Hur agerar olika aktörer på fastighetsmarknaden? –
En studie som jämför privata och kommunala fastighetsaktörer
How does different participants act in the real estate market?
–
A study comparing private and municipal property actors
Författare: Jesper Häggström
Nabil El-Amrani
Fakulteten för kultur och samhälle FF321F Fastighetsvetenskap Kandidatuppsats 15 hp Vårtermin 2018
Sammanfattning
Det finns både privata och kommunala aktörer på fastighetsmarknaden. Det finns vissa
skillnader och likheter mellan hur dessa två olika aktörer agerar på marknaden. Aktörerna kan i vissa avseenden drivas av olika incitament för att investera i en viss fastighet, samtidigt finns det också många avseenden när de olika aktörerna arbetar på ett likartat vis. Ofta associerar man privata aktörer med vinstmaximering och tillväxt, där det hela tiden är fokus att göra tunga investeringar med så bra avkastning som möjligt. Medan man associerar kommunala fastighetsaktörer med ett samhällsansvar där det primära är att driva samhällsutvecklingen framåt. Stämmer dessa associationer med verkligheten eller hur arbetare dessa två olika aktörer i praktiken? Syftet är att efter denna studien ska man som läsare få en klarare bild om hur dessa två aktörer arbetar.
Metoden som används till denna studie är en kvalitativ metod. Valet av en kvalitativ metod grundas i att det är den mest passande metoden för att kunna besvara denna studies
frågeställning. Syftet är att förmedla en förståelse hur två olika aktörer kan agera på en och samma marknad och om det finns några likheter och skillnader. För att kunna få svar på detta utgår studien från frågeställningarna:
- Arbetar olika aktörer i fastighetsbranschen på ett likvärdigt sätt vid investering av fastigheter?
- Finns det olika incitament som driver de olika aktörerna att agera olika på fastighetsmarknaden med avseende på fastighetsinvesteringar?
Vad som kommit fram i studien är att både privata och kommunala aktörer arbetar på ett likartat sätt i många avseenden vad det bland annat gäller riskhantering och värdering av fastigheter. Vid riskarbetet arbetar båda aktörerna med att identifiera och klassificera riskerna som fastighetsmarknaden innebär för att kunna förbereda bolaget på dessa. Vid värdering av fastigheterna används likvärdiga metoder, dessa metoder är kassaflödesmetoden samt ortsprismetoden. Vad som skiljer aktörerna åt i värderingsarbetet är i vilken utsträckning de utför värderingarna internt inom bolaget. Man kan även tydligt se att det som skiljer aktörerna mer övergripande är deras olika målsättning, vinstintresse samt ägarformer.
Studiens nyckelord är: Privata aktörer, kommunala aktörer, fastighetsvärdering, företagsmålsättning, samt risker.
Abstract
There are several different participants in the real estate market, two of which are private and
municipal actors. There are some differences and similarities between how these two
participants act on the market. In some perspectives the participants can be driven by different incentives to invest in a particular property, while at the same time there are many aspects when different participants work in a similar way. Often private participants associate with profit maximization and growth, where the focus is always making heavy investments with as good return as possible. While associating municipal property participants with social
responsibility where the primary is to drive social development forward. Are these
associations true to reality or how do these two different participants work? The aim of this study it to get the readers a clearer picture of how these two participants work.
The method used for this study is a qualitative method. The choice of a qualitative method is based on the fact that it is the most appropriate method for answering the question of this study. The purpose it to convey an understanding of how two different participants can act in one ant the same market and if there is any similarities and differences. To answer this, the study is based on these questions:
- Does different real estate participants work in an equal way when investing in real estates? - Are there different incentives that drive different participants to invest in different types of real estates?
What has come from this study it that both private and municipal participants work in a similar way in many perspectives, for example, regarding risk management and valuation of real estates. In risk management, both actors work to identify and classify the risk that real estate market entails in order to prepare the company for these. In valuation of properties, similar methods are used, these methods are the cash flow method and comparison method. What distinguishes the players in the valuation work is to what extent they perform the values internally within the company. It can also be clearly seen that what sets the participants more general is their different company goals, profit interests and forms of ownerships.
Keywords for this study is: Private participants, municipal participants, real estate valuation, corporate, and risk.
Förord
Detta examensarbete, som omfattar 15 högskolepoäng, är skrivet av två studenter som
studerar Fastighetsföretagande vid Malmö universitet på fakulteten Kultur och Samhälle. Vårt arbete med detta examensarbete börjande under vårterminen 2018 och avslutas under maj 2018.Vi vill tacka samtliga som har hjälpt oss genom arbetsprocessen med detta
examensarbete, det har varit värdefullt för oss och har bidragit till att vårt arbete har blivit fulländat. Framför allt vill vi tacka vår handledare Peter Karpestam som har väglett oss genom arbetet och bidragit med stort engagemang. Vidare vill vi tacka våra respondenter, Fredrik Dackheden på Croisette real estate partner och Mattias Svensson på MKB Fastighets AB, för deras tid, kunskaper och erfarenheter som bidragit till vår empiriska undersökning.
Det har varit mycket givande att forska inom huvudämnet fastighetsvetenskap. Vi har genom denna studie fått en djupare förståelse för fastighetsmarknadens olika aktörer.
Malmö, maj 2018
Innehållsförteckning
1. INLEDNING... 7
1.1 PROBLEMDISKUSSION ... 7
1.2 SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNINGAR ... 9
1.3 AVGRÄNSNINGAR OCH MÅLGRUPP ... 9
1.4 DISPOSITION ... 9
2. METOD ... 10
2.1 METODVAL ... 10
2.2 KRITIK AV KVALITATIV FORSKNING ... 10
2.3 DATAINSAMLING ... 11
2.4 URVAL ... 12
2.5 VAL AV PLATS ... 12
2.6 INTERVJUGENOMFÖRANDE ... 13
2.7 ANALYSMETOD ... 13
2.8 OBJEKTIVITET, VALIDITET OCH RELIABILITET ... 14
3. BAKGRUND ... 15 3.1 KOMMERSIELLA FASTIGHETER ... 15 3.2 KOMMUNALT FASTIGHETSBOLAG ... 15 3.3 PRIVAT FASTIGHETSAKTÖR ... 16 3.4 NUVÄRDESMETODEN ... 16 3.5 PAY-OFF-METODEN ... 16 3.6 ANNUITETSMETODEN ... 16 3.7 DIREKTAVKASTNING ... 16 3.8 AVKASTNINGSVÄRDE ... 17 3.9 ANALYSER ... 17 3.10 ORTSANALYSER ... 18 3.11 MARKNADSANALYSER ... 18 3.12 FASTIGHETSMARKNADSANALYSER ... 18 3.13 DUE DILIGENCE ... 18
3.13.1 Finansiell due diligence ... 18
3.13.2 Juridisk Due Diligence ... 19
3.13.3 Teknisk due diligence ... 19
3.14 INVESTERINGSBEDÖMNING... 19 4. TEORI ... 21 4.1 FASTIGHETSINVESTERING ... 21 4.1.1 Fastighetsvärde ... 21 4.1.2 Värdepåverkande faktorer ... 21 4.2 FASTIGHETSVÄRDERING ... 22 4.3 VÄRDERINGSMETODER ... 22 4.4 EKONOMISTYRNINGSTEORI ... 23 4.5 STYRNING AV FASTIGHETSBOLAG ... 23 4.6 FASTIGHETSINVESTERINGAR ... 25 4.7 CSR ... 26 5. EMPIRI ... 28 5.1 FÖRETAGSPRESENTATIONER ... 28 5.1.1 MKB ... 28 5.1.2 Helsingborgshem ... 28 5.1.3 LKF ... 28 5.1.4 Wihlborgs Fastigheter AB ... 29 5.1.5 Fastighets Trianon AB ... 29 5.1.6 Castellum ... 29
5.2.1 MKB ... 30
5.2.2 Helsingborgshem ... 31
5.2.3 LKF ... 32
5.3 FÖRETAGSMÅL – PRIVATA FASTIGHETSAKTÖRER ... 33
5.3.1 Wihlborgs ... 33
5.3.2 Trianon ... 33
5.3.3 Castellum ... 34
5.4 RISKER HOS KOMMUNALA FASTIGHETSAKTÖRER... 35
5.4.1 MKB ... 35
5.4.2 Helsingborgshem ... 35
5.4.3 LKF ... 35
5.5 RISK HOS PRIVATA FASTIGHETSAKTÖRER ... 37
5.5.1 Wihlborgs ... 37
5.5.2 Trianon ... 37
5.5.3 Castellum ... 37
5.6 VÄRDERING KOMMUNALA AKTÖRER ... 39
5.6.1 MKB ... 39
5.6.2 Helsingborgshem ... 39
5.6.3 LKF ... 39
5.7 VÄRDERING PRIVATA AKTÖRER ... 40
5.7.1 Wihlborgs ... 40 5.7.2 Trianon ... 40 5.7.3 Castellum ... 40 5.8 INTERVJUER ... 41 5.8.1 Intervjupersoner ... 41 5.8.2 Investeringsbedömning ... 41
5.8.3 Värdering och värderingsmetoder ... 42
5.8.4 Analyser ... 44 5.8.5 Due diligence ... 45 5.8.6 Risk ... 45 6. ANALYS ... 47 6.1 FÖRETAGSMÅL ... 47 6.2 RISKER ... 49 6.3 VÄRDERING AV FASTIGHETER ... 51 7. SLUTSATS ... 53 REFERENSER ... 55 TRYCKTA KÄLLOR ... 55 MUNTLIGA REFERENSER ... 57 ELEKTRONISKA KÄLLOR... 57 ÅRSREDOVISNINGAR... 58 BILAGOR ... 59
1. Inledning
1.1 Problemdiskussion
Vid investeringar i fastigheter är det mycket pengar som står på spel och för att en
fastighetsinvestering ska bli lönsam krävs det att man som investerare noga har tänkt igenom alla olika parametrar samt faktorer som spelar roll. Ofta finns det flera olika
investeringsalternativ och då är det viktigt att man kan ta fram det mest lönsamma för att göra en så bra investering som möjligt. Fastighetsmarknaden består också av flera olika aktörer, bland annat kommunala och privata. Samtidigt är det inte alltid att det är lönsamhet som är det primära vid en fastighetsinvestering. Det finns vissa skillnader mellan hur de privata och kommunala aktörerna agerar på marknaden. De olika aktörerna kan se olika nyttor i samma fastighet.
Persson (2011) menar att det på fastighetsmarknaden, liksom på andra marknader, uppstår ett värde genom behov och behovstillfredsställelse. Behovet i fastighetsbranschen finns hos brukaren och tillfredsställs genom den faktiska fastigheten (Mäklarsamfundet och
Lantmäteriet, 2008). Å andra sidan menar Lind och Lundström (2009) att ett värde på en fastighet variera från aktör till aktör av den anledningen att aktörer har olika förutsättningar och olika incitament för att investera i en viss fastighet.
Vidare menar Persson (2011) att fastigheter är beroende av ett flertal värdepåverkande
faktorer, avkastning och fastighetens skick som är knutna till varje unik fastighet, vilket måste tas i beaktning när man värderar fastigheter. Det är nämligen en skillnad på att värdera och bestämma värde på bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Vanligtvis när man bestämmer ett värde på en fastighet använder man sig av jämförelseobjekt för att kunna komma fram till ett rimligt värde. Att använda sig av jämförelseobjekt har visat sig inte vara det bästa verktyget för kommersiella fastigheter och detta beroende på deras homogenitet. Det man istället måste använda sig av när man ska bestämma värde på en kommersiell fastighet är olika nyckeltal, vilket enligt Lind och Lundström (2009) i sig gör hela processen komplex.
Eklund (2010) menar att alla typer av investeringar är direkt kopplade till risk.
Risk är något som i allra högsta grad är relevant när man talar om fastighetsinvesteringar och det är av vikt att vara medveten om hur man kan hantera risk. Eklund (2010) lyfter därför fram riskspridning för att minimera den totala risken, som innebär att man sprider sina
investeringar och inte satsar allt på ett och samma kort. Arthur och Weimer (2000) nämner också risk när de talar om fastighetsinvesteringar. De har nämligen jämfört fastighetsaffärer och andra typer av affärsbeslut och kommit fram till att fastighetsinvesteringar är förknippade med risker såsom ekonomiska förluster, politiska beslut och räntehöjningar.
Hos de olika aktörerna på fastighetsmarknaden finns det olika mål och syften med deras verksamheter och deras investeringar i fastigheter. Det man ofta förknippar privata aktörer är att de enbart drivs av ett vinstsyfte och vinstmaximering medan kommunala aktörer drivs av ur ett samhällsperspektiv. Studiens syfte är att kunna lyfta fram skillnader och likheter mellan en privat och kommunal aktör för att kunna analysera vad som driver deras agerande på fastighetsmarknaden. Syftet är även att belysa vilka olika incitament som driver olika aktörer att investera i fastigheter.
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med denna uppsatsen att belysa skillnader och likheter var det gäller styrning av privata
och kommunala fastighetsbolag för att undersöka om dessa bolag arbetar på ett likvärdigt sätt
och samt vilka incitament som driver dem. Med syftet som utgångspunkt kommer denna studie baseras på följande frågeställningar:
- Hur arbetar olika aktörer i fastighetsbranschen vid investeringar i fastigheter? - Finns det olika incitament som driver de olika aktörerna att investera i olika typer av fastigheter?
1.3 Avgränsningar och målgrupp
Vi har valt att avgränsa oss till den svenska fastighetsmarknaden och till privata och kommunala fastighetsaktörers ageranden. Avgränsningen kommer således omfatta den svenska fastighetsmarknaden med utgång i aktörer i Skåne på grund av logistiska och tidsmässiga skäl. Studien riktar sig till alla de som har ett intresse av likheter och skillnader mellan privata och kommunala fastighetsaktörer samt hur dessa olika bolagsformer agerar på fastighetsmarknaden.
1.4 Disposition
Efter detta kapitlet följer kapitel två, där metoden redovisas. I kapitel två redovisar vi bland annat även varför vi valde den metoden vi valt, intervjugenomförande och vilka konsekvenser vårt metodval har fått. Efter metodkapitlet redovisas kapitel tre där vi redovisar
bakgrundsfakta inom ämnet. I kapitel fyra presenterar vi utvalda teorier som har legat till grund för vårt empiriska material, analys och slutsats. I kapitel 5 redovisar vi vårt empiriska material som vi samlat in, det vill säga information från årsredovisningar samt information från intervjuerna. I näst sista kapitlet, kapitel 6, analyseras vårt empiriska material
tillsammans med teorierna från teorikapitlet. I sista kapitlet bryter vi ner det analyserade materialet till en slutsats.
2. Metod
I detta kapitel presenteras studiens utförande och utformning. Här får läsaren sig en
uppfattning om hur studien genomförs samt vilken forskningsmetod som används. Syftet är att ha ett kritiskt förhållningsätt genom hela studien.
2.1 Metodval
Metoden som används i denna studien är en kvalitativ forskningsmetod. Det kvalitativa metodvalet grundas i att det är det mest passande sättet att besvara denna studies
frågeställning. Varför en kvalitativ studie är att föredra framför en kvantitativ är för att det finns ont om variabler som mäter det vi vill studera, det vill säga hur olika aktörer agerar på fastighetsmarknaden. Vad som är avgörande vid metodval är hur pass stor kunskapsmängden inom forskningsområdet är. Inom vårt forskningsområde finns det många teorier och mycket kunskap om hur privata respektive kommunala fastighetsbolag agerar vid investering kring fastigheter. Däremot finns det en avsaknad av hur det faktiskt ser ut i praktiken i bolagen. Vi vill nå en djupare förståelse för dessa typer av fastighetsbolag och kunna hitta likheter och skillnader mellan dessa. Enligt Björklund och Paulsson (2012) är explanativa, det vill säga beskrivande, studier att föredra när det finns en stor kunskap inom området och syftet är att nå en djupare förståelse om ett visst ämne.
Vid kvalitativa studier samlar man in sitt empiriska material genom ord, där man tenderar till att vara induktiv och tolkande. När man använder sig av kvalitativ forskning som metod börjar man med att ta fram en frågeställning som man genom sitt insamlade material ska besvara. När man samlar in material och sedan undersöker är detta för att knyta samman frågeställningen och teori med insamlingsdata (Byman & Bell, 2015). Målet med studien är att den ska ha ett analytiskt synsätt som ska förklara sanningen på ett så fullständigt och objektivt vis som möjligt, genom att empirin kommer att analyseras utifrån utvalda teorier.
2.2 Kritik av kvalitativ forskning
Det finns viss kritik mot kvalitativ forskning. Kritiken menar att kvalitativ forskning skulle vara allt för subjektiv, svår att replikera samt svår att generalisera. Byman och Bell (2015) menar att kvalitativ forskning är alltför subjektiv genom att resultaten i kvalitativa studier i allt större utsträckning bygger på forskarnas uppfattningar om vad som är viktigt och betydelsefullt. Detta beror på att forskarna ofta börjar arbeta med sina undersökningar på ett öppet sätt och bestämmer inte frågeställning förens i slutet av undersökningen – vilket medför
att läsarna till kvalitativa studier tenderar att få för lite information om varför man valt att studera ett visst ämne. Vad författarna också menar är en kritik mot kvalitativ forskning är att den är svår att replikera just av den anledningen att undersökningarna är ostrukturerade och ofta beroende av författarnas uppfinningsrikedom. I kvalitativ forskning är det forskarna själva som är det viktigaste verktyget och det är upp till forskaren vad som observeras och registreras vid datainsamlingen, vilket ofta är beroende av forskarens egenintresse.
Mer kritik som riktas mot kvalitativ forskning är problem med generalisering av kvalitativa studier. Enligt Bryman och Bell (2015) är forskningsresultaten svåra att generalisera till andra miljöer för att kvalitativa studier enbart observerar en liten del av t.ex. en organisation eller ett urval. Mycket ofta är även analyser vid kvalitativa studier oklara och det framgår inte hur forskarna burit sig åt vid analysarbetet eller hur de kommit fram till sina slutsatser – vilket leder till brist på transparens.
Trots att vi är medvetna om kritiken som riktas mot kvalitativ forskning anser vi att detta är den mest passande metoden för att kunna besvara vår frågeställning. Vi undviker att vara subjektiva och dra slutsatser på förhand eftersom vi redan innan undersökningen har påbörjats har en tydlig och konkret frågeställning, vi utgår från en erkänt framgångsrik intervjumall med öppna och raka frågor till våra respondenter, samt genom att vara transparenta i hur vi genomfört analysen och vilka slutsatser som har framkommit ur denna.
2.3 Datainsamling
För att samla in data till vår studie har vi valt att utgå från en empirisk undersökning med intervjuer och genom att studera årsredovisningar. När man gör en empirisk undersökning använder man sig av tidskrifter, böcker och broschyrer för att samla in data. Genom att använda sig av intervjuer får man primärdata, det vill säga data som har samlats in för att användas i en viss studie (Björklund & Paulsson, 2012). Genom att vi har studerat årsredovisningar och utfört intervjuer har vi primärdata till denna undersökningen. Vi är däremot medvetna att dagens årsredovisningar också har ett syfte att göra reklam för ett visst bolag och kan därför vara missvisande och inte helt rättvisande, varpå vi därför har ett kritiskt förhållningssätt till dessa genom hela processen.
2.4 Urval
Enligt Jacobsson (2002) är ett grundläggande problem i de flesta undersökningar att man inte kan intervjua alla man vill. Inte minst när det handlar om kvalitativa studier då detta är mycket tids- och kostnadskrävande. Detta var något som vi också upplevde; vi hade som mål att göra fler intervjuer än vad vi gjorde men på grund av att flera företag vi var i kontakt med inte hade tid eller ville ställa upp blev det endast två intervjuer sammanlagt. Att endast två intervjuer utfördes har bidragit till stor del av att det empiriska materialet utgår från
årsredovisningar från de utvalda företagen. Vi är medvetna om att endast två intervjuer inte kan leda till varken en samlad bild av arbetssätten hos de olika bolagen eller ger oss ett analytiskt djup i vår uppsats, men det kan ge en fingervisning eller en indikation på hur bolagen arbetar i vardagen.
Vid urval av intervjupersoner är första steget att försöka skaffa sig en överblick över alla som man hade velat intervjua för att i nästa steg dela in dessa i undergrupper. När man delat upp respondenterna i undergrupper ska man sen dela upp dessa i olika kriterier. När urvalet gjordes till denna studie listades samtliga fastighetsbolag upp som ansågs vara relevanta för studien, det vill säga svenska kommunala och privata fastighetsbolag. Därefter kontaktades de relevanta fastighetsbolagen för att se om dessa var intresserade av att ställa upp på intervju. Dessvärre var det många som inte var intresserade eller inte hade möjlighet att ställa upp, i de flesta fall på grund av tidsbrist. Vi lyckades dock få tag i två olika företag som representerar två olika delar av fastighetsbranschen; den kommunala fastighetssektorn i form av MKB (Malmös kommunala fastighetsbolag) respektive den privata fastighetsinvesterarsektorn via Croisette Real Estate Partner (ett rikstäckande fastighetskonsultbolag) – vilket också från början var målet för att kunna göra en jämförelse och besvara själva frågeställningen. Vi valde att ha två djupgående intervjuer á en timme styck som bidrog till att vi fick djupa svar som vi kunde använda oss av för att analysera och få djupare kunskap inom ämnet. När vi valde företag vars årsredovisningar vi skulle studera valde vi stora fastighetsbolag med årsredovisningar med mycket information för att kunna samla in informationen som ansågs relevant för studien.
2.5 Val av plats
Vid val av plats beslutades att intervjuerna ska äga rum där respondenterna kan känna sig bekväma för att kunna ge oss sanningsenliga svar, det vill säga svar som speglar verkligheten.
Enligt Jacobson (2002) finns det nämligen en koppling mellan den plats där intervjun utförs och hur intervjun blir. Därför valdes deras arbetsplatser som mötesplats.
2.6 Intervjugenomförande
Vid intervjugenomförandet bestämdes det träff med respondenterna på deras respektive kontor. Respondenterna var Fredrik Dackheden från Croisette Real Estate Partner som är ett fastighetskonsultsbolag samt Mattias Svensson från MKB som är Malmös kommunala
fastighetsbolag. Vi valde ut att intervju dessa personer för att det var de enda vi kom i kontakt med som hade möjlighet att ställa upp. Innan intervjugenomförandet sammanställdes
intervjufrågor vars syfte var att ligga till grund till intervjun och dessa finns bifogade längst bak i uppsatsen under rubriken bilagor. Intervjuerna spelades in med respondenternas tillåtelse för att misstolkningar av svaren inte skulle ske vid transkriberingen. Efter att intervjuerna var genomförda sammanställdes svaren genom att gå igenom och lyssna på det inspelade materialet.
Som ovan nämnt ville vi egentligen utföra fler intervjuer men detta var inte möjligt, vilket har bidragit till att vi var tvungna att samla det mesta av vårt empiriska material genom att studera årsredovisningar för att sedan komplettera dessa med information vi fick ut av intervjuerna. Än en gång är vi medvetna om den ytterst begränsade mängden information vi fått av våra respondenter – således blir det svårt att få fram något annat än indikationer och tendenser i arbetsmetodiken hos privata respektive kommunala aktörer på fastighetsmarknaden.
Anledningen till varför årsredovisningarna har fått en central del i undersökningen är dels för att respondenternas svar inte varit tillräckliga för att ensamma ligga till grund för en analys, dels för att kunna ta ett helhetsgrepp kring vinstdrivande kontra icke-vinstdrivande bolags uttalade mål.
2.7 Analysmetod
Enligt Jacobsen (2002) så kan analysarbetet av en kvalitativ studie delas upp i tre olika steg. Första steget brukar kallas tjocka beskrivningar och här ska situationer, intervjuer och samtal registreras så tydligt som möjligt. Syftet är att man ska få en så grundlig och detaljrik
beskrivning som möjligt. Nästa steg är att reducera och ta bort överflödigt material och systematisera det kvarvarande. Syftet med detta är att man ska kunna förmedla det man funnit i studien. Efter systematiseringen är nästa steg att börja tolka och undersöka materialet och
kvalitativa studier. För att inte utelämna relevanta information i analysarbetet är det viktigt att hålla analysen så öppen som möjligt för att med tiden snäva in informationen.
2.8 Objektivitet, validitet och reliabilitet
Objektivitet, validitet och reliabilitet kan ses som ett mått på hur pass trovärdig en studie är. Detta är tre parametrar som man enligt Björklund och Paulsson (2012) bör ta i beaktning när man arbetar i vetenskapliga sammanhang. Validiteten vid kvalitativa studier handlar om man verkligen mäter det man säger sig vilja mäta (Bryman & Bell, 2015). För att uppnå hög validitet i vår studie studerade vi årsredovisningar samt genom att intervjua personer som är verksamma inom fastighetsbranschen.
Björklund och Paulsson (2012) skriver att genom att använda sig av klara och tydliga frågor vid intervjuer ökar validiteten. Författarna definierar reliabilitet som ett mått på hur pass tillförlitligt mätinstrumentet är och om man skulle komma fram till samma resultat om man upprepade studien. Bryman och Bell (2015) menar vidare att det går att dela upp reliabiliteten i två olika kategorier: extern reliabilitet och intern reliabilitet. Extern reliabilitet är om en undersökning går att upprepa och intern reliabilitet är i vilken utsträckning resultaten från en studie är opåverkade av omständigheterna i studien. Man kan öka reliabiliteten i studien genom att på intervjuerna använda sig av kontrollfrågor där frågorna blir undersökta en gång till (Björklund & Paulsson, 2012). En brasklapp i sammanhanget får vara den interna
reliabiliteten som kan ha påverkats negativt av de många uteblivna intervjuerna. Därmed kan den möjligtvis ha påverkats av omständigheterna genom att inte vara till fullo lika stark som om exempelvis vi haft fem eller tio olika respondenter.
Objektivitet är ett mått på hur värderingar påverkar studien. För att öka objektiviteten kan man som uppsatsförfattare motivera sina val som görs i studien vilket ger läsaren en möjlighet till att själv ta ställning till studiens resultat (Björklund & Paulsson, 2012). Exempel på
objektivitetsbeaktanden vi gjort i denna studie är bland annat sammanställningen av listan på kommunala och privata fastighetsbolag för att få en helhetsbild och geografisk spridning i hela Sverige; något som sedan av flera skäl tyvärr inte kunde fullföljas. Ytterligare ett exempel är årsredovisningarna; där valde vi att inkludera lika många bolag från varje sida av spektrat, samt att kunna få en större samlad bild av hela processen genom att inkludera konkret fakta till våra respondenters svar.
3. Bakgrund
För att ge läsaren en förståelse för det aktuella ämnet presenterat i detta kapitlet centrala begrepp och bakgrundsfakta.
3.1 Kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter definieras enligt Lind och Lundström (2009) som allt förutom bostäder. Det man menar är att användningen är avsedd till annat än bostäder - bland annat butiker, hotell, industrier, kontor och köpcentrum. I dagens samhälle har fastigheter för logistik vuxit fram i samband med att industrins och handelns logistikfunktioner blivit mer betydelsefulla. Investeringar i infrastruktur som vägar, järnväg, hamnar, flygplatser och energiproduktion såsom vindkraft efterliknar idag investeringar i traditionella kommersiella fastigheter. Vidare menar Lind och Lundström (2009) att investerare som investerar i denna typ av fastigheter är ofta privata aktörer och större internationella investeringsfonder.
3.2 Kommunalt fastighetsbolag
Kommunala fastighetsbolag syftar till allmännyttiga bostadsföretag, vars ansvar och roll är uppdelat i 3 huvudområden: bostadsförsörjning, samhällsansvar och socialt ansvar (Boverket, 2011). Den roll som allmännyttiga bostadsföretagen har i bostadsförsörjning handlar om att tillhandahålla och bygga bostäder i syfte att tillgodose det generella bostadsbehovet. Detta kan belysas genom att se på vilka lönsamhetskrav bostadsföretagen ställer inför beslut vid nyproduktion. Det sociala ansvaret går ut på att ta enskilda ansvar för socialt utsatta hushåll. Man utvecklar även hyresgästernas möjligheter, skapar trygghet och inflytande i
bostadsområdena. Samhällsansvaret syftar till att man får en roll i samhällsutvecklingen som är kopplad till respektive kommun där man bland annat tar ställning till att främja
integrationen i samhället samt miljöfrågor. År 2011 trädde Allbolagen i kraft, som säger att kommunalt ägda fastighetsbolag ska bedrivas på affärsmässiga principer precis som vilket annat fastighetsbolag som helst. Affärsmässiga principer innebär att ägare av kommunala fastighetsbolag inte ges några ekonomiska fördelar gentemot privata aktörer samt att bolaget alltid ska utgå vad som är bäst långsiktigt för bolaget. Lagen syftar även till att motverka en snedvriden konkurrens på fastighetsmarknaden. Det kommunen ska göra är att ställa
likvärdiga avkastningskrav på sina fastighetsbolag i likhet med privata fastighetsbolag (Sabo, 2018).
3.3 Privat fastighetsaktör
Ett privat fastighetsbolag kan både äga samt förvalta olika fastighetstyper och vinsten går till dess ägare. Ett vanligt förekommande fenomen är att hyreshus som ägs av kommunala fastighetsbolag privatiseras och säljs vidare till privata fastighetsbolag. Vad som är huvudsyftet i privata fastighetsbolag är att skapa vinst – vilket åstadkoms genom att man köper, säljer, konsulterar eller förvaltar fastigheter (Hanso, 2018).
3.4
Nuvärdesmetoden
Nuvärdesmetoden är en metod som har som utgångspunkt att alla förväntade in- och utbetalningar räknas om till samma tidpunkt när grundinvesteringen görs i början av år 1 – vilket blir det beräknade värdet som man förväntar sig av en investering i framtiden. Efter det att man räknat om betalningarna så summeras de, varpå beslutet grundas på om nuvärdet av framtida driftnetton överstiger investeringskostnaden. Ett positivt nettonuvärde visar att inbetalningarna överväger utbetalningarna och investeringen är i dessa fall lönsam (Mäklarsamfundet & Lantmäteriet, 2008)
3.5 Pay-off-metoden
Pay-off-metoden utförs genom att beräkna den tid det tar för att få tillbaka sitt satsade kapital. En investering anses som lönsam om den tiden det tar för att få tillbaka sitt satsade kapital är kortare än en förutbestämd återbetalningstid. När man ställer flera olika lönsamma alternativ mot varandra så är det alternativ med kortast återbetalningstid som är det mest lönsamma (Mäklarsamfundet & Lantmäteriet, 2008).
3.6 Annuitetsmetoden
Annuitetsmetoden går ut på att investeringsalternativets intäkter minskas med kostnader som omräknas till årligen lika belopp. För att beräkna investeringens annuitet räknar man ut nuvärdet som sedan räknas om till annuitet. Metoden visar om en investering är lönsam utslaget på investeringens livstid. En investerings anses lönsam om annuiteten är större än noll (Mäklarsamfundet & Lantmäteriet, 2008).
3.7 Direktavkastning
Direktavkastning är kvoten mellan driftnetto och fastighetens värde. Vid köp av en fastighet är det vanligt att investerare oftast kräver en viss direktavkastning för att de ska vara beredda på att investera. Investerare har oftast en förbestämd direktavkastning och för att få fram ett
värde används den procentsatsen. Följande exempel konkretiserar beräkningen av direktavkastning:
En fastighet med ett driftnetto på 2500 kronor/kvm och ett direktavkastnings krav på 5 % ger fastigheten ett värde på 50 000 kronor/kvm. Detta för att man dividerar 2500 med 0,05 vilket blir 50 000 kronor (Mäklarsamfundet & Lantmäteriet, 2008).
3.8 Avkastningsvärde
Avkastningsvärdet definieras som ”nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjekt” (Persson, 2011). Avkastningsvärdet är individuellt knutet till
fastighetsägaren och dennes förutsättningar, exempelvis kan olika fastighetsägare ha olika avkastningskrav och finansieringsförutsättningar. Ett positivt avkastningsvärde gör att investeringen blir lönsam. Desto större avkastningsvärde desto mer lönsam är investeringen (Persson, 2011).
3.9 Analyser
Makroekonomiska analyser
Makroekonomiska analyser syftar till att identifiera trender och ta fram prognoser gällande ett lands eller en regions faktiska och förväntande utveckling. Det finns ett tydligt samband mellan vad som sker på fastighetsmarknaden och vad som sker med världsekonomin i stort. Makroekonomiska analyser ger grundläggande bedömningar för en ort och dess värdebärande faktorer som är (Lind & Persson, 2011):
- BNP - Inflation - Räntenivå
- Konjunktursvängningar.
Makroekonomiska faktorer har en stor inverkan på prisbildning. Prisbildningsprocessen är en kombination av utbud och efterfrågan. Denna processen är lättare att förstå om man
systematiskt kartlägger faktorerna som har betydelse för prisbildningen. För att man ska kunna göra det krävs det en analys av fastighetsmarknaden (Mäklarsamfundet &
3.10 Ortsanalyser
Ortsanalyser syftar till att få en överblick över en orts utvecklingspotential, både geografiskt och ekonomiskt (Lind & Persson, 2011). En ort kan definieras på olika sätt, exempelvis som en hel region eller enbart ett område. Analysen i sig innebär studier av den geografiska ortens förutsättningar gällande t.ex. befolkning, näringsliv och lokal ekonomi. Mäklarsamfundet & Lantmäteriet (2008) menar vidare att den största risken med en ortsanalys är att den lätt kan övergå till en mer allmän ortsbeskrivning då fakta om orten är lättillgänglig.
3.11 Marknadsanalyser
Citerat av Mäklarsamfundet och Lantmäteriet (2008) definieras en marknadsanalys applicerad på fastighetsmarknaden som ”en systematisk studie som syftar till att analysera och
prognostisera framtida efterfrågan för en viss fastighetstyp och relatera denna efterfrågan till det relevanta utbudet”. Marknadsanalyser görs främst för att fungera som ett beslutsunderlag för investerare och beslutsfattare i fastighetsprojekt. Marknadsanalyser kan också fungera som underlag för uthyrning och marknadsföring, visa framtida förändringar som kan påverka projektet och ligga som grund för fastighetsvärdering samt fastighetsekonomiska analyser (Mäklarsamfundet & Lantmäteriet, 2008).
3.12 Fastighetsmarknadsanalyser
Fastighetsmarknadsanalyser kan variera beroende på syfte och fastighetstyp. Generellt sett ska en fastighetsmarknadsanalys ge en uppfattning om bl.a. betalda priser, direktavkastning, omsättning och marknadsaktörer. Syftet är också att bedöma marknadens hyresnivåer, vakanser och direktavkastningskrav. På grund av att alla fastigheter är unika och har unika egenskaper kommer priser, hyresnivåer och direktavkastning variera inom olika intervall på olika delmarknader (Lind & Persson, 2011).
3.13 Due diligence
3.13.1 Finansiell due diligence
En finansiell due diligence är en typ av ekonomisk besiktning av en fastighet eller fastighetsbolag i syfte att bedöma verksamheten och dess intjäningsförmåga.
Syftet med varför man gör en finansiell due diligence kan vara för att man ska göra en värdering av fastigheten som sker med en avkastningsbaserad metod. Den kan också vara till grund för upprättande av en förvaltningsplan för fastigheten. När man gör en finansiell due diligence får man fram olika siffor som man sedan har nytta av vid en värdering (Dahlin, 2011).
3.13.2 Juridisk Due Diligence
Juridisk due diligence handlar om att man analyserar förhållande av juridiska förhållanden som kan komma att påverka ägandet av en fastighet, både positivt och negativt. Juridisk due diligence innefattar avtal, tillstånd, förpliktelser, planer samt säljarens information om
fastigheten. Vad som är viktigt vid juridisk due diligence är att bedöma fastighetens juridiska status men också att redovisa vilka möjligheter det finns att förändra samt förädla fastigheten (Dahlin, 2011).
3.13.3 Teknisk due diligence
Teknisk due diligence har under de senaste decennierna blivit vanligare då principen bygger på att fastighetsinvesterare tar hjälp av konsulter för att undersöka fastigheter de är
intresserade av att köpa. Konkret går en teknisk due diligence ut på att man bestämmer
fastighetens tekniska skick. Med det tekniska skicket menar man t.ex. skicket på installationer av el, vatten och värme. Vid köp av kommersiella fastigheter finns det ingen standardiserad modell som man använder sig av vid undersökningarna. Vid dessa överlåtelser brukar inte köparen vara skyddad av konsumentköplagen utan det förväntas att köparen har så pass omfattande kunskap gällande fastigheter att en undersökning är något som köparen behärskar väl och därför inte behöver samma skydd som övriga konsumenter. Det är därför teknisk due diligence har blivit allt vanligare där man tar hjälp av konsulter som utför mer omfattande utredningar av fastigheten (Ejermark, 2011).
3.14 Investeringsbedömning
Ljung och Högberg (2004) menar att vid utvärdering av olika investeringsalternativ ska man ställa de olika alternativens negativa respektive positiva konsekvenser mot varandra för att sedan bedöma vilket alternativ som är det mest lönsamma. I bedömningsprocessens början då man tar fram olika alternativ är det av vikt att man avgränsar problemen och försöker få fram en klarare bild av varje alternativ. Det är också viktigt att precisera målsättningen med investeringen för att den ska bli lönsam. För att försöka förutspå konsekvenserna av en investering så beskrivs konsekvenserna i tre steg: identifiering, kvantifiering samt värdering. Det första steget, identifiering, beskriver fördelar och nackdelar med dem olika
handlingsalternativen. Det andra steget, kvantifiering, beskriver mätbara konsekvenser såsom ytor och kostnader. Det tredje och sista steget är värderingsfasen där man värderar
Känslighetsanalys är också en viktig del när investeringsalternativ presenteras. Det man gör i en känslighetsanalys är att man testar olika scenarier för att undersöka olika risker i en investering. Man kan då ändra olika parametrar, t.ex. driftkostnader och kalkylräntan. En känslighetsanalys är viktig att göra för att uppmärksamma de största riskerna i en investering (Ljung & Högberg, 2004).
Ljung och Högberg (2004) har även tagit fram en beslutsmodell för investeringsbedömning i fyra steg:
1. Precisera problemet
2. Ta fram de olika alternativen och kartlägg konsekvenser 3. Gör en kalkyl och genomför en känslighetsanalys
4. Teori
I teorikapitlets början beskrivs vad en fastighetsinvestering innebär och vad som påverkar en fastighetsinvestering. För att sedan beskriva hur olika typer av
fastighetsinvesteringssituationer kan se ut och vilka värden dessa olika situationer medför. Därefter definieras och redogörs fastighetsbolagsstyrning, risker och CSR.
4.1 Fastighetsinvestering
4.1.1 Fastighetsvärde
Enligt Persson (2011) uppstår ett värde genom behov och behovstillfredsställelse.
Behovet sägs finnas hos brukaren och tillfredsställs utifrån fastigheten (Mäklarsamfundet & Lantmäteriet, 2008). Vad som sägs är att värdet i sig är en funktion av framtida nyttor, medan siandet om framtiden å andra sidan är osäker. Företag och personer definierar värden olika och kan se olika nyttor i fastigheter t.ex. olika grader av avkastning – vilket leder till att värdet för en fastighet hela tiden kan förändras (Persson, 2011).
Lind och Lundström (2009) menar istället att ett värde på en fastighet kan vara olika beroende på hur ett företag har räknat på en fastighet. Detta beror främst på att företag har ett
individuellt avkastningsvärde, som kan vara både högre och lägre än marknadsvärdet beroende på hur stor avkastning samt risk företaget har räknat på i jämförelse med andra intressenter. Kommunala aktörer måste hela tiden värna om allmännyttans intresse samtidigt som man sedan 2011 ska arbeta utifrån affärsmässiga principer; till skillnad från fristående konsultbolag som inte behöver ha annat än vinst i beaktande i sin dagliga verksamhet. Således kan avkastningsdefinitionen och -målet vara både lika och olika hos de olika aktörerna.
4.1.2 Värdepåverkande faktorer
Marknadsvärdet på en fastighet är beroende av ett flertal värdepåverkande faktorer som i sig är objektrelaterade faktorer, det vill säga faktorer som är knutna till fastigheten (Persson, 2011).
Lind och Lundström (2009) skriver att när marknadsvärdet ska fastställas på en fastighet brukar man utgå från tidigare transaktioner och utifrån dessa dra en slutsats om
marknadsvärdet. Det är däremot inte aktuellt när det gäller kommersiella fastigheter då de anses vara alltför heterogena. Även om man räknar om priser till kronor per kvadratmeter uppkommer stora skillnader i objektrelaterade faktorer som till exempel hyresnivå och skick.
Enligt Persson (2011) är de mest betydelsefulla värdebegreppen marknadsvärde, även kallat bytesvärde, samt avkastningsvärde, som är värde i användning. Persson (2011) definierar marknadsvärdet som ”det pris som sannolikt skulle betalas eller erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång”. Avkastningsvärdet definierar Persson (2011) som ”nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjektet”.
I vår uppsats blir det därför intressant att studera hur pass mycket eller lite de olika aktörerna ser till marknads- respektive avkastningsvärde; hur de definierar begreppen, vad de fokuserar på i sitt arbete, om det finns planer på lång/kort sikt och vidare. Finns det skillnader i hur man bedömer de olika begreppens vikt hos privata respektive kommunala aktörer?
4.2 Fastighetsvärdering
En vanligt förekommande fråga i fastighetssammanhang definierar Persson (2011) som ”vad är fastigheten värd?”. Det är en fråga som Persson (2011) menar kräver följdfrågan ”vad menar man med värd?”. Om man låter flera olika aktörer ta fram ett värde på en fastighet kommer det med hög sannolikhet skilja sig mellan de olika aktörerna. Varje aktör har olika syn på vad som menas med ”värd”. Vissa har som utgångspunkt att värde ligger i vad som kan tänkas betalas för fastigheten, medan andra har fastighetsnyttan som till exempel social hållbarhet som utgångspunkt,
Mäklarsamfundet och Lantmäteriet (2008) skriver att det finns två olika beslutssituationer, vilket därför ger två olika typer av värderingssituationer. Den första situationen är
överlåtelsesituation och då syftar man till situationen hur stor mängd pengar ägaren av
fastigheten kan få ut om fastigheten säljs. Den andra situationen är innehavssituationen och då menar man att det inte i dagsläget är aktuellt att sälja fastigheten utan man är med intresserad av framtida nyttor, som exempelvis framtida hyresinbetalningar.
4.3 Värderingsmetoder
Enligt Mäklarsamfundet och Lantmäteriet (2008) krävs det att en fastighet finns i begränsad omfattning för att ett värde ska uppstå. Men vad innebär egentligen det? Fastighetens unika egenskaper är det som gör att aktörer är beredda att betala ett visst pris. De verktyg som används för att praktiskt strukturera information är värderingsmetoder, som i sin tur ger en
möjlighet att genom teknik utföra beräkningarna som leder till en värdebedömning. Till skillnad från Mäklarsamfundet och Lantmäteriet menar Lind och Lundström (2009) att man bäst värderar kommersiella fastigheter genom att räkna fram och jämföra olika nyckeltal. Med ovanstående i åtanke blir det därför intressant att se hur dessa nyckeltal används hos de olika aktörerna, samt om värderingsmetoderna på något sätt liknar eller skiljer sig från varandra. Hur pass mycket hämmas exempelvis ett kommunalt bolag av allmännyttans intressen i sådana fall?
4.4 Ekonomistyrningsteori
Syfte med ekonomistyrning är att det ska vara ett verktyg som ska hjälpa till att uppfylla ett företags mål. Samtliga företag har verksamhetsmål och syftet med uppsatta mål är företaget ska sträva efter att nå dessa mål för att genom att utveckla företaget. Exempel på uppsatta mål kan vara ekonomiska mål som kan definieras som en viss grad av soliditet eller lönsamhet. Uppsatta mål behöver däremot inte vara ekonomiska – målen kan även syfta på andra typer av mått i verksamheten som exempelvis kvalitetsmål och kundnöjdhet. Ekonomistyrningsarbetet syftar främst till att med olika hjälpmedel styra företaget på rätt väg för att uppnå sina mål. Viktiga styrmedel i ekonomistyrningsarbetet är budgetering och resultatplanering.
Budgetering har länge varit företags äldsta styrningsinstrument och vilket kan beskrivas som en handlingsplan vars syfte är att definiera förväntningar på framtiden (Ax et al. 2002). Uppsatsen strävar med detta i åtanke efter att se hur exempelvis ”kvalitetsmål och
kundnöjdhet” finns i åtanke hos de båda aktörerna och om deras ekonomistyrningsteorier på något eller några sätt kan likställas eller separeras från varandra – exempelvis i
årsredovisningarna eller i rent vinstsyfte.
4.5 Styrning av fastighetsbolag
Det finns olika ägarformer när det gäller fastigheter och två av dessa ägarformer är privat eller kommunal. Kommunala fastighetsbolag är allmännyttiga fastighetsföretag, vars ansvar och roller är uppdelade i tre huvudområden: bostadsförsörjning, samhällsansvar och socialt ansvar. Den roll som allmännyttiga fastighetsföretagen har i bostadsförsörjning handlar om att tillhandahålla och bygga bostäder och lokaler i syfte att tillgodose det generella
bostadsbehovet. Detta kan belysas genom att se på vilka lönsamhetskrav bostadsföretagen ställer inför beslut vid nyproduktion. Det sociala ansvaret går ut på att ta enskilda ansvar för
inflytande i fastighetsområdena. Samhällsansvaret syftar till att man får en roll i samhällsutvecklingen som är kopplad till respektive kommun där man bland annat tar
ställning till att främja integrationen i samhället samt miljöfrågor (Boverket, 2008). Ett privat fastighetsbolag kan både äga samt förvalta olika fastighetstyper och vinsten går till dess ägare. Ett vanligt förekommande fenomen är att hyreshus som ägs av kommunala fastighetsbolag privatiseras och säljs vidare till privata fastighetsbolag. Vad som är huvudsyftet i privata fastighetsbolag är att skapa och maximera vinst – vilket åstadkoms genom att man köper, säljer, konsulterar eller förvaltar fastigheter (Hanso, 2018). Lind och Lundström (2011) instämmer och menar att ett privat fastighetsbolag huvudsyfte är att maximera vinsten beroende till vilken risk det privata företaget är beläget att ta.
Keeris och Langbroek (2009) menar att risken är minst lika viktig som avkastning vid investering av fastigheter. Detta beror på att en investerings lönsamhet till stor del påverkas av ekonomiska faktorer som till exempel inflation och ränteläge. Att risken är en viktig faktor vid fastighetsaffärer menar också Arthur och Weimer (2000) som genom undersökning av fastighetsaffärer och andra typer av affärsresultat funnit skillnader. Författarna menar att risken vid fastighetsaffärer är större jämfört med andra affärsbeslut för att fastighetsaffärer påverkas av flera olika faktorer – däribland ekonomiska och politiska beslut som till exempel räntehöjningar. Samtidigt menar Bodie et al. (2011) att det finns olika verktyg för att kunna hantera risk. Ett av dessa verktyg är portföljdiversifiering som syftar till att maximera vinsten till en så låg risk som möjligt. Detta uppnår företag genom att sprida risken till flera olika investeringar med olika mått av risk. Eklund (2010) talar om att riskspridning handlar om att investerare fördelar sina tillgångar på olika typer av investeringar för att sprida sina risker samt förbereda sig på oförutsägbara framtida händelser. Det finns ett flertal olika risker som en investerare kan ställas inför, till exempel risken att räntan skulle höjas eller risken att valutan som man investerat i plötsligt skulle tappa i värde. Vidare menar Eklund (2010) att genom att sprida sina investeringar istället för att satsa allt på ett kort minskar man den totala risken. Bodie et al. (2011) menar att majoriteten av investerarna söker efter den lägsta risken till den högsta möjliga avkastningen och är därför riskaverta. Ska investerare vara beredda att investera i ett alternativ med högre risk ska också avkastningen vara betydligt högre. Donner (2010) har undersökt riskhanteringen i fastighetsbranschen samt hur den förändrat sig sedan den senaste globala finanskrisen. Han menar att riskhanteringen i fastighetsbranschen är osofistikerad i jämförelse med andra branscher och menar att detta beror på fastigheters komplexa egenskaper såsom heterogenitet och högra transaktionskostnader.
Gruis et al. (2004)menar att det hela tiden pågår en analytisk process i företag om det ska behålla, avyttra eller omstrukturera sina tillgångar. Denna process kallas ”asset management” och syftet är att utnyttja sina tillgångar på bästa möjliga sätt. Privata aktörer värdesätter sina finansiella resultat i högre grad än kommunala och de kommunala aktörerna fokuserar istället
att infria sitt primära samhällsansvarsmål(Gruis & Thomas, 2002).
Björklund och Nordlund (2011) menar att fastighetsföretag hela tiden ställs inför olika beslutssituationer gällande sitt fastighetsbestånd. För att kunna fatta det bästa beslutet i dessa beslutssituationer menar författarna att det krävs bra finansiell och teknisk information. Dahlin (2011) menar att due diligence är ett bra verktyg för att få fram finansiell och teknisk information. En finansiell due diligence är en typ av ekonomisk besiktning av en fastighet eller fastighetsbolag i syfte att bedöma verksamheten och dess intjäningsförmåga.
Syftet med varför man gör en finansiell due diligence kan vara för att man ska göra en värdering av fastigheten som sker med en avkastningsbaserad metod. Den kan också vara till grund för upprättande av en förvaltningsplan för fastigheten. När man gör en finansiell due diligence får man fram olika siffor som man sedan har nytta av vid en värdering. Teknisk due diligence har under de senaste decennierna blivit vanligare då principen bygger på att
fastighetsinvesterare tar hjälp av konsulter för att undersöka fastigheter de är intresserade av att köpa. Konkret går en teknisk due diligence ut på att man bestämmer fastighetens tekniska skick. Med det tekniska skicket menar man t.ex. skicket på installationer av el, vatten och värme.
Med ovan i åtanke strävar uppsatsen att belysa skillnader och likheter var det gäller styrning av privata och kommunala fastighetsbolag. Arbetar framför allt kommunala fastighetsbolag med ett stort samhällsansvar och ser enbart de privata aktörerna investeringar som ett sätt att tjäna mer pengar?
4.6 Fastighetsinvesteringar
Det finns flera olika faktorer som har inverkan när fastighetsbolag ska göra investeringar. Det kan handla om politiska beslut och subventioner, som exempelvis räntebidrag.
Räntekostnaden är direkt kopplad till vad den finansiella kostnaden blir för en viss investering. Fastighetsinvesteringar är också beroende av läget på andra marknaden som exempelvis kapitalmarknaden, men även det samhällsekonomiska läget eftersom efterfrågan på fastighetsmarknaden minskar och ökar vid låg- och högkonjunktur (Holmqvist, 2002). När
ett beslut om en investering tas är detta ofta en följd av att nå uppsatta marknadsmål och lönsamhetsmål. Investeringens syfte är oftast att företaget utvecklas och är ofta en balansgång mellan risker och möjligheter i framtiden (Bergknut et al. 1993). Man kan dela upp
investeringar och dess kalkyler i två grupper, företagslönsamhetsbedömning och
samhällsekonomisk bedömning. Vid företagslönsamhetsbedömning tas inte något annat i beaktande förutom de intäkter och kostnader som drabbar företaget. Det är bara det egna företaget som är i fokus och man tar inte hänsyn till några andra företag eller sidoeffekter. Vid samhällsekonomisk kalkyl däremot ska kalkylen värderas med samhället i fokus. Effekterna av investeringen ska tillbakaföras till samhället och dess individer. Det är enbart för- och nackdelarna för medborgarna som räknas. Detta menar författaren är den största skillnaden mellan hur privata och kommunala fastighetsbolag agerar på fastighetsmarknaden (Eriksson et al. 1992).
4.7 CSR
CSR, Corporate Social Responsibility, kan definieras som hur ett företag ska ta ett
samhällsansvar. Det innefattar både socialt, ekonomiskt samt miljömässigt perspektiv. CSR är
kan även påverka lönsamheten i ett företag och enligt Blomé (2012)kan fastighetsföretag
sänka sina kostnader med upp till 4,5 procent genom att arbeta med CSR. Författaren menar att privata fastighetsbolag anställer personal som enbart jobbar med CSR, exempelvis med sociala projekt och för att utveckla fastighetsområden. Standarden på hela fastighetsområdet höjs; något som gynnar både fastighetsägaren och hyresgästerna. CSR bidrar även till att fastighetsföretagen får en bättre image vilket i sin tur leder till flera affärsmöjligheter – dock är Blomé (2012) tveksam till om fastighetsaktörerna blir tillräckligt motiverade på nationell nivå trots de goda resultaten på lokal nivå.
När investeringsbeslut ska tas av en kommun menar Löfsten (2002) och Norlund (2012)att
det är allmännyttans skyldighet att tänka långsiktigt för att främja medborgarna i det långa loppet. Att arbeta kortsiktigt och för att maximera vinsten är inget som allmännyttan ska sträva efter. Det skiljer sig från de privata aktörerna och deras arbetssätt som hela tiden utgår från att ta beslut som bidrar till vinstmaximering. Från och med 2011 har det däremot detta förändrats då Allbolagen trädde i kraft. Allbolagen säger att kommunala fastighetsbolag ska bedrivas på affärsmässiga principer precis som vilket annat fastighetsbolag som helst. Lagen syftar till att motverka en snedvriden konkurrens på fastighetsmarknaden. Det kommunen
förväntas att göra är att ställa likvärdiga avkastningskrav på sina fastighetsbolag i likhet med privata fastighetsbolag (Sabo 2018).
Boverket (2011)menar att Allbolagen innebär att kommunala fastighetsbolag behöver
förändras så att de arbetar efter samma avkastningskrav som privata fastighetsbolag. Lind och
Lundström (2011) är mer tveksamma; enligt demär Allbolagen diffus och lämnar mycket att
tolka. De kommunala fastighetsbolagen ska numera drivas på affärsmässiga principer men samtidigt ska de vara allmännyttiga, vilket inte alltid går hand i hand och gör det svårt för de kommunala fastighetsbolagen att veta vilken väg de ska välja.
5. Empiri
I detta kapitel redovisas studiens insamlade empiriska material. I kapitlets början redogörs empiriska data hämtad från sex olika fastighetsbolags årsredovisningar, tre kommunala och tre privata. Dessa sex bolag beskrivs och presenteras därefter beskrivs företagsmål, risker och värderingsmetoder hos samtliga bolag. Efter att det empiriska materialet från
årsredovisningarna är presenterad, presenteras empiriskt material från två genomförda intervjuer i syfte att få en djup i det empiriska materialet.
5.1 Företagspresentationer
5.1.1 MKB
MKB Fastighets AB, vidare MKB, är Malmös kommunala fastighetsbolag och är ett av Sveriges största allmännyttiga bostadsbolag. Med cirka 1000 kommersiella lokaler och 23 000 lägenheter är MKB den största fastighetsägaren i Malmö. MKB har ett marknadsvärde på 32,9 miljarder kronor, en omsättning på 2,1 miljarder kronor och sysselsätter cirka 300 personer. MKBs huvuduppgift är att äga, utveckla och förvalta hyresfastigheter med lokaler och bostäder för samtliga som vill verka och bo i Malmö. MKBs moderbolag har sitt säte i Malmö och är helägt av Malmö kommun (MKB, 2018).
5.1.2 Helsingborgshem
Helsingborgshem är ett kommunalt fastighetsbolag som främst förvaltar och hyr ut bostäder i Helsingborg men de äger och förvaltar även lokaler. Deras vision är att göra Helsingborg till en attraktiv stad att verka och bo i. Vad som också är viktigt att nämna är att de arbetar för att främja ett hållbart och miljömässigt Helsingborg. Sociala- och trygghetshöjande investeringar utförs kontinuerligt för att bidra till att Helsingsborgshems fastigheter ständigt utvecklas och blir mer och mer attraktiva (Helsingborgshem, 2018).
5.1.3 LKF
Lunds Kommuns Fastighets AB, vidare LKF, är ett kommunalt fastighetsbolag i Lund. Affärsidén är att framförallt investera och förvalta bostadsfastigheter men de äger också lokaler. Det byggs mer än aldrig förr i Lund och LKF står för en stor del av denna expansion. De anser sig ha ett stort socialt ansvar och att ha nära dialoger med sina hyresgäster ser de som mycket viktigt. Under år 2017 satte styrelsen för LKF upp hållbarhetsmål som
innefattade miljömässig-, ekonomisk- och social hållbarhet. Trygghet är en viktig faktor för LKF, som arbetar med mycket trygghetsskapande åtgärder (LKF, 2018).
5.1.4 Wihlborgs Fastigheter AB
Wihlborgs Fastigheter AB, vidare Wihlborgs, är ett privat kommersiellt fastighetsbolag i Öresundsregionen vars affärsmodell bygger på̊ tillväxt och består av två delar –
fastighetsförvaltning och projektutveckling. De erbjuder kommersiella lokaler till företag respektive organisationer runt om i Öresundsregionen – Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. I de svenska städerna är Wihlborgs marknadsledande. Deras fastighetsbestånd består av butikslokaler, kontorslokaler, industrilokaler, lagerlokaler och mark för framtida projekt. Wihlborgs har som vision att vara en del av näringslivets positiva utveckling. Affärsidén bygger på att, med fokus på Öresundsregionen – äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter (Wihlborgs, 2018).
5.1.5 Fastighets Trianon AB
Fastighets AB Trianon, vidare Trianon, är ett privat fastighetsbolag som förvaltar, äger, utvecklar och bygger både kommersiella fastigheter samt bostäder i Malmö. Trianons affärsidé är att investera i mindre attraktiva lägen, såsom miljonprojektsområden, för att upprusta och på så vis uppnå högre värden i dessa lägen. Deras fastighetsbestånd värderas i dagsläget till 3,3 miljarder kronor, vilket man har som mål att fördubbla inom en tidsperiod om tre till fem år (Trianon, 2018).
5.1.6 Castellum
Castellum är ett börsnoterat fastighetsbolag med en fastighetsportfölj på 676 kommersiella fastighetslokaler. De är även en av Sveriges största fastighetsägare, fastighetsutvecklare samt ett av Stockholmsbörsens största fastighetsbolag. Castellum har verksamhet i hela Sverige med mål att vara ett kundnära fastighetsbolag och som utvecklar samhällen där de är verksamma. Samhällsutvecklingen sker genom att Castellums fastighetsbestånd drivs på ett hållbart sätt och genom olika samhällsinsatser (Castellum, 2018).
5.2 Företagsmål – kommunala fastighetsaktörer
5.2.1 MKB
Verksamheten i MKB är målstyrd genom styrdokument som tas fram i den årliga
affärsplanen, vilket är grunden till MKBs samtliga förvaltning och verksamhetsplaner. Målen som tas fram i affärsplanen mäts främst genom enkäter till hyresgäster och medarbetare samt
med ekonomiska nyckeltal. MKB vill utveckla Malmöstad genom att skapa bra boenden och
trygga miljöer. MKB menar att det är viktigt att både befintliga och nya fastighetsområden utvecklas. De senaste åren har MKB haft rekordhög nyproduktionstakt med stora sociala investeringar vilket enligt dem själva visar att de har kraft att driva Malmöstads utveckling framåt. Dessa sociala investeringar ska bidra till en ökad trygghetskänsla i staden. Under 2017 satsade MKB 50 miljoner på projekt för ökad trygghetskänsla, b.la. genom renoveringar av belysning och ökad kameraövervakning. MKB har ett affärsområde kallat MKB Lokal som förvaltar och utvecklar lokaler som ska bidra positivt till utvecklingen av deras olika fastighetsområden. Vakansgrader på dessa lokaler är väldigt låg och sjunk ännu mer under 2017; vakansgraden var drygt 9 procent. Viktigt arbete vid MKB:s lokalarbete är att dialoger först med privata och offentliga aktörer som ska bidra till utvecklingen av fastighetsområdena genom att erbjuda ett hållbart närserviceutbud. Stadsutvecklingen kan ske på flera olika vis, t.ex. genom nyproduktion och upprustning av befintliga fastighetsområden. MKB förvärvar kontinuerligt fastighetsområden och markområden för att bidra till långsiktig stadsutveckling. Stadsutveckling innebär inte bara att bygga fastigheter utan också kommunal service så som skolor och goda närmiljöer. För att kunna bidra till en långsiktig stadsutveckling måste MKB förstå och möta kundernas behov. Det gäller samtliga som är förknippade med MKB förutom anställd personal gäller detta även andra aktörer som kommer i kontakt med MKBs kunder. För att lyckas med att bemöta kunderna på rätt vis har MKB satsat mycket på utbildning för de anställda och övriga aktörer för att i alla led ha en god kundkontakt. MKB arbetar ständigt för att stärka kommunikationen och dialogerna med sina kunder (MKB, 2018).
5.2.2 Helsingborgshem
Helsingborgshem vill ständig utveckla sitt arbetssätt så att det bättre stämmer överens med hur verkligheten ser ur idag vilket ska hjälpa till att nå företagets vision och mål.
Affärsmodellen som Helsingborgshem arbetar efter är präglad av attraktivitet.
Målet är att höja attraktiviteten i olika stadsdelar för att höja områdets standarder som i sin tur påverkar kundnöjdhet och samhällsnyttan. För att Helsingsborgshem ska kunna nå deras mål krävs ett strategiskt och aktivt agerande på fastighetsmarknaden. Att vara aktiv på
fastighetsmarknaden är ett måste då händelser och förändringar i omvärlden bidrar till osäkerhet vilket för att man som fastighetsägare måste vara förberedd på en rad olika scenarios. Helsingsborgshems fastighetsportfölj utvecklas ständigt genom förvärv, nybyggnation, ombyggnation och försäljning. Samtliga fastighetsförvärvs som görs är noggrant genomtänkta och är underbyggda med välutvecklade kalkyler och riskbedömningar för att kunna ha ett långsiktigt tänk på fastigheterna för att kunna bidra till en ökade
attraktivitet i olika stadsområden i Helsingborg. Attraktivitet är ett centralt begrepp i Helsingborgshems affärsmodell, att attraktivitet finns i staden spelar en stor roll för stadens framtida utveckling. En viktig aspekt är att attraktivitet inte nödvändigtvis behöver innebära exklusivitet och att det som oftast ger störst effekt inte alltid är det mest resurskrävande. Att ständigt aktivt arbeta med andra aktörer i staden bidrar också till en attraktivitet och
långsiktighet. Bolaget ska också genomsyra en långsiktighet inom hållbar utveckling ur bland annat socialt och ekonomiskt perspektiv vilket är tydligt uttryckt i ägardirektiven. Social hållbarhet uppnås i bolaget genom att bidra till samhällsutvecklingen genom olika projekt vars syfte är att bland annat hjälpa ekonomiskt utsatta personer och personer ut i arbetslivet. Vad som ligger till grund för att kunna bidra till en god samhällsutveckling är ekonomisk hållbarhet, genom att ha en god lönsamhet i bolaget har Helsingborgshem råd att ta ett ansvar (Helsingborgshem, 2018).
5.2.3 LKF
LKFs mål är att utveckla attraktiva hyresbostäder och hyreslokaler i Lund. För att attraktivitet ska vara en viktig del är personligt inflytande och god service två viktiga parametrar. Genom att investera, äga och förvalta fastighetsbeståndet är syftet att tillgodose bostadsbehovet i kommunen. Att göra långsiktiga hållbara affärer är en viktig del av arbetet på LKF och detta genomsyra hela organisationen, vilket även i sin tur ska gynna hyresgästerna. Det finns tre huvudmål inom LKF det första är att erbjuda attraktiva hem för att skapa trivsel och trygghet, detta sker genom att arbeta med långsiktig förvaltning och underhåll. Den andra är att bygga hållbara fastigheter för alla målgrupper inom alla delar av Lund. Det tredje och sista målet är att skapa ett bättre Lund genom att vara en samhällsaktör som aktivt utvecklar Lund. Det innebär även att arbeta socialt hållbar genom att till exempel genomföra aktiviteter riktade till barn och ungdomar. För att LKF ska kunna nå sina mål arbetar de ständigt med styrning och kontroller av företagets samtliga processer. Genom att arbeta med styrningen och kontroller säkerställer LKF att bolaget inte bara når sina mål utan når dessa på ett så effektivt vis som möjligt samt att det sker genom att verksamheten följer lagar och styrdokument. LKF är helägt av Lunds kommun och styrs genom ägardirektiv, utifrån ägardirektiven sätta LKFs ledning långsiktiga mål och strategier för att nå dessa mål (LKF, 2018).
5.3 Företagsmål – privata fastighetsaktörer
5.3.1 Wihlborgs
Wihlborgs mål är att agera långsiktigt och för en hållbar utveckling av företaget och regionen. Att agera hållbart menar Wihlborgs är att ha hållbara fastigheter, ansvarsfulla affärer, vara en attraktiv arbetsgivare samt ha ett engagemang för region och samhälle. Inom dessa olika delar finns delmål som Wihlborgs strävar efter att uppnå som man mäter och följer upp
kontinuerligt. För att kunna ha ett engagemang för samhället och regionen arbetar CSR-gruppen inom Wihlborgs för att ständigt analysera risker samt vilka aspekter som är viktigast för verksamheten utifrån möjligheter till positiv påverkan. För Wihlborgs är det viktigt att deras varumärke ska stå för sunda värderingar och att deras ekonomiska stabilitet är en
förutsättning för att de ska kunna ta ett ansvar i samhällsutvecklingen. Wihlborg har även som mål att vara det ledade bolaget inom marknaden där de är aktiva och att ha en affärsmodell för tillväxt för att sin tur vara ett av de mest lönsamma fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Det är enligt Wihlborgs en förutsättning att företaget är lönsamt för att de ska kunna följa sina strategier och nå sina mål. De menar att de måste nå sina ekonomiska mål för att kunna satsa på ett hållbart arbetssätt (Wihlborgs, 2018).
5.3.2 Trianon
Trianons störta mål med sin verksamhet är att inom tre till fem år fördubbla fastighetsvärdet. Detta ska ske genom att man har en strategi vars syfte är att utveckla det befintliga
fastighetsbeståndet, förvärva nya fastigheter och genom nya projekt skapa lönsam tillväxt av bolaget. Bolaget ska genomsyras av ett kundfokus med ett lokalt engagemang för att främja en hållbar stadsutveckling i Malmö stad. Trianons vision går ut på att vara det mest lönsamma och välskötta fastighetsbolaget på Malmös fastighetsmarknad. För att kunna mäta
lönsamheten i bolaget jämför Trianon utvecklingen på avkastningen på det egna kapitalet. Trianon arbetar efter en affärsmodell vars huvudsyfte är att den ska vara kund- och
lägesanpassad. Vilket innebär att värdeutvecklingen är beroende av vilken typ av fastighet samt vilket geografiskt läge fastigheten finns på. Affärsmodellen bygger på arbetssättet i Tianon vilket är att investera i fastigheter med behov av större renoveringar, underhåll och sociala investeringar. Att satsa på dessa tre typer av faktorer bidrar till värdeskapande som i sin tur förbättra driftsnetto och ökar värdet på fastighetsbeståndet (Trianon, 2018).
5.3.3 Castellum
Castellum ska erbjuda kommersiella lokaler genom att erbjuda nya och befintliga kunder de bäst anpassade lokalerna till kundernas verksamhet. Det är kunden som står i fokus och det uppnås genom långsiktiga relationer, lokal närvaro samt en hög servicegrad som överträffar hyresgästernas förväntningar. Det är kassaflödet som är i fokus i organisationen men bedriver samtidigt verksamheten till en låg finansiell risk. Castellum är medvetna om att kunders behov hela tiden förändras och vill därför vara en flexibel fastighetsägare som erbjuder effektiva och hållbara lokaler. Viktigt är även att kundportföljen är utspridd över en mängd branscher för att uppnå en god riskspridning. Fastighetsportföljen som Castellum förvaltar ska vara en fastighetsportfölj som följer uppsatta mål gällande förvaltningsresultat och tillväxt, vilket skapar aktieägarvärde och kräver en långsiktig portföljstrategi. Fastighetsportföljen ska även vara väldiversifierad gällande geografiskt läge. Detta för att möjliggöra tillväxt i
förvaltningsresultat samt värdetillväxt. Investeringarna ska primärt göras i befintliga städer och marknader men även ständigt söka efter att eventuellt investera i nya städer och
marknader. Castellum har ett tillväxtmål som uppgår till 10% av förvaltningsresultatet. Denna tillväxt ska uppnås genom läge vakansgrad, konstandseffektiviseringar, ny- och ombyggnad som i sin tur höjer värdet och kvalitén på fastigheterna. Den finansiella risken i Castellum ska vara låg och riksmåtten är ränteteckningsgrad samt belåningsgrad (Castellum, 2018).
