Atrium Ljungberg är ett börsnoterat bolag som äger, utvecklar och förvaltar fastigheter.
Fastighetsbeståndet är till stor del kontor- och handelsfastigheter belägna i tillväxtorterna Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Totalt omfattar beståndet cirka 1,2 miljoner kvadratmeter med ett värde på 49 miljarder kronor. Bolaget äger flera olika typer av fastigheter och har ett fokus på att skapa en helhet och attraktivitet i de stadsmiljöer som de bygger. Företaget äger ännu inga coliving-fastigheter, men de har planer på att möjligtvis implementera detta i deras kommande projekt.
Aktuella områden är bland annat Slakthusområdet i Stockholm och Gränbystaden i Uppsala (Atrium Ljungberg 2020).
Konceptet coliving
På Atrium Ljungberg anser man att det är bra med diversifierade boendemöjligheter och där coliving är en intressant och flexibel sådan. Coliving ses som ett sätt att möta samtidens behov av boende, där motverkande av ensamhet har ett stort fokus. Då företaget ännu utforskar marknaden och vilken roll de vill ha så pågår dialoger med coliving-aktörer där framtida samarbeten är en möjlig väg. Om de väljer att satsa på konceptet kommer lägenheterna främst att placeras i nyproduktion istället för i befintliga byggnader. Lägenheterna kommer då planeras in och färdigställas i befintliga byggrätter men även i projekt som ännu inte har en färdig detaljplan.
Marknadsundersökning
En marknadsundersökning kring coliving har Atrium Ljungberg inte gjort. Istället har de haft fokus på att kartlägga olika aktörer på den svenska marknaden samt att de tittat på konceptet
internationellt. Syftet med detta var att samla erfarenheter från andra redan etablerade aktörer för att på så sätt lära sig mer om konceptet. Resultatet från dessa kartläggningar är att coliving kan bidra till härligare och mer levande stadsdelar. Målet är att kunna utvärdera om konceptet har en kontinuitet och är en bra affär.
Risker med coliving
Innan företaget väljer att satsa på ett nytt koncept eller projekt utför de flertalet förstudier och analyser. Inför en möjlig satsning på coliving har de genomfört flera analyser kring dagens risker där mycket fokus lagts på att förstå dagens regelverk och myndighetskrav. De har behövt utreda bland annat hur man betecknar en byggnad med coliving-lägenheter i en detaljplan då det i dagsläget finns
osäkerheter om det ska ses som hotellverksamhet eller bostad. Man har även undersökt juridiken kring besittningsskydd och hur det ska tillämpas på ett så förmånligt sätt som möjligt samt regulatoriska krav som till exempel brandsäkerhet.
Fler identifierade osäkerheter, och därmed risker, är ekonomin. På Atrium Ljungberg undersöker man på vilket sätt de som fastighetsägare blir momsbelagda på denna typ av bostad. De utreder även vilka hyror man kan, och får, ta ut av hyresgästerna. Detta innebär att de utreder vad som kan anses som en marknadsmässig hyra. Företaget har däremot ännu inte tittat djupare på vilka kostnader som kan anses utgöra särskilda risker för konceptet. Ett samarbete mellan företaget och en coliving-operatör skulle innebära att coliving-operatören blockhyr en del eller hela delar av en fastighet som ägs av Atrium Ljungberg. På så sätt skulle risken för vakanser och därmed uteblivna intäkter läggas på operatören istället för på fastighetsägaren.
I dagsläget ser inte företaget att det finns en risk för en överproduktion av coliving-lägenheter eftersom det skulle krävas en stor produktion för att mätta marknaden. Man ser dock att en risk är att hyrorna blir så pass höga att efterfrågan minskar.
Framtiden för coliving
I storstadsregioner och kanske även i tillväxtorter ser man coliving som ett komplement till befintliga bostadsformer. Anledningen till att konceptet kommer att bli vanligare på bostadsmarknaden tros vara att kötider för hyresrätter idag är långa. Även att människor efterfrågar ett mer flexibelt boende och inte vill låsa kapital är en bidragande faktor.
Man har hittills lagt stort fokus på en målgrupp som är unga och tar sitt första steg in på
bostadsmarknaden. I framtiden utesluter man dock inte att coliving kan passa en äldre målgrupp som efterfrågar de sociala umgänget.
“Vi utesluter inte, det kan lika gärna vara en äldre målgrupp, som aktivt eftersträvar ett socialt sammanhang men med ett mindre boende”
– (Elisabet Forsell) På Atrium Ljungberg tror man att dagens regelverk kommer att uppdateras så att det är mera
anpassat till coliving. En sådan uppdatering skulle kunna vara att man inte har samma krav på
parkeringstal i en byggnad avsedd för coliving-lägenheter. Rent hållbarhetsmässigt ser företaget också stora fördelar med framtida coliving-bostäder, framförallt inom det sociala, men även rent ekologiskt ses stora fördelar då coliving försiktigt, men på ett effektivt sätt kan komma att bidra till en minskad bostadsbrist samtidigt som man lämnar ett mindre ekologiskt fotavtryck för varje lägenhet tack vare resurseffektiviteten genom att dela på ytor.
mindre resurskrävande.
5.1.6 Colive
Colive är ett företag som driver coliving-verksamhet i Sverige. Idag driver dem verksamhet på två platser, Södermalm i Stockholm och på Lidingö. I varje lägenhet bor det mellan 4 - 12 personer.
Under hösten 2020 flyttar även 100 personer in i deras nyproducerade coliving-hubb i Haninge (Colive 2020).
Konceptet coliving
Colive har valt att hämta inspiration från länder såsom USA, Tyskland, England och Holland när de skapat sin variant på coliving. Enligt Jonas Häggqvist är coliving fortfarande ett väldigt vitt begrepp och aktörer sätter ihop de komponenter de anser är bäst lämpat för varje aktörs målgrupp. För Colive är resultatet en produkt som riktar sig till unga vuxna i åldrarna mellan 20-35 år och där man försöker erbjuda en “högsta möjliga boendekvalité per krona”. Colive har också som målsättning att månadshyran för en hyresgäst ska ligga omkring 6 500 kronor, där bland annat städning av
gemensamma utrymmena, internet och möbler ingår.
En av Colives lägenheter används som ett testlabb där man med hjälp av finansiering från Boverket, där man nya bostadskoncept. Man tittar bland annat på hur de tolv hyresgästerna resonerar och värderar olika typer av servicenivåer, vilken utrustning som bör finnas tillgänglig och vilka regler som behövs.
“Vi gillar att mäta saker, för att kunna lära oss, för att vi vet att vi gör fel från början”
– (Jonas Häggqvist)
Marknadsundersökning
Colive har som mål att bidra till att lösa samhällsproblemet med ungas svårighet att hitta en bostad.
De vill även jobba för att minska ensamheten i Sverige. För att på ett så bra sätt som möjlig kunna komma åt dem problemen har de gjort flertalet marknadsundersökningar både lokalt i Stockholm men även i Sverige som helhet.
I marknadsundersökningarna har de valt att rikta sig specifikt till målgruppen unga vuxna. Resultatet av undersökningarna har visat att intresset för coliving i den tänka målgruppen är stort. Ungefär hälften ansåg att bostadsformen skulle kunna vara attraktivt. Efterfrågan tror man till stor det beror på urbaniseringen och digitaliseringen som sker i samhället. Men även att man vill ha den sociala aspekten som coliving innebär.
“Ungefär hälften av målgruppen tycker att den här bostadsformen skulle kunna vara något attraktivt för dem.”
– (Jonas Häggqvist)
Både barnfamiljer och äldre har dock efterfrågat bostäder för dem, så där finns det ett visst intresse enligt Häggqvist. På Colive tror man dock att det för många äldre finns svårigheter i att byta till den nya bostadsformen då man förmodligen redan har ett stabilt boende, jämfört med den yngre generationen som kanske inte har det i samma utsträckning.
Risker med coliving
Att boendekonceptet är värt att satsa på är självklart för Colive. Det positiva och
lönsamhetsskapande med konceptet är att man behöver mindre yta per person vilket förmodligen innebär en bättre avkastning jämfört med traditionella hyresrätter. Att det är ett nytt koncept innebär däremot att riskerna automatiskt blir högre. Detta gör att många investerare blir mer försiktiga och detta kan komma att påverka avkastningskraven, som i början kan tänkas vara högre.
“ I anslutning till att man introducerar något nytt är ju riskerna automatisk högre för alla inblandade, så det är ju rimligt att anta att avkastningen och avkastningskraven kommer se annorlunda ut i början av att man etablerar en ny bostadsform och sen kommer det liksom svänga in på en lägre nivå”
– (Jonas Häggqvist)
En svårighet med att introducera konceptet är att det tar lång tid från idé till färdig produkt, detta på grund av dagens regelverk. Idag ställs det höga krav på nyproduktion och hyresmarknaden är
reglerad. Detta resulterar i långa planprocesser där man måste försöka tolka lagar och regler så att de funkar med den tänkta boendeformen. Med anledning av lagar som inte är anpassade behöver man göra avkall på vissa idéer inom konceptet, men i dagsläget tycker Häggqvist att man ändå lyckas komma relativt nära sin vision om coliving som en boendeform. Att bostadsbranschen är långsam och att det tar tid att ta fram en färdig bostad är ett problem. Enligt Häggqvist är coliving beroende av start-ups för att få genomslag. Start-ups är i sin tur beroende av ett högt tempo. Man för i dagsläget på Colive, tillsammans med Boverket och Kommuner en ständigt dialog hur man kan tänkas att få denna process att gå snabbare.
“Det är ju inte marknadens aktörer som är negativa och bromsar utan det är regulatoriska bromsar”
– (Jonas Häggqvist)
För att kunna uppfylla hyresrättslagen har Colive valt att ta fram ett avtalsupplägg som liknar ett förstahandskontrakt men med vissa modifikationer. I det modifierade kontraktet har hyresgästen fortfarande en besittningsrätt och kan därför inte bli utkastad utan grund. I och med att det är besittningsskydd så har Colive valt att införa en code of conduct som innebär att man ställer högre krav på hyresgästens uppförande för att kontraktet inte skall bli förbrukat.
“Du har besittningsskydd, så även om vi säger att vi jobbar mot målgruppen 20-35 så kommer ingen bli utkastad om man vill bo kvar och man sköter sig, vi har högre krav på hur man sköter sig för att man bor tillsammans, i tillägg till hyresavtal skriver du på ett uppförande villkor som innehåller sådana saker som alla människors lika värde, du får inte skapa otrygghet” – (Jonas Häggqvist)
Enligt Colive är ett steg i att undvika konflikter att skapa ett matchningssystem där man vid ett tidigt stadie kan matcha ihop de individer som passar bäst att bo tillsammans.
Framtiden för coliving
Framtidens serviceutbud kommer, för Colives del, att bestå av ett bra basutbud där bland annat städning ingår. Man kommer även att erbjuda ytterligare tjänster som efterfrågas av hyresgästerna. På
Målgruppen 20-35 åringar brukar ofta vara på en plats i livet då flexibilitet efterfrågas, man kanske inte helt bestämt sig vart man vill bo och jobba. Efterfrågan från denna grupp är stor på grund av bostadsbristen, men även för att konceptet lämpar sig för deras livsstil enligt Häggqvist. Konceptet kommer att växa så pass att det i framtiden kommer finnas tiotusentals hem från olika aktörer. Från Colives sida har man som mål att ha mellan 6000 - 7000 bostäder inom fem år.
“Efterfrågan på bostäder, särskilt för den här målgruppen är så otroligt stor, både vad det gäller bostadskris och att folk faktiskt vill leva såhär”
– (Jonas Häggqvist)
5.2 Marknadsundersökningar
En del av arbetet handlade om att utföra marknadsundersökning kring intresset för coliving hos allmänheten. Istället för att utföra vår egna undersökning fick vi ta del av två nyligen utförda sådana.
Den ena från Bostadsförmedlingen i Stockholm och den andra från KfS tillsammans med Novus.