En studie om värdepåverkande faktorer vid köp av bostadsrätt

Jennifer Olsson Emelie Sahlén

En studie om värdepåverkande faktorer vid köp av bostadsrätt

A study of factors influencing value when buying an apartment

Fastighetsekonomi C-uppsats

Termin: Vårtermin 2012 Handledare: Arne Fagerström

Förord

Vi vill först och främst tacka vår handledare Arne Fagerström som har varit ett stöd under skrivandets gång. Vi vill även skänka ett stort tack till de respondenter som gjort det möjligt för oss att genomföra denna studie.

Karlstads universitet Fastighetsekonomi

Jennifer Olsson och Emelie Sahlén

Karlstad juni 2012

_________________ _________________

Jennifer Olsson Emelie Sahlén

Sammanfattning

Bostäder är något som alltid varit nödvändigt för människor och de har med tiden blivit en funktion för samhället. Att värdera en bostad är inte alltid enkelt och det är näst intill omöjligt för fastighetsmäklare att bedöma ett korrekt utgångspris vid en försäljning. För att kunna värdera en bostad så korrekt som möjligt krävs god kunskap om marknaden, dess preferenser och bostadens karaktär. Syftet med studien är att identifiera vilka tänkbara faktorer som i högre eller lägre grad anses vara värdepåverkande för en köpare vid köp av bostadsrätt, samt att förklara varför just dessa faktorer anses vara så betydande.

För att på bästa sätt få svar på både forskningsfrågorna och syftet har en kvalitativ metod använts, där tre experter inom fastighetsområdet har valts ut för expertintervjuer. Grunden till undersökningen är befintliga teorier inom det aktuella området. En analys av empiri och teori har visat att de stämmer överens med varandra, gällande vilka faktorer som anses vara de mest värdepåverkande för en bostadsrättsköpare. Undersökningen har visat att det, förutom de externa faktorer som finns, är fyra stycken faktorer som är de mest betydelsefulla för köparen. Dessa är fastighetens belägenhet, bostadens storlek, bostadens standard och badrummets skick. Vad vi även kom fram till är att andra värdepåverkande faktorer som föreningens ekonomi, det subjektiva värdet, fastighetens ålder och utseende samt kringservice stämmer bra överens med vad som nämns i teorin. Det subjektiva värdet beskriver att en känsla av trivsel måste infinna sig i bostaden. Om det subjektiva värdet uteblir uppstår inget värde för den enskilde köparen.

Den här studien är en förstudie, vilket innebär att vidare studier inom området bör göras för att få ett säkrare resultat. Detta på grund av bristen på ett tillräckligt stort antal respondenter som behövs för att utföra en större undersökning med trovärdigt utfall.

Nyckelord: värde, bostadsrätt, värdepåverkande.

Abstract

To have somewhere to live has always been necessary for human beings and have become a feature of society. To value a home is not easy and it is almost impossible to get a correct value when valuing before a possible sale. To evaluate a property as accurately as possible requires good knowledge of the market and the buyers preferences. The study aims to identify and highlight the possible factors that more or less influence the value when buying an apartment. It may also explain why these factors are considered to be significant for buyers.

The best way to answer both research questions and purpose was to use a qualitative method, where three experts in the area have been interviewed. The study is based on already existing theories within this field. Through an analysis of empirical data and theory, both proved to be in good agreement with one another about what factors are considered to be the most value affecting for a buyer.

The study has shown that there are, besides the external factors, four factors that are the most important for the buyer. These are location, size, standard and the condition of the bathroom. As well as the factors mentioned above, there are a few other factors that influence the buyer: the age and appearance as well as good communication and subjective value. The latter factor describes the feeling the buyer get when looking at the apartment as a whole.

It is important that the buyer well being arises, otherwise the apartment will be of no interest for the buyer.

Further research should be done in the area, when this study is preliminary.

Due to the lack of resources a bigger research was not possible to perform.

Key words: Value, apartment, value influencing.

Innehållsförteckning

Inledning 7

1.1. Bakgrund 8

1.2. Problemformulering 9

1.3. Forskningsfrågor och syfte 10

1.4. Avgränsning 10

1.5. Disposition 11

2. Metod 12

2.1. Val av metodik 12

2.1.1. Genomförande 13

2.1.2. Datainsamling 14

2.2. Trovärdighetsdiskussion 14

2.3. Förberedelse till framtida undersökning 16

3. Teoretisk referensram 17

3.1. Kontext 17

3.2. Bostadsmarknaden i Sverige 18

3.2.1. Allmänt om bostadsrätter 18

3.2.2. Bostadsrättsbeståndet i Sverige 19

3.3. Värdeteori 19

3.4. Värderingsteori 20

3.4.1. Marknadsvärde 20

3.4.2. Avkastningsvärde 21

3.5. Värderingsmetoder 22

3.5.1. Ortsprismetoden 22

3.5.2. Nuvärdesmetoden 23

3.5.3. Produktionskostnadsmetoden 23

3.6. Värdebegrepp 23

3.6.1. Objektivt värde – Totala kostnader 23

3.6.2. Subjektivt värde – Individens bedömning 23

3.6.3. Symbolvärde – Unikhet 24

3.6.4. Bruksvärde – Funktionen 24

3.7. Värdepåverkande faktorer 25

3.7.1. Utbud och efterfrågan – marknaden sätter priset 25

3.7.2. Räntans betydelse 26

3.7.3. Läge, läge, läge 27

3.7.4. Storleken påverkar 27

3.7.5. Standarden och ålderns inflytande 28

3.7.6. Föreningens ekonomi – bra eller dålig? 28

3.7.7. Estetik – Utseendets roll 29

3.7.8. Övriga faktorer 29

4. Empiri 30

4.1. Expertintervjuer 30

4.1.1. Arnold Wittgren 30

4.1.2. Lars Steiner 32

4.1.3 Tommy Bergquist 34

5. Analys 38

5.1. Övergripande utvärdering 38

5.2. De mest värdepåverkande faktorerna 38

5.2.1. Externa faktorer 39

5.2.2. Interna faktorer 39

5.3. Andra värdepåverkande faktorer 41

5.3.1. Ekonomi 41

5.3.2. Subjektivt värde 42

5.3.3. Fastighetens ålder och utseende 42

5.3.4. Kringservice 43

5.4. Reflektion 43

6. Slutsats 44

6.1. Förslag till vidare studier 46

6.2. Slutreflektion 46

Källförteckning 48

Bilaga

Figurförteckning

Figur 1: Sammanfattande begreppsöversikt 16

Figur 2: Vägledning för teoretisk referensram 17 Figur 3: Värdering är en uppskattning av det mest sannolika priset vid en

försäljning 21

Figur 4: Utbud- och efterfrågekurva 26

Tabellförteckning

Tabell 1: Värdepåverkande faktorer 40

Tabell 2: De mest värdepåverkande faktorerna 45

1. Inledning

I det här kapitlet presenteras uppsatsens bakgrund och problemformulering som uppkommit under åren som studenter vid Fastighetsekonomiprogrammet. Vidare presenteras forskningsfrågorna och syftet samt de avgränsningar som gjorts.

Två bostadsrätter, båda på tre rum och kök, i samma fastighet skulle värderas.

Efter återkoppling från handledaren på fastighetsmäklarbyrån under fastighetsmäklarpraktiken var den ena värd flera hundratusen mer än den andra. Tankarna blev förstås hur det kunde komma sig och vad som egentligen skiljde dem två åt?

1.1. Bakgrund

Bostäder är och har alltid varit nödvändiga för människor, speciellt där väderförhållandena kräver det. Det var förr bara en nödvändighet för att få skydd men har med tiden blivit allt mer viktiga och betydelsefulla för samhällets funktion. En låg ränta och ett begränsat utbud har lett till att priserna på bostadsrätter under senare år stigit ohämmat. Okunskap och den extrema tidspressen som finns kan leda till att en köpare inte vet vad denne investerar sina pengar i (Johansson & Danielsson 2010).

Under studietiden som studenter på Karlstads universitet och Fastighetsekonomiprogrammet har båda varit i kontakt med olika fastighetsmäklarbyråer för eventuella framtida anställningar. Under ett flertal veckor har praktik genomförts hos fastighetsmäklare¹ i olika städer runt om i landet. Det bostadsslag som överlag har varit det dominerande på de olika byråerna är bostadsrätter. Bostadsrätter och funderingar angående deras värde väckte ett intresse då båda under praktiken var involverade i situationer där ett rimligt utgångspris för bostäderna skulle anges. Som framtida fastighetsmäklare är det av betydelse att vara medveten om en köpares preferenser för att på så sätt kunna göra en mer rimlig bedömning av bostadens värde.

En fastighetsmäklares huvuduppgift är först och främst att agera opartisk mellanman och förmedla bostäder mellan säljare och köpare. För att kunna göra det på ett korrekt sätt är det viktigt att fastighetsmäklaren är påläst och har god kunskap inom flera olika områden. Mycket handlar om en bra

1 En fysisk persons yrkesmässiga förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter,

byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter (1

personkemi med kunder, att vara professionell i sitt yrke och att hjälpa båda parter göra en bra affär. En av de viktigaste faktorerna för att dessa kriterier ska kunna uppfyllas är att kunna bedöma objektets värde korrekt. Om värdet felbedöms kan det leda till osämja parterna emellan, dåliga relationer till kunderna och därmed negativa rykten som i sin tur kan leda till en förödande utgång för fastighetsmäklarens karriär. Martinez (2012) skriver följande som påvisar svårigheten med att bedöma ett korrekt värde: ”Problemen med prissättningen, lockpris och de otydliga reglerna hade under en lång period skapat besvär…”.

För att bedöma en bostads värde korrekt måste fastighetsmäklaren veta vad det är som påverkar värdet. Det för att kunna värdera bostäderna till ett så marknadsmässigt pris som möjligt. För att bedöma värdet korrekt är det viktigt att inte enbart ta hänsyn till läget på marknaden, utan även till bostadens egenskaper och karaktär (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). Tidigare forskning har gjorts angående hur fastighetsmäklare värderar bostadsrätter, men stämmer detta värde överens med hur köparna värderar en bostad?

1.2. Problemformulering

Människor kommer i all framtid att fortsätta flytta och det betyder att det alltid kommer att finnas de som letar efter ett nytt boende. Att köpa bostad är en av de största affärerna som görs i livet och därför är det viktigt att allt går korrekt till (Eriksson 2000). Varken köparen, säljaren eller fastighetsmäklaren har

”råd” att vara involverade i en affär med felaktiga summor. Med tanke på det stora kapital som är inblandat i en bostadsaffär är det viktigt att det är rätt pris som betalas. Det är oftast här som fastighetsmäklarens kompetens och kunnighet kommer in i bilden. I allmänhet är fastighetsmäklaren en viktig del i förmedlingsprocessen då denne agerar mellanman samt ger hjälp och vägledning till alla parter under processens gång (Fastighetsmäklarnämnden 2011). Det är dock värderingskunskapen, det vill säga själva värdebedömningen av bostaden, som denna undersökning kommer att fokusera på.

En bostads värde ses ur olika perspektiv beroende på vem som värderar den.

Säljaren vill värdera bostadsrätten högt för att få ut så mycket pengar som möjligt vid en eventuell försäljning. Köparens värdering kan ses ur två olika synvinklar, den första är att värdet ska vara lågt, då det underlättar vid köpet om lån behöver finansieras. Den andra synvinkeln är att bostaden värderas någorlunda högt, då köparen vill köpa något som innehar ett stort värde, då

även denne vill få ut så mycket pengar som möjligt vid en framtida försäljning.

Kreditinstitut som banker är intresserade av en bostads värde då bostaden är en säkerhet vid belåning. Vanligen tillåts högre lån desto högre bostaden är värderad till. Från dessa olika perspektiv ska fastighetsmäklaren bedöma bostadsrättens utgångspris vilket inte är den lättaste uppgiften. För att det överhuvudtaget ska ske en försäljning måste både säljare och köpare vara nöjda med det slutliga priset. Utifrån detta kommer enbart köparens perspektiv att behandlas i den här studien. Frågan som ställs är därför följande:

Vilka faktorer värdesätter egentligen köparen vid köp av bostadsrätt?

En tidigare studie utförd i Australien, Storbritannien och Irland visade att värderare och köpare har olika preferenser vad gäller värdebedömningen av en bostad (Adair et al. 1996). Den här företeelsen kan leda till osäkerheter kring värdebedömningen av en bostad och problemet har slutligen lett till forskningsfrågorna nedan.

Undersökningen har genomförts genom en förstudie, en så kallad pilotstudie, där äldre undersökningar har granskats. Expertintervjuer har genomförts för att se vad de anser vara de mest påverkande faktorerna för köpare vid köp av bostadsrätt. Ett förslag på en enkät har även upprättats. Enkäten kan exempelvis Statistiska Centralbyrån utveckla och använda sig av vid en framtida undersökning angående köpares värdering av bostadsrätt.

1.3. Forskningsfrågor och syfte

Vilka tänkbara faktorer finns och anses ha störst betydelse för en potentiell köpare av en bostadsrätt?

Finns det någon förklaring till varför vissa faktorer är mer värdepåverkande än andra?

De här forskningsfrågorna har lett till syftet med studien som är av en bredare karaktär.

Syftet är att identifiera och förklara vilka tänkbara faktorer som i högre eller lägre grad anses vara värdepåverkande för en köpare vid köp av en bostadsrätt.

1.4. Avgränsning

Undersökningen är avgränsad till bostadsrätter. De externa faktorerna som situationen på marknaden, utbud och efterfrågan med flera har tagits med, men det är de interna faktorerna som storlek, ålder utseende med flera i en

bostadsrätt som studien fokuserar på. Undersökningen omfattar värdepåverkande faktorer ur en potentiell köpares perspektiv.

1.5. Disposition

Kandidatuppsatsen startar med en inledning som presenterar bakgrund och problemformulering som i sin tur mynnar ut i två forskningsfrågor och ett syfte. Kapitel två handlar om metod och redogör för val av datainsamlingsmetoder och varför just de metoderna valts. Metodkapitlet följs av teoretisk referensram där det redogörs för befintliga begrepp och tidigare undersökningar som gjorts inom det aktuella forskningsområdet. Kapitel fyra är empirin där den insamlade informationen från de genomförda intervjuerna presenteras och sedan diskuteras vidare i analysen där även forskningsfrågorna besvaras. Sist kommer slutsatsen där en redogörelse för slutsatserna av undersökningen görs. I slutsatsen anges även förslag på vidare studier.

2. Metod

Det här kapitlet har för avsikt att redogöra för de viktiga begrepp på området som måste vara kända för att läsaren lättare ska förstå innehållet. Vidare kommer en förklaring till valet av tillvägagångssätt för empiriinsamlingen.

Det är viktigt att välja rätt metod till den undersökning som ska göras, då fel val av metod kan leda till avvikande svar vilket i sin tur leder till ett missvisande resultat. För att undvika ett sådant utfall är det viktigt att vara medveten om vilka olika typer av metoder som finns och vilka som är bäst lämpade för den specifika undersökningen (Booth et al. 2004).

2.1. Val av metodik

Tidigt fanns ett intresse för just bostadsrätter och dess värde och studien påbörjades tidigt genom en utformning av bakgrund, syfte och forskningsfrågor. Syftet med undersökningen är att identifiera och förklara vilka tänkbara faktorer som i högre eller lägre grad anses vara värdepåverkande för en köpare vid köp av en bostadsrätt. För att besvara syftet och forskningsfrågorna på bästa sätt valdes i ett tidigt stadie att en kvalitativ metod skulle användas. Studien har lämnat resultat som sedan kan undersökas ytterligare i en kvantitativ undersökning. Enligt Patel och Tebelius (1995) har den kvalitativa metoden sitt ursprung i hermeneutiken. Hermeneutiken är en vetenskaplig teori som ser till helheten och inte bara detaljer. Den väger även in forskarens värderingar i processen och blir därmed kvalitativ. Patel och Tebelius (1995) uttrycker vidare att den kvalitativa metoden samlar in information via ord och tal, det vill säga genom intervjuer. Det mest vanliga sättet att genomföra den på är genom en öppen och individuell intervju som utmärks av att den sker öga mot öga. Eftersom det är en öppen dialog finns det ingen bestämd mall för hur själva intervjun ska genomföras, utan de data som insamlas är respondentens berättelser. Den öppna och individuella intervjun mäter alltså en persons individuella synpunkter. Den är dock mycket tidskrävande och det kan hända att en såpass stor datamängd samlas in så att det blir svårt att analysera den (Jacobsen 2002).

En kvantitativ metod, som samlar in information via enkäter och frågeformulär (Jacobsen 2002), skulle inte ge det trovärdiga resultat som eftersträvades. Det på grund av möjligheten att nå ut till tillräckligt många respondenter inte var stor. Därför valdes en förstudie där expertintervjuer

genomförts. I och med att den tidigare forskningen ligger till grund för studien har en deduktiv ansats använts. Den deduktiva datainsamlingen beskrivs som

”från teori till empiri” och är enligt Jacobsen (2002) det bästa sättet att göra en undersökning på. Metoden börjar med att samla information och bygga upp förväntningar från tidigare, redan befintliga teorier. De jämförs sedan med empirin och på så sätt upptäcks det om empirin överensstämmer med verkligheten. Fördelen med denna typ av datainsamlingsmetod är att förväntningarna bygger på redan existerande teorier och därmed blir den mer trovärdig (Jacobsen 2002). De två olika forskningsmetoderna, kvantitativ och kvalitativ, utesluter inte varandra. En studie har dock oftast en inriktning där den ena metoden väger tyngst, men det med inslag av även den andra forskningsmetoden. Vilken metod som bör väljas bedöms utifrån de forskningsfrågor undersökaren ställt (Patel & Tebelius 1995).

2.1.1. Genomförande

Den befintliga teorin inom området ledde oss in på ett antal intervjufrågor som kom att ligga till grund för empirin. En standardiserad intervjuform valdes, vilket innebär att intervjuaren ställer samma frågor till respektive respondent. Denna form användes för att svaren från respondenterna skulle kunna jämföras på ett lättare sätt (Patel & Tebelius 1995). Intervjufrågorna som ställdes till de utvalda respondenterna grundades även de i tidigare forskning. Artikeln ”How to delight your customers” (Matzler et al. 1996) kom till hjälp då den beskriver vilka frågor som är lämpliga att ställa under en intervju. Frågorna var öppna, just för att undvika ledande frågor då dessa kan ge missvisande resultat (Patel & Tebelius 1995). Tanken var att få respondenterna att utveckla sina svar vidare, vilket de också gjorde. I en av frågorna som ställdes i intervjuerna fick respondenterna rangordna ett antal interna faktorer i en bostad. Dessa faktorer valdes för att de ansågs vara de mest betydelsefulla för köparen vid ett bostadsköp. För att respondenterna skulle ge så utförliga svar som möjligt skickades ett exemplar av intervjufrågorna ut i förväg för att de på så sätt skulle kunna förbereda sig. Två av intervjuerna ägde rum via telefon då avståndet oss emellan gjorde det omöjligt att hinna med ett personligt möte öga mot öga. Valet av telefonintervju gjorde det lite svårare att spela in samtalet och därför fördes även anteckningar mycket flitigt och noggrant under intervjun, som sedan sammanställdes och skickades tillbaka till respondenterna. Det gjordes för att få ett så trovärdigt resultat som möjligt. Den tredje intervjun utfördes vid ett möte öga mot öga och mötet medförde en god kontakt med respondenten.

De personer som valts som respondenter är experter på fastighetsområdet.

Alla tre har lång erfarenhet inom fastighetsbranschen genom både arbete och forskning. Då de är tre pålitliga källor, utvalda med omsorg, har de tillfört mycket till undersökningen. Två av respondenterna rekommenderades av handledaren och kontaktades i ett tidigt skede via e-post. Ett snabbt och glädjande svar var att de var villiga att ställa upp på en intervju. Den tredje personen var ett eget val då han är anställd av Karlstads universitet som programledare för Fastighetsekonomiprogrammet. De personer som valdes som respondenter var Arnold Wittgren, Lars Steiner och Tommy Bergquist, som presenteras mer utförligt i empirin. Respondenterna i studien är benämnda med namn eftersom anonyma intervjuer inte ansågs tillföra något ytterligare till studien. Det för att ämnet inte är av känslig eller sekretessbelagd karaktär.

2.1.2. Datainsamling

Under skrivandets gång har ett antal olika typer av källor som berör frågeställningarna använts. Litteratur från Karlstads universitetsbibliotek samt vetenskapliga artiklar funna i universitetsbibliotekets olika sökkataloger är de källtyper som använts mest. Båda källtyperna har hjälpt till att öka förståelsen för undersökningens teoridel. På så sätt har en bra uppställning kunnat göras för att läsaren ska kunna skapa sig en förståelse i ämnet på ett bra och lättsamt sätt.

2.2. Trovärdighetsdiskussion

Det finns osäkerheter kring insamlandet av data, vilket är svårt, om inte omöjligt att komma ifrån. Ett sätt att reducera osäkerheter på är att från början vara medveten om att de existerar (Patel & Tebelius 1995). Kandidatuppsatsen är baserad på vetenskapliga artiklar, flertalet böcker, ett antal internetkällor och tre experter inom fastighetsområdet. Samtliga har valts ut med omsorg och granskats noggrant innan användning för att öka trovärdigheten. Vetenskapliga artiklar har en högre trovärdighetsgrad än litteratur i form av böcker och det har medfört att de har använts i första hand så långt som möjligt.

Noggrannhet vid formulering av intervjufrågorna är mycket viktigt, då så trovärdiga svar som möjligt eftersträvas (Patel & Tebelius 1995). Att undvika feltolkningar, missuppfattningar och hitta rätt intervjuteknik har varit utmanande. Problematik vid användandet av en kvalitativ metod kan då

uppstå. Tillämplighet handlar om valet av undersöknings- och insamlingsteknik. När det gäller den kvalitativa metoden kan fel val av teknik och respondent leda till konsekvenser, då graden av tillämplighet och trovärdighet av information och tolkningar kan åsidosättas. Pålitlighet handlar om hur tillförlitlig den insamlade informationen är och kallas vid kvalitativ metod för trovärdighet. För att trovärdighetskriteriet vid användandet av en kvalitativ metod ska uppfyllas, måste respondenterna lämna tillförlitlig och uppriktig information. Undersökaren ska kunna bevisa att tillvägagångssättet för informationsinsamlingen är trovärdigt (Patel & Tebelius 1995). För att reducera den osäkerhet som uppkommer vid att registrera svar via anteckningar lyssnades det till vad respondenten hade att säga under tiden som anteckningar fördes och samtalet spelades in. För att få så bra och sanningsenliga svar som möjligt krävs det att respondenten är motiverad och intresserad av vad undersökaren gör (Jacobsen 2002). Genom att berätta bakgrunden till uppsatsen och hur idén uppkom blev respondenterna mer insatta och intresserade när just deras roll och svar spelar en stor roll för arbetets kvalitet.

Vid kvalitativ metod omnämns överensstämmelse som rimlighet och handlar om den överensstämmelse mellan det som söks och det som erhålls.

Undersökaren bör visa att tolkningarna grundar sig på riktig information då det måste finnas en rimlighet mellan de olika tolkningarna. Själva rimligheten bedöms bland annat efter hur bred insamlingen av information är.

Undersökningar som erhåller data i numerisk form, det vill säga siffror, har större chans att bli trovärdiga under insamlingen än de undersökningar som görs genom intervjuer och kvalitativa metoder. Noggrannhet är därför viktig för den kvalitativa undersökningens kvalitet, där information inte får utelämnas eller förvrängas (Patel & Tebelius 1995). För att stärka undersökningens kvalitet ytterligare har e-post med en sammanfattning av respondenternas svar skickats för godkännande. Genom det momentet undviks viss osäkerhet som kan uppkomma i samband med intervjuer då svaren kan förvrängas eller missförstås (Jacobsen 2002). En begränsning till tre intervjuer valdes och var väl genomtänkt då en mättnad av svar uppstod och ytterligare intervjuer hade förmodligen inte tillfört studien något nytt. Skulle med andra ord respondenternas svar däremot blivit allt för olika skulle ytterligare intervjuer behövt genomföras.

Figur 1: Sammanfattande begreppsöversikt (Patel & Tebelius 1995, s. 82).

2.3. Förberedelse till framtida undersökning

Tanken med kandidatuppsatsen är att göra en förstudie för vidare forskning.

De grundläggande frågorna har varit vilka faktorer experterna tror påverkar värdet mest och även varför de tror att just dessa är de som påverkar värdet mest. Något som skulle kunna genomföras i vidare forskning är en stor kvantitativ undersökning för att se om de experter och den forskning som redan finns stämmer överens med vad köparna på marknaden anser. Nedan följer den teoretiska referensramen som är den del som väger tyngst i den här uppsatsen, då den är just en förstudie för vidare forskning inom området.

3. Teoretisk referensram

Nedan redogörs de teorier och de grundläggande begrepp som finns inom det aktuella området. Tidigare forskning som finns på området kommer också att beröras.

3.1. Kontext

Figur 2: Vägledning för teoretisk referensram

Ovanstående figur finns med för att vägleda läsaren genom kapitlet och ge en större förståelse för det valda ämnet. Den teoretiska referensramen börjar brett och smalnas sedan av till studiens huvudämne – de värdepåverkande faktorerna. Inledningsvis redogörs det för den aktuella bostadsmarknaden i Sverige samt allmänt om bostadsrätter och bostadsrättsföreningar. Därefter tas värdeteorin och dess grunder upp för att belysa hur en bostads värde uppkommer. Fortsättningsvis förklaras två olika typer av värden som ligger till grund för vilken värderingsmetod som kommer att användas vid bostadens värdebedömning. På grund av det anges även tre slags värderingsmetoder för att ge en uppfattning om hur värderare arbetar. Vidare presenteras och förklaras ett urval av olika värdebegrepp inom värdeteorin, för att beskriva att ett värde kan ses ur olika synvinklar. Kapitlet har slutligen smalnats av till de värdepåverkande faktorerna, som studien har till syfte att undersöka. Dessa tillsammans med marknadsvärdet kommer att tas upp och behandlas i

analysen, övrig teori är enbart en vägledning. Den tidigare forskningen inom området har tagits upp genomgående i hela kapitlet.

3.2. Bostadsmarknaden i Sverige

Bostadsmarknaden i Sverige är indelad i tre olika marknader: hyres-, bostadsrätts- och äganderättsmarknaden. År 2000 var uppdelningen 42 % äganderätter, 17 % bostadsrätter och 41 % hyresrätter. Det ska inte spela någon roll rent ekonomiskt vilken bostadsform som väljs att bo i, riktigt så är det inte idag. Att bostäder, framförallt bostadsrätter, har blivit investeringsobjekt på många håll är idag ett faktum som inte går att förbise (Fälting 2000).

I Sverige sker det nästintill 100 000 bostadsrättsförsäljningar varje år och medelpriset för en bostadsrätt var år 2010 1,3 miljoner SEK (SCB 2011a). Då bostadsrättspriserna på senare år har stigit, framförallt i storstäder, är det många människor som lockas in i affärer som de egentligen saknar kunskap om, vilket kan medföra stora ekonomiska förluster för investeraren (Riksbanken 2010).

3.2.1. Allmänt om bostadsrätter

En bostadsrätt definieras som en evig nyttjanderätt² i anslutning till en andel i en bostadsrättsförening (Flodin 2008b). Bostadsrätter och bostadsrätts- föreningar regleras av Bostadsrättslagen respektive Lagen om ekonomiska föreningar³ (Victorin & Hager 2008). Det är dock viktigt att skilja på en bostadsrättsförening och en bostadsförening. Den sistnämnda är en förening som bildades före år 1930 och till skillnad från bostadsrättsföreningar äger själva föreningen fastigheten och medlemmarna hyr i sin tur av bostadsföreningen. Den lyder heller inte under den ovan nämnda bostadsrättslagen som kom till år 1930 (Lundén 2009). Vidare behandlas enbart bostadsrättsföreningar.

I dagligt tal talas det om ägandeskap till en bostadsrätt. Begreppet ägandeskap är dock inte helt riktigt eftersom köparen av bostadsrätten⁴ blir delägare i något som hela föreningen äger. Köparen får en besittningsrätt⁵ till en viss

2 En rätt att nyttja fastighet, byggnad eller annan anläggning eller del därav. Nyttjanderätt till fastighet kan innefatta bland annat arrende, hyra och tomträtt (Mäklarsamfundet 2012).

3 SFS 1987:667. Lag om ekonomiska föreningar.

4En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1§ 1.kap. Bostadsrättslagen, SFS 1991:614)

lägenhet i fastigheten. Som delägare blir denne skyldig att betala underhåll och andra avgifter som uppkommer för fastigheten och dessa sker genom en årsavgift som vanligtvis betalas månadsvis till föreningen (HSB 2012). Hur stor årsavgift som ska betalas bestäms av föreningen och dess stadgar. Det är inte meningen att en bostadsrättsförening ska gå med vinst och därför ska årsavgiften enbart täcka de kostnader som finns för fastigheten (Uggla 2003).

Både fysiska och juridiska personer kan vara medlemmar i en bostadsrättsförening, men det är dock vanligast att fysiska personer ansöker om medlemskap. Innan personen får bosätta sig i lägenheten måste styrelsen godkänna att personen i fråga tillåts medlemskap. Bostadsrättsföreningar i Sverige kan vara anslutna till antingen bostadskooperativa organisationer, så som HSB och Riksbyggen, eller vara privata (Fälting 2000). De privata är ofta anslutna till Sveriges BostadsrättsCentrum (SBC)⁶ (Lantmäteriet &

Mäklarsamfundet 2010; Uggla 2003).

3.2.2. Bostadsrättsbeståndet i Sverige

Enligt Lundén (2009) finns det cirka 26 000 registrerade bostadsrätts- föreningar i Sverige och cirka 750 000 – 800 000 bostadsrättslägenheter. De flesta bostadsrättsföreningarna är som ovan nämnt anslutna till HSB och Riksbyggen, medan resterande är privata. Sverige är det land med flest bostadsrätter i världen i förhållande till befolkningsmängd (Lantmäteriet &

Mäklarsamfundet 2010; SCB 2011b).

3.3. Värdeteori

Ett värde uppkommer genom människors olika preferenser och värderingar angående hur ett föremål eller en service tillfredsställer de behov som människor har. Ett verkligt värde är dock svårt att uppnå då marknaden aldrig är perfekt och då värde är olika för olika människor. Det är viktigt att komma ihåg att ett värde enbart kan uppskattas (Kam 1990). Definitionen nedan ger en bra förklaring till vad ett värde är. ”Värde = En funktion av framtida potentiella nyttor” (Persson 2008, s. 244). Grunden för hur ett värde uppkommer kallas för värdeteori. Värdeteorin är i sin tur uppbyggd av följande fem begrepp: nytta, behov, disponering, överlåtelse och begränsad omfattning. En fastighet får exempelvis sitt värde genom att ge människor och företag nytta och tillfredsställa deras behov. Det krävs också att det finns ett begränsat antal av den sortens fastighet, att den är tillgänglig för full

6Tillhandahåller kostnadseffektiva tjänster inom ekonomi, teknik och juridik för

disponering endast för ägaren, samt att den lagligen är möjlig att överlåta. Det är också av betydelse att veta att värdet på en fastighet endast är tillfälligt och enbart ett föremål för bedömning (Lantmäteriet och Mäklarsamfundet 2010;

Persson 2008). Att värdera en fastighet är enligt Ratcliff (1970) detsamma som att förutsäga människors beteende under osäkerhet. Eftersom fastigheter har olika värde för olika människor finns det många skilda meningar om en fastighets riktiga värde (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010). Persson (2011) sammanfattar värdeteorin enligt följande:

”De flesta resurser är av begränsad tillgång, om de kan vara till nytta uppstår ett behov av dem vilket skapar ett ”värde” i människors medvetande som kan komma till uttryck i ett pris genom olika betalningsvillighet i en marknadsprocess.”. (Persson 2011, s. 275)

3.4. Värderingsteori

Inom värderingsteorin, som fungerar som en länk mellan olika värderingsmetoder och värdeteorin, finns det två olika värderingssituationer.

Den första är vid överlåtelse och den andra är vid innehav. Vid överlåtelse uppkommer ett värde när fastigheten ska säljas på den öppna marknaden. Vid en innehavsvärdering är det de framtida nyttorna som värderas och inte hur marknaden värderar fastigheten. Värderingsteorin är det som ligger till grund för de val som görs och vilken värderingsmetod som senare kommer att användas för värderingen. När det kommer till värdering av bostadsrätter, är det ofta frågan om en så kallad överlåtelsevärdering och då är det i allmänhet marknadsvärdet som uppskattas (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).

3.4.1. Marknadsvärde

Vid en värdering är syftet vanligen att uppskatta ett marknadsvärde och hänsyn måste därför tas till olika faktorer som påverkar priset. Att uppnå det korrekta marknadsvärdet är en svår uppgift och ofta krävs det många års erfarenhet innan en värderare kan värdera en fastighet något sånär nära marknadsvärdet. För att få en så korrekt värdebedömning som möjligt är det lämpligt att använda mer än en metod vid värderingstillfället (La Paz &

McGreal 2012). Marknadsvärde definieras av Appraisal Foundation’s Uniform Standard of Professional Appraisal Practice (USPAP) som:

”Market value is a type of value, stated as an opinion, that presumes the transfer of the property, as of a certain date, under specific conditions...”

(Kummerow 2002, s. 2.). Definitionen innebär att en värdering är ett

antagande som görs vid ett visst tillfälle under specifika förhållanden.

Ytterligare en definition är: ”Det mest sannolika priset vid försäljning under normala förhållanden på en fri och öppen marknad” (Eriksson 2010, s. 6.).

Marknadsvärdet är, som beskrivet ovan, förenat med den tidpunkt då överlåtelsen sker. Värdet har en bundenhet till olika förutsättningar för överlåtelsen, som i sin tur gör att priset på bostaden både kan bli högre och lägre än marknadsvärdet (Albritton 1980). Vid en sådan situation behöver marknadsvärdet ändå inte anses som missvisande eller felaktigt.

Marknadsvärdet är alltså inte detsamma som pris, men de är nära relaterade till varandra då marknadsvärdet blir ett utgångsläge vid en eventuell försäljning (Eriksson 1998). Ratcliff (1970) lägger mycket vikt vid att en värdering av en bostad är att förutsäga människors beteende under osäkerhet. Han menar då att det är svårt att förutse människors beteende och därmed värdet på bostaden.

Figur 3: Värdering är en uppskattning av det mest sannolika priset vid en försäljning (Eriksson 2010, s. 7).

3.4.2. Avkastningsvärde

Avkastningsvärde används vid värdebedömning av framförallt avkastningsbärande fastigheter, så som hyreshus och jordbruksfastigheter.

Definitionen av avkastningsvärdet sägs vara: ”Med avkastning avses nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjekt” (Persson 2008, s.

248). Med andra ord är avkastningsvärdet det förväntade nuvärdet av fastighetens nettoöverskott. Nettoöverskottet fås fram genom att kostnaderna för drift och underhåll dras bort från de intäkter som finns. Marknadsvärdet och avkastningsvärdet samspelar vid en potentiell försäljning, då ägaren rekommenderas sälja när marknadsvärdet överstiger det individuella avkastningsvärdet på fastigheten. Det individuella avkastningsvärdet är just

individuellt eftersom det kan skilja sig åt från ägare till ägare beroende på deras skicklighet och sätt att förvalta fastigheten (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).

3.5. Värderingsmetoder

Det finns ingen fastighet⁷ som är den andra lik och just därför behövs professionella fastighetsvärderare. Värdet förändras hela tiden och en bostad säljs i snitt med flera års mellanrum, vilket betyder att värdet hinner ändras en hel del under den tiden (Kummerow 2000). En fastighet klassificeras som en sällanköpsvara. Sällanköpsvarors värde är svårare att bedöma än värdet för varor som kontinuerligt köps och säljs på marknaden. Att fastigheter inte går att flytta gör det ytterligare lite svårare. För att på ett enklare sätt bedöma en fastighets värde finns det speciella metoder till hjälp (Persson 2011). Nedan kommer en redogörelse för tre stycken utvalda.

3.5.1. Ortsprismetoden

För att bedöma en fastighets marknadsvärde används för det mesta ortsprismetoden, som innebär att värderaren gör en värdebedömning av ett förväntat pris för en specifik fastighet (Lantmäteriet 2007). Det med hjälp av tidigare betalda priser för liknande fastigheter inom det geografiska område som fastigheten är belägen i. Hänsyn tas även till fastigheternas ålder, skick och tid ute på marknaden. Med andra ord används så kallade jämförelseobjekt (Daly et al. 2003). Vid en bostadsrättsförsäljning sätts priset oftast med hjälp av ortsprismetoden och värderingen sker utifrån statistik samt marknadskännedom. Därefter styr utbud och efterfrågan priset så att lägenheten i slutändan säljs för det rätta marknadspriset (Pagourtzi et al. 2003;

Isaksson & Jonsson 2008). Vid värdering med hjälp av ortsprismetoden är det viktigt att ta hänsyn till relevant information och själva värdebedömningen görs därför i flera olika steg (Lantmäteriet 2007). Det är viktigt att det finns relativt många objekt att jämföra med för att bedömningen ska bli rättvisande.

Dock kan för många jämförelseobjekt ge en osäkerhet då stora skillnader mellan objekten kan förekomma. Vid fastställandet av värdet bör hänsyn även tas till sådana egenskaper som kan påverka värderingsobjektets värde (Eriksson 1998). I Sverige har vi ofta bra och pålitlig data att använda oss av genom olika system som finns tillgängliga. Det kan vara ett problem att

7 Ett geografiskt avgränsat område. Till fastigheten hör tillbehör och tillsammans utgör de en rättslig

använda sig av ortsprismetoden i andra länder där det är svårare att få tag på information om tidigare sålda objekt (Adair et al. 1996).

3.5.2. Nuvärdesmetoden

Nuvärdesmetoden innebär att fastigheten värderas med hjälp av avkastningen, det vill säga driftöverskottet. Driftöverskottet nuvärdesberäknas till värderingstidpunkten. Om syftet med värdebedömningen är att få fram ett marknadsvärde, ska värdet anpassas efter marknadens uppfattning och krav (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).

3.5.3. Produktionskostnadsmetoden

Produktionskostnadsmetoden ger egentligen inget uttryck för värde då det faktiska värdet både kan över- och understiga produktionskostnaderna för fastigheten. Metoden används först och främst när nuvärdes- och ortsprismetoden saknar underlag. Den är vanligt förekommande i exempelvis Central-, Öst- och Sydeuropa (Persson 2008). Metoden erhålls genom att återanskaffningskostnaden för byggnaden uppskattas och från det dras sedan avskrivningar, på grund av ålder och slitage (Eriksson 2010). Med andra ord de kostnader som investerats i boendet (Persson 2008). Adderas görs sedan värdet för marken och på så sätt erhålls de totala kostnaderna för fastigheten (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010; Wigren 2000).

3.6. Värdebegrepp

Inom värdeteorin finns det ett antal olika värdebegrepp som ur olika synvinklar beskriver en fastighets värde. Nedan kommer en redogörelse för fyra utvalda värdebegrepp.

3.6.1. Objektivt värde – Totala kostnader

Det objektiva värdet är baserat på fakta och är den beräknade totala produktionskostnaden av objektet eller varan (David 1821). När det gäller fastigheter räknas alla faktiska kostnader som avgifter, inköp, byggen och så vidare in för att få fram det objektiva värdet (Ontariorealestatesource 2005).

3.6.2. Subjektivt värde – Individens bedömning

Till skillnad från det objektiva värdet är det subjektiva värdet en åsikt. Ett föremål kan ha olika stort värde beroende på vem som värderar det, då olika föremål har olika värde för olika människor. Ett fotografi kan ha ett högt

subjektivt värde för en person men inget värde alls ur en annan persons synvinkel. Det subjektiva värdet är det värde en individ eller ett företag värderar ett föremål till på grund av känslomässiga, personliga eller ekonomiska skäl. En fastighet som har ett högt objektivt värde, behöver inte ha samma subjektiva värde (Kam 1990; Ontariorealestatesource 2005).

3.6.3. Symbolvärde – Unikhet

Symbolvärde syftar till att något förknippas med en symbol eller ett märke med hög status och därmed får ett högre värde. I modebranschen har kläder av ett välkänt märke med hög status ett högre pris än de kläder med ett mindre och mer okänt märke har. Det på grund av att ett unikt märke förknippas med hög status. Precis så fungerar det också på fastighetsmarknaden. Enligt Roulac (2007) värderas en fastighet utefter dess utseende, användbarhet och status.

Både utseende och status är av betydelse i denna situation och kan liknas med varumärken som är en medveten styrning av ett lands, företags eller varas image (Högskolan i Borås 2010). Unika byggnader har ofta ett symboliskt värde då de skapar en identitet för området eller staden. Big Ben i London och Globen i Stockholm är välkända världen över och har blivit symboler för städerna de är belägna i. Det symboliska värdet är inte ett ekonomiskt värde utan mer ett kulturellt, då dessa byggnader har en betydelse för staden och dess invånare som identifierar sig med de unika byggnaderna. En åtgärd för att höja efterfrågan i ett specifikt område är att uppföra en unik byggnad med ett symbolvärde, till exempel en arena eller liknande (Olsson & Larberg 2012).

3.6.4. Bruksvärde – Funktionen

Ett bruksvärde är det praktiska värde en produkt eller tjänst har i köparens eller konsumentens synvinkel, med andra ord hur de förväntade funktionerna uppfylls. Fastigheters bruksvärde sätts utifrån den generella köparens synvinkel och inte utifrån varje individs situation och dess förväntningar. Ett exempel är att en lättmöblerad lägenhet med öppen planlösning har ett högre bruksvärde än en likvärdig men mer svårmöblerad lägenhet. Storlek, modernitet, planlösning, belägenhet och ljudisolering spelar också stor roll för bruksvärdet.

Även tillgång till hiss, parkering, förvaringsutrymmen och kommunikationer påverkar (Hyresnämnden 2012). Hur mycket olika faktorer påverkar bruksvärdet är olika från fall till fall och är därför svårt att avgöra på förhand (Luttik 2000). Enligt Taylor (1996) går ett högt bruksvärde och ett säkert och tryggt närområde hand i hand. Även fastigheter som ligger i ett område med hög status tenderar att ha ett högt bruksvärde. Hyresgästföreningar tar hänsyn

till bruksvärdet på lägenheterna när hyror ska bestämmas (Hyresnämnden 2012).

3.7. Värdepåverkande faktorer

Det är allmänt känt att det finns flera faktorer som påverkar värderingen av en bostad, vissa mer än andra. Yrkesmän har tidigare delat upp de olika faktorerna i två stora huvudgrupper - externa och interna faktorer. Till de externa faktorerna hör den ekonomiska situationen, befolkningsmängd, läge, arbetslöshet, immigration och dylikt. De interna faktorerna är bland annat storlek, skick, ålder och markyta. De externa faktorerna styr marknadens utbud och efterfrågan, som i sin tur är den faktor som påverkar fastigheternas priser till största delen. De interna faktorerna styr dock utbud och efterfrågan lokalt då en attraktiv bostad med stora ytor och i ett bra skick är mer efterfrågad än andra bostäder i samma område (Adair et al. 1996). Enlig Isaksson & Jonsson (2008) värderas en bostadsrätt främst utifrån geografiskt läge, antal rum, placering i fastigheten och area. Tidigare forskning inom det aktuella området har gjorts och olika faktorer påverkar värdet mer än andra.

Nedan kommer en redogörelse för ett antal värdepåverkande faktorer.

3.7.1. Utbud och efterfrågan – marknaden sätter priset Det är den mikroekonomiska teorin som styr fastighetsmarknaden. Det gör den genom utbud och efterfrågan, som är två centrala begrepp när värde diskuteras. Utbud och efterfrågan styr hur mycket marknaden är beredd att betala för en produkt och bestämmer då med andra ord marknadspriset. Desto större efterfrågan och lägre utbud, desto högre blir priset och vice versa (O’Sullivan et al. 2010). En attraktiv vara eller tjänst har alltså ett högre pris än en mindre attraktiv vara. En utbuds- och efterfrågekurva beskriver hur sambandet fungerar. Efterfrågekurvan visar hur stor efterfrågan är på en viss vara samt hur mycket köparna är villiga att betala. Kurvan är nedåtgående då ett högre pris ger färre köpare och ett lägre pris ger fler köpare. Utbudskurvan är uppåtgående och visar vilket utbud som finns på marknaden vid olika priser. Vid ett lågt pris vill bara de som godtar liten betalning sälja. Desto högre priset blir ju fler vill vara med och sälja (Pihl 2007). Priset på varan görs upp mellan varje köpare och säljare på marknaden. En köpare har en övre gräns där denne inte vill betala mer för varan och i sin tur har säljaren en nedre gräns för hur lågt denne är villig att gå. Är konkurrensen hög lämnar det mindre rum för förhandling av priset, vilket innebär att någon av parterna måste ge vika för att en affär ska bli av (Pihl 2007; O’Sullivan et al. 2010).

Figur 4: Utbud- och efterfrågekurva (Pihl 2007, s. 102).

Samma fenomen råder på fastighetsmarknaden. Det som ligger till grund för utbud och efterfrågan är hur den makroekonomiska situationen på marknaden ser ut (Janson 2000; Eriksson 2000). När priserna och efterfrågan förändras på marknaden så talar man om elasticitet, det vill säga hur mycket priset förändras om kvantiteten ökar respektive minskar (O’Sullivan et al. 2010). Det är viktigt att ta hänsyn till elasticiteten i värderingssammanhang, då bostadsmarknaden anpassar sig efter konsumenternas behov och situation. Om ekonomin är på nedgång, arbetslösheten hög och hushållens inkomster låga brukar det resultera i en lägre efterfrågan och därmed också lägre priser på bostäder (Eriksson 2000). Åldersfördelningen är också något som påverkar efterfrågan på marknaden då människor har olika behov i olika skeden i livet. Är efterfrågan hög i förhållande till utbudet är det nya bostäder som krävs för att inte priserna ska skjuta i höjden (Fälting 2000). Efterfrågan kan även vara lokal då den kan driva upp bostadspriser till orimliga nivåer i populära stadsdelar.

Det är vanligt förekommande på attraktiva områden i storstäder, där bostadsbristen är hög och där många vill bo (Adair et al. 1995).

3.7.2. Räntans betydelse

Räntan, priset på pengar, har betydelse för hur stor efterfrågan är på bostäder (O’Sullivan et al. 2010). Riksbanken styr genom reporäntan de övriga räntorna i landet och kan på så sätt också styra aktiviteten och efterfrågan på marknaden (Nyberg 1999). Låga räntor betyder att fler har större köpkraft då

mindre pengar krävs för att betala ränta. Låga räntor gör också att fler har råd att låna pengar till en bostad, vilket gör att efterfrågan stiger och därmed även bostadspriserna. Stigande räntor har motsatt effekt då hushållen stramar åt sina plånböcker och drar ner på konsumtionen (O’Sullivan et al. 2010).

3.7.3. Läge, läge, läge

Enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2010) är det läget som näst efter marknadens situation och andra externa faktorer påverkar priset mest. Som det tidigare redogjorts för har en fastighet ett fast läge, vilket gör att den inte går att flytta. Fenomenet gör därmed att läget är ett sådant särdrag som påverkar värdet på fastigheten (Persson 2008). Köpare väljer att betala mer för en fastighet och för dess läge om det reducerar andra kostnader så som resor till affär och arbete. En bostad i ett attraktivt läge är oftast högre värderad än en bostad i ett mindre attraktivt område. Omsättningen i ett högre värderat område är oftast låg, vilket gör att utbudet är lågt samtidigt som efterfrågan är hög. I större städer som Stockholm och Göteborg är det oftast de centrala stadsdelarna som är mest eftertraktade och också de som är högst värderade.

Centrala lägen är också de som är minst känsliga för förändringar på marknaden (Eriksson 2000). Närhet till olika typer av kommunikationer är också värdehöjande när man ser till läget (Wilhelmsson 2000). Även läget i själva fastigheten, speciellt i större städer, spelar roll. En lägenhet som är belägen högt upp i en byggnad är ofta värdehöjande eftersom insyn och buller från gatan är relativt lågt (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010; Roulac 2007). Daly et al. (2003) har under deras studie i Australien, Storbritannien och Irland upptäckt att det är just faktorn läge som står högst upp på en köpares lista av värdepåverkande faktorer. På andra plats kom närhet till nödvändigheter så som kommunikationer och matvarubutiker. Enlig Wilhelmsson (2000) spelar även yttre faktorer som trafikbuller in mycket.

Potentiella köpare letar vanligtvis också efter tysta platser och är många gånger villiga att betala en högre summa pengar för de bostäderna.

3.7.4. Storleken påverkar

Generellt sett, men även allmänt känt, är också att desto större lägenhet desto högre pris. Dock kan kvadratmeterpriset variera då en stor lägenhet kan ha ett lägre kvadratmeterpris än en liten etta i ett attraktivt område. Även antalet rum kan avgöra vilket värde lägenheten värderas till. Enligt undersökningar som gjorts, är en lägenhet med tre rum på samma yta som en lägenhet med två rum

högre värderad på grund av att många vill ha ett rum extra och är då mer eftertraktade (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).

3.7.5. Standarden och ålderns inflytande

Det är både på gott och ont med äldre fastigheter. För det mesta är de mer centralt belägna än de nyproducerade och har därför generellt sett ett högre värde. Dock är det viktigt att tillägga att äldre fastigheter kan vara i sämre skick och behöver upprustning, vilket kan bli dyrt för föreningen. En upprustning innebär högre avgifter för medlemmarna på grund av föreningens behov av att ta upp nya lån, som kanske sänker efterfrågan och därmed också värdet.

Gamla byggnader har vanligtvis låga kapitalkostnader⁸ vilket innebär en låg årsavgift. Om de också är välbevarade är de mycket eftertraktade, då de särpräglas av en gammalmodig stil. Sådant som inte många nybyggda fastigheter har idag men som eftersöks av många eftersom det framkallar ett högt subjektivt värde hos många köpare (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).

3.7.6. Föreningens ekonomi – bra eller dålig?

I allmänhet har köpare blivit allt mer medvetna om bostadsrättsföreningens ekonomi. Ekonomin har också på senare tid börjat spela en allt större roll vid värdering av bostadsrätter. Det eftersom det är föreningens medlemmar som blir direkt påverkade av en höjning respektive sänkning av årsavgiften. Desto mer intäkter en förening har desto lägre blir årsavgiften. En dåligt skött ekonomi kan även tvinga en bostadsrättsförening i konkurs, vilket medför stora konsekvenser för bostadsrättsinnehavaren som kan förlora sin insats.

Även makroekonomiska faktorer påverkar bostadsrättsföreningarnas ekonomier, då de största kostnaderna för en förening är räntekostnader.

Underhålls- och driftskostnader är även de stora kostnader (Lundén 2009). De bör tas i akt när en förening granskas. En förenings nettoskuld visar hur mycket lån en förening har, som i sin tur visar hur stora räntekostnaderna är i föreningen. Är skulden stor betyder det höga räntekostnader och därmed en hög årsavgift. Det är också viktigt att ta reda på varför föreningen lånat pengar, om de nyligen gjort några större renoveringar, reparationer eller liknande. Höga lån innebär, som ovan nämnt, en högre årsavgift vilket i sin tur leder till ett minskat intresse för föreningen. Därmed värderas också

bostadsrättsföreningens bostadsrätter lägre (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).

3.7.7. Estetik – utseendets roll

Att något har ett estetiskt värde har stor betydelse för oss människor i värdesammanhang. Design och arkitektur på fastigheter har länge varit viktiga faktorer. Ett estetiskt tilltalande objekt höjer vanligtvis också värdet på närbelägna fastigheter i samma område. På samma sätt kan en ej lika tilltalande byggnad sänka värdet på omkringliggande fastigheter. Dock har arkitekturen en större betydelse vid värdering av småhus än vid bostadsrätter (Wilhelmsson 2000). Roulac (2007) tar i sin artikel upp att en fastighet värderas utifrån dess utseende (Beauty) och varumärke (Brand). Där ”Beauty” står för dess arkitektur, utseende och omgivning och ”Brand” står för status. Roulac (2007) framhäver att det visuella är av stor betydelse när värderare och köpare ska värdera en fastighet.

3.7.8. Övriga faktorer

Övriga faktorer som en värderare tenderar att titta på är valet av byggnadsmaterial i fastigheten. Om materialet är hållbart, funktionellt och har en lång livslängd brukar det tendera till att höja värdet (Wilhelmsson 2000).

Enligt forskning som skett inom området är även interiör i kök och badrum samt det allmänna intryck som köparen får av bostaden viktigt. Tillgång till parkering och garage har också visat sig vara en värdehöjande egenskap, då brist på parkeringsplats är ett vanligt förekommande problem, framförallt i större städer där det finns mycket bilar och lite plats (Adair et al. 1996). En ytterligare faktor som kan påverka en fastighets värde är andra människor.

Cialdini (2007) beskriver detta fenomen som sociala bevis. De sociala bevisen innebär att människor har en tendens att göra likadant som andra. Först och främst handlar det om att imitera andra människors beteende och handlingar.

De människor som påverkar mest är de som anses likna en själv. Detta fenomen finns överallt i samhället och inte minst när det handlar om bostäder.

Anses ett område finare än ett annat av ett antal människor tenderar resten att tycka likadant. En person kan värdesätta en bostad högre om den är belägen i ett visst område just på grund av att området anses vara fint av en viss kategori människor som denne anser sig likna eller vill likna.

Utifrån den här teorin har det uppstått ett antal frågeställningar som empirin belyser vidare i nästkommande kapitel.

4. Empiri

I följande kapitel finns en närmre presentation av respondenterna samt en sammanställning av de gjorda expertintervjuerna.

4.1. Expertintervjuer

Expertintervjuerna gjordes med tre kunniga respondenter inom fastighetsområdet. Intervjuerna ägde rum den 26 april och den 2 maj 2012.

Nedanstående personer kommer i fortsättningen att benämnas som respondenterna eller experterna där namn inte anges.

4.1.1. Arnold Wittgren

Arnold Wittgren har i 35 år jobbat för Hyresgästföreningen region Västra Sverige, där han tidigare bland annat varit förhandlings- och regionchef. Innan sin tid vid Hyresgästföreningen arbetade han på bank. Wittgren bor i bostadsrätt där han sitter som ordförande i föreningen som är förvaltad av Riksbyggen. Han har även tidigare varit ordförande i en annan bostadsrättsförening förvaltad av HSB.

1. Vad tänker Du på när du hör begreppet ”Värdepåverkande faktorer vid köp av bostadsrätt”?

Standard, läge och förvaltning. Till förvaltningen hör hur fastigheterna sköts och hur bostadsrättsföreningen fungerar.

2. Vilka faktorer tror Du en köpare tänker först på vid köp av bostadsrätt?

De tre faktorer som en köpare troligt tänker på mest är standard, läge och pris.

Priset kan exempelvis vara så pass högt så att köparen längre inte är intresserad av att köpa bostadsrätten.

3. Vilka faktorer tror Du en köpare associerar med...

… ett högt värde?

Ett attraktivt läge och en bra standard.

… ett lågt värde?

Ett mindre attraktivt läge och en sämre standard.

4. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt på en skala mellan 1-5, där 1 inte alls är så påverkande och 5 mycket påverkande.

Fastighetens belägenhet: 4

Kringservice, transporter, matvarubutiker: 3

Balkong: 4

Skick: 4

Ålder: 2

Föreningens ekonomi: 3

Läget i fastigheten: 4

Storlek (kvm): 3

Standard: 4

Skick på kök: 3

Skick på badrum: 4

5. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt från 1-12, där alla faktorer har var sin siffra. 1 är den faktor som är viktigast för köparen och 12 är den minst betydelsefulla faktorn.

Fastighetens belägenhet: 1

Tillgång till kringservice (transporter, matvarubutiker): 3

Tillgång till balkong: 11

Skicket i lägenheten: 4

Åldern på fastigheten: 12

Föreningens ekonomi: 5

Läget i fastigheten: 6

Storleken (kvm): 10

Storleken (rum): 7

Standarden: 2

Skicket på köket: 9

Skicket på badrummet: 8

6. Vad tror Du en köpare värderar högst vid bostadsrättsköp – det subjektiva värdet eller det ekonomiska värdet, det vill säga ur investeringssynpunkt?

Det subjektiva värdet. Bostadsrätten är köparens framtida bostad och i och med det är det trivseln som har störst påverkan. Självklart spelar pengarna också in, men trivseln och därmed det subjektiva värdet överstiger pengarnas roll. Priset är med andra ord en andrahandsfaktor. Övriga faktorer som räknas till det subjektiva värdet mer än trivseln är närhet till vänner och bekanta.

7. Hur tror Du att ränteläget i landet påverkar värdet på bostadsrätter?

Högst väsentligt då köpare oftast måste låna till finansieringen av bostadsrättsköpet. Vid lån spelar självklart även räntan in. Ytterligare en faktor som påverkar är om köparen har jobb eller ej. Har han eller hon inget jobb finns det heller ingen större inkomst och i en sådan situation blir det svårare att få lån.

Standard, läge och pris. En god standard gör att lägenheten är bra. Vid låg standard måste pengar läggas för reparation. Reparationer kan både vara krävande och dyra samt att det är enklare att köpa en bostad som redan är iordninggjord och har ett gott skick.

Funktion och bekvämlighet är viktigt för människor när det gäller läget på bostäder. De flesta vill vara nära det som det finns behov utav. Vad som ingår i behoven beror på i vilket skede personerna befinner sig i livet. För många är det viktigt med närhet till arbetsplatsen, medan det för många studenter är viktigt med närhet till universitet eller högskola. Ytterligare ett exempel är en familj med småbarn. En sådan familj bosätter sig gärna inte vart som helst, då tillgång till öppna gräsytor och lekpark kan vara påverkande vid bostadsrättsköpet. I sådana situationer är människor beredda att betala lite mer, för att få sina behov tillfredsställda.

Självklart är även priset viktigt. För höga priser är svårt då köpbeslutet ofta grundar sig i hur mycket tillgångar en köpare har och därmed får priset en avgörande betydelse för köpet.

Du gav köket en trea och badrummet en fyra. Du tror alltså att standarden på badrummet påverkar mer än standarden på köket?

Uppfattningen och känslan säger att badrummets skick är viktigare än kökets.

Det för att det är lättare att stå ut med ett sämre skick på kök än på badrum.

Ett äldre kök kan vara charmig men det kan inte riktigt ett äldre badrum vara.

Detta synsätt är såklart dock upp till var och en. Det beror helt enkelt på hur varje person själv uppfattar det.

9. Finns det något ytterligare som du vill tillägga?

Nej.

4.1.2. Lars Steiner

Lars Steiner är biträdande professor och ansvarig för avdelningen för ekonomi vid Högskolan i Gävle. Hans forskning och undervisning berör områden som fastighetsförvaltning, organisationsteori och småföretagsledning. Steiner har arbetat 19 år inom högskolan med ansvar för utbildning inom det aktuella området. Steiner har även presenterat en organisationsteori som publicerats i Corporate Reputation Review.

1. Vad tänker Du på när du hör begreppet ”Värdepåverkande faktorer vid köp av bostadsrätt”?

Första tanken är att det är en mycket viktig fråga, men även på bostadsrättens storlek och dess skick.

2. Vilka faktorer tror Du en köpare tänker först på vid köp av bostadsrätt?

Det som köparen först tänker på är de så kallade ”WOW-faktorerna”, som avser att köparen måste känna den rätta känslan till bostadsrätten. Modernt kök och badrum är för det mesta sådant som spelar roll. Viktigt är naturligtvis även andra faktorer så som exempelvis antalet sovrum.

3. Vilka faktorer tror Du en köpare associerar med...

… ett högt värde?

Att bostadsrätten är modern.

… ett lågt värde?

Att bostadsrätten är i dåligt skick och i behov av underhåll, men även att de förknippar ett lågt värde med möjligheten att göra en ekonomiskt bra affär.

4. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt på en skala mellan 1-5, där 1 inte alls är så påverkande och 5 mycket påverkande.

Fastighetens belägenhet: 5

Kringservice, transporter, matvarubutiker: 3

Balkong: 2

Skick: 4

Ålder: 1

Föreningens ekonomi: 3

Läget i fastigheten: 3

Storlek (kvm): 5

Standard: 4

Skick på kök: 3

Skick på badrum: 4

5. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt från 1-12, där alla faktorer har var sin siffra. 1 är den faktor som är viktigast för köparen och 12 är den minst betydelsefulla faktorn.

Fastighetens belägenhet: 2

Tillgång till kringservice (transporter, matvarubutiker): 3

Tillgång till balkong: 9

Skicket i lägenheten: 5

Åldern på fastigheten: 12

Föreningens ekonomi: 6