5.3.1. Ekonomi
Tidigare forskning visar att en värdering ur en professionell värderares synvinkel påverkas av bostadsrättsföreningars årsavgifter och ekonomiska tillstånd (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). Respondenterna i den här studien är dock inte så säkra på att den har så stor betydelse för köparen. Föreningens årsavgift avgör givetvis om köparen har råd att bo där, men hur årsavgiften speglar föreningens ekonomiska tillstånd och eventuella framtida avgiftshöjningar, tror respondenterna inte att många köpare har kunskap om. Med andra ord borde föreningens ekonomi påverka köparnas värdering av bostaden mer än vad experterna anser att den idag gör. Ett utlåtande av Wittgren löd att förvaltningen var en av de första faktorerna som han tänkte
Wittgren är det viktigt att fastigheten och föreningen sköts ordentligt, för att både fastigheten och bostadsrätten ska få ett högre värde.
5.3.2. Subjektivt värde
Respondenterna var överens om den uppfattningen att en köpare först och främst går efter det subjektiva och inte det ekonomiska värdet när de köper bostad. Det för att de vill trivas där de ska bosätta sig och en känsla av att köpet känns rätt måste infinna sig. Steiner förklarade detta som ”WOW-faktorer” och kan jämföras med det värde som Kam (1990) beskrev som ett värde som uppstår på grund av känslomässiga, personliga eller ekonomiska skäl. ”WOW-faktorerna” är svåra att specificera då dessa är beroende av vilka olika preferenser en människa har sedan innan. De är viktiga för att trivseln ska infinna sig och leder i sin tur till det subjektiva värdet som bostaden framkallar hos köparen. Även tillgång till balkong anses enligt experterna vara värdepåverkande, då möjligheten att vistas ute höjer funktionen och därmed också värdet. Enligt respondenten Bergquist11 är en balkong nästintill omöjligt att tillfoga i efterhand och därför är köpare mer benägna att betala mer för en bostad med balkong. När frågan ställdes om vad experterna tror att en köpare associerar med ett högt värde, nämndes bland annat vackert trapphus, hiss och kakelugn. Dessa tre exempel visar hur stor betydelse det subjektiva värdet har. En fin trappuppgång och andra trivselfaktorer gör enligt experterna att det subjektiva värdet påverkas och förhoppningsvis också värdet på fastigheten. De behöver dock inte ses som nödvändiga. Hiss är däremot en faktor som kan vara avgörande och fyller en funktion i huset om lägenheten ligger högt upp. Bostadsrättens belägenhet i själva fastigheten tyckte experterna var relativt viktig. Tidigare forskning säger att belägenheten påverkar värdet, exempelvis höjs värdet om bostaden är belägen högt upp i fastigheten då insyn och buller från gatan är lågt (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010; Roulac 2007).
5.3.3. Fastighetens ålder och utseende
Efter granskning av empirin går det att utläsa att åldern på fastigheten enligt experterna inte har någon större påverkan för potentiella köpare. Dock tror Bergquist att en köpare hellre bosätter sig i en fräsch 20-talsfastighet än en mindre underhållen fastighet från 70-, 80-talet. Med andra ord är en gammal välskött fastighet mer eftertraktad än en nyare fastighet med likvärdig standard (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). I teorin framgick det även att
estetiken kan påverka värdet och att design och arkitektur många gånger är viktigt (Wilhelmsson 2000). Inget specifikt om det här har respondenterna under expertintervjuerna nämnt. En förklaring kan vara att arkitekturen inte har en lika stor betydelse vid värdering av bostadsrätter som vid småhus. Det här har tidigare beskrivits i teorin.
5.3.4. Kringservice
I större städer framträder ett mönster av att en bostads värde ökar ju närmare olika typer av kommunikationer den är belägen (Wilhelmsson 2000). Efter granskning av empirin kan det dock utläsas att kringservicen inte kom i första hand och tros därför inte heller vara avgörande för om köpet blir av eller ej. Respondenterna nämnde att kringservicen kan spela roll för en köpare, beroende på vilket stadie i livet köparen är i. I och med det kan det alltså i vissa fall ändå bli avgörande för köpet. Bergquist förklarade också att närhet till trevliga och lugna områden också anses höja värdet, vilket stämmer överens med vad Wilhelmsson (2000) tidigare redogjort för.
5.4. Reflektion
De svar som respondenterna angav bekräftar mycket av den tidigare forskning som finns inom området. Efter en analys av teori och empiri utmärker sig både externa och interna faktorer. De som enligt experterna anses som mest betydelsefulla för potentiella köpare är räntan, fastighetens belägenhet, bostadens storlek, bostadens standard och badrummets skick. Räntans betydelse är stor då den är kopplad till de bostadslån som de flesta köpare behöver teckna vid köp av ny bostad. Som tidigare diskuterats är läget viktigt eftersom där fastigheten är belägen är även köparens nya hem. Bostadens storlek påverkar både genom yta och antal rum. Familjer har i regel ett större behov av flertalet antal rum, medan ett yngre par kan ha ett större behov av större och öppna ytor. Bostadens standard är viktig ur komfort- och investeringssynpunkt, samtidigt som badrummets skick enligt respondenterna är viktigt ur hygiensynpunkt.
6. Slutsats
I det här kapitlet kommer de centrala resultaten att sammanställas och redovisas. Här finns även en slutreflektion av kandidatuppsatsen samt förslag på fortsatta studier inom området.
Denna studie visar att vissa faktorer kan i högre grad anses vara mer värdepåverkande än andra för potentiella bostadsrättsköpare. Dock är det viktigt att vara medveten om att faktorerna är olika mycket värdepåverkande för olika människor, då människor vill tillfredsställa sina behov och leva i enlighet med sina värderingar. Även var i landet en köpare befinner sig kan ha betydelse för deras behov och därmed vad som anses vara värdepåverkande för just dem. Ett exempel är att möjligheten till parkeringsplats är mer värdepåverkande i Stockholm än i Norrland på grund av platsbrist. Viktigt att belysa är också att faktorerna kan förändra sig över tid, med andra ord kan det vara andra faktorer än just dessa som är de mest värdepåverkande om tio år.
Undersökningen som gjordes genom intervjuer med tre experter inom fastighetsområdet visar en god överensstämmelse med tidigare forskning. Med andra ord är de faktorer som en värderare enligt teorin värderar högst också de faktorer som en köpare anser vara de mest värdepåverkande. Vid en åsidosättning av de externa faktorerna visar undersökningen att läget är den i högst grad värdepåverkande faktorn. På en andra plats, för sådana faktorer som potentiella köpare är beredda att betala mer för, kommer bostadens inre karaktär som innefattar bostadens storlek, standard och badrummets skick. Varför just dessa tre faktorer blev högt rankade förklarade experterna dels genom att bostadens storlek är ett stort behov som måste uppfyllas. Därmed blir storleken en faktor som är mycket viktigt för köparen, som är beredd att betala för just den storlek som tillfredsställer behoven. Bostadsrättens standard anses viktig dels för att en känsla av trivsel ska infinna sig, och dels för att det är dyrt att rusta upp och renovera en lägenhet med dålig standard. Om bostadsrätten har en hög standard från början är köparen, på samma sätt som gäller vad lägenhetens storlek beträffar, beredd att betala för att tillfredsställa sina behov. Att badrummets skick anses som viktigt är enligt respondenterna dels ur hygiensynpunkt och dels på grund av att det är dyrt att renovera. Att badrummets skick vid intervjutillfällena blev högre rankat än kökets var till en början förvånande, men efter förklaring från respondenterna blev det förståeligt. Nedanstående figur sammanställer de fyra faktorer som enligt experternas uttalanden är de som anses vara mest värdepåverkande. De fick
rangordna faktorerna på en skala från ett till fem där fem var mycket påverkande. Den totala summan har en maxgräns på 15.
Tabell 2: De mest värdepåverkande faktorerna
Som tidigare nämnts stämmer experternas uttalanden överens med den tidigare forskning som finns inom området. Varför läget är just den faktor som blev den högst rankade, tror respondenterna är på grund av att läget är fixt. Det vill säga att bostaden inte går att flytta på. Därför är en människa också beredd att betala mer pengar, då denne får bo i ett sådant område som speglar värderingarna. Det är av betydelse att komma ihåg att innan en köpare börjar tänka på vad denne är beredd att betala för olika faktorer så måste helhetskänslan vara positiv. Infinner sig inte den så spelar det ingen roll var lägenheten ligger och vad den är utrustad med. Det subjektiva värdet måste finnas för att köparen ska värdesätta bostadsrätten.
Att värdera en bostadsrätt är ingen lätt uppgift. Det är näst intill omöjligt att bedöma ett ”korrekt” utgångspris vid försäljning, men ju mer kunskap en värderare eller fastighetsmäklare besitter om en köpares preferenser kan en bättre och säkrare värdering göras. Bara för att en viss faktor är väldigt betydelsefull för en köpare, behöver det inte betyda att den har störst värdepåverkan. Det är också viktigt att veta att det slutgiltiga priset inte sätts vid värderingen, utan vid den slutliga försäljningstidpunkten.
11 11,5 12 12,5 13 13,5 14 14,5 Fastighetens