Accession

I detta avsnitt kommer behandlas fallet då fastighetsägaren förvärvar föremålet genom att allmänna regler om accession aktualiseras. Avsnittet behandlar således fallet då en fastighetsägare förvärvar ett föremål eftersom föremålet sammanfogats med fastigheten. Framställningen handlar om fallet då parterna inte har avtalat om rättighetsfördelningen efter sammanfogandet.

I förarbetena till 1966 års lag framhölls att fastighetsägaren kan förvärva ett föremål genom allmänna regler om accession.157 _{Rätten att ta bort eller återta föremål begränsas således av den}

allmänna accessionsläran. Principen om accession gäller för både fast och lös egendom. Det saknas generella lagregler om accession men det har sedan länge ansetts att en accessionslära existerar.158 _{Innehållet i den allmänna accessionsläran är långt ifrån klart och ledning får hämtas}

från praxis och litteratur.159 _{Accession innebär att en äganderättsövergång inträffar till följd av}

att ett föremål tillhöriga olika ägare sammanfogas på så sätt att det framstår som olämpligt att

154 _{SOU 1947:38, s. 107; Prop. 1966:24, s. 77 och 96.} 155 _{Se t.ex. NJA 1933 s. 447; NJA 1962 s. 492.} 156 _{SOU 1947:38, s. 107; Prop. 1966:24, s. 77 och 96.} 157 _{Prop. 1966:24, s. 77.}

158 _{Strömgren, s. 28.}

159 _{Strömgren, s. 195. För utvecklingen i praxis, se vidare t.ex. NJA 1918 s. 441; NJA 1933 s. 447; NJA 1942 s.}

ett lösgörande ska ske. Accessionslärans funktion är således att fördela rättigheter till föremål som fysiskt förenats. Sammanfogandet kan alltså medföra att den rättighetsfördelning som rådde innan sammanfogandet inte med självklarhet bör råda även efter sammanfogandet.160

Accessionsläran förbjuder inte i sig att sammanfogandets nya helhet sönderdelas. Vad accessionsläran gör är att reglerna vem som har rätt att hindra ett sönderdelande eller bibehållande av den nya helheten.161 _{Det är oklart exakt vad som fordras för att ett}

sammanfogande ska ha skett men det krävs i någon mån en fysisk eller mekanisk anslutning mellan föremålen.162 _{De allmänna principerna om accession ska enligt praxis gälla parallellt}

med jordabalkens reglering.163

I första hand, när ett sammanfogande sker, bör föremålen återigen särskiljas så att var och en får tillbaka sin egendom. Ett särskiljande kan dock te sig orimligt när ett lösgörande medför olägenheter och det är i dessa situationer accessionsläran aktualiseras.164 _{När två föremål}

sammanfogas och ett föremål framstår som huvudsak och ett som bisak, anger den allmänna accessionsläran, att rättsföljden blir att ägaren till huvudsaken tillerkänns äganderätten.165

Ägaren till det som framstår som huvudsak tillerkänns äganderätten till den nya saken som består av huvudsaken och bisaken. Bisakens förre ägare förlorar således äganderätten vid accession men denne kan har rätt till ersättning för sin förlust.166 _{När de sammanfogade delarna}

är likvärdiga, det går inte att identifiera en huvudsak och bisak, har det framförts i litteraturen att samäganderätt kan anses föreligga.167

Förutsättningen för att accession ska vara tillämpligt, inom fastighetsrätten, är att fastigheten och det sammanfogande föremålet inledningsvis tillhör olika rättsägare. Inom fastighetsrätten, när lös sak sammanfogas med fast egendom, kan det inte bli tal om samäganderätt mellan fastighetsägaren och ägaren av det potentiella tillbehöret. Det ter sig mer naturligt att fastigheten anses utgöra huvudsak och det presumtiva tillbehöret bisak och att fastighetsägaren genom sammanfogandet förvärvar äganderätten. När det kommer till fast egendom blir effekten således att lösa saker övergår till att utgöra fastighetstillbehör efter att föremålet sammanfogats med fastigheten.168

I praxis och doktrin har förts utförliga diskussioner om när ett lösgörande kan anses olämpligt. HD uttalade i NJA 2015 s. 961169 _{att det inte är möjligt att utveckla en allmän princip, som kan}

tillämpas på alla möjliga fall, när accession ska medföra ett förvärv av äganderätten. Ett förvärv av äganderätten ska dock ske om det är praktiskt omöjligt att särskilja den tillförda egendomen. I 2015 års mål använde HD exemplet på målarfärg och tapeter som ansågs vara praktiskt omöjligt att särskilja.170 _{När ett särskiljande i och för sig är praktiskt möjligt men det är förenat}

med svårigheter är frågan när ett lösgörande är godtagbart. Det finns i äldre praxis flertalet exempel på lösbrytande som ansågs godtagbart när det inte ledde till väsentlig skada på

160 _{Strömgren s. 190.} 161 _{Strömgren, s. 193.} 162 _{Strömgren s. 186 och 244.} 163 _{NJA 2015 s. 961 p. 14.} 164 _{Strömgren, s. 29.}

165 _{NJA 1960 s. 9; Jensen, s. 188; Millqvist, Göran, Sakrättens grunder, 9 u., Norstedts Juridik, Stockholm,}

2021, s. 30.

166 _{Strömgren, s. 29–30.}

167 _{Håstad, s. 47; Jensen, s. 188; Millqvist, s. 30; Strömgren, s. 185.} 168 _{Strömgren, s. 30–31.}

169 _{Rättsfallet redogjordes för i avsnitt 3.4.1.}

huvudsaken.171 _{Särskilt kan framhållas NJA 1933 s. 447 som i doktrinen har ansetts ge intryck}

för en allmän accessionsregel.172 _{I målet ansågs en ägare av ett föremål som sammanfogats med}

byggnaden förlora sin rätt till föremålet om särskiljandet medförde väsentlig skada på fastigheten.

Det har i senare praxis, NJA 2002 s. 561, framhållits att ett lösgörande kan ske om det inte leder till väsentlig värdeförstörelse. I målet hade två föräldrar såsom nyttjanderättshavare gjort en tillbyggnad på fastighetens mangårdsbyggnad som ägdes av deras barn. Tillbyggnaden hade därefter genom gåva överlämnats till barnen. Frågan i målet var hur den dåvarande gåvobeskattningen skulle beräknas och således om tillbyggnaden utgjorde tillbehör till fastigheten. HD uttalade att som huvudregel gäller enligt 2 kap. 4 § JB att ett föremål som en nyttjanderättshavare tillfört fastigheten inte hör till fastigheten. Undantagsvis kan ett föremål dock omedelbart utgöra fast egendom om föremålet ”inte utan väsentlig värdeförstörelse kan avlägsnas från byggnaden”. I det aktuella målet ansågs tillbyggnaden höra till fastigheten redan genom infogandet eftersom ett särskiljande inte var möjligt utan väsentlig värdeförstörelse. Utifrån detta rättsfall kan konstateras att tillbehör som infogas i själva byggnaden utgör fast egendom om föremålet inte kan avlägsnas utan väsentlig värdeförstörelse.

I NJA 2015 s. 961 fick inte fastighetsägaren (Linjalen) gehör på sin förstahandsgrund att teleledningar och tillhörande utrustning utgjorde tillbehör eftersom egendomen tillförts i fastighetsägarens intresse.173 _{Fastighetsägaren i målet åberopade som grund för sin talan i andra}

hand att teleledningarna genom sammanfogande (accession) utgjorde fast egendom och således tillhörde fastighetsägaren. I målet var det ett fast telenät som gick över och betjänade flera fastigheter med olika ägare. Linjalen yrkade bättre rätt till de teleledningar och övrig utrustning som var belägen på dennes fastighet. HD inledde med att bekräfta vad som framfördes i NJA 2002 s. 561 att ett särskiljande av föremål som praktiskt sett kan särskiljas men det medför svårigheter kan ske om det inte medför ”väsentlig värdeförstörelse”. Frågan HD ställde sig var om förvärv genom accession bör ske när det är flera fastigheter i olika ägares hand som är berörda. HD konstaterade att det vore olämpligt att tillämpa principen om accession när den lösa egendomen som tillförts fastigheten utgör en del av en sammanhållen helhet som finns på flera fastigheter med olika ägare. I enlighet med detta konstaterade HD att Linjalen inte kan ha förvärvat äganderätten genom accession.

Ur dessa två rättsfall kan konstateras att ett särskiljande, som i sig är praktiskt möjligt men förenat med svårigheter, anses godtagbart om särskiljandet kan ske utan ”väsentlig värdeförstörelse”. Det går onekligen att konstatera att värdeförstörelsebegreppet är centralt inom accessionsläran. Frågan är vilken värdeförstörning som är relevant i detta sammanhang. I tidigare praxis174 _{har HD nöjt sig med att bedöma lösbrytandets följder för fastigheten. Fokus}

har därmed främst varit den eventuella värdeförstörelsen på huvudsaken. Frågan är om det finns skäl att beakta andra typer av värdeförstörningar än den som tillfogas fastigheten. I doktrinen har stundom diskuterats om huvudsakens förlorade funktionalitet bör beaktas.175 _{Vidare har}

doktrinen diskuterats om värdeförstörningen på det potentiella tillbehöret bör beaktas.176 _I

doktrinen har exempelvis tapeter inte ansetts kunna särskiljas från fastigheten eftersom

171 _{Jfr NJA 1909 s. 278; NJA 1914 s. 263; NJA 1917 s. 462; NJA 1918 s. 441; NJA 1933 s. 447.} 172 _{Strömgren, s. 31.}

173 _{Bakgrunden till tvisten samt förstahandsyrkandet redogjordes för i avsnitt 3.4.1.}

174 _{Jfr NJA 1909 s. 278; NJA 1914 s. 263; NJA 1917 s. 462; NJA 1918 s. 441; NJA 1933 s. 447.} 175 _{Jensen, s. 195–197; Möller, s. 232 och 242.}

tapeterna vid ett särskiljande skulle förlora hela sitt värde.177 _{På andra håll i doktrinen har}

framhållits att risken för skada på tillbehöret inte i sig kan medföra att föremålet blir en del av fastigheten.178 _{I NJA 2015 s. 961 använde HD också exemplet på att tapeter inte kan särskiljas}

från fastigheten men inte genom att beakta värdeförlusten på tapeterna, som doktrinen gjort, utan genom att beakta att det är praktiskt omöjligt att skilja tapeterna från fastigheten. Det får därmed fortfarande anses oklart om andra faktorer, som exempelvis värdeförstörelsen på bisaken eller huvudsakens förlorade funktionalitet, bör beaktas vid bedömningen. Vidare har inte rekvisitet ”väsentlig” förklarats närmre i praxis och det får anses oklart när värdeförstörelsen kan anses vara ”väsentlig”.

Sammanfattningsvis kan konstateras att ett lösgörande inte kommer på fråga om det är praktiskt omöjligt att särskilja föremålen. När ett särskiljande är praktiskt möjligt men förenat med svårigheter anses ett lösgörande godtagbart endast om det inte medför väsentlig värdeförstörelse. Om ett föremål, som fysiskt sett utgör ett tillbehör då föremålet uppfyller någotdera av rekvisiten i 2 kap. 1–2 §§ JB, sammanfogas med fastigheten på sådant sätt att det inte kan särskiljas utan väsentlig skada så förvärvar fastighetsägaren äganderätten till egendomen. Då accessionsreglerna är oskrivna är den också i viss mån suddig i konturerna. Rättsläget får anses osäkert hur rekvisiten ”väsentlig” och ”värdeförstörning” ska förstås och vilka typer av värdeförstörning som ska tas i beaktande. Det verkar framstå som att det i vart fall är tillräckligt om det uppstår väsentlig skada på själva huvudsaken då detta bekräftats flertalet gånger i praxis. I övrigt har doktrinen öppnat upp diskussionen om annan värdeförstörelse, bland annat förlorade funktionalitet och skada på bisaken, men frågan återstår i vilken mån dessa ska beaktas.

4.5 Specifikation

I detta avsnitt kommer kortfattat behandlas fallet då ett föremål, som inledningsvis tillförs av annan än fastighetsägaren, genom specifikation övergår till att bli tillbehör till fastigheten. Det anges i förarbetena att fastighetsägaren stundom kan göra ett förvärv av tillbehöret genom specifikation.179 _{Enligt doktrinen kom specifikation med i lagberedningens uppräkning främst}

för fullständighetens skull.180 _{Specifikation är då någon av material, som tillhör annan, skapar}

ett avsevärt värdefullare föremål. Oavsett om bearbetningen har skett i god eller ond tro avseende äganderätten till materialet kan bearbetaren göra ett förvärv.181 _{Avgörande för vem}

äganderätten tillfaller är värderelationen mellan den ursprungliga egendomen och arbetet. Äganderätten får anses tillfalla den som kan anses bidragit med den mer värdefullare delen (råvaran eller arbetet). Bearbetaren kan bli ägare om bearbetningens värde överstiger värdet på materialet.182 _{I NJA 1934 s. 29 bedömdes L.O ha förvärvat äganderätten till en byggnad, som}

tillhörde annan, eftersom L.O genom om- och tillbyggnader iordningsställt bygganden. Före ombyggnationerna var byggnaden tämligen förfallen och hade under en längre period stått obebodd. HD hänvisade till att tillbyggnadsarbetet avsevärt översteg byggnadens värde dessförinnan. Specifikation har i övrigt inte fått stort utrymme i rättspraxis och flertalet frågor är obesvarade. Hur stor värdeskillnaden bör vara har aldrig preciserats i praxis så rättsläget får

177 _{Se t.ex. Victorin & Hager, s. 77.} 178 _{Jensen, s. 197.}

179 _{Prop. 1966:24, s. 77.} 180 _{Jensen, s. 182.} 181 _{Håstad, s. 47.}

anses osäkert. I doktrinen har angetts att det inte går att uppställa någon matematisk proportion utan i stället krävs att omständigheterna prövas i det enskilda fallet. Vidare framförs att det är lämpligare att tillerkänna bearbetaren äganderätten ju värdefullare det nedlagda arbetet är i förhållande till materialet.183

I vårt fall kan specifikation medföra att ett potentiellt tillbehör, som ursprungligen utgjorde lös egendom, genom bearbetning övergår till fastighetsägaren. Förutsättningen synes vara att värdet på det nedlagda arbetet överstiger värdet på materialet.184 _{Om det är fastighetsägaren}

som bearbetar föremålet övergår den således till att bli tillbehör till fastigheten om rekvisiten i någon av 2 kap. 1–2 JB är uppfyllda. Föremålet har då kommit i samma ägares hand eftersom fastighetsägaren förvärvat äganderätten genom specifikation. I de fall då fastighetsägaren, såsom bearbetaren, förvärvat äganderätten till föremålet har råmaterialets ägare ett ersättningsanspråk på bearbetaren.185

Sammanfattningsvis kan konstateras att om en fastighetsägare bearbetar ett presumtivt tillbehör kan fastighetsägaren stundom förvärva äganderätten till föremålet. Förutsättningen synes vara att bearbetningens värde överstiger värdet på det presumtiva föremålet. Hur stor värdeskillnaden bör vara har aldrig preciserats i praxis så rättsläget får anses osäkert.

183 _{Undén, Östen, Svensk sakrätt I: Lös egendom, 10 u., Norstedts Juridik, Stockholm, 1995, s 86–87.} 184 _{Jensen, s. 198. Jfr NJA 1934 s. 29.}

5. Slutsats

Syftet med uppsatsen var att inledningsvis redogöra för vilka föremål som hör till en fastighet i form av allmänna fastighets- och byggnadstillbehör. Efter denna inledande redogörelse syftade uppsatsen till att utreda huvudregeln om ägarsamband och när undantagsbestämmelsen i 2 kap. 4 § JB aktualiseras eftersom föremålet är ”tillfört” av en ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren”.

Uppsatsens första frågeställning handlade om att klargöra under vilka förutsättningar ett föremål utgör fastighetstillbehör och byggnadstillbehör. De allmänna fastighetstillbehören, som regleras i 2 kap. 1 § JB, utgörs av en bred kategori av föremål som befinner sig inom fastighetens gräns. Föremålen kan naturligt finnas där, såsom växter och träd, eller ha tillförts fastigheten, såsom byggnader, stängsel och andra anläggningar. Rekvisitet om fysiskt samband medför att föremålet ska ha ett mekaniskt samband med fastigheten. Rekvisitet om stadigvarande bruk medför ett krav på att föremålet ska kvarbli på fastigheten annat än tillfälligt. Stundom har diskuterats i doktrinen om rekvisitet om stadigvarande bruk ska vila på en subjektiv eller objektiv prövning. Som konstateras i uppsatsen bör rekvisitet vila på en objektiv prövning och det föreligger litet stöd i förarbeten och praxis att tillförarens subjektiva avsikt ska vara avgörande.

Byggnadstillbehören, som regleras i 2 kap. 2 § JB, innehåller en uppräkning av föremål som i allmänhet uppfyller rekvisiten i lagrummet. Rekvisitet om fysiskt samband medför att föremålet ska placerats på ett för föremålet ändamålsenligt sätt så att det är fullt brukbart. För byggnadstillbehören medför rekvisitet om stadigvarande bruk att föremålet objektivt ska vara till nytta för en genomsnittlig användare av byggnaden. Vägledande för bedömningen är standardutrustning i nybyggnationer. I uppsatsen har en diskussion förts över faktumet att rättspraxis snarare tycks ta hänsyn till hur vanligt förekommande föremålet är. Skulle bedömningen främst handla om hur ”vanligt förekommande” föremålen är kan det leda till att en för stor mängd föremål anses uppfylla rekvisitet om stadigvarande bruk. Uppsatsen har även konstaterat att föremål som inte längre används för sitt ursprungliga syfte inte ska upphöra att vara ägande till stadigvarande bruk utan det krävs ett nytt ställningstagande om rekvisiten är uppfyllda.

Kretsen av tillbehör är inte statiskt utan ska uppfattas som dynamiskt eftersom kretsen av föremål, speciellt avseende byggnadstillbehören, kan komma att skifta över tid. Allt eftersom tekniken och aktörernas preferenser förändras kommer tillbehörskategorierna utvecklas. Tveksamma fall kommer förr eller senare dyka upp eftersom det fortfarande råder osäkerhet vart gränsdragningen går. Speciellt för byggnadstillbehören råder det osäkerhet över vilka föremål som i framtiden kommer anses utgöra naturliga delar av fastigheten. Vart gränsdragningen ska dras mellan lös egendom respektive allmänna fastighets- och byggnadstillbehör är inte tydlig och det behövs göras en bedömning om rekvisiten är uppfyllda i varje enskilt fall.

Uppsatsens andra frågeställning var att klargöra huvudregeln om ägarsamband samt under vilka förutsättningar huvudregeln bryts enligt 2 kap. 4 § JB. I 2 kap. 1–2 §§ JB uppställs inget rekvisit att föremålen måste vara tillfört av fastighetsägaren utan det föreligger en underförstådd huvudregel att det är fastighetsägaren som tillfört föremålet. I 2 kap. 4 § JB framgår fall då huvudregeln bryts. Ur lagrummet framgår att föremål förblir lös egendom när det är en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren som tillfört föremålet. En

nyttjanderättshavare har i förarbetena avsett en arrendator eller hyresgäst men 2 kap. 4 § JB är också tillämpligt på alla andra fall då tillbehöret tillförts av ”annan än fastighetsägaren”. Rekvisitet ”tillfört” har vållat gränsdragningsproblem och avgörande för tillförarprövningen är inte vem som faktiskt tillför föremålet utan för vems intresse tillförandet sker. Avgörande är således om föremålet tillförts i fastighetsägarens eller annan än fastighetsägarens intresse. Svårigheter kan uppstå när det ligger både i den faktiska tillföraren och fastighetsägarens intresse att föremålet tillförs. Denna problematik har illustrerats av elmätarfallet och fallet med mjölktankarna. Genom praxis har HD utvecklat rättsläget och angett att vid intressebedömningen ska hänsyn bland annat tas till vem som beslutat om tillförandet, bekostat föremålet, har nytta av föremålet, ansvarar för drift och underhåll samt åsyftas äga föremålet efter tillförandet.

Tillämpningsproblem har uppkommit avseende vem som anses ingå i kretsen ”annan än fastighetsägaren. I rättspraxis har en utveckling skett så att även en fastighetsägare kan ingå i begreppet. Problematiken har kretsat kring faktumet att det inte är exakt samma person(er) som tillför föremålet och som äger fastigheten. I praxis har detta blivit särskilt aktuellt när fastigheten ägs av flera personer och en ensam delägare tillför ett föremål till fastigheten. Som huvudregel gäller att föremål som tillförs en fastighet av enbart en delägare presumeras tillförd även för övriga ägares räkning. Denna presumtion kan brytas om utredningen visar att föremålet inte tillförts för övriga fastighetsägares räkning. Bryts presumtionen kommer föremålet utgöra lös egendom. Uppsatsen har lyft faktumet att det är oklart vilka omständigheter som ska beaktas vid en bedömning om föremålet är tillfört för gemensam eller ensam räkning. Som rättsläget ser ut nu går det inte sätta upp en bestämd regel utan bedömningen får avgöras från fall till fall. Uppsatsen har även konstaterat utifrån målet ”Estrids hus” att om det är samma personer som äger fastigheten och tillbehöret men med olika andelar kommer föremålet ändå utgöra tillbehör. Uppsatsen har i detta sammanhang lyft risken att HD:s regel om andelsinkongruens kan medföra att förmögenhetsöverföringar mellan delägare kan ske.

Regeln om ägarkongruens medför att vissa föremål som utåt sett framstår som tillbehör likväl kommer utgöra lös egendom. Den negativa aspekten är att inkongruenta ägarförhållanden ofta är osynliga för utomstående. En panthavare kan missbedöma vilka tillbehör som bör inräknas i panten och en köpare kan missbedöma om vad som egentligen ingår i köpet. Särskilt i samägandefallet blir det svårbedömt eftersom frågan om föremålet ingår i fastighetskrediten ofta är beroende på samägarnas interna mellanhavanden som är svåra för en borgenär att kontrollera. Detta leder till ett osäkerhetsmoment för borgenärer som får ökade undersökningskostnader.

Uppsatsens tredje frågeställning handlade om att utreda under vilka förutsättningar ett presumtivt tillbehör, som inledningsvis utgjorde lös egendom, därefter kommit ”i samma ägares hand”. För det första kan föremålet förvärvas av fastighetsägaren, tillföraren kan förvärva fastigheten eller en tredje part kan förvärva både fastigheten och föremålet. Den andra situationen är om en nyttjanderättshavare vid nyttjanderättens slut inte inom viss tid bortför sin egendom. Föremålet övergår då till fastighetsägaren och därmed har föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. Den tredje situationen är fallet då fastighetsägaren förvärvar föremålet genom accession. Accession innebär att en äganderättsövergång inträffar till följd av