3. Föremål tillfört av annan än fastighetsägaren
3.6 Andelsinkongruens
3.6.1 Målet ”Estrids hus”
Den 8 april 2021 kom HD med avgörandet T 637–20, hädanefter benämnt ”Estrids hus”, som behandlade frågan om andelsinkongruens. I detta avsnitt kommer bakgrunden till tvisten och HD:s dom att behandlas. Bakgrunden och andelsförhållandena är tämligen komplicerade men kommer förklaras ingående i detta avsnitt för att få förståelse för frågan om andelsinkongruens.
149 Almgren, s. 45. 150 Walleng, s. 180–181.
I efterföljande avsnitt 3.6.2 kommer den skiljaktiga meningen som framfördes i målet att behandlas. I det avslutande avsnittet 3.6.3 kommer en analys och slutsats ges gällande frågan om andelsinkongruens.
SA ägde innan sin död ensam fastigheten 2:18. Efter SA:s död övergick fastigheten till dödsboet. SA hade två barn (COS och ER) och under 1960-talet valde ER att ensamt upphöra ett fritidshus (Estrids hus) som nyttjades av ER och dennes familj. ER hade i sin tur två barn: OR och LR. Under 1970-talet skiftades dödsboet efter SA och medförde att COS löstes ut och två tredjedelar av fastigheten 2:18 tillföll OR och en sjättedel vardera tillföll ER och LR. ER, som hade uppfört Estrids hus, bibehöll ensamt äganderätten till byggnaden då denne utgjorde lös egendom. När ER sedermera gick bort 2005 fördelades dennes sjättedel i fastigheten 2:18 samt Estrids hus. Efter att dödsboet skiftades kom fastigheten 2:18 att innehas med tre fjärdedelar av OR och av LR med en fjärdedel. Estrids hus kom dock att tillfalla sönerna OR och LR med lika andelar. Vid 2013 avled en av sönerna, LR, och dennes andel i fastigheten och Estrids hus övergick på LR:s maka MR. Vid denna tidpunkt ägde OR tre fjärdedelar av fastigheten 2:18 samt hälften av Estrids hus. MR å sin sida ägde en fjärdedel av fastigheten 2:18 och resterande hälft av Estrids hus. Tvist uppstod när OR vid Lantmäteriet yrkade om klyvning av fastigheten 2:18 men MR motsatte sig klyvningen. I samband med denna tvist uppkom frågan om Estrids hus skulle utgöra fastighetstillbehör eller lös egendom. Lantmäteriet, mark- och miljödomstolen samt mark- och miljööverdomstolen bedömde att Estrids hus utgjorde lös egendom och inte fastighetstillbehör till fastigheten 2:18.
HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida Estrids hus skulle utgöra ett fastighetstillbehör i enlighet med 2 kap. 1 § JB. Prejudikatfrågan var huruvida byggnaden, Estrids hus, kunde anses ha kommit i samma ägares hand i denna situation när fastigheten och byggnaden ägs av samma personer men med olika andelar.
Inledningsvis konstaterade HD att huvudregeln är att alla föremål som objektivt framstår som tillbehör också ska utgöra tillbehör. Denna huvudregel motiveras med att det behövs en tydlig och enhetlig reglering. Speciellt för kreditgivare krävs tydlighet för att dessa ska kunna med någorlunda säkerhet bedöma vad som ingår i fastigheten vid fastighetslån. Från denna huvudregel föreligger det undantag, som framgår av 2 kap. 4 § JB, när någon annan än fastighetsägaren tillför tillbehöret.
HD konstaterade att det aldrig varit uppe för prövning om ägarsamband föreligger om det är samma personer som äger fastigheten och tillbehöret men med olika andelar. Gällande denna principfråga konstaterar HD att huvudregeln, att föremål som objektivt framstår som tillbehör också ska utgöra tillbehör, bör få genomslag i detta fall. Att bedöma andelsinkongruens på detta sätt bedömdes ligga närmast 2 kap. 4 § JB. Vidare angavs det att förarbetena inte ger något stöd för att en skillnad i ägarandelar mellan fastighet och föremål ska påverka bedömningen så länge samtliga fastighetsägare äger föremålet. Slutsatsen blev därmed att om ett föremål inledningsvis tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren men därefter kommit i samma ägares hand utgör föremålet, trots andelsinkongruens, tillbehör till fastigheten.
I det aktuella målet hade Estrid hus tillförts av ER (SA:s barn) när fastigheten 2:18 ägdes av det oskiftade dödsboet efter SA. Vid denna tidpunkt utgjorde Estrids hus därmed lös egendom eftersom byggnaden tillfördes av annan än fastighetsägaren i enlighet med 2 kap. 4 § JB. OR och LR kom dock senare att bli gemensamma ägare av fastigheten 2:18 och Estrids hus men med olika ägarandelar. Vid denna tidpunkt fick det anses att fastigheten 2:18 och Estrids hus kommit i samma ägares hand i enlighet med 2 kap. 4 § JB. Estrids hus bedömdes därmed utgöra
fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § första stycket JB. HD meddelade därmed att målet skulle återförvisas till Lantmäteriet för fortsatt handläggning.
3.6.2 Runessons skiljaktiga mening
I detta avsnitt kommer kortfattat redogöras för den skiljaktiga mening som framfördes av justitieråd Runesson i målet ”Estrids hus”. I efterföljande avsnitt 3.6.3 kommer en analys och slutsats framföras gällande målet ”Estrids hus” och denna skiljaktiga mening.
Runesson var enig med majoriteten gällande bedömningen att ett föremål som inledningsvis tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren men som därefter kommit i samma ägares hand, men med olika andelar, ska likväl utgöra tillbehör. Det Runesson framförde var att det bör föreligga undantag från denna utgångspunkt när andelsförvärvet leder till en förmögenhetsöverföring från en delägare till en annan, såsom när en andel i ett föremål upphör och ersätts av en mindre andel i en fastighet. Runesson anger exemplet när en hälfenandel i en byggnad upphör och ersätts av en tredjedel i en fastighet med byggnaden som tillbehör. När förvärvet grundas på en överenskommelse mellan delägarna, t.ex. köp, byte eller arvskifte, ansåg Runesson att huvudregeln fortfarande bör gälla eftersom parterna kan reglera de förmögenhetsrättsliga verkningarna som inte önskas mellan sig. När förvärvet inte grundas på en överenskommelse, Runesson anger exemplet med arv ur enmansdödsbon eller legat, kan en förmögenhetsöverföring leda till en konflikt med skyddet av äganderätten till den förvärvade andelen. Eftersom det saknas ett rättsmedel för att förvärvaren ska få sin förlust ersatt anser Runesson att undantag från huvudregeln bör ske.
3.6.3 Slutsats och analys
I detta avsnitt kommer en analys och slutsats framföras gällande målet ”Estrids hus”. Avsnitten ämnar att specifikt lyfta och analysera den problematik, framförd av justitieråd Runesson, som kan uppstå vid en strikt tillämpning av HD:s resonemang.
När en person initialt äger ett föremål som egentligen uppfyller rekvisiten för att utgöra tillbehör, men personen äger ingen andel i fastigheten, medför det att föremålet inledningsvis utgör lös egendom enligt 2 kap. 4 § JB. Om personen i ett senare skeende förvärvar en andel i fastigheten medför det att föremålet kommit i samma ägares hand. Enligt HD:s regel kommer föremålet upphöra att vara lös egendom och övergå till att bli tillbehör till fastigheten oavsett om det föreligger andelsinkongruens mellan föremålet och fastigheten.
Faran med HD:s regel om andelsinkongruens är att förmögenhetsöverföringar mellan delägare kan ske. Det problem som Runesson framhåller är att om andelen i föremålet är högre än den senare förvärvade andel i fastigheten medför det att en förmögenhetsöverföring sker mellan delägarna. En sådan förmögenhetsöverföring ansåg Runesson vara ett problem när förvärvet inte grundas på en överenskommelse och angav exemplet med enmansdödsbon och legat. Vid enmansdödsbon är det enbart en ägare i dödsboet, det behövs således inget formriktigt arvskifte som grundas på ett avtal mellan samtliga delägare i dödsboet, utan tillgångarna övergår till dödsboets ensamma arvtagare. Vidare är ett legat inte ett arv som består av en viss andel av kvarlåtenskapen utan är specificerat till exempelvis ett visst föremål. För båda dessa fall grundas inte förvärvet på en överenskommelse och delägarna kan inte reglera de förmögenhetsrättsliga effekterna sinsemellan.
Regleringen i 2 kap. 4 § JB vilar på tanken att det skulle vara orimligt om en tillförare av föremålet, som inte är fastighetsägaren, skulle förlora äganderätten till föremålet enbart av den anledningen att denne tillfört föremålet till en fastighet.151 När andelsinkongruens behandlas på
det sättet som HD:s majoritet avser riskerar det att bryta mot denna princip. Vid en strikt tillämpning av HD:s resonemang medför det att tillföraren förlorar äganderätten, andelen i föremålet minskar och en förmögenhetsöverföring sker mellan delägarna. Det framgår som en lika orimlig konsekvens att en tillförare, som inledningsvis tillfört föremålet med visshet att den utgör lös egendom, därefter förlorar andel i sin lösa egendom och en förmögenhetsöverföring sker enbart på grund av ett ägarskifte som inte parterna kommit överens om.
När andelsinkongruensen behandlas på det sättet som HD avser medför det att det kan behövas reglering lagstiftningsmässigt om en rätt till ersättning för den delägare som förlorar på den förmögenhetsrättsliga överföringen. Detta gäller främst när överföringen inte grundas på en överenskommelse mellan parterna eftersom de inte själva kan reglera de förmögenhetsrättsliga effekterna sinsemellan. Det skulle medföra att ersättningsnivåerna måste fastställas och detta kan medföra svårigheter.