4.1 Juridiskt
Det finns ett juridiskt ramverk som ger tydliga regler om vad en hyresvärd får och inte får göra utan en hyresgästs eller hyresnämndens godkännande. Det juridiska regelverket ställer även en informationsskyldighet på hyresvärden vid förbättrings- eller ändringsåtgärder och det finns en tydlig process hur hyresvärden ska gå tillväga för att informera hyresgästerna om sådana åtgärder som de vill genomföra. Att en hyresgäst inte godkänner de standardhöjande åtgärderna som en hyresvärd vill genomföra är inte ovanligt. Det finns tydliga lagstödda processer som hyresvärden kan följa när detta uppstår för att kunna genomföra standardhöjande åtgärder trotts att hyresgästen inte lämnat sitt tillstånd. I de fall hyresgästen inte lämnar sitt tillstånd vänder sig hyresvärden till hyresnämnden för att få ett godkännande. Genom att undersöka förarbeten till de lagparagrafer som är tillämpliga vid förbättrings- eller ändringsåtgärder framgår en tydlig bild av en hyresvärds förutsättningar att genomföra dessa åtgärder med hyresnämndens godkännande istället för hyresgästens.
När Stena Fastigheter ska göra en större renovering som omfattar förändrings- eller ändringsåtgärder har det framkommit genom intervjuer att Stena Fastigheter ofta får vända sig till hyresnämnden för att söka ett tillstånd för åtgärderna. Detta då ett flertal av hyresgästerna motsätter sig åtgärderna och anser att Stena Fastigheter inte har beaktansvärda skäl för att genomföra åtgärderna. Många hyresgäster anser också att det är oskäligt mot dem att åtgärderna genomförs. En av de främsta anledningarna till att de anser att åtgärderna är oskälig är att hyran kommer att höjas. I prop. 1996/97:30 tas det upp att paragraferna tillkom för att stärka hyresgästernas inflytande vid just förbättrings- eller ändringsåtgärder för att hyresgästerna skulle få en större bestämmanderätt över deras boende. Däremot så tar de även upp att hyresgästen inte ska kunna hindra åtgärder som hyresvärden anser är önskvärda ur det fastighetsekonomiska perspektivet. Genom praxis finns tydliga exempel på vad en hyresvärd kan förvänta sig att få igenom i samband med en stamrenovering som t.ex. lägga kakel och klinkers i badrum, ettgreppsblandare och ny badrumsinredning. Vid en jämförelse mellan de åtgärder som praxis ger en hyresvärd rätt att utföra och en standard-renovering som Stena Fastigheter utför vid en stamrenovering, så ser man att standard-renoveringen följer praxis och ligger även under den standard som en nyproducerad lägenhet förväntas ha. Vilket tydligt framkommer i hyresnämndens protokoll från tvister samt genom intervjuer med förvaltare från Stena Fastigheter.
4.2 Ekonomiskt
De kalkyler och siffror som är framtagna i tidigare avsnitt i uppsatsen är självklart inget facit utan är mer framtagna för att kunna påvisa ungefärliga siffror för ökade intäkter, kostnader samt besparingar som de olika investeringarna medför. Dock för att kunna göra en jämförelse och genomföra en slutsats med betydelse måste de sifforna som är framtagna antas återspegla en verklighet. Kostnadsbesparingar är medräknade som ökat kassaflöde endast för att kunna jämföra de olika investeringarna och i verkligheten bidrar ej till ett ökat kassaflöde utan endast till ett ökat driftnetto. Beräkningarna är gjorda på en snittlägenhet på 58 kvm på fastigheten Högsätra 9. Nettonuvärdet är beräknat med diskonteringsräntan på 8% som består av Stena Fastigheters interna avkastningskrav som är 6% plus en förväntad inflation på 2%.
4.2.1 De olika investeringsalternativen
4.2.1.1 Relining
Att endast utföra en relining ger inga högre hyresintäkter utan resulterar endast i en kostnadsbesparing i form av minskade vattenskador. Stena Fastigheter beräknar att den kostnadsbesparingar har en livslängd på tolv år. Kostnad för en snittlägenhet blir 59 673 kr och kostnadsbesparingar blir endast 3 538 kr per snittlägenhet och år. Detta resulterar i en negativ IRR på -3% samt en genomsnittlig årlig avkastning under de tolv år som kostnadsbesparingar gäller på 6,5%. Nettonuvärdet av investeringen blir -28 249 kr.
4.2.1.2 Relining + standard-renovering
Ett annat alternativ är att i samband med att Stena Fastigheter utför relining så renoverar de badrum och kök, installerar ett modernt elsystem och monterar säkerhetsdörr. Den totala kostnaden för en snittlägenhet på 58 kvm blir då 267 814 kr. Däremot eftersom Stena Fastigheter utför standardhöjande åtgärder resulterar det i ökade hyresintäkter. Den totala hyresökning första året blir 22 156 kr. Kostnadsbesparingarna är detsamma som vid endast relining och är på 3 538 kr per år. Totalt ger det ett ökat kassaflöde på 25 694 för första året. IRR blir 11% och den genomsnittliga årliga avkastningen är 14,3%. Nettonuvärdet av investeringen är 101 416 kr med en diskonteringsränta på 8%.
4.2.1.3 Stambyte + standard-renovering
Istället för relining utförs här istället ett stambyte med en renovering av badrum och kök, installation av ett modernt elsystem samt montering av säkerhetsdörr. Total kostnad för snittlägenheten blir 306 336 kr. Kostnadsbesparingar blir totalt 3 538 kr första året. Hyresintäkterna ökar med 22 156 första året. Detta ger ett ökat kassaflöde på 25 694 kr år ett samt en genomsnittlig årsavkastning på 12,8% med en IRR på 10%. Nettonuvärdet blir 75 840 kr med en diskonteringsränta på 8%.
4.2.1.4 Stambyte + plus-renovering
Ett stambyte kan även kombineras med en plus-renovering. Totalkostnaden blir då 603 093 kr för snittlägenheten. Första årets hyresökning är 40 658 kr och den totala kostnadsbesparingen blir 5 568 kr det första året. Totalt ökat kassaflöde blir då det första året 46 226 kr. Den genomsnittliga årsavkastningen är 11,8% och IRR är på 9,1%. Nettonuvärdet av investeringen blir då 85 441 kr med en diskonteringsränta på 8%.
4.2.1.5 Relining + plus-renovering
En annan kombination med relining som val av stamrenovering är att i samband med reliningen utföra en plus-renovering. Totalkostnad för snittlägenheten blir då 564 571 kr. Den plus-renoverade lägenheten har högre standard än den lägenhet som fått en standard-renovering därför blir hyreshöjning högre. Ökning av årshyran blir totalt 40 658 kr första året. Kostnadsbesparingar blir totalt 5 568 kr. Ökat kassaflöde första året 46 226 kr. Detta ger en genomsnittlig årsavkastning på 12,4% samt en IRR på 9,6%. Nettonuvärdet av investeringen blir 111 330 kr med diskonteringsränta på 8%.
4.2.2 Vilken strategi väljer Stena Fastigheter i verkligheten
Genom att gå igenom projektkalkyler och intervjuer med fastighetschefer och förvaltare på Stena Fastigheter har vi kommit fram till att Stena Fastigheter använder sig utav olika strategier beroende på vilka förutsättningar de har. I vissa fall som i Högsätra 9 valde de relining på grund utav att stammarna behövde åtgärdas akut. Då reliningen inte ger någon hyresökning gick Stena Fastigheter in och gjorde plus-renovering i 30 lägenheter som var tomställda. Den hyreshöjningen som de 30 lägenheterna resulterade i fick sedan bära projektet kostnadsmässigt. Det projektet resulterade i 5,1% i IRR. I Fisksätra har förvaltarna valt en annan strategi där stammarna åtgärdas samt att plus-renovering utförs i varje lägenhet var för sig allt eftersom de blir tomställda eller en hyresgäst efterfrågar en plus-renovering. I Sätra valde förvaltarna istället att utföra en stamrenovering och samtidigt genomföra renoveringar av alla badrum, 75% av alla kök och att byta fönster för alla lägenheter inom hyreshusen som stambyttes.
4.2.3 Hyresgästens ekonomi
De olika renoverings alternativen påverkar hyresgästernas ekonomi olika mycket. Fastigheten Högsätra 9 är belägen i ett område där medelårsinkomsten år 2016 för åldrarna 20 till 64 år var 228 000 kr. I intervjuer med förvaltare har det framkommit att hyresgästerna har en högre priskänslighet i miljonprogramsområden och framförallt i Skärholmen där exempelfastigheten är belägen, vilket kan göra att en hyresökning får en större
påverkan på hyresgästers privatekonomi. En snittlägenhet på 58 kvm i orört skick har en årshyra på 56 144 kr. Det är 24,6% av deras årsinkomst. En standard-renovering leder till en årshyra på 78 300 kr vilket är 38% av den genomsnittliga årsinkomsten. Vid en plus-renovering blir årshyran 96 802 kr som är 42% av den genomsnittliga årsinkomsten.
4.3 Praktiskt
Resultaten som finns från den praktiska delen av undersökningen är att projektgrupper som ansvarar för stambyten med renovering tar höjd för den tid det kommer ta att ha ett mål uppe i hyresnämnden. Detta då de med ganska god säkerhet vet att någon hyresgäst kommer att överklaga beslutet från hyresvärden om att byta stammar samt att handläggningstiden till hyresnämnden är ca ett och ett halvt till två år.
Det två största skälen till varför en hyresgäst överklagar ett beslut om att stambyte ska ske är på grund utav den hyreshöjning som kommer ske samt att de överklagar av rena principskäl. En annan anledning till överklagan kan ibland vara att hyresgästen vill vinna tid för att kunna sitta kvar i sin lägenhet.
Det finns alternativa sätt till att stambyta i ett hyreshus om stammarna är i tillräckligt gott skick för att klara sig några år till. Denna strategi går ut på att stambyta och renovera lägenhet för lägenhet allteftersom de blir tomställda eller förfrågan om ingrepp kommer från en hyresgäst.
Generellt sett så vill hyresgästerna att deras lägenhet ska rustas upp till en plus-renoverad lägenhet då den renoveras. Väldigt få hyresgäster blir missnöjda efter att ett stambyte med renovering har skett.
De förslag till förbättringar som framgått av den praktiska delen är:
- Att en hyresgäst inte ska få överklaga ett beslut om upprustning som hyresvärden och hyresgästföreningen är överens om.
- Att införa samma regler som vid ingrepp av gemensamma utrymmen fast med en höjd majoritetsgräns då ett stambyte ska ske. Det vill säga att en hyresvärd behöver godkänt från minst 51% av hyresgästerna för att kunna genomföra det föreslagna ingreppet, där 51% ska höjas.
- Att införa ytterligare en instans i form av ett “hyresgästråd” där hyresgäster av blandade åldrar ska sitta, och ska fungera som ett komplement till hyresgästföreningen som ska kunna reda ut vad som är skäligt i olika frågor.
- Att inom Stena Fastigheter få fler hyresgäster att sitta med och ge sina åsikter samt att ge hyresgästerna mer mandat. Detta plus att få ett system för en hyresgästrepresentant från vardera hyreshus som är med i processer då det sker ingrepp i hyreshuset.
- Att utöka kommunikation ut till hyresgästen.
- Att ge hyresvärden mer frihet att sätta hyran för tomställda lägenheter i ett hyreshus som ska genomgå stambyte och renovering i lägenheterna.
- Att den juridiska processen ska bli snabbare. - Att utöka inflytandet för hyresgästerna.