Incitament för montering av solceller på två olika bostadsfastigheter

FASTIGHETSUTVECKLING GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2020

Incitament för montering av solceller på två olika bostadsfastigheter

En jämförande fallstudie Elias Engholm & Philip Knis

KTH

Title Author(s) Department TRITA number Supervisor Keywords

Incentives for mounting solar cells on two different residential properties Elias Engholm & Philip Knis

ABE/Real Estate and Construction Management TRITA-ABE-MBT-20432

Annina Holmqvist Persson

Real estate development, Solar cell, Green property refinement, Economic profitability

ABSTRACT

The thesis aims to investigate how today's actors work with green property refinement and what different incentives are there for actors to work with this. This is then to analyse in concrete terms what incentives are available for tenant-owner properties and tenant-owner properties to invest in solar cells. What are the similarities and differences between these two forms of lending.

The thesis furthermore concretises investments in solar cells in the form of a case study in collaboration with HSB where the financial profitability for the installation of solar cells on the Adils 17 a property in Borlange is carried out. The goal is to achieve self-sufficiency of the energy consumption of the property while being financially sustainable with repayment time and net present value in mind.

Green property refinement is something that lays within the time and modern thinking of most real estate companies today. Where most of the actors and companies become more and more aware of environmentally friendly investments and have high environmental goals. There, among other things, investments in solar cells come as an alternative, which today is something that both private individuals and commercial actors are either already working on to assemble or strive to invest in.

The thesis has shown that the incentives for working with green property refinement for various actors are many. Where most of the incentives are of a similar character, although there are differences for different forms of tenure in green refinement of existing properties.

The incentives for investments in solar cells largely depend on the which form of tenure the property is, as the thesis demonstrates. Of course, there are similarities and differences regarding the incentives for solar cells, depending on whether it is a condominium or rental property. This is also something the thesis will straighten out and explain more in detail.

For the case study, various alternative mounting options were calculated on Adils 17 where the most profitable options where further analysed before any conclusion and recommendation regarding the installation of solar cells on the property could be given. The repayment times vary slightly depending on the choice of assembly chosen, the same applies to the net present value. It is important that both of these key figures are within the scope of what a property owner, like HSB MalarDalarna, expects them to be to invest. As the savings on this particular property from the solar cells are due to the property owner. Two of the mounting possibilities in this essay have been calculated to lay within the scope of what could be considered a good investment through the fall study.

ACKNOWLEDGEMENT

This essay is a bachelor's degree project in property development within the Department of Real Estate and Construction at the Royal Institute of Technology in Stockholm. During the course of the work, several people have contributed information and help to improve the content of the essay. We would like to extend our sincere thanks to our supervisor Annina H Persson,

professor in civil law who, through great commitment, contributed both tips and advice as well as comments during the work. Furthermore, we would like to thank Thommy Back, CEO HSB Tenancy in Dalarna AB and Leif Haagg, Chairman of the Board of HSB BRF Gudrod, who both contributed with information that made this degree work possible. Finally, we would like to thank HSB MalarDalarna for a fine collaboration and the opportunity to carry out the work together.

Stockholm May 2020 Elias Engholm Philip Knis

Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord

Incitament för montering av solceller på två olika bostadsfastigheter Elias Engholm & Philip Knis

ABE/Fastigheter och byggande TRITA-ABE-MBT-20432 Annina Holmqvist Persson

Fastighetsutveckling, Solceller, Grönfastighetsförädling, Ekonomisk lönsamhet

SAMMANFATTNING

Uppsatsen tar sikte på att undersöka hur dagens aktörer arbetar med grön fastighetsförädling och vilka olika incitament som finns för aktörer att arbeta med detta. Vidare analyserar vi konkret vilka incitament som finns för ägaren av bostadsrättsfastigheter respektive hyresrättsfastigheter att investera i solceller. Vad finns det för likheter och skillnader mellan dessa två

upplåtelseformer? Uppsatsen konkretiserar undersökningen genom en fallstudie i samarbete med HSB MälarDalarna. Där genomförs investeringar genom montering av solceller på fastigheten Adils 17 i Borlänge för att öka den ekonomiska lönsamheten. Målet är att uppnå självförsörjning av energiförbrukningen för fastigheten samtidigt som det skall vara ekonomiskt hållbart med återbetalningstid och nettonuvärde i åtanke.

Grönfastighetsförädling är något som ligger i tiden för de flesta fastighetsbolagen idag. Flertalet av aktörerna och bolagen på fastighetsmarknaden blir mer och mer medvetna om miljövänliga investeringar och har högt satta miljömål. Där kommer bland annat investeringar i solceller som ett alternativ in vilket idag är något som såväl privatpersoner som kommersiella aktörer antingen redan arbetar med att montera eller strävar mot att investera i.

Uppsatsen visat att incitamenten för att arbeta med grön fastighetsförädling för olika aktörer är många. Där de flesta incitamenten är av likartad karaktär även om det finns olikheter för de olika upplåtelseformerna vid grönförädling av befintliga fastigheter.

Incitamenten för investeringar i solceller beror till stor del på upplåtelseformerna, vilket uppsatsen påvisar. Det föreligger såklart likheter och skillnader kring incitamenten även för solceller beroende på om det är en bostadsrättsfastighet eller hyresrättsfastighet. Detta utreder och förklara uppsatsen också.

För fallstudien beräknades olika alternativa monterings möjligheter på Adils 17 där de mest lönsamma sedan tagits vidare och analyseras ytterligare innan någon slutsats och

rekommendation kring montering av solceller på fastigheten har givits. Återbetalningstiderna varierar något beroende på vilket val av montering som väljs, samma gäller för nettonuvärdet.

Viktigt är att båda dessa nyckeltal är inom ramen för vad en fastighetsägare likt HSB kan tänka sig för att det skall vara värt att investera, då besparingarna på just denna fastighet från

solcellerna tillfaller fastighetsägaren i sin helhet. Två av monterings möjligheterna har i denna uppsats genom fallstudien funnits ligga inom ramen för vad som är en god investering.

och byggande på Kungliga Tekniska högskolan i Stockholm. Under arbetets gång har ett flertal personer bidragit med information och hjälp för att förbättra innehållet i uppsatsen. Vi vill rikta ett stort tack till våran handledare Annina H Persson, professor i civilrätt som genom stort engagemang bidragit med såväl tips och råd som synpunkter under arbetets gång. Vidare vill vi tacka Thommy Bäck, VD HSB Hyresrätt i MälarDalarna AB samt Leif Häägg,

Styrelseordförande i HSB BRF Gudröd som båda bidragit med information som möjliggjort detta examensarbete. Till sist vill vi tacka HSB MälarDalarna för ett fint samarbete och möjligheten till utförande av arbetet.

Stockholm Maj 2020 Elias Engholm Philip Knis

ABSTRACT ... I ACKNOWLEDGEMENT ... II SAMMANFATTNING... III FÖRORD ... IV FÖRKORTNINGAR OCH BEGREPP ... VIII

1. INLEDNING ... - 1 -

1.1 SYFTE ... - 2 -

1.2 FRÅGESTÄLLNINGAR ... - 2 -

1.5 AVGRÄNSNINGAR ... - 2 -

2. METOD ... - 4 -

2.1 VAL AV FASTIGHETER ... - 5 -

2.2 DATAINSAMLING & MATERIAL ... - 5 -

2.3 I UPPSATSEN BERÖRDA FASTIGHETER ... - 6 -

2.4 STUDIENS TILLFÖRLITLIGHET ... - 6 -

2.5 RELIABILITET ... - 6 -

2.6 VALIDITET ... - 7 -

2.7 CENTRALA BEGREPP ... - 7 -

2.7.1 HÅLLBAR UTVECKLING ... - 7 -

2.7.2 HÅLLBARA BYGGNADER ... - 7 -

2.7.3 FASTIGHETSUTVECKLING ... - 8 -

2.7.4 ENERGIEFFEKTIVISERING ... - 8 -

2.7.5 CAPEX ... - 8 -

3. LITTERATURSTUDIER ... - 9 -

3.1 GRÖNFASTIGHETSFÖRÄDLING & GRÖNA BYGGNADER ... - 9 -

3.2 GRÖNFASTIGHETSFÖRÄDLING/UTVECKLING ... - 10 -

3.3 GRÖNA BYGGNADER ... - 11 -

3.4 SOLENERGI ... - 13 -

3.4.1 SOLCELLER OCH ENERGIEFFEKTIVISERING ... - 13 -

3.4.2 MONTERING AV SOLCELLER PÅ FLERBOSTADSHUS... - 14 -

3.4.3 TABELL MED FÖRDELAR/NACKDELAR SOLCELLER:... - 16 -

3.4.4 ELPRISER ... - 16 -

3.4.5 SOLKARTA ... - 17 -

3.4.6 STATLIGT INVESTERINGSSTÖD FÖR SOLCELLER ... - 17 -

3.5 FASTIGHETSRÄTTSLIG LAGSTIFTNING ... - 17 -

3.5.1 BYGGLOV ... - 17 -

3.5.2 HYRA ... - 18 -

3.5.3 HYRESLAGSTIFTNING ... - 18 -

3.5.4 JORDABALKEN KAP 12 ... - 18 -

3.5.5 HYRESFÖRHANDLINGSLAGEN ... - 19 -

3.5.6 HYRESSÄTTNING OCH NORMER FÖR HYRA ... - 20 -

3.6 INTERVJU ... - 21 -

3.6.1 LEIF HÄÄG STYRELSEORDFÖRANDE HSB BRF GUDRÖD ... - 21 -

3.6.2 THOMMY BÄCK VD HSB HYRESRÄTT I MÄLARDALARNA AB ... - 21 -

4. FALLSTUDIE ADILS 17 ... - 23 -

4.1 BESKRIVNING AV FALLSTUDIE ... - 24 -

4.2 ANTAGANDEN OCH BEGRÄNSNINGAR ... - 25 -

4.3 INDATA ... - 26 -

4.4 BERÄKNINGAR ... - 26 -

5. INCITAMENT & RESULTAT ... - 32 -

5.1 GRÖNFASTIGHETSFÖRÄDLING UR AKTÖRERNAS PERSPEKTIV ... - 32 -

5.2 AKTÖRERS OLIKA INCITAMENT ATT INVESTERA I SOLCELLER ... - 33 -

5.3 RESULTAT AV FALLSTUDIEN PÅ ADILS 17 ... - 36 -

5.3.1 DISKUSSION KRING RESULTATEN ... - 38 -

6. ANALYS ... - 40 -

6.1 KÄNSLIGHETSANALYS - RESULTAT VID ÄNDRING AV EN PARAMETER ... - 40 -

7.SLUTSATS ... - 42 -

7.1 REKOMMENDATION ... - 43 -

REFERENSER ... - 44 -

Litterära källor ... - 44 -

Offentliga tryck ... - 45 -

Rättsfall ... - 45 -

NJA 2002 s. 477 “Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.” ... - 45 -

Muntliga källor ... - 45 -

Elektroniska källor ... - 45 -

BILAGOR ... - 48 -

BILAGA 1, INDATAPARAMETRAR FÖR KALKYLEN ... - 48 -

BILAGA 2, INTERVJUER ... - 49 -

INTERVJU LEIF HÄÄGG, STYRELSEORDFÖRANDE FÖR BRF GUDRÖD ... - 49 -

INTERVJU THOMMY BÄCK, VD HSB HYRESRÄTT I MÄLARDALARNA AB ... - 53 -

FIGURFÖRTECKNING

Figur 1: Juridisk koncern, HSB MälarDalarna. Källa: HSB ... - 1 -

Figur 2: Karta över berörda fastigheter, Källa: Datcha ... - 5 -

Figur 3 Miljöindikatorer, bygg & fastighetssektorn utsläpp och användning 2017, Källa: SCB. - 9 - Figur 4: Antal färdigställda lägenheter i flerbostadshus per år 1938–2018, Källa: SCB ... - 10 -

Figur 5: Antal lägenheter i nyproduktion i Sverige 1991–2011, Källa: SCB ... - 11 -

Figur 6: Diagram: Olika miljöklassificeringar för byggnader. Källa: Energimyndigheten ... - 12 -

Figur 7: Betalningsvilja gröna lokaler, Källa: Eget, framställt med data från J. Lang LaSalle .. - 12 -

Figur 8: Årlig installerad sol el i Sverige, Källa: Swedish National Survey Report 2015 ... - 15 -

Figur 9: Sverige indelat i olika el-områden, Källa: Energimarknadsbhyrån ... - 16 -

Figur 10: Fallstudiens ordningsföljd och upplägg, Källa: Eget ... - 23 -

Figur 11: Potentiell maximal montering av solceller på Adils 17, Källa: Eget ... - 24 -

Figur 12: Ekvation för beräkning av återbetalningstid, Källa: Eget ... - 27 -

Figur 13: Ekvation för beräkning av återbetalningstid, Källa: Eget ... - 27 -

Figur 14: Ekvation för beräkning av nettunuvärde, Källa: Eget ... - 27 -

Figur 15: Exemplifiering/skiss av de olika valen, Källa: Eget ... - 39 -

TABELLFÖRTECKNING

Tabell 2: Kalkyl för montering av solceller enbart på fasad ... - 29 -

Tabell 3: Kalkyl för montering av solceller på maximal yta både fasad och tak ... - 30 -

Tabell 4: Kalkyl för montering av solceller på fasad (höghuset) samt solceller på låga taket ... - 31 -

Tabell 5: Incitament för grönfastighetsförädling för olika aktörer ... - 33 -

Tabell 6: Incitament för montering av solceller för olika aktörer ... - 35 -

Tabell 7: återbetalningstiden för de fyra olika scenarion som valt att beräknas ... - 36 -

Tabell 8: Nettonuvärde för olika scenarion ... - 37 -

Tabell 9: Nettonuvärde och återbetalningstid för de valda scenarierna. ... - 39 -

Tabell 10: Nettonuvärdet vid ändring av parametrar för de olika monteringsalternativen ... - 40 -

Tabell 11: Återbetalningstiden vid ändring av olika parametrar för de två alternativen... - 41 -

FÖRKORTNINGAR OCH BEGREPP

Generella termer och begrepp

Benämning Enhet/Beteckning

Kilowatt Megawatt Kilowattimme Meter (m)

Kvadratmeter (m²)

kW MW kWh m kvm

Juridiska termer och begrepp

Benämning Enhet/Beteckning

Plan- och bygglagen (2010:900) Jordabalken (1970:994)

Hyresförhandlingslagen (1978:304) Statens offentliga utredningar Nytt juridiskt arkiv, avdelning I Proposition

PBL JB HFL SOU NJA Prop.

Tiopotenser

Prefix Tecken Enhet Kilo k

Mega M 10³

10⁶

1. INLEDNING

Idag arbetar fastighetsmarknadens aktörer med en stor medvetenhet om miljöfrågor. Inte minst då byggsektorn står för en stor del av de totala utsläppen i världen. Dagens utmaningar och problematik som aktörer ställs inför är således att utveckla och bygga på ett sätt som värnar om miljön och samtidigt är ekonomiskt hållbart. Ett av de potentiella utvecklingsområdena som finns är investeringar i solceller. Tillsammans med HSB kommer denna uppsatsen att behandla ämnet grönfastighetsförädling och då i synnerhet just solceller där HSB tillhandahållit information som sedan har använts vid beräkningar i en fallstudie.

HSB grundades 1923 som en kooperativ organisation där målet var att skapa bättre boende och större inflytande i den egna boendesituationen för medlemmarna inom kooperativet. Sedan dess har HSB gjort sig ett starkt varumärke på bland annat innovativa lösningar och då åsyftas kanske framförallt sopnedkastet som revolutionerade Sverige på 30-talet och som också kom att bli normen under en lång tid inom byggsektorn (HSB, 2020).

HSB är idag en av de stora bostads aktörerna på den svenska marknaden och bolaget finns representerat i hela Sverige. Inom koncernen finns 340 000 lägenheter i HSB:s bostadsrättsföreningar samt 25 000 hyresrätter varav 21 700 respektive 1 164 av dessa ligger inom HSB MälarDalarna.

Att HSB är en kooperativ organisation, medför att HSB i sin helhet ger tillbaka eventuell vinst till sina medlemmar och tillbaka in i verksamheten. De strävar efter att ha en federativ struktur som skall skapa en gemensam grund samt goda förutsättningar att kunna möta deras medlemmars olika behov både nu och i framtiden. Deras juridiska struktur ser ut som följande där moderföreningen är HSB MälarDalarna ek förening och dotterbolagen enligt schema nedan (HSB, 2020).

HSB som organisation strävar mot en miljömässigt hållbar verksamhet. Således har HSB bland annat valt att arbeta utifrån FN:s globala hållbarhetsmål samt de nationella miljömålen vilka inriktar sig på att begränsa klimatpåverkan och skapa en giftfri miljö samt en god bebyggelse (Sveriges Miljömål, 2019). Vidare beslutades det därför på en stämma i maj 2017 att HSB:s strategi för att uppnå hållbar tillväxt skall integreras i den gemensamma verksamhetsplanen (Regeringskansliet, 2015).

Figur 1: Juridisk koncern, HSB MälarDalarna. Källa: HSB

1.1 SYFTE

Syftet med uppsatsen är att undersöka hur en befintlig hyresfastighet respektive en bostadsrättsfastighet påverkas av s.k. grönfastighetsförädling, dvs. åtgärder som görs för att anpassa fastigheterna till FN:s globala hållbarhetsmål respektive nationella miljömål. Uppsatsen kommer att analysera vilka incitament som finns för att genomföra grönfastighetsförädling genom att installera solceller på två specifika fastigheter.

Via en fallstudie kommer vi analysera data för att få fram om åtgärden är ekonomiskt hållbar. Via fallstudien kommer vi också att undersöka vilka hinder eller andra konsekvenser som installationen av solceller medför för fastighetsägarna, de boende med flera. De hinder som kan tänkas föreligga är investeringskostnader, underhållskostnader, estetiska skäl och liknande. De incitament som kan finnas för att genomföra åtgärden kan vara intäkter, hållbarhetsaspekter, opinionen bland de boende m.m.

Eftersom såväl de ekonomiska som de miljömässiga aspekterna ska tas i beaktning vid genomförandet av denna studie har vi funnit det lämpligt att genomföra studien i samarbete med HSB MälarDalarna. Som ovan nämnts strävar HSB mot en bättre miljö för de boende och såväl miljömässig som ekonomisk hållbarhet. Den miljömässiga aspekten ligger väl i tiden och ligger i linje med vad majoriteten av de större byggaktörerna fokuserar på i deras utveckling framåt. Ett samarbete med HSB MälarDalarna är därför lätt att motivera. Eftersom studien genomförs tillsammans med HSB MälarDalarna har två fastigheter i HSB:s regi valts ut, dels hyresfastigheten fastigheten Adils 17, dels bostadsrättsfastigheten Gudröd (se vidare om fastigheterna under avsnitt 2.1).

Vårt mål med uppsatsen är att kunna besvara om det är ekonomiskt hållbart att installera solceller på Adils 17.

1.2 FRÅGESTÄLLNINGAR

För att besvara syftet med uppsatsen ska följande frågeställningar besvaras:

1. Hur arbetar fastighetsbolagen i allmänhet med grönfastighetsförädling och vilka incitament finns det för de nämnda att arbeta med sådan förädling?

2. Vilka incitament finns det för fastighetsägare med liknande fastigheter som den utvalda bostadsrättsfastigheten respektive hyresfastigheten att installera solceller?

Om incitamenten är lika, vari består likheterna? Om incitamenten skiljer sig åt, vari består skillnaderna?

3. Vilken betydelse har storlek, lokalisering och andra faktorer som påverkar frågan om det är ekonomiskt hållbart för en aktör som HSB att installera solceller i en hyresfastighet såsom Adils 17?

1.5 AVGRÄNSNINGAR

En begränsande faktor för denna uppsats är tid, detta då det finns nästintill obegränsat med material och tidigare forskning som berör på något sätt vilket gjort att det skett en urvalsprocess.

Detta leder till att enbart implementering av solceller på ett flerbostadshus kommer att undersökas då tid inte finns till att undersöka ytterligare miljömässiga implementeringar. Till grund för detta används data och intervjuer från enbart en närliggande fastighet där solceller implementerats.

Denna uppsats kommer således att avgränsas till att analysera och undersöka två specifika

fastigheter belägna i centrala Borlänge. Dessa fastigheter är av de vanligaste upplåtelseformerna i Sverige, bostadsrätt och hyresrätt. Därav kommer uppsatsen enbart att undersöka aspekterna mellan dessa upplåtelseformer.

Att fastigheterna är belägna i Borlänge är en geografisk avgränsning vilket har betydelse för solcellerna, då olika geografiska lägen har olika mängd solstrålning, något denna uppsats inte vidare undersöker. Andra tekniska- och driftsfrågor kring solcellerna i sig utelämnas i brist på tid.

Uppsatsen avgränsas till att enbart undersöka de incitament och hinder samt de ekonomiska och miljömässiga aspekterna som uppkommer vid en potentiell implementering av solceller på det valda hyreshuset.

Covid-19 eller i folkmun kallat “Coronaviruset” har även inneburit en begränsning eftersom möjligheterna till fysiska möten samt kontakter men också vid inhämtandet av litteratur från offentliga bibliotek har försvårats.

2. METOD

De huvudsakliga samhällsvetenskapliga metoderna för forskning är forskning av antingen kvantitativ eller kvalitativ karaktär. Den kvantitativa forskningsmetoden består av insamlad empirisk och kvantifierar data. Detta skall sedan analyseras och bearbetas för att slutligen sammanfattas mot ett konkret syfte eller en frågeställning som eftersöks. Vanligt är att den kvantitativa metoden kompletteras av en kvalitativ metod (National Encyklopedin, kvantitativ metod, 2020).

Den kvalitativa metoden är också en samhällsvetenskaplig forskningsmetodik där metoden till stor del handlar om att fånga upp människors handlingar och att mer försöka fånga “verkligheten”.

Detta kan ske genom att undersöka faktiska konkreta siffror från en verklig verksamhet eller att via intervjuer med nyckelpersoner extrahera information som ligger till grund för faktiska handlingar som sedan kan analyseras av forskaren (National Encyklopedin, kvalitativ metod, 2020.

För att kunna tillgodose denna uppsatsen syfte och att kunna genomföra uppsatsen i sin helhet har en kvalitativ metod använts. Den kvalitativa arbetsprocessen som använts i uppsatsens grundas på de riktlinjer som vanligtvis ligger till grund för undersökningar genom

forskningsmetodik (Cooper, 1998).

1. Problemformulering

2. Datainsamling i denna uppsats i form av empiriskt material i en litteraturstudie 3. Utvärdering insamlad data

4. Analys och sammanställning av insamlade data 5. Slutsats och tolkning av insamlade data

Första delen av uppsatsen, den teoretiska och litterära delen är av deduktiv karaktär, alltså en samhällsvetenskaplig kvantitativ inriktad forskningsmetod, vilket innebär att en insamling av teori görs för att sedan kunna tillämpa den i praktiken där den kvalitativa litteraturstudien till stor del görs på befintlig litteratur samt forskningsartiklar inom området. Detta kommer sedan att möjliggöra den fallstudie som sedan skall göras. Litteraturstudien kommer göras med de huvudsakliga sökorden, fastighetsutveckling, solceller, grönfastighetsförädling, ekonomisk lönsamhet.

Uppsatsens senare del kommer att bestå av en konkret fallstudie. Metoden som kommer användas för fallstudien är en kvalitativt inriktad forskningsmetod. Där intervjuer och konkreta siffror kommer att ligga till grund för fallstudien. Genom kvalitativa intervjuer kommer faktiska incitament och aspekter kunna tas i beaktning för resultatet av fallstudien. De faktiska kostnaderna och intäkterna som tillgås kommer att ligga till grund för beräkningarna i fallstudien och till stor del vara grunden till besvarande av frågeställning.

2.1 VAL AV FASTIGHETER

Då denna uppsats kommer att genomföras ihop med HSB MälarDalarna valdes tillsammans med dem två fastigheter i deras regi som på många sätt såsom lokalisering, placering och utformning liknar varandra. Eftersom fastigheterna är så pass likvärdiga i flertalet olika aspekter så ger det studien ett så ”pricksäkert” resultat som möjligt där den stora skillnaden mellan fastigheterna ligger i upplåtelseformen vilket också var tanken för att ge jämförelsen ytterligare en dimension.

Fastigheterna ligger placerade längs E4 centralt i Borlänge kommun, Dalarna. Fastigheterna befinner sig endast ett femtiotal meter ifrån varandra i närhet till såväl resecentrum och stadens centrum. Det gör fastigheterna representativa i ett större perspektiv för en rad mindre städer i små kommuner frånsett till exempelvis de tre stora expansion områdena i Sverige, Stockholm, Göteborg och Malmö.

* Bild över centrala Borlänge med båda fastigheterna, skapad i Datcha. Fastighet nummer 1, hyreshuset Adils 17.

Fastighet nummer 2, bostadsrättshuset Gudröd. Källa: Datcha

Valet av fastigheterna går också att motivera med det litterära underlag vi har till grund för uppsatsen. En del i det litterära underlag vi har preciserar just installeringen av solceller ned till fastigheter byggda under miljonprogrammet. Fastigheten Adils 17 är byggd under just miljonprogrammet, närmare bestämt 1962, således utgör hyresfastigheten Adils 17 en väldigt representativ fastighet att tillämpa de litterära och teoretiska delarna av denna uppsats på.

2.2 DATAINSAMLING & MATERIAL

Insamlingen av data sker genom litteraturundersökning av doktrin såsom böcker, och forskningsartiklar men också två stycken intervjuer för att få del av mer ingående fördjupande information om objekten i fråga. Insamling av primärdata blir således via de två intervjuerna men

Figur 2: Karta över berörda fastigheter, Källa: Datcha

också de konkreta beräkningarna som skall genomföras på hyresrätt Adils 17. Intervjustudien kommer att vara intensiv vilket menas att den sker med endast ett fåtal respondenter som då skall leda till mer utförliga svar (Brunes, 2015).

De intervjuer som skall göras är baserade på den önskade information om fastigheterna samt deras kunskap om ämnet där valet av personer således blev Thommy Bäck, VD HSB Hyresrätt i MälarDalarna AB för information om Adils 17 samt Leif Häägg, Styrelseordförande HSB BRF Gudröd. Intervju med Thommy kommer att genomföras på plats hos honom där tid bestäms via telefonkontakt och med Leif så kommer rådande världsläge att avgöra hur intervjun genomförs.

Som ovan nämnt kommer redan existerande fakta att samlas via litteraturundersökning och detta blir då så kallad sekundär fakta vilket då kan klassas som både kvalitativt samt kvantitativt.

Forskningsartiklar och stor del av litteratur är har erhållits via sökningar på Kungliga - Biblioteket, KTH - Bibliotek samt dess olika vetenskapliga databaser.

2.3 I UPPSATSEN BERÖRDA FASTIGHETER

Adils 17 är en bostadsfastighet som byggdes 1962 med upplåtelseform hyresrätt där det även finns uthyrningsbar area i form av lokal i botten/källarplan. Fastigheten är belägen mellan Vasagatan och Sturegatan i Borlänge, Dalarna och ligger i anslutning till såväl stadskärna, resecentrum och köpcentret Kupolen. Adils 17 består av 57 lägenheter och har den totala arealen om 6 222 kvm.

Gudröd är en bostadsfastighet byggd 1974–1975 med bostadsrätt som upplåtelseform och som är belägen ut mot Jussi Björlings väg samt Borlänges bantorg. Även Gudröd ligger i nära anslutning till såväl stadskärna, resecentrum och köpcentret Kupolen. Byggnaden är fördelad över 88 lägenheter och har en total areal om 6 247 kvm.

2.4 STUDIENS TILLFÖRLITLIGHET

Enligt Blomkvist och Hallin kan man bedöma ett vetenskapligt arbete som detta genom dess reliabilitet och validitet. Har studien utförts på rätt sätt leder det till hög reliabilitet medans validitet är ett mått på om studien berör rätt saker. Även om studien har god reliabilitet garanterar inte det att validiteten är god men för att studien skall ha god validitet är god reliabilitet en förutsättning (Blomkvist & Hallin, 2014).

2.5 RELIABILITET

Reliabilitet handlar om att resultatet av en studie skall frambringa samma resultat oberoende av författare samt att resultatet skall vara detsamma och resultera i samma slutsatser om studien genomförs upprepade gånger. Detta menar Blomkvist och Hallin bevisar tillförlitligheten och att det utförts på rätt sätt. Vidare menar de att hög reliabilitet ofta uppnås genom väl begrundade frågeställningar vid intervju samt att vid flera olika oberoende intervjuer skall samma tillvägagångssätt tillämpas för ett högt resultat (Blomkvist & Hallin, 2014).

2.6 VALIDITET

Validitet handlar om att studien i sig riktar sig mot rätt sak och strävan med denna uppsats är att ha genomgående hög validitet. Uttryckligen kan validiteten ses som korrelationen mellan operationella definitionen samt den teoretiska definitionen. Detta skall genomsyra både intervjuer och litteraturstudier för att uppnå ett så högt mått på validitet som möjligt (Blomkvist & Hallin, 2014).

2.7 CENTRALA BEGREPP

För att så långt som möjligt underlätta läsandet av denna uppsats är det för läsaren nödvändigt att ha kännedom kring vissa centrala begrepp. Begrepp såsom hållbar utveckling, hållbara byggnader och flera är för läsaren viktiga och kommer nedan att förklaras på ett tydligt sätt för att underlätta för läsaren.

2.7.1 HÅLLBAR UTVECKLING

Begreppet “Hållbar utveckling” myntades redan år 1972 i Stockholm men fick inget genomslag utan är mer känt efter publikationen ”World Conservation Strategy” skriven av International Union for Conservation of Nature and Natural Resources, IUCN som publicerades 1980 (Dresner, 2008) Störst genomslag fick dock begreppet när Brundtlandrapporten eller Our

Common Future publicerades där citatet ’’En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov’’ blivit mycket känt (Globala Målen, 2017). Rapporten skrevs av Världskommissionen för miljö och utveckling på uppdrag av Förenta Nationerna (FN) 1987 och fick sitt namn efter kommissionens dåvarande ledare, Gro Harlem Brundtland.

Hållbar utveckling delas vanligen in i tre olika områden vilka är det sociala, det ekonomiska samt det miljömässiga vilka alla ingår i begreppet, hållbar utveckling.

2.7.2 HÅLLBARA BYGGNADER

I Sverige så är Boverket den myndighet som tar fram stadgar och de är även de som arbetar med EU:s nya verktyg “levels” som syftar till att visa byggnaders hållbarhetsprestanda utifrån de tre olika hållbarhetsdimensionerna, sociala, ekonomiska samt miljömässiga. Levels är framtaget av EU:s medlemsstater och framarbetat av Europeiska kommissionen där olika indikationer slås samman och bestämmer resurseffektiviteten i en byggnad (Boverket, 2018).

Sociala aspekter: Innebär att byggandet skall ge en god samt hälsosam livsmiljö samt vara tillgängligt för personer med nedsatt förmåga av något slag.

Ekonomiska aspekter: Innebär att byggandet av bostäder kan ske till rimliga priser och hushålla med resurser men också ingå i ett hållbart kretslopp med en cirkulär ekonomi där strävan efter resurseffektiva kretslopp.

Miljö/Ekologiska aspekter: Innebär att användandet av mark, energi och vatten sker på ett resurseffektivt vis och där strävan efter endast förnyelsebara energikällor är av hög vikt och där användning av ett livscykelperspektiv vid bedömning förekommer.

2.7.3 FASTIGHETSUTVECKLING

Begreppet fastighetsutveckling har många tolkningar och begreppet i sig kan uppfattas på olika sätt. Fastighetsutveckling definieras som nybyggnation eller ombyggnation av byggnader och fastigheter. För att förtydliga, handlar fastighetsutveckling om att förändra eller intensifiera användningen av en fastighet. Det handlar om producering av byggnader för hyresgäster, lokaler för företag och kommersiell verksamhet. Detta gäller oavsett om byggnaden eller fastigheten är byggd sedan tidigare och arbetsprocessen för ett fastighetsutvecklingsprojekt är komplex och beroende av flera parametrar. Den ekonomiska avkastningen skall inte sättas i spets i ett fastighetsutvecklingsprojekt. Det handlar mer om människors intressen och mål, där framgången då kan bedömas på ett socialt, estetiskt eller känslosamt plan (Cadman & Topping, 1995).

Undersöker man på olika inriktningar inom fastighetsutveckling finns det enligt forskningsartikeln skriven av Raslanas m.fl. två inriktningar där en är nyproduktion och den andra är utveckling av befintlig fastighet (Raslanas m.fl., 2012). Denna uppsats kommer att undersöka och analysera befintlig fastighet och incitament för en hyresfastighet att investera i energieffektiviserande åtgärder.

2.7.4 ENERGIEFFEKTIVISERING

Energieffektivisering handlar om olika sätt att minska energianvändningen vilket är en förutsättning för att Sverige skall nå de uppsatta miljömålen samt skapa ett mer energieffektivt system (Naturvårdsverket, 2019). Vidare handlar det om att dessa mer energieffektiva system skapas genom antingen tekniska lösningar samt mänskliga beteendeförändringar där denna uppsats till stor del kommer att beröra en teknisk lösning i form av det förnyelsebara energi skapandet genom solceller.

2.7.5 CAPEX

Capex står direkt för ”Capital expenditures”. Alltså kostnaderna för en ny/nya investering/ar i den befintliga fastigheten. Används vanligen som en post i kalkyler för att räkna på det löpande driftnettot (Totala skillnaden mellan utgifter och intäkter för en fastighet) för en fastighet under en viss period.

3. LITTERATURSTUDIER

3.1 GRÖNFASTIGHETSFÖRÄDLING & GRÖNA BYGGNADER

Hållbarhet- och miljöfrågor är ett ständigt diskuterat ämne i modern tid, inte minst på fastighetsmarknaden. Det gäller speciellt byggsektorn som står för närmare 30% av världens energirelaterade koldioxidutsläpp. Byggsektorn i Sverige står för cirka 19% av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser (Boverket, 2020). Fler och fler byggaktörer väljer att lägga mer fokus på hållbarhet och detta är även något som köpare och konsumenter lägger stor vikt vid. Studier visar på att incitamenten finns hos hyresgästen att vända sig till gröna byggnader för att hyra lokaler och dylikt (Eichholtz m.fl., 2010). Flera företag har valt att sätta målen mot att ha byggnader med 100%

förnybar el, exempelvis NREP som förvaltar och äger fastighetsytor för över två miljoner kvadratmeter (Fastighetsvärden, 2019). För företag som sysslar med konstruktion och förvaltning, såsom HSB, blir frågan om gröna byggnader och grönfastighetsförädling inte minst en fråga om miljön och hållbarhet utan också en fråga om incitament och kostnader kring detta.

Figur 3 Miljöindikatorer, bygg & fastighetssektorn utsläpp och användning 2017, Källa: SCB.

Effektivisering och modernisering av såväl nyproducerade fastigheter som befintliga är således en prioriterad fråga för dagens aktörer på fastighetsmarknaden. Byggaktörerna vill hitta värde i att bygga gröna byggnader för att sedan kunna nyttja de incitament som finns hos en potentiell köpare, som i stor utsträckning idag prioriterar miljöfrågor och är villig att betala mer för en miljöeffektiviserad bostad, vilket i slutändan möjliggör finansiering av gröna byggnader (Eichholtz m.fl., 2010). På liknande sätt så vill aktörerna på förvaltarsidan hitta värden och incitament till att förädla fastigheten till att bli mer effektiviserad och mer grön ur en miljöaspekt. Detta handlar såklart om att kunna utföra åtgärder som sedan täcks upp av hyra, i den utsträckning det är möjligt så att förvaltaren får täckning för sin investering. Studier kring detta finns och det pekar på att hyresgäster i stor utsträckning har incitament till att hyra just gröna lokaler/bostäder.

3.2 GRÖNFASTIGHETSFÖRÄDLING/UTVECKLING

Eftersom det generellt är enklare att bygga gröna byggnader från grunden står förvaltarna som vill förädla de befintliga byggnaderna för en annan uppgift. Att försöka omvandla befintliga byggnader till mer miljövänliga och gröna medför utgifter i form av capex för fastighetsägaren. Eftersom det resulterar i en finansierings- och implementeringskostnad för fastighetsägaren måste det generera ett värde tillbaka för att bli möjligt att genomföra. Om det är bättre anseende i form av att fastigheten blir mer miljövänlig, effektivisering, modernisering, rent ekonomiskt (exempelvis motivering till en höjd hyra) eller annan positiv effekt som det kan medföra för fastighetsägaren är alla olika incitament till huruvida en fastighetsägare i slutändan kommer att förädla fastigheten till en mer grön fastighet.

Sveriges totala fastighetsbestånd är till största del bestående av ett befintligt äldre bestånd.

Nyproduktionen utgör således enbart en mindre del av det totala beståndet fastigheter i Sverige (SCB, 2018).

Figur 4: Antal färdigställda lägenheter i flerbostadshus per år 1938–2018, Källa: SCB

Rent miljömässigt ligger alltså den största vinsten i att försöka omvandla det befintliga beståndet byggnader till gröna byggnader. Alltså kan det vara bättre att försöka omvandla en fastighet, alltså grönfastighetsförädling, snarare än att riva och bygga nytt. En internationellt gjord studie indikerar att miljövinsten av att försöka förädla en befintlig fastighet kan vara uppemot dubbelt så stor som att riva den befintliga fastigheten och bygga upp en ny (Trusty, Wayne, 2003). Det är något som ur en grön/miljösynpunkt starkt talar för grönfastighetsförädling/utveckling.

3.3 GRÖNA BYGGNADER

En grön byggnad är en byggnad som i och med dess minimala negativa effekt på miljön får anses vara en grön byggnad. Byggnaden kan enbart använda sig av miljömässigt hållbart material vid konstruktionen och enbart använda förnybar energi, faktorer som pekar på just att byggnaden är miljövänlig och en grön byggnad. Byggnader av detta slag har i någon form erhållit ett sorts certifikat på att byggnaden är en grön byggnad/miljöklassad byggnad. Själva systemet för miljöklassning av byggnader är inget som vidare berörs i uppsatsen utan presenteras kort här nedan för att ge läsaren en klarare bild rent konkret vad det innebär.

I Sverige finns flertalet certifikat som kan erhållas för att påvisa att byggnaden är en grön byggnad.

Det finns dock av rent ekonomiska skäl företag som inte väljer att söka om en sådan certifiering då det medför kostnader. Oavsett certifiering är kriterierna för vad en grön byggnad är detsamma.

Det ska alltså finnas miljövänligt och hållbart material i produktionsfasen, grön el, solceller och dylika inslag som gör byggnaden mer miljövänlig.

Alla faktorer pekar på att byggnaden är en grön byggnad. Det finns många olika certifikat och alla har olika kriterier på vad en “grön byggnad” är. Därav är det svårdefinierat. Enligt Energimyndigheten som är Sveriges statliga beslutande organ kan en tabell för detta se ut som följande.

Figur 5: Antal lägenheter i nyproduktion i Sverige 1991–2011, Källa: SCB

För själva byggherren finns det stora möjligheter att uppföra en grön byggnad. Det finns också incitament som kan motivera att välja en mer hållbar uppförande av byggnaden. Således är grönt byggande vid nyproduktion något aktörer idag i väldigt stor utsträckning gör och har i åtanke.

Gröna byggnader lockar också som nämnt innan hyresgäster, som i dagsläget har en väldigt positiv syn på just miljötänk och värderar den aspekten väldigt högt. Det tillåter också indirekt fastighetsägaren att ta ut en något högre hyra (Miller m.fl., 2008).

Figur 6: Diagram: Olika miljöklassificeringar för byggnader. Källa: Energimyndigheten

Figur 7: Betalningsvilja gröna lokaler, Källa: Eget, framställt med data från J. Lang LaSalle

“The payoff from wise green investment is easy to justify even if it’s based on purely profit motivations.” säger Norm Miller (Miller m.fl., 2008). Precis som Miller är inne på ligger såväl etiska och moraliska (Goodwill) aspekter också till grund för att tänka grönt vid byggande av fastigheter, utöver själva ekonomiska aspekten. I artikeln betonas vikten av att aktören kan se steget längre än enbart siffror och ekonomi. I mångt och mycket är det en fråga om efterfrågan och de incitament och önskemål som hyresgästerna har. I artikeln framgår det att hyresgäster i stor utsträckning både efterfrågar fastigheter som gagnar miljön och är beredda att betala högre hyra för fastigheter som tillgodoser den gröna miljöaspekter. Själva efterfrågan på gröna byggnader kan då utöver att hyresgäster betalar en högre hyra, påvisas genom hur vakansgraden skiljer sig mellan gröna byggnader ställt mot icke-miljöcertifierade byggnader. Det nämnda är något som Miller också tydligt påvisar i artikeln och som är ännu en motivationsfaktor för fastighetsägaren att investera mer grönt i sina byggnader (Miller m.fl., 2008).

Miller visar med hjälp av ett diagram att det redan 2008 skiljde sig markant i vakansgraderna för en miljöklassificerad byggnad och icke-miljöklassificerad byggnad. Enligt vår mening torde det betyda att det i dagens ”miljö-tänk” har ännu större betydelse. Vakansgraderna borde således enligt prognosen skilja ännu mer nu än då vilket borde stärka incitamenten att investera i grönt ytterligare.

3.4 SOLENERGI

Solenergi är en förnyelsebar energikälla vilket betyder att den vid produktion av el inte orsakar några luftföroreningar eller avfall. Föroreningar kopplade till just solceller är därav minimala och kan kopplas ihop med transport, produktion samt installation men när solcellerna väl är på plats är dess miljöpåverkan försumbar (IVA, 2013).

3.4.1 SOLCELLER OCH ENERGIEFFEKTIVISERING

Solenergi eller solceller är kort förklarat en typ av fotocell som är optimerad för att möjliggöra omvandling av solens strålningsvågor till elektricitet. Solcellen i sig absorberar solljuset och då frigörs elektroner i ledarmaterialet i solcellen samtidigt som ett underskott bildas på den positivt laddade delen av solcellen. Då uppstår en elektrisk spänning och elektrisk ström (i form av likström, som kan lagras eller användas direkt) kan strömma ut genom solcellens yttre ledande krets (Nationalencyklopedin, solcell, 2020). Solceller brukar främst delas upp i tre olika grupper/generationer vilka kommer att nämnas och presenteras kort nedan.

Den första gruppen/generationen är kiselsolceller som i sin tur kan delas upp i två, mono- och polykristallina solceller. Dessa dominerar marknaden för solceller världen över vilket till stor del beror på dess relativt höga verkningsgrad om ca 15–22%. Dess huvudsakliga skillnaderna ligger i struktur och uppbyggnad men även något i pris då monokristallina solceller generellt sett är något dyrare per modul än vad polykristallina är (Energimyndigheten, 2019).

Till den andra gruppen hör de så kallade tunnfilmssolcellerna som också de kan delas in i grupper beroende på innehåll. Fördelarna med dessa är en låg materialåtgång och normalt ett lägre pris per kvm men då verkningsgraden för dessa moduler ofta ligger på ca 10–16% så krävs större anläggningar för att nå upp till samma elproduktion som kiselsolcellerna (Energimyndigheten, 2019).

Den tredje gruppen kan man kalla de solceller som nu är under utveckling och där intentionen är att de ska bli billigare att montera solceller. Fortfarande ska verkningsgraden bibehållas eller till och med öka och andra faktorer skall på något annat sätt tillfredsställa dagens behov. Hit kan man koppla samman de takintegrerade lösningarna som nu finns på marknaden vilka kan ersätta de befintliga tak materialen med elproducerande lösningar som liknar exempelvis plåt/tegel. Dessa är ännu dyrare och har sämre verkningsgrad men tekniken har stor potential för de som inte uppskattar de mer klassiska solcellerna ur ett visuellt estetiskt perspektiv. Utöver dessa finns en rad olika solceller under utveckling som befinner sig i forskningsstadiet men där den centrala målbilden är kostnadseffektiva lösningar med låg materialåtgång och hög verkningsgrad (Energimyndigheten, 2019).

Fördelen med Solceller är att det resulterar i grön el, vilket i nästa led innebär att byggnader som vill bli miljövänliga och “gröna” kan ha stor fördel av att installera solceller på taket eller fasaden.

Det är en stor fördel att energieffektivisera befintliga byggnader genom solceller. Enligt Energimyndighetens officiella statistik rapporteras en stark ökning av själva effekten av installerade solceller. Ökningen under 2017 uppskattades till 63%. (Energimyndigheten, 2017). Det är även värt att nämna att solceller som installeras idag i största utsträckning anläggs på kommersiella byggnader bostadshus och då dess tak och fasader.

3.4.2 MONTERING AV SOLCELLER PÅ FLERBOSTADSHUS

Solceller och dess förekomst i Sverige börjar bli en mer och mer vanlig syn. Något som är vanligt förekommande vid just monteringen av solceller är som tidigare nämnt att man monterat och installerar solcellerna främst på tak men även fasaden på flerbostadshus. Det är inte vanligt att man i efterhand monterar på solceller på nybyggda flerbostadshus, då dessa i stor utsträckning redan är energieffektiviserade och klassas som gröna byggnader redan vid uppförande. Monteringen sker alltså oftast på äldre flerbostadshus som är byggda med en annan teknik och material. Därav är ofta de äldre flerbostadshusen inte energieffektiviserade eller av någon vidare karaktär av en grön byggnad. Således är det alltså vanligare att man monterar solcellerna på äldre flerbostadshus idag, inte minst här i Sverige.

*Årligen installerad soleleffekt i Sverige till och med 2015. Trots att oklara regler och förutsättningar kring skatter och bidrag för sol el har hämmat tillväxten kan vi se en fördubbling av installerad effekt de senaste åren. Källa:

Swedish National Survey Report 2015

En större del av Sveriges fastighetsbestånd, främst flerbostadshusbeståndet, byggdes under det så kallade miljonprogrammet 1961–1975. Idag är flertalet av dessa fastigheter i behov av någon form av upprustning vilket till stor del ligger i just åldern på fastigheterna men också ur ett energieffektivisering perspektiv. Bakgrunden till det ligger till stor del i den typ av byggnadsteknik och arkitektur som under tiden för byggandet av dessa bostäder var aktuell (Reppen m.fl., 2018).

Det finns alltså stora möjligheter att vid renoveringar för fastigheter byggda under miljonprogrammet, implementera mer gröna lösningar på flerbostadshusen såsom solceller men även andra energieffektiviserande åtgärder.

En rapport skriven och framtagen av Chalmers indikerar att ungefär hälften av de flerbostadshus som renoverats under 2002 berörde renovering av ytskiktet i form av en takrenovering. Om en renovering av taket oavsett skall genomföras är möjligheten för fastighetsägaren att i samma renovering installera solceller på taket optimal. Det skulle innefatta stora insatser för att göra byggnaden mer grön och mer energieffektiv samtidigt som det skulle gagna miljön. Om man kollar regionalt på alla miljonprogrammets flerbostadshus som behöver renoveras så finns det extremt mycket energi att spara in. Skulle dessa flerbostadshus vid renovering förskaffas med solceller på taken eller fasaderna så skulle man kunna spara in ca 1 TWH el per år (Thuvander m.fl., 2017).

Skall man konkretisera det till energiförbrukning i mått kWh/kvm så motsvarar det för en specifik miljonprograms fastighet som man räknat på i en rapport från 2017 en minskning i energianvändningen från 101 kWh/kvm per år till 96 kWh/kvm per år, till följd av implementering av solceller på fastigheten, detta även fast fastigheten i rapporten innan implementeringen av solceller har genomgått en rad miljöförbättrande åtgärder som redan sänkt energianvändningen från 152 kWh/m2 till 101 kWh/m2. Solcellerna kan alltså spara in energi på en byggnad som i mångt och mycket redan är väldigt energieffektiv aviserad och miljövänlig (Cullsjö m.fl., 2017).

Detta skall dock såklart vägas mot kostnader för att installera solceller, opinion hos de boende, långsiktighet och flertalet dylika faktorer.

Figur 8: Årlig installerad sol el i Sverige, Källa: Swedish National Survey Report 2015

Ett liknande exempel på en framgångsrik renovering av ett flerbostadshus från miljonprogrammet epoken finner vi i Göteborg. Den byggnaden har som de flesta andra husen från miljonprogrammet genomgått flertalet renoveringar. Fastighetsägaren beslutade tillslut att installera solceller för att prioritera energieffektivisering vid ännu en renovering av huset. Stegvis har renoveringarna, som pågått från 2002, sänkt värmebehovet för fastigheten från 145 kWh/kvm per år till 15 kWh/kvm per år. Solcellerna gör inte bara byggnaden till en grönare byggnad utan det slår också bra mot fastighetens kostnader. Solcellerna slår ut ett netto som eliminerar kostnaderna för fastighetsskötsel och hushåll som alltså täcks in i besparingarna av energisolcellerna bidrar med. Investeringen landade slutligen på tolv miljoner kronor för inklädnad av tak och fasad med solceller. På den i rapporten aktuella fastigheten har tillförseln av solcellerna varit så pass givande att hyrorna inte har behövts höjas alls (Åslund, 2017).

3.4.3 TABELL MED FÖRDELAR/NACKDELAR SOLCELLER:

Fördelar med solceller Nackdelar med solceller

● Förnyelsebar energikälla

● Låga driftkostnader

● Litet underhållskrav

● Ljudlöst

● Överskott kan generera vinst

● Statligt investeringsstöd

● Indirekt vinst vid utebliven betalning av elen.

● Hög investeringskostnad

● Ojämn elproduktion

● Restriktioner om & kring installation

● Estetisk aspekt

3.4.4 ELPRISER

Elpriser är något som varierar mycket över tid och plats beroende på tillgång och efterfrågan. I Sverige delas landet upp i fyra olika elprisområden enligt bild där Borlänge och i uppsatsen aktuella fastigheter är belägna i el område 3, SE3. Medelpriset för el område SE3 år 2019 uppgick enligt energimarknadsinspektionen till 40,6 öre per kWh exkl. moms (Energimarknadsbyrån, 2020). Det priset ligger också i parentes med den eltaxa vilken Adils 17 ligger inom hos dess leverantör Borlänge Energi (Borlänge Energi, 2020). Tilläggas bör är att Adils 17 har ett så kallat rörligt elavtal vilket menas med att priset varierar månad till månad och inte är ett fast elpris som förhandlats fram. Aktuellt snittpris för 2019 uppgick till 49 öre per kWh för Adils 17 och följer man de prognoser och förväntade utveckling av elpriset som energimarknadsbyrån projekterar så förväntas elpriset sjunka ytterligare fram tills 2022 till ett värde om 35 öre per kWh

(Energimarknadsbyrån, 2020). Figur 9: Sverige indelat i olika el-områden, Källa: Energimarknadsbhyrån

3.4.5 SOLKARTA

Solkartan är ett webbaserat interaktivt verktyg framtaget av konsultföretaget Tyréns som möjliggör att på ett enkelt sätt få fram information om potentiell producering av solenergi. Detta genom att fastighetsägare lätt kan göra en solinventering via solkartan där alla byggnader i städerna finns registrerade. Detta är ett hjälpmedel framtaget för att en användare snabbt skall kunna undersöka ett specifikt tak och dess möjlighet till solenergi. Då användaren klickar på det tänkta taket som skall undersökas så poppar det upp en ruta med information om taket kvm, inkommande solenergi och förväntad produktion utifrån det valda systemets verkningsgrad samt andel av taket. Solkartan har länge utvecklats utifrån ett 2D-perspektiv men finns nu även på vissa orter som 3D-perspektiv vilket då visar varje enskild byggnad i interaktiv miljö. Detta möjliggör information om byggnadens totala solinstrålning på såväl tak samt fasad till skillnad från 2D-perspektivet som endast möjliggör information om tak (Tyréns, 2020).

Vid framtagandet av solkartan använder sig Tyrens av data från såväl SMHI, Lantmäteriet samt kommunens egna laserdata med hög upplösning. Andra data som är aktuella är bland annat flygbilder och 3D-underlag om takets konstruktion. Olika tillgång till indata gör att detaljrikedomen varierar och vissa resultat är mer precisa än andra (Tyréns, 2020).

3.4.6 STATLIGT INVESTERINGSSTÖD FÖR SOLCELLER

Regeringen har avsatt medel som skall ligga som stöd för alla typer av aktörer med syfte att bidra i omställningen av energisystem. Det statliga stödet för installation av solceller söks hos Boverket och handläggs av länsstyrelsen och det enda kravet är att solcellssystemet ansluts till elnätet (Boverket 2019). Stödet innebär ett engångsbelopp som täcker upp till 20% av investeringen och gäller alla ansökningar så länge pengarna som är avsatta från regeringen räcker. Företag måste söka stödet innan eventuell installation medans övriga kan söka inom 6 månader efter påbörjad installation och stödet betalas ut i efterhand. Bidraget är begränsat till att stödberättigande installationskostnaderna får maximalt uppgå till 37 000 SEK exkl. moms per installerad kW (Boverket 2018).

3.5 FASTIGHETSRÄTTSLIG LAGSTIFTNING 3.5.1 BYGGLOV

En annan aspekt och lagstiftning som blir aktuell i fallet gällande solceller, även om det inte rör hyra, är Plan- och bygglagen (2010:900), PBL. Beroende på i vilken omfattning och vart byggnaden som solcellerna skall monteras på befinner sig kan det komma att krävas bygglov för att få montera solceller på fasad och tak på flerbostadshus. Till följd av en lagändring som tillkom 2018 krävs det inte bygglov för solceller, om inte något av undantagsfallen gäller. Regeringen beslutade att bygglov inte skall krävas om solfångarna följer byggnadens form samt att åtgärden följer detaljplan och inte genomförs på sådan byggnad som är värdefull ur historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärlig aspekt. Solceller får inte heller uppföras utan bygglov om byggnaden ligger inom eller i angränsning till område som utgör riksintresse för totalförsvaret (Prop. 2017/18:197).

9 kapitel 3 c § PBL fastslår att det inte krävs bygglov för att montera solcellspaneler som följer en byggnads form även om byggnadens yttre utseende påverkas avsevärt. Detta gäller om inte

kommunen bestämt att åtgärden kräver bygglov. Vad gäller den hyresfastighet vi valt, belägen i Borlänge kommun, ligger den inom detaljplanelagt område och enligt bygglovsavdelningen i Borlänge krävs det att man söker bygglov för att montera solceller på fasader och tak på flerbostadshus i Borlänge (Borlänge kommun, 2020).

3.5.2 HYRA

En grundförutsättning för att kunna bedriva hyresverksamhet är att det sätts en hyra som löpande resulterar i ett positivt driftnetto. Hyra i den juridiska meningen syftar till en ersättning oftast i form av pengar (även varor eller motprestationer i form av tjänster räknas som godtycklig ersättning) som av en hyresgäst erläggs till ägaren av egendomen. Den hyra som ska erläggas bestäms i hyresavtalet. Hyra av bostad och lokal är emellertid lag reglerat och det finns omfattande lagstiftning som styr såväl själva hyressättningen som hyreshöjningar och dylikt. Utöver det finns flertalet råd och praxis att luta sig och förhålla sig till, exempelvis vad ”skälig hyra” vid andrahandsuthyrning är (Sveriges domstolar, 2019)

3.5.3 HYRESLAGSTIFTNING

Lagstiftning kring hyra av bostad och lokaler återfinns i huvudsak i 12 kapitlet jordabalken. Kapitlet benämns ofta som hyreslagen. 12 kap JB är framtagen som en skyddande lagstiftning i favör för hyresgästen som har ett starkt s.k. besittningsskydd. 12 kap JB reglerar såväl hyrestagarens och hyresvärdens rättigheter och skyldigheter i hyresförhållandet såsom t.ex. frågor om uppsägning, åtaganden kring skötsel och dylikt. En annan lagstiftning som kan bli aktuell är hyresförhandlingslagen (1978:304), HFL. En tredje lagstiftning som kan bli aktuell är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

Hyresrätten som upplåtelseform är en konstellation när en hyresvärd som äger fastigheten hyr ut den i sin helhet eller delar av den till en hyresgäst, JB 12 kap 1 §. Hyresvärden kan vara en större aktör eller en enskild fastighetsägare. En enskild fastighetsägare kommer ofta överens med hyran direkt med hyresgästen i fråga, men måste då förhålla sig till reglerna i 12 kap. JB och den ovannämnda lagen om uthyrning av egen bostad. En större aktör såsom HSB, där dess hyresrättsbestånd innefattar såväl ett flertal lägenheter och flerbostadshus förhandlar med en hyresgästförening, 1 § HFL. Vilket således innebär att även hyresförhandlingslagen blir aktuell, HFL 2§.

Hyresgästföreningen är en typ av medlemsorganisation som har uppdrag att tillgodose en sån förmånlig ställning som möjligt för hyresgästerna. Det huvudsakliga arbetet är att på lång sikt skapa en sådan bra boende situation för hyresgästerna. Hyresgästföreningen arbetar främst med frågor avseende hyra och tillgodoseende av hyresgästernas behov. Hyresgästföreningen är motparten i en förhandling med en större fastighetsägare om nya hyror för hyresgästerna inom ett visst lägenhetsbestånd. Utöver att förhandla fram så skäliga hyror som möjligt för hyresgästerna ställer hyresgästföreningen även krav på själva bostaden och miljöerna i fastigheten för att säkra hyresgästernas trivsel.

3.5.4 JORDABALKEN KAP 12

Jordabalken är en lagstiftning som funnits länge och har genomgått flertalet ändringar genom åren (Bengtsson m.fl., 2013). JB reglerar allt från köp, byte och gåva till nyttjanderätt av fast egendom.

Själva hyresbestämmelserna kring såväl lokal och bostad finner vi som ovan nämnts i 12 kap JB.

12 kap. JB reglerar förhållandet som uppstår i och med att ett avtal avseende nyttjanderätt, alltså hyresavtal, tecknas mellan hyresvärd och hyresgäst. Reglerna i 12 kapitlet gäller i stor mån gemensamt för lokaler och bostäder men det finns många bestämmelser som är unika beroende på om det gäller lokal eller bostad. När man utformade bestämmelserna ansåg lagstiftaren att hyresgästen är den part som är ”svagare” gentemot hyresvärden och skall således skyddas mer långtgående. Ett tydligt exempel på detta är besittningsskyddet som är en typ av socialt skydd.

Besittningsskyddet innebär att hyresgästen har rätt att få hyresavtalet förlängt om hyresvärden skulle säga upp hyresavtalet. Huvudregeln är således att hyresförhållandet skall fortsätta. För att kunna bryta hyresförhållandet måste det finnas en besittningsbrytande grund och bevisbördan ligger på hyresvärden.

12 kap. 19 § JB regleras hyran för bostäder. Utgångspunkten är att hyran skall vara bestämd i avtalet om inte hyran skall bestämmas i enlighet med hyresförhandlingslagen. Om det skulle vara så att hyresavtalet omfattar en förhandlingsklausul skall alltså hyran bestämmas genom förhandling med hyresgästföreningen. Det är vanligast att hyran bestäms genom förhandling mellan hyresvärden och hyresgästföreningen. Skulle hyresvärden träffa avtal som strider mot bestämmelserna kring förhandlingsplikt skall hyran bestämmas till “skälig” med avseende på hyresförhållandet när avtalet ingicks.

Skulle hyresvärden vilja ändra hyran under avtalstiden för en bostad som omfattas av förhandlingsordning enligt HFL skall hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen detta.

Hyresgästen skall då meddela inom en viss angiven tid att denne motsätter sig hyreshöjningen.

Skulle tvist uppkomma om hyran skall beloppet fastställas till skäligt.

Om bostaden omfattas av förhandlingsöverenskommelse skall det beaktas. Vid prövningen skall vidare hyran anses som skälig om det vid bestämning av hyran via förhandlingsöverenskommelse var så att hyresgästorganisationen var etablerad och överens med hyresvärden när överenskommelsen ingicks och att det inte föreligger synnerliga skäl som skulle avse hyran som oskälig.

“Skälig hyra” är som tidigare nämnt ofta en hyra som hyresgästen betalar till hyresvärden och som förhandlas fram med hyresgästföreningen på orten. Att hyran skall vara skälig betyder att den huvudsakligen inte får överstiga vad hyra för likvärdiga bostäder uppgår till, 12 kap. 55 § JB. Således kan man få fram en skälig hyra genom att jämföra med liknande bostäder som har fått hyran fastställd via förhandlingsöverenskommelser och som är att anse som likvärdiga. Om hyresgästen anser att hyran är oskäligkan hyresgästen i första hand vända sig till hyresvärden (NJA, 2002).

Träffas inte överenskommelse kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden som kan bestämma hyran till ett skäligt belopp.

3.5.5 HYRESFÖRHANDLINGSLAGEN

Hyresförhandlingslagen, HFL, är den lagstiftning som täcker det kollektiva hyresförhandlingssystemet. Hyresgästorganisationen förhandlar alltså med hyresvärden för att nå en så förmånlig ekonomisk situation för de hyresgäster man förhandlar för.

En hyresförhandling initieras genom att hyresvärden kontaktar hyresgästorganisationen och påkallar förhandling om hyran, 15 § HFL. Hyresgästorganisationen analyserar sedan vilka nivåer och krav hyresvärden har. Hyresgästorganisationen förhandlar sedan med hyresvärden om hyran.

Parterna har en tidsram för att träffa en överenskommelse. Om det inte går att komma överens skjuts förhandlingarna vidare till hyresnämnden.

Till grund för hyressättningen i förhandlingen ligger som bekant bruksvärdet på lägenheten till grund. Det är också stadgat i 21 § HFL att lika lägenhet i princip skall betinga lika hyra, alltså lägenheter med samma storlekar och egenskaper ska ha samma hyra, såvida inte det med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses finnas en skillnad mellan dem.

Det skall nämnas att andra regler gäller för nyproduktion. Hyran på nyproduktion får sättas utan avseende på bruksvärdet och som hyresgäst har man inte rätt att få hyran prövad på 15 år. Således sätts ofta markant högre hyra på nyproduktion och den gäller inom de 15 åren innan hyran kan prövas enligt bruksvärdet och bestämmas till ett skäligt belopp, 12 kap. 55c § JB. Till grund för reglerna om nyproduktionshyra ligger att Staten ville stimulera byggande av hyresrätter främst i storstadsregioner där brist på hyresrätter och bostäder i allmänhet var betungande (Prop., 2005/06:80).

3.5.6 HYRESSÄTTNING OCH NORMER FÖR HYRA

I Sverige ligger som ovan nämnts bruksvärdesprincipen till grund för hyressättningen av en lägenhet. I JB 12 kap 55 § stadgas att lägenhetens hyra skall fastställas till ett skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Bruksvärde är det praktiska värde en lägenhet betingar för en hyresgäst. Bruksvärdet beror således på hur hyresgäster i allmänhet värderar olika egenskaper i en lägenhet. Det är alltså den generella bilden av en egenskap som man grundar bruksvärdet på, inte en enskild individs värdering av en viss egenskap.

Detta för att alla hyresgäster har olika preferenser på individnivå men sammantaget har ofta majoriteten samma bild av huruvida en egenskap är positivt och är värt något för hyresgästen(SOU 2000:33).

Direkta egenskaper som påverkar

bruksvärdet på en lägenhet Indirekta egenskaper som påverkar bruksvärdet på en lägenhet

● Storlek

● Modernitetsgrad

● Planlösning

● Våning i flerbostadshuset

● Reparations standard

● Bostadens standard

● Tvättmaskin

● Balkong

● Isoleringsgrad i lägenheten

● Hiss

● Tvättstuga

● Parkeringsplats

● Garage

● Närhet till kommunikationer

● Läge

● Miljö

● Närhet till lekplats

Vid beräkning av bruksvärdet bortser man från produktionskostnader och byggår samt drift- och förvaltningskostnader. Anledningen är att detta är faktorer som inte anses påverka själva lägenhetens egenskaper. Således motiverar inte implementering av solceller i sig inte en höjning av själva hyran för hyresgästerna i ett flerbostadshus, utan det får tas upp i en förhandling. Skälet är att det blir en indirekt vinst för fastighetsägaren då man minskar på driftskostnaderna i och med att man effektiviserar byggnadens energianvändning via solceller.

3.6 INTERVJU

3.6.1 LEIF HÄÄG STYRELSEORDFÖRANDE HSB BRF GUDRÖD

För att få en god inblick i fastigheten Gudröd och dess bostadsrättsförening genomförde vi en intervju av fri karaktär. Med det avses en intervju där respondenten ges möjlighet att svara fritt.

Det användes förbestämda frågor som låg till grund för intervjun men det har också funnits utrymme att vidareutveckla och komplettera svaren med mer information, alltså en semistrukturerade intervju där den sista frågan var mer öppen för att ge respondenten, Leif, ordförande i BRF Gudröd en möjlighet att tillägga sådant som de ställda frågorna inte inkluderat.

Alla frågor och intervjun i sin helhet återfinns i bilagorna. På frågan om hur ett projekt av denna dignitet kommer på fråga i styrelsen framgår det att fastigheten stod med renoveringsbehov såsom många andra. Det hade blivit ett renoveringsprojekt oavsett beslut om solceller eller inte hade tagits. Vidare hade föreningen god ekonomi och genom ett studiebesök hos en annan bostadsrättsförening som ligger i framkant gällande energibesparingar initierades idén till att montera solceller på den egna fastigheten i samband med en fasadrenovering. Via ett styrelsemöte beslutades senare att via två etapper installera solceller. I etapp ett monterades solceller på gavel- och framsidans fasad i samband med ett planerat fasadbyte. I etapp två monterades solceller på tak i samband med omläggning av takduk. Effekten för solceller monterade på fasad reduceras något i jämförelse med takmonterade med ca 3–8%. De förstnämnda hade dock den fördelen att de aldrig blir täckta med snö och verkar således även vintertid även om effekten är mindre.

Vidare framkom det i intervjun att responsen på genomförandet av etapp ett hade tagits emot mycket väl av både de boende och allmänheten. Framförallt de boende var mycket nöjda och följde ständigt den producerande elproduktionen via en länk. Etapp ett innefattade 300 kvm fördelat på 200 paneler a 305W där även optimerare monterats på varje enskild panel samt sex stycken växelriktare och två stycken batterier vilka laddas dagtid och driver fastigheten nattetid.

Fastighetens totala elförbrukning ligger på ca 70 KW utan inräkning av vanlig hushållsel och solcellerna ger ca 61–63 KW.¹

3.6.2 THOMMY BÄCK VD HSB HYRESRÄTT I MÄLARDALARNA AB

För att få en bild av den valda fastigheten Adils 17 genomfördes en intervju med Thommy Bäck vars roll som VD för HSB Hyresrätt i MälarDalarna AB bland annat är att ansvara för hållbarhetsperspektiv för såväl fastigheter som hyresgäster. Thommy tar i intervjun upp det som vi tidigare i uppsatsen nämnt om HSB:s fem hållbarhetsmål utifrån FN:s globala hållbarhetsmål.

För HSB hyresrätt är de miljömässiga målen de största. Vidare menar Thommy att HSB vid nyproduktion försöker att bygga så nära grönafastigheter som möjligt men att det ofta är dyrt att

1 Leif Häägg, intervju per mail, se bilaga för hela intervjun

välja alternativ för att uppnå en sådan certifiering. Därför brukar de ”landa” i byggnadsklass

“silver” som är ett annat mått på fastigheten och dess miljöpåverkan. Inom hyresrätt har det inte byggts något i denna kategori men HSB arbetar ständigt för att effektivisera det befintliga beståndet där Adils 17 ingår. För just Adils 17 finns inom den närmsta tiden planer på åtgärder såsom undercentraler, inomhusgivare för värme, sol el och eventuellt IMD vilket betyder att varje hyresgäst betalar sin egen förbrukade el. Detta blir då ett starkt incitament att “snåla” mer för att det gagnar den egna ekonomin såväl som miljön.

På frågan om just solceller skulle kunna vara ett alternativ på Adils 17 är svaret kort och koncist,

“absolut”. Vidare menar Thommy att han tror solceller i framtiden är ett bra sätt att framställa el på och att det från HSB:s sida finns ett stort intresse att inom en snar framtid investera i solceller på ett flertal fastigheter. Tilläggas bör är att det på HSB:s nya regionkontor i Borlänge som byggs just nu monteras solceller vilka tas i drift i juni 2020.²

2 Thommy Bäck, intervju per mail, se bilaga för hela intervjun

4. FALLSTUDIE ADILS 17

Fallstudien på hyresfastigheten Adils 17 bygger på data och antaganden från delvis nuvarande faktiska drift och underhållskostnader men också från närliggande jämförelseobjektet BRF Gudröd där solceller nyligen installerats. I fallstudien kommer potentiell ekonomisk lönsamhet att beräknas samt analyseras vilket slutligen skall resultera i en rekommendation till HSB om investeringen anses lönsam eller inte. Figuren nedan åskådliggör fallstudiens struktur och tänkta disposition för att tydligt ge en bild för läsaren av vad som skall presenteras.

Figur 10: Fallstudiens ordningsföljd och upplägg, Källa: Eget