KÄNSLIGHETSANALYS - RESULTAT VID ÄNDRING AV EN PARAMETER

Till en början justerades nettonuvärdet utifrån en rad parametrar för att se hur investeringens nettonuvärde påverkas. Parametrar som ändrats är investeringsstödet, kalkylräntan, utvecklingen av kostnader och intäkter och utvecklingen av kostnader för el-utgifterna för Adils 17.

Av känslighetsanalysen för nettonuvärdet ser vi direkt vikten av investeringsstödet och hur viktigt det är för investeraren. Skulle investeringsstödet ligga på 30% skulle investeringarna vara betydligt mer lönsamma än vid dagens nivåer om 20% (stapel grundkalkyl i diagrammet ovan).

En sänkt kalkylränta påverkar investeringen mer än en höjd kalkylränta, något som är väldigt positivt. Detta beror på att båda investeringarna har en kort återbetalningstid och således tar det Tabell 10: Nettonuvärdet vid ändring av parametrar för de olika monteringsalternativen

inte lång tid innan investeringen har betalat av sig själv och positiva årliga netton genereras av investeringen. Kan dessa räknas hem med en lägre kalkylränta blir nettonuvärdet naturligt högre för investeringen, oavsett vilket av alternativen som väljs. Samma gäller för ändring av

parametern utvecklingen av kostnaderna för el.

Nämnvärt här är att kalkylräntan för investeringen torde kunna vara något lägre än de 5% som satts i grund kalkylen. Kalkylräntan justeras efter investerarens krav på avkastning på det investerade kapitalet. Kalkylräntan varierar såklart beroende på risken av investeringen. Då solceller är sett som en relativt riskfri investering skulle troligtvis en något lägre kalkylränta användas.

Nedan är en analys av samma parametrar fast med avseende på hur det ändrar nyckeltalet återbetalningstiden.

. Vid ändring av parametrarna ovan är det utvecklingen av kostnaderna för elen som slår mest.

Detta är såklart rimligt när solcellerna faktiskt skall täcka in kostnaderna för elen. Såklart blir återbetalningstiden avsevärt kortare respektive längre beroende på hur alternativkostnaden, att köpa elen, utvecklar sig. Nämnvärt här är att kalkylräntan inte spelar någon större roll för

återbetalningstiden, då kalkylräntan enbart är investerarens krav på avkastning av det investerade kapitalet påverkar kalkylräntan enbart nettonuvärdet. Investeringsstödet påverkar

återbetalningstiden i relativt stor utsträckning, detta beror såklart på att grundinvesteringen blir lägre/högre och att det är denna post som skall “återbetalas” av de årliga kassaflödes posterna.

Tabell 11: Återbetalningstiden vid ändring av olika parametrar för de två alternativen.

7.SLUTSATS

Denna uppsats hade som uppgift att undersöka dels incitament för grönfastighetsförädling för att sedan kunna specificeras ner mot incitament för just montering av solceller och slutligen undersöka och analysera montering av solceller på fastigheten Adils 17 i en konkret fallstudie.

Fastighetsbolagen idag har i högsta grad av miljömedvetenhet och de flesta fastighetsbolagen arbetar intensivt med grönförädling i såväl nyproduktion som omvandling av befintliga

fastigheter. Bolagen strävar mot att få en grönare image utåt och idag har de flesta stora aktörer inom fastighetsbranschen riktlinjer och policys som styr företaget mot grönare alternativ inom hela koncernen. Således arbetar dagens fastighetsbolag väldigt mycket med

grönfastighetsförädling. Incitamenten för fastighetsbolagen i allmänhet att arbeta med och sträva mot grönfastighetsförädling är många och har olika karaktär. Incitamenten kan dels vara av sådan art som direkt påverkar företag såsom lägre energikostnader, potentiell ökning av fastighetens värde och dylikt. Där det också finns en mängd med incitament som mer är av en indirekt karaktär som inte direkt genererar en vinst men på sikt kan göra det, det kan vara incitament såsom högre efterfrågan på gröna fastigheter från hyresgäster/köpare, skapa ett miljömässigt hållbart anseende, investering som gagnar miljön och aktören/de boende och flera liknande incitament. Incitamenten för att investera grönt och således förädla fastigheterna att bli mer

“gröna” är många och majoriteten av dagens fastighetsbolag arbetar i allmänhet i stor utsträckning med grönfastighetsförädling.

Att solceller är något som verkligen är modernt och ligger i tiden är utan tvekan. Många fastighetsägare såväl privata aktörer som kommersiella aktörer investerar i solceller och

utvecklingen för solceller i Sverige ser onekligen ljus ut. För fastighetsägare så finns det goda skäl att investera i solceller oavsett om det rör sig om en bostadsrätt- eller hyresrättsfastighet.

Incitamenten är i mångt och mycket lika men det finns också en rad incitament som skiljer sig åt bland de två upplåtelseformerna. Bland likheterna för incitament finner vi sådana som

energisjälvförsörjande fastigheter, estetiska skäl, relativt riskfri investering och en ökning av fastighetens värde med flera. Bland de incitament som skiljer sig åt för en bostadsrättsfastighet finner vi incitament såsom att de boende får indirekt ta del av investeringen i och med att avgifterna också kan hållas på samma nivå som innan samtidigt som man nu får grön el. Där skiljer sig incitamenten för hyresrättsfastigheter något då besparingarna från investeringen i solceller tillfaller fastighetsägaren i sin helhet i och med sänkta driftskostnader och ett positivt netto av investeringen med kort återbetalningstid. För aktörer med hyresrättsfastigheter ligger de också i linje med hela företagets mål att investera grönare och då i solceller medans för en bostadsrättsförening så blir det mer en signal mot de boende och en markering utåt mot allmänheten.

Fallstudien som genomförts på Adils 17 visar på att beroende på vilket val av montering man väljer är nettonuvärdet cirka 160 000 kr och återbetalningstiden cirka 12 år för montering enbart på tak. Medans nettonuvärdet för montering på tak + del av fasad är -1 000 kr och en

återbetalningstid på cirka 14 år. Detta förutsatt att kalkylperioden är 35 år, vilket också är livstiden på anläggningen, samt att kalkylräntan är 5%.

Av resultatet kan man tydligt se att är mest lönsamt att montera solcellerna direkt på taket istället för på fasaden. Detta beror delvis på en utökad kostnad i och med montering av solceller på fasaden men i huvudsak beror det på en minskad verkningsgrad gentemot solceller på taket. De antagande som använts i uppsatsen har räknats med högsta marginaler. Det gäller såväl priser som kostnader för underhåll och liknande, eftersom utfallet av resultatet skall vara så säkert som möjligt. Kort sagt är det med de antaganden och inputs som använts högst sannolikt att det i

realiteten skulle svänga i en positiv riktning vid en faktisk montering av solcellerna då vi räknat med höga marginaler på alla kostnadsposterna.

I fallstudien valdes de två alternativen som hade lägst återbetalningstid och bäst nettonuvärde att analyseras vidare. Detta för att påvisa hur investeringen varierar vid ändring av olika parametrar.

Detta visade på investeringens lönsamhet varierar mycket i och med ändringar av en parameter.

Vad gäller återbetalningstiden så varierar den som högst från 11 år till 21 år för monteringen på tak och ca 12 år till 27 år för montering på del av fasaden + tak. Nettonuvärdet varierar också kraftigt vid ändring av parametrarna. Något som förklarats i resultat.

Känslighetsanalysen visar alltså på att såväl återbetalningstid som nettonuvärde varierar kraftigt beroende på vilka antaganden som används vid kalkylering av dessa nyckeltal. Slutligen kan det alltså sägas att analysen visar på att lönsamheten varierar till stor beroende på antagandena. Även om inte nettonuvärdet alltid är positivt kan det fortfarande vara värt för en aktör att investera i solceller i form av “goodwill”. För Adils 17 har alternativet av montering på del av fasaden + taket ett negativt nettonuvärde på ca -1000 kr. Detta får anses vara ett belopp som rimligen kan räknas in som “goodwill” för en aktör. Olika parametrar och antaganden har stor betydelse för huruvida om det är ekonomiskt hållbart för HSB att installera solceller på Adils 17.