Vi kommer i detta kapitel att analysera empiri och teori. Vi kommer även att se hur bra dessa stämmer överens med varandra.
Syftet med en värdering av skogsfastigheter är oftast att bedöma ett värde inför att fastigheten ska överlåtas eller belånas. Detta är även något som våra respondenter tar upp men de påpekar också att en värdering kan ha andra syften. Det kan vara i form av en generationsväxling, bodelning, skilsmässa eller klyvning av fastighet. De vanligaste orsakerna till värdering av en skogsfastighet är enligt våra respondenter försäljning och generationsskifte. Detta beror på att förvärv inom familjer är det vanligaste när det gäller skog, många vill hålla kvar fastigheterna inom släkten.
De värdebegrepp som används vid värdering av skogsfastigheter är marknadsvärde och avkastningsvärde. Marknadsvärde – ”Marknadsvärde är det
pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.”
(Persson 2008, s. 248), medan avkastningsvärdet är det värde som ägaren kan generera i form av avkastning från skogen i framtiden. I teorin fann vi att det vanligaste värdet som söks är marknadsvärdet. Det är också något vi har fått bekräftat av våra respondenter, då de i stort sett alltid söker marknadsvärdet och endast i enstaka fall värderar till avkastningsvärde. Några av respondenter påpekade att värdering till avkastningsvärde var vanligare förr, en aspekt till detta kan vara att köparna på den tiden förvärvade skogen för att själv jobba där och på så sätt få fram hur mycket pengar de kunde generera i form av avkastning från sin skog. Idag spelar många andra värden in, som till exempel känslan av att äga skog eller jaktintresse. Enligt en av våra respondenter finns det bara ett värde som skogsfastigheter kan värderas till och det är marknadsvärdet. Detta kan vi hålla med om eftersom alla de fall vi nämnt har syftet att förvärven/försäljningarna ska spegla vad som kunnat erhållas på den öppna marknaden. Däremot i rena investeringssyften är det avkastningsvärdet som söks, då köparna vill veta om investeringen är lönsam eller inte.
börjar de samla in alla den information de behöver om objektet i form av en skogsbruksplan innehållande skiftes arrondering, bonitet, fastighetsgräns och så vidare. I det tredje delmomentet går de mer in på varje faktor och analyserar hur mycket just den enskilda faktorn påverkar priset. Delmoment fyra innebär besiktning, de går ut i terräng för att själva skapa sig en bild av fastigheten. I delmoment fem gör fastighetsmäklarna och fastighetsvärderarna en utvärdering av den analysmetod de använt sig av. Delmoment sex och sju är slutlig värdebedömning samt redovisning och dokumentation av tillvägagångssätt och slutligen bedöms ett marknadsvärde. Vi anser att våra respondenter också använder sig av denna uppställning vid en värdering. Alla påpekar att skogsbruksplanen är deras vikigaste redskap och att det inte går att genomföra en värdering utan den. Vissa av respondenterna anser att skogsbruksplanen endast får vara ett par år gammal för att de ska kunna revidera den och på så sätt göra den aktuell. En del vill bara använda sig av nygjorda skogsbruksplaner, då de anser att det blir en säkrare bedömning. Andra kan själva upprätta skogsbruksplaner eller en enklare modell i form av en skogsinventering. Alla respondenterna vill själva gå ut i skogen för att se de förhållanden som råder på just den enskilda fastigheten. Men en av respondenterna poängterade att det är kunden som avgör hur noga de vill att värderingen ska genomföras. Detta har mycket med att göra hur villig uppdragsgivaren är att bekosta en värdering.
Det vi upptäckt är att fastighetsmäklare och fastighetsvärderare förlitar sig väldigt mycket på skogsbruksplanen. När vi undersökt skogsbruksplanen närmare finner vi att det varken finns allmänna regler för utformningen av den, vad den ska innehålla, vem som får utföra den eller någon allmän tillsynsmyndighet som kontrollerar att den är korrekt utförd, så kallad kvalitetssäkring. Den information vi fått fram är att företagen som upprättar skogsbruksplaner har interna regler för vad den ska innehålla samt kunskapskrav på den som utför den. Men i praktiken kan vilken skogsägare som helst upprätta den själv, dock måste de ha rätt kunskap. Frågor som väckts hos oss är till exempel vilka som bestämmer vem som innehar rätt kunskap och vilka är dessa kunskapskrav samt varför görs det inga allmänna kvalitetskontroller. Dessa frågor anser vi är intressanta då det inte finns några allmänna regler eller mallar samt att det inte heller finns någon allmän tillsynsmyndighet som ansvarar för skogsbruksplanerna.
Vid värdering kan flera olika metoder tillämpas, bland annat produktionskostnadsmetoden, avkastningsmetoden och ortsprismetoden. Alla
respondenter utom en tar hjälp av ortsprismetoden, för att få reda på hur det ser ut på den enskilda marknaden. Som grund i värderingsarbetet har de ett avkastningsvärde, men de har inte närmare gått in på hur de går tillväga. Många respondenter påpekar också att det gäller att ha en hel del erfarenhet och kunna använda sig av en fingertoppskänsla.
Fördelar med ortsprismetoden är om det finns många bra och relevanta jämförelseobjekt. En nackdel med ortsprismetoden är när det kommer till skogsfastigheter att det inte finns så många jämförelseobjekt, då det sker relativt få försäljningar och att fastigheterna skiljer sig väldigt mycket åt. Detta är också några av de för- och nackdelar som respondenterna gett. Några andra nackdelar som de nämnt är till exempel att stor hänsyn måste tas till att den egna fastigheten kanske skiljer sig mycket från ”medelfastigheten”.
Finns det byggnader med på fastigheten jämförs varje del var för sig, så som byggnader, åkermark och skogmark. För att sedan läggas ihop till ett slutligt värde. En av våra respondenter påpekar att det finns ett dilemma här om någon del blir för högt respektive för lågt värderat, eftersom allt grundar sig i jämförelseobjekten. Detta kan leda till att fastigheten i sin helhet får ett felaktigt värde.
Respondenterna anser att det finns olika svårigheter med värdering av skog: Upptäcka röta i träd, då mycket virke kan gå till spillo.
Omarronderingsområden, att ha koll på de regler som gäller inom det specifika geografiska området.
Betydelsen av hur arronderingen ser ut. Hur marknaden ser ut i de olika bygderna.
Hur mycket nyckelbiotoper och naturreservat påverkar.
Att det är så långa omloppstider, cirka 70-80 år, innan avverkning. Svårigheter att veta vart fastighetsgränserna går, så att det inte räknas in
väger tyngst och ska tas störst hänsyn till. Värderarna får då gå lite på sin fingertoppskänsla och erfarenhet när det är svårt att till exempel veta hur stor betydelse en arrondering har, i vissa fall kan grannen vara beredd att betala mycket för ett annars kanske inte så optimalt skifte.
När vi intervjuade respondenterna ställde vi en fråga om det var någon information de kunde beskriva som de vill ha tillgång till, men är svår att få tag på. Här skiljde sig svaren lite bland respondenterna. Den information de önskade bättre tillgång till var följande:
Bättre översikt av de körvägar som finns inom och i närheten av fastigheten samt om ägarna är med i de vägsamfälligheter som finns. Rätt och aktuella virkesprislistor, samt andra väsentliga prislistor. Bättre databaser att använda sig av vid värdering.
En databas med bra ortsprismatrial.
Billigare kartor där fastighetsgränserna framgår. Idag är kartor dyrt. Bättre uppdatering på flygbilder och satellitbilder.
Vissa av ovanstående punkter kan underlätta och minimera riskerna för felbedömningar av marknadsvärdet på fastigheterna. Om alla punkterna gick att samla i en och samma databas skulle fastighetsmäklarna och fastighetsvärderarna spara mycket tid på datainsamling.