Allmänt om fastighetsrätten

Fastighetsrätten är ett brett och komplext rättsområde som reglerar markanvändning i vid mening.163 I detta avsnitt beskrivs några fastighetsrättsliga förhållanden som har betydelse för regleringen av relationen mellan äganderätten och renskötselrätten.

Även om delar av den fastighetsrättsliga lagstiftningen har sina tydliga rötter långt tillbaks i tiden har en betydande del av den utvecklats i tiden efter industrialiseringen. Samhällsutvecklingen kom då att ställa nya krav på rättsordningen, vilket medförde att ett formativt skede inföll i sekelskiftet mellan 1800- och 1900-talen.164 Då konkretiserades rättsområdet genom lagstiftning och många principer utvecklades för hur avvägningar mellan olika intressen skulle ske. Det finns fortfarande tydliga spår i dagens lagstiftning från denna period.165

Ett senare formativt skede inföll från 1960-talet och framåt. För att möta nya behov genom den samhällsutvecklingen som skett genomfördes då den så kallade ”fysiska riksplaneringen”.166 Detta utgjorde en planeringsprocess som bland annat syftade till att lägga fast hur naturresurserna skulle användas och hur markanvändningen skulle planeras. I riktlinjerna för arbetet uttrycktes att ett av målen var att klarlägga önskemål som skilda intressen riktade mot mark och andra naturtillgångar.167 Ett annat mål var att analysera konflikter mellan olika anspråk och kartlägga konsekvenserna av alternativa sätt att nyttja naturresurserna. Ett tredje mål var att dra upp riktlinjer för hushållningen med sådana naturtillgångar som var, eller kunde förväntas bli, efterfrågade av skilda intressen eller som var särskilt känsliga för miljöpåverkan. Både skogsbrukets och renskötselns markanvändning omfattades av den fysiska riksplaneringen, vilket kom att påverka utformningen av den lagstiftning som reglerar förhållandet dem emellan.168

163 Det är ofta lämpligare att använda ”mark- och miljörätt” för att beskriva rättsområdet, eftersom fastighetsrätten och miljörätten numera är så integrerade. I avsnitt 1.4 redovisas varför MB inte omfattas av analysen. Av denna anledning används i denna studie begreppet ”fastighetsrätt”. 164 Se t.ex. lagberedningens förslag till jordabalk 1905, lagen om nyttjanderätt till fast egendom 1907, lagen om servitut 1907 och lagberedningens förslag till jordabalk 1908–09.

165 Allard, 2015, s. 20–23 använder begreppet spårbundenhet, som exempelvis förklarar varför ett lands rättssystem använder sig av vissa rättsinstitut eller väljer vissa rättsliga lösningar. Även Darpö, 2016, s. 72 pekar på betydelsen av traditionerna på ett rättsområde då han skriver om problematiken med preliminärbedömningar i ML.

166 Se Michanek och Zetterberg, 2017, s. 65–71. 167 Prop. 1972:111, bilaga 2, s. 9–10.

Som ett resultat av, och i samband med den fysiska riksplaneringen, infördes ett flertal olika lagar; FBL år 1970, RNL år 1971, väglagen år 1971, ExprL år 1972, LL och AL år 1973 och SVL år 1979. Även PBL har sina tydliga rötter i den fysiska riksplaneringen genom den lagstiftning som infördes år 1987. I detta sammanhang bör även införandet samma år av naturresurslagen, NRL, nämnas. Dessa bestämmelser har senare överförts till MB. Genom dessa lagar utvecklades ett regelsystem för hur samhällsplaneringen och markanvändningen skulle genomföras. Även om vissa förändringar därefter har gjorts i lagstiftningen är det i huvudsak detta planeringssystem som fortfarande gäller. Systemet bygger på dåtidens synsätt om hur samhällets utmaningar och behov såg ut.169 År 1970 infördes även en ny JB, som byggde vidare på de utredningar som genomförts under 1900-talet.

En ledande tanke i svensk rätt är att all markanvändning står under offentlig kontroll.170 Staten och kommunerna har till uppgift att kontrollera hur marken används. Ett exempel på detta är Skogsstyrelsens tillsyn över de skogsvårdsåtgärder som ska genomföras.

Ett annat utmärkande drag för fastighetsrätten är syftet att skapa förutsättningar för en fastighetsanvändning som är effektiv ur samhällelig synpunkt.171 Utgångspunkten är att marken bör användas på det sätt som ger mesta möjliga nytta för samhället i stort och samhällsplaneringsfrågorna har varit centrala för att uppnå samhälleliga mål. De kollektiva inslagen i lagstiftningen har därmed varit framträdande.

Samtidigt utgör fastighetsrätten en central del av det marknadsekonomiska systemet, där rättsordningen bör skapa regler och institutioner som ger goda förutsättningar för den ekonomiska aktiviteten i samhället. Det medför att lagstiftningen bör skapa förutsättningar för trygga ekonomiska förfoganden över den fasta egendomen. En av fastighetsrättens funktioner är därför att klargöra vilka rättigheter som finns till en fastighet och förhållandet mellan olika rättigheter.172

En ordnad fastighetsindelning har även varit en hörnsten i den svenska ämbetsstaten och i byggandet av en stark och ordnad välfärdsstat, genom att man har kunnat använda marken som en effektiv produktionsfaktor och som en viktig inkomstkälla för staten via beskattningen. Den tidiga fastighetsregistreringen och 169 Det finns ett övergripande behov av att genomlysa den fastighetsrättsliga lagstiftningen utifrån att enskildas rättigheter nu fått en annan funktion, vilket beskrivs i avsnitt 2.4.

170 Victorin och Hager, 2015, s. 38 samt Bengtsson, 2015, s. 38 och 71. 171 Bengtsson, 2015, s. 28–29.

Lantmäteriets verksamhet har haft en avgörande betydelse för att det finns klara och tydliga rättighetsförhållanden.173

Utöver detta präglas den fastighetsrättsliga lagstiftningen av de intresseavvägningar som ska göras mellan olika intressen.174 I dessa avvägningar är begreppen allmänna och enskilda intressen centrala.175 Denna typ avvägningar utgör en viktig del av den kommande analysen.176 Vad gäller förhållandet mellan skogsbruk och rennäring har det uttalats att det bör föreligga en balans mellan olika intressen, vilket har sin förklaring i denna typ av intresseavvägningar.177 I avsnitt 6.1 förklaras hur man i sådana intresseavvägningar måste skilja på allmänna intressen och rättigheter till fast egendom.

Fastighetsrätten brukar beskrivas genom en indelning i den allmänna fastighetsrätten, som huvudsakligen reglerar privaträttsliga förhållanden, respektive den speciella fastighetsrätten som framförallt reglerar frågor av offentligrättslig natur.178 Rättsområdet byggs emellertid upp av både privaträttsliga och offentligrättsliga delar som går in i varandra. Det finns offentligrättsliga inslag i privaträtten och privaträttsliga frågor som ingår som en del av den offentliga rätten. Som nämns i avsnitt 1.3 är indelningen i allmän och speciell fastighetsrätt inte särskilt relevant för att förstå rättigheternas funktion och innebörd i denna analys. Ofta måste all lagstiftning beaktas om man ska förstå en rättighetshavares rättsliga ställning. Både SVL och RNL har inslag av privaträtt och offentligrätt.

2.2 Rättigheter till fast egendom

I detta avsnitt beskrivs på ett övergripande sätt ett urval av rättigheterna inom fastighetsrätten och deras funktion inom det fastighetsrättsliga systemet.179 Rättigheterna och deras inbördes förhållande beskrivs utförligare i kap. 4 och 5. 173 Allard, 2015, s. 76 och s. 260–261 pekar bl.a. på att Lantmäteriets roll har gjort att antalet tvister om fastighetsrättsliga förhållanden har varit lågt. I Norge har det däremot varit betydligt vanligare att tvister om fast egendom avgjorts genom utredande kommissioner och domstolar.

174 Bengtsson, 2015, s. 33.

175 Gränsdragningen mellan allmänna och enskilda intressen utgör en central del av analysen i avsnitt 6.1.

176 Se avsnitt 5.2.

177 Se t.ex. Sveriges röstförklaring till urfolksdeklarationen, not 42. Se avsnitt 3.3.3. 178 Victorin och Hager, 2015, s. 13–14.

179 För en övergripande beskrivning av de olika fastighetsrättsliga rättigheterna, se Victorin och Hager, 2015, s. 28–36. För en äldre beskrivning, se Hillert, 1960, s. 26–50.

Mark kan användas bland annat genom att man bebygger och bosätter sig på den, borrar en brunn, bedriver jordbruk, tar grus och sten, jagar, drar väg, låter djur beta där, drar olika typer av ledningar, bryter malm, plockar stenar, drar i land en båt, plockar bär eller tar ved. Det är vanligt att mark brukas parallellt av olika markanvändare. För att reglera de olika sätten att använda marken har ett flertal rättigheter utvecklats över tid. Äganderätt, servitut, ledningsrätt, arrende och andra typer av nyttjanderätter gör det möjligt att använda marken på olika sätt.

Många av rättigheterna har sina rötter långt tillbaks i tiden, medan andra är införda i senare tid för att möta samtida behov.180 Det finns även rättigheter som inte har ansetts lämpliga ur ett samhällsperspektiv och de har då avvecklats. Ett exempel på en sådan rättighetstyp som avvecklats är servitut för rätt till skogsfång eller mulbete.181 Man menade att dessa sätt att bruka marken hade sitt berättigande i ett äldre samhälle, men att de inte passar in i ett modernt skogsbruk, då de utgör en för stor belastning på den tjänande fastigheten i förhållande till den nytta som den härskande fastigheten har.182 Ett exempel på en rättighet som tillkommit mer sentida är ledningsrätten, som infördes för att möta de behov som finns i det tekniska samhället av att kunna bygga ledningar.183

Antalet rättigheter är alltså inte konstant, utan förändras med de behov som finns i samhället. Enskilda måste emellertid förhålla sig till en bestämd krets av rättigheter som är erkända i rättsordningen. Detta grundar sig i principen om numerus clausus, som innebär att det finns ett begränsat antal rättigheter som genom lag och praxis medges sakrättsligt skydd.184

I det svenska rättssystemet görs, på samma sätt som i flera andra rättssystem, en uppdelning i äganderätt respektive särskilda rättigheter eller bruksrätter.185 Indelningen har sitt ursprung i den romerska rätten.186 Begreppet äganderätt har emellertid definierats på olika sätt under olika tider och med skilda ideologiska

180 Christensen, 1994, s. 374 har i sin analys av äganderätten och hyresrätten funnit att det finns vissa grundläggande likheter mellan olika rättsliga institut från olika tidsperioder och från olika delar av rättssystemet och menar att orsaken är att de bygger på ett gemensamt normativt grundmönster, som hållit sig stabilt genom åren. När sociala behov av ett visst slag uppstår, tränger mönstret igenom och det uppstår en ny juridisk rättighet.

181 14:4 JB.

182Prop. 1970:20 B 1 s. 721 och Victorin och Hager, 2015, s. 177. 183 SFS 1973:1144 och prop. 1973:157 s. 79–81.

184 Hillert, 1960, s. 50, Hessler, 1973, s. 84 och 280, Undén, 1974, s. 9 och Ahlinder, 2013, s. 32. 185 Bergström, 1956, s. 148.

förtecken. Det är ett laddat begrepp och dess juridiska innebörd blandas ofta ihop med den värdemässiga synen på den privata äganderätten.187

I 1909 års lagberedning med förslag till ny jordabalk behandlades markäganderättens innebörd. Det uttalades då att den rättsliga makt som jordäganderätten innebär inte är ovillkorlig, utan att den är given av rättsordningen och därmed underkastad den begränsning som rättsordningen kräver.188 Synen på äganderätten har därefter utvecklats i denna riktning.

Det finns ingen entydig definition av äganderätten och i lagstiftningen finns inte någon bestämmelse om äganderättens existens eller innehåll. Strömholm beskriver i stället äganderätten som en i samhället tyst och frågelöst antagen samhällelig organisationsprincip och en rättsteknisk basprincip. Han menar att den valda lagstiftningstekniken i själva verket är att reglera antingen avvikelser från basprincipen eller konfliktsituationer, i vilka basprincipen måste klarläggas.189

I den rättsvetenskapliga litteraturen beskrivs ett ”funktionellt” äganderättsbegrepp som innebär att äganderätten utformas av de rättsregler som vid varje tidpunkt gäller i samhället.190 Den funktionella synen på äganderätten har framförallt utformats av Östen Undén i två läroböcker i svensk sakrätt i lös och fast egendom, som kom ut första gången 1927 och 1936.191

Sterzel m.fl. beskriver äganderätten som en förfoganderätt i vid mening och skriver vidare:

Det är fråga om en rätt att förfoga över något och att utesluta andra från rätten att förfoga. Hur omfattande denna rätt är blir beroende av rättsordningens utformning. Absolut kan den aldrig vara i något samhälle. Här som i andra sammanhang blir det fråga om att i rättsordningen väga samman olika intressen. Äganderätten blir helt enkelt den förfoganderätt som samhället medger.192

I den rättsvetenskapliga litteraturen beskrivs äganderätten även som den grundläggande juridiska ”utnyttjandeformen” som innefattar i princip samtliga

187 Sundell, 2007, s. 11.

188Lagberedningens förslag till jordabalk m.m. III 1909, s. 205. 189 Strömholm m.fl., 1985, s. 15–16.

190 Undén, 1974, s. 57–58, Bergström, 1956, s. 151 och Sterzel m.fl., 2004, s. 14–15. 191 Undén, 1927 och 1936.

sätt att utnyttja egendomen, som rättsordningen medger.193 Fastighetsägaren anses kunna förfoga över fastigheten på alla tänkbara sätt. Äganderätten beskrivs då som en negativt bestämd och principiellt obegränsad rätt, till skillnad från annan rätt till egendomen som är positivt bestämd och begränsad.194

Ett annat sätt att beskriva äganderätten är att det rör sig om ett knippe rättigheter som beskriver vad en enskild får eller inte får göra med den egendom han äger.195 Det vill säga i vilken utsträckning den enskilde kan besitta, använda, förändra, ge bort, sälja eller exkludera andra från egendomen.196

Ytterligare ett sätt att beskriva rättigheterna är att skilja på äganderätt och sakrättsliga belastningar på fastigheten.197 Andra rättigheter till fast egendom beskrivs då inte som självständiga rättigheter, utan ses främst som begränsningar i ägarens förfoganderätt.198 Hessler uttrycker att äganderätten ”ligger i botten för de förmögenhetsrättsliga reglerna och på denna är därefter systemet av övriga rättigheter uppbyggt. Annorlunda uttryckt: det måste alltid finnas en äganderätt ifråga om varje sak som görs till föremål för förfogande i förmögenhetsrättsligt hänseende."199 Detta grundar sig i synsättet att äganderätten utgör den grundläggande rätten till egendomen, vilket kan utmanas när man analyserar förhållandet mellan äganderätten och renskötselrätten.200

Även andra rättigheter till fast egendom har stor betydelse, både för enskilda och ur ett samhällsperspektiv.201 Ofta utgör sådan rättigheter en förutsättning för 193 Se t.ex. Undén, 1974, s. 64, Hessler, 1973, s. 42, Bengtsson, 1986, s. 20–21 och Håstad m.fl., 2016, s. 50.

194 Bergström, 1956, s. 148 menar att detta utgör en enkel lagteknisk princip. Om alla befogenheter över en sak ska hanteras så kan man välja tre metoder: 1. att positivt ange de befogenheter som ägaren har, 2. att ange de befogenheter ägaren inte har och 3. att ange både de befogenheter ägaren har och dem han inte har. Av dessa metoder har man sedan gammalt valt att positivt ange de befogenheter ägaren inte har, dvs. sådana som faller under legala inskränkningar eller begränsad rätt. Ägarens befogenheter framgår därför endast negativt, e contrario de positiva bestämda, undantagna befogenheterna. Se även Håstad, 2000, s. 23–26.

195 Se Munukka, 2010, s. 43 som beskriver hur fastighetsägarens äganderättsliga ställning i ett flertal avseenden har förbättrats genom nyliga lagreformer på bekostnad av det allmänna och andra kollektiv.

196 Se t.ex. Sterzel, 2005, s. 184. 197 Victorin och Hager, 2015, s. 19–20. 198 Se t.ex. Bäärnhielm, 1995, s. 20. 199 Hessler, 1973, s. 44.

200 Se avsnitt 4.3.3 och 4.3.4.

201 Se Victorin och Hager, 2015, s. 28–35 som beskriver betydelsen av olika typer av bruksrätter. Bäärnhielm, 1995, s. 20–21 och s. 24 beskriver hur arrendatorerna, tidigare landborna, alltid har bildat ett väsentligt inslag i det svenska jordbruket. Bäärnhielm uttrycker att lagstiftningsmetoden

att få till stånd en funktionell och effektiv markanvändning. Exempelvis är servitut viktiga för att fastigheter ska kunna användas på ett rationellt sätt. Detta kommer bland annat till uttryck genom kravet att servitutet ska främja en ändamålsenlig markanvändning.202 Genom servitutet ska en positiv nettoeffekt uppnås, vilket innebär att servitutet ska skapa underlag för en totalt sett effektivare användning av fastigheterna.203 Även ledningsrätten fyller en viktig funktion för en effektiv markanvändning ska kunna uppnås.

Särskilda rättigheter till fast egendom grundar sig vanligen i avtal eller myndighetsbeslut.204 De kan medföra en rätt att använda fastigheten totalt eller partiellt.205 När en fastighetsägare ingår avtal med någon som avser att använda fastigheten genom exempelvis servitut, hyra eller arrende, regleras förhållandet genom villkor i avtalet och bestämmelser i JB och annan lagstiftning. Där anges bland annat hur avtal ska ingås, längsta avtalstid, hur avtalet kan upphöra att gälla och i vilka fall ersättning ska utgå mellan parterna.206

Genom offentligrättslig lagstiftning kan andra än fastighetsägaren få rätt att använda fastigheten genom myndighetsbeslut, även i situationer när fastighetsägaren motsätter sig det. Exempel på detta är officialservitut, ledningsrätt och vägrätt, som ofta ger innehavaren en relativt långtgående självständig rätt att använda marken. Denna rätt kan innebära att fastighetsägaren inte själv kan nyttja fastigheten i olika avseenden. Som synes ligger i rättigheternas konstruktion ett partsförhållande mellan olika rättighetshavare.207

De ovan nämnda rättigheterna kan alltså införas genom tvångsförfaranden i förhållande till fastighetsägaren. När en rättighet att använda marken uppkommer genom myndighetsförfaranden stadgas i lag hur avvägningar ska göras i förhållande till fastighetsägarens intressen och hur relationen till där äganderätten inte definieras, men att överlåtelser och upplåtelser av nyttjanderätt regleras vid sidan av varandra visar på en bekräftelse på en gången tids syn på rätten till jord, där det egentligen inte var någon principiell skillnad mellan de olika böndernas rätt till jorden (skattebönder, kronobönder och frälsebönder).

202 14:1 1 st. JB.

203 Prop. 1970:20 B 2 s. 715–716. 204 Bengtsson, 1986, s. 21.

205 Westerlind, 1984, s. 18 gör en uppdelning i totala nyttjanderätter, som omfattar rätt till ett allmänt nyttjande av fastigheten, och partiella nyttjanderätter, som kännetecknas av att de inte är förenade med besittningsrätt till fastigheten eller del av denna, utan avser befogenhet att i visst avseende använda fastigheten. Se även Victorin och Hager, 2015, s. 29 som delar in rättigheterna i helnyttjanderätter och partiella nyttjanderätter.

206 Se 7–14 kap. JB. 207 Se Hessler, 1973, s. 29.

fastighetsägaren i övrigt ska se ut.208 Även förhållandet till andra innehavare av särskild rätt kan vara en del av en sådan prövning. Genom ett sådant förfarande uppkommer ett privaträttsligt förhållande mellan innehavaren av den prövade rättigheten, fastighetsägaren och andra innehavare av särskild rättighet som redan finns på fastigheten.

Renskötselrätten avviker från dessa sätt att reglera mellanhavandena mellan rättigheter, eftersom den grundar sig i urminnes hävd och inte i avtal eller myndighetsbeslut. Betydelsen av detta diskuteras i avsnitt 4.3.2.209

Sammanfattningsvis finns ett flertal typer av rättigheter till fast egendom som har utvecklats över tid för att reglera olika sätt att använda marken. Rättigheterna utgör ett sätt att reglera förhållandet mellan olika brukare av marken. Äganderätten är ett viktigt inslag i det fastighetsrättsliga regelverken, men även de särskilda rättigheterna fyller en viktig funktion. Särskilda rättigheter grundar sig vanligen i avtal eller myndighetsbeslut, som bestämmer rättigheternas innehåll och inbördes förhållanden.

2.3 Rättigheter som rättsfakta och rättsföljder

I en analys av rättigheternas innebörd och funktion måste den starka påverkan som Uppsalaskolan och rättsrealismen haft på synen på rättigheterna och deras funktion belysas.210 Från 1930-talet, fram till 1900-talets sista decennier var rättsfilosofin helt dominerad av Uppsalaskolan, som vände sig mot alla inslag av begreppsjurisprudens och metafysik inom juridiken och som förnekade existensen av en naturrätt. Synsättet inom Uppsalaskolan har påverkat synen på rättigheternas funktion och innehåll fram till idag.

Ursprunget till Uppsalaskolans synsätt grundade sig i Hägerströms begreppsanalytiska och värdekritiska filosofi. Lundstedt var länge Uppsalaskolans främste företrädare inom rättsvetenskapen och hans arbete innebar en formlig generalattack på den hävdvunna rättsvetenskapens metod, terminologi och begreppsapparat. Kritiken gällde de rättviseföreställningar som förekom samt begrepp som ”rättighet” och ”rättsplikt”. Med en stark förenkling kan man säga att alla sådana begrepp och föreställningar ansågs vara ”metafysiska” och därmed vetenskapligt värdelösa. För vetenskaplighet krävdes att satserna var bevisbara och att begreppen skulle vara fria från motsägelser. I 208Se t.ex. 6 och 12 §§ LL, 13, 14 b och 55 väglagen (1971:948) samt 5:6 st. 2 FBL.

209 Se särskilt avsnitt 4.3.2.

stället för en deduktion av rättsregler ur uppställda begrepp krävdes öppen redovisning av reella hänsyn och en praktisk, verklighetsnära analys av rättsreglerna. En annan uppfattning var att ”samhällsnyttan” borde vara rättstillämpningens ledstjärna.211 Lundstedt förnekade att äganderätten överhuvudtaget existerade. Det som fanns var rättsregler som medförde vissa tryggade positioner för den så kallade ägaren och som uppehölls av den gällande rättsordningen.212

Till bilden hör även det funktionella äganderättsbegrepp som utformades ungefär samtidigt av Östen Undén, som både var professor och ledande