Hyresvärd

Stena Fastigheter behöver göra en avvägning och jämföra vilka åtgärder de ska välja vid en upprustning av stammarna samt eventuell renovering. De olika alternativen ger olika effekter på kassaflödet och har även olika tekniska livslängder. För att kunna jämföra och välja mellan olika investeringar behövs ett beslutsunderlag. För att kunna sätta ihop ett beslutsunderlag är det första steget att ta fram de kostnader och intäkter som investeringen medför.99 Det finns sen olika metoder att använda sig utav för att kunna jämföra de olika investeringarna och för att ta fram vilken investering som är mest lönsam. Själva stamrenoveringen ger i sig inget ökat kassaflöde utan är endast en kostnad. Det är de standardhöjande åtgärderna som leder till ett högre kassaflöde. Därav är det hyreshöjningarna från de standardhöjande åtgärderna som ska täcka kostnaderna för investeringen.

Nuvärdesmetoden är en metod som kan användas för att jämföra olika investeringar och för att ta reda på hur lönsamma de är. Metoden går ut på att diskontera alla kassaflöden som uppstår genom investeringen med en diskonteringsränta för att nuvärdesberäkna kassaflödet. Diskonteringsräntan sätts utifrån det avkastningskravet som företag har. Avkastningskravet består utav den riskfria realränta plus förväntad inflation plus en kompensation som ska kompensera för den risk investeringen medför. Nuvärdesmetoden ger en skillnaden mellan nuvärdet av alla intäkter och nuvärdet mellan alla kostnader som investeringen medför. Anledningen till att kassaflödet diskonteras är för att beräkna relativa värdeförändringen på pengar. Detta då kapitalet kan investeras idag och få en avkastning.100 Om ett nettonuvärde hamnar på noll så indikerar det att investeringen uppfyller företagets avkastningskrav. Vid ett negativt nettonuvärde så uppfyller inte investeringen avkastningskravet och företaget bör välja en annan investering som har ett positivt nettonuvärde. Skulle

96 af Klintberg, Tord., m.fl. (2011) - s.15

97 Ibid. - s.21

98 Lena Rydow., (2020); Månika Pettersson., (2020)

99 Berk, J., DeMarzo, P., (2017) - s.94

nettonuvärdet vara större än noll indikerar det att investeringen uppfyller avkastningskravet och därtill.101 En stor fördel med modellen är att eftersom kostnaderna och intäkterna diskonteras till samma tidpunkt kan modellen användas för att jämföra olika investeringar. En simpel regel är att välja den investering som ger högst nettonuvärde, en förutsättning är att samma kalkylränta används för att kunna jämföra investeringarna.102 Även när det kommer till att jämföra olika investeringar som är nödvändiga för underhållet av en fastighet ska den strategi som ger högst nettonuvärde väljas för vinstmaximering.103

En annan metod som går att använda för att jämföra investeringar är att använda sig utav “Internal rate of return” (IRR) metoden. IRR-metoden visar den förväntade avkastningen på investeringen. Regeln är att när IRR är högre eller lika med ditt avkastningskrav så ska investeringen göras. Är IRR lägre än de avkastningskravet du har satt upp ska investeringen inte fullföljas. Det finns nackdelar med IRR-metoden. En nackdel är att komma fram till en IRR som ligger över ens avkastningskrav och ser ut att vara en bra investering men som när vid användning av nuvärdesmetoden gör att beräkningen ger ett negativt nettonuvärde. Anledningen varför det blir detta fel är när fördelarna av investeringen inträffar innan kostnaderna. Därför går det inte bara att förlita sig på IRR då detta kan leda till en förlustaffär. En annan nackdel vid användning utav metoden är att multipla IRR kan uppstå. Om flera IRR uppstår går det inte att använda sig utav metoden. Det finns även en nackdel med metoden när nettonuvärdet är positivt för varje diskonteringsränta. Då nettonuvärdet är positivt oberoende av vilken diskonteringsränta som används finns det ingen IRR och metoden går inte att använda. När IRR används som metod för att jämföra projekt ska man vara medveten om att metoden visar endast vilken investering som ger högst avkastning. Metoden tar inte hänsyn till storleken på investeringen och visar därför inte vilken investering som har störst påverkan på företagets resultat. För att beräkna IRR sätts en nuvärdesberäkning upp och nettonuvärdet sätts till noll för att sedan lösa ut diskonteringsräntan som är lika med IRR vid ett nettonuvärde på noll.104

3.3.2.1 Relining

Den kostnad som uppkommer vid bas-renovering för exempelfastigheten Högsätra 9 är endast för reliningen samt en kostnad för projektledning internt. Inga andra investeringar är nödvändiga. I investeringskalkylen för bas-strategin är kalkylperioden satt till tolv år och den årliga inflationen är uppskattad till två procent per år. Kostnaden för relingen uppgår till 6,5 miljoner kronor plus en kostnad på 240 000 kr för projektledning. Den totala kostnaden för denna strategi blir endast 6 740 000 kr. Beräknat på en snittlägenhet på 58 kvm blir det en kostnad på 59 673 kr. Kostnadsminskningar som uppkommer till följd av relining uppstår i minskning av vattenskador. Stena Fastigheter räknar med att kostnaden för vattenskador kommer att minska med 61 kr per kvm/år ett som kommer att följa inflationen som i denna kalkyl är satt till två procent. Kostnadsminskning blir då för vattenskador totalt 397 500 kr det första året. För en snittlägenhet på 58 kvm blir kostnadsbesparingar 3 519 kr/år som följer inflationen. Stena Fastigheter räknar med att besparingen för vattenskador kommer att gälla i 12 år. Eftersom bas-strategin inte innehåller några förbättrings- eller ändringsåtgärder som höjer standarden kommer Stena Fastigheter inte kunna ta ut någon förhöjd hyra. Hyran kommer därför att ligga kvar på samma nivåer som tidigare och endast följa den årliga utvecklingen. En höjning av kassaflödet kommer därför inte uppstå, endast en viss besparing av kostnader för vattenskador. Besparingen kommer därför att räknas in i kassaflödet som investeringen genererar för att kunna räkna på vad man får ut av investeringen. Vid en beräkning på investeringen på en snittlägenhet med besparingen som en ”vinst” av investeringen så fås en snittavkastning på tolv år 6,5%. Vid endast relining får vi en negativ IRR på 3% och ett nettonuvärde på

101 Berk, J., DeMarzo, P., (2017) - s.101

102 Ibid. - s.100

103 Ahlberg, A., m.fl., (2018) - s.326

-28 249 kr. Anledningen till att kalkylperiod är satt till 12 år är på grund utav att inga effekter på kassaflödet uppstår efter utgången av år 12.

Tabell 1: Framställd avkastningskalkyl vid endast en relining av stammarna för en snittlägenhet om 58 kvm i exempelfastigheten Högsätra 9. Källa: Bilaga 12.

3.3.2.2 Relining + standard-renovering

Ett annat alternativ för Stena Fastigheter är att göra relingen och sedan samtidigt renovera kök samt badrum. Kostnaden för relingen blir som i avsnitt 3.3.2.1 som är 6,5 miljoner kronor samt kostnaden för projektledning på 240 000 kr. Kostnaden som tillkommer är för renovering av badrum och kök vilket är 208 141 kr per lägenhet och för hela byggnaden 12 319 981 kr. Den totala kostnaden blir därför för hela byggnaden 19 059 981 kr. Beräknat på en snittlägenhet på 58 kvm blir då kostnaden 267 864 kr per lägenhet, se bilaga 13. Kostnadsbesparingarna blir samma som i alternativet ovan som var 397 000 kr det första året och som beräknas följa inflation på 2% och gäller i 12 år. För snittlägenheten blir då kostnadsbesparingar 3519 kr per år. Eftersom en upprustning i badrum samt kök leder till en standardhöjning så kommer det här alternativet att leda till en hyreshöjning och ett förhöjt kassaflöde för Stena Fastigheter. Innan renovering var snitthyran 968 kr per kvm och år. För vår snittlägenhet blev det då en årlig hyra på 56 144 kr. Efter renovering blev snitthyran 1350 kr per kvm och år. Den nya årliga hyran för en snittlägenhet blev därför 78 300 kr. Renoveringen resulterade i en hyresökning på 39,5%. Årsavkastning vid relinginen samt renovering av badrum och kök blir 14,3%. Kostnadsbesparingar som uppkommer på grund utav färre vattenskador är även här medräknad i kassaflödet för att kunna jämföra de olika investeringarna med bas-alternativet att endast utföra relining. Detta alternativ ger ett nettonuvärde på 101 416 kr samt en IRR på 11%. Kalkylen är beräknad på 50 år.

Tabell 2: Framräknad avkastningskalkyl vid en relining samt en standard-renovering av en snittlägenhet om 58 kvm i exempelfastigheten Högsätra 9. Källa: Bilaga 6.

3.3.2.3 Stambyte + standard-renovering

Istället för att göra relining kan Stena Fastigheter välja att göra ett stambyte samt en standard-renovering av kök och badrum. Ett stambyte är en väldigt kostsam process som inte i sig själv räknas som en standardhöjande åtgärd då själva stambytet endast resulterar i nya rör och inte påverkar bruksvärdet på lägenheten något. När hyresvärden utför ett stambyte är det därför normalt att hyresvärden också utför standardhöjande åtgärder som renovering av badrum samt kök för att kunna få ett ökat kassaflöde och en avkastning på investeringen.

Relining (för snittlägenhet om 58 kvm) År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Inflation 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Intäkter + Hyresökning 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr Kostnadsbesparingar + Vattenskador 3 538 kr 3 609 kr 3 681 kr 3 755 kr 3 830 kr 3 906 kr 3 984 kr 4 064 kr 4 145 kr 4 228 kr 4 228 kr 4 228 kr Investering -Relining 57 548 kr Projektledning 2 125 kr Kassaflöde -59 673 kr 3 538 kr 3 609 kr 3 681 kr 3 755 kr 3 830 kr 3 906 kr 3 984 kr 4 064 kr 4 145 kr 4 228 kr 4 228 kr 4 228 kr Avkastning 5,93% 6,05% 6,17% 6,29% 6,42% 6,55% 6,68% 6,81% 6,95% 7,09% 7,09% 7,09% Kalkylränta 8% NPV -28 249 kr IRR -3,3% Snitt årsavkastning 6,5%

Relining + standard-renovering (för snittlägenhet om 58 kvm)

År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Inflation 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Intäkter + Hyresökning 22 156 kr 22 599 kr 23 051 kr 23 512 kr 23 982 kr 24 462 kr 24 951 kr 25 450 kr 25 959 kr 26 478 kr 27 008 kr 27 548 kr Kostnadsbesparingar + Vattenskador 3 538 kr 3 609 kr 3 681 kr 3 755 kr 3 830 kr 3 906 kr 3 984 kr 4 064 kr 4 145 kr 4 228 kr 4 313 kr 4 399 kr Investering -Relining 57 548 kr Projektledning 2 125 kr Kök + badrum 208 141 kr Kassaflöde -267 814 kr 25 694 kr 26 208 kr 26 732 kr 27 267 kr 27 812 kr 28 368 kr 28 936 kr 29 514 kr 30 105 kr 30 707 kr 31 321 kr 31 947 kr Avkastning 9,59% 9,79% 9,98% 10,18% 10,38% 10,59% 10,80% 11,02% 11,24% 11,47% 11,69% 11,93% Avkastningskrav 6% Diskonteringsränta 8% NPV 101 416 kr IRR 11,0% Snitt årsavkastning 14,3%

Kostnaden för ett stambyte i exempelfastigheten skulle bli 22 155 910 kr. Detta ger en snittkostnad för själva stambytet samt badrumsrenovering på genomsnittslägenheten på 196 070 kr. Kostnaderna för renovering av kök är densamma som vid relining och därför blir kostnaden 108 141 per lägenhet. Den totala kostnaden blir då 34 615 968 kr och per lägenhet 306 336 kr. Kostnadsbesparingarna blir detsamma som vid en relining och är då 397 000 kr första året och 3 538 kr för vår genomsnittslägenhet år ett. Denna kostnadsbesparing förväntar Stena Fastigheter ska vara i 20 år när det kommer till ett stambyte enligt Lena Rydow och följer inflationen. Eftersom själva stambytet i sig inte är standardhöjande så kommer den nya hyran att bli samma som om relining plus-renovering av badrum och kök genomförts. Höjningen av årshyran blir därför densamma på 22 156 kr och årshyran blir 78 300 kr. Däremot är kostnaden för ett stambyte avsevärt högre än vid relining. Årsavkastningen blir lägre eftersom kostnaderna är högre vilket resulterar i en årsavkastning på 12,8%. Däremot påverkar ett stambyte en fastighets marknadsvärde, något som inte är medräknat här då Stena Fastigheter är långsiktiga ägare. Kalkylperioden är 50 år. Nettonuvärdet av att investera i ett stambyte samt renovering av badrum och kök är 75 840 kr med en kalkylränta på 8% och IRR ligger på 10%.

Tabell 3: Framräknad avkastningskalkyl vid ett stambyte samt en standard-renovering av en snittlägenhet om 58 kvm i exempelfastigheten Högsätra 9. Källa: Bilaga 7.

3.3.2.4 Stambyte + plus-renovering

Ett annat alternativ som Stena Fastigheter kan välja att utföra är att göra en s.k. plus-renovering i samband med stambytet. Hela lägenheten renoveras då till en standard som motsvarar en nyproducerad lägenhet. Kostnaderna för en sådan renovering blir avsevärt högre än för de andra alternativen. För snittlägenheten blir det en kostnad på 603 093 kr för plus-renoveringen samt stambytet. Då även en plus-renovering höjer standarden avsevärt så kommer hyran att höjas mer än vid en standard-renovering vilket ger ett högre kassaflöde. En totalrenovering påverkar även de löpande kostnaderna mer än vad en normal renovering gör. Detta då något löpande underhåll i lägenheterna inte behöver göras. Stena Fastigheter beräknar att besparingarna på det löpande underhållet har en livslängd på 12 år. Kostnadsbesparingar på grund av minskade vattenskador är 20 år. Den totala kostnaden för att stambyta hela fastigheten samt plus-renovera kommer att bli 68 149 509 kr. Kostnadsbesparingarna per år kommer att bli totalt för hela fastigheten 629 184 kr och för snittlägenheten 5 568 kr per år. Som tidigare nämnt så är standarden högre än vid en vanlig standard-renovering vilket resulterar i en hyresökning på 40 658 kr per år vid en jämförelse med en snittlägenhet där ingen renovering har utförts. Efter att renoveringen har genomförts så ökar kassaflödet med 46 226 kr första året för genomsnittslägenheten. Årsavkastningen på investeringen blir i snitt 11,8%. Nettonuvärdet av att göra ett stambyte samt en plus-renovering är 85 441 kr med en kalkylränta på 8% samt en IRR på 9,1%. Kalkylperioden är satt till 50 år. Eftersom minskade kostnader och högre hyresintäkter ökar driftnettot, påverkar investeringen fastighetens marknadsvärde positivt. Som tidigare nämnt är det inte medräknat här då Stena Fastigheter har ett långsiktigt ägande och vi endast kollar på årsavkastningen, IRR samt nettonuvärde.

Stambyte + standard-renovering (för snittlägenhet om 58 kvm)

År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Inflation 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Intäkter + Hyresökning 22 156 kr 22 599 kr 23 051 kr 23 512 kr 23 982 kr 24 462 kr 24 951 kr 25 450 kr 25 959 kr 26 478 kr 27 008 kr 27 548 kr Kostnadsbesparingar + Vattenskador 3 538 kr 3 609 kr 3 681 kr 3 755 kr 3 830 kr 3 906 kr 3 984 kr 4 064 kr 4 145 kr 4 228 kr 4 313 kr 4 399 kr Investering -Stambyte + badrum 196 070 kr Projektledning 2 125 kr Kök 108 141 kr Kassaflöde -306 336 kr 25 694 kr 26 208 kr 26 732 kr 27 267 kr 27 812 kr 28 368 kr 28 936 kr 29 514 kr 30 105 kr 30 707 kr 31 321 kr 31 947 kr Avkastning 8,39% 8,56% 8,73% 8,90% 9,08% 9,26% 9,45% 9,63% 9,83% 10,02% 10,22% 10,43% Avkastningskrav 6% Diskonteringsränta 8% NPV 75 840 kr IRR 10,0% Snitt årsavkastning 12,8%

Tabell 4: Framräknad avkastningskalkyl vid ett stambyte samt en plus-renovering av en snittlägenhet om 58 kvm i exempelfastigheten Högsätra 9. Källa: Bilaga 8.

3.3.2.5 Relining + plus-renovering

Den sista kombination med relining är att göra en relining samt plus-renovering. Enda skillnaden från alternativet ovan är att istället för ett stambyte utförs en relining. Kostnaderna för en snittlägenhet blir då 564 571 kr för en snittlägenhet. För hela fastigheten blir kostnaden 63 796 576 kr. Samma kostnadsbesparingar uppkommer. Eftersom själva stamrenoveringen inte påverkar bruksvärdet så kommer en hyreshöjning påverkas på samma sätt som i de fall där ett stambyte och plus-renovering sker. Kalkylperioden är satt till 50 år. Snittårsavkastningen blir 12,4% med ett nettonuvärde på 111 330 kr och en IRR på 9,6%.

Tabell 5: Framräknad avkastningskalkyl vid en relining samt en plus-renovering av en snittlägenhet om 58 kvm i exempelfastigheten Högsätra 9. Källa: Bilaga 9.

3.3.2.6 Hyresvärdens olika alternativ

Av den information som har framgått i avsnittet 3.3.1 överblick ovan så kan det klargöras att en hyresvärd kan välja fem olika varianter av byte av stammar samt renovering av lägenheter. Dessa varianter är relining, relining + standard-renovering, relining + renovering, stambyte + standard-renovering samt stambyte + plus-renovering. För att förstå detta bättre så kan man titta på figur 1 nedan. Varianten att endast utföra ett stambyte är inte relevant då stammar inte kan bytas utan att ett ingrepp i lägenheten utförs.

Stambyte + plus-renovering (för snittlägenhet om 58 kvm)

År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Inflation 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Intäkter + Hyresökning 40 658 kr 41 471 kr 42 301 kr 43 147 kr 44 010 kr 44 890 kr 45 788 kr 46 703 kr 47 637 kr 48 590 kr 49 562 kr 50 553 kr Kostnadsbesparingar + Vattenskador 3 538 kr 3 609 kr 3 681 kr 3 755 kr 3 830 kr 3 906 kr 3 984 kr 4 064 kr 4 145 kr 4 228 kr 4 313 kr 4 399 kr Löpande underhåll 2 030 kr 2 071 kr 2 112 kr 2 154 kr 2 197 kr 2 241 kr 2 241 kr 2 286 kr 2 286 kr 2 286 kr 2 286 kr 2 286 kr Investering -Stambyte + badrum 196 070 kr Projektledning 2 125 kr PLUS renovering 404 898 kr Kassaflöde -603 093 kr 46 226 kr 47 151 kr 48 094 kr 49 055 kr 50 037 kr 51 037 kr 52 013 kr 53 053 kr 54 069 kr 55 104 kr 56 161 kr 57 238 kr Avkastning 7,66% 7,82% 7,97% 8,13% 8,30% 8,46% 8,62% 8,80% 8,97% 9,14% 9,31% 9,49% Avkastningskrav 6% Diskonteringsränta 8% NPV 85 441 kr IRR 9,1% Snitt årsavkastning 11,8%

Relining + plus-renovering (för snittlägenhet om 58 kvm)

År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Inflation 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Intäkter + Hyresökning 40 658 kr 41 471 kr 42 301 kr 43 147 kr 44 010 kr 44 890 kr 45 788 kr 46 703 kr 47 637 kr 48 590 kr 49 562 kr 50 553 kr Kostnadsbesparingar + Vattenskador 3 538 kr 3 609 kr 3 681 kr 3 755 kr 3 830 kr 3 906 kr 3 984 kr 4 064 kr 4 145 kr 4 228 kr 4 313 kr 4 399 kr Löpande underhåll 2 030 kr 2 071 kr 2 112 kr 2 154 kr 2 197 kr 2 241 kr 2 286 kr 2 332 kr 2 378 kr 2 426 kr 2 475 kr 2 524 kr Investering -Relining 57 548 kr Projektledning 2 125 kr Badrum* 100 000 kr PLUS renovering 404 898 kr Kassaflöde -564 571 kr 46 226 kr 47 151 kr 48 094 kr 49 055 kr 50 037 kr 51 037 kr 52 058 kr 53 099 kr 54 161 kr 55 244 kr 56 349 kr 57 476 kr Avkastning 8,19% 8,35% 8,52% 8,69% 8,86% 9,04% 9,22% 9,41% 9,59% 9,79% 9,98% 10,18% Avkastningskrav 6% Diskonteringsränta 8% NPV 111 330 kr IRR 9,6% Snitt årsavkastning 12,4%

Figur 1: Denna figur är en sammanfattning som vi skapat av de nyckeltal som framtogs av kalkylerna ovan angående de olika ingrepp som kan ske vid stambyte med renovering i en 58 kvm stor lgh. i exempel fastigheten Högsätra 9.

I de olika kalkylerna ovan så uppnår nästan alla alternativ Stena Fastigheters reala avkastningskrav på 6%. I verkligheten när ett stambyte samt lägenheterna upprustas till plusstandard så uppnår Stena Fastigheter sällan 6% i real avkastning, detta då man inte gör om alla lägenheterna till en plusstandard utan endast de tomställda.105

Däremot förtydligar Mikael Röjdemark att avkastningen höjs något med kostnadsbesparingar som uppkommer i form av energibesparingar och minskat underhåll som inte är medräknat i kalkylerna. Mikael Röjdemark poängterar även att om Stena Fastigheter endast utför en standard-renovering så kommer de behöva göra fler renoveringar i framtiden, vilket kan undvikas om renoveringarna för en plus-renovering utförs direkt. I intervju med Mikael Röjdemark har det också framkommit att Stena Fastigheter inte endast ser till avkastningskravet eller nettonuvärdet av en investering. Att göra ett stambyte och i samband utföra en plus-renovering är det alternativ som Stena Fastigheter strävar efter. Detta då det minskar det framtida underhållet av lägenheterna samt att det uppstår energibesparingar. Stena Fastigheter får även ett mer enhetligt fastighetsbestånd vilket underlättar förvaltningen.106 Ett stambyte är även något som oavsett om en hyresvärd relinar kommer bli tvungen att göra och därför vill Stena Fastigheter hellre genomföra ett stambyte än en relining.107

105 Mikael Röjdemark., (2020)

106 Mikael Röjdemark., (2020)