, PAH-H och DDT. Inga halter överstiger de generella riktvärdena för mindre känslig
markanvändning (MKM). Geosigma gör bedömningen att den förorenade jorden bör kunna återanvändas på samma plats efter att ledningsschaktet grävts. Överskottsmassor transporteras till godkänd mottagningsanläggning. Bedömning baseras på att även omgivande massor sannolikt innehåller liknande föroreningshalter. Riskreduceringen av att transportera bort endast en lite del bedöms vara av mindre betydelse. Att transportera bort jord och transportera tillbaka ersättningsmassor innebär dessutom en miljöpåverkan.
Handelsträdgården Skogshems Villaträdgård på ekonomiska kartan från 1952 (röd cirkel). Nya elledningens ungefärliga sträckning (röd linje). Källa: Miljöteknisk markundersökning inför ledningsschakt, Geosigma AB.
Planförslag och konsekvenser
Planförslaget innebär ingen förändrad markanvändning i fastighetens sydöstra del.
Detaljplanen bedöms inte innebära ökad risk med anledning av de förorenade massorna i fastighetens sydöstra del. Under planarbetet har därför ingen ytterligare utredning gjorts kring eventuella föroreningar på fastigheten. Detaljplanen innehåller ingen bestämmelse med krav om sanering.
Radon
Nulägesbeskrivning
Berggrunden i Lidingö klassas som normalriskmark beträffande radon.
Planförslag och konsekvenser
Byggnader för stadigvarande vistelse på normalradonmark ska utföras radonskyddade.
Ras
Nulägesbeskrivning
Planområdet bedöms inte löpa risk för ras.
Planförslag och konsekvenser
Detaljplanen bedöms inte innebära någon ökad risk för ras inom planområdet.
Skred
Nulägesbeskrivning
I kartunderlag från SGU framgår att i fastighetens norra del finns ett område som pekas ut som aktsamhetsområde där det finns förutsättningar för skred i finkornig jordart. Även ett område nära vattnet, utanför fastighetsgränsen, pekas ut som ett aktsamhetsområde. För att skred ska kunna inträffa krävs att jorden består av lera och/eller silt och att marklutningen är tillräckligt stor. I kartunderlag från SGU redovisas områden där dessa förutsättningar är uppfyllda.
Planförslag och konsekvenser
Detaljplanen innebär i första hand en begränsning av byggrätten inom planområdet då en byggrätt om 900 kvm tas bort i fastighetens västra del. Planen ger även möjlighet till viss utbyggnad av några av de befintliga byggnaderna inom fastigheten. Aktsamhetsområdet i norr ligger i anslutning till ett befintligt garage/förråd. Vid eventuell utbyggnad av garaget ska hänsyn tas till markförutsättningarna.
Erosion
Nulägesbeskrivning
Enligt kartunderlag från SGU anges kustlinjen i anslutning till planområdet ha låg eroderbarhet samt viss eroderbarhet.
Planförslag och konsekvenser
Detaljplanen möjliggör ingen ny bebyggelse inom område som är utsatt för erosion.
Detaljplanen bedöms inte innebära någon ökad risk för erosion längs med kusten.
Planområdet markerat med svart streckad linje. Kartans gula områden visar aktsamhetsområde där det finns förutsättningar för skred i finkornig jordart. Lila linjer visar stränders eroderbarhet. Ljuslila innebär ingen eller låg eroderbarhet, mörklila innebär viss eroderbarhet. Källa: SGU
Översvämning Nulägesbeskrivning
På grund av planområdets höjd över havet finns ingen risk för högt vattenstånd och
översvämning. Planområdet ligger som lägst 11 meter över havet. Inom planområdet finns inte heller några instängda områden som riskerar att översvämmas vid skyfall.
Planförslag och konsekvenser
Detaljplanen möjliggör ingen ny bebyggelse inom område som riskerar översvämmas vid högt vattenstånd.
Buller
Nulägesbeskrivning
Planområdet är inte utsatt för högt buller. Närmaste väg, Elfviksvägen, ligger cirka 200 meter norr om planområdet.
Planförslag och konsekvenser
Detaljplanen möjliggör ingen ny bebyggelse inom bullerutsatt område. Detaljplanen medger användningen konferensanläggning och hotell. Eventuella utomhusevenemang kan innebära tillfällig störning för omgivningen. Till exempel vid fester, konserter eller utställningar.
Endast ett fåtal bostadshus finns i planområdets närhet och störning på grund av buller bedöms vara begränsad.
Tillgänglighet
Nulägesbeskrivning
Planområdet upplevs förhållandevis tillgängligt. Gång- och cykelvägen som går längs med strandlinjen har anknytning med gångvägar inom konferensanläggningen. Dock finns trappor på fastighetens gård som begränsar tillgängligheten.
Regler om tillgänglighet finns bland annat i plan- och bygglagen, i plan- och
byggförordningen och i Boverkets byggregler. Enligt reglerna ska en byggnad vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Ny bebyggelse ska tillgänglighetsanpassas efter gällande tillgänglighetskrav. Kraven gällande tillgänglighet tas upp till prövning i samband med bygglov, tekniskt samråd och startbesked.
Vid ändring ska kravet på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga normalt enbart tillämpas på den ändrade delen. Detta gäller dock inte om hela eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas, det vill säga ombyggnad. Då ska kraven uppfyllas för hela byggnaden, eller om det inte är rimligt, för hela den del som påtagligt förnyas.
Planförslag och konsekvenser
Fastighetsägaren ansvarar för att byggnaderna uppfyller tillgänglighetskraven.
Planbestämmelser
Nedan redovisas plankartans bestämmelser med tillhörande förklaring.
Bestämmelser: Förklaring/syfte:
B Bostäder
E Teknisk anläggning
K Kontor
O1 Konferensanläggning och hotell.
e1000 Största tillåtna byggnadsarea i kvm.
e2000 Största tillåtna totala byggnadsarea i kvm inom egenskapsområdena.
Högsta nockhöjd i meter över nollplanet.
d Minsta tillåtna fastighetsstorlek i kvm.
f1 Högsta taknockshöjd 1,2 meter över översta bjälklaget. Taknock ska placeras i fasadliv.
Ny bebyggelse ska placeras och utformas med anpassning till områdets parkkaraktär och med hänsyn till de värden som finns i området. Ny bebyggelse får inte förses med koppartak.
n1
Träd med en stamdiameter större än 30 cm mätt 1,3 meter över marken får inte fällas. Träd ska skyddas från skador i form av jordkompaktering samt skador på stam, rötter och grenverk. Efter lovprövning kan träd som är sjukt eller utgör en säkerhetsrisk få fällas.
På marken får endast komplementbyggnad placeras.
Byggnad får inte uppföras.
Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft.
Marklov krävs för fällning av träd med en stamdiameter större än 30 cm mätt 1,3 meter över marken.
a1 Strandskyddet upphävs.
Genomförandendefrågor Organisatoriska frågor
Genomförandetid
Planens genomförandetid är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Ändras eller upphävs planen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt till ersättning för den skada denne förorsakas. Efter genomförandetiden fortsätter detaljplanen med dess byggrätter att gälla men ändras eller upphävs planen finns det ingen rätt till ersättning för de byggrätter som gått förlorade.
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning
Detaljplanen innehåller ingen allmän plats. Fastighetsägare ansvarar för kvartersmark.
Fastighetsägare ansvarar för så kallade servisledningar (enskild ledning från kommunens vatten- och avloppsnät till det egna huset).
Tidplan
Beslut om planuppdrag 2020-03-25
Samråd 12 oktober – 2 november 2020
Granskning 22 april – 13 maj 2021
Antagande kvartal 3-4 2021
Laga kraft cirka 3 veckor efter antagande, om antagandebeslutet inte överklagas.
Avtal
För detaljplanen finns inget upprättat plankostnadsavtal, Lidingö stad är initiativtagare.
Ekonomiska frågor
Utgifter och inkomster
Detaljplanen bekostas av Lidingö stad. Lidingö stad har initierat planarbetet.
Planavgift
Planavgift ska tas ut i samband med bygglov.
Bygglovsavgift
För bygglov, bygganmälan erläggs bygglovsavgift enligt taxa för miljö- och stadsbyggnadsnämndens verksamhet.
Lantmäteriförrättning
Vid eventuella åtgärder som utförs av Lantmäteriet, såsom fastighetsbildning,
fastighetsreglering, inrättande av gemensamhetsanläggning, servitut och inrättande av
ledningsrätt erläggs avgift enligt lantmäteritaxan. Förrättningskostnader bekostas oftast av den som ansöker om åtgärden, men betalningsansvar kan även åläggas annan än den som sökt om förrättningen.
Vatten och avlopp
Avgifter för vatten och avlopp tas ut enligt stadens taxa.
Tekniska frågor
Vägar
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på vägar.
Vatten, avlopp, värme och avfall
Planförslaget medför ingen förändring med avseende på vatten, avlopp, värme och avfall.
El
Ellevio har en nätstation inom planområdets sydöstra hörn. I plankartan finns ett E-område (teknisk anläggning) för nätstationen. Ökning av bebyggelse inom planområdet kan innebära att kapaciteten i nätstationen behöver utökas. Fastighetsägaren ansvarar för kontakt med Ellevio om detta behov uppstår.
Dagvatten
Dagvatten ska omhändertas lokalt på fastigheten.
Fastighetsrättsliga frågor
Fastighetsplan och fastighetsbildningsåtgärder
Området omfattas inte av någon fastighetsplan. I detaljplanen regleras avstycknings-
möjligheter med en bestämmelse om minsta fastighetsstorlek (d). Bestämmelsen har anpassats så att en fastighetsreglering är möjlig mellan Söderåsen 8 och Söderåsen 4. Se rubriken
Fastighetskonsekvenskartor nedan. Vid önskan om fastighetsreglering privatpersoner emellan ska ansökan göras till lantmäteriet.
Fastighetskonsekvenser
Nedan redovisas detaljplanens fastighetskonsekvenser. I tabellen redovisas även befintliga gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter som belastar eller är till förmån för fastigheten. Rättigheter som inte är inskrivna i fastighetsregistret redovisas inte. I tabellen kommenteras hur rättigheterna påverkas av detaljplanens genomförande.
Fastighet Möjlighet till fastighetsreglering
Rättigheter
(gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter)
Övrigt
Söderåsen 4 Fastighetsreglering med fastigheten Söderåsen 8
möjliggörs. Marken är planlagd för
bostadsändamål i detaljplanen. Se nedan under rubriken Fastighetskonsekvens- kartor.
Befintliga rättigheter
Ledningsrätt för vatten, avlopp samt starkström (0186-08/5.1) till förmån för Lidingö stad, belastar Söderåsen 3 och Söderåsen 4. Ledningsrätten finns i fastighetens södra del. Ledningsrätten påverkas inte av planen.
Officialservitut för väg (0186-08/5.2) till förmån för Söderåsen 8, belastar Söderåsen 4 och Lidingö 6:105. Rätt att använda väg för utfart till allmän väg.
Servitutet finns i fastighetens nordöstra del. Servitutet påverkas inte av planen.
Officialservitut för brygga (0186-85/32.6) till förmån för Söderåsen 4, belastar Lidingö 6:105. Rätt att underhålla och
Strandskyddet upphävs delvis.
Trädfällningsförbud.
Outnyttjad byggrätt tas bort i fastighetens västra del. Byggrätt ökas i fastighetens centrala del.
förnya brygga för fritidsbåtar. Servitutet är beläget utanför aktuellt planområde.
Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för väg (0186IM-
09/42909.1) till förmån för Söderåsen 8, belastar Söderåsen 4. Rätt att ta väg över ett område på fastigheten Söderåsen 4, sydöstra delen. Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för område (0186IM- 10/42883.1) till förmån för Lidingö 9:158, belastar Söderåsen 4. Område för ledningar och transformatorstation.
Servitutet finns i fastighetens sydöstra del. Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för byggnadsförbud (0186IM-10/9351.1) till förmån för Söderåsen 8, belastar Söderåsen 4.
Servitutet förbjuder uppförande av byggnader och anläggningar inom ett område i fastighetens (Söderåsen 4) sydöstra del. Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för avloppsledning mm (01-IM4-59/1836A.1) till förmån för Lidingö 6:63, belastar Elfviks Gård 1, Lidingö 6:105, Söderåsen 3, Söderåsen 4.
Rättighet för avloppsledning och reningsbrunnar. Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för väg (01-IM4-72/543.1) till förmån för Lidingö 6:105, belastar Söderåsen 4.
Rätt att använda väg över tomten för transporter i samband med skötsel och underhåll av pumpstation för avlopp vid stranden av Hustegafjärden. Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för ledning mm (01-IM4- 72/544.1) till förmån för Lidingö 11:3, belastar Söderåsen 3 och Söderåsen 4.
Rätt att anlägga och bibehålla ledningar för vatten och avlopp jämte tillhörande brunnar, ventiler och övriga tillbehör samt tillträde till marken för tillsyn samt reparations- och underhållsarbeten.
Servitutet påverkas inte av planen.
Söderåsen 8 (utanför planområdet)
Fastigheten ges möjlighet att förvärva mark av Söderåsen 4.
Marken är planlagd för bostadsändamål i detaljplanen. Se nedan
Officialservitut för väg (0186-08/5.2) till förmån för Söderåsen 8, belastar Söderåsen 4 och Lidingö 6:105. Rätt att använda väg för utfart till allmän väg.
Servitutet finns i fastighetens nordöstra del. Servitutet påverkas inte av planen.
under rubriken Fastighetskonsekvens-
kartor. Officialservitut för brygga och brygghus (0186-85/32.5) till förmån för Söderåsen 8, belastar Lidingö 6:105. Rätt att behålla, underhålla och förnya en brygga för fritidsbåtar samt brygghus. Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för väg (0186IM-
09/42909.1) till förmån för Söderåsen 8, belastar Söderåsen 4. Rätt att ta väg över ett område på fastigheten Söderåsen 4, sydöstra delen. Servitutet påverkas inte av planen.
Avtalsservitut för byggnadsförbud (0186IM-10/9351.1) till förmån för Söderåsen 8, belastar Söderåsen 4.
Servitutet förbjuder uppförande av byggnader och anläggningar inom ett område i fastighetens (Söderåsen 4) sydöstra del. Servitutet påverkas inte av planen.
Fastighetskonsekvenskartor
Fastighet Konsekvens
Söderåsen 4 och Söderåsen 8 Ett område om cirka 893 kvm planläggs som bostadsändamål och kan regleras från fastigheten Söderåsen 4 till Söderåsen 8.
Medverkande tjänstemän
Följande tjänstemän från Lidingö stad har medverkat i projektgruppen som tagit fram detaljplanen:
Ida Aronsson Planarkitekt, miljö- och stadsbyggnadskontoret
Gudrun Bohlin Antikvarie och plansamordnare, miljö- och stadsbyggnadskontoret Jerker Idestam Almquist Kommunekolog, miljö- och stadsbyggnadskontoret
Miljö- och stadsbyggnadskontoret
Per Dunberg Ida Aronsson
Plan- och bygglovschef Planarkitekt
