I detta avsnitt presenteras i bokstavs-
ordning sammanfattningar av samtliga
avtal som tecknats av Bostadsdelegatio-
nen (Bodel) och SBN under 1998-2005.
Avtal med Arjeplogs kommun 2003
(SBN)
Arjeplogs kommun har med skrivelse till Statens bostadsnämnd den 9 september 2002 ansökt om statligt stöd för omstrukturering av Stiftelsen Arjeplogshus. Arjeplogs kommun är huvudman för Stiftelsen Arjeplogshus. Bostadsföretaget har 317 ordinära bostadslägenheter – av vilka i hu- vudsak alla är uthyrda – samt 121 bostäder i elevhem. Stiftelse har härutöver lokaler om ca 3 100 m2, inkl. ett lägenhetshotell.
Stiftelsens fastighetsanknutna skulder uppgår till ca 113 mnkr och fastigheternas bokförda värden till ca 111 mnkr. Stiftelsen har under de senaste fyra åren årligen uppvisat ett negativt resultat om 1,2 – 1,9 mnkr exkl. tillskott från kommunen och andra extraordinära poster. Förlusterna förorsa- kas främst av en hög skuldsättning samt – för elevhemmets del – av hyresbortfall under som- marmånaderna.
SBN och kommunen har enats om att föl-
jande huvudsakliga åtgärder skall genomfö-
ras.
Kommunen skall tillföra Stiftelsen Arjeplogshus ett ytterligare kapital om 38 mnkr. Kapitaltillskot- tet skall tillsammans med stiftelsens egna medel användas till att lösa fastighetsrelaterade lån med sammanlagt 39 mnkr. Det bokförda värdet av stiftelsens fastigheter skall samtidigt skrivas ned med 36,6 mnkr.
Intill ett belopp av 24 mnkr får tillskottet genom- föras genom att kommunen övertar lån för vilka stiftelsen i dag svarar.
Staten betalar ut ett bidrag till kommunen om 14 mnkr.
Kommunen förbinder sig att före den 1 januari 2011 inte utan statens godkännande ändra stiftel- seförordnandet, tillgodogöra sig medel eller tillgångar ur bostadsstiftelsen eller handla så att kommunens nuvarande inflytande över bostads- stiftelsen försvagas eller upphör. Skulle detta ändå ske, har staten rätt att påkalla att kommunen omedelbart betalar tillbaka vad staten har utbeta- lat enligt detta avtal.
Om bostadsstiftelsen med statens godkännande ombildas till aktiebolag skall aktiebolaget överta bostadsstiftelsens samtliga tillgångar. Om kom- munen därefter före den 1 januari 2011 genom aktieförsäljning eller nyemission minskar sin ägarandel i det bolag som övertagit stiftelsens fastigheter och andra tillgångar, så att kommu- nens andel utgör mindre än 100 % men fortfaran- de mer än 50 % av aktiekapitalet, skall kommunen betala tillbaka en mot minskningen svarande andel av vad staten har utbetalat enligt detta avtal.
Kommunen skall se till att sådana rationaliser- ingar och effektiviseringar genomförs i stiftelsens förvaltning att drift- och underhållskostnaderna fr.o.m. år 2004 uppgår till högst 420 kr/kvm. Med drift- och underhållskostnader avses samtliga kostnader i bostadsförvaltningen utom räntekost- nader, avskrivningar och kostnader för fastighets- skatt.
Kommunen förbinder sig att se till att stiftelsens styrelse och ledning vid varje tidpunkt omfattar personer som är särskilt skickade att leda verk- samheten.
Parterna är överens om att denna överenskom- melse såvitt nu kan bedömas medför en långsik- tigt hållbar lösning på de ekonomiska problemen inom bostadsförvaltningen och att ytterligare särskilda insatser i detta syfte från statens sida inte kommer att begäras av kommunen. Kommu- nen konstaterar att kommunen kommer att upp- fylla kraven i 8 kap. 5 § kommunallagen (1991:900) med avseende på kommunens verk- samhet och ekonomi.
Kommunfullmäktige i Arjeplog godkände avtalet den 25 april 2003 och SBN godkände avtalet den 30 juni 2003. Bidragsbeloppet – 14 mnkr – utbeta- lades i juli 2003.
Avtal med Bengtsfors kommun 1999
(Bodel)
Bengtsfors kommun har med skrivelse den 30 augusti 1998 ansökt om statligt stöd för kommu- nens kostnader för sitt bostadsföretag. Regeringen beslutade den 17 september 1998 att överlämna kommunens ansökan till Bostadsdelegationen.
Mellan åren 1990 och 1997 ökade antalet bostäder i kommunen med 2,1 % (119 lägenheter). Samti- digt minskade befolkningen med 6,1 % (-723 personer). Antalet bostäder per 100 invånare ökade därmed från 47,4 till 51,1. Relaterat till den nuvarande befolkningen i kommunen motsvarar det en ökning av bostadsutbudet med ca 420 lägenheter. I mars 1999 var 22 % av det kommu- nala bostadsföretagets 1 127 reguljära lägenheter outhyrda.
Företagets bostäder är fördelade på i huvudsak sex orter, med följande antal bostäder och va- kansgrad i mars 1999 (antal lägenheter och va- kansgrad): Antal lägenheter Andel outhyrda lägenheter Bengtsfors 327 14 % Dals Långed 292 11 % Billingsfors 219 28 % Bäckefors 161 39 % Skåpafors 98 43 % Gustafsfors 30 43 %
Företaget förvaltar därutöver 178 lägenheter för äldreboende, vilka alla var uthyrda.
I mars 1999 har den störste enskilde arbetsgivaren i kommunen - Lear Corporation - varslat om en total avveckling av verksamheten i Bengtsfors under år 1999. Varslet berör ca 860 anställda. Om ingen ny verksamhet tillkommer beräknas den samlade arbetslösheten i kommunen komma att uppgå till ca 35 %.
Stora ansträngningar görs nu för att etablera annan verksamhet i kommunen. Det går dock ännu inte att säga vilka kvarstående effekter som nedläggningen av verksamheten vid Lear Corpo- ration kommer att få för den totala sysselsättning- en i kommunen - och därmed inte heller för efter-
frågan på bostäder på de sex orter där bostadsfö- retaget är verksamt.
Det kan samtidigt konstateras att Bengtsforshus AB redan före de nu redovisade händelserna bedömdes sakna möjligheter att på egen hand nå bärkraft inom sin bostadsförvaltning. De outhyr- da lägenheternas negativa inverkan på kassaflö- det är så stark att det är nödvändigt med kraftiga ägartillskott. För vart och ett av åren 1998 och 1999 beräknas företagets förlust före ägartillskott till 8-9 mkr. Kommunfullmäktige har mot denna bakgrund uppdragit åt företagets styrelse att minska antalet bostadsfastigheter genom försälj- ning eller alternativ användning.
Preliminär överenskommelse om rekon-
struktion av bostadsföretaget
Under beredningen av Bengtsfors kommuns ansökan om stöd för sina bostadsåtaganden har förutsättningarna för kommunen ändrats på ett sätt som i dag inte kan överblickas. Kommunen och delegationen är därför överens om att kom- munens framställning om stöd för närvarande inte kan avgöras slutligt. Nya överläggningar skall tas upp mellan kommunen och delegationen under fjärde kvartalet år 2000. Därvid kommer att uppmärksammas bl.a. vad kommunen gjort för att åstadkomma ett effektivt resursutnyttjande och en god ekonomisk hushållning i sin verksam- het.
I avvaktan på detta träffas nu en preliminär överenskommelse om åtgärder i Bengtsforshus AB samt om statens ekonomiska stöd till kommu- nen för dessa åtgärder. Både åtgärderna och det statliga stödet skall omprövas i samband med de överläggningar som skall tas upp under år 2000. Omprövningen kan även komma att innebära att redan utbetalat stöd skall återbetalas.
Delegationen och kommunen har mot denna bakgrund enats om att följande huvudsakliga åtgärder skall genomföras såvitt gäller Bengts- forshus AB.
− Mellan 175 och 230 lägenheter skall av- vecklas eller utvecklas för annan an- vändning på sådant sätt att de inte längre används för bostadsförsörjning-
Beloppet är beräknat att motsvara kost- naderna för att friställa och avveckla 230 bostäder.
− Kommunen skall ställa ytterligare 42 mkr till företagets förfogande för att lösa dels lånen i de fastigheter där bo- städerna avvecklas, dels ytterligare fas- tighetsrelaterade lån. Företagets bok- förda tillgångar skrivs samtidigt ned med högst 40 mkr. Även dessa belopp är beräknade för 230 bostäder. − Minst 175 lägenheter skall avvecklas
före den 1 juli 1999 eller avskiljas från företaget på sådant sätt att kommunen från samma tidpunkt övertar det fulla betalningsansvaret för dem. Om av- vecklingen eller övertagandet försenas skall kommunen från den 1 juli 1999 lämna företaget ett driftbidrag med 60 kr per dag för varje ännu ej avvecklad eller övertagen lägenhet upp till detta antal.
Kommunens sammanlagda åtaganden enligt dessa punkter uppgår till 56 mkr. Tillskottet till företaget skall ha formen av ett villkorat aktie- ägartillskott. Av tillskottet skall minst 26 mkr bestå av likvida medel. Återstående högst 30 mkr får erläggas genom nedskrivning av räntebärande reverser.
Staten betalar ut ett bidrag till kommunen om 26 mkr.
Med stöd av bemyndigande från kommunfull- mäktige i Bengtsfors den 20 april 1999 underteck- nades avtalet av kommunen den 1 juni 1999. Bostadsdelegationens styrelse godkände avtalet för statens räkning den 16 juni 1999. Bidragsbe- loppet - 26 mkr - utbetalades därefter den 30 juni 1999.
Avtal med Bengtsfors kommun 2004
(SBN)
Mellan Bengtsfors kommun och staten genom Bostadsdelegationen träffades i juni 1999 ett preliminärt avtal om statligt stöd för omstrukture- ring av kommunens bostadsbolag Bengtsforshus AB (se föregående avtal). Efter fortsatta överlägg- ningar i frågan har kommunen och staten – nu
företrädd av Statens bostadsnämnd (SBN) – kom- mit överens om att följande punkter skall tas in i ett slutligt avtal mellan parterna.
Bakgrundsuppgifter
Bengtsfors kommun äger genom moderbolaget Bengtsfors Teknik AB bostadsföretaget Bengts- forshus AB. Åren 1999-2001 minskades Bengts- forshus AB:s utbud av bostäder med sammanlagt 230 lägenheter. År 2000 såldes 66 av företagets lägenheter till annan bostadsförvaltare. Till följd härav förvaltar företaget i dag 982 bostadslägen- heter. Bengtsfors kommun har härutöver avveck- lat ytterligare 31 bostadslägenheter. Genom dessa åtgärder har sammanlagt 261 lägenheter förts bort från bostadsmarknaden i kommunen.
Kommunen planerar nu att åter ta i bruk 22 av de avställda lägenheterna.
Skuldbördan i företaget uppgick vid utgången av år 2002 till 181 mnkr (2 621 kr/m2) och fastighe- ternas bokförda värde till 211 mnkr (3 049 kr/m2). Företagets resultat – exkl. jämförelsestörande poster – uppgick för år 2002 till ca 0,8 mnkr.
Överenskommelse
SBN och kommunen har enats om att följande ytterligare åtgärder skall genomföras, utöver vad som har gjorts till följd av det preliminära avtalet.
− 22 av företagets redan avställda bo- stadslägenheter tas åter i bruk. − De övriga av företagets lägenheter som
har avvecklats som bostäder får inte på nytt användas för bostadsändamål utan statens uttryckliga medgivande. Med användning för bostadsändamål avses fortsatt användning för boende i de fall lägenheten upplåts till brukaren med äganderätt;
bostadsrätt;
hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet. − Kommunen skall se till att Bengtsfors-
hus AB under år 2003 tillförs ett belopp om 3,6 mnkr för att täcka sådana kost- nader för att utveckla de avställda bo- städerna för annan användning som bo- laget har haft men som kommunen en- ligt det preliminära avtalet skall ta på
sig. Medlen skall användas för att av- veckla fastighetsrelaterade lån om samma belopp.
− Kommunen skall även fortsättningsvis svara för alla kostnader för att utveckla de avställda lägenheterna för andra än- damål än bostadsändamål.
− Kommunen skall se till att de bokförda värdena på företagets fastigheter skrivs ned med ytterligare 15 mnkr.
Statens bidrag till kommunen skall inte påverkas av dessa förändringar i förhållande det preliminä- ra avtalet, förutsatt att de bostäder som åter tas i bruk förblir i Bengtsforshus AB:s ägo.
Kommunen förbinder sig att före den 1 januari 2007 inte själv eller genom moderbolaget ta ut kapital ur Bengtsforshus AB, vare sig som utdel- ning eller på annat sätt. Skulle detta ändå ske, har staten rätt att påkalla att kommunen omedelbart betalar tillbaka vad staten har utbetalat enligt det preliminära avtalet. Samma skall gälla om kom- munen under denna tid utan statens samtycke genom överlåtelse av aktier eller på annat sätt avhänder sig det rättsligt bestämmande inflytan- det över företaget.
Om kommunen före den 1 januari 2007 genom aktieförsäljning eller nyemission minskar sitt bestämmande inflytande över Bengtsforshus AB, så att den av kommunen kontrollerade andelen utgör mindre än 100 % men fortfarande mer än 50 % av aktiekapitalet i bolaget, skall kommunen betala tillbaka en mot minskningen svarande andel av vad staten har utbetalat enligt det preli- minära avtalet.
I det temporära utdelningsförbudet ligger även att Bengtsforshus AB under denna tid inte får bekos- ta eller finansiera investeringar för kommunala ändamål.
Kommunen förbinder sig att samråda med staten om sådana förändringar i företagets fastighetsbe- stånd eller inriktning som påtagligt ändrar förut- sättningarna för företagets verksamhet.
Övriga förutsättningar för överens-
kommelsen
Parterna är överens om att denna överenskom- melse tillsammans med det tidigare preliminära avtalet såvitt nu kan bedömas medför en långsik- tigt hållbar lösning på de ekonomiska problemen inom bostadsförvaltningen och att ytterligare särskilda insatser i detta syfte från statens sida inte kommer att begäras av kommunen. Kommu- nen konstaterar vidare att kommunen kommer att uppfylla kraven i 8 kap. 5 § kommunallagen (1991:900) med avseende på kommunens verk- samhet och ekonomi.
Med stöd av bemyndigande från kommunfull- mäktige i Bengtsfors den 17 december 2003 under- tecknades avtalet av kommunen den 8 januari 2004. SBN godkände avtalet för statens del den 23 januari 2004.
Avtal med Bergs kommun 2003
(SBN)
Bergs kommun har med skrivelse till Statens bostadsnämnd den 16 augusti 2002 ansökt om statligt stöd för omstrukturering av kommunens fastighetsbolag Bergs Hyreshus AB.
Mellan åren 1990 och 2001 ökade antalet bostäder i kommunen med netto 7,8 % (3 772-4 066=) 294 lägenheter samtidigt som befolkningen minskade med 7,0 % (8 660-8 053=) 607 personer. Antalet bostäder per 100 invånare ökade därmed från 43,6 till 50,5. Relaterat till den kvarvarande befolk- ningen i kommunen motsvarade det en ökning av bostadsutbudet med ca 560 lägenheter. Under år 2002 minskade befolkningen med ytterligare 1,3 % (104 personer).
Bergs kommun äger Bergab AB som i sin tur äger övriga kommunala bolag, bland dem Bergs Hy- reshus AB. Bostadsföretaget har 622 lägenheter för ordinärt boende – av vilka f.n. ca 80 (10 %) är outhyrda – samt ca 153 lägenhet för särskilt boen- de. Företaget har härutöver ett betydande bestånd av lokaler för såväl kommunal verksamhet som enskild näringsverksamhet. Hur företagets fastig- hetsbestånd är fördelat mellan de olika ändamå- len framgår av följande sammanställning
Kategori Bokfört värde Yta Bostäder exkl. särskilt
boende
30 % 37 %
Bostäder för särskilt boende 28 % 18 % Vård och skola 30 % 36 % Näringsverksamhet 11 % 9 %
Av det material som kommunen har redovisat om bolaget framgår att förlusterna i bolaget uppstår främst inom de verksamheter som avser särskilt boende och enskild näringsverksamhet. Men även förvaltningen av ordinära bostäder bedöms sakna möjligheter att nå bärkraft på egen hand. Förlus- terna förorsakas av en hög skuldsättning för de fastigheter som används för särskilt boende och näringsverksamhet samt av ett kraftigt hyresbort- fall i de fastigheter som används för ordinärt boende och – i synnerhet – näringsverksamhet.
Kategori Kapitalskuld per m2 Hyresbortfall Bostäder exkl. särskilt boende 3 300 16 % Bostäder för sär- skilt boende 7 400 4 % Vård och skola 3 500 1 % Näringsverksamhet 5 000 47 %
Överenskommelse om rekonstruktion av
Bergs Hyreshus AB
SBN och kommunen har enats om att följande huvudsakliga åtgärder skall genomföras såvitt gäller bostadsförvaltningen, som i dag omfattar 75 fastigheter med 622 bostadslägenheter om ca 37 200 m2 och 33 lokaler om ca 3 400 m2.
− Kommunens och de kommunala före- tagens utbud av bostäder för ordinärt boende skall under åren 2003–2004 minskas med ca 80 lägenheter till ca 540 lägenheter. Syftet är att utbudet skall anpassas till den befolkningsutveckling som kommunen nu förutser. En av- stämning mot den faktiska utvecklingen skall göras under februari månad år 2004. Om inte annat då avtalas mellan
staten och kommunen skall minskning- en av utbudet av bostäder genomföras på följande sätt.
− Under år 2003 skall ca 15 bostadslägen- heter avvecklas eller utvecklas för an- nan användning.
− Fram till utgången av år 2004 skall yt- terligare ca 65 bostadslägenheter av- vecklas eller utvecklas för annan an- vändning.
− Förvaltningen av bostäder för ordinärt boende skall fortsättningsvis bedrivas inom ramen för ett särskilt av kommu- nen helägt bostadsförvaltande bolag (”Bostadsbolaget”). Till Bostadsbolaget skall före utgången av november 2003 föras över de fastigheter som huvud- sakligen skall användas för ordinärt bo- ende, med undantag för de bostadsfas- tigheter som skall avvecklas.
− Bostadsbolagets fastighetsrelaterade lån får inte överstiga 114 mnkr och det bok- förda värdet av dess fastigheter får inte överstiga 121 mnkr, beräknat för ett bo- stadsbestånd av ca 540 lägenheter. Den slutliga omfattningen av de tillgångar, skulder och andra åtaganden som förs över till Bostadsbolaget skall godkännas av såväl staten som kommunen. − De ca 80 lägenheter som skall avvecklas
enligt denna överenskommelse får inte på nytt tas i anspråk för bostadsförsörj- ningen. Kostnaderna för att avveckla dem eller utveckla dem för annan an- vändning skall bäras av kommunen. Kommunen beräknas under åren 2003– 2004 behöva avdela sammanlagt ca 5,6 mnkr för ändamålet.
− Om de bostadslägenheter som enligt fö- regående punkter skall avvecklas under en viss period fortsätter att brukas som bostäder efter utgången av den perio- den, skall kommunen fortlöpande ersät- ta Bostadsbolaget för dess hyresbortfall upp till det belopp som svarar mot den faktiska hyresintäkten av de bostäder som skulle ha avvecklats men fortfa- rande brukas.
Staten betalar ut ett bidrag till kommunen om 20 mnkr. Av bidraget skall lägst 14,4 mnkr användas för att amortera ned återstående lån i Bergs Hy-
reshus AB och minska företagets bokförda värden med samma belopp.
Staten är vidare beredd att ersätta kommunen dels för dess legala kostnader för att till Bostads- bolaget föra över de av Bergs Hyreshus AB ägda fastigheter som fortsättningsvis huvudsakligen skall användas för ordinärt boende, dels för dess legala kostnader för att i samband med rekon- struktionen – i den utsträckning som kommunen finner ändamålsenligt – föra över övriga av Bergs Hyreshus AB ägda bostadsfastigheter till kom- munen.
Förutsättningar för bostadsbolagets fortsatta
verksamhet
Kommunen förbinder sig att före den 1 januari 2011 inte ta ut kapital ur Bostadsbolaget, vare sig som utdelning eller på annat sätt. Skulle detta ändå ske, har staten rätt att påkalla att kommunen omedelbart betalar tillbaka vad staten har utbeta- lat enligt detta avtal. Samma skall gälla om kom- munen under denna tid utan statens samtycke genom överlåtelse av aktier eller på annat sätt avhänder sig det rättsligt bestämmande inflytan- det över Bostadsbolaget.
Om kommunen före den 1 januari 2011 genom aktieförsäljning eller nyemission minskar sin ägarandel i Bostadsbolaget, så att kommunens andel utgör mindre än 100 % men fortfarande mer än 50 % av aktiekapitalet i bolaget, skall kommu- nen betala tillbaka en mot minskningen svarande andel av vad staten har utbetalat enligt detta avtal.
Kommunen förbinder sig att ge tydliga ägardirek- tiv för Bostadsbolagets verksamhet och att tillse att företagets styrelse och ledning vid varje tid- punkt omfattar personer som är särskilt skickade att leda verksamheten.
Övriga förutsättningar för överenskommel-
sen
Parterna är överens om att denna överenskom- melse såvitt nu kan bedömas medför en långsik- tigt hållbar lösning på de ekonomiska problemen inom bostadsförvaltningen och att ytterligare särskilda insatser i detta syfte från statens sida inte kommer att begäras av kommunen. Partena
att begära annat nu känt statligt stöd för de åtgär- der som krävs för att komma till rätta med under- skotten i den övriga verksamhet som i dag be- drivs inom ramen för Bergs Hyreshus AB.
Kommunfullmäktige i Bergs kommun godkände överenskommelsen den 24 juni 2003 och avtalet undertecknades den 8 september 2003. SBN god- kände avtalet den 15 september 2003. Bidragsbe- loppet – 20 mnkr – utbetalades den 3 oktober 2003. Ersättning för lagfartskostnader med drygt 3,1 mnkr utbetalades i december 2004.
Avtal med Bjuvs kommun 1999
(Bodel)
Bjuvs kommun har gått i borgen som för egen skuld för ett lån som tagits upp av Riksbyggens bostadsrättsförening Billesholmshus nr 1. Kom- munens borgensåtagande för föreningen uppgår till 17,1 mnkr av föreningens totala fastighetslån om 58,2 mnkr. Föreningen har anmält till sina långivare att den framdeles inte kommer att kunna fullgöra sina betalningar sedan dess likvi- da medel förbrukats.
Ett avtal om rekonstruktion har träffats mellan föreningen, kommunen och kreditgivarna. Enligt avtalet skall kommunen infria ca 13 mnkr av sitt borgensåtagande. Den kvarvarande kreditgivaren friskriver kommunen från resterande borgensan- svar, förutsatt att denne i stället får statlig kredit- garanti för återstående ca 4,1 mnkr.
Avtal om statlig kreditgaranti har därefter träffats mellan Statens bostadskreditnämnd och den berörde kreditgivaren intill detta belopp. Staten lämnar kommunen ett bidrag om 8,1 mnkr.
Om den av BKN lämnade kreditgarantin framde- les tas i anspråk och staten därför för att begränsa sina förluster förvärvar bostadsrättsföreningens fastighet, åtar sig kommunen att utan särskilt förvaltningsarvode ombesörja sedvanlig teknisk och ekonomisk förvaltning av fastigheten fram till dess att staten avvecklat sitt innehav eller placerat fastigheten hos annan förvaltare. De närmare villkoren för kommunens åtagande skall i sådant fall bestämmas genom ett förvaltningsavtal som
En förutsättning för detta avtal är att rekonstruk- tionen av föreningen genomförs i huvudsaklig överensstämmelse med det bakomliggande re-