LRF Konsult

4.5.1.Allmänt om företaget

LRF konsult har både fastighetsvärderare och fastighetsmäklare på sina kontor. I Karlstad finns det en verksam fastighetsvärderare och två verksamma fastighetsmäklare på kontoret (LRF Konsult u.å. b). Totalt inom koncernen arbetar det över 100 skogsekonomer, fastighetsmäklare och värderingsmän vilket gör att det finns en bred kunskap och mycket hjälp att få. LRF Konsult är de ledande rådgivarna när det kommer till ekonomi för privata skogsägare (LRF Konsult u.å. c).

Deras slogan lyder: ”Oavsett bransch har vi kompetens och erfarenhet som du kan ha

nytta av.” (LRF Konsult u.å. d)

4.5.2.Intervju

Vi intervjuade skogsekonom och auktoriserad lantbruksvärderare Hans Eklund på LRF Konsult i Karlstad.

På LRF Konsult utförs värderingar för många olika syften så som försäljning, arvsskifte, belåning, generationsskifte, skilsmässor. Det absolut vanligaste värdet som söks vid en värdering är marknadsvärdet. När det blir avkastningsvärdet som söks blir det för köparnas räkning, men detta är sällsynt.

Vid en värdering använder sig Eklund7 av en skogsbruksplan och tittar på de olika parametrarna som finns där. Kubikmeterpris på virke, styr värdet väldigt mycket. Om det försvunnit mycket gammal skog sen förra skogsbruksplanen så påverkar det värdet negativt. En värderare vill ha en så ny skogsbruksplan som möjligt så om skogsbruksplanen är inaktuell, allstå äldre än ett par år, görs en skogsinventering som blir som en ny skogsbruksplan. Detta görs för att se vad som hänt på fastigheten sen den senaste skogsbruksplanen.

7

Vid förekomst av byggnader på fastigheten används ortsprismetoden för att bedöma marknadsvärdet på dessa, alltså en form av prisstatistik. När det gäller skog kan det vara svårt att få tag på tillräckligt med underlag, det kan ha skett väldigt få transaktioner på orten under det senaste året. Därför använder sig Eklund av beståndsmetoden och räknar om räntan så det passar marknadsvärdet bättre.

En fördel med ortsprismetoden är om det finns ett stort underlag att jämföra med, då blir metoden säker att använda sig av. En nackdel kan vara om det finns lite material att jämföra med, det blir då svårt att få ut något av metoden. Vid avkastningsmetoden gäller det att använda sig av rätt ränta, andra mjuka värden så som jakträtt syns inte i denna metod, det måste även tas hänsyn till vilka in- och utbetalningar som kommer inom de närmaste åren.

Enligt Eklund kan en svårighet att bedöma marknadsvärdet vara att hitta rätt prisnivå, eftersom det är olika prisnivåer på de olika områdena i Värmland. Det är viktigt att grundmaterialet är rätt, annars kan hela värderingen bli fel. Det är alltså viktigt att skogsbruksplanen är korrekt utförd och tillgång finns till aktuella prislistor, som till exempel för virkespriser.

Jord- och skogsfastigheter jämförs aldrig med varandra, utan skogs- respektive jordbruksmarken räknas för sig och läggs sedan ihop till det totala värdet av fastigheten.

Det som Eklund skulle vilja få bättre tillgång till är bättre ortsprismaterial, rätt virkesprislistor samt även listor på de andra parametrarna som spelar in. Det kan idag vara svårt att få tag i riktigt bra och aktuella listor.

Det viktigaste vid en värdering anser Eklund är att ha ett bra grundmaterial i form av en skogsbruksplan och aktuella prislistor. Det är även viktigt att ha erfarenhet och ett intresse för skog.

4.6. Nordea värdering

som möjligt. De hjälper till vid finansiering av större investeringar, generationsväxlingar och köp av fastigheter (Nordea Jord och Skog 2011).

4.6.2.Intervju

Vi intervjuade skogsekonom Johnny Arvidsson på Nordea i Karlstad.

Vid värdering av skogsfastigheter inom bank är anledningen alltid ur belåningssynpunkt. Det är viktigt att få ett korrekt värde på skogen. Banken har då skogen som sin säkerhet vid utlåning av pengar till kund men kunden får bara låna en viss procent av det totala värdet. Enligt Arvidsson8 är det ett marknadsvärde som ska bedömas vid en värdering av skogsfastighet. När det gäller lån inom bank är det belåningsvärdet som ska bestämmas utifrån marknadsvärdet. Belåningsvärdet är oftast 65-70 procent av det bedömda marknadsvärdet.

För att få reda på som spekulant vilken avkastning en investering i en skogsfastighet skulle ge, måste ett bedömt avkastningsvärde tas fram. Ett annat värde som Arvidsson nämnde var affektionsvärdet. Det kan vara ett värde som finns till exempel inom familjen, där familjen värderar skogen högre än andra. Detta affektionsvärde kan både höja och sänka det värde som familjen vill ha satt vid en värdering, men det påverkar inte värderingsmannen och själva värderingen.

Vid en värdering av en skogsfastighet samlas först data in, i form av ägarförhållanden, antal skiften, skicket och storleken på skogsfastigheten och så vidare. Finns det en aktuell skogsbruksplan används den, annars kan den revideras om den är under fem år, är den över fem år görs en ny. De erfarna värderarna kan räkna ut hur mycket skogen kan växa på just den marken under ett år. Det är då viktigt att skriva in en klausul att en noggrann värdering med besök i skogen inte utförts. Vart tionde år utförs en ny skogsbruksplan.

Ortsprismetoden, används på små fastigheter och om skogen ser ”normal” ut. Vid större och mer komplexa fastigheter använder sig värderarna av avkastningsvärdering. Den används ofta i samband med arvsskiften och bodelning. En nackdel med ortsprismetoden kan vara om ett genomsnittspris används kan det ge ett mycket felaktigt värde, antingen om fastigheten är i bättre eller sämre skick än vad ”medelfastigheten” är. Nackdel med avkastningsmetod är att den ofta kan förbise vad som händer i verkligheten,

8

kan bli lite för inriktad på enbart siffror. Det bästa är att kombinera de två olika metoderna med varandra för att täcka in helheten.

Det har varit stor efterfrågan på skogsfastigheter de senaste åren. När värdet på fastigheterna går upp väljer ägarna att ha kvar sin skog istället för att sälja och tvärtom vid värdeminskning.

Det som är svårt vid värdering av skogsfastigheter är att det är så långa omloppstider, cirka 70-80 år. Det är idag svårare att komma ut som ny värderare än vad det varit förut. Detta beror dels på att det idag är mer faktorer att ta hänsyn till, till exempel populärare att äga skog, och förr användes det mycket mer kalkyler.

Den information Arvidsson gärna skulle se mer av är bättre databaser i olika former. Han påpekar också att det har blivit bättre än vad det har varit, men det är en bit kvar. Den databas som han använder sig av är BM-win. Vilken också anses vara den databas med bäst kvalité.

Det är viktigt att använda sig av friskrivningsklausuler om värderaren inte tagit fram materialet själv. Värderarna vill inte bli skyldiga till sådana fel som inte de begått, till exempel fel i skogsbruksplanen eller liknande. Värderarna skall bara gå i god för det de verkligen kan stå för.

4.7. Areal

4.7.1.Allmänt om företaget

De har varit verksamma sedan 1983 och har fått en stor kunskap inom jordbruk och skog (Areal 2010-2011 a). De är ett av de ledande företagen inom skogs- och jordbruksfastigheter och de förmedlar alla typer av skogs- och jordbruksfastigheter. De har ett stort nätverk av kontakter. Ett av deras kännetecken är deras fina och välarbetade prospekt. Där beskriver de allt från fastighetens ålder och standard till mer mjuka värden så som jaktmöjligheter och naturlivet på fastigheten (Areal 2010-2011 b). De kan även erbjuda biträdande vid förvaltning av fastigheter under en begränsad period samt svara

4.7.2.Intervju

Vi intervjuade jägmästare och registrerade fastighetsmäklaren Bengt Walan på Areal i Karlstad.

Värdering av skogsfastigheter utförs bland annat i samband med ren försäljning, bodelning och generationsskifte. Walan9 anser att det bara finns ett värde vid värdering av skogsfastigheter och det är marknadsvärdet.

Det finns många olika parametrar att ta hänsyn till som gör att det bedömda marknadsvärdet kan skilja sig åt väldigt mycket på olika fastigheter. Det kan ibland också vara svårt att få tag i jämförelseobjekt.

I stora drag går en värdering till på följandes sätt: ortsprismaterial samlas in och studeras, sen går de igenom skogsbrukplanen, efter detta bedöms ett marknadsvärde.

I stort sett använder de sig alltid av ortsprismetoden, men när det gäller klyvning av fastigheter läggs informationen om fastigheten in i datasystemet BM-win. Med hjälp av BM-win fås ett marknadsvärde fram detta genom en avkastningsbaserad metod och utifrån det kan ett värde på respektive lott tas fram. De kan också ge rådgivning direkt på telefon och då använder de sig av en mycket förenklad ortsprismetod och den erfarenhet och kunskap de har. De uppskattar då mycket översiktligt vad fastigheten är värd.

Det Walan anser är bra med ortsprismetoden är om det finns mycket och bra jämförelsematerial, i form av liknande försäljningar inom en rimlig tidsaspekt. Nackdelen med metoden kan vara om det finns få relevanta jämförelseobjekt. I Värmland finns det många fastigheter med gårdar som har både jordbruks- och skogsmark. Värdering av dessa sker var för sig, skog, jord/åker och byggnad, sen efter det läggs de ihop till ett gemensamt bedömt marknadsvärde. Här kan det vara ett litet dilemma om värdering av en av fastighetstyperna blir felaktigt bedömda, då kan det dra upp respektive ner det bedömda marknadsvärdet på hela fastigheten.

Areal gör uppdatering av skogsbruksplanen genom en inventering. De försöker alltid göra en ny skogsbruksplan. Planen kan i vissa fall, om den inte är äldre än fem år, användas och revideras, det vill säga kan räkna upp

9

tillväxten utifrån boniteten och räkna bort till exempel avverkning. Om detta sker skrivs det in i värderingsrapporten att de inte varit ute i fält och besiktigat. Det som Walan anser kan vara svårt vid bedömning av ett marknadsvärde på en skogsfastighet är att få tag i bra jämförelsematerial till ortsprismetoden. Det kan skilja en del i skogsbruksplanen på grund av att det är grova uppskattningar till exempel volym på skogen. Detta görs på grund av att det är mer kostnadseffektivt och att det skulle bli för dyrt för kunderna annars. Walan skulle helst se att det fanns en databas med bra ortsprismaterial tillgänglig.