Analys Fastighetsmäklarens betydelse

Eftersom det finns en osäkerhet kring ansvarsfördelningen gällande undersökningsplikten respektive upplysningsplikten så är det viktigt att en tredje part som är kunnig inom området kan ge råd inom detsamma. Denna tredje part är vanligtvis en registrerad fastighetsmäklare.

99 _{Anticimex, Överlåtelsebesiktning och husbesiktning.}

100 _{Eminenta, En väl utförd överlåtelsebesiktning är en bra start för ett trivsamt boende.} 101_{​Munukka. JT 2017-18 s.393, 406.}

Det är viktigt att hen kan förklara både för en säljare och en köpare om konsekvenserna vid ej fullbordad undersökningsplikt respektive upplysningsplikt och bibehålla sin opartiska roll i processen. Redan där kan det uppstå ett problem i praktiken. En fastighetsmäklare är oftast anlitad i första hand av säljaren och redan där hamnar fastighetsmäklaren i en något partisk situation, oftast omedvetet. Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren upplyser den potentiella köparen om allt hen vet om fastigheten, samtidigt ska mäklaren verka för att köparen fullföljer sin undersökningsplikt, främst genom att anlita en besiktningsman. Hur sker detta i praktiken? Det är något som oftast sker genom en skriftlig uppmaning i köpekontraktet. Men som inte anses vara tillräckligt enligt praxis. Det är viktigt att detta nämns från fastighetsmäklarens sida tidigare i processen så köparen inte överrumplas under kontraktskrivningen, utan får en ärlig chans att utföra undersökningen.

Det är väldigt viktigt att en fastighetsmäklare informerar en köpare om att dess undersökningsplikt inte är juridiskt uppfyllt enbart av en genomgång av en säljares besiktningsprotokoll. Utan att noga förklara att den kan både reduceras och utökas av ett besiktningsprotokoll. Detta är helt beroende på vilken nivå som varit beställd. Men det är fastighetsmäklarens arbetsuppgift att förstå innebörden och vikten med detta och framföra detta till båda parterna.

Fastighetsmäklaren ska även informera om allt hen vet king fastigheten eller bör veta om genom sin specialkunskap som verksam i branschen. Det är något man som kund ska kunna förvänta sig. Enligt FML 16§ 3st ska fastighetsmäklaren särskilt upplysa köparen om information som är av betydelse. Så vad är egentligen “av betydelse”? Gränsdragningen vid vad som är av betydelse är svår och inte exakt. Det är viktigt att vara öppensinnad och inte enbart reflektera över vad som är viktigt för en fastighetsmäklare, utan att det kan vara av betydelse för köparen i detta enskilda fallet. Det kan också ge problem i praktiken då det ligger i sakens natur att fastighetsmäklaren inte vill framföra allt negativt med bostaden eftersom målet är att nå ett så högt slutpris som möjligt. Det är då viktigt att förstå relevansen och tyngden i det som senare kan komma att bli en tvist mellan köpare och säljare. Som registrerad fastighetsmäklare bör man se försäljningen i ett längre perspektiv, att det är viktigt med nöjda kunder som dels återkommer och dels lämnar goda referenser. Det är alltså viktigt

att fastighetsmäklaren informerar om allt hen vet, samt allt hen misstänker för att inte själv riskera påföljder från fastighetsmäklarinspektionen.

Det är även viktigt att en fastighetsmäklare inte marknadsför objektet som “förbesiktigat”. Detta kommer misstolkas av en spekulant och potentiell köpare. En fastighetsmäklare får alltså inte annonsera objektet som “besiktigat”. Detta kan då tolkas som att köpet vore säkrare och att en köpare då inte har någon undersökningsplikt. Detta skulle då klassas som

vilseledande marknadsföring och en registrerad fastighetsmäklare skulle då tilldelas

sanktioner för detta. Är objektet som ska förmedlas förbesiktigat så är fastighetsmäklaren 102

skyldig att överlämna protokollet till en potentiell köpare. Detta ska ske i god tid och en köpare ska inte bli överrumplad på en kontraktskrivning med informationen gällande fastigheten. En köpare ska ha god tid på sig att beakta informationen i protokollet. Det är fastighetsmäklarens uppgift att detta sker och att köparen förstår dess innebörd. Yrkesrollen som fastighetsmäklare har en stor grund i att vara ärlig mot alla parter. Inte undanhålla någon information, men samtidigt behålla sin professionella roll i yrket och sin opartiska roll. En svår uppgift i praktiken som ofta blir diskuterad vid situationer då någon av parterna varit missnöjda. Det grundar sig i vikten att en fastighetsmäklare verkar för att en säljare upplyser om allt hen vet, och att köparen undersöker fastigheten enligt sin undersökningsplikt. 103

102_{​Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling, 288.} 103_{​Melin. Fastighetsmäklarlagen, En kommentar, 156.}

7. Slutsats

Det finns ett antal olika synsätt kring frågan, hur en förbesiktning påverkar en köpares undersökningsplikt. Idag finns inget klart svar på grund av att en köpare ofta går i tvist mot besiktningsbolaget eftersom köparen tagit del av ett besiktningsprotokoll av säljaren.

Problemet som finns på marknaden idag är den utökade undersökningsplikten som kan uppstå för en köpare om den får ett besiktningsprotokoll i handen från en förbesiktning. Okunskapen gör att felansvaret mellan parterna inte är tydligt eftersom en köpare ofta tror att det räcker med säljarens förbesiktning. Men i själva verket har inte köparen uppfyllt sin undersökning eftersom det ofta förekommer varningssignaler eller liknande som leder till en utökad undersökning. Dock är det väsentligt att understryka att det inte är en skyldighet för köparen att undersöka utan det utgör endast ansvarsfördelningen mellan parterna. Synsättet och

diskussionen kring om en säljare har en upplysningsplikt påverkar vår frågeställning på grund av Högsta Domstolens obiter dictum i NJA 2017 s.113. Om en säljare har en upplysningsplikt betyder det att en säljare ska upplysa om fel i fastigheten som hen vet om. En förbesiktning kan ses som en del av upplysningen från säljaren. Men enligt NJA 2017 s.113 kan inte en köpare helt förlita sig på en besiktning på uppdrag av en säljare eftersom de har olika syften. Som Munukka skrev faller funktionen med en förbesiktning bort. 104

En förbesiktning utför säljaren ofta på grund av sin upplysningsplikt. Frågan är då när säljaren har en upplysningsplikt? Vid illojalt agerande från säljarens sida enligt Erika P Björkdahl och NJA 2007 s.86 . Vad är då illojalt agerande i denna situationen? Det är en 105

spekulationsfråga och beroende på vad man kommer fram till blir utfallet olika. Är det illojalt eller inte att utföra en förbesiktning och vilken mening får den egentligen om en köpare inte kan förlita sig på den? Den illojala tolkningen och uppfattningen går sannolikt under

sinnesstämningen hos säljaren vilken är svår att avgöra i denna situationen. Om en säljare agerar illojalt genom att utföra en förbesiktning som leder till en utökad undersökningsplikt för en köpare behöver köparen sannolikt ändå utföra en egen besiktning på grund av NJA 2017 s.113. Frågan är vad som väger tyngst och hur konsumenter agerar i praktiken. Upplyser säljaren och/eller besiktigar köparen själv? Det är en svår situation eftersom en

104_{​Munukka. JT 2017-18 s.393, 406.} 105_{​Björkdahl P. JT 2009-10 s.5, 26.}

säljare ska upplysa vid illojalt beteende men hur vet en fastighetsmäklare det i praktiken? Samt om en säljare väljer att utföra en förbesiktning behöver en köpare ändå genomföra en besiktning? NJA 2007 s.86 menar att en säljare ska upplysa men NJA 2017 s.113 menar att en köpare ändå behöver utföra en besiktning, i vissa fall.

Olika besiktningsbolag arbetar även under olika premisser och ställning mot köpare och säljare. Som tidigare nämnts marknadsför en del besiktningsbolag med att en besiktning utförs på exakt samma sätt oavsett vem som är beställare av besiktningen, vilket betyder att en köpare kan känna sig tryggare i det fallet. Men besiktningsbolagen som inte marknadsför sig på det sättet med den garantin förutsätter en köpare i en sämre position, då man som köpare inte vet om man kan förlita sig på en förbesiktning från en säljare utifrån Högsta Domstolens uttalande i NJA 2017 s.113. Skulle Högsta Domstolen anse att köparen uppfyllt sin undersökning även om den var utförd av en säljare och besiktningsbolaget marknadsfört att en besiktning utförs på samma villkor oberoende av vem som är beställare. Vad väger tyngst för en köpare, ett besiktningsbolags arbetssätt och garantier eller ett uttalande från en Högsta Domstolen. Inte nog med att en köpare skulle behöva utföra en ny besiktning trots att det redan finns en, men det skulle även kunna vara så att den kostar mycket mer pengar om det behövs en besiktning för utökad undersökning. Allt som allt är köparens

undersökningsplikt beroende av den nivå säljaren valt för en förbesiktning. Om det är en utförlig besiktning med åtgärds och kostnadsförslag uppfyller den sannolikt köparens utökade undersökning som eventuellt skulle varit aktuell vid en lägre vald nivå av besiktningen.

Här infaller fastighetsmäklarens ansvar i situationen, att förklara för en köpare vikten av att utföra en egen undersökning men även förklara för en säljare varför det kan vara onödigt att utföra en förbesiktning. Fastighetsmäklaren ska i hela processen behålla sin opartiska roll och agera professionellt. Något som i praktiken kan bli svårt då hen är anlitad av en säljare i första steget och redan där har omedvetet skapat en relation med säljaren. Det är svårt att rådgiva i en sådan här situation eftersom det egentligen inte finns ett svar på frågan då det är en tolkningsfråga. Viktigt är att det uttalas tydligt och i god tid för både säljare och köpare. Att inte tänka för mycket som fastighetsmäklare att få affären till ett bindande avtal utan att nöjda kunder är av större vikt ur ett längre perspektiv.