Analys

36

8. Analys

8.1 Analys av kompensation i plan- och bygglagen kontra miljöbalken

I den studie som har genomförts framkommer klara skillnader mellan grannars möjlighet till kompensation beroende på vilken lag som är åberopbar. Miljöbalkens reglering om ersättning för miljöskada medför att en granne kan ersättas för bland annat buller, störningar från strålkastare och försämrad utsikt. Kravet på att skadan inte skäligen bör tålas i områdets förhållande eller liknande förhållanden begränsar antalet situationer då ersättning ska utgå.

I plan- och bygglagen finns inte den möjligheten. Istället för att en plan ska kunna medföra kompensation, bedöms skadorna inför antagandet av planen. Betydande olägenheter leder till att en plan inte kan antas. Detta innebär att vissa planer som är övervägande positiva inte kan genomföras, och att anledningen till detta kan vara en enkom detalj – som bedöms vara en betydande olägenhet. För att ersätta grannar som drabbats negativt av en plan kan en lösning redan nu tänkas vara att åberopa miljöbalkens miljöskadereglering. Dock kan följande två svårigheter påträffas i detta resonemang:

1. Planen har i tidigare skedet inte ansetts medföra betydande olägenheter då planen annars hade avslagits. Vid en senare bedömning med miljöbalken i åtanke borde detta innebära att skadan skäligen bör tålas, då den inte är betydande.

2. Vad som skäligen bör tålas bedöms med det givna områdets förhållande eller liknande jämförbara förhållanden i åtanke. En plan som har vunnit laga kraft borde anses utgöra grunden till områdets givna förhållanden. Detta innebär i sin tur att den detaljplanerade åtgärd som orsakat skadan ligger i linje med områdets förhållande, och att skadan därför kanske inte kan medföra ersättning – även om skadan senare bedöms vara stor.

I Dalarömålet som exemplifierade kompensation enligt Miljöbalken framkom dock att man i miljöskadebedömningen bortsåg från den antagna detaljplan som låg till grund för vägen.

Detta medför att punkt 2 ovan faller.

Vidare kan punkt 1 diskuteras. I Dalarömålet hade vägen i och med detaljplanens antagande inte setts utgöra en betydande olägenhet enligt PBL. Vid åberopande av MB ansågs skadan dock vara så pass omfattande att ersättning borde utgå. Detta visar på att olägenhetsbedömningen enligt PBL och miljöskadebedömningen i MB, i detta fall, inte hänger ihop. Dock handlade detta, än en gång, om en väg och inte ett byggnadsverk. Hade vägen utgjort en betydande olägenhet och riskerat detaljplanen hade den istället kunnat plockas ut ur planen i sin helhet, och ändå genomföras med stöd i väglagen. Detta innebär att vägen i grunden inte är beroende av en detaljplan, något ett byggnadsverk däremot ofta är.

Något fall där ett byggnadsverk, med stöd i en detaljplan, lett till kompensation på grund av miljöskada har inte påträffats. Vidare visar fallet på att punkt 2 bortfaller, men huruvida punkt

37

1 bedöms är tvetydligt i och med resonemanget. En intilliggande fastighetsägare som drabbats av skador till följd av en detaljplan, där skadan inte är en väg, kan därmed inte självklart åberopa miljöbalken för ersättning.

Ett argument som kan tänkas underbygga varför exempelvis skador som uppstår till följd av vägar ska kunna kompenseras för är att dessa till stor grad nyttjas av ett större antal människor. Samtidigt råder i nuläget en bostadsbrist, och argumentet att samhällsnyttan för en väg är högre än för ett bostadsbyggande är i många fall tvivelaktigt. Många värderar troligen tak över huvudet högre än att vägen de kör på är av hög kvalitet, varför skillnaden i lagstiftningen kan ifrågasättas ytterligare.

8.2 Grannars möjlighet till påverkan och kompensation vid plangenomförande Intilliggande fastighetsägare har möjlighet att påverka en detaljplan ett antal gånger under detaljplaneprocessen. Studerade rättsfall visar dock på att grannars möjlighet till påverkan varierar från fall till fall, vilket tyder på att även hanteringen av dem och deras åsikter under processen skulle kunna skilja sig. Det kan tänkas grunda sig i att kommunen i vissa fall ser åsikterna som har uttryckts som skäliga och i andra fall inte, eller att vissa planer i ett tidigare skede är mer förutbestämda och befästa än andra. En del synpunkter som kommer in kan även ligga i linje med kommunens plan för området och dess karaktär, medan andra inte gör det.

Detta kan, även det, inverka på möjligheten till att påverka som granne. Vissa detaljplaner, däribland Slussen och Nobel Center, är så pass centrala och komplexa, samt engagerar en så stor mängd människor, att det inte går att möta samtliga synpunkter och få alla nöjda. I Tollare Port ledde dock några grannfastigheters yttranden till förändringar vad gällde både antal hus, placering och antal våningar - medan grannarna i övriga fall som tagits upp i denna studie inte har lyckats påverka planerna i samma grad.

Att tillmötesgå grannar och förändra en plan utefter deras synpunkter skulle i viss mån kunna ses som en typ av kompensation, och då i tidigt skede. Ett exempel på detta kan vara Tollare Port, där planen ändrades efter yttranden som från grannar inkom under samrådet. Alla synpunkter från närliggande fastighetsägare bemöttes dock inte, men planen förändrades i detta fall i linje med ett förslag som inkom från ägare till grannfastigheter. Om det här fallet anses uppfylla en kompensation kan dock vara tvetydligt, då detaljplanen kan ha varit planlagd på ett sätt som ger kommunen utrymme till nedskärning. Det vill säga att man exempelvis skulle kunna planlägga för mer omfattande bebyggelse än vad man tror sig få igenom, för att efter inkommande synpunkter kunna minska omfattningen utan att det planen egentligen är avsedd för riskeras. Samtidigt kan man då säga sig tillmötesgå det som berörda grannar har yttrat. Under studiens gång har bevis på fall med detta tillvägagångssätt inte påträffats, men tekniskt sett skulle sådana situationer kunna förekomma både rent generellt och i studerade fall. Följden blir att bedömningen av huruvida kompensation genom planläggning har utgått eller inte är komplicerad och svår att avgöra.

38

Kompensation i ekonomisk form är enligt ovan resultat vanligt förekommande, om än svårt att hitta information om då det ofta sker i det dolda och saknar stöd i PBL. Slussen är dock ett allmänt känt exempel där monetär kompensation har utgått för att möjliggöra antagandet av detaljplanen. En utebliven överenskommelse hade kunnat leda till att även Mark- och miljööverdomstolen hade avslagit detaljplanen. Detta hade i sin tur resulterat i en än mer utdragen process där kommunen hade tvingats arbeta fram en ny detaljplan. Med andra ord möjliggjorde denna överenskommelse en effektivisering av processen där både kommun och drabbad grannfastighet gick nöjda ur situationen.

Nobel Center är, precis som Slussen-fallet, ett bevis på att centrala och historiska områden engagerar. I planområdets närhet är det Lundbergs och Statliga Fastighetsverket som har motsatt sig mest. Detaljplanen har överklagats av många, men någon betydande kompensation ser inte ut att hittills ha förekommit. Precis som i detaljplanen för Slussen är det delvis försvinnandet av en havsutsikt som ligger till grund för överklagandet. Den åtgärd som har tagits för att visa hänsyn till Lundbergs är den nya bebyggelsens något sneda placering, för att undvika onödig skuggning och minska påverkan på havsutsikten. I det här fallet kan det tänkas vara tveksamt om en mindre planändring utöver detta hade kunnat leda till att överklagandet från Lundbergs hade dragits tillbaka. En monetär ersättning för minskade hyresintäkter hade kanske kunnat påverka något. Enligt undersökningen som har gjorts har det dock framkommit att det i många fall inte hjälper då fastighetsägare hellre ser att ingenting hade byggts inom planområdet. Detta skulle kunna tänkas vara ett sådant fall. En monetär kompensation hade i och med Lundbergs ekonomiska ställning kanske inte varit lika betydande som för någon med mindre ekonomiska medel. Frågan är även om nackdelen grannen i det här fallet lider av är tillräckligt stor för att kompensation skäligen ska utgå. Det är ännu inte avgjort, fallet har överklagats ytterligare och det återstår att se vad detaljplanen samt eventuell kompensation kan resultera i.

Vid jämförelse av de tre fallen kan det konstateras att det i vissa fall går att påverka planläggningen som granne, medan det i andra fall kan tyckas vara mer eller mindre omöjligt.

Undersökningen visar att intilliggande fastighetsägare som drabbas negativt av en ny plan i vissa fall kompenseras - och i andra inte. Studien ger även en indikation på att graden av olägenheten, kombinerat med hur betydande planens genomförande är för samhället, påverkar en grannes möjlighet att kompenseras.

8.3 För- och nackdelar med att lagreglera kompensation till grannar

Sett till en intilliggande fastighetsägares perspektiv är det lätt att förstå frustrationen vid plangenomförande som drabbar ens fastighet negativt. Kompensation, antingen i form av planläggning eller ekonomisk, hade kunnat leda till en ökad acceptans för utvecklingen av området där redan befintliga fastighetsägare hade kunnat gå nöjda ur situationen.

39

Å andra sidan, sett ur kommunens perspektiv, måste det finnas möjlighet att utveckla samhället och arbeta för att få bort den rådande bostadsbristen. Att alltid behöva möta grannar i kompensation hade kunnat leda till både svårare planläggning och högre kostnader, vilket kanske inte anses vara rättvist mot de som står utan bostad. Samtidigt finns det många andra situationer där närliggande fastigheter tjänar på nya planer som kommunen bekostar, och då har fastighetsägaren troligen ingenting däremot. En fråga som kan ställas är om fastighetsägare som påverkas av plangenomförande och förändringar alltid ska vinna på verkställandet av en plan.

När det gäller PBL får ett område inte planläggas så att en olägenhet uppstår, något som gör att byggandet och processen begränsas. Skulle lagregleringen däremot ändras så att planer med stor betydelse för samhället, men med vissa betydande olägenheter, kan antas hade kompensation kunnat vara lösningen för att ersätta olägenheterna. Ett sätt att realisera detta hade kunnat vara att utgå från Kalbros schematiska modell(bild 2) för prövning av detaljplan med inkluderande kompensationsmöjlighet. Ett sådant upplägg hade troligen lett till både effektivisering och större samhällsnytta, då bedömningen av en plans totala för- och nackdelar hade gjorts. Detta system hade även möjliggjort en rättviseutjämning, där de som drabbades av skador som inte anses vara skäliga skulle kunna ersättas.

Kompensation sker redan idag, både i form av planläggning och rent monetärt. Det sistnämnda innebär att planer med betydande olägenhet i praktiken redan kan genomföras, till följd av överenskommelser som träffas för att undvika överklaganden som riskerar planens genomförande. Med andra ord innebär ett lagförande av kompensationshantering till grannar en möjlighet att reglera något som idag sker oreglerat. Dessutom hade ett införande av kompensation till intilliggande fastigheter i PBL kunnat ge berörda parter stöd och vägledning vid ersättningsöverenskommelser. Å andra sidan är kanske det oreglerade kompensations-systemet som finns idag tillräckligt välfungerande, och problemets verkliga storlek i samhället kan diskuteras och bör utredas närmre.

En reglering av kompensation skulle kunna leda till att själva kompensationsnivån överklagades, och på så vis riskerar processen att försvåras ytterligare. Samtidigt skulle intilliggande fastighetsägare som berörs möjligen se en chans att tjäna pengar och därmed överklaga planer av den anledningen. Risken för att ett spel uppkommer finns.

En annan viktig aspekt att ha i åtanke är att det enligt Gustav Davidssons studie är intilliggande fastighetsägare som överklagar detaljplaner mest idag. Detta visar på att det är grannar som har starkast åsikt i frågan och utan kompensationsmöjlighet är överklagan den chans de har att minska olägenheter de drabbas av. Möjlighet till ersättning hade, i och med detta, kunnat leda till färre överklaganden. Samma studie visar dock även på att de som överklagar generellt sett är både högutbildade och höginkomsttagare. Detta innebär, precis som i analysen av Nobel Center, att monetär kompensation möjligen inte hade haft en tydlig

40

effekt på antalet överklaganden. I kombination med detta bör det även tilläggas att det finns områden där planer inte överklagas alls. Behöver då de som överklagar, med visad samhällsstatus, verkligen ersättas? Det kan anses vara skäligt att man som fastighetsägare får utstå vissa förändringar som kan medföra nackdelar eller marknadsvärdesminskning, då vi lever i ett föränderligt samhälle som ständigt utvecklas.

41