1
EXAMENSARBETE SAMHÄLLSBYGGNAD FASTIGHETSEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Marknadsanalys och riskbedömning av coliving
En undersökning kring marknaden för delat boende i Stockholm
Elin Forsberg & David Nilsson
KTH
INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE
Bachelor of Science thesis
Title Market Analysis and Risk Assessment of Coliving - A Study of Shared Housing in Stockholm
Authors Elin Forsberg, David Nilsson
Department Department of Real Estate and Construction Management TRITA number
Supervisor Keywords
TRITA-ABE-MBT-20550 Berndt Lundgren
Coliving, market analysis, risk
Abstract
The population of Stockholm is growing and with it the problem, finding some place to live. The housing market in Stockholm has seen the effects of urbanization, the demand is high and growing at a record pace. Prices for condominiums are very high and queues for rental apartments are long.
This has led to problems for people that want to move to the city but simply can’t. As a consequence of this, many are now looking for alternatives within the housing market. One of the latest trends within real estate market is something called coliving.
Coliving is a form of community centered communal housing, it is like an apartment within an apartment. You have your own private space but some of the accomedities like kitchen and living room is shared by all the occupants. It simply combines private space with shared, with possibilities of integrity but also social contact both of which is of great importance.
This thesis purpose is to analyse the coliving market in Stockholm and what risks that might be associated with the concept. To answer these questions previously studies have been examined but also two large market researches. Interviews has also been conducted with companies who operates or invests in coliving. The collected data has then been processes in a market analysis model to form a conclusion about the supply and demand for coliving as an alternative from of housing.
A large demand for coliving is apparent in the younger span of the population, defined in this thesis as young adults. Young adults have shown higher interest in the idea of a community driven housing and also shown the interest for affordable housing with greater flexibility. The demand is a lot larger than the current supply which shows that companies might ramp up the production of coliving in the near future, and that this form of housing might take a larger and permanent place on the housing market.
Despite the high demand, some have identified unique risks with this type of housing. Higher maintenance and operating cost have been identified as a risk factor, although opinions differ on this topic it seems like no one really has crunched the numbers. The regulatory aspect is also a clear risk.
Sweden's real estate market is well regulated and it is only applicable to the current forms of housing, thereby coliving is currently not adaptable by today's regulations and this creates issues. Although all of the actors seem overwhelmingly positive that this will see a resolution within the near future and that coliving will have its place on the Swedish housing market.
Acknowledgements
This essay is a bachelor thesis at the program Civil Engineering and Urban Management with focus on Real Estate Economics. This work has been conducted remotely from the Royal Institute of Technology during the spring of 2020.
This semester did not turn out as we planned since Covid-19 forced us to work in a different way.
Regardless of closed libraries and social distancing we kept on working. We now hope to contribute to a broader understanding of coliving and its possibilities.
We would like to direct a big thank you to our supervisor Berndt Lundgren who believed in our idea and helped us throughout the process. This essay would not have held same quality if it was not for your tips and guidance.
We would also like to seize the opportunity to express our appreciation of the ones who participated with information to this essay through digital interviews and emails.
Getting to know your aspects, views and attitudes towards coliving has been greatly appreciated.
Without you, it would not have been possible to complete this essay!
Finally, would we like to say thank you to all of you who helped us in many ways throughout this bachelor thesis.
Elin Forsberg David Nilsson
Stockholm the 4th of May 2020
Examensarbete
Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord
Marknadsanalys och riskbedömning av coliving - En undersökning kring delat boende i Stockholm
Elin Forsberg, David Nilsson
Institutionen för Fastigheter och Byggande TRITA-ABE-MBT-20550
Berndt Lundgren
Coliving, marknadsanalys, risk
Sammanfattning
Stockholms befolkning växer samtidigt som bostadsbristen blir allt mer tydlig. Stockholms
bostadsmarknad ser effekten av urbanisering, efterfrågan är hög och tillströmningen av människor växer i rekordtakt. Detta har lett till höga priser på bostadsrätter och långa kötider för hyresrätter, vilket i sin tur försvårat för många som vill flytta till Stockholm. Som en konsekvens av detta har nu bostadsmarknaden börjat undersöka alternativ för att försöka motverka bostadsbristen och att fylla de tomrum som idag finns på bostadsmarknaden. En av de senaste trenderna som börjat växa fram är något som kallas coliving.
Coliving, även benämnt som delat boende, samlar människor från olika bakgrunder för att bo tillsammans. Konceptet bygger på att man som hyresgäst hyr ett litet privat rum med säng och plats för personliga saker. I hyreskontraktet får man även tillgång till stora gemensamma ytor som delas med de andra hyresgästerna.
Då konceptet är relativt nytt har syftet med den här uppsatsen varit att genomföra en
marknadsanalys för konceptet coliving samt identifiera risker förknippade med konceptet. För att uppfylla syftet har både tidigare studier kring coliving används samt så har intervjuer genomförts med företag med stark koppling till konceptet. Genom att kombinera den insamlade datan med relevanta teorier har en marknadsanalys genomförts och risker sammanställts.
Dagens efterfrågan för coliving utgörs till stor del av de yngre, även kallat unga vuxna. De unga vuxna visar således ett större intresse för ett boende med fokus på gemenskap, samtidigt som de efterfrågar prisvärda boenden med hög flexibilitet. Efterfrågan är i dagsläget betydligt större än utbudet vilket möjliggör för företag att öka produktionen av coliving-bostäder. Ett stort beständigt utbud kan sedan leda till att bostadsformen kan ta en större och permanent plats på den framtida bostadsmarknaden.
Trots den höga efterfrågan har fastighetsägare och operatörer identifierat vissa risker förknippade med bostadstypen. En högre kostnad för underhåll och drift är något som lyfts fram som risker, men ingen verkar däremot ha undersökt hur mycket högre dessa kostnader kan tänkas vara. Ytterligare en tydlig risk är att de juridiska ramverk på bostadsmarknaden helt enkelt inte är anpassade för coliving.
Trots detta så är alla intervjuade aktörer övertygade om att detta kommer att få en lösning och att vi då kommer se coliving ta en allt större och permanent plats på bostadsmarknaden.
Förord
Den här uppsatsen är ett examensarbete på kandidatnivå inom Samhällsbyggnad med inriktning fastighetsekonomi. Arbetet har pågått under våren 2020 på distans från Kungliga Tekniska Högskolan.
Våren blev inte som vi hade tänkt oss då Covid-19 förändrade sättet vi kunde arbeta på. Men trots stängda bibliotek och social distansering har vi ändå arbetat på och hoppas på att innehållet nu ska leda till en ökad förståelse för coliving.
Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Berndt Lundgren som trott på vår idé och hjälpt oss genom hela arbetet. Utan dina tips och vägledning hade uppsatsen inte hållit den kvalitén den gör idag.
Vi vill även ta tillfället i akt att framföra vår stora uppskattning till de personer som tagit sig tiden att medverka i arbetet genom digitala intervjuer och mailkorrespondens. Att få ta del av era
uppfattningar, synpunkter och förhållningssätt på coliving har varit guld värt. Utan er hade det inte varit möjligt att genomföra detta arbete!
Slutligen vill vi säga tack till alla ni som hjälpt oss på olika sätt i detta examensarbete.
Elin Forsberg David Nilsson
Stockholm den 4 juni 2020
Begreppsdefinitioner
Coliving - Det finns ingen tydlig definition ännu då konceptet fortfarande är under utveckling. Den allmänna uppfattningen är däremot att coliving innebär en form av hyresrätter där man hyr ett privat rum men delar på andra ytor såsom kök och vardagsrum.
Delningsekonomi - Är ett ekonomiskt system som bygger på att man delar, lånar eller hyr olika tillgångar eller tjänster istället för att själv äga dem. Detta medför ett effektivare kapacitetsutnyttjande av produkterna som ofta kännetecknas av att vara underutnyttjade, exempelvis verktyg och bilar.
Gig-ekonomi - Är ett begrepp som används för en ekonomi som kännetecknas av att fasta anställningar byts ut mot tillfälliga anställningar. Begreppet anses ibland vara en del av
delningsekonomin. En gig-anställd person har ofta en ojämn inkomst då denne jobbar olika mycket varje månad.
Marknadsvärde - Det mest sannolika priset vid en normal marknadstransaktion.
Millennials - Den generation som är födda på 80- och 90-talet. Oftast brukar man definiera millennials som dem födda mellan åren 1981 - 1995.
Operatör - En operatör är ett företag vars uppdrag är att agera hyresvärd samt förvalta ett coliving- boende.
Unga vuxna - Personer i åldrarna 20-35
Innehållsförteckning
1. Inledning 1
1.1 Bakgrund 1
1.2 Problemformulering 2
1.3 Syfte 2
1.4 Avgränsningar 2
2. Litteraturstudie 3
2.1 De två vanligaste bostadsformerna i flerbostadshus 3
2.1.1 Bostadsrätt 3
2.1.2 Hyresrätt 4
2.2 Konceptet coliving 5
2.2.1 Serviceutbud 5
2.2.2 Community 5
2.2.3 Den primära målgruppen 6
2.2.3 Bostadspreferenser kring delat boende 6
2.5.1 Hur unga vuxna vill bo i Stockholm 6
2.2.4 Investerares fördelar och risker med coliving 7
3. Teori 8
3.1 Marknadsanalys 8
3.1.1 Utbud och efterfrågan 8
3.1.2 Konsumtionsteori 9
3.1.3 Fannings marknadsanalys för fastigheter 10
3.1.4 Brunes marknadsanalys 12
3.2 Risk 13
3.2.1 Definition av termen risk 13
3.2.2 Metoder för att minimera och hantera risk 14
3.2.2.1 Diversifiering 14
3.2.2.2 Avkastningskrav 14
3.2.2.3 Due Dilligence 14
4. Metod 15
4.1 Metodansats 15
4.2 Val av ansats 15
4.3 Datainsamling 16
4.3.1 Primärdata 16
4.3.2 Sekundärdata 18
4.4 Etik 18
5. Empiri 19
5.1 Intervjuer 19
5.1.1 Stena Fastigheter AB 19
5.1.2 Konsumentföreningen Stockholm 21
5.1.3 Wallenstam AB 23
5.1.4 Tech Farm 25
5.1.5 Atrium Ljungberg AB 27
5.1.6 Colive 29
5.2 Marknadsundersökningar 31
5.2.1 Stockholms bostadsförmedling 31
5.2.2 Konsumentföreningen Stockholm och Novus 33
5.2.3 Demografi & ekonomi i Stockholm 34
6. Analys 36
6.1 Genomförande av en marknadsanalys 36
6.2 Analys av risker 39
7. Diskussion 41
8. Slutsats 43
Referenser 45
Skriftliga källor 45
Figurer och tabeller 49
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Stockholm är idag en populär stad och som växer väldigt snabbt. År 2019 uppgick
befolkningsmängden till 974 799 personer. Denna siffra förväntas öka till 1 001 204 personer till årsskiftet 2021-2022 (Stockholms stad 2019). Befolkningsökningen gör Stockholm till en av de städer som växer snabbast i Europa (Stockholms Handelskammare 2015). Eftersom allt fler flyttar till Stockholm är det av stort intresse hur man ska lösa bostadsfrågan, det råder redan idag en stor bostadsbrist i Stockholm och efterfrågan på en bostad är stor (Länsstyrelsen 2019).
Stockholms befolkning är också en av de yngsta i Europa och enligt en artikel i Dagens Nyheter så är det de unga som står för utvecklingen (Tottmar 2019). Statistik från Stockholms Stad visar på en tydlig trend där personer i åldersspannet 18-34 år i större uträckning flyttar till Stockholm än från.
För personer i åldern 25-29 år ser man denna trend ännu tydligare, då det är betydligt fler som söker sig till staden än som flyttar ifrån den (Stockholms Stad 2018). Ofta är det just unga och singlar som söker sig till staden där singelhushåll idag utgör en tredjedel av alla hushåll (Andersson 2017). Med hög tillförsel av unga vuxna så följer det att bostadsbristen drabbar de unga extra hårt. Långa kötider för hyreslägenheter och höga kapitalkostnader för en bostadsrätt, vilket många unga helt enkelt inte har råd med. Bostadsbristen i Stockholm drabbar alla men framförallt de unga (Boupplysningen 2018).
Med en växande population och bostadsbrist växer frågan hur man ska gå tillväga för att hantera den växande befolkningen samtidigt som man säkerställer hållbara bostäder för framtiden. Detta har nu gjort att företag börjat söka inspiration internationellt, vilket lett till en ny trend på
bostadsmarknaden. Denna nya trend kallas coliving och har sina rötter i idén om kollektivboenden.
Enligt en rapport baserad på den europeiska fastighetsmarknaden rankas coliving som den främsta trenden på fastighetsmarknaden (PwC & Urban land institute 2018). Vidare i rapporten behandlar man anledningarna till att flertalet företag nu börjat att öppna ögonen för denna relativt nya och snabbt växande boendeform. Motiv som presenteras är att coliving anses vara en prisvärd
boendeform samtidigt som det är ett alternativ för fastighetsägarna att maximera uthyrningsgraden.
Konceptet coliving är idag etablerat i stora internationella städer såsom Los Angeles, San Francisco och Singapore (Wallenberg 2020). Det alla dessa städer har gemensamt är de höga
boendekostnaderna, som vi även kan se spår av i Stockholm (Global Property). Då flera aktörer nu valt att satsa på detta i Sverige är det högst intressant att undersöka konceptet coliving och
marknaden för denna boendeform.
1.2 Problemformulering
Vid etablering av ett nytt koncept är det viktigt att man har en klar och tydlig konceptidé som man kan utgå ifrån när man gör en marknadsanalys. Med tanke på att coliving är en relativt ny och snabbt växande trend är det viktigt att man utför en omfattande marknadsanalys och en adekvat
riskbedömning av konceptet. Detta med syfte att kunna säkerställa att man faktiskt har en marknad med potentiella konsumenter, samt att man identifierat möjliga risker innan man etablerar sig på den nischade marknaden. Frågeställningarna för arbetet är således följande:
● Hur ser marknaden ut för coliving?
● Vilka risker är förknippade med konceptet?
1.3 Syfte
Syftet med arbetet är att undersöka hur marknaden för coliving ser ut genom att identifiera och analysera en efterfrågan. Vidare ska arbetet belysa specifika risker som förknippas med coliving ut ett ägar- och förvaltarperspektiv.
1.4 Avgränsningar
Studien avgränsas till att analysera marknaden för coliving i Stockholms län. Studier och material som bygger på internationella undersökningar tillämpas dock i viss utsträckning då bostadsformen är betydligt vanligare i större städer utomlands.
2. Litteraturstudie
2.1 De två vanligaste bostadsformerna i flerbostadshus
2.1.1 Bostadsrätt
Priserna på bostadsrätter i Stockholms län har under 2000-talet stigit till nya helt prisnivåer. Enligt statistik från SCB har det genomsnittliga priset på en befintlig bostadsrätt i Stockholms län ökat med nästan 380 procent mellan åren 2000-2018 (SCB [Statistiska Centralbyrån] 2019b). Detta innebär att snittslutsumman för en bostadsrätt idag är 3 459 000 kronor.
Figur 1: Medelpris i tkr efter år i Stockholms län. (SCB 2019b).
I takt med att priserna har stigit har även antalet förmedlade bostadsrätter ökat enligt SCB (2019b). I Stockholms län säljs varje år allt fler bostadsrätter, med mindre undantag några enstaka år. I
statistiken ingår däremot inte sålda nybyggda bostäder. Jämfört år 2000 med år 2018 så förmedlades 15 700 fler bostäder under 2018. År 2018 var däremot inget rekordår gällande förmedlade bostäder enligt statistiken. Jämfört med bostadsprisernas utveckling har antalet sålda bostäder inte ökat i samma utsträckning.
När man ställer antalet boende i Stockholms stad mot antal förmedlade bostäder i länet ges en uppfattning om hur möjligheterna till att få tag i en bostadsrätt ser ut. Baserat på Stockholms Stads (2019) siffror bor det nästan 1 000 000 personer i kommunen. Det innebär att om alla försäljningar av bostadsrätter skulle skett i Stockholms stad istället för Stockholms län, skulle enbart 3,6 procent av populationen kunnat köpa en bostadsrätt. Tittar man på invånarantalet för hela länet blir
procentsatsen ännu lägre. Alla köper dock inte en bostadsrätt då det finns andra bostadsformer.
(SCB 2019a).
Figur 2: Försäljning av bostadsrätter i Stockholms Län. År 2000 - 2018. (SCB 2019b)
När priserna på en vara går upp, är det delvis för att lönerna höjs. Detta leder till en inflation av pengarnas värde. När priset på en enstaka vara däremot stiger mer än den allmänna höjningen av prisnivån är det inte en inflation på den varan, utan en relativprisförändring (Sveriges Riksbank 2018). Samtidigt som priserna på bostadsrätter stigit har medelinkomsten för invånarna i Stockholms län ökat med 66 procent under åren 2000 - 2018 (SCB 2020). Skillnaden mellan ökningen av
bostadsrättspriser och förvärvsinkomst under den artonåriga tidsperioden är att bostadspriserna stigit nästan sex gånger så mycket som inkomsterna.
2.1.2 Hyresrätt
Hyresrätter är idag den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus med en andel på 58 procent av det svenska beståndet (SCB 2019a). Enligt Bostadsförmedlingen i Stockholm ställer sig allt fler i kö för att få ett förstahandskontrakt på en lägenhet, och inget tyder på att trenden kommer brytas den kommande tiden. I dagsläget har de över 670 000 personer i kö för en hyresrätt med en kötid på i genomsnitt 10,5 år. År 2019 förmedlade de rekordmånga lägenheter, totalt 15 030 stycken
(Bostadsförmedlingen 2020b).
Nivån på den hyra som betalas regleras genom bruksvärdessystemet. Med detta innebär att hyran för en lägenhet bör baseras på bruksvärdesfaktorer såsom fastighetens och lägenhetens standard. Även lägenhetens utrustning och närhet till kollektivtrafik och centrum är bruksvärdesfaktorer. Två likvärdiga lägenheter utifrån bruksvärdesfaktorerna bör därför ha en lika hyra (Fastighetsägarna u.å).
Hyresnivåerna i Stockholm ligger för Bostadsförmedlingens lägenheter i snitt på 6 000-10 000 kronor i månaden för de lägenheter som förmedlades under 2019. För en lägenhet med ett rum ligger
2.2 Konceptet coliving
Coliving blir allt mer trendigt världen över, både nya aktörer så väl som befintliga fastighetsföretag satsar på konceptet. Trots det så finns det ingen gemensam definition av vad som menas med
coliving (Gray, Ingham & Ashton 2019). Generellt sett brukar man anse att coliving karaktäriseras av att det är en specialbyggd eller konverterad byggnad där hyresgästerna bor tillsammans i en lägenhet.
Lägenheterna erbjuder en kombination av små privata rum tillsammans med större ytor och
bekvämligheter som delas med de andra hyresgästerna. Både de gemensamma ytorna och de privata rummen är möblerade för att underlätta för hyresgästerna (Tech Farm u.å). Kontraktsmässigt har alla hyresgäster individuella hyreskontrakt kopplade till den ytan de hyr. Vilka som kan hyra en del i en coliving-lägenhet begränsas dessutom inte till en viss typ av individer eller demografisk grupp (Lustigman et al. 2019). Idag är företaget Colive det främsta företaget på den svenska marknaden, men flera privata och kommunala fastighetsbolag börjar att intressera sig för konceptet.
2.2.1 Serviceutbud
Enligt Svensk Ordbok (2009) är service en uppsättning tjänster som ställs till förfogande på ett visst område. Vanligtvis är det företag eller andra organisationer som erbjuder kunder eller allmänheten en service. Vad kunderna och allmänheten kan tänkas efterfråga förändras med tiden. Idag är det vanligt att man vill ha tillgång till en vara eller tjänst istället för att äga dem. Många, speciellt yngre, är
benägna att betala höga priser för tjänster och varor som visar på deras identitet och personlighet (McKinsey 2018).
Utbudet av potentiell service och tjänster till de som bor i ett coliving community är oändligt. För operatörerna gäller det att identifiera och välja ut vad som skapar ett mervärde för hyresgästerna. En standardtjänst som alltid efterfrågas är städning av utrymmena. Många efterfrågar även, som en del av delningsekonomin, att ha tillgång till olika produkter och tjänster såsom bil och cykel (Steding 2019). Internationellt finns det aktörer som erbjuder till exempel arbetsplatser, gym, biorum och olika events (Unger och Tan).
2.2.2 Community
Alternativet att bo med andra i ett community har funnits länge och var populärt redan under delar av 1900-talet (Steding 2019). Hur många som ingår i dagens communityn skiljer sig från aktör till aktör, men även från hus till hus. Vissa har integrerat hela huset till en enda stor community (The Collective u.å) medan andra kör mer småskaligt med cirka 6-12 personer i varje lägenhet (Colive u.å).
Internationellt men även nationellt fastslår flertalet aktörer tyngden av just communityt där
människor ska leva och utvecklas tillsammans. Med community syftar man oftast på den gemenskap som skapas av de boende där man lever tillsammans. Det är således viktigt att detta fungerar på ett bra och tryggt sätt.
2.2.3 Den primära målgruppen
Enligt Fung et al. (2018) studie om coliving i Hong Kong är den primära målgruppen studenter och välutbildade unga. Anledningen till att bostadskonceptet främst riktar sig till dessa målgrupper är för att de lokala universiteten idag har betydligt fler studenter än studentlägenheter. Vidare menar Fung att coliving är ett alternativ för de unga och välutbildade personer då dessa har en bra inkomst, men att de inte hunnit bygga upp det kapital som krävs för att kunna finansiera en egen bostad. Unger och Tan (u.å) bekräftar att denna kategori av personer ofta inte har ett tillräckligt stort kapital samt att om de hyr behöver de lägga en stor del av inkomsten på sitt boende då hyrorna i storstäder är höga. Unger och Tan lyfter även fram att trenden idag hos de unga är att ha en flexibel anställning samt att under en period arbeta utomlands. Det som anses attraktivt med coliving, enligt Sharma och Shah (2018), är just de flexibla hyreskontrakten och att det är prisvärt i avseende vad man betalar för.
Dessutom får man tillgång till ett privat utrymme samtidigt som man ingår i ett community.
Målgruppen studenter och välutbildade unga ingår i generationen Y, även kallat millennials. De som anses tillhöra till generationen millennials är de som är födda mellan åren 1981 - 1995. Idag är denna generation mellan 24 - 29 år. Denna generation har vuxit upp i en global ekonomi som kännetecknas av låg arbetslöshet och ett internetbaserat arbetssätt. Karaktäristiskt för millennials är att de har ett högt självförtroende och självkänsla (Lub et al. 2015).
2.2.3 Bostadspreferenser kring delat boende
Enligt IKEAs innovationslabb Space 10s undersökning One Shared House 2030 är den främsta anledningen till varför man vill bo tillsammans med andra i en coliving-lägenhet för att kunna socialisera (Space10 2018). Ytterligare en faktor till varför man väljer att bo med andra är att man får tillgång till en större bostad än vad man annars skulle ha råd med. Dessutom får man i en enda betalning tillgång till en möblerad bostad, WiFi, städning och eventuellt gym, arbetsplatser, yogarum etc. beroende på operatör. Detta innebär att man får mer för pengarna (Unger & Tan u.å). One Shared House visar även på att människor helst vill bo i små och tighta communities på mellan 4-10 personer. De flesta vill bo tillsammans med barnlösa par eller singelkvinnor. Största orosmomentet är bristen på privat utrymme. Då flera uppger ett behov av ett privat utrymme, som ingen annan har tillgång till, väljer många att dela på kök för att kunna få ett mer flexibelt rum (Space10 2018).
Jämför man åldersgrupper bland de svenska respondenterna lyfter de unga mellan 18-24 år fram önskemål att kunna dela arbetsplatser, internet och en självförsörjande trädgård medan de som är 60+ säger sig helst vilja dela på en självförsörjande trädgård, självkörande bil och verktyg. De vill dessutom, till skillnad från den yngre generationen, gärna ha ett eget kök. De äldre tror också att ett antal på mellan 25-50 är rätt mängd personer i ett coliving-community (Space10 2018).
2.5.1 Hur unga vuxna vill bo i Stockholm
“Bostadsutbudet är inte anpassat för oss” är ett citat som används i rapporten för att beskriva känslan flertalet tillfrågade haft angående bostadssituationen i Stockholm.
I undersökningen kom man fram till att unga värdesätter kommunikationer och restid till och från arbete som en av det viktigaste faktorerna vid val av bostadsplats. Hela 82 procent anser att restiden till och från arbetet är en viktigt faktor vid val av boende, följt av 81 procent som värderar närhet till kollektivtrafik. Unga prioriterar på så sätt läge framför innehåll i större utsträckning.
Undersökningen visar också att unga kan tänkas bo på en mindre yta om de får möjligheten att bosätta sig där de vill, alltså lägen som individen upplever attraktiva. Personer i åldrarna 18-25 kan i större utsträckning tänka sig att bo på mindre yta än åldrarna 26-35. Hela 42 procent i åldrarna 18-25 kan tänkas bo på 25 kvm eller mindre. Jämfört med 16 procent i åldrarna 26-35.
“En generation som gärna umgås med sina grannar”
–(United minds 2014)
I undersökningen kom man även fram till att 40 procent av de tillfrågade önskar att de kände sina grannar bättre än de gör, 38 procent ser gärna att det finns gemensamma ytor i deras fastighet där de boende kan umgås. Nästan hälften vill bo med vänner eller andra, utöver den närmaste familjen idag eller i framtiden. En viktig faktor när man bor med andra är enligt undersökningen gemensamma intressen, ungefär 60 procent anser detta som en viktig faktor när man delar ett boende.
2.2.4 Investerares fördelar och risker med coliving
De flesta av de coliving-byggnader som finns internationellt idag är befintliga byggnader som byggts om. Endast cirka 25 procent av byggnaderna är nybyggda för just coliving-konceptet. Anledningen till att en sån stor andel av fastigheterna är ombyggda kan tänkas vara att de ofta ligger i eller nära stadskärnor med höga markpriser och få råtomter. Enligt Unger och Tan är de byggnader som byggs om för ändamålet tidigare hotell eller hyresrätter. De redovisar även att avkastningen på
rörelseintäkterna (NOI yield) ökar med mellan 8-12 procent efter ombildning från fullbelagt hotell eller hyreslägenheter till coliving-lägenheter (Unger & Tan u.å)
Sett till rörelseintäkter kan en förvaltare av coliving-lägenheter ha upp till 30 procent högre
hyresintäkter per boarea, jämfört med ett lika objekt med traditionella hyresrätter. Detta möjliggörs då coliving-lägenheter har fler sovrum på samma area. I snitt har denna typ av boendeform två gånger så många sovrum jämfört med en traditionell flerfamiljslägenhet med samma yta (JLL 2019).
Det finns dock en risk att inte lyckas hyra ut alla rum då hyreskontrakten skrivs för en kort tid. Detta innebär att man riskerar att gå miste om hyresintäkter under vissa perioder (Fung et al. 2018).
Det finns fler risker som är förknippade med att hyra ut sovrum i en coliving-lägenhet. Det främsta är att konceptet fortfarande är nytt och relativt otestat (Zuccon u.å). Det är dessutom fler hyresgäster och fler kontrakt som måste skrivas och administreras jämfört med en traditionell hyresrätt där man har ett kontrakt per lägenhet. De som redan driver denna typ av verksamhet vittnar även om att det krävs stora summor för att underhålla lägenheterna som slits fort samtidigt som det ställs höga krav från de boende på möbler och ytskikt (Fung et al. 2018). Med anledning av detta riskerar
underhållskostnaderna att bli höga. Underhållskostnaderna för operatörerna riskerar även att bli höga beroende på det serviceutbud man erbjuder (Unger & Tan u.å).
3. Teori
3.1 Marknadsanalys
“Market analysis, along with related practice marketability analysis, is the foundation of determining whether or not economic demand exists”
– (Fanning 2014)
Syftet med en marknadsanalys kan variera. Det kan antingen vara att undersöka möjligheterna att investera i eller att sälja fastigheter, men det kan även vara man vill bilda sig en uppfattning om marknaden och/eller betalda priser (Lind och Persson 2018).
Att göra en marknadsanalys är ännu viktigare när man satsar på ett lite nyare eller nischat koncept.
För att lyckas träffa marknaden och dess efterfrågan bör ett stort fokus läggas på att fastställa de potentiella kunderna samt deras preferenser (Psilander 2003).
“A successful concept has to be modeled so that the amenities and the target group are well put together. Tastes, cultural and socioeconomic factors can vary within and between regions, and, if these variations are not taken into account,
a niched project risks failure”
– (Kurt Psilander 2003)
Marknadsanalysen är också vital för att identifiera risker förknippade med investeringar i fastighetsmarknaden.
“The analysis of real estate markets is a core skill of modern appraisal and is critical for risk management in the marketplace”
– (Fanning 2014)
3.1.1 Utbud och efterfrågan
Teorierna kring utbud och efterfrågan används för att förstå hur prissättning sker samt hur och varför transaktioner genomförs. I den klassiska utbud-efterfrågemodellen tittar man på hur
marknadens två aktörer, konsumenter och producenter, agerar givet olika scenarion. Konsumenterna är de som efterfrågar en produkt. Den primära faktorn som påverkar konsumenternas efterfrågan på varan eller tjänsten är dess pris. Generellt brukar efterfrågan på en vara eller tjänst öka i samband med att priset sjunker. Likaså minskar efterfrågan om priset stiger. Företagen som säljer produkter eller tjänster kallas för producenter. Deras syn på prissättningen är att om de kan ta ett högt pris på varan så vill de producera många varor. Om priset däremot är lågt är marginalen dålig, eller kanske tillochmed negativ. Producenterna kommer då att producera mindre kvantiteter (Lind och Persson 2018).
Utifrån konsumenternas och producenternas teoretiska agerande kan man konstruera en graf över efterfrågan och utbudet beroende på hur priset ändras gentemot antalet möjliga varor.
Figur 3: Modell över utbud-efterfrågan (Lind & Persson 2018)
När priset på en vara stiger kommer konsumenternas efterfrågan att minska samtidigt som producenterna vill producera och sälja mycket. Lutningen på de båda kurvorna beror på hur priskänslig efterfrågan respektive utbudet är. Skärningspunkten för de två graferna benämns som marknadsjämvikt, E*. När det råder en marknadsjämvikt är konsumenternas vilja att konsumera produkten eller tjänsten lika stor som producenternas intresse av att sälja. Denna jämvikt är den mest fördelaktiga för båda parter och eftersträvas därför (Lind & Persson 2018).
När flera människor värderar produkter snarlikt ger detta info om marknadsvärdet för den specifika varan eller tjänsten. Genom att undersöka hur priset påverkar konsumenternas inställning och företagets vilja att producera får man en förenklad modell över utbud och efterfrågan (Bengtsson 2018).
3.1.2 Konsumtionsteori
Traditionella studier av människans konsumtion har oftast en neoklassisk ekonomisk synvinkel, där man antar att konsumenter tänker rationellt i samband med beslutsfattande. Man antar bland annat att människor väljer att konsumera sina pengar genom att fördela medlen på ett sådant sätt som maximerar deras lycka. Vidare antar man att människan konsumerar utan att tänka på sociala, etiska eller miljömässiga aspekter. Detta har i modern tid kritiserats då det är tydligt att konsumenter inte är effektiva och alltid pålitliga i sina val. För att utöka förståelsen kring människors konsumtion
kompletterar man därför den ekonomiska synvinkeln med främst socio-psykologiska perspektiv (Gatersleben & Vlek 1998).
Ett exempel på en modell som beskriver konsumtionsbeteenden är den så kallade Needs-
Opportunities-Abilities modellen, förkortat NOA. Enligt teorin påverkar makrofaktorerna teknologi, ekonomi, demografi, institut samt kultur vilka möjligheter till konsumtion vi har samt konsumentens förmåga att konsumera. Makrofaktorerna påverkar även de behov vi har (Gatersleben & Vlek 1998).
Vilka behov människan kan tänkas ha, har flera vetenskapsmän försökt att lista, bland annat Maslow med sin behovstrappa (Healy 2016). Enligt NOA modellen ingår bland annat faktorer såsom
relationer, komfort, nöjen, status, säkerhet och rättvisa i våra behov. Modellen har kategoriserat att våra möjligheter styrs av faktorer som tillgänglighet, information, priser och butiker. Medans förmågan beror på finansiella, kognitiva eller fysiska faktorer (Gatersleben & Vlek 1998).
Dessa tre faktorer: behov, möjligheter och förmåga är grunden till de två yttersta funktionerna som påverkar människans konsumtion: motivation och beteendekontroll. Motivationen till konsumtion bestäms främst av psykologiska och emotionella behov, medan beteendekontrollen har faktorer som hindrar den önskade konsumtionen. För att i sedan praktiken kunna veta människors faktiska inställning till konsumtion behöver man utföra en marknadsanalys.
Figur 4: NOA modellen över konsumenters beteende. (Gatersleben & Vlek, 1998).
3.1.3 Fannings marknadsanalys för fastigheter
Innan man investerar i en fastighet eller ett projekt utför man oftast en marknadsanalys. Syftet med analysen kan variera, men enligt Fanning (2014) finns det några vanligt förekommande
frågeställningar man vill få svar på. Nedan listas de så kallade grundpelarna till syftet:
● Vad finns det för efterfrågan för de olika attribut som finns på fastigheten, och vilka kan tänkas använda dessa?
● Hur kommer attributen att attrahera användare?
● Hur många individer har råd att betala för dessa attribut?
● Hur många individer är villiga att betala för dessa attribut?
Fanning har även konstruerat en 6-stegs modell för hur man bör utföra marknadsanalyser. De sex stegen i Fannings marknadsanalys är:
Steg 1: Definiera produkten
Det första steget i utförandet av en marknadsanalys är att fastställa och definiera produkten som skall analyseras. Det ska vara klart vad produkten avser och vad den har för tänkt funktion på marknaden. Utöver detta skall man undersöka regelverket och vad som gäller för den tänkta produkten exempelvis detaljplan, brandskydd, möjligheter för renovering och ombyggnation. Det är också viktigt att se på de fysiska attributen som geografiskt läge, utbud från närområdet.
“The marketability depends heavily on accessibility to jobs and the availability for public utilities and support facilities”
– (Fanning 2014)
Steg 2: Fastställ målgrupp
När det finns en produkt som är definierad skall man undersöka marknaden och dess
efterfrågan. Utifrån potentiella kunder ska man sedan segmentera dessa till målgrupper. Detta för att underlätta marknadsanalysen då man avgränsar fokus till den preliminära målgruppen och på så sätt kan göra en mer precis analys och prognos. När man avgränsat marknaden till en tydlig målgrupp så utreder man tydliga trender inom denna målgrupp samt undersöker demografin för det aktuella området. Intressanta faktorer att titta på är exempelvis ålder, kön och inkomst. På så sätt får man en större uppfattning om de potentiella konsumenterna.
Fanning lägger stor tyngd på att undersöka eftersom efterfrågan är av vital betydelse för marknadsanalysen. Ett effektivt sätt att undersöka inställningen hos den tänkta målgruppen är att göra en riktad undersökning där fokus läggs på inställningen till produkten.
Steg 3: Prognostisera efterfrågan
När man väl fastställt den mest lovande målgruppen är det dags att analysera och
prognostisera efterfrågan utifrån datan från den aktuella målgruppen. Här undersöker man hur efterfrågan kan tänkas variera med demografiska svängningar och trender. Vid
bearbetning av datan bildas en fördjupad uppfattning om marknaden idag och i framtiden.
På så sätt skapar man sig en aggregerad bild om den aktuella- och framtida efterfrågan på produkten.
Steg 4: Mäta det aktuella utbudet som finns på marknaden
När man fått en uppfattning om efterfrågan skall man granska det aktuella utbudet men även substitut. Enligt Fanning är de viktigaste faktorerna att identifiera befintligt utbud och framtida utbud i form av coliving-lägenheter under byggnation samt planerade etableringar.
Detta för att få en uppfattning om både aktuella- och framtida utbud på marknaden för att så sätt kunna ta hänsyn till dessa i modelleringen.
Steg 5: Jämföra utbud med efterfrågan
När man inhämtat data och utfört prognoser för utbud och efterfrågan är det dags att bearbeta datan och analysera marknadsklimatet. Man försöker här att identifiera när en marknadsjämvikt bör infinna sig.
Steg 6: Möjlighet till marknad
När man jämfört utbud och efterfrågan är analysen färdig och man sammanställer då all data till ett resultat och drar slutsatser utifrån detta. Man bildar sig således en inblick i marknaden och kan på så sätt se möjligheterna inom marknaden.
3.1.4 Brunes marknadsanalys
Fannings 6-stegs modell har legat grund för Fredrik Brunes modell för utförandet av en
marknadsanalys. Brunes modell är däremot mer applicerbar på hela koncept jämfört med Fannings modell. Nedan följer de olika stegen för en marknadsanalys utifrån Brunes modell:
Figur 5: Brunes uppdelning av marknadsanalys (Brunes 2015)
Första steget är att formulera de frågor man vill få svar på i analysen. Frågorna kan antingen vara av beskrivande, förklarande eller värderande karaktär. Exempel på beskrivande frågor är ”vad är uthyrningsgraden på en ort? ” eller ”hur många bor i hyresrätter i Sverige? ”. Det är ofta denna typ av frågor man ställer i en marknadsanalys. Förklarande frågor börjar ofta med ordet varför, exempelvis ”varför bor 10% av befolkningen i hyresrätt? ”. Slutligen så karaktäriseras de värderande eller normativa frågorna med frågor som börjar med ”vad borde…” eller ”hur många borde…”. (Brunes 2015).
Andra steget är att man definierar undersökningsstrategin. Strategin bestämmer hur man ska gå tillväga för att kunna svara på de frågor man nyss formulerat. Kanske är frågan ställd på det sättet att den kräver flertalet analysenheter (extensiv undersökning) eller är den ställd så att enbart några få undersökningar (intensiv undersökning) behöver göras? I de flesta fallen i en marknadsanalys använder man sig av många analysenheter för att på så sätt kunna utföra en statistisk analys av marknaden. Om man har fåtalet, eller kanske till och med endast en, analysenhet kallas det för en fallstudie (Brunes 2015).
Steg tre i modellen är att bestämma en urvalsstrategi. Syftet med urvalsstrategin är att det ofta är omöjligt att använda sig av alla analysenheter då det blir alltför resurskrävande. Det finns två typer av strategier att välja på: slumpmässigt- och strategiskt urval. Ett slumpmässigt urval innebär att man lottar ut ett önskat antal indata från populationen. Beroende på hur stort urvalet är kan man dra mer eller mindre säkra slutsatser kring populationens egenskaper. Ett strategiskt urval innebär att man då
Steg fyra i processen att genomföra en marknadsanalys är datainsamling. Insamlingen av data kan ske på fyra olika sätt. Det ena sättet är att använda sig av historiska data. Den här typen av data innehåller information om hur verkligheten har utspelat sig. Den avslöjar ofta aktörernas preferenser genom riktiga affärer. Det kan exempelvis vara priser på tidigare sålda objekt eller antalet nya hyreskontrakt som tecknats. Kravet för att denna typ av data ska vara användbar är att den är äkta, inte är för gammal samt har en tendens. Andra sätt att samla in data är genom intervjuer och enkäter. Här är det viktigt att marknadsanalytikern försäkrar sig om att respondenten förstår frågorna så som analytikern vill att de ska tolkas.
Sista sättet att samla in data är genom direkta observationer. Här använder sig marknadsanalytikern sig av dold eller öppen studie. Det innebär att analysenheten som blir observerad är omedveten eller medveten om att denne studeras. Marknadsanalytikern kan även välja att ha ett passivt eller aktivt deltagande i observationen. Inom fastighetsbranschen är passivt deltagande vanligast. Det vill säga att analytikern observerar från avstånd istället för nära och mitt bland analysenheterna. Det sista steget i att göra en marknadsanalys är att man måste sammanställa den information man inhämtat och presentera den på ett tydligt sätt.
Steg fem handlar om att använda den insamlade datan genom att utföra en analys. Beroende på hur mycket data man samlat in kan man genomföra olika sorters analyser. När man har en stor mängd kan man med fördel utföra statistiska analyser i form av regressionsanalys och punktskattning
Steg sex är det slutliga steget där man sammanställer de resultat man fått i en rapport. Rapporten bör innehålla de slutsatser man gjort men även möjliga felkällor.
3.2 Risk
3.2.1 Definition av termen risk
Risk är enligt många en term som används flitigt, men vad är egentligen risk?
“Risk är för flertalet ett ganska diffust begrepp som man sällan försöker ge ett mått på. För många är risk bara något hotande, dvs en fara som kan drabba oss.” – (Riskkollegiet 1991)
Definitionen av risk är inte alltid glasklar men enligt HM Treasury är definitionen av risk osäkerhet av utfall, oavsett om det är positivt eller negativt. Risken kan endast bedömas med hjälp av att se på kombinationer av händelser och dess respektive utfall (HM Treasury). Definitionen överensstämmer även med ISO 31000:2018 (International Organization for Standardization) definition av risk. Att investera pengar förknippas starkt med risk, men även riskhantering. En investerare hanterar risk genom att, innan han satsar kapital, göra en avvägning mellan risken och den bedömda avkastningen.
Om avkastningen kan anses tillräckligt hög i förhållande till risken vågar investeraren satsa (Sukulpat Khumpaisa 2019).
“Risk and risk management is at the heart of every investment decision. Every time an investor puts money into another asset or investment, rather than cash alone, a trade-off is made between risk and return.”
– (Sukulpat Khumpaisa 2019)
3.2.2 Metoder för att minimera och hantera risk 3.2.2.1 Diversifiering
Ett sätt minimera och hantera risk är genom diversifiering. Genom att inte lägga alla ägg i samma korg kan man komma att minimera de osystematiska riskerna förknippade med investeringar.
“The most important tool for risk minimization is diversification.”
– ( Kaiser & Clayton 2008)
Kaiser och Clayton (2008) skriver vidare att det finns fyra primära områden där diversifiering kan komma att motverka riskerna i en fastighetsportfölj. De förklarar även varför dessa faktorer är viktiga att ha i åtanke när man skapar ett balanserat innehav samtidigt som man försöker minimera riskerna. Det första av de fyra områdena som man kan bör fokusera på är ekonomiska drivkrafter.
Område två är fastighetstyp, där man bör investera i flera olika typer av fastigheter för att minimera risk. Det tredje området är uthyrningsgraden där man jämför uthyrningsgraden i liknande objekt i området. Sista sättet att sprida risken är genom att jämföra lån och andra möjligheter till finansiering.
I de flesta studierna kring diversifiering av en fastighetsportfölj ser man att investeringar i olika fastighetstyper är den viktigaste faktorn till en säker och trygg portfölj (Kaiser och Clayton 2008).
“The partly diversifiable risks of business and real estate cycles and inflation and interest rates can be addressed by diversifying the portfolio. (1) by economic drivers, (2) by property types, as they are affected differently depending on economic and demographic conditions. (3) by lease maturation: and/or (4) by mortgage loan financing term and rate
diversification to minimize interest rate risk.”
– (Kaiser & Clayton 2008)
3.2.2.2 Avkastningskrav
Vid investering i diverse projekt bedömer man nästan alltid nuvarande och möjliga avkastningskrav.
Syftet med bedömningen är att bilda sig en uppfattning om huruvida investeringen är profitabel eller ej. Vid fastställande av avkastningskrav är det viktigt att värdera flertalet faktorer varav risk här har en central roll. Ju högre risk en investering har desto högre avkastningskrav brukar investeraren vilja ha.
“No risk no reward” är ett begrepp som ofta slängs runt och detta är inte en slump utan det visar sig att investerare faktiskt också förväntar högre avkastning på en investering som anses mer riskabel.
(John G, Mcdonald 1975) Således kan man hantera risk genom att ha ett högre avkastningskrav vid investeringar i mer riskabla affärer.
3.2.2.3 Due Dilligence
Due diligence innebär att man bör agera med skälig aktsamhet i samband med en investering. Syftet med agerandet är att man vill veta vad man investerar i för att på så sätt undvika obehagliga
överraskningar i ett senare skede. Det finns fyra typer av due diligence: legal, finansiell, teknisk och miljömässig. När man investerar i en fastighet, antingen genom ett direkt köp eller genom köp av bolag, så tittar man främst på de finansiella posterna. En viktig del som köpare, är att försäkra sig om
4. Metod
4.1 Metodansats
Valet av metod beror på vad man vill undersöka och vilket tillvägagångssätt man valt. Inom metodlitteratur delar man ofta upp ansatsen i kvalitativ metod och kvantitativ metod. Datan i en kvalitativ metodansats kännetecknas av ord och bilder, medan i en kvantitativ metodansats kännetecknas den av siffror (Blomkvist & Hallin 2014).
En kvantitativ ansats passar när frågeställningen är formulerad på sådant sätt att man exempelvis vill veta “hur mycket?”, “hur många?”, “finns det en korrelation?”. Forskarens inhämtande av kunskap sker deduktivt med mycket fokus på att formulera hypoteser utifrån tillgänglig teori. Genom arbetet har forskaren en strukturerad arbetsgång med fokus på likheter, generalisering och trender i
analysenheterna (Ander 2017).
En kvalitativ ansats används istället när man vill generera olika hypoteser, definiera begrepp eller förstå ett samband. De analyser man gör är icke-statistiska och formas av forskarens värderingar. En kvalitativ forskning är därför inte helt objektiv. Jämfört med kvantitativ forskning som använder sig av ett brett dataunderlag har kvalitativ forskning oftast ett djupare dataunderlag men med färre observationer (Ander 2017). Den forskning som har en kvalitativ ansats har ofta frågeställningar av utforskande karaktär som besvaras genom en induktiv process (Blomkvist & Hallin 2014).
Skillnaderna i de två ansatserna är att en kvalitativ ansats syftar till att identifiera och observera kvaliteter medan kvantitativ ansats syftar till att strukturerat mäta kvantiteten. Om man vill ha fokus på det unika, att studera variationer i urvalet och kunna beskriva observationerna bör en kvalitativ ansats väljas. Om man istället vill fokusera på att upptäcka likheter och beskriva genomsnittet av alla observationer bör en kvantitativ ansats väljas. Gemensamt för de båda ansatserna är att de syftar till att öka kunskapen kring forskningsobjektet samt att de slutsatser som dras bygger på en saklig argumentation (Ander 2017).
4.2 Val av ansats
Valet av ansats bör enligt Borgendal, Osberg och Oscarsson (2006) bestämmas utifrån forskningens problemställningar. Då vi har en problemställning som syftar till att undersöka hur marknaden samt riskerna ser ut för coliving, är en kvalitativ ansats bäst lämpad för denna studie. Metoden kommer därför kännetecknas av att vi som författare arbetar systematiskt men med öppenhet och flexibilitet för att på så sätt nå en helhetsförståelse för konceptet coliving, samt kunna relatera inhämtad data och applicera dessa på frågeställningarna. Studien bygger dessutom till stor del på att bearbeta stora mängder data som analyseras i takt med att de inhämtas (Ander 2017).
4.3 Datainsamling
Den data som används i en undersökning kan antingen bestå av redan befintlig och tillgänglig data (sekundärdata) eller empiriskt material som författaren själv samlar in (primärdata). I denna undersökning har vi valt att använda både primärdata och sekundärdata för att kunna svara på frågeställningen på ett så bra sätt som möjligt.
Datainsamlingsmetoder i en kvalitativ studie kan ske genom observationer, intervjuer, skriftligt material samt audiovisuellt material (Ander 2017). Vi har valt att främst samla in data genom
semistrukturerade intervjuer och skriftligt material i form av rapporter, artiklar och undersökningar.
4.3.1 Primärdata
Primärdata är sådan data som författaren själv tar fram, alternativt publicerade källor som ligger väldigt nära undersökningsobjektet. Metoder för att inhämta primärdata är främst intervjuer, men även skriftligt material från berörda företag eller organisationer samt visst kvantitativt material.
Kravet på de olika källorna är att de ska ha en tydlig närhet till undersökningsobjektet eller anses ingå i den aktuella branschen. Fördelen med primärdata är att de ofta är mer validativa jämfört med sekundärkällor då de tydligare passar undersökningens syfte och frågeställningar (Blomkvist & Hallin 2014 ).
I denna studie har sju personer intervjuats som representerat olika fastighetsföretag eller investerare.
Fördelen med att själva genomföra intervjuer är att vi på så sätt kan enkelt ställa följdfrågor. Det vi däremot måste ta i beaktning i samband med dessa intervjuer är att de intervjuade representerar ett företag och kan ha motiv till att utesluta alternativt vinkla informationen till företagets fördel.
Urval av respondenter
För att kunna uppfylla uppsatsens syfte valde vi aktivt ut de företag vi ville kontakta för en intervju.
Företagen som kontaktades var alla involverade i coliving, men med olika roller. Vissa av företagen utvecklade och förvaltade egna coliving-lägenheter medan andra hade investerat i dessa företag. För att hitta de företag vi ville kontakta utgick vi ifrån de kända coliving-företagen och därifrån undersökt bolag som samarbetar eller konkurrerar. Alla företag vi valde att kontakta har olika bakgrunder och fokusområden som bidrar till en bredare bild av undersökningsobjektet. Vi har valt att kontakta företag som aktivt förekommer i sammanhang kring coliving, eftersom vi ansåg att det är dessa bolag som kan ge oss relevant information. Alternativet hade varit att kontakta även andra fastighetsbolag, samt banker, för att höra om deras inställning kring konceptet.
De företag vi selektivt valde ut kontaktade vi via mail, där vi bad om en intervju samt bifogade vår intervjuguide (se Bilaga 1). Totalt hölls sju intervjuer med sex olika organisationer. Det var inte alltid vi hittade rätt person att intervjua från första mailet, utan vi blev ofta ihopkopplade med mer insatt personal. Alltså har företagen i stor utsträckning valt vem som deltagit i intervjun. Detta ses inte som
De som vi intervjuat via telefon eller videolänk är:
Emmelie Sjögren. Fastighetsutvecklare. Stena fastigheter.
Minna Hellman. Hållbarhetsstrateg. Konsumentföreningen Stockholm.
Henrik Forzelius. CFO. Konsumentföreningen Stockholm.
Maja-Stina Skarstedt. Operativ Chef. Tech Farm.
Elisabet Forsell. T.f Affärsutvecklingschef Bostad. Atrium Ljungberg.
Elisabeth Vansvik. Kommunikationsdirektör. Wallenstam.
Jonas Häggqvist. Grundare. Colive.
Intervjuernas genomförande
Innan vi selektivt valde ut företag vi var intresserade av att intervjua gjorde vi en intervjuguide (Se Bilaga 1). Frågorna i guiden var av beskrivande karaktär då vi ville ha öppna och reflekterande svar från respondenten. Utifrån svaren skapas sedan en djupare förståelse för coliving som är av stor tyngd för att kunna undersöka och besvara frågeställningen (Blomkvist & Hallin 2014).
Intervjuguiden konstruerades semistrukturerat där frågorna tillfaller teman. Detta för att få en bättre struktur och flyt genom intervjun. Tack vare intervjuguiderna gavs respondenterna en god möjlighet att förbereda sig på de generella teman frågorna behandlar.
De områden intervjun fokuserar på är:
1. Inledande om coliving och kort presentation av företaget samt personen som intervjuas 2. Marknadsanalyser och undersökningar
3. Risker med coliving som konceptet 4. Framtidssyn
Vid intervjutillfället tillfrågades också respondenten om vi fick tillstånd att spela in samtalen och om denne ville vara anonym men namn och företag. Vid möjlighet till inspelning har vi valt att i
efterhand transkribera intervjuerna för att på så sätt lättare kunna gå tillbaka till specifika frågor vid bearbetning av materialet. Under själva intervjuerna tog vi även anteckningar och tolkade uttryck samt generell inställning till områdena som behandlades.
På grund av rådande situation med Covid-19 har samtliga intervjuer utförts på distans via röstsamtal eller via videolänk.
4.3.2 Sekundärdata
Sekundärdata är sådan data som inte har ett lika tydligt samband till undersökningsobjektet som primärdata har. Denna typ av data insamlas främst av andra forskare och med andra motiv än det aktuella. Källor som kännetecknar sekundärdata är tidigare forskning och generella uttalanden på området (Blomkvist & Hallin, 2014 ). För vår del har vi inhämtat sekundärdata främst från olika litteraturstudier samt artiklar och publikationer online. Denna typ av data har vi behövt för att genomföra litteraturstudien och samla bakgrundsinformation kring de företag vi valt att intervjua.
4.4 Etik
Genom hela arbetet har vi författare förhållit oss till fyra krav kring vetenskapligt arbete. Syftet med att följa en god praxis är för att undvika att ingen skadas av arbetet. Generellt handlar reglerna om att arbeta opartiskt så att andra kan värdera våra resultat (Blomkvist & Hallin 2014).
Det första kravet är informationskravet. Detta krav innebär att de personer vi intervjuat måste informeras om studiens syfte. När vi tog den första kontakten med de företag vi ville intervjua beskrev vi vad studien handlar om så att de redan då kunde avgöra om syftet kändes rätt enligt företagens uppdrag och policys. Vi förtydligade sedan studiens syfte i samband med att vi påbörjade intervjuerna.
Det andra kravet man måste förhålla sig till är samtyckeskravet. Samtyckeskravet ställer kravet att de personer som vi studerar måste gå med på att bli studerade. Då alla som intervjuades fått information om studiens syfte samt fått ta del av intervjuguiden innan själva intervjun anses samtyckeskravet uppfyllt i den aspekten. De som intervjuades fick även samtycka till att bli inspelade samt om de vill vara anonyma i studien eller om vi kan publicera deras namn och företag. Gällande
marknadsundersökningarna har de respondenterna godkänt att delta i studierna när dessa genomfördes.
Krav nummer tre handlar om att behandla allt material konfidentiellt. Det så kallade
konfidentialitetskravet ställer krav på att vi som författare inte delar fritt det material vi samlat in. Vi har under större delen av studien endast hållit information för oss författare och presenterat material för opponenter som skyddar våra informanter. Med godkännande från informanterna har vi sedan delat med oss av deras svar kopplat till dem och deras företag.
Det fjärde och sista kravet är nyttjandekravet. Enligt nyttjandekravet ska allt material som samlats in under arbetets gång endast användas till det som studien ska handla om och som vi informerat om.
Genom studien har vi därför säkerställt att den data vi samlat in endast använts för studiens syfte och inte hamnat i fel händer eller hanterats på ett felaktigt sätt av oss författare.
avsändaren är känd samt den typ information vi inhämtat där. Vi har försökt att använda oss av källor som inte är andrahandskällor, det vill säga är återberättningar av en annan källa. Detta för att kunna säkerställa att informationen inte är förvrängd eller partiskt tolkad. När vi upplevt att en källa kanske innehåller vinklade uppgifter har vi valt att hitta andra, säkrare, källor som antingen bekräftar uppgifterna alternativt dementerar dem. När det kommer till källkritik kring de muntliga källorna har vi ansett att dem är pålitliga, men att intervjuade förhåller sig till viss del partiska med det företag som de representerar. Vi vet dessutom väldigt lite om de egna undersökningar som företagen genomfört, vilket innebär att vi ej kan dra för stora slutsatser utifrån enbart dessa. Att källorna till viss del är partiska och därmed skulle skada undersökningens validitet tror vi däremot inte.
5. Empiri
5.1 Intervjuer
5.1.1 Stena Fastigheter AB
Stena Fastigheter AB är ett privatägt fastighetsbolag som äger och förvaltar bostads- och
lokalfastigheter. Fastighetsbeståndet finns utspritt i Sverige med fokus på Göteborg, Stockholm och Malmö men även i Lomma, Landskrona, Lund och Uppsala. Idag förvaltar företaget cirka 25 000 bostäder och 3 500 lokaler. Stena Fastigheter har också ett eget coliving-koncept som går under namnet We share. Projektet är relativt nystartat och finns idag i en liten skala med åtta hyresgäster (Stena Fastigheter).
Konceptet Coliving
På Stena Fastigheter ser man coliving som ett väldigt brett begrepp utan någon egentlig gemensam definition. De anser att olika aktörer använder ordet till allt ifrån de klassiska studentkorridorerna till lyxiga kollektivboenden och att det kan behövas en definition inom branschen. De själva har valt att definiera coliving som en delningslägenhet där man ger upp delar av det privata utrymmet för att i gengäld få stora sociala och gemensamma ytor.
Stena Fastigheter har valt att inte rikta in sig på något specifikt åldersspann eller typ av människor för sina boende. De har dessutom valt att inte ha ett matchningssystem där de väljer vilka som ska få bo tillsammans i en We share lägenhet. Varför de valt att göra på det här sättet förklarar Emmelie Sjögren att personer ofta kan ha en fel uppfattning om sig själva och hur de är som individer. De svar man får innan matchningen behöver inte sedan stämma i verkligheten och då undermineras syftet med ett matchningssystem. Istället har man valt en urvalsprocess där man ställer frågor kring människors inställning till delande av diverse saker inom ett boende.
“Bara för att man tror något om sig själv och dem man ska bo med så behöver det inte vara så i verkligheten.”
– (Emmelie Sjögren)
Sjögren lyfter också fram fördelarna med att bygga om en befintligt byggnad i syfte att skapa nya lägenheter. Det är tydligt att detta alternativ är mer resurseffektivt jämfört med nyproduktion, men att man då ofta riskerar att begränsas i utformningen av planlösningar. Detta behöver man inte oroa sig över i samband med nyproduktion då man har betydligt större flexibilitet att skapa skräddarsydda ytor för önskat ändamål.
“Fördel med att justera befintliga byggnader är resurseffektiviteten.”
– (Emmelie Sjögren)
Just resurseffektivitet och hållbarhet är två av huvudanledningarna till varför Stena Fastigheter valt att satsa på denna boendeform då de vill arbeta för en hållbar stadsutveckling. Coliving kan anses socialt hållbart genom att man kan erbjuda hem åt flera personer där man har möjlighet att socialisera och umgås med sina medboende. Ytterligare en hållbarhetsaspekt med coliving är miljön eftersom man uppnår en effektivare resursanvändning samt minskar individens behov av privat yta. Detta skulle kunna resultera i att klimatet på bostadsmarknaden förbättras.
Marknadsanalys
För att veta om det finns en efterfrågan, och för att kunna specificera hur den i så fall ser ut, genomförde Stena Fastigheter en undersökning kring inställningen till bostadstypen samt dess innebörd. Undersökningen baserades på både studier av internationella koncept och undersökningar utförda på Stenas befintliga hyresgäster. I den aktiva delen av undersökningen, en enkätstudie hos hyresgästerna, ställdes frågan om man kan tänka sig att bo i en coliving-lägenhet. Resultatet var att fler yngre, generationen millennials, i större grad är intresserade av att bo tillsammans med andra jämfört med de som har familj och barn. Man såg även att äldre har ett intresse för boendeformen.
“Framförallt den yngre målgruppen, som kanske inte har familj än.
Men även den äldre generationen som kanske känner sig ensamma i sin lägenhet idag.”
– (Emmelie Sjögren)
Iakttagelser som Stena Fastigheter gjort när de studerat andra koncept är att det personliga rummet inte bör vara för stort eller ha funktioner som erbjuds i de gemensamma ytorna då det lätt blir att man då endast nyttjar sin privata yta. På detta sätt riskerar man att mista fördelarna med coliving som till stor del är det sociala. De personer som bor i en coliving-lägenhet tenderar även att efterfråga fler funktioner än om de bott själva.
Risker med coliving
Eftersom boendeformen coliving fortfarande är så pass ny i Sverige har Stena Fastigheter valt att börja småskaligt. De bygger inte stora hus med enbart coliving- lägenheter, utan väljer ut våningsplan i hus/områden. I dagsläget har de en insprängd “betaversion” av We share i en nyproduktion i Jakobsberg och där bor åtta hyresgäster från olika bakgrunder och åldrar tillsammans.
Planen nu är att utöka konceptet genom att färdigställa fler lägenheter, med målet att bygga 500
Företaget har valt att inte göra några djupare riskanalyser eftersom de redan sitter på stor kompetens kring förvaltning av traditionella bostadsformer. De risker som man däremot identifierat för coliving- lägenheter är att boendetiden i snitt är kortare än en vanlig hyresrätt. Detta innebär i sin tur att slitaget på ytskikt, möbler och inventarier ökar och att underhållskostnaderna då blir högre, här väcks frågan om fler intäktsmöjligheter på samma yta väger upp för det ökade underhållet. Något som man inte riktigt fastställt.
Man har även identifierat utmaningar som handlar om att skapa den perfekta coliving-lägenheten.
Här handlar det mycket om risken att det community, eller kultur, som existerar i en lägenhet är skör och kan riskera att försämras när individer flyttar in och ut. Det finns dessutom en risk att nya hyresgäster inte bara ändrar på communityt utan att de inte alls passar in i gemenskapen eller helt enkelt inte kan uppträda på ett korrekt sätt enligt husreglerna. För att inte bli låsta med en sådan hyresgäst har Stena Fastigheter beslutat att avtala bort besittningsrätten. De kan på så vis säkerställa säkerheten i samband med konflikter.
“Svårigheten är att få kulturen att bestå, få communityt att leva och att detta står kvar när de flyttar in och ut.”
– (Emmelie Sjögren)
Framtiden för coliving
På Stena Fastigheter tror man att det främst är nästa generation som är den största målgruppen, och att coliving därmed kommer att ha en allt större roll i de framtida fastighetsbeståndet. Man tror dock inte att det kommer att bli en lika självklar boendeform som vanlig hyresrätt eller bostadsrätt utan mer som ett komplement. Sjögren anser att det trots detta är viktigt att fortsätta med coliving för att på så sätt kunna tillföra alternativ till bostadsmarknaden.
5.1.2 Konsumentföreningen Stockholm
Konsumentföreningen Stockholm (KfS) är en förening var syfte är att skapa medlemsnytta samt att möjliggöra en hållbar konsumtion för sina medlemmar. Med sina 825 000 medlemmar räknas föreningen som Sveriges största konsumentförening. KfS är en del i den rikstäckande föreningen Kooperativa Förbundet (KF). Föreningarna tillsammans äger livsmedelskedjan Coop där KfS har en ägarandel på 33 procent, och KF en ägarandel på 67 procent. KfS äger dessutom andelar i det börsnoterade fastighetsbolaget Atrium Ljungberg samt RNB Retail and Brands AB
(Konsumentföreningen Stockholm 2017).
Föreningen har sedan en tid tillbaka samarbetat med företaget Colive, och klev nyligen in som
delägare i bolaget. Motiveringen till detta är för att kunna utveckla tillväxten av konceptet coliving för att på så vis underlätta för deras medlemmar att hitta ett boende (Konsumentföreningen Stockholm 2020).
Konceptet coliving
KfS ser coliving som ett mellanting mellan olika boendeformer. De beskriver coliving som ett modernt kollektiv eller som ett lite lyxigare studentboende för människor som jobbar. I intervjun lyfter Minna Hellman fram svårigheter för människor att hitta en bostad i Stockholm, och att coliving kan vara en del i att underlätta för dessa. Genom att bo tillsammans på en totalt sett mindre yta per person skapas fler möjligheter till att få tillgång till en bostad i Stockholm.
”Vi behöver minska ytorna vi bor på och coliving är ett utmärkt sätt att göra detta på”
– (Minna Hellman)
Fördelen med coliving är att man, trots en mindre privat yta, har tillgång till flera tjänster såsom städning, underhållsrum eller kanske eget gym. Detta kan anses vara positivt för hyresgästen som får tillgång till fler tjänster, service och boendeyta för samma summa som vad det annars hade kostat med ett eget, mindre, boende.
Marknadsundersökning
KfS fick av Colive ta del av de marknadsanalyser och samlade kunskaper som företaget hade. Trots att denna data var omfattande valde KfS att även låta utföra en egen undersökning bland
Stockholmarna för att stämma av den generella inställningen till boendeformen. Se nedan om KfS och Novus undersökning. Utifrån denna undersökning kunde man dra slutsatsen att det finns ett stort intresse bland studenter och andra unga människor, men även välutbildade personer med hög inkomst. Detta tror man beror på att det idag är väldigt många singelhushåll i Stockholm och att människor därav upplever en ensamhet. Man tror även att intresset från unga beror på att det idag är svårt att hitta ett boende i Stockholm.
“Om det är något som är svårt för ungdomar idag i Stockholm så är det att hitta en bostad.”
– (Minna Hellman)
Utifrån marknadsanalysen har man vidare kunnat identifiera människors behov att ha ett privat rum, men att man trots den privata delen ser stora fördelar i att ha de i övriga utrymmena gemensamma i bostaden.
Risker med coliving
Innan KfS gick in som delägare i Colive så analyserade man flertalet faktorer som var avgörande för investeringen. Man analyserade bland annat Colives koncept samt tittade på de underlag som presenterades angående målgrupp och finansiella uppgifter. Ett sätt som KfS hanterat risken med investeringen är att beräkna kassaflöden, på så sätt bildas en uppfattning kring företagets möjlighet att gå runt, samt generera ett överskott så man ser att bolaget kan överleva på sikt. Sett till vinsten för KfS har man valt att inte sätta ett avkastningskrav, utan man kommer prioritera att överskottet de kommande åren ska gå tillbaka till verksamheten så att den kan växa.
“Business caset ser bra ut, med hanterbara risker och en bra möjlighet
