Värdering och värderingsmetoder

Dackheden berättar att Croisette använder sig i av två typer av värderingar och det är en direktavkastningsvärdering och en kassaflödesanalys, vanligen räknat på en tidsperiod om 10 år. När Croisette gör sina kassaflödesanalyser använder de sig av en egenutvecklad modell i form av ett avancerat Exceldokument. Alla siffror samlas in i detta dokument och därifrån får man fram ett beräknat värde. Dackheden menar att kassaflödesanalysen är något mer komplex och kräver mer tid att genomföra medan en direktavkastningsvärdering går att utföra på bara ett fåtal minuter. Vad direktavkastningsvärderingen dock inte tar hänsyn till är bl.a.

Svensson berättar att MKB använder sig av nuvärdesmetoden, pay-off-metoden,

annuitetsmetoden, direktavkastningsmetoden och kassaflödesmetoden. Förutom att de tittar på ekonomiska perspektiv ser de också till trygghetsperspektiv. Varför MKB även tar hänsyn till trygghetsperspektivet beror på att en viss typ av verksamhet kan göra så att det blir tryggare i ett visst område – vilket generellt kan vara svårt att mäta i pengar. Vad man kan göra istället för att mäta trygghet i pengar är att man kan beakta om färre uttryckningar krävs i området, om individer väljer att bo kvar i området och omflyttningen minimeras. Uppfylls

trygghetsperspektivet har man i slutändan uppnått ekonomiska värden. Även MKB använder sig av ett eget framarbetat Exceldokument vid värdering av fastigheter. Man använder sig dessutom av fastighetsinformation från externa parter såsom analysverktyget Datscha, där man samlar alla värden för en viss fastighet för att komma fram till vad denna fastighet är värd.

Dackheden menar att det tar olika lång tid att få fram ett värde på en fastighet beror på vilken typ av fastighet det handlar om. Är de en bostadsfastighet utan några kommersiella lokaler handlar det om allt från några minuter till några timmar om man enbart tittar på sifforna.

Ska man göra en fullvärdig värdering vill man gärna åka och titta på fastigheten för att kunna bedöma skicket. När Croisette gör värderingar är det deras egna värderingsteam som åker ut och inspekterar fastigheterna. När värderingsteamet åker ut och inspekterar fastigheterna tittar de på allt i från det tekniska skicket till om det finns några uppenbara brister. De inspekterar också de mer betydande skicken på fastigheterna t.ex. fönster-, tak- och fasadskick för att försöka få en indikation på om detta är något som behövs undersökas närmre. Om det finns möjlighet vill man gärna komma ner i teknikrum för att också kunna få en uppfattning om tekniken, elcentraler och tekniska installationer, i fastigheten.

Dackheden menar att det generellt sätt är lättare att värdera bostadsfastigheter än kommersiella fastigheter då bostadsfastigheter generellt räknas som mindre riskfyllda investeringsobjektet – vilket också gör att avkastningskravet är betydligt lägre än på kommersiella fastigheter. Jämförelsevis kan man se att industrifastigheter har en större risk vilket gör att avkastningskravet går upp. Bostäder är lättare att värdera för att

bostadshyresgäster är ganska likvärdiga oavsett vart i landet man tittar på en fastighet. Vid värdering på den kommersiella marknaden handlar det istället om att analysera dem faktiska

och kunna bedöma om de över tid kommer att vara kvar i lokalen – vilket gör det svårare att värdera de risker som finns i en kommersiell fastighet jämfört med en bostadsfastighet.

Vidare menar Dackheden att värdet på en fastighet utgår från kassaflödet d.v.s. hur mycket pengar fastigheten genererar. Vid en värdering av en kommersiell fastighet är det inte ovanligt att Croisette tittar på dem största hyresgästerna i fastigheten samt deras finansiella status och deras avtalstid. En trygg och säker hyresgäst för en fastighetsägare är exempelvis att ha ett hyresavtal med en kommun med en löptid om 10 år. En osäker hyresgäst är å andra sidan, som Dackheden beskriver det, att ha exempelvis ett callcenter med dåliga resultat som hyresgäst.

Dackheden menar att pay-back-metoden är ett ganska trubbigt verktyg att använda vid värdering av fastigheter varför Croisette normalvis inte använder sig av detta mätinstrument. Däremot kan det användas vid besparingssyfte genom att man identifierar att fastigheten exempelvis har en gammal fjärrvärmecentral och skulle man byta ut den då betalar den investeringen sig själv räknat på en viss tid. Det är framför allt på fastighetsägarsidan som man använder sig av pay-back-metoden för att se hur lång tid det tar för att få tillbaka den investeringen som man gjort i form pengarbesparingar. Dessa pengarbesparingar leder också till att värdet på fastigheten höjs för att fastighetens utgifter blir mindre.

Sedan man började arbeta med kassaflöde- och nettokapitaliseringsmetoden gick man från att vara ganska osofistikerade till att arbeta mer professionellt menar Dackheden. Förr använde man sig av andra nyckeltal som idag inte går att använda för att göra en professionell värdering. De metoderna som användes förr var mer simpla, som Dackeheden uttrycker det. Vad han tror är att fastighetsbranschen dessutom har blivit mer sofistikerad genom att den blivit influerad av bank- och finansbranschen. Man använder sig mycket mer av avancerade Excelmodeller för att simulera olika scenarion - vilket Dackheden tycker är ett steg i att bli mer professionell och sofistikerad. Man använder sig även av flera olika variabler i sina kalkyler vid dagens fastighetsvärdering.