Lars Steiner

Lars Steiner är biträdande professor och ansvarig för avdelningen för ekonomi vid Högskolan i Gävle. Hans forskning och undervisning berör områden som fastighetsförvaltning, organisationsteori och småföretagsledning. Steiner har arbetat 19 år inom högskolan med ansvar för utbildning inom det aktuella området. Steiner har även presenterat en organisationsteori som publicerats i Corporate Reputation Review.

1. Vad tänker Du på när du hör begreppet ”Värdepåverkande faktorer vid köp av bostadsrätt”?

Första tanken är att det är en mycket viktig fråga, men även på bostadsrättens storlek och dess skick.

2. Vilka faktorer tror Du en köpare tänker först på vid köp av bostadsrätt?

Det som köparen först tänker på är de så kallade ”WOW-faktorerna”, som avser att köparen måste känna den rätta känslan till bostadsrätten. Modernt kök och badrum är för det mesta sådant som spelar roll. Viktigt är naturligtvis även andra faktorer så som exempelvis antalet sovrum.

3. Vilka faktorer tror Du en köpare associerar med... … ett högt värde?

Att bostadsrätten är modern.

… ett lågt värde?

Att bostadsrätten är i dåligt skick och i behov av underhåll, men även att de förknippar ett lågt värde med möjligheten att göra en ekonomiskt bra affär.

4. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt på en skala mellan 1-5, där 1 inte alls är så påverkande och 5 mycket påverkande.

Fastighetens belägenhet: 5

Kringservice, transporter, matvarubutiker: 3

Balkong: 2 Skick: 4 Ålder: 1 Föreningens ekonomi: 3 Läget i fastigheten: 3 Storlek (kvm): 5 Standard: 4 Skick på kök: 3 Skick på badrum: 4

5. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt från 1-12, där alla faktorer har var sin siffra. 1 är den faktor som är viktigast för köparen och 12 är den minst betydelsefulla faktorn.

Fastighetens belägenhet: 2

Tillgång till kringservice (transporter, matvarubutiker): 3

Tillgång till balkong: 9

Skicket i lägenheten: 5

Åldern på fastigheten: 12

Läget i fastigheten: 7 Storleken (kvm): 4 Storleken (rum): 1 Standarden: 8 Skicket på köket: 11 Skicket på badrummet: 10

6. Vad tror Du en köpare värderar högst vid bostadsrättsköp – det subjektiva värdet eller det ekonomiska värdet, det vill säga ur investeringssynpunkt?

Det subjektiva värdet är det värde som är viktigast. Köparen gör en övergripande bedömning och måste få rätt känsla när de befinner sig i bostadsrätten, både första och andra gången.

7. Hur tror Du att ränteläget i landet påverkar värdet på bostadsrätter?

Mycket. Det går väldigt tydligt att upptäcka det fenomen att vid låga räntor stiger fastighetspriserna. En sådan förändring sker inte på en gång utan visar sig inom ett par år.

8. Varför tror Du att just dessa faktorer påverkar mest?

Läget påverkar på det sätt att många människor gärna vill bo centralt samt ha tillgång till affärer, kommunikationer, skolor och så vidare. Bostadens storlek spelar såklart också roll, då köparna har vissa behov som måste tillgodoses.

9. Finns det något ytterligare som du vill tillägga?

Uppfattningen säger att finansieringsmöjligheterna har en stor betydelse. Finansieringsdepartementet håller på att följa upp de begränsade lånemöjligheterna för det lånetak om 85 % som infördes den 1/10-2010. Lånetaket begränsar antalet köpare och pressar faktiskt även ner priserna. Ytterligare något som är viktigt är konjunkturen, det vill säga utbud och efterfrågan. Allmänt påverkar tillgången på jobb och arbetslösheten bostadsmarknaden. Tillgången på bostäder påverkar också och hjälper till att pressa priserna. Finns det gott om bostäder, av alla slags slag, leder det till ett lägre pris. Är det ont om bostäder så höjs istället priserna.

4.1.3 Tommy Bergquist

Tommy Bergquist är fastighetsekonom och arbetar vid Karlstads universitet, där han är programledare för Fastighetsekonomiprogrammet. Bergquist har arbetat på universitetet sedan 1998 och är även universitetsadjunkt och

uppdragskoordinator vid fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT. Tidigare arbetade han som ekonom på ett byggföretag.

1. Vad tänker Du på när du hör begreppet ”Värdepåverkande faktorer vid köp av bostadsrätt”?

Läge, avgift och skick.

2. Vilka faktorer tror Du en köpare tänker först på vid köp av bostadsrätt?

Läge, avgift och skick. Att det är just dessa tre faktorer som är de utvalda är för det första att köparna vill ha någonstans att bo och därför är det också viktigt var någonstans det är. Det ska även vara värt ur både avgift- och skicksynpunkt att bo där.

3. Vilka faktorer tror Du en köpare associerar med... … ett högt värde?

Helt klart läget, men även att det är en trevlig fastighet. Förmodligen väljer köparna mycket hellre en fräsch 20-tals fastighet än en mindre fräsch från 70-, 80-talet. En låg avgift är också förknippat med ett högt värde. Attribut som kakelugn, vackert trapphus, balkong, hiss vid flervåningshus, ytskikt i både lägenheten och i själva fastigheten. Sen naturligtvis även kökets och badrummets utrustning och höga standard.

… ett lågt värde?

En hög årsavgift, låg trivselfaktor, ett sterilt och tråkigt utseende som exempelvis 60-, 70-talstrapphus, lågt i tak och trångt i både lägenheten och mellan fastigheterna på området. En störande omgivning från exempelvis restauranger, nattklubbar och vägar är också förknippat med ett lågt värde. Även dåligt med grönområden runt omkring.

4. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt på en skala mellan 1-5, där 1 inte alls är så påverkande och 5 mycket påverkande.

Fastighetens belägenhet: 5

Kringservice, transporter, matvarubutiker: 3

Balkong: 4 Skick: 3 Ålder: 2 Föreningens ekonomi: 3 Läget i fastigheten: 4 Storlek (kvm): 4

Standard: 4

Skick på kök: 4

Skick på badrum: 4

5. Hur tror Du en köpare skulle rangordna följande faktorer ur värdesynpunkt från 1-12, där alla faktorer har var sin siffra. 1 är den faktor som är viktigast för köparen och 12 är den minst betydelsefulla faktorn.

Fastighetens belägenhet: 3

Kringservice, transporter, matvarubutiker: 11

Balkong: 7 Skick: 9 Ålder: 12 Föreningens ekonomi: 6 Läget i fastigheten: 8 Storlek (kvm): 2 Storlek (rum): 1 Standard: 10 Skick på kök: 5 Skick på badrum: 4

Behövs tre rum och kök för en familj spelar det ingen roll om världens bästa etta är till salu. Därav svaret att rum och storlek är viktigast eftersom ett fel där diskvalificerar objektet. Åldern på fastigheten spelar nog ingen roll men däremot vilket intryck fastigheten ger (mysfaktor). Ur ett sådant perspektiv är en äldre fastighet bättre än en miljonprogramsfastighet.

6. Vad tror Du en köpare värderar högst vid bostadsrättsköp – det subjektiva värdet eller det ekonomiska värdet, det vill säga ur investeringssynpunkt?

Det subjektiva värdet.

7. Hur tror Du att ränteläget i landet påverkar värdet på bostadsrätter?

Ganska så stor påverkan. Ju högre ränteläget är desto mindre bostad kan man konsumera för samma pengar. I större städer i Sverige blir boendekostnaden för en bostadsrätt betydligt högre om räntan är 6 eller 4 %, det kan handla om flera tusenlappar per månad.

8. Varför tror Du att just dessa faktorer påverkar mest?

Läget påverkar mycket då en köpare måste trivas där bostadsrätten är belägen. Detta först och främst med tanke på att fastigheten inte går att flytta. Kökets

brister. En renovering kan kosta upp mot 200 000 kronor. Det är enklare att ändra ytskikt i exempelvis sovrum än i kök och badrum, där det både är svårare och mer kostsamt att renovera. Om en köpare innan köp är medveten om att renovering bör göras värderar köparen ur sin synvinkel ner bostadsrätten automatiskt. Badrummets skick och standard är av större betydelse än kökets, då en köpare troligtvis kan stå ut med en gammal spis än ett sunkigt badrum. Dessa faktorer är de som anses vara mest påverkande då de går att påverka. Sådana faktorer som balkong eller bostadsrättens placering i fastigheten går inte att påverka alls.

9. Finns det något ytterligare som du vill tillägga?

Årsavgiften brukar spegla föreningens ekonomi bra. Det är viktigt som köpare att vara medveten om vem som kommer att få betala bostadsrättsföreningens framtida renoveringar. Om det är de som bor där idag eller de som bor där i framtiden. Det bör finnas en hyfsad balans mellan dessa. För att få en hyfsat bra uppfattning av bostadsrättens värde bör föreningens ekonomi och fastighetens skick granskas. Själva finansieringen av bostadsrätten spelar såklart också roll. Enligt Bergquist värderar antagligen inte så många köpare bostadsrätten efter föreningens ekonomi. Det på grund av kunskapsbrist. Han menar dock att det är en viktig detalj för köparen.

Det ovanstående är respondenternas svar på de frågor vi ställt under intervjun. En analysering och en sammanställning av materialet finns i följande kapitel.

5. Analys

Det här kapitlet sammanställer och utvärderar den data och de resultat som framkommit och tagits upp i empirin som sedan analyseras med hjälp av teorin För att få en struktur analyseras varje faktor för sig. Även forskningsfrågorna som skrevs i första kapitlet besvaras.