I detta kapitel reflekterar vi över analysen och kopplar samman detta till vårt syfte med uppsatsen, för att sedan komma fram till en slutsats.
Syftet med vår uppsats var att få en större förståelse för hur värdering av skogsfastigheter går till samt vilka problem som kan uppkomma vid bedömning av marknadsvärde på skogsfastigheter. När vi studerat vår teori och jämfört den med vår insamlade empiri ser vi att väldigt mycket stämmer överrens.
Hur värderas en skogsfastighet?
De respondenter vi varit i kontakt med anser alla att det är helt omöjligt att göra en bedömning av ett marknadsvärde på en skogsfastighet utan vare sig en skogsbruksplan eller en enklare skogsinventering som underlag. De flesta av dem anser även att det är viktigt att själva besöka fastigheten för att se den i verkligheten och inte bara på papper. Vid en bedömning är det många olika faktorer som spelar in på värdebedömningen, så som boniteten, hur fastigheten är belägen, om marken är kuperad eller plan och så vidare. En del av de faktorer som påverkar värdet framgår inte i skogsbruksplanen utan de måste fastighetsmäklaren eller fastighetsvärderaren själva ut i fält för att undersöka.
Utöver skogsbruksplanen använder de sig av ortsprismetoden för att få reda på hur det ser ut med prisbilden på den enskilda marknaden. Det är endast en av respondenterna som helt förkastar ortsprismetoden, de andra använder den som ett av flera verktyg i bedömningen av ett marknadsvärde. En upptäckt som vi gjorde var att de själva oftast får samla in ortsprismaterialet. Det finns ingen databas som är tillämplig på skogsfastigheter där alla försäljningar finns registrerade. Ytterligare faktorer de måste ta hänsyn till är olika prislistor på till exempel virke och transportkostnader.
större problem. Finns det en ny och aktuell skogsbruksplan har de den mesta informationen som de behöver. Men det är viktigt att ha en god grundkunskap, i någon form av en utbildning inom skog, och ett intresse för skog, då det är många faktorer som spelar in vid värdering. En annan svårighet kan vara att det sker så pass få överlåtelser av skogsfastigheter att det inte finns nog många och aktuella jämförelseobjekt, vilket kan försvåra användandet av ortsprismetoden. Det gäller att noga undersöka de jämförelseobjekt som väljs ut, så att de påminner om den fastighet som ska värderas. De problem vi nu tagit upp anser vi är de större problemen.
Andra parametrar som kan ställa till problem kan vara röta i träd, vilket vi anser kan vara svårt att upptäcka. Regler vid omarronderingsområden, bygger mycket på att de har god lokalkännedom. Betydelsen av hur arronderingen ser ut, är olika från fastighet till fastighet samt hur mycket nyckelbiotoper och naturreservat påverkar det slutliga värdet.
6.1. Egna reflektioner
I och med denna uppsats har vi kommit fram till att det viktigaste verktyget fastighetsmäklare och fastighetsvärderare har vid en värdering av en skogsfastighet är skogsbruksplanen eller en skogsinventering. Finns det inte tillgång till dem går det inte att genomföra en bedömning av ett marknadsvärde. Det är så mycket som spelar in och kan påverka värderingen på olika sätt. Det krävs att de är insatta i det de gör då hänsyn måste tas till så många olika parametrar som inte framgår av skogsbruksplanen, utan som de får samla in själva.
Om all information som respondenterna nämnde att de vill ha tillgång till fanns i en databas skulle de spara mycket tid på att leta upp informationen själva. Den tid de då skulle ha lagt på informationsinsamling kan de lägga på att besöka fastigheten.
En upptäckt vi gjorde i och med detta arbete är att vi finner det intressant men även lite märkligt att det inte finns någon allmän tillsynsmyndighet som utför kontroller eller bestämmer vad som ska finnas med i skogsbruksplanen. Vi har förstått att fastighetsmäklarna och fastighetsvärderarna ser skogsbruksplanen som ett av sina viktigaste verktyg. Eftersom den utgör en så stor del av deras värderingsunderlag anser vi att det borde vara mer kvalitetskontroller på skogsbruksplanerna för att kunna säkerställa att informationen är utförd på ett
korrekt sätt samt att den stämmer med verkligheten. De flesta fastighetsmäklare och fastighetsvärderare går själva ut och jämför skogsbruksplanen med verkligheten, trotts att de gör detta är det ju stora informationsmängder och summor pengar det handlar om. Vi anser därför att det borde vara någon form av tillsynsmyndighet som bestämmer vem som får upprätta en skogsbruksplan, vad den ska innehålla samt utföra kvalitetskontroller av skogsbruksplanerna.
6.2. Förslag på vidare studier
Vi skulle tycka vore intressant att studera vidare är vad det beror på att en säljare av en skogsfastighet väljer en viss fastighetsmäklare vid en försäljning. Vad gör att de går till en ”vanlig” fastighetsmäklarfirma istället för ett företag med inriktning på skog, till exempel LRF Konsult eller Areal.
Vi har upptäckt i och med denna uppsats är att fastighetsmäklarna och fastighetsvärderarna viktigaste verktyg vid bedömning av marknadsvärde på en skogsfastighet är skogsbruksplanen. Det skulle vara intressant att studera vidare hur dessa värderare använder skogsbruksplanen mera i detalj, till exempel om de har några speciella krav på de som utför planen eller om de utför några stickprover för att kontrollera att planen stämmer.