Analys Felansvar, köparens undersökning och upplysning/lojalitetsplikt

När en köpare fullföljer sin dröm och köper sitt boende så finns det en tanke bakom köpet. En tanke om vad boendet ska användas till. Detta kan variera olika från person till person men i grunden ligger det att man som köpare ska kunna utgå från vad man med fog kan förutsätta. 87

Dels i förhållande till fastighetens ålder och skick, dels vad som framkommit muntligt eller skriftligt i form av enuntiationer och garantier, samt vad man avtalat om i kontraktet. Det föreligger ett fel om det finns ett hinder för att använda fastigheten till det ändamål man avsett, en central funktion som man utom tvivel kan med fog kräva. Ett påstått fel kan analyseras genom tvåstegsmodellen, som Folke Grauers beskriver tillvägagångssättet. I 88

detta ingår köparens långtgående undersökningsplikt, beroende på hur man som köpare kan ange ett fel som säljarens ansvar, eftersom slutsatsen är att köparens undersökningsplikt är väldigt omfattande. Köparens undersökningsplikt framgår av 4 kap 19§ 2 stycket

Jordabalken. Det ställs alltså väldigt stora krav på en köpare vid ett fastighetsköp.

Problematiseringen kring lagstiftningen och rättsläget idag är främst bevisbördan. Detta då enuntiationer och garantier är bindande. Köparen ska alltså även kunna lita på det som framkommer även muntligt, men är en nackdel för köparen vid en eventuell tvist i vårt rättssystem. Ett muntligt uttalande är alltså inget en köpare kan luta sig tillbaka mot och använda sig av som grund i en domstol. Om säljaren uttryckligen lämnar en garanti så

bortfaller köparens undersökningsplikt, till den punkt där påståendet är trovärdigt. Viktigt för en säljare i det hänseendet är att inte uttala sig om saker som hen inte är helt säker på. För en köpare är det viktigt att ha bevis, som att eventuellt skriva ner saker, och/eller vara flera stycken vid tillfället när frågan ställs och som i ett senare skede kan vittna om att påståendet framförts från säljare till köpare.

Undersökningsplikten sträcker sig in i trånga utrymmen men det är köparens ansvar om den ska genomföras, det är en utgångspunkt för ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare. Om säljaren påstår något som verkar misstänksamt eller om något ser anmärkningsvärt ut ska

87 _{Grauers, Jordabalk (1970:994) kommentaren till 4 kap. 19§, Karnov.} 88_{​Grauers. Fastighetsköp, 127.}

det ringa en varningsklocka hos köparen, såsom en fuktfläck i källare eller tak. Det är viktigt att en fastighetsmäklare förklarar detta eftersom det är många som är okunniga kring vad som ingår i den breda undersökningsplikten. Den utgår alltså ifrån en förbestämd kunskap hos en köpare när det gäller fastigheter, som kan förändras beroende på varnande eller lugnande besked. 89

Man kan trycka på att undersökningsplikten kan anses vara för bred i förhållande till vad säljaren är skyldig att upplysa. En säljaren bör vara lojal och hederlig i samband med att avtalet sluts, som tidigare nämnts uppstår upplysningsplikten först när säljaren agerat illojalt. Frågan är då vad som anses vara illojalt, är det illojalt att förbesiktiga en fastighet om man som säljare har vetskap om att fastigheten är en riskkonstruktion? Detta kan medföra en belastning på köparen eftersom den kan få utökad undersökningsplikt. Men samtidigt förmedlar endast säljaren nyttig information till köparen. 90

Att en säljare inte ska ha möjligheten att bli fri från ansvar gällande saker som hen bör ha vetat om. Vid granskning av ren lagtext så finns det dock ingen upplysningsplikt från säljarens sida. Innan 2007 så har det inte överhuvudtaget varit tal om någon

undersökningsplikt ur säljarens perspektiv. Det är därav det omtalade fallet “motocrossfallet” NJA 2007 s.86 blev känt. I fallet med motocrossbanan anser Högsta Domstolen att säljaren har en upplysningsplikt gentemot köparen. Detta då säljaren är medveten om motocrossbanan och köparens särskilda önskemål om en lugn miljö med låg ljudnivå. Det anses att säljaren uppträder svikligt genom att inte upplysa om motocrossbanan när säljaren har vetskap om köparens krav. Om köparen hade ställt en generellt fråga om motocrossbanan utan att påpeka sitt krav på miljö utan oljud, torde säljaren inte ha någon upplysningsplikt. Eftersom en motocrossbana kan upptäckas vid en undersökning av området kan den anses vara synbar vilket säljaren inte torde ha upplysningsplikt om. Det är först efter motorcrossfallet man har börjat tala om att säljaren har en viss upplysningsplikt. 91

Skulle det föreligga en generell upplysningsplikt skulle det leda till att köparens

undersökningsplikt tappar sin verkan och istället läggs fokus på vad säljaren skulle ha upplyst köparen om snarare än vad köparen borde ha funnit vid en undersökning. Säljaren skulle få

89 _{Grauers. Fastighetsköp, 196.} 90 _{Björkdahl P. JT 2009-10 s.9, 26.}

en omfattande upplysningsplikt. Viktigt att nämna är att det inte föreligger hinder för säljaren att frivilligt lämna upplysningar om fastigheten. Dock går det att diskutera vid offentliga handlingar och vid dolda fel som köparen inte kan upptäcka eller kräver en stor

undersökningsplikt från köparens sida, för att det finns en upplysningsplikt för säljaren. Detta om felet kan påverka köparens beslut gällande köpet. En generell uppskattning, eller om vissa uttryck från en köpare kan tolkas som att felet eller myndighetsbeslutet kan vara av betydelse. Därav borde säljaren ha upplysningsplikt vid fel som står mellan “dolda” och “mycket svåra” att upptäckta. En kortfattad bestämmelse efter NJA 2007 s.86 har därefter framkommit, att en säljare bär ansvaret vid en överlåtelse om hen inte upplyst om omständigheter som säljaren haft vetskap om och som har en påverkan på köpet för köparen. Något som säljaren förstått varit av vikt för köparen vid det enskilda fallet. Detta för att behålla en lojalitet i affärerna som genomförs.

Köparen kan behöva göra det som anses vara ett “dolt fel” synligt när denne får en utökad undersökningsplikt. En utökad undersökningsplikt borde finnas i två olika steg. Steg ett är när de förhållanden som ingår i den normala undersökningsplikten måste undersökas djupare och steg två är när köparen måste undersöka förhållanden som annars köparen inte behöver undersöka i normala fall, inte förrän säljaren upplyser om det. Här kommer en förbesiktning in då det uppkommer mer information än normalt till köparen när säljaren väljer att utöva sin upplysning genom förbesitkningen. Om en säljare vill kunna garantera sig sin eventuella 92

upplysningsplikt, så är en förbesiktning nära till hands. Problemet är vad som kommer senare och vad följderna blir för en köpare.