AKTÖRERS OLIKA INCITAMENT ATT INVESTERA I SOLCELLER

Under ovan nämnt rubrik om olika aktörer och dess incitament för grönfastighetsförädling konstaterades det att dessa skiljer sig något åt. Likaså gäller det vid incitament att investera i solceller. Ser man till investeringens storlek kan man i fallstudien se att den ekonomiska avkastningen blir liten i relation, i tre fall till och med negativ. Hur kan då en sådan investering motiveras? I fallstudien jämfördes fyra olika alternativ för montering av solceller på Adils 17 där nettonuvärdet varierade från ca 162 000 till -597 000, förkastar man de två sämsta utfallen återstår ett alternativ med nettonuvärde på 162 000 och ett som är ganska precis lika med 0.

Skillnaden på det två kvarstående alternativen är i stort sett bara hur stor grundinvesteringen är.

Båda alternativen täcker den totala elförbrukningen och har en någorlunda liknande återbetalningstid. Skillnaderna ligger som nämnt ovan i nettonuvärdet. Motiveringen av

montering av solceller på tak är ganska självklart då nettonuvärdet är positivt och

återbetalningstiden kort. Dock kan det lilla negativa nettonuvärde som uppstår vid montering på fasad på höghuset och taket på delar av taket på det låga huset vara ett belopp som täcks in av goodwill. Solcellerna skapar en mer estetisk känsla om det sitter på fasaden också, vilket gör att även detta alternativ går att motivera.

För bostadsrätter såsom BRF Gudröd med en god ekonomi anses en investering i solceller vara den bästa då det på sikt kan leda till lägre kostnader för föreningen och således eventuellt sänkta avgifter för de boende, vilket är precis i de tankar som Leif hade när BRF Gudröd monterade sina solceller. En förutsättning brukar dock vara att ekonomin är såpass god att

investeringskostnaden helt täcks av föreningen och att ingen avgiftshöjning krävs. Detta då en investering såsom solceller måste röstas igenom demokratiskt på en föreningsstämma. Det var även fallet för BRF GudRöd som enligt intervju med ordförande Leif Häägg var helt enhälligt i deras styrelse och något som tagits emot på ett mycket positivt sätt av de boende. En annan potentiell positiv aspekt vid implementering av solceller på en bostadsrättsfastighet är det direkta faktum att solceller i mångas ögon anses som väldigt positivt och på så sätt är något som ökar köpkraften. En lägenhet i en bostadsrätt som investerat i solceller betingar i de allra flesta fall ett högre värde än en motsvarande lägenhet placerad i en förening som ej implementerat solceller.

Bostadsrättsföreningar är något som är bestående över en längre tid trots att dess medlemmarna byts i samband med lägenhetsförsäljningar. Detta medför att en investering som föreningen bekostar till fullo inte bara är till nytta för de boende vid investerings tidpunkten utan även för såväl föreningen själv och de kommande medlemmarna eftersom driftkostnaderna blir lägre.

För fastighetsägare av hyresfastigheter är läget annorlunda. De får själva stå för hela

investeringskostnaden vid implementering av solceller. Som anförts tidigare anses en investering av solceller vara en indirekt åtgärd på en fastighet och inte en direkt sådan. Således är åtgärden inte något som betingar en hyreshöjning enligt lag. Skillnad ligger dock i de besparingar som investeringen inbringar då dessa till fullo tillfaller fastighetsägaren själv. Eftersom solceller ligger helt rätt i tid och är en populär energibesparande åtgärd medför det också att fastighetens värde ökar trots att hyrorna ligger kvar på samma nivå. En annan positiv aspekt är det som tidigare nämnts om efterfrågan på energieffektiva fastigheter där solceller absolut är något som är eftertraktat.

Som anförts under teoridelen är det inte så vanligt att man monterar solceller på relativt nybyggda flerbostadshus utan det är ofta på äldre flerbostadshus, där kommande renoveringar stundar. Detta är just för att de nyproducerade bostäderna redan är såpass energieffektiviserade att en solcellsinvestering inte är möjlig att få lönsam. På det äldre beståndet däremot där större besparingspotential finns är också möjligheterna till lönsamma investeringar mycket goda. Om en implementering av solceller på exempelvis tak eller fasad också sker i samband med

renovering som många av de äldre fastigheterna från bland annat miljonprogrammet såsom Adils 17 står inför finns även goda förutsättningar att komma undan billigare än vad våra kalkyler uppvisar. Detta eftersom man då kan spara in på saker som ställningskostnader och olika materialkostnader för att solcellerna ersätter en del av det material som annars hade behövts.

För nyproduktion ser möjligheterna lite annorlunda ut, förutsatt att solceller finns med redan vid projektering kan huset anpassas för att passa solceller och potential att maximera solcellerna finns. Det finns också goda förutsättningar för att integrera solcellerna i byggnadens design och således få det estetiskt tilltalande. Detta är något som på befintliga byggnader och

implementering av solceller brukar nämnas som ett bekymmer. Om solcellerna integreras i designen finns även potential till kostnadsbesparingar. Detta är något som HSB själva tagit del av på deras nya regionkontor i Borlänge där man monterat solceller på taket i samband med

nyproduktionen. Det är också något som ger HSB goodwill tillbaka i form av att de med sitt stora fastighetsbestånd tänker på energieffektivisering när de bygger nytt. Denna typen av goodwill är något som alla byggherrar har möjlighet till just för att den typ av investeringar delvis är så gott som riskfria men också något som konsumenter premierar.

Vid nyproduktion av hyresrätter är produktionskostnaderna generellt sett lite lägre än för nyproduktion av bostadsrätter till följd av tomten då är en tomträtt och inte tomtmark med äganderätt som normalt är billigare. Detta resulterar således i att motsvarande byggnad med upplåtelseform hyresrätt har en lägre produktionskostnad än med upplåtelseform bostadsrätt.

Till följd av detta blir en investering i solceller “dyrare” sett till andel av den totala

produktionskostnaden. Men ser man till gällande lagstiftning och framförallt 12:55c i JB så kan aktörer vid nyproduktion i praktiken sätta hyrorna högre än själva bruksvärdet för lägenheten, således kan man på ett annat sätt i realiteten ta ut “hyra” för investeringen. Nyproduktionshyra eller presumtionshyra som det kallas gäller från och med 15 år från det då hyran sätts på nyproduktionen. Sedan kan hyran omförhandlas till skälig med avseende på bruksvärdet. Detta gör att även om inte solceller investeringen i sig inte är hyreshöjande kan man räkna in del av investeringen ändå då hyran kan sättas högre vid nyproduktion. Presumtionshyra är som ovan nämnt också fast i 15 år vilket i våra kalkyler motsvarar ungefärlig återbetalningstid för

investering på befintlig fastighet vilket torde vara ännu kortare på nyproduktion.

Listan på de potentiella positiva följderna en investering betingar kan göras lång för såväl hyresfastigheter som bostadsrättsfastigheter och kommer att presenteras mer konkret i en tabell nedan.

Tabell 6: Incitament för montering av solceller för olika aktörer

BOSTADSRÄTT HYRESFASTIGHET

INCITAMENT ATT INVESTERA I SOLCELLER

- Inbesparingar på energiförbrukningen - Ökning av fastighetens värde - Långsiktigt ägande

- Boende får indirekt ta del av investeringen, via lägre avgift och ökning av bostadsrätten - Relativt riskfri investering - Estetiskt vackert - Tydligt signalement mot

allmänheten

- Lång livstid på anläggningarna

- Inbesparingar på energiförbrukningen - Ökning av fastighetens värde - Ligger ofta i linje med

bostadsbolagens miljömål - Besparingar från investeringen

tillfaller i sin helhet fastighetsägaren

- Goodwill aspekten och miljö-image för aktören utåt - Efterfrågan på gröna

fastigheter finns hos

med låga underhållskostnader hyresgästerna

- Relativt riskfri investering