Analyser

Dackheden menar att Croisette arbetar med olika typer av analyser såsom makroekonomiska analyser och ortsprisanalyser, vilket deras så kallade värdering- och analysteam arbetar med. Analysarbetet är ett arbete som görs kontinuerligt på Croisette och levereras till andra

fastighetsparter en gång i kvartalet. Det som levereras är bl.a. hur hyres- och vakansläget ser ut i olika geografiska områden i olika städer och till detta skrivs en liten rapport kring de olika orterna. Men oftast görs marknadsanalyser på beställning av t.ex. investerare som vill tas sig in på en viss ort. Det investerarna är ute efter är att få information om orten innan man beslutar om man aktivt ska börja leta efter objekt att köpa där. Analyserna omfattar allt om befolkning, geografi, ekonomi och utbildning.

Svensson berättar att MKB utöver arbetet med värderingsmetoder vid värdering av

fastigheter, arbetar de dessutom med analyser i deras värderingsarbete. Svensson menar att makroekonomiska analyser är en styrelsefråga där styrelsen bestämmer om det är rätt tid att investera i en viss typ av fastigheter, vilket i sin tur är beroende av det makroläge som råder i Malmö.

5.8.5 Due diligence

Dackheden berättar att Croisette använder sig av finansiell, tekniks och juridisk due diligence i varje process, både på köpsidan och säljsidan. På köpsidan använder man sig av due

diligence för att man vill kunna lämna en rapport om fastighetens skick till köparen om eventuella risker som har identifierats med fastigheten och ge förslag på hur dessa risker ska hanteras. På säljsidan är det upp till Croisette att presentera den informationen till en eventuell köpare och det kan vara allt ifrån hyresavtal, nyttjanderättsavtal, tekniska beskrivningar, energideklaration, årsredovisningar, inkomstdeklarationer med mera. Svensson berättar att Innan förvärv av fastigheter gör MKB en genomgång av fastigheterna genom teknisk-,

juridisk- och finansiell due diligence. Vid arbetet med due diligence tar MKB i vissa fall hjälp av konsulter och ibland utförs detta arbete internt.

5.8.6 Risk

Dackehden beskriver att avkastning och risk är något som Croisette har i beaktning i sina dagliga processer genom att försöka hitta vad avkastningsnivån är på en viss tillgång, vad riskerna är och var marknaden är på väg någonstans.

Ett av riskarbetet är portföljsteorin som alltid tas med i beaktning men som man inte arbetar aktivt med. Vilket av avkastning och risk som väger tyngst vid ett fastighetsköp menar Dackheden är helt upp till klienten. Det finns vissa klienter som är väldigt riskbenägna, som

kan ta stora risker för att deras balansräkning kan tåla att man gör en dålig affär. Sen finns det andra klienter, oftast inte lika stora fastighetsägare, som är mer riskaverta och som gärna föredrar tryggare placeringar med lägre risk och lägre förväntad avkastning.

Svensson menar att MKB bygger bostäder där det finns en hög efterfrågan och därav är investeringsrisken låg, varför ingen större riskbedömning krävs. Gällande fastigheter med många lokaler vill man däremot ha en viss procent av lokalytan uthyrd innan man investerar. MKB utnyttjar riskspridning genom att de gör investeringar på olika platser i hela Malmö.

De största riskerna vid ett fastighetsförvärv kan vara tekniska- eller miljömässiga och i dessa fall måste man veta vilka typer av verksamheter som har bedrivits i lokalerna tidigare.

MKB är inget riskbolag men menar att det hela tiden är en avvägning man ständigt ställs inför mellan risk och avkastning. Det som väger tyngst är risken. Avkastningen är inte lika viktig som risken för att det inte är MKB:s kärnverksamhet att generera så mycket pengar som möjligt och göra stora vinster.

”Det allra bästa är att köpa fastigheter där ingen i dagsläget ser möjligheterna men att man som investerare själv vet om att det kommer byggas t.ex. en ny väg eller en spårvagnsstation – vilket i sin tur leder till att området blir mer attraktivt som i sin tur påverkar

avkastningskravet” (Svensson, 2018).

6. Analys

I detta kapitel analyseras studiens insamlade empiriska material och kopplas samma med presenterade teorier från teorikapitlet.

6.1 Företagsmål

MKB har som bolag ett tydligt kundfokus och en utpräglad policy om att säkra tryggheten för kunder som nyttjar deras fastigheter. Ett exempel på detta är den uttalade satsningen på

exempelvis ökad kameraövervakning och kraftigare belysning på svårtillgängliga platser. Värt att nämna i sammanhanget är att delar av MKB:s fastighetsbestånd i många fall befinner sig i utsatta områden där risken för exempelvis skadegörelse och/eller andra brott är större än i andra delar av staden. På så sätt gör bolaget vad det kan för att öka tryggheten för sina kunder – en konsekvent hög nivå på kundtrygghet även i problematiska områden kan även på lång sikt göra att kunder associerar MKB med just trygghet och säkerhet. ”Den roll som

allmännyttiga fastighetsföretagen har i bostadsförsörjning handlar om att tillhandahålla och bygga bostäder och lokaler i syfte att tillgodose det generella bostadsbehovet. Det sociala ansvaret går ut på att ta enskilda ansvar för socialt utsatta hushåll. Man utvecklar även hyresgästernas möjligheter, skapar trygghet och inflytande i fastighetsområdena.

Samhällsansvaret syftar till att man får en roll i samhällsutvecklingen som är kopplad till respektive kommun där man bland annat tar ställning till att främja integrationen i samhället

samt miljöfrågor” (Svensson, 2018). Svensson, respondenten från MKB, menar att det kan

vara svårt för en privat aktör att räkna hem en investering i ett mindre attraktivt område för att där är avkastningskraven mycket högre, där har allmännyttiga bolag såsom MKB en större möjlighet investera. Däremot får inga dåliga affärer göras. Detta är också en indikation att MKB tar ett samhällsansvar för hela samhället genom att investera i mindre attraktiva områden.

Även Helsingborgshem och LKF talar i sina årsredovisningar om vikten av bland annat social hållbarhet och långsiktighet på flera fronter i företaget. Nyckelorden som används och

förekommer är attraktivitet, hållbarhet, och aktivt agerande på marknaden. Båda företagen talar även om det sociala ansvaret likt MKB, vilket Blomé (2012) menar även är vanligt förekommande hos privata aktörer; ”anställer personal som enbart jobbar med CSR, exempelvis med sociala projekt och för att utveckla fastighetsområden. Standarden på hela fastighetsområdet höjs; något som gynnar både fastighetsägaren och hyresgästerna. CSR bidrar även till att fastighetsföretagen får en bättre image vilket i sin tur leder till flera

affärsmöjligheter” – dock har MKB, Helsingborgshem och LKF även allmännyttans intresse i beaktande, vilket i sin tur gör att det sociala ansvaret blir ännu större hos dem med tanke på att vinstmaximering inte nödvändigtvis behöver vara primär trots allbolagens introducerande 2011.

Trots ovanstående har Helsingborgshem öppet uttalat att ”god lönsamhet i bolaget” är något företaget eftersträvar. Till skillnad från hos de två andra kommunala bolagen i vår studie är Helsingborgshem öppna och tydliga med att ett av målen är att tjäna pengar. Detta går något emot den mer traditionella formuleringen och definitionen av vad ett kommunalt bolag är, vilket i sin tur gör det intressant att i realiteten se hur allbolagen på- och inverkar på kommunala fastighetsaktörers dagliga arbete. Allbolagen i sig konstaterat att även kommunala bolag ska arbeta utifrån affärsmässiga principer, men det står inte uttalat någonstans i vilken utsträckning detta ska ske. Därmed finns en lucka och ett

tolkningsutrymme för de kommunala bolagen att på eget bevåg styra sin verksamhet med större fokus på vinstmaximering och mindre på den traditionella allmännyttan. Problemet blir i sådana fall i hur motstridiga de kommunala bolagens mål blir; ska man tjäna pengar och maximera sin vinst på sina hyrestagares bekostnad? Och var går i sådana fall gränsen? Problemet styrks också av Lind och Lundström (2011) som är tveksamma till Allbolagen genom att den lämnar mycket att tolka – bolagen ska vara allmännyttiga men samtidigt drivas av lönsamhet, problematiserar författarna.

Även om det finns olikheter och/eller marginella skillnader mellan de olika kommunala bolagen, drivs de på ett liknande sätt; styrdokument i form av ägardirektiv är den

gemensamma faktorn hos alla tre bolag. Ägardirektivet tillika det dokument som beskriver bolagsägarnas långsiktiga mål med företaget blir således vägledande kring hur företaget ska agera på både kort och lång sikt. Även här finns det utrymmen för individuella formuleringar där målen kan anpassas både generellt och i detalj. En viktig faktor i sammanhanget är att varje bolag internt och på sitt eget sätt kontrollerar att direktiven efterföljs i största möjliga mån.

Ser man istället till de privata aktörerna så är det gemensamma målet väldigt tydligt;

vinstmaximering, höga kassaflöden och tunga investeringar med låg risk och hög avkastning. Wihlborgs har exempelvis som målsättning att ”vara ett av de mest lönsamma bolagen på Stockholmsbörsen”, Trianon strävar enligt egen utsago efter att inom tre till fem år från

fastighetsförvärvet ha fördubblat värdet på innehavet, och Castellum talar i sin årsredovisning om att kassaflödet ligger i fokus. Detta stärks av Lind och Lundström samt Hansos teorier om att huvudsyftet i privata fastighetsbolag är att skapa och maximera vinst – vilket åstadkoms genom att man köper, säljer, konsulterar eller förvaltar fastigheter beroende på vilken risk det privata företaget är benäget att ta.

Det sekundära men fortfarande viktiga målet för de privata bolagen berör precis som hos de kommunala den sociala hållbarheten. Wihlborgs aktualiserar CSR genom att ha en specifik CSR-grupp inom företaget där riskanalys är en av de primära arbetsuppgifterna – här menar än en gång Blomé att det finns en baksida med CSR-arbetet om det inte leder till några större förändringar nationellt trots lokal framgång. Enligt Blomé bidrar ”CSR även till att

fastighetsföretagen får en bättre image vilket i sin tur leder till flera affärsmöjligheter”, något som till viss del stämmer med tanke på att Wihlborgs talar om ekonomiska mål för att ha ett hållbart arbetssätt på lång sikt. Detta är även förekommande i de kommunala bolagen med vinstfokus, där exempelvis Helsingborgshem använder sig av samma princip i sin

verksamhet.

6.2 Risker

Vid riskarbetet har MKB ett tydligt arbetssätt med att identifiera risker för att kunna hantera eller om det är möjligt att undvika dem. MKB menar att det finns flera omvärldsfaktorer som kan påverka verka bolagets förmåga att bedriva sin fastighetsverksamhet. De främsta riskerna som skulle kunna påverka företaget negativ är räntor, vakanser och konjunktursvängningar. Svensson från MKB menar att det som väger tyngst för vid en fastighetsinvestering är risken, avkastningen är inte lika viktig för att MKBs kärnverksamhet inte går ut på att tjäna så mycket pengar som möjligt och göra stora vinster. Även Helsinborgshem och LKF arbetar på ett likvärdigt sätt vid riskarbetet, det handlar främst om att identifiera samt hantera möjliga risker. De menar också att det är omvärlden som styr vilka risker som kan uppkomma. Vad som alla tre bolagen har gemensamt när det gäller riskarbetet är att samtliga anser att

kreditrisken är en stor risk, och framför allt ränteläget för att det styr direkt bolagets utgifter. Att de kommunala bolagen identifierar risken stämmer överens med vad Keeris och

Langbroek (2009) menar, att risken är lika viktig som avkastning vid fastighetsinvesteringar. Författarna menar att ekonomiska faktorer som inflation och ränteläge påverkar investeringars lönsamhet. Även Arthur och Weimer (2000) har identifierat politiska beslut som till exempel räntehöjningar som en stor risk.

Även Helsingborgshem och LKF uttrycker också att riskernas största faktor är att hindra bolaget från att nå sina mål, mål såsom lönsamhet, vilket i sin tur kan göra att bolagen inte kan satsa på sociala aktiviteter i det långa loppet.

Även hos privata fastighetsaktörerna pågår även ett analysarbete i syfte i att kunna identifiera riskerna för att kunna hantera och möjligen undvika dem. De privata aktörerna identifierar och klassificerar riskerna för att kunna få översikt om möjliga risker. Ränteläget idetfierar samtliga som en stor riskfaktor. Trianon menar att ränteläget direkt är kopplat till resultat och kassaflöde för att räntekostnader är stor utgift. Detta är också vad Keeris och Langbroek (2009) menar, att fastighetsinvesteringar påverkas direkt av politiska beslut och

räntehöjningar. Ett av Wihlborgs verktyg för att kunna minska risken i en

fastighetsinvestering är att utföra due diligence på olika investeringar. Detta är en metod som Dahlin (2011) menar är ett bra verktyg för att kunna få fram teknisk och ekonomisk status på en fastighet. Dackheden instämmer och menar att due diligence är ett bra verktyg om man vill få en uppfattning om en fastighets eventuella risker och hur dessa ska hanteras.

De privata aktörerna uttrycker också att omvärlden spelar en stor roll i riskhanteringen och samtliga privata aktörer använder sig av ett analysarbete för att kunna följa utvecklingen i omvärlden och i vidare kunna vara förberedd på olika risker och hot.

Således kan man se ett mönster i hur både privata och kommunala fastighetsbolag arbetar med risker. Huvudsakligen handlar det om att identifiera och klassificera riskerna för att kunna hantera dessa. Målet är också att kunna undvika riskerna helt eller om detta inte är möjligt ska bolaget vara förberett för att kunna hantera riskerna så de påverkar bolaget i så liten

utsträckning som möjligt. Riskerna som identifieras är likvärdiga där ränterisken nämns som den största risken och hotet mot bolagen. En skillnad är däremot att de privata bolagen menar att det enbart påverkar företagets lönsamhet och kassaflöde medan de kommunala

fastighetsbolagen menar att det påverkar i samhällsarbetet i större grad. Detta är för att om inte de kommunala fastighetsbolagen är lönsamma kan de inte arbeta med projekt som främjar samhällsutvecklingen. Svensson menar att MKB som är ett kommunalt bolag inte är ett riskbolag och inte arbetare efter att vinstmaximera det vill säga risken i bolaget ska vara lågt. Dackheden instämmer i att risken ett bolag är villigt att ta är upp till bolaget samt vad deras syfte är med investeringen. Ett mönster är att mindre privata bolag ofta söker efter trygga placeringar med lägre risk och lägre förväntad avkastning.

6.3 Värdering av fastigheter

Vid arbetet av värdering av fastigheter värderas samtliga fastigheter internt av MKB. Detta sker genom att man använder sig av en kassaflödesmetod kombinerat med en ortsprismetod. Samtliga av fastigheterna klassificeras beroende på ålder, läge och skick. Även

Helsingborgshem och LKF använder sig av kassaflödesmetoden kombinerat med

ortsprismetoden för att värdera sina fastigheter. MKB låter sedan 10 procent av de värderade fastigheterna externvärderas av auktoriserade värderare för att kunna säkerställa de interna värderingarna. Fastigheterna som väljs ut för extern värdering väljs ut slumpmässigt genom stickprov. LKF och Helsingborgshem använder sig av ett verktyg kallat Datscha som är ett verktyg framtaget av experter inom fastighetsvärdering. Informationen som de använder vid värderingen är information framtagen av auktoriserade fastighetsvärderare. Efter intern värdering låter även LKF deras värderingar kvalitetssäkras av externa värderare.

Arbetssättet kommunala fastighetsägare arbetar med vid värdering av fastighetsvärdering skiljer sig inte särskilt mycket mellan bolagen. Det som skiljer sig är att MKB har en uttalad policy att 10 procent av beståndet ska externredovisas, LKF utför enbart stickprov och Helsingborgshem använder sig bara av interna värderingar genom att använda ett verktyg framtaget av auktoriserade värderare.

De privata aktörerna använder sig också av avkastningsmetoden kombinerat med

ortprismetoden för att få fram ett värde på en viss fastighet. Wihlborgs och Trianon låter samtliga av sina fastigheter externvärderas av auktoriserade värderare medan Castellum intervärderar samtliga av sina fastigheter för att sedan låta majoriteten av fastigheterna externvärderas.

Persson (2011) menar att flera olika aktörer kan se olika nyttor i en och samma fastighet och om man låter flera olika aktörer ta fram ett värde på en fastighet så kommer värdet skilja sig åt. Mäklarsamfundet och Lantmäteriet (2008) menar att det finns två olika

värderingssituationer varav den ena är innehavssituationsvärdering, där man är intresserad av framtida nyttor som till exempel hyresintäkter. Denna innehavssituationsvärdering spelar den värdering som sker intern i bolagen. Det skiljer sig mellan privata och kommunala aktörer vid värderingsarbetet. De privata aktörerna låter sina fastigheter externvärderas i större

vill ha ett så exakt värde som möjligt för att kunna vinstmaximera. Däremot vill även de kommunala fastighetsbolagen ha ett marknadsvärde som stämmer överens med verkligheten men de lägger inte lika stor vikt vid det. Det som skiljer de olika aktörerna åt är i vilken utsträckning fastigheterna externvärderas vilket kan ge en indikation av hur viktigt marknadsvärdet är för de olika aktörerna.

7. Slutsats

I slutsatsen tolkas resultat från empirin med avstamp i analysen med syfte att besvara studiens frågeställning.

Sedan Allbolagen trädde i kraft ska även kommunala fastighetsaktörer drivas efter

affärsmässiga principer, vilket innebär att de ska drivas på affärsmässiga principer som vilket annat fastighetsbolag som helst. Kommunala fastighetsbolag ska dock också fokusera på social hållbarhet och långsiktighet för att främja en god samhälls- och stadsutveckling. Vinstperspektivet och samhällsperspektivet är två perspektiv som inte alltid går hand i hand, vilket kan leda till svåra beslut för en kommunal fastighetsägare. Vilket perspektiv som väger tyngst är också en fråga som uppkommer. Utifrån vår studie är det klart att

samhällsperspektivet väger tung för kommunala fastighetsbolag men samtidigt är lönsamhet en viktig faktor för att möjligheten till samhällsarbetet ska uppstå, utan lönsamhet finns det inte ekonomiskt utrymme för socialt arbete. Allbolagen gäller enbart kommunala

fastighetsaktörer och inte privat. Privata aktörer drivs i stor utsträckning i vinstsyfte och för tillväxtökning. Detta är någon som de privata aktörerna uttrycker genom att förmedla att kassaflöde och lönsamhet är primära mål i bolaget. Men vinstsyftet är inte enbart vad de privata aktörerna satsar på, de har även också ett samhällsperspektiv i sina mål. Privata fastighetsaktörer vill också bidra till samhällsutvecklingen utan att detta är lagstadgat. Detta är en indikation på en positiv samhällsutveckling gynnar privata aktörer genom att

affärsmöjligheterna blir fler vilket i sin tur leder till en bättre långsiktig lönsamhet för företagen. Ett annat perspektiv varför privata aktörer säger sig att ha ett samhällsansvar kan vara i rent kundsyfte. För att vem egentligen vill vara hyresgäst hos ett fastighetsbolag som inte tar något samhällsansvar överhuvudtaget?

Det finns i flera avseenden där privata och kommunala fastighetsbolag liknar varandra. I riskarbetet går det se ett tydligt mönster om hur privata och kommunala bolag arbetar på ett likvärdigt sätt. Båda bolagen arbetare ständigt med att identifiera och klassificera risker för att kunna hantera och undvikas dessa. Syftet med att identifiera riskerna är att kunna vara

förberedd mot dessa och säkerställa att de inte påverkar bolagens uppsatta mål, vare sig det handlar om mål gällande lönsamhet eller samhällsutvecklingsmål.

Vid värderingsarbete hos både privata och kommunala aktörer används likvärdiga verktyg för att utföra värderingarna. Det är i huvudsak kassaflödesanalys och orrprismetoden som

används. Vad som skiljer företagen åt är att privata aktörer tenderar att använda sig av externa auktoriserade värderare i större utsträckning än kommunala. De kommunala aktörerna

använder sig externa värderare för att säkerställa att deras egna värderingar av fastigheterna. Medan privata aktörer har en tendens att låta majoriteten av deras fastigheter värderas externt. Detta går hand i hand med privata aktörers vinstmaximering genom att hela tiden ha ett så precist marknadsvärde som möjligt att arbeta efter. De kommunala aktörerna litar i stor utsträckning på sina interna värderingar vilket också kan indikera att vinsten inte alltid är primär i en fastighet utan att det kan vara andra faktorer som spelar roll som till exempel samhällsutveckling och social hållbarhet.