6. ANALYS
7.1 REKOMMENDATION
Med resultaten och analysen samt övrig bakgrundsfakta i uppsatsen som motivering framför vi följande rekommendation. Vi rekommenderar HSB att genomföra montering av solceller genom antingen montering på det låga taket på Adils 17 eller genom montering på del av fasaden på det höga huset i kombination med montering på del av det låga taket.
Vi anser att båda dessa alternativa investeringar är genomförbara både ur aspekten
återbetalningstid och nettonuvärde. Även om nettonuvärdet för ena alternativet är något negativt anser vi att det kan räknas in som goodwill samt i och med att solceller då sitter på fasaden på ett av Borlänges mest centrala höghus blir det en tydlig signal utåt och något utav ett landmärke för gröna fastigheter i Borlänge och HSB i synnerhet.
REFERENSER
Litterära källor
Bengtsson, B. & Hager, R. & Victorin, A., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl. 2013. Norstedts Juridik.
Blomkvist, P. & Hallin A. (2014), Metod för teknologer - Examensarbete enligt 4-fasmodellen, Upplaga: 1, Studentlitteratur
Björk, C. Nordling, L. och Laila, R. (2018). “Så byggdes staden”
Brunes, F. (2015). Fastighetsvärdering och marknadsanalys. Utgiven av Studentlitteratur AB, Lund.
Cadman, D., och Topping, R. (1995). Property Development, 4th EDN. E. & F .N. spon.
Cullsjö, J. Ekman, J. och Östsjö, J. (2017). Energieffektivisering av flerbostadshus från miljonprogrammet.
Dresner, S. (2008) The Principles of Sustainability. Second edition. London: Earthscan Ltd.
Eichholtz, P. Kok, N. och John M. (2010). Quigley. Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings. American Economic Review.
Energimyndigheten. Nätanslutna solcellsanläggningar 2017 – Statistik, analys och prognos.
Harris, C (1998).”Synthesizing research: A guide for literature reviews, 3rd ed”. Utgiven av SAGE. .
IVA. (2013). Energi – möjligheter och dilemman. Tredje reviderade upplagan, tredje tryckningen.
ISBN: 978-91-7082- 840-9
Miller, N. Spivey, J. & Florance, A. (2008). Does green pay off? Journal Of Real Estate Portfolio Management, 14
Raslanas, S., Stasiukynas, A. & Krutinis, M., (2012). Some Aspects of Sustainable Real Estate Development: A Case Study of Druskininkai Snow Arena In Lithuania.
Thuvander, L., Femenias, P., Kovács, P., Hemlin, O., Larsson, D. (2017). Nya utsikter för solceller vid takrenovering. Bygg&Teknik 2017(4)
Trusty, Wayne B., (2003): Renovating vs. Building New: The Environmental Merits, Athena Institute, Merrickville, Ontario, Kanada
Åslund, M. Miljonprogram blir passivhus. Energi & Miljö. (2017) (9)
Offentliga tryck
Proposition 2017/18:197. “Flera bygglovsbefriade åtgärder”.
Proposition 2005/06:08 Reformerad hyressättning
Statens offentliga utredningar 2000:33 “Bruksvärde, förhandling och hyra - en utvärdering
Rättsfall
NJA 2002 s. 477 “Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.”
Muntliga källor
Leif Häägg, 2020, intervju per mail, se bilaga för hela intervjun Thommy Bäck, 2020, intervju per mail, se bilaga för hela intervjun
Elektroniska källor
(Borlänge Energi. 2020)
https://www.borlange-energi.se/sv/Elhandel/Avtal-och-priser/Rorligt-elhandelspris/
Hämtad 2020-04-29 (Borlänge kommun, 2020)
https://www.borlange.se/bygga-bo-och-miljo/energi-och-uppvarmning/solenergi/
Hämtad 2020-04-08 (Boverket, 2018)
https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/
Hämtad 2020-03-25 (Boverket, 2020)
https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/miljoindikatorer---aktuell-status/vaxthusgaser/
Hämtad 2020-03-25
(Energimarknadsbyrån, 2020)
https://www.energimarknadsbyran.se/el/dina-avtal-och-kostnader/elpriser-statistik/manadspriser-pa-elborsen/
Hämtad 2020-04-29
(Energimarknadsbyrån, 2020)
https://www.energimarknadsbyran.se/el/dina-avtal-och-kostnader/elpriser-statistik/elpriser-prognos-och-utveckling/
Hämtad: 2020-04-29 (Energimyndigheten, 2018)
http://www.energimyndigheten.se/fornybart/solelportalen/vilka-stod-och-intakter-kan-jag-fa/sa-har-ansoker-du-om-investeringsstod/
Hämtad 2020-04-28 (Energimyndigheten 2018)
http://www.energimyndigheten.se/nulagetpaelmarknaden/Elpriser/
Hämtad 2020-05-14 (Energimyndigheten, 2019)
http://www.energimyndigheten.se/fornybart/solelportalen/lar-dig-mer-om-solceller/olika-typer-av-solceller/
Hämtad 2020-04-08 (Fastighetsvärden, 2019)
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/nrep-planerar-stalla-om-till-100-procent-fornybar-el/
Hämtad 2020-03-25 (Globala Målen, 2017)
https://www.globalamalen.se/fragor-och-svar/vad-betyder-hallbar-utveckling/
Hämtad 2020-03-25 (HSB, 2020)
https://www.hsb.se/malardalarna Hämtad: 2020-04-27
(Nationalencyklopedin, kvalitativ metod, 2020)
https://www-ne-se.focus.lib.kth.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/kvalitativ-metod Hämtad 2020-04-28
(National Encyklopedin, kvantitativ metod, 2020)
https://www-ne-se.focus.lib.kth.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/kvantitativ-metod Hämtad 2020-04-28
(Nationalencyklopedin, solcell, 2020)
https://www-ne-se.focus.lib.kth.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/solcell Hämtad 2020-03-31
(Naturvårdsverket, 2019)
https://www.naturvardsverket.se/Miljoarbete-i-samhallet/Miljoarbete-i-Sverige/Uppdelat-efter-omrade/Energi/Energieffektivisering/
Hämtad 2020-03-26 (Regeringskansliet, 2015)
https://www.regeringen.se/regeringens-politik/globala-malen-och-agenda-2030/17-globala-mal-for-hallbar-utveckling/
Hämtad 2020-04-28 (SCB, 2018)
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-
bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/bostadsbestand/pong/statistiknyhet/bostadsbestandet-2017-12-31/
Hämtad 2020-03-25 (Solcellskollen, 2019)
https://solcellskollen.se/blogg/35-ar-senare-hur-gar-det-for-sveriges-aldsta-solcellsanlaggning Hämtad 2020-05-12
(Sveriges domstolar, 2019)
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/skalig-hyra/bedomning-och-provning-av-skalig-hyra/
Hämtad 2020-05-11 (Sveriges Miljömål, 2019)
https://www.sverigesmiljomal.se/sa-fungerar-arbetet-med-sveriges-miljomal/sveriges-miljomal-och-de-globala-hallbarhetsmalen/
Hämtad 2020-04-28 (Tyréns, 2020)
https://www.tyrens.se/sv/tjanster/miljoe-klimat/solkartan/
Hämtad: 2020-04-29
BILAGOR
BILAGA 1, INDATAPARAMETRAR FÖR KALKYLEN
Indataparametrar för beräkningar av montering av solceller på Adils 17
Indata parametrar Kvantitet
Kostnader för el Adils 17 Statligt solcellsbidrag Avtalat elpris Adils 17 2019 Livslängd på solcellerna Kalkylränta
Inflation
Elproduktion Adils 17
Total yta möjlig för montering på fasad höghuset***
Total yta möjlig för montering på fasad låga huset***
Total yta möjlig för montering på tak höghuset***
Total yta möjlig för montering Elproduktion för taket låga huset
Elproduktion för fasad på låga huset plus höga huset
* Montering, drift, anskaffning och ställningar inräknat (För solceller på taket dras 300 kr per solpanel av då ingen ställning behövs)
** Två poster på hela perioden
*** Beräknat från ritningarna på Adils 17 från HSB arkiv
BILAGA 2, INTERVJUER
INTERVJU LEIF HÄÄGG, STYRELSEORDFÖRANDE FÖR BRF GUDRÖD
Hej Leif, kan inte du börja med att berätta lite om dig själv och din bakgrund?
- Bakgrund: Jag är född (1947) och uppvuxen i Halmstad. Pappa civilingenjör mamma nämndeman, utbildade mig på treårig teknisk linje till svagströmstekniker. Gjorde lumpen som befälselev o telegrafist – sökte under tiden (o kom in) som fältflygare (idag kallas det för stridspilot) och startade utbildningen 1966 på Ljungbyhed. Fick så småningom förfrågan om jag ville snedda till armén som officer o tackade ja. Tjänstgjorde i det militära från 1965 (lumpen) till 1989 då man i princip lade ner hela försvaret. Började arbeta med inköp av ”råmark” som jag förädlade genom planarbete o.s.v. o sålde (oftast till byggföretag) när planen hade vunnit laga kraft o i vissa fall drev jag processen ända fram till bygglov. Har också varit ägare/delägare för ett antal företag i olika branscher. Är gift sedan 1973 med Millan (Montessorilärare) och har två barn – Hanna-Lotta som är chefsjurist i Stockholms Läns Landsting och Sofia som är civilekonom och har en chefsposition på Trafikverket. Flyttade från Gävle 2014.
Vad är din roll som styrelseordförande i BRF Gudröd?
- Styrelsen ser jag lite som en militär stab och har lagt upp arbetet som sådan. Jag anlitar styrelsen i varje fråga och tar till mig all klokhet och erfarenhet som den besitter. Varje styrelseledamot får utveckla sin åsikt inför alla, i alla frågor. Detta har varit framgångsrikt och under de fyra år som jag varit ordförande har alla beslut varit enhälliga.
Hur ser du på föreningen i dagsläget och hur ser ekonomin ut - Föreningen fungerar bra. Vår ekonomi är mycket god.
Hur bereddes frågan med solceller och vilket organ var beslutsfattande i frågan?
- Frågan om solceller injicerades av ett studiebesök hos Brf Promenaden i Falun och dess ordf. Jan Berg. Promenaden är en föregångsförening när det gäller energibesparingar över huvud taget. Jag kontaktade Jan flera ggr och djuplodade i de erfarenheter som han gjort.
Kontaktade också hans konsult i energifrågor, Mats Norrfors, som jag tillfrågade om ett antal beräkningar. (Han är nu också vår konsult). Hela styrelsen åkte till Brf Promenaden och fick information om deras solcellsanläggning mm. Vi fattade sedan beslut om att gå vidare och vid nästkommande styrelsemöte beslutade vi om att starta etapp 1 i projektet, nämligen att installera solceller på gavel- och framsidans fasad i samband med planerat fasadbyte. Etapp 2 är planerad att starta 2022 och kommer enligt plan att omfatta utbyggnad av solceller på taket i samband med omläggning av takduk. Detta är ett större projekt och kräver sannolikt att stämmobeslut för att genomföras.
Var det ett enhälligt beslut eller var det någon/några som motsatte sig det, om ja, vad var deras syn på det hela och vad var deras argument?
- Beslutet var enhälligt.
Vilka incitament låg till grund för beslutet?
- Föreningen hade inga skulder och hade pengar på banken. Det anses vara den bästa investeringen för bostadsrättsföreningar enl. olika källor. Styrelsen vill att pengarna ska komma de boende till del. Sist men inte minst är förstås miljön.
Hur togs beslutet emot av de boende och hur presenterade ni det för dem?
- Det togs emot mycket positivt och intresset har varit stort.
Normalt monteras solceller framförallt på taket men ni valde at montera på både tak och fasad, vad fick ni inspiration till det ifrån och hur gick resonemanget angående detta?
- Ett förslag kom upp om att dela upp investeringen i två delar etapp 1 o etapp 2. Etapp 1 omfattade då installation av stående solceller på fasaden i samband med fasadbytet.
Fördelen är att man får effekt från tidig vår till sen höst – även vintertid kan solen alstra viss energi och någon snö hindrar inte. Nackdel är att effekten reduceras med 3-8% enligt experterna, vilket vi efter beräkningar kom fram till skall utjämnas med energi vår och höst.
Etapp 1 kommer att i stort sett försörja fastigheten (t.ex. belysning, tvättstugor, hissar etc.
med el - ej hushållsel).
Vilken typ av solceller är det och hur många kvadrat är anläggningen på?
- Solcellerna heter EG-310M60-C Monocrystalline 60 cell Module. Vi har installerat 340 kvm = 200 paneler a 305 w. Vi har också installerat 1 optimerare för varje panel samt 6 st växelriktare och två styck batterier. Dessa batterier laddas dagtid och driver fastigheten nattetid.
Hur mycket av eran totala elförbrukning täcks in av solcellerna?
- Fastighetens (ej hushållseL) totala elförbrukning ligger på ca 70 Kw och solcellerna ger ca 61-63 Kw.
Hur finansierade ni anläggningen och sökte ni något investeringsstöd?
- Vi hade pengar avsatta till investeringen (inga lån). Vi sökte investeringsstöd för både Etapp 1 och Etapp 2 och fått beviljat detta med 20%.
Påverkades/påverkas bostadsrättsägarna något i och med installationen av solceller? Ekonomiskt i form av avgiftshöjning eller annat?
- Nej.
Hur har reaktionerna varit från allmänheten? Huset syns tydligt och ligger så pass centralt att många människor ser det och kan ha åsikter.
- Reaktionen har varit från tveksam vid starten till positiv vid färdigställandet. Många har kallat huset för ett nytt landmärke. Även färgen (den blå) på fasaden på gavel o in mot gården har kommenterats som ”ett uppsving för Dagnyhusen” av bl.a. flera mäklare
Är ni nöjda med resultatet i styrelsen? Är de boende nöjda med resultatet? Både sett ur det ekonomiska perspektivet och även det estetiska såväl som den bakomliggande faktorn med grön-el?
- Styrelsen och de boende är riktigt nöjda och följer ofta el-produktionen i sina datorer.
Speciellt soliga dagar. https://smart.tigoenergy.com/p/JzZNLqMWthUK
Hur såg de initiala kostnaderna ut för solcellerna? Stod ni och vägde mellan flera olika solceller/aktörer eller hade ni ett konkret erbjudande som ni körde på direkt från början. Om ni hade fler alternativ, hur skiljde sig dem åt i kostnader?
- De initiala kostnaderna skilde sig en hel del beroende på bl. annat antalet optimerare etc.
Vi fick ett konkret erbjudande från början från ett företag som rekommenderades av vår konsult (oberoende) Mats Norrfors. Detta jämförde vi med två andra företag plus Borlänge Energi som skulle börja att satsa i solcellsbranschen. Skillnaden var ca 8-10% till fördel för det företag som Mats Norrfors rekommenderat.
Hur mycket blev de faktiska kostnaderna för montering, anskaffning och drift för solcellerna?
- Summan blev (enligt offert) 1.100.00 exkl. moms
Vad har ni beräknat för livslängd och underhållskostnader för solcellerna? (Om någon faktisk faktura går att tillgå hade det varit önskvärt)
- Den äldsta solcellsanläggningen som fortfarande är i bruk i Sverige är 35 år och finns i Stockholm. Man har där bytt växelriktare två ggr (håller ca 15 år) i övrigt enbart löpande underhåll. https://solcellskollen.se/blogg/35-ar-senare-hur-gar-det-for-sveriges-aldsta-solcellsanlaggning Våra solcellspaneler är av högre kvalitet, lämnar mer energi och är monterade integrerat i fasaden. Vi räknar med minst 35 års livslängd. Eftersom anläggningen är så pass ny har vi inga fakturor på löpande underhåll. Enligt installatörsbolaget är det beräknade underhållet ett besök om året till en kostnad av ett par tusen kr.
Hur beräknar ni att investeringen kommer att påverka bostadsrättsföreningen på sikt? Finns det några merkostnader till följd av solcellerna?
- Som nämnts tidigare är planen att bygga ut anläggningen i Etapp 2 med solcellspaneler på taket (riktade mot solen) och på så sätt få effekt som täcker den lilla skillnaden idag men även ger hushållsel. Målet är att bli egenförsörjande på el.
Hur ser ni att denna investering kommer att påverka avgiften i framtiden?
- Höjning/sänkning/bibehållas med tanke på de förhoppningsvis lägre el-kostnaderna? Vi har ingen avsikt att höja avgiften och ser att vi, när Etapp 2 är utbyggd, kan vara självförsörjande på el och att också kunna sälja en viss mängd.
Finns det någon fortsatt investeringsplan för energieffektivisering för fastigheten eller hur går tankarna kring detta?
- Vi tittar vidare på andra former av energibesparande åtgärder – just nu tittar vi speciellt på vindkraft för flerbostadshus – här blåser det hela vintern och huset är 26 meter högt, mycket intressant – även återvinning från avloppsvatten (Isakssons Plåt i Borlänge) är intressant.
Slutligen, anser styrelsen att det var en bra investering? Har solcellerna varit så pass effektiva att ni kan på sikt få täckning för investeringen?
- Alla beräkningar tyder på att vi får täckning på investeringen, återbetalningstiden ligger på ca 8-10 år sedan är det ren vinst. Redan nu (mars månad) lämnar anläggningen stundtals toppeffekter på 35-45 Kw.
Finns det något övrigt du vill lyfta om bostadsrättsföreningen och dess framtid eller solceller i övrigt?
- Det händer naturligtvis hela tiden en massa spännande saker i en förening. Just nu upplever vi ett visst generationsskifte när det gäller våra boende. Äldre lämnar oss och yngre flyttar in. Detta ställer högre krav på föreningen och styrelsen att hänga med. Till exempel är vår bedömning att vi står inför ett ganska snabbt generationsskifte även när det gäller bilar – från dagens bensin o dieseldrivna till i första hand el. Just solcellsel (likström) lämpar sig extra bra som källa till laddstolpar. Vi planerar därför att succesivt bygga om motorvärmaruttagen till laddstolpar och undersöker möjligheterna till att använda våra tags (som finns i vårt boknings- o passagesystem) för mätning o debitering.
Hoppas att svaren kan vara till nytta för Er – undrar Ni över något så är det bara att höra av sig.
Mvh Leif Häägg / Ordf. HSB Brf Gudröd
gudrod.exp@bredband.net 072-740 01 51
INTERVJU THOMMY BÄCK, VD HSB HYRESRÄTT I MÄLARDALARNA AB
Hej Tommy, kan inte du börja med att berätta lite om dig själv och din bakgrund?
- Jag har arbetat med många olika roller på HSB i 19 år. Har varit förvaltare för fastighetsbolaget sedan 2003 fram till 2011 då jag tillträdde som Vd för bolaget.
Vad är din roll som VD för HSB Hyresrätt i MälarDalarna AB?
- Min roll är att ansvara för fastighetsbolagets utveckling både ekonomiskt och tekniskt med ett hållbarhetsperspektiv för både fastighet och hyresgäster.
Hur ser du på den berörda fastigheten Adils 17 i dagsläget?
- En välskött fastighet trots ca 55 år på nacken. Vi tror att den går att utveckla ytterligare i energiprestanda.
Hur ser du på grönfastighetsutveckling och HSBs arbete mot just detta?
- I framtiden kommer vi att se mer av detta, men i dagsläget så är det dyrt att bygga ”gröna”
fastigheter. Vi på HSB försöker att bygga så nära vi kan kostnadsmässigt en grön fastighet.
Vi brukar landa i byggnadsklass ”silver” (en annan definition) i dagsläget som blir en medelväg för att klara kostnaderna då en marknad även skall ha råd att köpa våra bostäder.
Inom hyresrätt har vi ännu inte byggt några hyresrätter ännu.
Vad är din bild av solceller och solceller som källa för el?
- Jag tror att solceller är ett bra sätt till att framställa el på ett miljövänligt vis som vi kommer att investera i på flertalet fastigheter under en snar framtid.
Vilka incitament anser du finns att montera solceller på Adils 17?
- Incitamenten är att vi som fastighetsbolag bidrar till ett hållbarhetsperspektiv inom miljön samtidigt att vi sänker våra kostnader på sikt.
Vad är Adils 17s totala energiförbrukning?
- Totala elförbrukningen låg på 81000 kwh 2019. Elpriset i snitt låg på 49 öre/kwh och levereras av Borlänge Energi, se bilaga om förbrukning för övriga år
Vad är de faktiska el-kostnaderna för fastigheten?
- Se mail med bokslut
Finns det några renoveringsplaner för fastigheten inom närmaste framtiden?
- Närmast kommer vi att se över just energiåtgärder i denna fastighet. Såsom undercentraler, inomhusgivare för värme, solel och eventuellt IMD dvs. varje hyresgäst betalar för sina egna förbrukningar.
Om ja på föregående fråga, skulle solceller kunna vara ett alternativ förutsatt en rimlig kalkyl?
- Absolut
Hur ser det ut i erat fastighetsbestånd i dagsläget, finns solceller monterade på någon fastighet eller en aktuell plan att genomföra?
- Vi monterar i nuläget solceller på vårt nybyggda regionkontor i Borlänge. Dessa tas i drift 1 juni 2020.
HSB strävar mot en miljömässigt hållbar verksamhet, där bland annat det från en stämma Maj 2017 framgår att strategin skall integreras i den gemensamma verksamhetsplanen, hur har det påverkar er i HSB Hyresrätt i MälarDalarna och sättet ni jobbar på?
- Vi har inom koncernen tagit 5 hållbarhetsmål utifrån FN:s 17 globala hållbarhetsmål som vi arbetar efter på olika nedbrytbara mål beroende vad vi arbetar med per avdelning. För hyresrätts del så är miljömålen dom största.
Finns det något övrigt du vill lyfta som skulle kunna vara av intresse för uppsatsen?
- Tack!
TRITA-ABE-MBT-20432
www.kth.se