Analys Besiktning

Som köpare idag är det vanligt att man anlitar en certifierad besiktningsman som hjälp att fullfölja sin undersökningsplikt om köparen har svårt att fastställa ett fel eller hur ett fel ska bedömas. Eftersom besiktningsmannen besitter en vidare kunskap än den normalt kunnige köparen ska besiktningsmannen finna fel som köparen själv inte kan upptäcka. Viktigt att 93

komma ihåg är att det inte är något krav på att anlita besiktningsman, det är alltså frivilligt, men ett bra alternativ i ren juridisk mening. Utgångspunkten för en undersökning är

92 _{Victorin, Hager. Allmän fastighetsrätt, 147.} 93_{​Munukka. JT 2017-18, 393.}

förhållandena vid tidpunkten för kontraktet, alltså är det optimalt att den utförs före köpet. På en marknad med hög efterfrågan är dock en besiktningskostnad ingen kostnad en konsument vill ta på sig i onödan om det blir en annan slutgiltig köpare. En besiktningsman har större kompetens än den “normalt kunniga lekmannen” som utgås ifrån i tvåstegsmodellen. Vilket 94

innebär att en köpare ska kunna känna sig trygg med att det som inte framkommer under en besiktning hade ingen “normalt kunnig lekman” heller upptäckt och är då något som bör 95

betraktas som ett dolt fel enligt domstol. En besiktningsman gör normalt endast en okulär besiktning och lämnar därefter över ett besiktningsprotokoll till köparen. I det

besiktningsprotokollet kan det finnas varningar, riskanalyser, riskkonstruktioner eller anmärkningar på fel och brister i fastigheten, men det är många köpare som inte förstår innebörden av ett besiktningsprotokoll. En riskkonstruktion kan t.ex. där enbart utöka undersökningsplikten för en köpare, som bör undersöka saken noggrannare för att ur ett juridiskt perspektiv vara fri från ansvar. Enligt praxis så är detta ett problem, då varje fall kan granskas från olika synvinklar och man kan även diskutera om besiktningsmannens dagsform kan påverka slutresultatet. 96

Som vi tidigare berört kan det vara en nackdel för köparen att anlita en besiktningsman. Det kan till och med leda till två nackdelar för köparen. Den ena nackdelen är att annars dolda fel för köparen kan bli synliga genom upplysningar från besiktningsmannen. Den andra

nackdelen är att vad som anses med “dolt” kan förskjutas så att det krävs mer för att felet ska anses vara dolt. Utgångspunkten för en besiktningsman är att hitta de fel köparen borde ha hittat, vilket för att om besiktningsmannen missar ett fel som köparen borde ha hittat står köparen för det. Det går givetvis att diskutera besiktningsmannens ansvar. Om

besiktningsmannen missar ett fel som denne borde ha upptäckt och som annars ändå hade varit dolt för köparen, borde felet fortfarande ses som dolt, men man kan ifrågasätta besiktningsmannens kompetens. Vilket kan ge en orättvis situation för köparen som har anlitat besiktningsmannen i förtroende. 97

När en säljare anlitar en besiktningsman för att klargöra ansvarsfördelningen finns en problematik då Högsta Domstolen gjort ett uttalande i NJA 2007 s.113. De fastställer att en

94_{​Fastighetsmäklarinspektionen, ​Undersökningsplikt och besiktning.} 95_​Ibid.

96_{​Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling, 287.} 97 _{Ibid., 285.}

köpare respektive säljare beställd besiktning har har olika syften. Frågan är om säljarens besiktning är tillräcklig för att uppfylla köparens undersökning även om betalning skett till besiktningsbolaget för att den ska kunna övertas enligt standardvillkor. Här uppstår

frågetecken på marknaden. En köpare behöver alltså göra en ny besiktning för att fullgöra sig sin undersökningsplikt vilket innebär en ny kostnad, här kan även köparen få en utökad undersökningsplikt vilket är vanligt på grund av varningar eller risker i ett

besiktningsprotokoll.

Munukka har som sagt ett förslag på lösning, att marknaden tydliggör i avtalsvillkoren att syftet med en överlåtelsebesiktning är att uppfylla köparens undersökning eller helt enkelt upphöra med förbesiktningar. Problemet här ligger på marknaden och om parterna inte heller är medvetna om vad påföljderna kan leda till. 98

Ska det anses illojalt om säljaren utför en besiktning. Frågan är om säljaren är medveten om vad ett besiktningsprotokoll kan leda till, såsom utökad undersökning för köparen och om en säljare är medveten om att en köpare ändå behöver utföra en besiktning för att tillgodose sig sin undersökningsplikt.

En annan fråga är vad som händer med köparens undersökningsplikt i förhållande till säljaren utifrån NJA 2017 s.113. En besiktning på uppdrag av en säljare är till för dennes syfte och inte köparens. Här uppstår alltså en konflikt mellan säljare och köpare. Kan köparen lita på säljarens besiktning eftersom syftet med den inte är att gagna en köpare? Det kan finnas andra fel och brister som inte är upptagna i protokollet men som ändå ligger innanför köparens undersökning. Utgångspunkten skiljer sig från fall till fall beroende på hur kunnig köparen är. Om köparen behöver en besiktnings hjälp för sin undersökning kan det vara att föredra att utföra en egen besiktning framför att acceptera säljarens, eftersom Högsta Domstolen uttalat att besiktningarna har olika syften. Här faller konceptet med förbesiktningar om en köpare ändå behöver utföra en egen besiktning. Framkommer det dessutom risker eller

rekommendationer kan det vara så att köparen även får en utökad undersökning på grund av säljarens besiktningsprotokoll.

Även om besiktningsbolag skriver att en besiktning utförs på samma sätt, tar de ej ställning till på deras hemsida om en säljare utför besiktningen och vad det medför för en köpare. Det är nu känt som tidigare diskuterat att en köpare får utökad undersökning när de får ett

besiktningsprotokoll i handen. Anticimex skriver dock att besiktningen görs på samma villkor oberoende vem som är beställare, men olika besiktningsbolag arbetar på olika sätt. Frågan är då vad Högsta Domstolens uttalande medför i detta läget eftersom de säger att en besiktning har olika syfte beroende om den är beställd av en säljare eller köpare. Eminenta skriver att 99

de erbjuder genomgång av ett besiktningsprotokoll där besiktningen i första hand är beställt av en säljare. Juridiskt vet vi inte vad som skulle kunna hända i situationen då vanligtvis 100

köparen väcker talan mot besiktningsbolaget och inte säljaren. Beroende på omfattningen av besiktningen och vilken nivå säljaren har valt påverkar detta köparen. Som Anticimex skriver utförs deras besiktningar på samma villkor och det är ingen skillnad oavsett vem som är beställare. Dock finns problematiken vid besiktningar och besiktningsbolag som inte utger denna garantin. Om en köpare skulle behöva väcka talan mot en säljare kvarstår problemet kring om köparen kan tillgodose sig besiktningen som en del av dennes undersökning

eftersom den egentligen är utförd åt säljares syfte. Om en fullständig besiktning beställd med åtgärds och kostnadsförslag tillgodoser mer köparens undersökning än en grundlig besiktning eftersom det troligtvis tillkommer en utökad undersökning och köparen måste själv beställa en ytterligare besiktning. Om en köpare behöver utföra en egen besiktning på grund av utökad undersökning eller på grund av vad Högsta domstolen uttalade, att de är gjorda i olika syften, då bortfaller funktionen och anledningen till att ha en förbesiktning precis som

Munukka menar. 101