3. Föremål tillfört av annan än fastighetsägaren
3.5 Föremål som tillförs en samägd fastighet
3.5.3 NJA 2014 s 35
Genom NJA 2014 s. 35 tog HD för första gången tydlig ställning till frågan om ett föremål som tillförts av enbart en delägare skulle utgöra tillbehör. Detta mål kommer därför i det följande redogöras för ingående.
Omständigheterna i målet var sådana att genom skriftligt avtal överlät S och hans fru en avgränsad del av sin fastighet till D. På det överlåtna området fanns en loge där en torkanläggning för spannmål var inrättad. Torkanläggningen hade tillförts av S för dennes jordbruksverksamhet. Efter överlåtelsen fortsatte S att bruka anläggningen genom ett nyttjanderättsavtal. Senare brann logen och torkanläggningen ner. Tvist uppstod då både S och D hävdade äganderätt till torkanläggningen och därmed berättigade till försäkringsersättningen. S hävdade som grund för sin talan att han ensam hade tillfört egendomen och därmed utgjorde egendomen lös egendom. Frågan i målet var om ett byggnadstillbehör som tillförts fastigheten av en delägare utgjorde ett fastighetstillbehör eller om undantaget i 2 kap. 4 § aktualiseras.
HD diskuterade inte enbart den aktuella tvisten utan även problematiken i stort. HD inledde med att utförligt redovisa för hur rättsläget såg ut vid tidpunkten för avgörandet.133 Därefter inledde HD med
att anmärka att frågan måste avgöras efter en avvägning av olika intressen. Å ena sidan bör föremål som objektivt framstår som tillbehör också utgöra fastighetstillbehör och å andra sidan bör brister i ägarkongruensen medföra att föremålet ska betraktas som lös egendom. HD angav att huvudregeln är att om en fastighetsägare tillför ett föremål till fastigheten, som också ägs av andra, ska föremålet ha ansetts tillfört även för övriga fastighetsägares räkning. Skulle exempelvis enbart en av två delägare tillföra något till byggnaden, exempelvis en spis, så är utgångspunkten att föremålet är tillfört för båda delägares gemensamma räkning och således utgör föremålet tillbehör. Av HD:s allmänna resonemang framgår att presumtionen är starkare när två makar samäger en fastighet och ett föremål tillförs av enbart den ena maken. Presumtionen är på samma sätt starkare om det föreligger ett samboförhållande och enbart den ena sambon tillför föremålet. Vidare framhålls att det inte behöver göras någon utredning om någon gåvoavsikt, som laboreras med i tidigare praxis,134 hos den av delägarna som tillför
föremålet. Om det dock framkommer omständigheter i det enskilda fallet som talar för att föremålet inte tillfördes för övriga fastighetsägares räkning utgör detta ett undantag från huvudregeln. Den bristfälliga ägarkongruensen medför att föremålet betraktas som lös egendom. Skulle föremålet tillföras av både en delägare och en utomstående person angavs att det i regel föreligger bristande ägarkongruens då föremålet betraktas tillfört av annan än fastighetsägaren.
Med hänsyn till de aktuella omständigheterna i målet konstaterade HD att det framgick att torkanläggningen tillfördes av S för hans jordbruksverksamhet som denne ensamt bedrev på fastigheten. Hustrun var inte involverad i verksamheten utan hade en annan sysselsättning. Torkanläggningen utgjorde egentligen ett tillbehör men då omständigheterna i målet visade att torkanläggningen inte tillfördes för gemensam räkning ansågs föremålet utgöra lös egendom när fastigheten såldes till D.
133 Se NJA 1984 s. 562; NJA 1982 s. 773; NJA 1985 s. 365. 134 Se NJA 1986 s. 513.
3.5.4 Slutsats och analys
Detta avsnitt innehåller en avslutande slutsats och analys av den rättspraxis som vuxit fram gällande föremål som tillförs en samägd fastighet.
Frågan om föremål som tillförs en samägd fastighet behandlades i lagfartsmålet NJA 1982 s. 773. Att det var ett lagfartsmål medförde dock en mer begränsad prövning. Detta beror på att uppenbarhetsrekvisitet i 20 kap. 6 § punkt 9 JB medförde att frågan om huruvida byggnaden utgjorde fastighetstillbehör inte egentligen besvarades utan det konstaterades enbart att ”det inte får anses uppenbart” att byggnaden utgjorde tillbehör. I doktrinen har noterats att det enda som går att utläsa från domen är att HD menade att ett föremål som enbart en delägare tillför kan vara lös egendom.135
Frågan hade kunnat besvaras i NJA 1985 s. 365 men på grund av teknikaliteter, att ingen åberopat grunden, kunde HD inte bedöma frågan. Det rådde oklarheter efter 1985 års avgörande vad utgången hade blivit om omständigheten hade åberopats. Fallet diskuterades i 1988 års småhusutredning där utredningen menade att HD:s skrivning kunde antyda att siloanläggningen hade utgjort lös egendom och auktionen hävts gällande siloanläggningen om omständigheten åberopats. Å andra sidan kunde HD dömt åt motsatt håll, om omständigheten åberopats, och bedömt att siloanläggningen köptes för makarnas gemensamma räkning och därmed utgjorde tillbehör vilket hade resulterat i att auktionen beträffande anläggningen hade bestått.136
I NJA 1986 s. 513 behandlades frågan i samband med ett samboförhållande där en sambo, som inte var ägare i fastigheten, tillfört föremålen. HD löste problemet med ägarkongruensen genom att fråga sig om äganderätten till de omtvistade föremålen hade gått över till sambon. Genom att laborera med en gåvoavsikt hos tillföraren konstaterades att äganderätten övergått. När en sambo tillför föremål till den andra sambons fastighet tänker den tillförande sambon troligtvis inte på ägarförhållandena utan tillförandet sker för att bygga upp det gemensamma hemmet. Detta gör det onekligen svårt att bevisa att en gåvoavsikt förelåg eller inte förelåg vid själva tillförandet.137 Det går att fråga sig vad som hade krävts av mannen för att bryta
överlåtelsepresumtionen som HD uppställde. Om mannen hade fordrat ersättning från sin sambo hade självfallet ingen gåva kunnat föreligga och troligtvis hade ersättningen medfört att en överlåtelse av annat slag hade ägt rum. Presumtionen kan i vart fall anses bruten om mannen, vid anbringandet, på något vis förbehållit sig äganderätten till föremålet.
Sammantaget kan konstateras att ovan praxis, som föregick NJA 2014 s. 35, enbart indirekt behandlade frågan om föremål som tillförts en samägd fastighet. Det som dock tycktes framgå, i viss mån otydligt, var att kravet på ägarkongruens förutsatte att samtliga fastighetsägare tillfört föremålet. Föremål som tillfördes av endast en delägare ansågs i flertalet fall, även om detta inte var huvudfrågan i målet, inte utgöra tillbehör till fastigheten.
Det saknades dock ett relevant civilrättsligt avgörande som på ett direkt sätt behandlade frågan. Frågan hade kunnat beröras i NJA 1985 s. 365 men frågan lämnades därhän på grund av teknikaliteten att parten inte åberopat omständigheten.
Genom NJA 2014 s. 35 har HD i ett civilrättsligt mål tagit upp för bedömning vad som gäller när det inte är exakt samma personer som äger fastigheten och som tillför föremålet till
135 Almgren, s. 42.
136 SOU 1988:66, s. 28–29.
137 Walleng, Kajsa, Att leva som sambo: en civilrättslig studie av det rättsliga skyddet för sambor och om det är i
fastigheten. HD har ställt upp som huvudregel att föremål som tillförs en fastighet av enbart en delägare presumeras tillförd för alla ägares gemensamma räkning. Föremålet betraktas därmed som tillbehör. Det krävs således inte att alla delägare tillför objektet utan det krävs enbart att en av fastighetsdelägarna tillför föremålet. Vidare angav HD att presumtionen är starkare när fastigheten samägs av två makar/sambor och enbart en i förhållandet tillför ett föremål. I det fallet behöver man inte laborera med någon gåvoavsikt, som gjordes i NJA 1986 s. 513, hos den av samägarna som tillför föremålet. HD angav vidare att ägarinkongruens får anses föreligga när ett föremål tillförts av en delägare och en eller flera utomstående personer. Genom detta uttalande har HD bekräftat vad som fastslogs i NJA 1984 s. 562.138
Undantagsvis kan denna presumtion brytas om utredningen visar att föremålet inte tillfördes för övriga fastighetsägares räkning. Bryts presumtionen föreligger inte ägarkongruens och föremålet utgör lös egendom. I det aktuella målet förelåg presumtionsbrytande omständigheter som medförde att föremålet inte ansågs tillförd för övriga fastighetsägares räkning. Vad som närmare behövs för att presumtionen ska brytas är oklart. Från rättsfallet kan enbart konstateras att det ansågs tillräckligt att S ensamt anskaffat torkanläggningen och bedrivit jordbruksverksamheten där föremålet användes.
Frågan är vilka omständigheter som medför att föremålet anses tillfört för gemensam räkning och inte enbart för en delägares räkning. I NJA 2014 s. 35 angav HD ett fåtal exempel på konkreta situationer som ansågs illustrera presumtionen. HD angav att en byggnad som används för gemensamt bruk av två makar men som enbart en make finansierat och uppfört kan likväl vara uppfört för gemensam räkning, om inte omständigheterna talar för motsatsen. I ett annat exempel ansågs tillförandet av ett nytt föremål som tidigare existerar på fastigheten, som att inköpa en ny spis, i regel vara tillförd för gemensam räkning. Utifrån dessa exempel verkar det inte som att HD anser att det avgörande för bedömningen är vem som faktiskt tillför eller beställer de åtgärder som innebär att föremålet tillförs fastigheten. Det är inte heller avgörande vem som finansierat föremålet eftersom en byggnad som enbart en av delägarna finansierat ändå kan utgöra tillbehör. Avgörande tycks inte heller vara vem som ska bruka föremålet, det vill säga om föremålet ska brukas för gemensam eller enskild räkning, utifrån exemplet med byggnaden. Byggnaden i exemplet ansågs nämligen kunna vara tillfört för enbart en delägares räkning, trots att den används för gemensam räkning, om omständigheterna talar för det. Utifrån HD:s allmänna resonemang kvarstår frågan vilka omständigheter man ska ta hänsyn till om avgörande inte är om tillförandet skett för gemensam räkning, hur det finansierats eller om det används för gemensamt bruk. I doktrinen har framförts åsikten att HD:s allmänna resonemang, med exemplen som redovisades ovan, kan ge intryck för att avgörande vikt ska läggas vid ägandefrågan.139 Av allmänna regler följer att föremål som tillverkas för flera
personers gemensamma räkning, i alla fall obligationsrättsligt, blir samägd av personerna. Det går att fråga sig om HD menat att det på grund dessa allmänna regler som det anses att byggnaden tillförts för delägarnas gemensamma räkning. Kan HD menat att om en fastighet gemensamt förses med exempelvis en byggnad kan samäganderätt till byggnaden anses ha uppstått genom tillförandet och därmed anses byggnaden tillfört för delägarnas gemensamma räkning. I doktrinen har det ansetts förvånade om HD menade att äganderätten borde ha avgörande vikt.140 Att avgörande vikt skulle läggas på ägandefrågan är dock inte förenligt med
utformningen av 2 kap. 4 § JB. Lagrummet är utformat på så sätt att tillförandefrågan avser i
138 Se avsnitt 3.5.2.
139 Strömgren, Peter & Zackariasson, Laila, Tillbehör till samägd fastighet: en kommentar till Högsta domstolens
dom i NJA 2014 s. 35, JT 2014–15, s. 167–169.
vems intresse tillförandet sker och det handlar inte enbart om vem som äger föremålet. Skulle avgörande vikt ligga på ägandefrågan, föremålet anses tillförd för gemensam räkning eftersom samäganderätt uppstått, resulterar det i att tillförandefrågan enligt lagtexten inte kommer spela någon roll för samägandefallen. Det bör även erinras att HD i efterföljande avgörande NJA 2015 s. 961141 där tillförandeprövningen uttryckligen behandlats, uppgav att ägandefrågan
enbart utgjorde en av flera omständigheter som kan beaktas vid bedömningen om vem som kan anses tillfört föremålet. Att ägandefrågan skulle få en särställning när fastigheten samägs kan därmed anses vara högst osannolikt.
NJA 1986 s. 513 får anses gälla i samboförhållanden när tillförandet sker av en sambo som inte är delägare i själva fastigheten. Vid dessa omständigheter har HD ansett det nödvändigt att laborera med en gåvoavsikt. Samma torde gälla för makar. Skulle förhållandena vara så att den tillförande sambon anses vara delägare i fastigheten tillämpas HD:s presumtionsregel i NJA 2014 s. 35 och föremålet presumeras, utan att det behövs laborera med en gåvoavsikt142, tillförd
för bådas räkning. Det går därmed att fråga sig hur bedömningen blir när det föreligger dold äganderätt i familjesituationer.143 Principen om dold äganderätt i fastigheter har arbetats fram i
praxis144 och innebär att exempelvis en make eller sambo, som inte anges i förvärvshandlingen,
kan anses som dold samägare till fastigheten. Principen om dolt ägande är tillämplig i en familjerättslig kontext och skiljer sig åt beroende på om det är lös eller fast egendom.145 För
fast egendom medför formkraven i jordabalken att den dolde ägaren enbart får ett obligationsrättsligt anspråk gentemot den lagfarne ägaren. Detta innebär att den dolde ägarens anspråk inte är sakrättsligt skyddat förrän denne blivit insatt som öppen delägare.146
Det går således att fråga sig hur situationen blir när ett föremål tillförs en fastighet där A är lagfaren ägare medans B har en dold äganderätt. Om ett sådant föremål ska anses utgöra tillbehör till fastigheten har inte prövats men diskussioner har förts i doktrinen. Det går i detta sammanhang att laborera med tre olika situationer. I den första situationen är det A som lagfaren ägare ensamt tillför ett presumtivt tillbehör. I denna situation har det framförts i doktrinen att föremålet får tillbehörskaraktär eftersom det relevanta är att A sakrättsligt är ensam ägare till både tillbehöret och fastigheten.147 I den andra situationen är det den dolde ägaren B som
ensamt tillför föremålet. I denna situation har doktrinen framfört att föremålet torde utgöra lös egendom eftersom egendomen tillförs av annan än fastighetsägaren eftersom A sakrättsligt är ensam ägare till fastigheten.148 I den tredje situationen är det A som tillför ett föremål för bådas
räkning. I doktrinen har åsikterna gått isär. Å ena sidan framförs åsikten att A och B bör bli samägare till själva föremålet men föremålet kommer inte få tillbehörskaraktär eftersom A sakrättsligt är ensam ägare till fastigheten. Det kommer föreligga ägarkongruens först när B:s
141 Se avsnitt 3.4 där rättsfallet ingående behandlas.
142 Se särskilt NJA 2014 s. 35 p. 20–21 där det uttryckligen anges att det inte är nödvändigt att fråga sig om
andelen i föremålet överlåtits genom gåva.
143 I följande diskussion förutsätts att kraven för dold samäganderätt är uppfyllda. För en redogörelse för
rekvisiten, se vidare t.ex. Gregow, Torkel, Samägd egendom: innebörden av bestämmelser och principer på
samäganderättens område, Wolters Kluwer, Stockholm, 2016, s. 109–117; Teleman, Örjan, Bodelning: under äktenskap och vid skilsmässa, Wolters Kluwer, Stockholm, 2016, s. 32–37.
144 Se t.ex. NJA 1980 s. 705; NJA 1981 s. 693; NJA 1982 s. 589; NJA 2002 s. 3; NJA 2002 s. 142; NJA 2008 s.
826; NJA 2013 s. 242; NJA 2013 s. 632.
145 NJA 2002 s. 142; NJA 2008 s. 826; Brattström, Margareta, Dold samäganderätt – en sammanfattning av
rättsläget, JT 2011–12, s. 320.
146 NJA 1984 s. 772; NJA 1985 s. 97; NJA 2013 s. 632; Brattström, s. 320; Teleman, s. 36; Gregow, s. 99;
Almgren, s. 39 och 44–45.
147 Almgren, s. 44–45. 148 Almgren, s. 45.
dolda äganderätt övergår till en öppen sådan.149 På andra håll i doktrinen har framförts åsikten
att situationen bör lösas på liknande sätt som i NJA 1986 s. 513. Genom att laborera med en gåvoavsikt hos den dolde ägaren kan det föreligga ägarkongruens som medför att föremålet utgör tillbehör.150
Trots att rättsläget klargjorts avseende tillbehör som tillförs en samägd fastighet har frågan om dold äganderätt i familjesituationer ännu inte klargjorts genom praxis. Den andra situationen ovan, den dolde ägaren B tillför egendom till en fastighet som öppet ägs av A, är en liknande situation som förelåg i NJA 2014 s. 35. I doktrinen anses det således att situationen i NJA 2014 s. 35 skulle behandlas annorlunda i situationen att en dold ägare tillför föremålet. I en sådan situation, om lösningen i doktrinen tillämpas, tillerkänns A fastigheten och B kommer betraktas som ägare till föremålet. Om A och B utgörs av makar kommer situationen bli sådan att vid en eventuell bodelning, enligt 11 kap. 7 § Äktenskapsbalk (1987:230), har varje make rätt att på sin lott i första hand få sin egen egendom eller den egendom som denne önskar. Sker bedömningen att make A tillerkänns fastigheten medans make B tilldelas föremålet medför det att tillbehör och fastighet kommer skiljas åt vid bodelningen vilket är ett olämpligt resultat. Hur den tredje situationen som beskrivs ovan ska lösas är osäker och olika lösningar har framförts i doktrinen. Om lösningen i doktrinen tillämpas att, A och B blir samägare till föremålet utan att den får tillbehörskaraktär, medför det ett osäkerhetsmoment för tredjeman. Tillbehörsegenskapen baseras på interna mellanhavanden som är dolda för tredjeman. Det kan uppkomma situationer där föremål förutsatts ingå i fastigheten men som i efterhand visar sig utgöra lös egendom. I en sådan situation föreligger ägarinkongruens och föremålet utgör tillbehör först när den dolde äganderätten omvandlas till en öppen sådan. Den andra lösningen som framförs i doktrinen, att laborera med en gåvoavsikt i enlighet med NJA 1986 s. 513, kan å ena sidan skydda tredjeman eftersom presumtiva tillbehör kommer få tillbehörskaraktär eftersom föremålet på så sätt kommer i samma ägares hand. Å andra sidan kan det te sig olämpligt att i syfte att skydda tredjeman laborera med en gåvoavsikt som medför att äganderätten övergår till A eftersom en sådan lösning onekligen skulle skada B.
Sammanfattningsvis kan konstateras att rättsläget i viss mån avseende samägande har klargjorts genom NJA 2014 s. 35. Det kvarstår dock oklarheter avseende vilka omständigheter som ska vara avgörande för om föremål är tillfört för gemensam eller enskild räkning. Praxis får snarare tolkas som att det inte går att sätta upp en bestämd regel som bör tillämpas på alla fall utan bedömningen får avgöras från fall till fall med beaktande av flera olika omständigheter. Det går även att konstatera att rättsläget avseende dold äganderätt fortfarande är osäkert och det finns oprövade fall som i framtiden kan uppkomma för prövning.