Stockholms län hade år 2019 en befolkning på 2 352 549 (SLL 2019). I statistiken har de valt att dela upp åldrarna i fem års intervall med undantag för de över 50 år. Dessa ålderskategorier spänner över ett större åldersspann på 15 år eller mer. Antalet unga vuxna i Stockholms län uppmättes till 491 946 den 31 mars 2019.
Figur 13: Folkmängden i Stockholms län den 31 mars 2019 (SLL 2019)
Tidigare i kapitlet 2.1.1 om marknaden för bostadsrätter redogjordes för utvecklingen av inkomster under 2000-talet. För att ytterligare visa på skillnaderna i inkomst mellan åldrarna redovisas här en tabell över den sammanräknade förvärvsinkomsten i medeltal och mediantal. Det man kan se är att det skiljer drygt 300 000 kronor i medelinkomst för de mellan 20 - 24 år jämfört med de mellan 40 - 44 år. För de i åldrarna 25-29 år så tjänar 40-44 åringar nästan 200 000 kronor mer varje år.
Tabell 1: Sammanräknad förvärvsinkomst för boende i Stockholms län efter ålder år 2018. (SCB 2020)
6. Analys
6.1 Genomförande av en marknadsanalys
Genom att kombinera Brunes och Fannings modell ges möjligheten att utföra en marknadsanalys som väl täcker flertalet aspekter som är viktiga för att nå ett resultat. Brunes modell kommer att sätta strukturen för utförandet men där Fannings modell ligger till grund för själva analysen av datan.
Därefter dras slutsatser utifrån resultatet och en enklare rapport sammanställs. I enlighet med Brunes modell av marknadsanalyser inleds detta avsnitt med att definiera frågan som skall undersökas.
Frågan för marknadsanalysen väljs således till:
Hur ser utbud och efterfrågan ut för coliving i Stockholm?
Vidare i Brunes modell ska man bestämma en undersökningsstrategi för att kunna besvara frågan för marknadsanalysen. I syfte att kunna besvara den nu valda frågan behövs en strategi där många analysenheter används. Antalet analysenheter som kan tillgås styrs av de redan genomförda undersökningar som använts. Då båda dessa undersökningar har ett stort antal respondenter så validerar det användningen av dem. Utöver antalet analysenheter är även urvalet redan gjort.
Gällande urvalet av dem som intervjuats har det skett, som tidigare nämnts, genom ett strategiskt urval.
För att kunna undersöka utbud och efterfrågan behöver man samla in data från flera olika
analysenheter. Det dataset som här inhämtats kan anses som extensivt då det innehåller primärdata men såväl sekundärdata, dessa ligger till grund för själva analysen. I insamlingen av primärdata har flera aktörer som är verksamma inom branschen valts ut för att intervjuas. Detta för att inhämta data angående konceptet coliving samt att få en inblick i företagens aktuella syn på marknadsklimatet för
När det kommer till att analysera den insamlade datan utgår denna undersökning från Fannings modell i sex steg.
Steg 1: Fannings marknadsanalys
Fanning fastslår tyngden av att ha en tydlig definition på produkten man skall basera
marknadsundersökningen på. Eftersom en stor del av analysen baseras på attitydundersökningar hos populationen utförda av flertalet aktörer behöver en definition av konceptet generaliseras så det kan anses vara representativt för de utförda undersökningarna. Både undersökningen från
Bostadsförmedlingen och Novus beskriver coliving som ett slags modernt kollektivboende med olika möjligheter kring servicenivåer, definitionerna av produkten skiljer sig emellan men för denna analys så fastslås en definition som är representativ för båda undersökningarna. Definitionen av produkten blir således:
Modernt kollektivboende där man har tillgång till ett privat rum med badrum, samt tillgång till ett högre serviceutbud.
Övriga ytor utöver det privata är gemensamt och delas av alla de boende.
Funktionen för produkten är följaktligen att tillhandahålla en bostad på ett nytt och alternativt sätt.
Dels som ett steg för att motverka bostadsbristen men också möta en efterfrågan på denna produkt.
En kombination av Sveriges regelsystem kring bostäder och upplåtelseformer och att coliving är relativt nytt har resulterat i flera hinder för utvecklingen. Enligt intervjuade företag handlar det om regulatoriska hinder såsom brandskydd, beteckning i detaljplan men även juridiska såsom
besittningsskydd. Företaget Colive har som exempel varit tvungna att små modifikationer i sitt koncept så att det skall kunna godkännas och passa inom det svenska regelverket. Trots detta anser Colive att man lyckats skapa en produkt som är väldigt nära deras vision. Samtliga korrespondenter som intervjuats ser regelverket som ett hinder men alla är positiva och övertygade om att
problematiken kring regelverket kommer att få en lösning.
Analysen är geografiskt avgränsad till Stockholm län, detta för att få en stark koppling mellan tidigare studier samt att undersökningarna från Novus och Bostadsförmedlingen i Stockholm är riktade till Stockholmare specifikt. Enligt Fanning är geografiskt läge av stor tyngd för hur individer väljer att konsumera och att vidga analysen kan göra så resultatet blir missvisande då konsumtionsbeteenden kan variera kraftigt utifrån geografi.
Steg 2: Fastställ målgrupp och efterfrågan
Utifrån responsen från företagen får man snabbt uppfattningen om att aktörernas primära målgrupp är den yngre populationen, de enda som valt att sätta ett åldersspann på detta är Colive, där
målgruppen satts till unga vuxna i åldern 20-35. Stena fastigheter har inte riktat in sig på någon specifik målgrupp, men man har sett att intresset är större bland yngre.
I studien från United minds, “Hur unga vuxna vill bo i Stockholm”, kan man observera att det finns stöd för en hel del av konceptet coliving. Många unga vuxna förmedlar att de önskar att det kände sina grannar bättre samt att ungefär fyra av tio önskar att det fanns gemensamma ytor, där boende i fastigheten har möjlighet att umgås. Nästan hälften av de tillfrågade kunde också tänkas bo med vänner eller andra utöver den närmsta familjen.
Vid granskning av Novus och Bostadsförmedlings undersökningar angående coliving ser man i undersökningen från Novus att det är ett klart ökat intresse bland unga och framförallt unga som studerar. Trenden ses inte alls lika tydligt i undersökningen utförd av Stockholms bostadsförmedling utan här är det rätt jämnt stöd för bostadstypen i avseenden att korrespondenterna kan tänkas bo tillsammans med andra i ett kollektiv, ungefär 28 procent utslaget över olika åldersintervall kan tänka sig bo tillsammans med andra i ett kollektiv, där den enda avvikande åldersgruppen var 69+ där endast 19,6 procent är positivt inställda till att bo i ett kollektiv.
Sammanväger man all data så ser man dock att den yngre målgruppen är de som i större utsträckning kan tänka sig att bo i coliving. Företaget Colive uppger också att ungefär hälften i deras målgrupp (20-35) tycker att den här boendeformen skulle kunna vara något för dem. Yngre personer eller
“unga vuxna” kan alltså anses som den grupp konsumenter som i störst utsträckning efterfrågar denna typ av boendeform. Undersökningarna visar dock också att det finns stöd för boendetypen utöver gruppen unga vuxna, man ser ett lite lägre men ändå stadigt intresse för konceptet i alla åldrar.
Det är därför troligt att coliving har en marknad även utanför gruppen unga vuxna.
Eftersom “unga vuxna” utgör den målgrupp med mest potentiella konsumenter läggs fokus på att analysera denna målgrupp.
Steg 3: Målgruppen Unga vuxna
Unga vuxna är som tidigare definierat personer i åldern 18-35 alternativt 20-35. För
prognostiseringen av potentiell efterfråga används statistik från åldersgruppen 20-34, för att på så vis bilda en uppfattning om populationen i sin helhet. Från Stockholms stad har information om
Stockholms demografi inhämtats, denna statistik visar att år 2019 var det 2 352 529 invånare i Stockholm län och av dessa är ungefär 491 946 personer i åldrarna 20-34. Det innebär att den primära målgruppen potentiellt utgörs av ungefär en halv miljon människor, baserat på förra årets befolkningsstatistik.
Stockholm har också en befolkningstillväxt som i förhållande till populationen är en av det de snabbaste växande i Europa, efterfrågan på bostäder bedöms helt klart öka och frågan är hur den redan aktuella bostadsbristen och bostadsmarknaden kan tänkas påverkas av detta. I dagsläget ser man också tydliga flyttmönster som visar på tillförseln av människor. Här ser man tydligt att antalet inflyttningar i målgruppen är betydligt högre än utflyttningar, detta gör att den tänka målgruppen i större grad är exponerade mot den tuffa bostadssituationen i Stockholm, vilket bör säkerställa en långsiktig efterfrågan som rimligtvis inte kommer minskas ifall trenderna inte upphör.
För att skapa en bild av hur marknaden ser ut idag har vi jämfört och sammanställt
undersökningarna från Bostadsförmedlingen och Novus. Baserat på Bostadsförmedlingen i
Stockholms undersökning kan strax över 28 procent av de i åldrarna 20 - 38 år tänka sig att bo i en coliving-lägenhet. Räknat på antalet unga vuxna i Stockholms län ger det en ungefärlig siffra på nästan 140 000 i åldrarna 20-35 som ser bostadstypen som en möjlig bostadsform. I undersökningen
vuxna efterfrågar coliving som en boendeform.
Om man sammanställer de två marknadsundersökningarna får man en prognostiserad efterfrågan på mellan 125 000 - 140 000 individer från målgruppen unga vuxna. Detta är nästan lika många som totala folkmängden i kommunerna Danderyd, Lidingö och Värmdö tillsammans.
Steg 4: Analysera utbudet av coliving i Stockholm
Genom intervjuer har en enklare inventering kunnat genomföras på befintligt och kommande utbud av coliving-lägenheter. Det man kan konstatera är att det idag finns väldigt få lägenheter med relativt få hyresgäster i varje etablering. Att kunna erbjuda många denna typ av boende går därför inte att göra idag. Flertalet aktörer planerar däremot att lansera fler lägenheter inom en snar framtid för att möta den stora efterfrågan. Att de befintliga bostadsalternativen, där bostadsrätt och egen hyresrätt är de största på marknaden, kan komma att konkurrera ut coliving-konceptet anses inte troligt.
Anledningen tror man är för att priserna på bostadsrätter är höga och antas fortsätta att stiga, samtidigt som kötiden för en hyresrätt är lång. Det är också så att det faktiskt finns en stor
efterfrågan för just coliving som bostadsform och att det inte enbart existerar som ett komplement.
Steg 5: Jämföra utbud med efterfrågan
Utbudet av coliving-lägenheter är idag magert och endast en bråkdel av de som är intresserade av har möjlighet att få ett hyreskontrakt. Detta möjliggör för operatörerna att ta höga hyror enligt modellen för utbud och efterfrågan. Man begränsas däremot av rådande lagstiftning där bruksvärdessystemet begränsar hyresnivåerna samt hyror i konkurrerande alternativ. Genom en ökad produktion och därmed utbud av bostäder kommer man närma sig en marknadsjämvikt. Men det råder idag en underproduktion av coliving, om man ser till marknadens utbud och efterfrågan.
Steg 6: Möjlighet till marknad
Att coliving kan komma in på marknaden och bli ett komplement till dagens bostadsformer råder det ingen tvekan om. Det som behövs för att öka marknadsandelarna är dock en förbättrad och
anpassad lagstiftning som underlättar för alla inblandade, konceptet coliving skulle heller inte skadas av att ha en klar och tydlig definition, så konsumenter vet precis vad produkten innebär.
Som en slutgiltig rapport kring marknaden för coliving kan man konstatera att förutsättningarna för konceptet är goda. Utbudet idag kan liknas vid prototyper där man försöker hitta det upplägget som passar fastighetsägarna, operatörerna och hyresgästerna. Målgruppen är de unga vuxna mellan 20-35 år som ännu inte kommit in på bostadsmarknaden eller vill binda sig till en viss plats eller hem.
Uppskattningsvis finns en efterfrågan från strax under 30 procent av målgruppen i Stockholms län.
Detta motsvarar 125 000 -140 000 personer. För att coliving som bostadsform lättare ska kunna komma in på marknaden behöver lagstiftning och regler dock anpassas.
6.2 Analys av risker Högre driftkostnader
Från tidigare studier har man identifierat risker kring höga driftskostnader vilket bekräftas de företag som intervjuats. Faktorer som ökar driftkostnaderna är enligt aktörerna slitaget på ytskikts och utrustning, i och med att det blir en högre frekvens av användande. Man har också sett att konceptet har en högre omsättning av hyresgäster och att detta kan tänkas påverka driftkostnaderna. Samtliga aktörer är medvetna om att bostadstypen förknippas med högre driftkostnader, men här råder det fortfarande osäkerhet kring faktiska siffror då konceptet är så pass nytt.
Omställningskostnader
En av riskerna som också lyfts fram är det faktum att coliving som boendekoncept kräver
ombyggnationer av befintliga planlösningar eller skräddarsydda planlösningar vid nyproduktion för att få ett väl fungerande boende. Från fastighetsägarnas sida läggs stor tyngd på hur man kan ställa om dessa planlösningar om man inte möter den förväntade marknaden. Här pratas det om dyra omställningskostnader samt hur man möjligen kan undvika dessa, ett eventuellt alternativ som diskuterats är att de skulle kunna bli studentlägenheter.
Regelverket
Problematiken kring den aktuella lagstiftningen och dess krav anses som den främsta risken för boendeformen. Här läggs mycket tyngd och energi från aktörernas sida för att säkerställa att man spelar inom lagens ramar och regler. Det saknas helt enkelt en bra klassificering av bostadstypen.
Detta skapar i sig problem då fastighetsaktörer kanske inte vågar satsa i samma utsträckning som om regelverket skulle vara på plats. Några exempel på aktuella problematiken inom regelsystemet är besittningsskyddet, brandsäkerhet samt hyressättning.
Skalbarheten
När flertalet aktörer driver sina egna koncept och etablerar sig på marknaden finns det risk att det plötsligt finns ett för stort utbud gentemot efterfrågan. Utifrån marknadsanalysen kan man se klart och tydligt att det finns stöd för en stor efterfrågan på coliving-lägenheter i Stockholm och att man därför bör kunna skala upp konceptet utan risk för överproduktion. Men det råder dock en
skepticism kring skalbarheten i riket eftersom konceptet riktar sig till de som vill bo centralt och med närhet till kommunikationer. Den aktuella målgruppen rankar läget som en viktig faktor vid val av boende. Trots vissa geografiska hinder visar både tidigare studier och marknadsanalysen att coliving bör gå att skala upp i Stockholms län, samtidigt som en försiktigare marknad kan kommas att introduceras i andra större städer och universitetsstäder där det idag är svårt att få tag på en bostad.
Riskhantering
Trots de ovan nämnda riskerna tycker de intervjuade aktörerna att riskerna i hög mån är hanterbara.
Men här lyfts dock ett finger angående den högre tröskeln för att man skall kunnas tänkas investera i denna typ av boendeform. Företag som väljer att satsa på coliving behöver göra en omfattande due
Ett sätt för investerare att hantera risken i nya koncept är att man har ett högre avkastningskrav i början av ett projekt. Dock har företagen som intervjuats inte lyft fram detta som någon aktiv strategi för riskhantering i dagsläget.
Stena fastigheter har också valt att spränga in coliving-lägenheterna bland övriga bostadsformer och detta kan ses som ett sätt att minimera risken, då man får en mindre exponering mot denna nya boendeform men i samma svepa får en bättre och bredare diversifiering i fastighetsbeståndet. På sikt kan man då reducera den totala risken genom en bred fastighetsportfölj.
Att börja småskaligt är något som nästan alltid används vid etablering av en ny produkt detta för att säkerställa att prognoserna, angående marknaden faktiskt stämmer överens med verkligheten och människors konsumtionsbeteende, i stora drag innebär det att man startar småskaligt för att sen öka produktion av produkten i mån av framgång.
7. Diskussion
Vårt arbete
Att utgå från två befintliga undersökningar kring efterfrågan för coliving innebar att vi fick ett större underlag än om vi gjort ett eget utskick. Totalt fick vi in svar från 3 115 stockholmare i olika åldrar och stadier i livet. De befintliga undersökningarna hade däremot vissa nackdelar, där en av dem var att vi inte vet om man förklarat vad de menar med coliving eller kollektivt boende för
respondenterna. Beroende på vad för initial information dessa mottagit kan deras svar se annorlunda ut. Vi anser dock att resultaten för inställningen till coliving är relativt lika.
En del i arbetet med att utföra marknadsanalysen innebar även att hämta statistik kring Stockholms läns demografi, bostadsmarknad och inkomster. Här har vi upplevt svårigheter med att hitta statistik med rätt åldersintervall. Då vi inte alltid lyckats hitta tillämpbar data med samma indelning av ålder som jämförande data så har vi behövt dra slutsatser och generaliseringar. Att detta markant skulle ha påverkat utfallet och de resultat vi kommit fram till är osannolikt, eftersom de aktuella
åldersintervallen har skilt sig med max 1-2 år.
Ett förbättringsområde i arbetet vore att titta på faktiska avkastningskrav för hyresrätter och jämföra med coliving-projekt. Man kan då titta på om, och hur, de skiljer sig med tiden och utifrån detta analysera och dra slutsatser kring hur man hanterar risker i nischade och nya projekt. Överlag ansåg vi att de intervjuade företagsrepresentanterna valde att inte prata så mycket om de ekonomiska riskerna och hur man hanterar dem. Om vi försökte leda intervjun åt det hållet fick vi oftast till svar att de inte tittat särskilt noggrant på kalkylerna och riskhantering för konceptet. Vi antar att detta inte alltid var hela sanningen utan att den typen av information är en del i företagens arbetssätt som bör hållas inom organisationen.
Marknaden och risker
Jämför man dagens svenska alternativ med stora alternativ utomlands märks den svenska
mentaliteten om försiktighet relativt tydligt. Här erbjuder man inte lika många tjänster och man har inte stora communityn med hundratals hyresgäster. I Sverige talas det inte heller om hyreskontrakten och deras flexibilitet lika mycket som i andra länder. Utomlands, såväl i Sverige, ser man dock att den största målgruppen är de unga vuxna. Anledningen till varför just målgruppen unga vuxna är
intresserade av coliving tros vara, förutom det som redan sagts i uppsatsen, att man i den åldern inte har bestämt sig för var man vill bo riktigt än. Man kanske har möjligheter inom företaget man arbetar på att jobba en period utomlands. Man vill då inte binda fast sig vid ett kontrakt eller köpa en
lägenhet som man sedan måste sälja eller hyra ut i andra hand. Man kanske även vill undvika att binda kapital om man har det. En ökande trend är den så kallade gig-ekonomin där många arbetar på många små jobb eller frilansar. För denna arbetskategori är det svårt att få ett stort bostadslån då de inte har en fast inkomst. För dessa skulle då en coliving-lägenhet funka väldigt bra.
I Sverige växer många av oss upp med inställningen att det nästintill är en mänsklig rättighet med egen bostad. Detta visar sig i marknadsundersökningarna då majoriteten ändå inte kan tänka sig att bo med andra. Man lyfter fram konflikter i hemmet som en av de främsta anledningarna till varför man inte vill dela bostad. Att kunna känna sig trygg, speciellt i sitt hem, är ett grundläggande behov för oss människor. Ytterligare behov som vi har, som sedan påverkar vår konsumtion, är enligt NOA-modellen relationer, komfort och utveckling. Dessa tre behov kan tänkas tillfredsställas genom att bo med andra i en coliving-lägenhet. Så länge som dessa behov kan tillgodoses och möjligheten att bo till ett rimligt pris finns så kommer efterfrågan att finnas där. Detta trots att man kan uppleva en rädsla för konflikter.
Om förutsättningarna enligt NOA är rätt så skulle coliving även funka för fler målgrupper. Vi tror dock att man då främst kommer att ha olika lägenheter beroende på var i livet man befinner sig.
Anledningen till detta är att vi inte tror på att unga vuxna som vill ha ett flexibelt schema och mycket frihet skulle passa att bo tillsammans med barnfamiljer där rutiner är en viktig del i vardagen. Det skulle däremot vara kul att se lägenheter där gamla bor tillsammans med unga eftersom
kunskapsutbyte då kan ske och en förståelse för varandra kan bidra till ett bättre samhället.
Eftersom bostadsprojekt tar lång tid att färdigställa behöver man titta på hur efterfrågan kan tänkas se ut i framtiden, för att kunna avgöra om det är lönt att investera i ett sådant nytt och nischat koncept som coliving är idag. Tittar man på hur det kan tänkas se ut om tio år kan man uppskatta att
Eftersom bostadsprojekt tar lång tid att färdigställa behöver man titta på hur efterfrågan kan tänkas se ut i framtiden, för att kunna avgöra om det är lönt att investera i ett sådant nytt och nischat koncept som coliving är idag. Tittar man på hur det kan tänkas se ut om tio år kan man uppskatta att