J U R I D I C U M
Fastighetstillbehör och ägarkongruens
Särskilt allmänna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör
Maria Hansson
VT 2021
JU600G Självständigt juridiskt arbete, 15 högskolepoäng Examinator: Joakim Nergelius, Jesper Ekroth & Rigmor Argren Handledare: Jonny Flodin
Sammanfattning
Syftet med uppsatsen var att inledningsvis redogöra för vilka föremål som hör till en fastighet i form av allmänna fastighets- och byggnadstillbehör. Efter denna inledande redogörelse syftade uppsatsen till att utreda huvudregeln om ägarsamband och när undantagsbestämmelsen i 2 kap. 4 § JB aktualiseras eftersom föremålet är ”tillfört” av en ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren”.
För att ett föremål ska utgöra tillbehör till fastigheten har uppsatsen klargjort att det krävs att rekvisiten om fysiskt samband och stadigvarande bruk är uppfyllda. Rekvisiten tolkas olika beroende på om det handlar om ett allmänt fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör. Uppsatsen har klargjort att tillbehörskategorierna är dynamiska och i takt med den tekniska utvecklingen och aktörers preferenser kommer kategorin av tillbehör att utvecklas.
Trots att föremål uppfyller tillbehörsrekvisiten kan dessa ändå komma att utgöra lös egendom eftersom föremålet tillförts av en nyttjanderättshavare eller någon annan än fastighetsägaren. Avgörande för tillförandeprövningen är i vems intresse tillförandet skett. För samägda fastigheter där en ensam delägare tillför ett föremål till fastigheten föreligger en presumtion att föremålet är tillfört även för övriga ägares räkning. Denna presumtion kan brytas vilket gör att föremålet utgör lös egendom. Praxis har vidare angett att ägarsamband föreligger även om fastighet och tillbehöret ägs av samma personer men med olika andelar.
Uppsatsen har slutligen konstaterat att ett presumtivt föremål, som inledningsvis utgjorde lös egendom på grund av ägarinkongruens, därefter kan komma i ”samma ägares hand”. Föremålet kommer i samma ägares hand om fastigheten och föremålet förvärvas av samma person. Föremålet kan även övergå till fastighetsägaren genom accession, specifikation eller om en nyttjanderättshavare vid nyttjanderättens slut inte bortför sin egendom inom viss tid.
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... 1
Förkortningslista ... 4
1. Inledning ... 5
1.1 Bakgrund ... 5
1.2 Syfte och frågeställning ... 6
1.3 Metod och material ... 6
1.4 Avgränsning ... 8
1.5 Disposition ... 9
2. Tillbehör till fastighet... 10
2.1 Inledande avsnitt ... 10
2.2 Allmänna fastighetstillbehör ... 10
2.2.1 Vilka typer av föremål som avses ... 10
2.2.2 Fysiskt samband ... 13
2.2.3 Stadigvarande bruk ... 13
2.3 Byggnadstillbehör ... 15
2.3.1 Vilka typer av föremål som avses ... 15
2.3.2 Fysiskt samband ... 19
2.3.3 Stadigvarande bruk ... 20
3. Föremål tillfört av annan än fastighetsägaren ... 24
3.1 Inledande avsnitt ... 24
3.2 Huvudregeln om ägarsamband ... 24
3.3 Undantagsbestämmelsen i 2 kap. 4 § JB ... 25
3.3.1 Nyttjanderättshavare ... 25
3.3.2 ”Annan än fastighetsägaren”... 26
3.4 Bedömning om vem som tillfört föremålet ... 27
3.4.1 Tillförarprövningen ... 27
3.4.2 Slutsats och analys ... 30
3.5 Föremål som tillförs en samägd fastighet ... 31
3.5.1 Allmänt om problematiken ... 31
3.5.2 Tidigare praxis då problematiken indirekt berördes ... 32
3.5.3 NJA 2014 s. 35 ... 33
3.5.4 Slutsats och analys ... 34
3.6 Andelsinkongruens ... 37
3.6.1 Målet ”Estrids hus” ... 37
3.6.2 Runessons skiljaktiga mening ... 39
3.6.3 Slutsats och analys ... 39
4. Fastighet och föremål kommer ”i samma ägares hand” ... 41
4.1 Inledande avsnitt ... 41
4.2 Föremålet eller fastigheten förvärvas ... 41
4.3 Nyttjanderättshavare bortför inte tillbehöret... 41
4.5 Specifikation ... 45
5. Slutsats... 47 6. Källförteckning ... 50
Förkortningslista
1895 års lag Lag (1895:36) angående hvad till fast
egendom är att hänföra
1966 års lag Lag (1966:453) om vad som är fast
egendom
HD Högsta domstolen
JB Jordabalk (1972:994)
JT Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet
NJA Nytt juridiskt arkiv – Avdelning I
Prop. Proposition
SOU Statens offentliga utredningar
SvJT Svensk Juristtidning
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Fastigheter fyller en viktig funktion i vårt samhälle då all mänsklig verksamhet är beroende av marken för bebyggelse och levnad. Fastighetsrätten som rättsområde handlar om alla olika frågor som rör fast egendom. Generellt framgår i 1 kap. 1 § första stycket jordabalk (1970:994) [cit. JB] att fast egendom är jord och som i sin tur är indelad i fastigheter. Till fastigheten hör i sin tur vissa tillbehör som på grund av sin karaktär anses tillhöra fastigheten. Att identifiera vilka tillbehör som ingår i en fastighet har stor vikt för de övriga regleringarna i JB, framförallt för fastighetsköp och pantsättning av fast egendom.
Att fastigheterna har en stor ekonomisk betydelse kan man se från statistik från Statistiska centralbyrån. Fastigheter omsätts i hög mån och under 2019 såldes fastigheter för 316 miljarder kronor och totalt var det nästan 141 000 ägarskiften.1 För en fastighetsköpare blir det viktigt att
veta vilka tillbehör som tillhör fastigheten eftersom dessa ingår vid försäljningen. Konflikter kan uppstå mellan köpare och säljare angående vad som ingår i fastighetsköpet i form av fast egendom och vad som utgör säljarens lösa egendom och därmed undantas från fastighetsköpet. Som utgångspunkt gäller avtalsfrihet mellan köpare och säljare och parterna kan således avtala om vad som ska ingå för att undvika dispyter. Har inget avtalats avgörs frågan genom tillbehörsreglerna i JB.
Onekligen är det en stor dröm för många att äga en fastighet och för många blir det den största investeringen i sitt liv. För att finansiera köpet av drömhuset är det många som väljer att låna pengar med fastigheten som säkerhet. Kredit mot säkerhet i fast egendom är den viktigaste kreditformen, speciellt för hushållen.2 Enligt Statistiska centralbyrån utgjorde bostadslånen 82
procent av finansinstitutens totala utlåning till hushållen i januari 2020. I januari 2020 uppgick hushållens lån hos banker avseende fastigheter 4 224 miljarder kronor.3 Vid pantsättning ingår
själva fastigheten men också alla tillhörande tillbehör. Att kunna identifiera vad som utgör tillbehör till fastigheten är därmed av stor vikt eftersom det påverkar pantvärdet. Till skillnad från försäljning av fast egendom är tillbehörsreglerna tvingande för pantsättaren och panthavaren. Dessa parter kan således inte fritt avtala om vad som ska utgöra fast och lös egendom.
En av de mest primära funktionerna inom fastighetsrätten är att urskilja vad fast egendom omfattar. Med hänsyn till diskussionen ovan kan man konstatera att identifieringen av vad som utgör tillbehör till fastigheten är avgörande. En köpare måste veta vad som ingår i köpet, säljaren måste ha klart för sig vad som måste lämnas kvar vid försäljningen och vid pantsättning är det avgörande att identifiera tillbehören vid fastställande av fastighetens värde. Dessa tillbehör följer rättsligt fastigheten och utgör inte längre lös egendom och kan därmed inte vara föremål för särskilda rättigheter.
1 Statistiska centralbyrån, Fastighetsprisstatistik 2019: Småhus, hyreshus, industrifastigheter och lantbruk,
Statistiska meddelanden BO 41 SM 2001, 2020, s. 1 och 4.
2 Victorin, Anders & Hager, Richard, Allmän fastighetsrätt: fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut,
fastighetspant och sakrättsliga frågor, 8 u., Iustus Förlag, Uppsala, 2019, s. 25.
1.2 Syfte och frågeställning
I ljuset av den inledande bakgrundenämnar uppsatsen att inledningsvis redogöra för vilka föremål som hör till en fastighet i form av allmänna fastighets- och byggnadstillbehör. Efter denna inledande redogörelse syftar uppsatsen till att utreda huvudregeln om ägarsamband och när undantagsbestämmelsen i 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB4 aktualiseras
eftersom föremålet är ”tillfört” av en ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren”. För att precisera detta syfte ytterligare ska följande frågeställningar ska besvaras:
• På vilket sätt och under vilka förutsättningar är ett föremål att betrakta som fastighetstillbehör respektive byggnadstillbehör?
• Vad innebär huvudregeln om ägarsamband och under vilka förutsättningar bryts huvudregeln, enligt 2 kap. 4 § JB, eftersom en ”nyttjanderättshavare” eller ”annan än fastighetsägaren” ”tillfört” föremålet?
• Under vilka förutsättningar kan ett föremål, som inledningsvis är tillfört av annan än fastighetsägaren, komma i samma ägares hand?
1.3 Metod och material
För att besvara uppsatsens frågeställning och därmed uppnå uppsatsens syfte har den rättsdogmatiska5 metoden6 använts. Det föreligger överlappande uppfattningar om vad som
karakteriserar denna metod7 och det krävs således en närmare precisering. Denna uppsats har
följt den uppfattningen att den rättsdogmatiska metoden handlar om att beskriva, systematisera och tolka gällande rätt med hjälp av de rättskällor som åtnjuter auktoritet.8 Rättsdogmatiken
beskrivs som inriktad mot rättstillämparens synsätt vilket betyder att forskningsuppgiften inriktar sig på att så nära som möjligt besvara rättstillämparens frågor om vad gällande rätt innehåller.9 Metoden liknar därmed den som domaren använder i sin argumentation med
skillnaden att rättsdogmatikern förhåller sig generellare och abstraktare än rättstillämparen. Rättstillämparen är främst inriktad på det konkreta fallet som är uppe för prövning medans rättsdogmatikern på ett friare sätt kan laborera med många exempel från både verkligheten och tänkta situationer. Vidare kan rättsdogmatikern, jämfört med rättstillämparen, på ett friare sätt
4 I den fortsatta framställningen när hänvisning sker till ”2 kap. 4 § JB” är det ”2 kap. 4 § första stycket första
meningen JB” som åsyftas.
5 Sandgren förhåller sig kritisk till att beteckna metoden som ”dogmatisk” och har uttryck åsikten att denna term
bör mönstras ut som begrepp eftersom ordet dogmatisk har en negativ klang som leder tanken fel. Ordet dogmatisk syftar, enligt Sandgren, på den som okritiskt står fast vid en uppfattning trots att det framkommer nya fakta som motsäger denna uppfattning. Sandgren använder dock termen då den i viss mån har blivit allmänt vedertagen. För denna diskussion, se vidare Sandgren Claes, Är rättsdogmatiken dogmatisk?, TfR 2005, s. 649; Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, 4 u., Norstedts Juridik, Stockholm, 2018, s. 50.
6 Att definiera rättsdogmatiken som ”metod” har framhållits i doktrinen som problematiskt eftersom
rättsdogmatiken inte enbart omfattar metod utan är ett komplett vetenskapligt program för perspektiv, frågeställning och metod. På vissa håll i doktrinen har det därmed ansetts mer rättvisande att klassificera den som en teori, se Olsen, Lena, Rättsvetenskapliga perspektiv, SvJT 2004, s. 105–141.
7 Se vidare Sandgren, Rättsdogmatiken; Hjertstedt, Mattias, Beskrivningar av rättsdogmatisk metod: om
innehållet i metodavsnitt vid användning av ett rättsdogmatiskt tillvägagångssätt, i Festskrift till Örjan Edström,
2019, s. 166–167; Olsen, s. 110–115.
8 Sandgren, Rättsvetenskap, s. 48–49; Olsen, s. 111. 9 Olsen, s. 111–112.
förhålla sig kritiskt till gällande rätt.10 Rättsdogmatiken handlar således inte bara om att hitta
”rätt svar” på juridiska frågor utan inbegriper en kritisk analys av gällande rätt.11
Likheterna mellan rättsdogmatikern och rättstillämparen är att båda strävar efter att tolka gällande rätt på ett systematiskt, sammanhängande och etiskt sätt.12 Den rättsdogmatiska
metoden ämnar således att åstadkomma en auktoritativ utsaga av gällande rätt. 13
Rättsdogmatiken innehåller dock flertalet inslag som inte kan motiveras utifrån en domares behov men som likväl anses ingå i den rättsdogmatiska metoden då den bidrar till ökad förståelse av gällande rätt, exempelvis rättshistoriska inslag.14 Vid en framställning av gällande
rätt krävs att man är medveten om att gällande rätt är dynamiskt och i konstant förändring. Ett gammalt juridiskt paradigm kan avlösas av ett nytt när rättsläget ändras.15 Denna uppsats har
tagit hänsyn till den rättsdogmatiska metodens höga krav på god hänvisningssed till de källor som använts. Denna uppsats har eftersträvat intersubjektivitet vilket innebär att vid en granskning ska man i princip komma till samma resultat vid användandet av samma material och metod.16
Som sagts ovan ämnar den rättsdogmatiska metoden att åstadkomma en auktoritativ utsaga av gällande rätt och därmed måste uttalandena om gällande rätt grundas på auktoritativa rättskällor.17 Vid valet av rättskällor används de rättskällor som domaren hade använt för att på
ett auktoritativt sätt fastställa gällande rätt.18 Denna uppsats har, i enlighet med den
rättsdogmatiska metoden, tillämpat rättskälleläran vid val av material.19 Rättskälleläran handlar
bland annat om att identifiera vilka rättskällorna är, fastställa deras inbördes ordning, kritisera rättskällorna samt att förklara och beskriva rättskällorna.20 Denna uppsats har tagits sin
utgångspunkt i rättskällorna: lagstiftning, lagförarbeten, rättspraxis och doktrin.21 Denna
rättskällehierarki är inte huggen i sten utan den praktiska tillämpningen kan skilja sig åt.Det förekommer att domstolarna resonerar i enlighet med en hierarkisk rättskällelära men domstolarna kan också välja att inte följa en hierarkisk tillämpningsordning.22 I allmänhet kan
exempelvis förarbeten bli föråldrade och förlora sin betydelse eller så kan en lag komma att betraktas som obsolet.23 Rättskällornas inbördes dignitet varierar beroende på rättsområde.24
I denna uppsats har auktoritativa rättskällor använts för att beskriva gällande rätt. Generellt kan sägas att lagtext har den största auktoriteten då den har en stark ställning i den juridiska argumentationen och har bindande karaktär.25 Denna uppsats har även använt de
10 Peczenik, Aleksander, Vad är rätt? Om demokrati, rättssäkerhet, etik och juridisk argumentation, Norstedts
Juridik, Stockholm, 1995, s. 212–213. 11 Hjertstedt, s. 166–167. 12 Peczenik, s. 212–213. 13 Olsen, s. 111–112. 14 Olsen, s. 113. 15 Peczenik, s. 325.
16 Sandgren, Rättsvetenskap, s. 15 och 49–50. 17 Olsen, s. 118–119.
18 Olsen, s. 114.
19 Sandgren, Rättsvetenskap, s. 49; Hellner, Jan, Metodproblem i rättsvetenskapen: Studier i förmögenhetsrätt,
Jure, Stockholm, 2001, s. 24.
20 Sandgren, Rättsvetenskap, s. 45–46; Peczenik, s. 212–213. 21 Jareborg, Nils, Rättsdogmatik som vetenskap, SvJT, 2004, s. 8. 22 Hellner, s. 25.
23 Sandgren, Rättsvetenskap, s. 45–46; Peczenik, s. 214. 24 Hellner, s. 25.
25 Peczenik beskriver det som att lagar skall beaktas som auktoritetsskäl i juridisk argumentation. Se vidare
övriga rättskällorna eftersom lagreglerna i 2 kap. JB gällande tillbehör och ägarsamband bygger på gammal lagstiftning som är kortfattad. Särskild hänsyn har behövt tas till rättspraxis eftersom rättsläget avseende tillbehör och ägarsamband i hög mån utvecklats genom praxis. För att få detaljkunskap om ämnet har det således krävts att särskild hänsyn tagits till praxis.
Förarbeten i allmänhet är inte bindande för domaren på samma sätt som lagstiftning. Förarbetena är ”sekundära” men har generellt en stor praktisk betydelse i svensk rätt. Den moderna lagstiftningen utformas ofta med tanken att förarbetena kompletterar lagstiftningen.26
För denna uppsats har förarbetena till 2 kap. JB varit av särskild vikt eftersom dessa förarbeten är utförliga. Regleringen av fastighetsrätten föregicks av långa utredningsarbeten27 och dagens
bestämmelser i 2 kap. JB avseende fastighetstillbehör och ägarsamband knyter i hög mån an till tidigare gällande lagar. I denna uppsats har främst använts förarbetena till dagens JB samt förarbetena till dess föregångare lag om vad som är fast egendom (1966:453). När 1966 års lag överfördes till nuvarande JB har ingen nämnvärd skillnad gjort förutom att språket har moderniserats. Således motsvarar lagregleringen avseende tillbehör och ägarkongruens i 1966 års lag i hög mån dagens reglering i nuvarande JB. Förarbetena till dessa äldre regleringar har därmed använts i denna uppsats vid tolkningen av gällande rätt.
Vid användandet av förarbeten som är gamla är en viktig fråga om förarbetena åldrats eller inte. För förarbeten i allmänhet gäller att motivuttalanden kan förlora sin giltighet och auktoriteten försvagas efter viss tid då de kan framstå som uttryck för övergivna samhälleliga värderingar.28
Förarbetena i JB kan i vissa delar anses vara föråldrade då vissa uttalanden i förarbetena stämmer mindre väl in med dagens uppfattningar. Detta innebär att i större utsträckning på fastighetsrättens område, än på andra områden, krävs ett kritiskt förhållningssätt och enskilda uttalanden kan behöva bortses ifrån. Det bör dock framhållas att förarbetena på fastighetsrättens område är i regel välgjorda och när vissa motivuttalanden framstår som föråldrade är det fråga om undantagssituationer.29 Vid användningen av förarbetena på fastighetsrättens område har
därmed förarbetenas ålder beaktats.
1.4 Avgränsning
Föremål för undersökning är fastighets- och byggnadstillbehör och därmed kommer inte tillbehörskategorin industritillbehör behandlas ingående. Industritillbehören kommer behandlas enbart när det behövs för att klargöra hur gränsdragningen ska göras mellan å ena sidan industritillbehör och å andra sidan fastighets- och byggnadstillbehör. Industritillbehör utgör den tredje kategorin av tillbehör och i krediträttsliga sammanhang är det ett viktigt tillbehör eftersom tillbehören ofta utgör stora ekonomiska värden.30 Trots att industritillbehör utgör
viktiga tillbehör så sker avgränsningen med hänsyn till utrymmesmässiga skäl och för att uppsatsen väljer att fokusera på tillbehörsreglerna för fastigheter i allmänhet och inte för industriella verksamheter. Uppsatsen kommer likaså inte föra en diskussion om hur tillbehörsreglerna i jordabalken förhåller sig till bostadsrätter. Detta är i sig en viktig diskussion
26 Strömholm, Stig, Lyles, Max & Valguarnera, Filippo, Rätt, rättskällor och rättstillämpning, 6 u., Norstedts
Juridik, Stockholm, 2020, s. 375–376.
27 Se SOU 1947:38; SOU 1960:24–26; SOU 1963:55.
28 Strömholm, Lyles & Valguarnera, s. 380–381; Peczenik, s. 252–253.
29 Hager, Richard, Allmänna fastighetsrätten: en introduktion, 5 u., Norstedts Juridik, Stockholm, 2018, s. 14–
15.
men på grund av utrymmesmässiga skäl har uppsatsen valt att inte föra en längre diskussion om bostadsrätter.
Vidare kommer inte någon diskussion ske avseende föremål försedda med ägar- eller återtagandeförbehåll. Trots att detta är teoretiskt och praktiskt viktiga diskussioner sker avgränsningen med hänsyn till praktiska och utrymmesmässiga skäl. Slutligen kommer rättsliga tillbehör till en fastighet, såsom servitut, delaktighet i samfällighet samt ledningsrätt, att undantas. Sådana tillbehör hör rättsligen till fastigheten på samma sätt som fysiska tillbehör. Dessa tillbehör, som i sig är viktiga, avgränsas också med hänsyn till utrymmesmässiga skäl.
1.5 Disposition
Uppsatsen inleds i avsnitt 2 med att utreda under vilka förutsättningar ett föremål enligt 2 kap. 1–2 §§ JB utgör ett allmänt fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör. I detta avsnitt utreds rekvisiten om fysiskt samband och stadigvarande bruk som kommer till uttryck för båda tillbehörskategorierna. Avsnitt 3 handlar om fallet att ett tillbehör, som uppfyller rekvisiten i 2 kap. 1–2 §§ JB, likväl inte utgör tillbehör eftersom föremålet inte tillförts av fastighetsägaren. Avsnittet inleds med att behandla huvudregeln om ägarsamband och därefter under vilka förutsättningar som undantagsbestämmelsen i 2 kap. 4 § JB aktualiseras eftersom tillförandet skett av en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren. Vem som bedöms ”tillfört” föremålet är av särskild vikt och därför kommer problematiken behandlas utförligt i avsnittet. I avsnittet behandlas även den praxis som utvecklats avseende föremål som tillförs en samägd fastighet samt frågan om andelsinkongruens. I avsnitt 4 behandlas fallet att ett presumtivt tillbehör, som inledningsvis utgjorde lös egendom på grund av ägarinkongruens, därefter enligt 2 kap. 4 § JB kommit ”i samma ägares hand”. Avsnittet behandlar fyra olika fall där det presumtiva föremålet kommit i samma ägares hand och således fått tillbehörskaraktär. I avsnitt 5 avslutas uppsatsen med en sammanfattande slutsats över arbetet i dess helhet.
2. Tillbehör till fastighet
2.1 Inledande avsnitt
Som konstaterats i avsnitt 1.1 utgör själva fastigheten och tillhörande tillbehör föremålet för äganderätt och panträtt. Därmed är det av stor vikt att klargöra vilka föremål som hör till fastigheten. För att ett föremål ska utgöra ett tillbehör krävs att föremålet ska vara av ett visst slag. Vad som krävs kommer behandlas i följande avsnitt och rekvisiten skiljer sig åt beroende på om det är ett allmänt fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör. Tillbehörsreglerna återfinns i 2 kap. 1 § JB för de allmänna fastighetstillbehören och i 2 kap. 2 § för byggnadstillbehören. Prövningen om ett föremål utgör tillbehör görs kronologist. I första hand prövas om föremålet utgör tillbehör enligt 2 kap. 1 § JB, om först så inte är fallet, görs en prövning om tillbehöret utgör tillbehör enligt 2 kap. 2 § JB.31
2.2 Allmänna fastighetstillbehör
2.2.1 Vilka typer av föremål som avses
Följande avsnitt kommer handla om vilka typer av föremål som typiskt sett genom lagstiftning, förarbeten och praxis har ansetts utgöra allmänna fastighetstillbehör. Kategorin allmänna fastighetstillbehör regleras i 2 kap. 1 § JB och utgörs främst av föremål som har en direkt koppling till marken på fastigheten. I 2 kap. 1 § första stycket JB anges att byggnader, stängsel, ledningar och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk anses vara fastighetstillbehör. Vidare ingår på rot stående träd, växter och naturlig gödsel i kategorin. I det följande avsnittet kommer dessa föremål att närmare preciseras.
Enligt förarbetena har begreppet byggnad en vid bemärkelse och förutom hus omfattas även murar, broar, bryggor och andra uppbyggda konstruktioner.32 Det är inte nödvändigt att en
byggnad sträcker sig ovan jordytan utan husliknande anläggningar kan betraktas som byggnad även om den är belägen under jordytan.33 Som exempel kan nämnas de kiosker eller
stationsanläggningar som återfinns vid underjordiska järnvägar.34 Förarbetena medger att det
kan uppkomma oklarheter om ett föremål har karaktär som byggnad. Det framgår dock vidare att det inte bör medföra praktiska svårigheter eftersom sådana oklara fall i vart fall ingår i begreppet anläggning.35
I förarbetena diskuteras gränsdragningen om vad som ska höra till byggnaden i form av ”fast inredning” i enlighet med 2 kap. 2 § första stycket JB och vad som utgör beståndsdelar till kategorin ”byggnad” i 2 kap. 1 § första stycket JB. I förarbetena uppräknas vissa detaljer som får anses utgöra beståndsdelar till själva byggnaden, såsom golv, trappor, tak, väggar, dörrar, uppklistrade tapeter, fönster och dylikt.36 Dessa utgör beståndsdelar i själva byggnaden som
sådan och anses tillhöra byggnaden utan att reglerna om byggnadstillbehör behöver aktualiseras.
31 NJA 1985 s. 232; Zetterström, Stefan, Sakrättens fyra huvudfall, 5 u., Iustus Förlag, Uppsala, 2019, s. 79. 32 Prop. 1966:24, s. 59; SOU 1947:38, s. 86.
33 Prop. 1966:24, s. 59.
34 Westerlind, Peter, Kommentar till Jordabalken 1–5 kap., Norstedt, Stockholm, 1971, s. 128. 35 Prop. 1966:24, s. 13.
I förarbetena anges att gränsdragningen mellan byggnadstillbehören och byggnadens egna beståndsdelar kan vara svårbedömda. Det angavs dock att gränsen saknade praktisk betydelse och att det snarare är en fördel att begreppet ”fast inredning” är så omfattande.37 Det går att
fråga sig om gränsdragningen saknar praktiskt betydelse avseende rättsföljden som inträder för respektive kategori. Separata sakrätter torde vara detsamma oavsett om föremålet utgör tillbehör eller beståndsdel eftersom båda utgör en bisak i förhållande till en huvudsak.38 Om
beståndsdelen tillförs av annan än fastighetsägaren går det däremot att fråga sig om samma rättsföljd inträder för både beståndsdelar och tillbehör. För tillbehör innebär det, enligt 2 kap. 4 § JB, att föremålet kommer förbli lös egendom om någon annan än fastighetsägaren tillför objektet.39 I doktrinen har framförts olika åsikter beträffande rättsföljden för beståndsdelar. På
vissa håll i doktrinen har tanken framförts att beståndsdelar i all väsentligt följer samma regler som tillbehör och att båda kategorierna ställer samma krav på vem som tillför objektet. Såldes blir resultatet, för både tillbehör och beståndsdelar, att objektet förblir lös egendom om tillförandet sker av annan än fastighetsägaren.40 På andra håll i doktrinen framförs åsikten att
beståndsdelarna genom infogande anses tillhöra fastigheten oavsett vem som tillför beståndsdelen.41 Huruvida en tillförare som inte är fastighetsägaren har rätt att avlägsna
beståndsdelar som denne tillfört får anses osäkert. Det bör dock framhållas, enligt uppsatsförfattaren, att förutsättningarna för accessionsfång42 kan tänkas vara lättare uppfyllda
beträffande beståndsdelar eftersom ett särskiljande ofta kan te sig orimligt. För exempelvis trappor, tak, väggar, golv och tapeter som angavs i förarbetena som typiska beståndsdelar till byggnaden torde ett lösgörande i många fall leda till en väsentlig värdeförstörelse som medför att ett lösgörande anses olämpligt. Även om det förelåg ett krav på ägarsamband för beståndsdelar till byggnaden, menar uppsatsförfattaren, att accessionsläran i många kommer medföra att föremål med inkongruenta ägarförhållanden ändå kommer övergå till fastighetsägaren genom accessionsfång.
Anläggningar anges i 2 kap. 1 § första stycket JB som ett allmänt fastighetstillbehör och avses som ett vidsträckt begrepp. Kategorin är subsidiär i förhållande till begreppet byggnader och föremålet inbegripas i begreppet anläggning enbart då den inte inbegrips i begreppet byggnader. Anläggningar omfattar, enligt förarbetena, exempelvis transportanordningar (räls och syllar), cisterner och källare.43 Till kategorin anläggningar räknas även ledningar som uttryckligen
uppräknas i lagrummet. Begreppet ledningar anses omfatta alla slags ledningar, oavsett om dessa är avsedda för elektricitet, gas, vatten eller annat.44 Dock hör inte sådana ledningar som
är dragna i en byggnad till kategorin allmänna fastighetstillbehör utan dessa utgör byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § JB.45 Enligt förarbetena till1966 års lag, liksom vad som
hade framgått av dittillsvarande praxis46, omfattas inte sådana ledningar som sträcker sig
utanför fastighetens område. Den del av ledningen som återfinns inom fastigheten är att se som tillbehör medans återstoden av ledningen, som sträcker sig utanför fastigheten, är lös
37 SOU 1947:38, s. 91 och 94–95; Prop. 1966:24, s. 8–9.
38 Strömgren, Peter, Tillbehör och accession, Iustus Förlag, Uppsala, 2012, s. 361–362. 39 Se vidare avsnitt 3.
40 Strömgren, s. 361–362 och 412.
41 Jensen, Ulf, Fastighetstillbehör och bostadsrätter, Brattström, Margareta & Möller, Mikael (red.),
Fastighetsrättsliga studier till minnet av Sten Hillert, Iustus förlag, Uppsala, 2002, s. 188.
42 Se vidare avsnitt 4.4. 43 Prop. 1966:24, s. 59.
44 SOU 1947:38, s. 86; Prop. 1966:24, s. 59. 45 SOU 1947:38, s. 86.
egendom.47 Till de allmänna fastighetstillbehören hör enligt 2 kap. 1 § första stycket JB även
stängsel. I NJA 1986 s. 513 förefaller det som att HD bedömt att ett trästaket och ett insynsplank utgör allmänna fastighetstillbehör.48
Det råder viss tveksamhet vart gränsdragningen ska dras mellan allmänna fastighetstillbehör som regleras i 2 kap. 1 § JB och industritillbehör som regleras i 2 kap. 3 § JB.49 På en fastighet
kan det vara oklart om en byggnad eller anläggning som inrättats för industriell verksamhet ska kategoriseras som ett allmänt fastighetstillbehör eller industritillbehör. Enligt ordalydelsen av 2 kap. 3 § första stycket JB samt förarbetena framgår att industritillbehören har en undantagsmässig karaktär där 2 kap. 1–2 §§ JB har företräde.50 I HFD 2016 ref. 26 behandlades
gränsdragningen mellan allmänna fastighetstillbehör och industritillbehör. Frågan var hur fristående bassänger för vattenrening och flissilor på ett pappersbruk skulle klassificeras.51
HFD konstaterade, med hänvisning till förarbetsuttalandena, att de allmänna fastighetstillbehören är en mycket vidsträckt tillbehörskategori och således utgjorde dessa anläggningar allmänna fastighetstillbehör. Detta avgörande får anses förstärka bilden av att industritillbehören är en subsidiär tillbehörskategori och i första hand ska tillbehöret inordnas under 2 kap. 1–2 §§ JB.
Det anges i 2 kap. 1 § första stycket att även på rot stående träd och andra växter utgör fastighetstillbehör. Av ordalydelsen ”på rot stående” kan konstateras att när trädet eller växten har ett samband med fastigheten utgör det tillbehör. Motsatsvis utgör således fällda träd och skördade växter lös egendom och tillhör därmed inte fastigheten. Vidare anges i 2 kap. 1 § första stycket att naturligt gödsel utgör ett tillbehör. Genom ordalydelsen av lagrummet kan förstås att konstgödsel undantas. Att det görs en åtskillnad mellan naturlig och konstgjord gödsel kan anses egendomligt men naturligt gödsel utgör, som anges i förarbetena, en viktig del av jordbruket och har sedan länge haft en särställning i rättsligt hänseende. Konstgödsel å sin sida framstår snarare som material och råvaror som inköps för produktionen. Det som avses i lagrummet är naturligt gödsel som ännu inte använts utan förvaras i en hög på marken, i en gödselstad eller liknande förvaring.52 Slutligen framgår från förarbetena att gödsel enbart kan
utgöra fastighetstillbehör på en fastighet där jorden är avsedd att brukas.53
Slutsatsen av detta avsnitt är att allmänna fastighetstillbehör utgörs av en bred kategori av föremål som befinner sig inom fastighetens gräns. Föremålen kan naturligt finnas där, såsom växter och träd, eller ha tillförts fastigheten, såsom byggnader, stängsel och andra anläggningar.
47 SOU 1947:38, s. 89–91; Prop. 1966:24, s. 59–60. Se dock 2 kap. 1 § andras tycket JB som anger fallet då bl.a.
ledningar anbragts utanför fastigheten med stöd av servitut. Till fastigheten hör även sådana ledningar om servitutet uppfyller rekvisitet för stadigvarande bruk till förmån för fastigheten.
48 Se avsnitt 3.5.2 där rättsfallet berörs ingående.
49 Då uppsatsen inte behandlar industritillbehören i sig kommer dessa enbart behandlas när det behövs för att
klarlägga problematiken gällande gränsdragningen.
50 Prop. 1966:24, s. 75.
51 Det aktuella målet handlade om dessa tillbehör skulle inräknas i fastighetens taxeringsvärde. Enligt 7 kap. 16 §
fjärde stycket fastighetstaxeringslagen framgår att industritillbehör inte räknas med i fastighetsvärdet medans det motsatta gäller för allmänna fastighetstillbehören.
52 SOU 1947:38, s. 87. 53 Prop. 1966:24, s. 13
2.2.2 Fysiskt samband
Följande kortfattade avsnitt kommer behandla rekvisitet om att föremålet ska ha ett fysiskt samband med fastigheten för att kunna utgöra ett allmänt fastighetstillbehör.
Detta rekvisit kommer till uttryck i 2 kap. 1 § första stycket JB genom att tillbehöret ska anbragts inom fastigheten. Rekvisitet om anbringande är ett lågt ställt krav och i förarbetena beskrivs det som att det krävs ett yttre mekaniskt samband mellan fastigheten och tillbehöret.54
Detta krav på fysiskt samband innebär att ett föremål enbart har karaktär som tillbehör om det angivna sambandet består och ett föremål blir således lös egendom när detta fysiska samband bryts. Således blir exempelvis ett träd lös egendom när det fälls.55
Det finns dock inget krav på att föremålet behöver vara förankrat eller sammanfogat med marken.I förarbetena56 och doktrinen57 framhålls exemplet med en oljecistern i plåt, som
antogs i rättspraxis genom NJA 1925 s. 317, som inte var förankrad i marken utan enbart kvarhölls av sin egen tyngd. Denna oljecistern ansågs utgöra tillbehör till fastigheten. Skulle däremot föremålet vara försett med hjul, såsom en husvagn, kan inte kravet på anbringande anses uppfyllt.58
2.2.3 Stadigvarande bruk
Följande avsnitt kommer behandla rekvisitet i 2 kap. 1 § första stycket JB som anger att de allmänna fastighetstillbehören ska anbragts för stadigvarande bruk. Enligt ordalydelsen i lagrummet gäller rekvisitet för byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar, således gäller inte kravet för träd, växter och gödsel.
Vad som krävs för att rekvisitet ska vara uppfyllt när det gäller de allmänna fastighetstillbehören behandlas bristfälligt i förarbetena59 utan bedömningen får utgå ifrån vad som anses som
stadigvarande i allmänhet. Rekvisitet ska tolkas så att det krävs att föremålet tillförs för att kvarbli permanent eller åtminstone för en längre tid.60 Det är den typiska avsikten med att ett
objekt tillförs som är avgörande.61 Det centrala är om ett sådant föremål typiskt sätt är ägnat att
stadigvarande kvarbli på fastigheten annat än tillfälligt. Faktorer som kan beaktas är föremålets konstruktion och karaktär.62 Flyttbara föremål är således inte automatiskt lös egendom utan kan
betraktas som tillbehör om kravet på stadigvarande bruk är uppfyllt. Ett avgörande som illustrerar detta är RH 1986:84 där pontonbryggor som var fast förankrade, men i och för sig flyttbara, utgjorde tillbehör eftersom kravet på stadigvarande bruk ansågs uppfyllt av
54 Prop. 1966:24, s.12. 55 Prop. 1966:24, s. 116. 56 Prop. 1966:24, s. 8 och 88.
57 Strömgren, s. 36; Hager, s. 22–23; Grauers, Folke, Fastighetsköp, 21 u., Juristförlaget i Lund, Lund, 2016, s.
83–84.
58 Prop. 1966:24, s. 88.
59 I förarbetena behandlas däremot utförligt hur stadigvarande bruk ska tolkas avseende byggnadstillbehör i 2
kap. 2 § JB, se avsnitt 2.3.3.
60 Hager, s. 23. 61 Grauers, s. 83. 62 Grauers, s. 83–84.
hovrätten.63 Precis som sagts ovan i avsnitt 2.2.2 ställer inte rekvisitet om anbringande något
krav på förankring men det bör framhållas att om ett föremål är fast förankrat i jorden är det större sannolikhet att det ses som tillfört för stadigvarande bruk eftersom sådana föremål typiskt sätt inte tillförs fastigheten tillfälligt.64
I förarbetena anges exempel på tillfälliga byggnader som inte utgör tillbehör, såsom transportabla skjul och byggbodar. Sådana byggnader, vid utförande av arbeten, flyttas från plats till plats och därmed kan dessa inte anses tillförda för stadigvarande bruk.65 I NJA 1996 s.
139 togs detta motivuttalande i beaktande vid bedömningen om en förrådsbyggnad som var lätt att flytta, försedd med lyftöglor och stod på cementblock skulle utgöra fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § första stycket JB. Förrådsbyggnaden bedömdes utgöra lös egendom på grund av byggnadens karaktär.
Det föreligger en skillnad i formulering i rekvisitet på stadigvarande bruk mellan 2 kap. 1 § JB och 2 kap. 2 § JB. För de allmänna fastighetstillbehören formuleras rekvisitet så att föremålet ska ”anbragts för stadigvarande bruk” [kursivering tillagd]. Detta rekvisit, som konstaterats ovan, ställer ett krav på att föremålet ska kvarbli permanent eller i vart fall för en längre tid på fastigheten. För byggnadstillbehören i 2 kap. 2 § JB formuleras rekvisitet så att föremålet ska vara ”ägnat till stadigvarande bruk” för byggnaden [kursivering tillagd]. I detta rekvisit räcker det inte att föremålet har en permanent karaktär utan föremålet blir byggnadstillbehör bara om föremålet är till nytta för i princip varje ägare eller nyttjare.66 I doktrinen har förts en diskussion
huruvida en subjektiv eller objektiv tolkning bör ske avseende de allmänna fastighetstillbehören. I förarbetena förs inte en diskussion avseende tillförarens subjektiva avsikt i samband med 2 kap. 1 § JB, men det förs däremot en diskussion i samband med 2 kap. 2 § JB där det framhålls att hänsyn inte ska tas till tillförarens subjektiva avsikt utan en objektiv tolkning ska ske.67 När
det föreligger en skillnad i formulering mellan lagrummen och det samtidigt framhålls i förarbetena att en objektiv tolkning ska göras för byggnadstillbehören men det samtidigt råder tystnad i förarbetena gällande de allmänna fastighetstillbehören har det lett till diskussioner i doktrinen. Stundom har påståtts avgörande för bedömningen om föremålet tillförts för stadigvarande bruk är den aktuella tillförarens subjektiva avsikt.68
I doktrinen har en subjektiv tolkning förespråkats på grund av skillnaden i ordalydelsen samt att förarbetena enbart behandlade bedömningen avseende byggnadstillbehören. Argumenten i doktrinen framstår, enligt uppsatsförfattaren, som svaga och uttalanden i förarbetena bör inte ställas i kontrast till varandra på detta sätt. Enligt uppsatsförfattaren bör stadigvarande bruk i 2 kap. 1 § JB bygga på en objektiv tolkning. Det framgår inte tydligt av ordalydelsen hur bedömningen ska göras men att rekvisitet skulle bygga på en subjektiv tolkning har inget stöd i förarbetena eller rättspraxis. Att anbringarens avsikt skulle vara avgörande diskuterades varken i förarbetena till 1895 års lag, 1966 års lag eller i förarbetena till nuvarande JB. I
63 Hovrättsfallet behandlar även tolkningen av 2 kap. 1 § 2 st. JB då delar av bryggorna låg på annans fastighet.
Då frågan om servitut till tillbehör belägna utanför fastigheten inte behandlas i uppsatsen kommer detta inte beröras närmre.
64 Grauers, s. 83–84. 65 Prop. 1966:24, s. 88. 66 Se vidare avsnitt 2.3.3.
67 Prop. 1966:24 s. 15 och 61. Se vidare avsnitt 2.3.3.
68 Se t.ex. Victorin, Anders, Skiljedom, JT 1998–99, s. 195; Zetterström, s. 79; Möller, Mikael,
Fastighetstillbehör de lege ferenda – kritik och reformförslag, Brattström, Margareta & Möller, Mikael (red.),
Fastighetsrättsliga studier till minnet av Sten Hillert, Iustus förlag, Uppsala, 2002, s. 236–239. Jfr Grauers, 83 not 86. Grauers förespråkade tidigare en subjektiv bedömning men har skiftat åsikt och anser att
rättspraxis, exempelvis NJA 1996 s. 139, har HD överhuvudtaget inte fört någon diskussion över tillförarens syfte med placeringen. Enligt uppsatsförfattaren är en subjektiv bedömning inte att föredra eftersom det skulle vara olämpligt om tillbehörsegenskapen hade varit beroende av den enskilde anbringarens subjektiva avsikt. En tillförares vilja är inte utåt iakttagbar, i de flesta fall, vilket skulle leda till svårigheter vid tvister. Vidare kan man fråga sig vad som skulle hända, för den subjektiva prövningen, om tillföraren ändrar sig från att ha ett tillfälligt syfte med anbringandet till att vilja att föremålet ska kvarbli mer permanent. Hänsyn bör även tas till eventuella fastighetsförvärvare och panthavare som behöver ta risken att ett föremål som utåt sett framstår som anbringat för stadigvarande bruk ändå inte utgör tillbehör eftersom föremålet inte anbragts av tillföraren med sådan avsikt. Detta medför en stor osäkerhet och ökade undersökningskostnader för en förvärvare och panthavare. Med hänsyn till vad som anförts ovan synes det lämpligt att rekvisitet om stadigvarande bruk vilar på en objektiv prövning. Slutligen kan konstateras att rekvisitet om stadigvarande, för de allmänna fastighetstillbehören, medför ett krav på att föremålet ska vara ägnat att kvarbli på fastigheten annat än tillfälligt. I doktrinen har det förts diskussioner om rekvisitet stadigvarande bruk ska avgöras enligt tillförarens subjektiva avsikt eller om en objektiv tolkning bör ske. Med hänsyn till diskussionen som fördes i avsnittet kan konstateras att bedömningen bör vila på en objektiv prövning och det föreligger litet stöd i förarbeten och praxis att tillförarens subjektiva avsikt ska vara avgörande.
2.3 Byggnadstillbehör
2.3.1 Vilka typer av föremål som avses
I följande avsnitt kommer redogöras för vilka föremål som typiskt sett genom lag, förarbeten och praxis har ansetts utgöra byggnadstillbehör. I lag regleras byggnadstillbehören i 2 kap. 2 § JB och kategorin har enbart indirekt anknytning till marken genom sin samhörighet med byggnaden. Inledningsvis erinras att genom införandet av tredimensionella fastigheter anges i 2 kap. 2 § tredje stycket JB att föremålets belägenhet är avgörande. När olika delar av en byggnad hör till olika fastigheter hör ett föremål till den del av byggnaden där föremålet finns.69
I 2 kap. 2 § första stycket JB framgår att byggnadstillbehör är fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd och att tillbehöret ska vara ägnat till stadigvarande bruk. Dessa rekvisit är vad som avgör om ett föremål är att se som byggnadstillbehör. I paragrafen återfinns viss exemplifiering av föremål som i allmänhet får anses uppfylla rekvisiten. Denna exemplifiering är för att säkerställa att begreppet byggnadstillbehör får den uttydning som avsetts.70 De allmänna tillbehören som uppräknas i 2 kap. 2 § första stycket JB, såsom hiss,
vatten- och värmeledningar, värmepannor och ljus, är typiska för alla slag av byggnader och normalt krävs dessa för byggnadens bruk oavsett syftet med byggnaden. Dels innehåller paragrafen en exemplifiering av föremål som är typiska tillbehör till speciella typer av byggnader eller lokaler på grund av dessas huvudsakliga ändamålsinriktning. Är byggnaden inrättad för speciellt bruk, såsom bostadshus, samlingslokal, ekonomibyggnad till jordbruk, fabrikslokal eller butikslokal, kommer olika kretsar av tillbehör i fråga enligt 2 kap. 2 § andra stycket JB. Beroende på det huvudsakliga ändamålet med byggnaden kommer således olika typer av föremål att utgöra tillbehör. Vad gäller de olika typerna av speciella byggnader,
69 Se vidare prop. 2002/03:166, s. 81–83. 70 Westerlind, s. 121.
exempelvis fabrikslokal, butikslokal m.m., som anges i lagrummet kan man fråga sig om denna uppräkning är uttömmande. I förarbetena anges att uppräkningen av själva föremålen enbart är exemplifierande71 och detta torde gälla även avseende uppräkningen av byggnadstyper. För
andra typer av byggnader bör de föremål som återfinns i byggnaden utgöra byggnadstillbehör om kravet på stadigvarande bruk och fysiskt samband är uppfyllt.
I lagtexten används som exempel främst föremål som utgör någon slags nytta för fastigheten. Det finns dock föremål som i sig inte är till nytta för fastigheten men som likväl kan tänkas uppfylla rekvisiten för byggnadstillbehör. Vissa typer av konstföremål kan tänkas uppfylla kraven om fysiskt samband och stadigvarande bruk.72 Det är självklart att löst hängande tavlor
utgör lös egendom men det blir svårare att dra en gräns när det handlar om sådana konstföremål som i olika hög mån är del av inredningen, exempelvis specialbeställda konstverk, fasta statyer, stuckaturer och övriga fast förankrade ornament. Onekligen kan en stor del av fastighetens värde ligga i dessa föremål. Dessa typer av föremål får anses ligga i en gråzon och rättsläget är oklart. Fram till vi har ett svar bör en köpare och säljare tydligt klara upp dessa frågor på förhand. Gränsdragningen mellan byggnadstillbehör och industritillbehör är en viktig diskussion som bör framhållas. Gränsdragningen handlar om gränsen mellan å ena sidan industriföremål som utgör byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § andra stycket JB samt å andra sidan övrig industriutrustning som är att hänföra under 2 kap. 3 § JB. Enligt ordalydelsen av 2 kap. 3 § första stycket JB, förarbeten samt praxis framgår att industritillbehören har en undantagsmässig karaktär där 2 kap. 1–2 §§ JB har företräde.73 Om det framgår att föremålet uppfyller rekvisiten
i 2 kap. 2 § JB stannar bedömningen där. I förarbetena anges vidare att tillbehör till en industriell rörelse ska utgöra byggnadstillbehör endast om den uppfyller rekvisitet för stadigvarande bruk för industriell rörelse i allmänhet. Det handlar således om sådan utrustning som är till nytta för varje industriidkare oavsett vad man tillverkar i lokalen.74 Sådana föremål har inte med den
specifika industriella framställningen att göra utan har snarare att göra med byggnadens funktion. I 2 kap. 2 § andra stycket 5 p. JB anges exemplet på kylsystem och fläktmaskineri vilket bör vara till nytta för varje industriidkare oavsett vilken typ av industriell rörelse som förs på fastigheten. I praxis har liknande resonemang förts i NJA 1985 s. 232 där frågan bland annat var om en fliseldningsanläggning, som anslutits till ett rörsystem som var förbundet med alla byggnader och som användes på en fastighet inrättad för handelsträdgårdsrörelse, utgjorde byggnadstillbehör eller industritillbehör. HD konstaterade att ett sådant föremål ansågs utgöra byggnadstillbehör eftersom det i målet inte visades att en sådan fliseldningsanläggning var av sådan speciell karaktär att den enbart var användbar för handelsträdgårdsrörelsen.
I 1947 års jordabalksbetänkande övervägde lagberedningen hur reservdelar och dubbletter till byggnadstillbehör skulle klassificeras. Å ena sidan kan det synas naturligt att dessa dubbletter och reservdelar åtföljer fastigheten då dessa kan vara anpassade för en bestämd apparat och således kan argumenteras att föremålen har sitt värde i förbindelse med huvudsaken. Å andra sidan framhölls motsatta argument, att reservdelar och dubbletter inte bör hänföras till en byggnad eftersom de flesta reservdelar och dubbletter är standardvaror som inte är avsedda för enbart en specifik apparat utan kan användas för skilda ändamål.75 Den senare ståndpunkten
intogs i lagstiftningen och bekräftades av efterföljande proposition.76 I nu gällande JB framgår
71 Prop. 1966:24, s. 60–62. 72 Jfr Victorin & Hager, s. 73.
73 Prop. 1966:24, s. 75; NJA 1985 s. 232. 74 Prop. 1966:24, s. 91; SOU 1947:38, s. 96–99. 75 SOU 1947:38, s. 101–102.
således, i 2 kap. 2 § tredje stycket JB, att en reservdel eller dubblett till ett byggnadstillbehör inte utgör tillbehör till byggnaden utan utgör lös egendom. Ett föremål utgör reservdel eller dubblett så länge det inte kommit till användning i byggnaden. Att det exempelvis finns två tvättmaskiner medför inte automatiskt att ett av exemplaren kommer utgöra en dubblett. Båda föremålen ska bedömas enligt rekvisiten i 2 kap. 2 § JB och framgår det att båda föremålen uppfyller rekvisiten om stadigvarande bruk och fysiskt samband kommer båda föremålen således utgöra tillbehör.77 För att illustrera detta torde en tvättmaskin som inte installerats utan
snarare förvaras i fastigheten utgöra dubblett eftersom den inte kommit till användning än. Rekvisiten i 2 kap. 2 § JB torde vara uppfyllda först när tvättmaskinen installerats så att den är fullt brukbar genom att ha anslutits till vatten, avlopp och el.
Ett undantag från regeln att dubbletter förblir lös egendom, som anges i 1947 års jordabalksbetänkande, är dock nycklar där det finns flera exemplar. Lagberedningen motsatte sig att dessa reservnycklar skulle betraktas som dubbletter. Enligt lagberedningens mening räknas alla exemplar, oavsett om de utgör en reservnyckel, som huvudnyckel och utgör därmed tillbehör till byggnaden. Förutsättningen är dock att de anskaffats av fastighetsägaren och inte av en hyresgäst. Hyresgästen har dock en skyldighet vid avflyttning att återlämna egentillverkade reservnycklar.78
Uppräkningen av föremål i 2 kap. 2 § JB har i stort sett varit oförändrade sedan 1966 års lag och föremålen kan i sig ses otidsenliga. Sedan lagens tillkomst har vi sett en stor teknisk utveckling som medför att några av våra typiska inredningsdetaljer saknas i uppräkningen eftersom dessa var ovanliga 1966. Det anges tydligt i förarbetena att föremålen som uppräknas i 2 kap. 2 § JB enbart är exemplifierande. I takt med den tekniska utvecklingen, som medför att nya inredningsdetaljer introduceras kontinuerligt, kommer kretsen av byggnadstillbehör att förändras och nya tillbehör tillkomma. I förarbetena anges att föremål, som i dagsläget inte inryms i tillbehörskretsen, kan i framtiden vara så naturliga inredningsdetaljer att de bör inbegripas i kretsen av byggnadstillbehör.79 Att uppräkningen enbart är exemplifierande
framgår även i viss mån av ordalydelsen i lagrummet då exemplifieringen av föremål inleds med ”såsom” och ”i regel”. Uppräkningen i första stycket inleds med ”[t]ill byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd […] såsom fast avbalkning, hiss […]” [kursivering tillagd]. I andra stycket inleds uppräkningen med ”[i] enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till byggnad […]” [kursivering tillagd].
Vilka föremål som i modern tid får anses utgöra byggnadstillbehör får avgöras från fall till fall. I takt med vår tekniska utveckling har flertalet föremål blivit så vanliga i våra hem att frågan är vart gränsen går mellan lös egendom och byggnadstillbehör. I praxis har föremål, som vid jordabalkens tillkomst inte ansågs utgöra tillbehör, till följd av den tekniska utvecklingen kommit att utgöra tillbehör. Med hänsyn till uttalandena i förarbetena har HD i NJA 1996 s. 139 konstaterat att en diskmaskin och centraldammsugare anses utgöra byggnadstillbehör. I NJA 1997 s. 699 har en parabolantenn ansetts utgöra byggnadstillbehör då innehavet av sådana ökat i sådan omfattning att en parabolantenn ansågs ägnad för stadigvarande bruk. I doktrinen har framförts åsikten att HD gått för långt i sin inkludering av parabolantennen som byggnadstillbehör. I målet uttalades enbart att parabolantenner är så vanligt förekommande att de får anses vara tillbehör utan att närmare utreda hur många hushåll som använder parabolantenner. Vidare kan en parabolantenn inte fungera utan en mottagarenhet som tolkar
77 Grauers, s. 88.
78 SOU 1947:38, s. 101–102. 79 Prop. 1966:24, s. 60–62.
signalerna. I målet framfördes ingen diskussion avseende mottagarenheten och hur vanligt förekommande det är att hushållen innehar en sådan.80
Precis som att tillbehör på grund av den tekniska utvecklingen kan tillkomma har det ansetts i doktrinen att tillbehör bör kunna förlora sin status som tillbehör just av samma anledning.81 Vid
exempelvis lagens tillkomst var mangeln vanlig i det svenska hushållet men det går starkt att ifrågasätta om det fortfarande kan anses utgöra en vanlig inredningsdetalj i dagsläget. Vid lagrummets tillkomst åsyftades även den tunga och otympliga mangeln vilket talade för att dessa skulle anses vara byggnadstillbehör. Det råder dock osäkerhet om man idag skulle bedöma en modern, liten och lätt mangel som byggnadstillbehör. Precis som förutsattes i förarbetena kommer det i takt med den tekniska och allmänna utvecklingen komma nya ställningstaganden.
I doktrinen har en diskussion förts om hänsyn ska tas till graden av integrering och rörlighet hos föremålet.82 Det har ansetts att en mikrovågsugn som står löst på köksbänken bör anses
utgöra lös egendom men skulle mikrovågsugnen vara fast inmonterad bör den utgöra byggnadstillbehör. Bedömningen skiljer sig således åt beroende på graden av rörlighet hos föremålet. Det går att argumentera att ju mer ett föremål är integrerat desto större chans är det att rekvisiten i 2 kap. 2 § JB är uppfyllda eftersom det är troligare att den kommer kvarbli på fastigheten och vara till nytta för den genomsnittlige användaren.83 Det bör framhållas att i
förarbetena återfinns inget stöd för att hänsyn ska tas till graden av integrering och rörlighet hos föremålet. Den ursprungliga uppdelningen mellan lös och fast egendom, innan den nuvarande regleringen, kan dock ge visst stöd för diskussionen då den i vis mån utgick från föremålets rörlighet. På andra håll i doktrinen framhålls att en gränsdragning som är beroende på om föremålet med eller utan olägenhet kan bortföras från fastigheten är olämplig. En sådan åtskillnad har ansetts ge upphov till svårbedömda gränsfall som kan leda till tvister om huruvida föremålet är mer eller mindre rörligt.84
Enligt uppsatsförfattaren är det självfallet korrekt, som framhålls i doktrinen, att ett integrerat föremål har större chans att kvarbli på fastigheten då det medför större olägenheter att lösgöra ett sådant föremål. Det betyder dock inte att föremålet automatiskt kommer uppfylla kravet på stadigvarande bruk eftersom rekvisitet i 2 kap. 2 § första stycket JB kräver att föremålet ska vara till nytta för en genomsnittlig användare. Graden av integrering med byggnaden torde varken tala för eller emot att rekvisitet om stadigvarande bruk är uppfyllt utan bedömningen om ett föremål uppfyller rekvisitet får snarare bestämmas i det enskilda fallet. Enligt uppsatsförfattaren kan det vara vanskligt att fästa för stor vikt på rörligheten hos föremålet eftersom det kan leda till att tvisterna enbart kommer handla om hur lätt det är att flytta föremålet. Att avsevärd vikt ska fästas vid rörligheten får anses gå emot förarbetenas uttalande, se avsnitt 2.3.2, där det angavs att det inte finns något krav på att föremålet ska vara fast monterat i byggnaden utan rörliga föremål kan utgöra byggnadstillbehör så länge det enskilda föremålet uppfyller rekvisiten.
80 Grauers, s. 87.
81 Hager, s. 24–25; Victorin & Hager, s. 72. 82 Se t.ex. Hager, s. 25; Victorin & Hager, s. 72; 83 Se t.ex. Hager, s. 25–26; Victorin & Hager, s. 72.
84 Almgren, Göran, Ett spörsmål om fastighetstillbehör – tillämpning av 2 kap. 4 § JB beträffande makar och
sambor, Agell, Anders (red.), Festskrift till Bertil Bengtsson, Nerenius & Santérus förlag, Stockholm, 1993, s.
Det saknas lagregler som uttryckligen behandlar frågan om beståndsdelar till tillbehör. En viktig diskussion är vart gränsdragningen ska gå mellan tillbehöret och beståndsdelarna till tillbehöret. Detta problem uppstår när själva tillbehöret består av flera beståndsdelar och dessa beståndsdelar i sig inte kan anses utgöra tillbehör. I NJA 1996 s. 139 fördes ett liknande resonemang avseende motorenheten på en centraldammsugare. I målet utgjordes centraldammsugaren av ett rörsystem som var inbyggt i huset samt en motorenhet som var löst avtagbar. Denna motorenhet hade de förra ägarna tagit med sig när fastigheten såldes exekutivt. HD konstaterade att en centraldammsugares rörsystem (som var inbyggd i väggen) utgjorde tillbehör och att den motorenhet (som var löst avtagbar) ansågs vara en nödvändig del av anläggningen och därför ingick den beståndsdelen i tillbehöret.
Slutligen avslutas detta avsnitt men en kortfattad slutsats över vilka föremål som anses utgöra byggnadstillbehör. Bestämmelsen i 2 kap. 2 § JB innehåller en uppräkning av allmänna och speciella typer byggnadsföremål som i allmänhet anses uppfylla rekvisiten som uppställs i paragrafen. Uppräkningen ter sig föråldrad och saknar flera av dagens vanliga inredningsdetaljer och det beror på att uppräkningen enbart är exemplifierande och har i stort varit oförändrad sedan 1966 års lag. Då förarbetena tydligt uttalar att den tekniska utvecklingen kan medföra att nya föremål tillkommer blir det svårt att dra en tydlig gräns över vilka föremål som utgör byggnadstillbehör respektive lös egendom. Det som kan konstateras är att det kontinuerligt krävs förnyade ställningstaganden i takt med den tekniska utvecklingen. Det är även svårt att dra en gräns mellan själva tillbehöret och beståndsdelarna till tillbehöret och vilka beståndsdelar som kan anses nödvändiga för tillbehöret. Vidare har det funnits delade åsikter i doktrinen över om hänsyn ska tas till föremålets grad av integrering i byggnaden. Som framfördes kan ett sådant hänsynstagande medföra olägenheter men fram till ett tydligt ställningstagande i praxis får frågan anses osäker.
2.3.2 Fysiskt samband
Följande kortfattade avsnitt kommer redogöra för rekvisitet om fysiskt samband när det kommer till byggnadstillbehör. Detta rekvisit kommer till uttryck i 2 kap. 2 § första stycket JB genom att byggnaden ska ha blivit ”försedd” med det presumtiva byggnadstillbehöret.
I förarbetena anges att rekvisitet på fysiskt samband innebär att föremålet ska ha placerats på ett för dettas användande ändamålsenligt sätt så att föremålet därmed är fullt brukbart.85 I
förarbetena framhålls att ett föremål inte förlorar det fysiska sambandet med byggnaden om den enbart tillfälligt borttagits för exempelvis reparation. Rekvisitet är, enligt förarbetena, automatiskt uppfyllt då inredningen är fast monterat i byggnaden.86 Det föreligger dock inget
krav på att tillbehöret behöver vara fast monterat utan rekvisitet är uppfyllt då ändamålsgemenskapen uppkommit. Rörande andra föremål som inte är fast monterade krävs att det yttre sambandet är manifesterat på så sätt att föremålet har ett samband med byggnaden som motsvarar föremålets ändamålsgemenskap med denna.87
I förarbetena finns inga andra uttalanden, än de som återgivits, om hur rekvisitet ska förstås. För förståelse av kriteriet kan god ledning tas till lagtextens anslutande exemplifikationer av föremål som i regel anses utgöra byggnadstillbehör. De kan tjäna som en illustration om vad
85 Prop. 1966:24, s. 14–15.
86 SOU 1947:38, s. 95–96; Prop. 1966:24, s. 14–16. 87 Prop. 1966:24, s. 14–15.
som krävs för att erforderligt yttre samband ska föreligga. Ett illustrerande exempel kan vara att en tvättmaskin placerats och anslutits till vatten, avlopp och elektricitet. Ett annat exempel är en spis som är installerad och inkopplad i köket. När dessa föremål har placerats så att föremålet kan användas för sitt ändamål får rekvisitet om fysiskt samband anses uppfyllt. Kravet på ändamålsenligt förseende medför att det inte räcker att föremålets köpts och sedan placerats löst i byggnaden. När det krävs montering för att föremålet ska fungera och nyttjas på normalt vis krävs det att detta sker innan rekvisitet på fysiskt samband är uppfyllt. Exempelvis torde en hiss inte utgöra byggnadstillbehör innan hissen inmonterats. Det råder dock osäkerhet vart denna gräns ska dras. Om det exempelvis enbart krävs mindre åtgärder för att föremålen ska kunna brukas råder det osäkerhet om sådana föremål ska utgöra byggnadstillbehör redan från början eller om det krävs att denna mindre åtgärd genomförs innan tillbehörsegenskap inträder.88
Slutligen kan konstateras att rekvisitet om fysiskt samband kräver att föremålet placeras på ett för föremålet ändamålsenligt sätt så att det är fullt brukbart. Det finns inget krav på att inredningen måste vara fast monterat men om det krävs montering för att föremålet ska fungera och nyttjas på normalt vis krävs det att montering sker för att rekvisitet ska vara uppfyllt. Det går att konstatera att det är föremålet och dess användning som avgör vilka krav som krävs för att rekvisitet på fysiskt samband är uppfyllt i det enskilda fallet.
2.3.3 Stadigvarande bruk
Följande avsnitt behandlar rekvisitet om stadigvarande bruk för byggnadstillbehör. Det krävs inte enbart att föremålet ska ha ett fysiskt samband med byggnaden utan det uppställs även ett rekvisit i 2 kap. 2 § första stycket JB om att föremålet ska vara ägnat till ”stadigvarande bruk”. I förarbetena framhålls att rekvisitet att föremålet ska vara ägnat till stadigvarande bruk inte ska avgöras av tillförarens subjektiva syfte. Det är en objektiv prövning om ändamålssambandet mellan föremålet och byggnaden som ska genomföras.89 Det är således inte tillräckligt att
tillföraren av föremålet haft som avsikt att föremålet ska höra till byggnaden och utgöra byggnadstillbehör. Det avgörande är att det objektivt ska råda en ändamålsgemenskap mellan föremålet och byggnaden. Med hänsyn till byggnadens huvudsakliga användning ska föremålet objektivt framstå som en sådan typisk inredningsdetalj att en ny ägare, som använder byggnaden för samma ändamål, har användning för föremålet.90 I förarbetena framhålls att vid
bedömningen ska man utgå från att byggnaden eller del av denna, varom är fråga, även i fortsättningen kommer användas för samma ändamål som tidigare om den inrättas på sådant sätt att den inte kan ändras utan genomgripande ombyggnadsarbeten. Är en byggnad inrättad för bostadshus ska den utrustning som är typisk för ett bostadshus utgöra byggnadstillbehör, oavsett vem som bebor bostadshuset.91 Hänsyn ska tas till byggnadens användningsområde och
föremålet ska således vara till nytta för en genomsnittlig användare av just den specifika byggnadstypen. Vidare anges i förarbetena att föremål utesluts som enbart tjänar ett övergående syfte, exempelvis en hyresgästs speciella behov, och anses inte vara till nytta för andra. Det går att ställa sig frågan vad det betyder att föremålet ska vara till nytta för en genomsnittlig användare men i nuläget finns inget tydligt svar utan bedömningen får göras från fall till fall.
88 Se vidare Victorin & Hager, s. 71.
89 SOU 1947:38, s. 95; Prop. 1966:24, s. 15 och 61. 90 Prop. 1966:24, s. 90
Det tycks framgå av motivuttalandena att tillförarens avsikt är underordnat eller obefintligt. Samtidigt framgår det att föremål som tillförts fastigheten för ett tillfälligt ändamål ska undantas och inte uppfylla rekvisitet om stadigvarande bruk.92 Med hänsyn till detta kan man fråga sig
om det har någon betydelse för bedömningen om tillföraren endast avsett att föremålet ska kvarbli kortvarigt. Enligt uppsatsförfattaren torde även denna situation avgöras enligt en objektiv bedömning. Utifrån de aktuella omständigheterna får man objektivt fastställa om föremålet tillförts för tillfälligt ändamål och det torde inte spela någon roll om tillföraren enbart haft för avsikt att den ska kvarbli tillfälligt. Hade hänsyn tagits till den subjektiva avsikten leder det till att tillföraren i hög mån kan styra när ett föremål utgör lös eller fast egendom. Detta skulle i sin tur motverka en tydlig gräns mellan lös och fast egendom.
En vägledande aspekt, som anges i förarbetena, för bedömningen om ett föremål uppfyller kravet på stadigvarande bruk är att se vad som utgör standardutrustning i ett nybyggt hus av genomsnittlig typ.93 Hänsyn till detta resonemang togs i viss mån i NJA 1997 s. 699 och NJA
1996 s. 139 då en parabolantenn respektive en diskmaskin angås utgöra tillbehör. I NJA 1997 s. 699 användes motiveringen att en parabolantenn ansågs uppfylla kravet på stadigvarande bruk eftersom användningen av dessa nått sådan hög omfattning. I NJA 1996 s. 139 fastslog HD att, även om en diskmaskin vid förarbetenas tillkomst inte utgjorde standardutrustning i ett kök, får det numera anses vara vanligt förekommande och därmed ansågs diskmaskinen vara för stadigvarande bruk för byggnaden.
I förarbetena angavs att vägledande för rekvisitet om stadigvarande bruk är ”standardutrustning vid nybyggen”. I NJA 1996 s. 139 och NJA 1997 s. 69 togs snarare hänsyn till hur vanligt förekommande föremålet är. Det går att fråga sig om ett ”vanligt förekommande” föremål kan anses motsvara ”standardutrustning vid nybyggen”. Frågan är om HD i NJA 1996 s. 139 medvetet valt ett annat språkbruk eller om HD menat att de två uttrycken har samma innebörd. Enligt uppsatsförfattaren kan inte ”standardutrustning” och ”vanligt förekommande” ha samma innebörd. Onekligen kan föremål som inte är vanligt förekommande i nyproduktioner ändå vara vanligt förekommande i svenska hem genom att många ägare väljer att själva tillföra föremålet. När det kommer till avgörandet i NJA 1996 s. 139 går det att lättare se att en diskmaskin ofta utgör standardutrustning vid nybyggen och samtidigt i allmänhet är vanligt förekommande i svenska hem. Det är svårare, om ens möjligt, att argumentera att en parabolantenn ofta utgör standardutrustning i nybyggen. Även om det skulle vara vanligt förekommande med parabolantenner i svenska hem torde det vara sällsynt att nybyggen inkluderar en parabolantenn som standardutrustning. Utifrån detta uppstår frågan om HD menat att hänsyn kan tas till hur vanligt förekommande föremålet är i allmänhet och inte om föremålet är vanligt förekommande i nybyggen. Det senare avgörandet, NJA 1997 s. 699, tycks antyda att det kan vara möjligt. Det bör framhållas att hänsynstagandet till standardutrustning enbart utgör ett hjälpmedel vid bedömningen och utgör inget absolut krav. Skulle dock bedömningen främst handla om hur ”vanligt förekommande” föremålen är kan det leda till att en för stor mängd föremål anses uppfylla rekvisitet om stadigvarande bruk. I viss mån kan NJA 1997 s. 699, enligt uppsatsförfattaren, vara ett exempel på fall då HD gått för långt i sin bedömning genom att enbart ta hänsyn till hur vanligt förekommande det är med parabolantenner.
Det bör framhållas att det inte går att analogiskt dra slutsatsen från förarbetena att föremål som är ”överstandard” vid nybyggen inte utgör tillbehör. I NJA 1996 s. 139 konstaterades att en centraldammsugare, vid tidpunkten för avgörandet, inte var vanligt förekommande och inte i
92 Prop. 1966:24, s. 14. 93 Prop. 1966:24, s. 90.
