Arbetsprocessen vid en stamrenovering

5.1.1 Hur är lagstiftningen och vad är utkomsten av dagens form?

Efter en undersökning av det juridiska ramverket samt praxis kring förbättrings- och ändringsåtgärder har vi fått en tydlig bild av vilken omfattning hyresvärden kan renovera en hyresgästs lägenhet mot hyresgästens vilja och istället med hyresnämndens tillstånd. De juridiska lagarna som reglerar förbättrings- samt ändringsåtgärder har gjorts om i olika omgångar med motiveringen att man vill att hyresgästen ska få ett större inflytande över sitt eget boende. Samtidigt som lagarna har tagits fram med motivering att man vill stärka hyresgästens inflytande så har man i förarbeten, både i prop. 1996/97:30 samt prop. 2001/02:41, lagt fram att hyresvärdens ekonomiska intressen av att utföra en åtgärd särskilt ska beaktas vid en prövning i hyresnämnden. Att hyresvärdens ekonomiska intressen ska särskilt beaktas gör att hyresgästens intressen inte väger lika tungt i en prövning. En hyresvärd har i de flesta fallen ett ekonomiskt intresse av att standard förhöja en lägenhet för att kunna ta ut en högre hyra, medans hyresgästen ofta har ett intresse av att hålla nere hyran. Det skapar en krock mellan de olika intressena. Ur en hyresvärds ekonomiska perspektiv är det åtgärder som har en liten kostnad men som ger en så hög hyreshöjning som möjligt mest åtråvärd. Medans för en hyresgäst, främst i socioekonomiskt utsatta områden, är intresset att försöka få en så låg hyra som möjligt. Eftersom man ger hyresvärdens ekonomiska intressen en stor tyngd vid förhandlingar blir det svårt för hyresgästen att motsätta sig standardhöjande åtgärder som ger en högre hyra. Utan hyresgästen får helt enkelt tåla sådana åtgärder med undantag om det rör sig om ”lyxåtgärder”. Redan där kan man diskutera om hyresgästens inflytande har stärkts eller om det egentligen försvagats. Man har även i rättspraxis slagit fast att en hyresvärd ska få möjlighet att utföra standardhöjande åtgärder för att en hyreslägenhet ska komma upp i samma standard som en nyproducerad lägenhet. För en hyresvärd är detta positivt då man har rättspraxis på sin sida och en klar bild av vad hyresnämnden kommer att lämna tillstånd för. Däremot försvagar det hyresgästens inflytande som minimeras vid åtgärder som håller sig inom ramarna för en standard som motsvarar nybyggnation.

När man går igenom Stena Fastigheters förbättrings- eller ändringsåtgärder som de utför i samband med stamrenovering både deras standard- samt plus-renovering och jämför de åtgärder med vad man normalt sätt som hyresvärd får igenom i hyresnämnden, kan man se ett tydligt samband. Inga av åtgärderna går utöver vad som är praxis. Även plus-renoveringen som är den mest omfattande renoveringen med ett flertal förbättringsåtgärder där hela lägenheten höjs till en nybyggnationsstandard håller sig inom praxis. Därav kan Stena Fastigheter alltid räkna med att om ärendet går till hyresnämnden så kommer de i princip alltid vinna. Som hyresvärd har man då alltid en möjlighet att renovera upp till en nybyggnationsstandard även fast en hyresgäst motsätter sig detta.

En frågeställning som vi har kommit fram till under arbetets gång är ”Hur kommer det sig att Stena Fastigheter inte väljer att renovera alla lägenheter i ett hyreshus till en plusstandard i samband med en stamrenovering när

lagen tillåter det? Fördelarna med att omvandla alla lägenheterna i ett hus till en plusstandard direkt istället för att endast renovera de tomställda och sedan renovera de andra till en plusstandard i efterhand är många. Genom att renovera alla lägenheter i ett hus till samma standard får Stena Fastigheter ett modernt och enhetligt bestånd. Fördelarna med det är en smidigare förvaltning där lägenheternas tekniska livslängd kommer vara desamma för hela huset och renoveringsbehoven i framtiden blir lättare att beräkna och mer synkat mellan lägenheterna. Att renovera upp till en nybyggnationsstandard i alla lägenheter samtidigt är ett bättre alternativ för alla hyresvärdar då förvaltningen blir smidigare, inte bara för Stena Fastigheter. Det är även mer ekonomiskt att utföra plus-renovering i alla lägenheter under samma tidsperiod istället för att ta det etappvis. Hur kommer det sig då att Stena Fastigheter endast väljer att omvandla de tomställda lägenheterna till plus när de enligt lagen kan omvandla alla lägenheter inom fastigheten till en plusstandard? En anledning som vi har tolkat är att Stena Fastigheter jobbar mycket med relationsförvaltning. Att bygga en god relation med sina hyresgäster är en viktig del av deras arbete. Att då välja en renoveringsstrategi som ger hyresgästerna en hög månadshyra mot hyresgästernas intresse kanske inte är den bästa strategin ur ett relationsperspektiv. Däremot kan man fråga sig hur mycket man ska låta relationen med hyresgästerna styra. Självklart vill ett företag ha nöjda kunder. Men som hyresmarknaden ser ut idag i Stockholm så finns det en enorm efterfrågan och ett utbud som inte på långa vägar kan möta efterfrågan. Så ifall en del av de gamla hyresgästerna skulle flytta ut finns det många nya potentiella hyresgäster som gärna vill ta deras plats. Självklart är detta ett väldigt rationellt sätt att se det på. Det uppkommer även kostnader när hyresgäster flyttar och nya hyresgäster ska flytta in. Vi kan även tänka oss att en nöjd hyresgäst tar hand om sin hyreslägenhet bättre än en missnöjd vilket är en anledning att ha en god relation med sina hyresgäster. Vi undrar dock hur mycket en god relation får kosta? Det hade varit intressant att jämföra kostnaderna som uppkommer om man skulle renovera alla lägenheter i ett bestånd till plusstandard i.o.m. ett stambyte jämfört med att endast renovera några lägenheter vid ett stambyte för att sedan ta resten etappvis allteftersom hyresgästerna flyttar ut. En sådan undersökning skulle dock ta väldigt lång tid eftersom man då måste vänta tills hela fastighetens hyresgäster ska ha bytts ut. För en hyresvärd som har mindre fokus på relationerna och mer fokus på vinstmaximering bör det vara en självklar strategi att renovera alla i ett svep.

I Stena Fastigheters bestånd i Fisksätra har de valt just denna strategi där de endast utför stambyten samt plus-renoveringar allteftersom lägenheter blir tomställda. Att renovera etappvis är ett dyrare alternativ och en väldigt mycket mer långdragen process, ändå är detta en strategi som Stena Fastigheter använder sig utav just i Fisksätra. Ur ett ekonomiskt perspektiv hade det varit mer kostnadseffektivt att genomföra stambytet samt utföra plus-renovering vid ett och samma tillfälle i hela hyreshuset. Däremot undviker man den juridiska processen genom denna strategi då man inte behöver få hyresgästernas tillstånd och därför finns det ingen risk att en hyresgäst överklagar och drar ut på processen. Om stammarna är i så pass bra skick att man kan renovera dem etappvis så finns det tid för den juridiska processen. Utfallet av att det skulle gå vidare till hyresnämnden är att Stena Fastigheter skulle få ett godkännande att renovera upp till en plusstandard. Därför kan man ifrågasätta varför inte Stena Fastigheter väljer att renovera alla lägenheter direkt när lagstiftningen tillåter det, istället för etappvis renovera stammarna och lägenheterna vilket blir en väldigt utdragen process.

Ur en ekonomisk synvinkel hade ett stambyte av ett helt hyreshus tillsammans med en renovering av alla lägenheter till en plusstandard gett ett nominell IRR på 9,1%; om sifforna från Högsätra 9 hade varit applicerbar på fastigheterna i Fisksätra. Det är över Stena Fastigheters nominella avkastningskrav på 8% samtidigt som man får ett större nödvändigt underhållsarbete genomfört och under ett kortare tidsspann. Alternativet att rusta upp såväl stammar som lägenheter på en och samma gång är alltså ett mer optimalt alternativ ur en ekonomisk synvinkel. Den enda fördelen som vi ser med strategin att utföra upprustningarna stegvis, som i Fisksätra, är att man inte får problem med hyresgäster som överklagar. Är det hyresgästerna och den juridiska processen som gör att Stena Fastigheter ändå väljer en långdragen och mer kostsam process eller finns det någon annan anledning? En orsak kan vara lagstiftningen kring hyressättningen som påverkar. I denna uppsats har vi valt att inte gå in och analysera lagstiftningen kring hyressättningen. Hade man valt att fördjupa sig i hyressättningen kanske man hade fått större förståelse för deras val av strategi. Att Stena Fastigheter inte väljer det alternativet

som ger högst IRR, relina samt standard-renovera, är förståeligt. Detta då de åtgärder som utförs vid en plus-renovering ändå kommer behöva åtgärdas i en lägenhet som får en standard-plus-renovering i framtiden. Att då få utföra de åtgärderna direkt är smidigare ur ett förvaltningsperspektiv.

5.1.2 Varför relina?

En annan frågeställning som kommit upp under den senare delen av uppsatsen är vad som gör att Stena Fastigheter måste välja relining som typ av åtgärd för stammarna medans det egentligen är ett stambyte som Stena Fastigheter vill genomföra? Genom intervjuer har det framkommit att Stena Fastigheter väljer relining när det inte finns tid för den juridiska processen som uppstår med överklagande när de vill utföra ett stambyte med förbättrings eller ändringsåtgärder. Är stammarna i så pass dåligt skick att något måste göras så väljer Stena Fastigheter att utföra en relining av huset, plus-renovera de lägenheter som är/blir tomställda, och lämna resterande lägenheter i befintligt skick (bas-renovering). Denna strategi valdes för hyreshuset inom fastigheten Högsätra 9 då det inte fanns tid för en längre process då stammarna läcker nu under maj månad år 2020. Men då uppkommer frågeställningen hur det egentligen kommer sig att Stena Fastigheter hamnat i läget där en akut renovering av stammarna måste ske från första början? Att stammarna har en begränsad teknisk livslängd är allmänt känt och man bör kontrollera stammarna när det närmar sig slutet för att kunna planera en stamrenovering. Har man medvetet skjutit upp renovering eller vad kan anledningen vara till att man väntar så pass länge att man får välja en strategi som man helst hade undvikit. Ett förslag på hur man hade kunnat förebygga det fall då en hyresvärd hamnar i en sådan “akut” situation hade varit att genomföra regelbundna kontroller och inspektioner av stammarna. Då hade hyresvärden haft en kontinuerlig uppfattning om stammarnas kvalité och hade i ett tidigt skede kunnat börja planera för ett framtida stambyte. Är man ute i god tid blir den juridiska processen inget problem och man kan då välja den strategi som ger bäst avkastning och passar hyresvärdens mål. Hade vi haft mer tid hade det varit intressant att undersöka de faktorer som försatte dem i denna situation och vad man hade kunnat göra för att undvika att hamna i en liknande situation i framtiden.

5.1.3 Anledningar till att hyresgäster inte lämnar tillstånd

Att hyresgäster inte lämnar sitt tillstånd till förbättringsåtgärder är något som alla hyresvärdar tampas med. Under denna undersökning så har vi kommit fram till några olika anledningar till varför hyresgästerna inte lämnar sitt tillstånd till förbättringsåtgärderna då hyresvärden vill genomföra stambyte med renovering. De två största skälen är hyreshöjningen samt av principskäl som man överklagar beslutet och det har även framgått av de intervjuer som vi har haft att det kan bero på att hyresgästen vill ”vinna tid” genom att överklaga då handläggningstiden till hyresnämnden är så lång. Men varför är det så? Att hyresgästen överklagar p.g.a. den hyreshöjning som kommer ske kan man till viss del förstå då det framgått från många av de intervjuer som vi haft att områden som Sätra eller Fisksätra tillhör områden där befolkningen är mer priskänsliga jämfört med mer centrala delar av samhället. Det är ett argument för varför man överklagar då man inte har eller känner att man inte har råd att betala mer för det boende man redan har. Men om det nu är så, varför kan man då inte flytta till ett liknande boende istället? Det kan nog bero av olika anledningar. Det kanske handlar om individer med betalningsanmärkningar hos kronofogden vilket i många fall kan försvåra processen att kunna byta hyresvärd och bostad hur som helst. Sedan kanske det är så att den ännu inte renoverade lägenheten som en hyresgäst bor i har en för det aktuella området låg hyra, vilket efter en renovering kommer hamna på en lika hög om inte högre hyra jämfört med hyror inom närområdet. Det gör att en priskänslig hyresgäst potentiellt måste flytta till en mindre bostad om denne vill stanna kvar i samma område, eller så kan man som hyresgäst flytta till ett annat område med sämre kommunikationer som drar ned bruksvärdet av lägenheten och även hyran. Men för den hyresgäst som är priskänslig så är det möjligtvis inte optimalt att flytta till en mindre bostad p.g.a. hyresgästens storlek på familj. Eller så kan den priskänsliga personen vara beroende av goda kommunikationer för att kunna ta sig till och från jobbet eller för att kunna utföra andra ärenden. Det kan då möjligtvis bli lämpligt att stanna kvar i den aktuella lägenheten, då det jämfört andra hyresrätter utifrån hyresgästens ekonomi inte

lämpar sig att byta bostad. Det här kan vara några anledningar till varför hyresgästen överklagar beslutet att höja hyran i och med att bruksvärdehöjande åtgärder uppkommer, eller så handlar det bara om en känsla att hyran blir för hög. Tanken bakom att överklaga kan i sin tur bero på att hyresgästen har dessa problem och vill därför ”vinna tid” genom att överklaga, då hyresgästen på så vis får mer tid på sig att lösa sina problem i livspusslet. Enligt Månika Pettersson så är det vanligt att de allra flesta hyresgästerna löser sina problem själva, genom att antingen lösa inkomstfrågan eller skaffa sig ett nytt boende. Det är alltså ett fåtal individer som har diskuterats här ovan.

Vad kan egentligen anledningen vara till att vissa hyresgäster överklagar av principskäl? Förmodligen kan detta till viss del bero på samma faktorer som i stycket ovan, att hyresgästen helt enkelt tycker att hyran blir för hög i och med att alla har fått nya bruksvärdehöjda hyror. För att få ett säkert svar på varför vissa hyresgäster överklagar skulle en vidare undersökning behöva göras bland denna kategori hyresgäster.

Det vi har märk när vi har intervjuat de olika yrkesverksamma individerna inom Stena Fastigheter har varit att de allra flesta är vana vid att jobba med dessa frågor när det kommer till stambyten med renoveringar. De ser det som ganska vanligt att det alltid blir några olika typer av komplikationer vid arbeten som påverkar hyresgästen på ett stort sätt. Som Månika Pettersson berättade i sin intervju så brukar hyresgäster nästan tala om tiden innan stambytet och tiden efter stambytet, eftersom det är ett så pass stort ingrepp i både huset, lägenheten och hyresgästens liv. Som det står i avsnitt 3.4.2 så är det många hyresgäster som flyttar i och med att ett stambyte sker. Detta beror dock främst på andra anledningar som att en småbarnsfamilj behöver ett större boende eller att en pensionär inte behöver bo lika stort längre. Men det gör att det ändå blir en stor påverkan på hyresgästens liv, kring var de bor och hur man upplever vardagen. En annan faktor många förmodligen inte tänker på som Lena Rydow tog upp med oss är de gånger som hyresvärden stöter på hyresgäster med större problem än vanligt som att de lider av någon form av psykisk ohälsa eller stora problem inom sin relation med sin partner. Det gör i sin tur att detta ämne blir ännu mer komplicerat, framförallt med tanke på vilket stort bestånd som Stena Fastigheter har. Det är alltså väldigt komplicerat, och man kan med god säkerhet säga att vi under detta arbete endast har lyckats skrapa på ytan av allt man kan ta upp.